南金楊搏學沖刺培訓測試-房地產(chǎn)交易知識[復制]基本信息：[矩陣文本題]*姓名：________________________工號：________________________一、判斷題1、張雷與配偶均為浙江戶籍，二人于2017年3月購入一套上海市的住宅，2019年6月辦理了《上海市居住證》，待居住證滿3年后可申請退還購房后已繳納的所有房產(chǎn)稅。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：P105-4.外地戶籍房產(chǎn)稅免征條件

（1）外地單身：已限購。

（2）外地家庭：

若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)已連續(xù)滿3年或積分達到120分，則本次購房可直接申請免征房產(chǎn)

稅；

若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)暫未連續(xù)滿3年或積分未達到120分的，可先全額繳納房產(chǎn)稅，待

滿3年或積分達到120分后，再申請免征并申請退還持《上海市居住證》期間所繳納的房產(chǎn)稅。2、客戶趙心于2016年5月在滬購入一套住房，因未按時繳納房產(chǎn)稅而產(chǎn)生了滯納金，那么滯納金的計算方式是每日未繳額的0.5%。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：P103

一、房產(chǎn)稅相關(guān)政策（個人家庭購入商品住房）

（一）房產(chǎn)稅政策的出臺時間、起征時間、繳納時間

（1）房產(chǎn)稅政策的出臺時間：2011年1月28日；

（2）房產(chǎn)稅的起征時間：產(chǎn)證登記日期的次月開始征收；

（3）房產(chǎn)稅的繳納時間：每年12月31日前繳納。

房產(chǎn)稅過期不繳納會產(chǎn)生滯納金，滯納金為每日未繳額的萬分之五。3、業(yè)主胡濤欲將名下北方新城的一套住房出售，該住房是胡濤通過父親贈與所得，原產(chǎn)證登記時間為2013年8月5日，建筑面積100.02㎡，購入價為130萬元，新產(chǎn)證登記時間為2018年9月5日，本次出售的稅務(wù)核定價為540萬元，該套住房為胡濤家庭名下唯一住房，本次交易過程中胡濤無需繳納個人所得稅。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：P101

（5）直系贈與的房屋：以原產(chǎn)證登記日期、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿2/5年（孰先原則）4、石鳳奇于2019年5月15日售出一套陽光小區(qū)的售后公房，2020年10月其女兒石蕊（30周歲）購買浦東新區(qū)的住宅，則此次交易過程中石蕊可以享受契稅減免。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：P97

（3）出售公房前后1年內(nèi)（以網(wǎng)簽合同日期為準），出售人家庭、父母或成年子女購房，可申請契稅減免。5、業(yè)主李亨因債務(wù)將夫妻共有房產(chǎn)抵押給金融公司，后與配偶離婚，若其配偶同意，則其可直接辦理夫妻更名業(yè)務(wù)。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：P111

（3）不動產(chǎn)在抵押狀態(tài)下，除抵押權(quán)人提供同意變更函外，抵押人不能辦理夫妻更名業(yè)務(wù)；6、客戶歐陽麗，滬籍離異單身，2020年1月離異，離異前家庭名下在滬擁有兩套住宅，目前名下無住宅，經(jīng)紀人吳磊告訴歐陽麗目前還可以在滬購入一套住宅。吳磊的說法是錯誤的。（）[判斷題]*對(正確答案)錯答案解析：P62

（2）套數(shù)認定方式：任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)離異次數(shù)疊加計算，查詢雙方原始家庭名下所有住房及現(xiàn)家庭名下所有住房（含新購入/受贈/繼承所得），累加住房套數(shù)，合并計算套數(shù)進行購房資質(zhì)核查。7、客戶劉程前咨詢經(jīng)紀人李昊居住權(quán)相關(guān)事宜，李昊解釋道：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租、出售。李昊的說法是正確的。（）[判斷題]*對錯(正確答案)答案解析：P70

《民法典》第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。有居住權(quán)的房屋不能出租，但是可以轉(zhuǎn)移（需要如實告知購買方且購方書面已知且認可）。二、單項選擇題8、針對不同的住宅交易情況，稅務(wù)部門認定住宅年限的標準不同，以下說法錯誤的是（）。[單選題]*A、商品房：按照產(chǎn)證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿2/5年（孰先原則）B、房改房：以產(chǎn)證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿2/5年（孰先原則）C、非直系贈與的房屋：以原產(chǎn)證登記日期、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期為準計算是否滿2/5年（孰先原則）(正確答案)D、加減車位的房屋：以原產(chǎn)證登記日期、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿2/5年（孰先原則）答案解析：P101

（6）非直系贈與的房屋：以新產(chǎn)證登記日期、新契稅單完稅憑證的填發(fā)日期為準計算是否滿2/5年（孰先原則）；9、客戶付亞芹，上海戶籍，離異，離婚協(xié)議中約定未成年子女牛軒歸配偶牛浩單獨撫養(yǎng)，付亞芹欲在上海市購買一套住宅。下列關(guān)于購房資格審核的說法，正確的是（）。[單選題]*A、只審核付亞芹(正確答案)B、審核付亞芹和牛浩C、審核付亞芹和牛軒D、審核付亞芹、牛浩及牛軒答案解析：P66

（一）買方網(wǎng)簽后離婚

買方在網(wǎng)簽時是已婚狀態(tài)，綜合預受理（過戶）前若出現(xiàn)離婚，需要重新變更買賣合同：（1）看離婚協(xié)議或法院判決書中對未成年子女歸屬的約定，若未成年子女歸屬買方家庭，那么綜合預受理（過戶）時需要將未成年子女放到購房家庭當中進行審核；（2）婚姻狀況發(fā)生變化后，應確?？蛻舴饺該碛匈彿抠Y質(zhì)。10、張博，新加坡國籍，欲在上海購置一套住宅自住，下列情形中，不能作為購房資質(zhì)判斷依據(jù)的是（）。[單選題]*A、張博提供符合有效期內(nèi)在滬至購房之日已連續(xù)滿1年的本市勞動合同B、張博提供符合有效期內(nèi)在滬至購房之日已連續(xù)滿1年的個稅單或社保單C、張博提供連續(xù)滿3年的“居留許可”并在有效期內(nèi)的(正確答案)D、張博在上海名下無住房答案解析：P63

（3）境外個人、港澳臺居民的限購政策是：

根據(jù)上海市2018年7月2日出臺的《關(guān)于進一步加強境外個人、港澳臺居民購房審核的操作細則》，限購政策如下：境外個人、港澳臺居民提供符合有效期內(nèi)在滬至購房之日已連續(xù)滿1年的本市勞動合同及相對應的個稅單或社保單且名下無住房的，可在本市購買1套用于自住的住房。11、張?zhí)欤虾艏椿椋?5周歲，名下僅有2009年與父母共同購入的一套住宅；現(xiàn)欲以商業(yè)貸款的方式購入一套內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積45㎡，成交價520萬元的住宅，則本次購房貸款套數(shù)認定為（），最低首付比例為（）。[單選題]*A、首套；35%(正確答案)B、首套；50%C、二套；50%D、二套；70%答案解析：P80

（一）首套認定

（1）商業(yè)貸款：家庭名下在滬無住房且名下全國范圍內(nèi)無住房貸款記錄，在限購前借款人及其配偶與各自父母登記在產(chǎn)證上的最多各有2套可剔除；

P81

三、上海市個人住房商業(yè)性貸款的政策是什么

根據(jù)央行規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準點形成。

上海當前執(zhí)行利率初步為：首套個人住房貸款利率不應低于相應期限LPR-20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。

借款人家庭名下在滬無住房的，且全國范圍內(nèi)無商業(yè)性住房貸款記錄和公積金住房貸款記錄的，本次購房申請貸款按照首套房貸款政策執(zhí)行，首付款比例不低于35%。12、馬波，男，45周歲，上海戶籍，現(xiàn)通過公積金貸款購買一套金山區(qū)的住宅，該住宅1996年建成，鋼混結(jié)構(gòu)。馬波最多可貸款（）年。[單選題]*A、10B、15(正確答案)C、20D、30答案解析：P92

七、公積金貸款年限如何確定？

（1）新房：最長貸款期限≤30年

（2）二手房：

按房齡計算：

房齡5年內(nèi)，可貸30年

房齡5-20年，可貸35年-房齡

房齡20年以上，可貸15年

按主貸人年齡計算：

男性65周歲-實際年齡

女性60周歲-實際年齡

注：“房齡”與“年齡”的計算結(jié)果，采取孰低原則。13、客戶彭榮，上海戶籍，單身，欲以公積金貸款方式購買一套住宅，1991年竣工，建筑面積93㎡，成交價198萬元，申請貸款時應支付的評估費是（）元。[單選題]*A、0(正確答案)B、300C、1000D、1980答案解析：P95

七、哪些情況下的公積金貸款需要評估

竣工年限在1990（含）年之前的、貸款額度超過房屋總價30%（含），以及竣工年限在1990年以后的貸款額度超過房屋總價50%（含）的需要進行房屋評估，由置業(yè)擔保公司代辦，收費標準為300元。14、張正，上海戶籍，單身，和父母在滬共有2套住宅，均為2009年購買，一套建筑面積105平方米，共同共有；一套建筑面積60平方米，按份共有（張正占60%，父、母各占20%）；張正父母均為外地戶籍，在滬無居住證，張正本次購買的住宅建筑面積為70平方米，則交易過程中張正的房產(chǎn)稅應征面積為（）平方米。[單選題]*A、0B、70(正確答案)C、81D、141答案解析：P104

1.上海戶籍單身優(yōu)惠政策

（1）買方名下在滬無任何住房，免征房產(chǎn)稅；

（2）客戶方在2011年1月28日前與父母共有住房，且父母為上海戶籍的，只要客戶方具備購房資質(zhì)，即免征房產(chǎn)稅；

（3）客戶方在2011年1月28日前與父母共有住房，且父母為外地戶籍的，若父母符合購房減免房產(chǎn)稅條件的，只要符合購房資質(zhì)，即免征房產(chǎn)稅；若父母不符合購房減免房產(chǎn)稅條件的，則客戶方本次購房在房產(chǎn)稅的認定上屬于二套，需要計算與父母共有房屋所占份額的面積。三、不定項選擇題15、依據(jù)上海市現(xiàn)行企業(yè)購買新建商品住房政策規(guī)定，以下國內(nèi)企業(yè)具備購買商品住房資質(zhì)的是（）。*A、英倫公司，2016年設(shè)立，近年在滬累計繳納稅款210萬元人民幣；企業(yè)在職員工12名，在該企業(yè)繳納社保和公積金滿3年B、美林公司，2012年設(shè)立，近年在滬累計繳納稅款105萬元人民幣；企業(yè)在職員工12名，在該企業(yè)繳納社保和公積金滿7年(正確答案)C、意利公司，2013年設(shè)立，近年在滬累計繳納稅款90萬元人民幣；企業(yè)在職員工20名，在該企業(yè)繳納社保和公積金滿6年D、法蘭公司，2017年設(shè)立，近年在滬累計繳納稅款600萬元人民幣；企業(yè)在職員工8名，在該企業(yè)繳納社保和公積金滿2年(正確答案)答案解析：P66

三、企業(yè)購房的政策是什么

企業(yè)在本市購買商品住房必須同時符合以下條件，購房時間以合同網(wǎng)簽備案日期為準：

1.企業(yè)近年繳納稅款金額500萬元（不含）以下的：（1）企業(yè)設(shè)立年限已滿5年；（2）企業(yè)在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣；（3）企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。

2.企業(yè)近年繳納稅款金額500萬元（含）以上的，購房時不受上述企業(yè)設(shè)立年限和員工人數(shù)等條件的限制。

注：此政策針對企業(yè)購買新建商品住房及存量商品房。16、業(yè)主吳晶出售名下住宅，因出售價格與購入價格相對接近，經(jīng)紀人表示個人所得稅可以選擇利潤繳納，以下不可作個人所得稅抵扣項目的是（）。*A、吳晶購入時交易產(chǎn)生的增值稅附加稅(正確答案)B、吳晶購入交時易產(chǎn)生的契稅C、吳晶購入時按揭貸款所產(chǎn)生的利息D、吳晶本次出售產(chǎn)生的契稅(正確答案)答案解析：P102

②按利潤20%繳納個人所得稅時可抵扣相應項目，即利潤=本次出售的核定價-【購入的合同價格+購入所繳納的契稅+本次出售的增值稅及其附加稅+裝修費用（≤購入的房屋合同價格的10%）+購房按揭貸款利息】。

抵扣裝修費用及購房按揭貸款利息時需提供以下備件：

裝修費用：需提供裝修合同、裝修發(fā)票、結(jié)算明細清單

購房按揭貸款利息：需提供按揭貸款合同、銀行利息清單（主貸人姓名、利息總和、物業(yè)地址、貸款

合同編號、加蓋銀行業(yè)務(wù)章）17、客戶張浩欲全款購買一套住宅，經(jīng)紀人李立給客戶介紹全款購房的特點，以下說法正確的是（）。*A、流程簡單，不需要提供收入證明、銀行流水(正確答案)B、避免交易過程中可能出現(xiàn)的糾紛C、房價能有一定幅度的優(yōu)惠(正確答案)D、無貸款利息，債務(wù)壓力較小(正確答案)答案解析：P80

全款購房有下列特點：（1）流程簡單，不需要購房人提供收入證明、銀行流水、征信報告等貸款資料；（2）簽后周期短，降低交易中可能出現(xiàn)的糾紛；（3）房價能有一定幅度的優(yōu)惠，適合資金寬裕的客戶；（4）無貸款利息，債務(wù)壓力較小。18、客戶陳崢欲通過公積金貸款購買一套住宅，辦理過程中需復議，關(guān)于公積金復議所需備件以下說法正確的是（）。*A、社保繳納明細原件及復印件（在社保中心拉?。?正確答案)B、公積金繳納明細原件及復印件（單位人資部門開?。〤、公積金補繳清冊，勞動合同原件及復印件(正確答案)D、單位補繳公積金的有關(guān)憑證（公司開取的），單位出具的單位調(diào)動證明原件(正確答案)答案解析：P95

八、什么情況需要公積金復議？需要提供哪些備件

（1）公積金繳納不連續(xù)的情況；

（2）除預審及貸款面簽所需備件外，另外需要：

社保繳納明細原件及復印件（在社保中心拉?。?；

公積金繳納明細原件及復印件（在公積金管理中心拉?。?/p>

公積金補繳清冊，勞動合同原件及復印件；

單位補繳公積金的有關(guān)憑證（公司開取的），單位出具的單位調(diào)動證明原件。

注：組合貸款除上述備件外還需提供《家庭名下住房情況查詢結(jié)果》復印件（銀行蓋章）及交換號。19、業(yè)主李剛，名下有一套南山小區(qū)的住房，是其以商業(yè)貸款的形式購入的，李剛現(xiàn)欲出售該住房，那么在辦理注銷抵押登記時，應提交的備件有（）*A、戶口簿B、《他項權(quán)利終止證明》原件(正確答案)C、《上海市房地產(chǎn)登記申請書》（抵押注銷）復印件D、抵押權(quán)證或不動產(chǎn)登記證明原件(正確答案)答案解析：P111

四、金融機構(gòu)委托代辦注銷不動產(chǎn)抵押登記應提交哪些資料

（1）《上海市不動產(chǎn)登記申請書》（抵押注銷）原件

（2）銀行《營業(yè)執(zhí)照》復印件（加蓋公章）

（3）銀行法人代表身份證復印件（加蓋公章）

（4）《他項權(quán)利終止證明》原件

（5）銀行《委托書》原件

（6）抵押權(quán)證原件或不動產(chǎn)登記證明原件20、客戶廖崇，江西戶籍，家庭成員均未辦理《上海市居住證》；欲購買一套建筑面積73.23㎡，稅務(wù)核定價430萬元的住宅，以下關(guān)于房產(chǎn)稅的說法正確的是（）。*A、應稅面積為13.23㎡B、應稅面積為73.23㎡(正確答案)C、稅率為0.4%(正確答案)D、稅率為0.6%答案解析：P103

（三）房產(chǎn)稅的稅率

上海房產(chǎn)稅暫用稅率為0.4%、0.6%，具體政策如下：（1）新購入住房的單價≤73482元/平方米的，稅率為0.4%；（2）新購入住房的單價＞73482元/平方米的，稅率為0.6%。

P105

4.外地戶籍房產(chǎn)稅免征條件

（1）外地單身：已限購。

（2）外地家庭：

若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)已連續(xù)滿3年或積分達到120分，則本次購房可直接申請免征房產(chǎn)稅；

若持有《上海市居住證》有效期內(nèi)暫未連續(xù)滿3年或積分未達到120分的，可先全額繳納房產(chǎn)稅，待滿3年或積分達到120分后，再申請免征并申請退還持《上海市居住證》期間所繳納的房產(chǎn)稅。

四、案例題（不定項選擇）（1）李玫，女，27周歲，上海戶籍，未婚，名下無房無貸，已連續(xù)正常繳納公積金3年，無補充公積金，現(xiàn)公積金余額1.5萬元，近半年平均繳費基數(shù)是5000元；李玫名下有車貸在還，月供2000元。

（2）朱宇，家庭名下僅有一套內(nèi)外環(huán)之間南溪苑的住宅，產(chǎn)權(quán)登記日期2018年2月10日，建成年代為2008年，產(chǎn)權(quán)面積70平方米。

（3）李玫購買朱宇名下南溪苑的住宅，網(wǎng)簽合同價230萬元，稅務(wù)核定價、銀行評估價均為230萬元。21、若李玫通過公積金貸款的方式購買朱宇名下的住宅，貸款年限20年，則最多可貸款金額是（）萬元。[單選題]*A、36B、45(正確答案)C、48D、50答案解析：P89

3、繳存額度或繳存基數(shù)。

（1）按月繳額或繳存基數(shù)計算：以下為同一公式的不同表現(xiàn)形式。

①月繳額（當前月繳額）÷0.14×4.8×貸款年限；

②借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×還款能力比例（40%）×12個月×貸款年限

（2）按余額計算：余額×30

注：兩者的計算結(jié)果采取孰低原則，最終額度不得高于最高公積金貸款額度。32、若李玫通過商業(yè)貸款的方式購買朱宇名下的住宅，按揭貸款月供5000元，則李玫的收入證明至少需開具（）元。[單選題]*A、5000B、7000C、10000D、14000(正確答案)答案解析：P82

一、商業(yè)貸款收入證明有什么要求

（1）需要達到總負債（含抵押類貸款、信用類貸款）月還款的2倍及以上；

（2）按照銀行要求的格式進行開具、聯(lián)系方式需留座機；

（3）收入證明上需加蓋工作單位公章或人事章；

（4）收入證明蓋章后不能進行涂改。23、李玫欲增加公積金貸款額度，經(jīng)紀人告知其親屬可參貸，在都滿足公積金貸款要求的前提下，則以下可以作為參貸人的是（）。[單選題]*A、李玫的父母(正