房地產(chǎn)基金在中國(guó)（一）1．投資基金金的基本概念念1．1投資基金投投資基金是按按照共同投資資、共享收益益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的基本原則則，運(yùn)用現(xiàn)代代信托制度的的機(jī)制，以基基金方式將各各個(gè)投資者彼彼此分散的資資金集中起來(lái)來(lái)，交由投資資專家運(yùn)作和和管理，主要要投資于股票票、債券等金金融產(chǎn)品和其其他產(chǎn)業(yè)部門門，以實(shí)現(xiàn)預(yù)預(yù)定的投資目目的的投資組組織制度。是是基金公司靠靠發(fā)行投資基基金股份或受受益憑證等形形式向社會(huì)募募集資金，再再將其投資于于股票、債券券等投資對(duì)象象，獲得的凈凈收益分配給給廣大投資者者的一種集合合投資制度。構(gòu)構(gòu)成投資基金金的五個(gè)基本本要素：1）共同投資資、共享收益益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，是投資基基金的基本原原則。2）投資基金金中貫徹著股股份有限公司司的一些基本本原則。在金金融市場(chǎng)中，投投資者的權(quán)益益大致上可以以分為股權(quán)性性權(quán)益和債權(quán)權(quán)性權(quán)益兩種種，投資者將將資金投入（而而不是借給）投投資基金，他他們擁有的權(quán)權(quán)益屬于股權(quán)權(quán)性權(quán)益，如如他們有權(quán)參參加基金持有有人會(huì)議，有有權(quán)就基金運(yùn)運(yùn)作的有關(guān)重重大事項(xiàng)進(jìn)行行審議表決，有有權(quán)參加基金金收益的分配配，有權(quán)參與與基金剩余資資產(chǎn)分配等等等。3）投資基金金運(yùn)用現(xiàn)代信信托關(guān)系。投投資基金組織織（不論是公公司型基金還還是契約型基基金）自己并并不運(yùn)作基金金資金，而是是通過信托關(guān)關(guān)系，將這些些資金委托給給基金管理人人（投資公司司、基金管理理公司或類似似機(jī)構(gòu)）運(yùn)作作，并由基金金托管人（一一般為商業(yè)銀銀行）管理和和監(jiān)督基金管管理人對(duì)基金金資金的使用用。這種信托托關(guān)系是投資資基金存在與與發(fā)展的重要要保障機(jī)制，也也是投資基金金在組織上不不同于股份有有限公司的一一個(gè)典型特征征。在某種意意義上說類似似于三權(quán)分立立制度的設(shè)計(jì)計(jì)。4）投資基金金是一種資金金有著專門用用途并實(shí)行獨(dú)獨(dú)立核算的組組織。投資基基金的資金用用途通常有著著比較明確的的規(guī)定。這種種規(guī)定，或由由有關(guān)法律法法規(guī)規(guī)定，或或由基金章程程規(guī)定。例如如證券投資主主要投資于證證券市場(chǎng)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類型投資資基金主要投投資于產(chǎn)業(yè)部部門。另一方方面，投資基基金的資金，雖雖然委托給基基金管理人運(yùn)運(yùn)作，但基金金管理人應(yīng)單單列帳戶，進(jìn)進(jìn)行獨(dú)立核算算，不能將這這些資金與自自身的資產(chǎn)相相混，也不能能以這些資金金為抵押（或或擔(dān)保）來(lái)獲獲得自身資產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作所需的的借款。5）投資基金金是一種投資資組織制度。從從投融資角度度看，投資基基金組織既不不同于股份有有限公司和一一般的工商企企業(yè)，也不同同于商業(yè)銀行行和一般的非非銀行金融機(jī)機(jī)構(gòu)，它是一一種專門將社社會(huì)上分散資資金集中起來(lái)來(lái)進(jìn)行投資的的機(jī)構(gòu)，因而而它是一種獨(dú)獨(dú)特的投資組組織形式。1．2產(chǎn)業(yè)投資基基金產(chǎn)業(yè)投資資基金是指通通過發(fā)行基金金券（如受益益憑證、基金金單位、基金金股份等），將將不確定多數(shù)數(shù)投資者的不不等額出資匯匯集成一定的的規(guī)模信托資資產(chǎn)，交由專專門投資管理理機(jī)構(gòu)按照投投資組合原理理直接投資于于特定產(chǎn)業(yè)中中的企業(yè)，并并通過資本經(jīng)經(jīng)營(yíng)和提供增增值服務(wù)對(duì)受受資企業(yè)加以以培育和輔導(dǎo)導(dǎo)使之相對(duì)成成熟和強(qiáng)壯，以以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保保值增值與回回收，投資收收益按出資比比例分成的集集合投資制度度。在目前國(guó)國(guó)內(nèi)基金主要要有證券投資資基金和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資基金。證證券投資基金金依照《證券券投資基金法法》的規(guī)定運(yùn)運(yùn)作；風(fēng)險(xiǎn)投投資基金屬于于產(chǎn)業(yè)投資基基金的一種，主主要投資于中中小型高科技技企業(yè)，日前前深圳交易所所開設(shè)的中小小企業(yè)板，屬屬于創(chuàng)業(yè)型板板塊，為風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資基金建建立了一種退退出渠道。而而當(dāng)前中國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金只能能向特定投資資者發(fā)行基金金份額，也就就是說產(chǎn)業(yè)投投資基金只能能采用私募基基金的模式。所所謂私募基金金，是指通過過非公開方式式，面向特定定投資者募集集資金而設(shè)立立的基金，由由于私募基金金的銷售和贖贖回都是通過過基金管理人人與投資者私私下協(xié)商來(lái)進(jìn)進(jìn)行的，因此此它又被稱為為特定對(duì)象募募集的基金，這這類基金目前前主多采用投投資公司的形形式運(yùn)作，同同時(shí)規(guī)避政策策限制。房地地產(chǎn)基金是一一種專門投資資于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資基金金。產(chǎn)業(yè)投資資基金運(yùn)作具具有如下特征征：1）涉及到多多方主體的權(quán)權(quán)利義務(wù)。在在投資基金中中，基本上包包括基金持有有人、基金托托管人、基金金管理人、基基金發(fā)起人、基基金公司等多多方的權(quán)利義義務(wù)，并且在在基金運(yùn)行中中，還涉及到到基金投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)利利益。2）基金管理理人基于基金金持有人、基基金公司的授授權(quán)，自主進(jìn)進(jìn)行投資和管管理活動(dòng)，并并就基金的使使用和去向接接受基金持有有人的監(jiān)督。3）基金持有有人之間貫徹徹“共同投資、共共享收益、共共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的投資基本本原則，每個(gè)個(gè)基金單位享享有相同的權(quán)權(quán)利義務(wù)?；鸪钟腥擞杏袡?quán)參加基金金持有人會(huì)議議，有權(quán)就基基金運(yùn)作的重重大事項(xiàng)進(jìn)行行審議表決，有有權(quán)參加基金金收益的分配配，有權(quán)分配配基金的剩余余資產(chǎn)。4）基金管理理公司通過投投資專家的運(yùn)運(yùn)作，投資于于不成熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而不投投資于證券等等金融領(lǐng)域。而而對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)基金而言，基基金管理公司司通過專業(yè)人人士的運(yùn)作，大大部分基金投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。5）基金有限限性。表現(xiàn)為為：基金目的的的有限性，基基金的目的比比較單一，追追求基金投資資利益的最大大化，基金將將爭(zhēng)取有利時(shí)時(shí)機(jī)，在利益益最大化的前前提下退出產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；基金用用途的有限性性，基金只能能投資于特定定的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)項(xiàng)目，不能隨隨意更改；基基金期限的有有限性，一般般投資基金是是封閉式基金金，到一定期期限必須進(jìn)行行清算，將清清算后的資產(chǎn)產(chǎn)分配給基金金受益人。6）投資基金金具有再循環(huán)環(huán)特征。投資資基金的著眼眼點(diǎn)主要在于于被投資企業(yè)業(yè)的開創(chuàng)階段段，而不是成成熟階段，一一旦創(chuàng)業(yè)成功功，基金投資資者便利用各各種手段收回回資本，獲得得巨額利潤(rùn)。2．房地產(chǎn)基金金的運(yùn)作2．1房地產(chǎn)基金金的基本運(yùn)作作概況依據(jù)國(guó)國(guó)際慣例和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)基金籌備一一般要如下程程序：經(jīng)政府府部門批準(zhǔn)后后由發(fā)起人擬擬定建議書，這這份建議書就就是以后基金金組建后運(yùn)作作的模式。必必須包括基金金成立的目的的、規(guī)模、結(jié)結(jié)構(gòu)、管理者者和決策層的的選擇方法、注注冊(cè)地點(diǎn)、股股權(quán)結(jié)構(gòu)、發(fā)發(fā)起人和行業(yè)業(yè)背景介紹等等。建議書一一般由發(fā)起人人委托專業(yè)顧顧問或律師籌籌劃，擬定后后發(fā)給一些意意圖投資產(chǎn)業(yè)業(yè)基金公司或或?qū)I(yè)投資機(jī)機(jī)構(gòu)。這些公公司會(huì)按出資資額共同組成成投資委員會(huì)會(huì)和選舉一個(gè)個(gè)基金經(jīng)理或或基金管理人人，分別負(fù)責(zé)責(zé)決定和執(zhí)行行基金的投向向?；鸸芾砝砣说牡匚伙@顯赫，發(fā)起人人的職責(zé)是支支持和籌劃方方案、參與選選定基金經(jīng)理理人、擬定管管理費(fèi)并監(jiān)督督基金大的流流向?；鸸芄芾砣艘话惚乇仨毷煜?guó)內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)，能深入入市場(chǎng)尋找、篩篩選投資項(xiàng)目目或企業(yè)，推推薦給投資委委員會(huì)，但經(jīng)經(jīng)理人不能參參與投資項(xiàng)目目或企業(yè)的具具體經(jīng)營(yíng)管理理，必須參加加投資企業(yè)的的董事會(huì)，以以決定分紅或或撤資。被投投資企業(yè)一般般必須有經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果，并在在產(chǎn)業(yè)鏈中有有著關(guān)鍵性的的作用，基金金支持企業(yè)在在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)造造出新的管理理和項(xiàng)目，但但必須經(jīng)過其其認(rèn)可，以保保證創(chuàng)新的可可行性和實(shí)用用性。如果委委托一家聲譽(yù)譽(yù)良好的基金金管理公司進(jìn)進(jìn)行基金管理理，那么基金金的控股公司司將成立一個(gè)個(gè)董事會(huì)，由由這個(gè)董事會(huì)會(huì)來(lái)制定基金金的投資政策策，以及監(jiān)控控基金經(jīng)理的的管理。基金金管理者或者者是基金經(jīng)理理，既要管理理基金，自已已也要投入，起起碼要投入10%左右的基金金量。投資的的時(shí)候，成立立一個(gè)獨(dú)立的的投資委員會(huì)會(huì)，這個(gè)投資資委員會(huì)對(duì)每每一次投資進(jìn)進(jìn)行獨(dú)立的判判斷，它不是是基金的股東東的代表，純純粹是按照董董事會(huì)定出來(lái)來(lái)的投資政策策和資產(chǎn)管理理政策來(lái)決定定投資項(xiàng)目的的可行與否。一一般房地產(chǎn)投投資基金在投投資項(xiàng)目或是是企業(yè)的時(shí)候候，對(duì)每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目占的投投資總額會(huì)有有一個(gè)上限，將將不會(huì)超過50%的權(quán)益，就就是說股權(quán)上上將不成為一一個(gè)大股東，原原來(lái)的企業(yè)或或項(xiàng)目能夠用用原來(lái)的辦法法來(lái)經(jīng)營(yíng)，因因?yàn)槿绻x定定這個(gè)企業(yè)的的話，就認(rèn)定定企業(yè)原來(lái)的的方法主體上上是可行的。基基金不參與項(xiàng)項(xiàng)目的具體操操作，這些都都留給企業(yè)完完成。2．2公司型基金金與契約型基基金比較房地地產(chǎn)基金可行行為公司型基基金和契約型型基金。公司司型基金（CorpoorateFund）依公司法法成立，通過過發(fā)行基金股股份將集中起起來(lái)的基金投投資于各種有有價(jià)證券和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。公司型型基金在組織織形式上與股股份有限公司司類似，基金金公司資產(chǎn)為為投資者（股股東）所有，由由股東選舉董董事會(huì)，由董董事會(huì)選聘基基金管理公司司，基金管理理公司負(fù)責(zé)管管理基金業(yè)務(wù)務(wù)。公司型基基金的設(shè)立要要在工商管理理部門和證券券交易委員會(huì)會(huì)注冊(cè)，同時(shí)時(shí)還要在股票票發(fā)行和交易易所在地登記記。公司型基基金的組織結(jié)結(jié)構(gòu)主要有以以下幾個(gè)方面面當(dāng)事人：基基金股東、基基金公司、基基金管理人或或投資顧問、基基金托管人、基基金轉(zhuǎn)換代理理人、基金主主承銷商?！窕鸸蓶|東指基金股票票的持有者?！窕鸸舅揪褪腔鸨颈旧恚凑展晒煞莨镜慕M組織形式建立立，基金公司司可分為封閉閉式基金公司司和開放式基基金公司。封封閉式基金公公司是指公司司發(fā)行的股份份數(shù)量是固定定的，以后不不再追加資本本，因此也稱稱為固定股份份基金公司；；開放式基金金公司是指公公司只發(fā)行一一種普通股票票，發(fā)行數(shù)量量不固定，發(fā)發(fā)行之后可以以根據(jù)投資者者需求隨時(shí)增增發(fā)基金股份份，因此也稱稱為不固定股股份基金公司司或追加型基基金公司?！窕鸸芾砝砣酥笇?shí)際管管理和經(jīng)營(yíng)基基金資產(chǎn)的公公司。基金管管理人職責(zé)和和所得報(bào)酬由由基金公司和和基金管理公公司簽訂的委委托協(xié)議規(guī)定定?！窕鹜泄芄苋艘话闶巧躺虡I(yè)銀行。主主要職責(zé)是保保管基金資產(chǎn)產(chǎn)、對(duì)基金管管理人進(jìn)行監(jiān)監(jiān)管及股息核核算等?！窕疝D(zhuǎn)換換代理人通常常由銀行和其其他金融機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)，由其其負(fù)責(zé)股票的的轉(zhuǎn)移及股利利分配等?！窕鸪袖N銷商負(fù)責(zé)股票票發(fā)售的具體體工作，是基基金管理公司司的代理機(jī)構(gòu)構(gòu)。契約型基基金（ContrractFFund）是指依據(jù)據(jù)信托契約，通通過發(fā)行受益益憑證而組建建的投資基金金。這類基金金一般由基金金管理公司、托托管公司及投投資者三方當(dāng)當(dāng)事人訂立信信托契約?；鸸芾砉舅臼腔鸬陌l(fā)發(fā)起人，通過過發(fā)行收益憑憑證將資金籌籌集起來(lái)組成成信托資產(chǎn)，并并根據(jù)信托契契約進(jìn)行投資資。基金托管管公司一般由由商業(yè)銀行擔(dān)擔(dān)任，它依據(jù)據(jù)信托契約負(fù)負(fù)責(zé)保管信托托資產(chǎn)，具體體辦理證券、現(xiàn)現(xiàn)金管理以及及有關(guān)的代理理業(yè)務(wù)等。投投資者即受益益憑證的持有有人，通過購(gòu)購(gòu)買受益憑證證投資于基金金，并根據(jù)其其購(gòu)買份額分分享投資收益益?；鸬氖帐找鎽{證是一一種有價(jià)證券券和基金的財(cái)財(cái)產(chǎn)證明。契契約型基金按按設(shè)立方式可可劃分為現(xiàn)金金型和墊付型型兩種?，F(xiàn)金金型指基金最最初成立時(shí)，投投資者用現(xiàn)金金購(gòu)買受益憑憑證，待全部部發(fā)行完畢后后，基金全部部資本總額也也就全部獲得得，然后基金金管理公司再再將基金資產(chǎn)產(chǎn)交由基金托托管人保管，并并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投投資。墊付型型指基金在最最初發(fā)行時(shí)，先先由基金管理理公司墊付基基金的資本總總額用于購(gòu)買買各種有價(jià)證證券，交由基基金保管公司司，再通過發(fā)發(fā)行收益憑證證籌集資金歸歸還發(fā)起人。公公司型基金和和契約型基金金的比較：1）法律依據(jù)據(jù)不同：公司司型根據(jù)公司司法等法規(guī)成成立，基金公公司具有法人人資格，公司司型基金除基基金公司及其其股東外，其其它方面的當(dāng)當(dāng)事人之間的的關(guān)系與契約約型基金一樣樣；契約型基基金根據(jù)信托托法組建，基基金本身不具具有法人資格格。契約型基基金的三個(gè)當(dāng)當(dāng)事人即委托托人、受托人人和受益人之之間的權(quán)利與與義務(wù)運(yùn)作遵遵守信托法的的規(guī)定。2）章程契約約不同。公司司型基金經(jīng)營(yíng)營(yíng)信托憑借的的是公司章程程、委托管理理契約和委托托保管契約等等文件。契約約型基金則憑憑借信托契約約來(lái)經(jīng)營(yíng)信托托資產(chǎn)。3）發(fā)行的憑憑證不同。公公司型基金組組織公司的信信托財(cái)產(chǎn)是通通過發(fā)行普通通股票籌集起起來(lái)的，既是是一種所有權(quán)權(quán)憑證，又是是一種信托關(guān)關(guān)系。契約型型基金只是一一種信托關(guān)系系。4）投資者的的地位不同。公公司型基金的的投資者是基基金公司股東東，對(duì)公司重重大事項(xiàng)有表表決權(quán)；契約約型基金的投投資者通過購(gòu)購(gòu)買憑證投資資收益，對(duì)基基金如何運(yùn)用用所做的重大大投資決策通通常不具有發(fā)發(fā)言權(quán)。5）融資渠道道不同。公司司型基金由于于具有法人資資格，因此可可以向銀行借借款。契約型型基金不具備備法人資格，一一般不通過銀銀行借款來(lái)擴(kuò)擴(kuò)大基金規(guī)模模。6）具體運(yùn)作作不同。在基基金運(yùn)營(yíng)中，公公司型基金同同股份一樣，除除非到了破產(chǎn)產(chǎn)清算階段，可可以做到長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)；契約約型基金則依依據(jù)契約期限限而經(jīng)營(yíng)。公公司型基金和和契約型基金金就組織形態(tài)態(tài)而言，其本本身本無(wú)優(yōu)劣劣之分，從發(fā)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看看，公司型基基金除了比契契約型基金多多一層基金公公司組織外，其其它方面都有有與契約型基基金趨同的傾傾向。二者相相對(duì)比而言，在在起步階段，契契約型基金具具有較大優(yōu)勢(shì)勢(shì)：1）契約型基基金的最大特特點(diǎn)是設(shè)立、運(yùn)運(yùn)作、解散程程序簡(jiǎn)單。2）契約型基基金能更好保保護(hù)投資者利利益。契約型型基金受益人人關(guān)系簡(jiǎn)單，持持有不同份額額的基金持有有人享有同等等權(quán)利。3）公司型基基金難以找到到必需的發(fā)起起人。4）契約型基基金有利于出出資額較小方方通過控制基基金管理公司司的股權(quán)而控控制基金運(yùn)作作。2．3封閉式基金金與開放式基基金房地產(chǎn)投投資基金按照照交易方式是是否可贖回，分分為封閉式基基金和開放式式基金。封閉閉式基金是相相對(duì)于開放式式基金而言的的，它是指基基金資本總額額及發(fā)行份數(shù)數(shù)在發(fā)行之前前就已確定下下來(lái)，在發(fā)行行完畢后規(guī)定定的期限內(nèi)，基基金的資本總總額及發(fā)行份份數(shù)都保持固固定不變的投投資基金。開開放式基金是是指基金的資資本總額或股股份總數(shù)可以以隨時(shí)變動(dòng)，即即可以根據(jù)市市場(chǎng)供求情況況發(fā)行新份額額或贖回股份份的投資基金金。采用有限限合伙制的房房地產(chǎn)基金多多為封閉式基基金。有限合合伙制房地產(chǎn)產(chǎn)基金一般由由一個(gè)負(fù)無(wú)限限責(zé)任的普通通合伙人（基基金管理公司司）和一個(gè)或或多個(gè)負(fù)有限限責(zé)任的有限限合伙人（基基金投資者）組組成，主要以以私募的方式式募集資金，并并將募集的資資金用于房地地產(chǎn)投資。在在這種合伙中中，普通合伙伙人負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，要求普通通合伙人具備備很強(qiáng)的專業(yè)業(yè)知識(shí)和豐富富的投資管理理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)技能，并對(duì)對(duì)基金債務(wù)承承擔(dān)無(wú)限責(zé)任任；有限合伙伙人只有所有有權(quán)并無(wú)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)，但不需需承擔(dān)無(wú)限責(zé)責(zé)任。基金投投資嚴(yán)格限定定于與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的證券券和房地產(chǎn)資資產(chǎn)等方面。對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)資資產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)基金一般投投資于能夠產(chǎn)產(chǎn)生比較穩(wěn)定定現(xiàn)金流入的的高級(jí)公寓、辦辦公樓、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、廠房、商商業(yè)用房、市市政基礎(chǔ)設(shè)施施等?；鸬牡钠胀ê匣锶巳顺袚?dān)的是無(wú)無(wú)限償付責(zé)任任，所以其發(fā)發(fā)起基金時(shí)一一般會(huì)有該基基金不會(huì)通過過負(fù)債的方式式購(gòu)進(jìn)物業(yè)的的條款。在中中國(guó)目前房地地產(chǎn)基金發(fā)展展中限于國(guó)內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)開放成成熟程度、缺缺乏穩(wěn)定的機(jī)機(jī)構(gòu)投資者、房房地產(chǎn)業(yè)的低低流動(dòng)性、缺缺乏成熟的基基金管理人等等原因，應(yīng)以以發(fā)展封閉式式地產(chǎn)基金為為主。2．4私募基金和和公募基金私私募地產(chǎn)基金金是指以非公公開方式向特特定投資者募募集基金資金金并以房地產(chǎn)產(chǎn)為投資對(duì)象象的房地產(chǎn)投投資基金。在在這種條件下下，基金發(fā)起起人通過電話話、信函、面面談等方式，直直接向一些機(jī)機(jī)構(gòu)投資者或或富裕個(gè)人推推銷基金單位位并募集房地地產(chǎn)投資基金金。私募基金金具有非公開開性、大額投投資性、封閉閉性和非上市市性等特點(diǎn)。公公募基金是指指以公司發(fā)行行方式向社會(huì)會(huì)公眾投資者者募集基金資資金的投資基基金。公開基基金可通過各各種媒體披露露發(fā)行信息，投投資者人數(shù)一一般不受限制制，每人投資資者的最低數(shù)數(shù)量一般沒有有限定。具有有公開性、可可變現(xiàn)性、高高規(guī)范性特點(diǎn)點(diǎn)。2．5房地產(chǎn)投資資基金的運(yùn)作作2．5．1房地產(chǎn)投資資基金的組織織體系房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金，在在組織體系上上，是由基金金持有人、基基金組織、基基金管理人、基基金托管人等等通過信托關(guān)關(guān)系構(gòu)成系統(tǒng)統(tǒng)（如下圖）。投投資基金的組組織體系簡(jiǎn)圖圖基金持有人人，指投資者者購(gòu)買并持有有基金證券的的個(gè)人或機(jī)構(gòu)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)關(guān)系上，基金金持有人是基基金資產(chǎn)的所所有者，對(duì)基基金享有資產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)、收收益分配權(quán)和和剩余資產(chǎn)分分配權(quán)等法定定權(quán)益。基金金組織，在公公司型基金中中，是一個(gè)有有形的機(jī)構(gòu)，通通常設(shè)有基金金持有人大會(huì)會(huì)、基金公司司董事會(huì)及其其它辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)。其中，基基金持有人會(huì)會(huì)議是基金公公司最高權(quán)力力機(jī)構(gòu)，董事事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日日常重大事項(xiàng)項(xiàng)做出決策。在在契約型基金金中，基金組組織是一個(gè)無(wú)無(wú)形機(jī)構(gòu)，可可以認(rèn)為基金金組織是一種種名義上的存存在?；鸸芄芾砣耍枪芄芾砗瓦\(yùn)作基基金資產(chǎn)的機(jī)機(jī)構(gòu)，其主要要職責(zé)是；進(jìn)進(jìn)行基金資產(chǎn)產(chǎn)的投資運(yùn)作作，負(fù)責(zé)基金金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)務(wù)管理，促進(jìn)進(jìn)基金資產(chǎn)的的保值增值及及其他與基金金資產(chǎn)有關(guān)的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?；鸸芾砉舅緝?nèi)部一般設(shè)設(shè)有投資部、研研究部、市場(chǎng)場(chǎng)部、稽核部部等部門和投投資決策委員員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控控制委員會(huì)等等機(jī)構(gòu)。（見見下圖）國(guó)內(nèi)基金管理公公司的組織框框架圖基金管理公司的的投資決策流流程一般包括括：研究部提提供研究報(bào)告告，投資決策策委員決定總總體投資計(jì)劃劃，投資部制制訂方案，基基金經(jīng)理具體體實(shí)施投資方方案，交易部部執(zhí)行指令，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制委員員會(huì)提出風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制建議等等環(huán)節(jié)。投資資基金運(yùn)作流流程也就是運(yùn)運(yùn)用基金資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行投資組組合的過程，一一般分為三個(gè)個(gè)階段，一是是投資決策，二二是投資的執(zhí)執(zhí)行與調(diào)整，三三是投資執(zhí)行行結(jié)果的評(píng)估估與報(bào)告。（見見下圖）基金管理公司投投資決策流程程圖基金托管人，又又稱基金保管管機(jī)構(gòu)，通常常由商業(yè)銀行行等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)承擔(dān)，其主主要職責(zé)是；；保管基金資資產(chǎn)，監(jiān)督基基金管理公司司在基金投資資動(dòng)作中各種種資產(chǎn)活動(dòng)，辦辦理基金資產(chǎn)產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)關(guān)事宜。房地地產(chǎn)基金當(dāng)事事人通常包括括基金發(fā)起人人、基金管理理人、基金托托管理人、基基金持有人及及基金服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。其關(guān)系系可參見下圖圖。基金當(dāng)事人之間間的關(guān)系圖2．5．2信托托關(guān)系信托關(guān)系，是指指委托人基于于對(duì)受托人信信任將財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給受托托人，受托人人以自己的名名義為受益人人的利益或特特定目的的管管理或處分財(cái)財(cái)產(chǎn)的行為關(guān)關(guān)系。在房地地產(chǎn)基金組織織體系中，基基金組織是信信托關(guān)系中的的委托人（在在公司型基金金中，基金公公司是委托人人；在契約型型基金中，投投資者一旦購(gòu)購(gòu)買了基金證證券，也就具具有了委托人人的身份），基基金管理人是是信托關(guān)系中中的受托人，基基金托管人是是信托關(guān)系中中的基金資產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)護(hù)人。在在基金組織體體系中，《基基金章程》或或《基金契約約》、《基金金信托契約》和和《基金托管管契約》等文文件，具有法法律效力，對(duì)對(duì)維護(hù)基金組組織關(guān)系和基基金持有人權(quán)權(quán)益至關(guān)重要要。《基金章章程》或《基基金契約》是是規(guī)范基金設(shè)設(shè)立、發(fā)行、運(yùn)運(yùn)作及各種相相關(guān)行為的法法律文件，其其中公司型基基金采用《基基金章程》的的形式，而契契約型基金則則采用《基金金契約》的形形式。其中內(nèi)內(nèi)容包括：基基金類型和規(guī)規(guī)模、基金證證券的發(fā)行與與轉(zhuǎn)讓、投資資方向及其有有關(guān)規(guī)定、基基金持有人的的權(quán)益、基金金管理人和托托管人及其它它當(dāng)事人（會(huì)會(huì)計(jì)師、律師師等）的職責(zé)責(zé)和權(quán)益、資資產(chǎn)估值與信信息披露、基基金收益分配配政策、基金金組織的終止止和清算，等等等?！痘鸾鹦磐衅跫s》是是規(guī)范公司型型基金和基金金管理人之間間的資產(chǎn)托管管關(guān)系，各自自職責(zé)和權(quán)益益及其它有關(guān)關(guān)事宜的法律律性文件。2．5．3房地產(chǎn)基金金運(yùn)作基本程程序房地產(chǎn)基基金的一般運(yùn)運(yùn)作過程可分分為籌資過程程、投資過程程和退出過程程，而投資過過程有交易發(fā)發(fā)起和篩選、評(píng)評(píng)估、交易設(shè)設(shè)計(jì)、投資后后管理四個(gè)階階段。（見下下圖）產(chǎn)業(yè)投資基金基基本運(yùn)作示意意圖1）房地產(chǎn)基金金籌集過程就就是基金發(fā)起起設(shè)立的過程程。2）尋找和篩篩選項(xiàng)目?！斑x擇正確的的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理理投資項(xiàng)目重重要”。3）詳細(xì)評(píng)估估。一旦某一一項(xiàng)目通過了了初選，基金金管理公司就就對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行更詳細(xì)的的評(píng)估。它涉涉及項(xiàng)目的市市場(chǎng)潛力、資資金狀況、管管理隊(duì)伍、政政策法規(guī)等多多方面因素。4）資后的監(jiān)管管。撤資退出出。房地產(chǎn)基金在中中國(guó)（二）3.我國(guó)目前房房地產(chǎn)基金現(xiàn)現(xiàn)狀3．1海外房地產(chǎn)產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)內(nèi)投資狀況目目前國(guó)外資金金在國(guó)內(nèi)進(jìn)行行房地產(chǎn)投資資主要有兩種種力量和兩種種模式，即以以香港為主的的東南亞投資資商和歐美跨跨國(guó)資金。香香港的房地產(chǎn)產(chǎn)商自1992已經(jīng)開始投投資于內(nèi)地市市場(chǎng)，據(jù)稱，香香港六大地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及及和黃、新世世界中國(guó)、恒恒基中國(guó)、新新鴻基地產(chǎn)、恒恒隆集團(tuán)、嘉嘉里建設(shè)已在在內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)大舉投投資，和黃在在內(nèi)地已持有有400多萬(wàn)平方米米的土地儲(chǔ)備備，新世界中中國(guó)、恒基中中國(guó)及新鴻基基地產(chǎn)在內(nèi)地地圈地多達(dá)2200萬(wàn)平方米。新新世界中國(guó)宣宣布，未來(lái)5年將在上海海投資80多億元人民民幣。香港及及東南亞投資資商在內(nèi)地房房地產(chǎn)投資主主要以獨(dú)資或或合資的房地地產(chǎn)公司進(jìn)行行項(xiàng)目操作。自2002年起海外資金開始有規(guī)模的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，據(jù)2003年摩根斯丹利的一項(xiàng)調(diào)研表明：在未來(lái)2—3年，將有20億—30億美元的海外資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年7月，摩根斯丹利地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，第一個(gè)項(xiàng)目“錦天地雅苑”總投資預(yù)計(jì)約9000萬(wàn)美元。澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行，在2002年初與施羅德物業(yè)亞洲基金合資成立第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)，這是一個(gè)5年制封閉運(yùn)作地產(chǎn)基金，力爭(zhēng)在未來(lái)5年內(nèi)投資超過4億美元的地產(chǎn)項(xiàng)目。自1994年起，麥格理銀行已成功募集并籌建5項(xiàng)獨(dú)立的中國(guó)地產(chǎn)基金，總額超過1.2億美元，完成項(xiàng)目總價(jià)超過2億美元。荷蘭國(guó)際（ING）在北京投資開發(fā)項(xiàng)目—長(zhǎng)河匯景，以住宅為主，總面積約30萬(wàn)平方米，總投資2億美元。此外新加坡凱德置地和機(jī)新加坡政府投資公司（GIC）等基金主要在國(guó)內(nèi)北京、上海等有國(guó)際影響的城市投資。3．2海外基金投資方式國(guó)外基金亦分為私募和公募，公募的房地產(chǎn)基金可以在市場(chǎng)上隨時(shí)買進(jìn)賣出，沒有期限限制。而私募基金一般年限較長(zhǎng)，平均8年左右，在基金期限到的時(shí)候就要將基金的資產(chǎn)變現(xiàn)，把收益全部派給投資者，基金解散。公募和私募基金，成立的目的都是比較明確，投資政策的對(duì)象都會(huì)有清楚的界定，而且范圍較窄。從投資類型來(lái)講，一般分為：1）投資在開發(fā)項(xiàng)目或者是開發(fā)企業(yè)———追求開發(fā)周期所帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，其中包括了土地一級(jí)開發(fā)和項(xiàng)目開發(fā)，如新加坡政府投資公司（GIC）、摩根斯丹利、德意志銀行、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行。2）投資在經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目或者是投資/控股公司——追求相對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的租金收入，如美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（AIG）、新加坡政府投資公司（GIC）、新加坡騰飛基金。3）投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資產(chǎn)——追求固定的利息收入，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，海外基金沒有類似的項(xiàng)目。4）不良資產(chǎn)處置型——通過收購(gòu)不良資產(chǎn)，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利，如高盛、摩根斯丹利。從投資方式來(lái)說，以第1、2種投資在開發(fā)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目上時(shí)，海外基金會(huì)采取直接投資的方式，投資于企業(yè)或某個(gè)項(xiàng)目上，在股權(quán)比例方面，一般來(lái)講基金都會(huì)依賴開發(fā)項(xiàng)目原來(lái)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)操盤，基金一般只占少數(shù)股權(quán)。而在經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目上股權(quán)結(jié)構(gòu)比較有彈性。從目前內(nèi)地市場(chǎng)來(lái)看，海外基金進(jìn)入的方式主要以經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和不良資產(chǎn)為主，不良資產(chǎn)的處置主要有政府的政策和四大資產(chǎn)管理公司的推動(dòng)。開發(fā)型海外地產(chǎn)基金主要選擇上海、北京投資，目前正由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中高檔及中低檔，而收租型海外基金首選北京、上海，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，接著開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。在美國(guó)，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率為6-7%，日本、新加坡則4%左右，而在國(guó)內(nèi)的北京、上海等地基金的年凈收益率可高達(dá)20%以上。3．3地產(chǎn)基金操盤的關(guān)注點(diǎn)1）目標(biāo)客戶選擇要求盤子不易太大，公司資產(chǎn)規(guī)模在3億---10億之間。開發(fā)面積在20萬(wàn)--30萬(wàn)平方米之間，年竣工可銷售面積在10萬(wàn)—20萬(wàn)平方米之間，年銷售額在3---10億之間。成長(zhǎng)型企業(yè)，在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有了相當(dāng)?shù)姆e累，正處在快速發(fā)展期和爬坡階段。主要選擇二、三線城市如內(nèi)陸重要重要省會(huì)城市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)重要城市如寧波、大連等?？蛻暨x擇，在二、三線城市主要選擇公司，選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開發(fā)商，而在一線城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性價(jià)比、地段和配套。選擇企業(yè)機(jī)制。民企主要選擇已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)。國(guó)企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)。這種類型的企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則。2）選擇項(xiàng)目的三種傾向風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目。選擇具有品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)此前已開發(fā)和銷售過成功項(xiàng)目，注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也高的項(xiàng)目，選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項(xiàng)目。項(xiàng)目和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工及人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)。3）兩種組合投資方式。一種是選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)；另一種是選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金和其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益。4）兩種投資模式：基金可以債權(quán)的方式投入，在企業(yè)不具備銀行融資的條件下，支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，不保證資金的安全性和預(yù)期收益，可能需要財(cái)產(chǎn)抵押和擔(dān)保。基金可以股權(quán)和收購(gòu)的方式進(jìn)入企業(yè)，在企業(yè)或項(xiàng)目最需要資金或經(jīng)營(yíng)不善時(shí)期以股權(quán)和收購(gòu)項(xiàng)目的方式注入資金。3．4地產(chǎn)基金的來(lái)源從國(guó)際上看，各國(guó)房地產(chǎn)基金都是廣開渠道，吸引各方面的資金進(jìn)行投資。其中政府提供的資金有：財(cái)政優(yōu)惠貸款（含財(cái)政撥款、財(cái)政貼息貸款）、政府擔(dān)保的各類銀行貸款、政府提供R&D（研發(fā)）資金；而私人資本包括退休基金、養(yǎng)老基金、銀行或大公司、保險(xiǎn)公司、捐贈(zèng)基金、富有個(gè)人或家庭的資金。美國(guó)地產(chǎn)基金資金來(lái)源居前三位的分別為養(yǎng)老基金占38%，捐贈(zèng)基金占22%，銀行與保險(xiǎn)公司占18%；德國(guó)地產(chǎn)基金資金來(lái)源居前三位分別為銀行占59%，企業(yè)占10%，養(yǎng)老基金占9%；日本地產(chǎn)基金資金來(lái)源居前三位分別為銀行占77%，證券公司占10%，其他占9%。我國(guó)本土的地產(chǎn)基金資金的主要來(lái)源：1）民間私人持有資本。2）保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金。3）企業(yè)資金：國(guó)企、上市公司、民企、商業(yè)銀行或證券公司4）外國(guó)投資者。3．5基金面臨的挑戰(zhàn)法律環(huán)境不完善，國(guó)內(nèi)沒有產(chǎn)業(yè)基金投資法，國(guó)外基金在實(shí)際操作中，通常只能以投資公司的形式進(jìn)行。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，目前房地產(chǎn)金融只能以銀行信貸為主，相對(duì)比深圳中小企業(yè)板塊的創(chuàng)立時(shí)間之久，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金正式運(yùn)作也可能在5年以后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)不透明。基金要求投資企業(yè)的財(cái)務(wù)高度透明，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)不規(guī)范運(yùn)作，在短期內(nèi)很難達(dá)到基金的要求。缺乏專業(yè)的管理隊(duì)伍。一方面基金公司的管理人才缺乏，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)缺乏熟悉投資規(guī)則的專業(yè)人才。海外基金進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)在未來(lái)2---4年內(nèi)，只能是試驗(yàn)型階段，4年以后，如果經(jīng)濟(jì)政策不發(fā)生大的變動(dòng)，已進(jìn)入的基金可能會(huì)大規(guī)模投資。在近期內(nèi)，房地產(chǎn)基金不可能成為房地產(chǎn)投資的主力軍。3．6精瑞基金案例一、精瑞基金概況基金名稱：中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金基金注冊(cè)地：香港基金規(guī)模；1億美元基金性質(zhì)：離岸基金、私募、封閉式、公司型投資基金?；鸸芾頇C(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司，在中國(guó)投資的住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目以契約形式全權(quán)委托北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司二、精瑞基金—投資組織結(jié)構(gòu)1）在香港建立中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金有限公司（以下簡(jiǎn)稱基金公司），并注冊(cè)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司（以下簡(jiǎn)稱基金管理公司）。2）基金公司委托基金管理公司，基金管理公司將以契約形式全權(quán)委托中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的精瑞投資公司，對(duì)基金在國(guó)內(nèi)住宅項(xiàng)目投資進(jìn)行管理。3）基金公司建立董事會(huì)，制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況?；鸸芾砉竞途鹜顿Y公司共同組建唯一性的投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運(yùn)營(yíng)管理行為。4）商會(huì)負(fù)責(zé)向投資公司提供大量?jī)?yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。三、精瑞基金—投資（一）投資目標(biāo)本基金屬價(jià)值型基金，主要投資于那些內(nèi)在價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目，通過對(duì)投資組合的動(dòng)態(tài)調(diào)整來(lái)分散和控制風(fēng)險(xiǎn)，在注重資金資產(chǎn)安全的前提下，追求基金資產(chǎn)的穩(wěn)定增值和現(xiàn)金流通速度。（二）投資范圍：本基金投資范圍僅限于：1）各區(qū)域政府土地一級(jí)開發(fā)；2）注重企業(yè)的價(jià)值和技術(shù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)）的過渡項(xiàng)目（而不是任何項(xiàng)目，也不是項(xiàng)目公司）；3）安全、穩(wěn)健、資金流通速度快，在住宅產(chǎn)業(yè)鏈中起到關(guān)鍵作用或創(chuàng)造出新價(jià)值鏈的高科技產(chǎn)品，從而形成或帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展；4）民營(yíng)企業(yè)或者國(guó)有企業(yè)管理層股權(quán)收購(gòu)；5）原本結(jié)構(gòu)比較好，由于經(jīng)營(yíng)運(yùn)作問題（資金、技術(shù)、營(yíng)銷、管理等）產(chǎn)生的住宅產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)整合；6）中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞獎(jiǎng)。（三）投資理念本基金采取價(jià)值型投資理念管理基金資產(chǎn)，主要出于以下考慮：1）我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)尚處在發(fā)展的初期階段。一方面，制度建設(shè)尚不完善，信息披露不充分，信息不對(duì)稱現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另一方面許多投資者還不成熟，從眾心理較為普遍。住宅產(chǎn)業(yè)投資市場(chǎng)發(fā)展的上述特點(diǎn)，決定了市場(chǎng)中一部分公司的投資價(jià)格與公司價(jià)值出出偏離，投資價(jià)格或被高估或被低估，而公司的投資價(jià)格與價(jià)值的偏離將創(chuàng)造投資機(jī)會(huì)，這是價(jià)值投資存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2）目前，我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時(shí)期，國(guó)家各項(xiàng)改革措施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)升級(jí)、公司資產(chǎn)重組等方面發(fā)生重大變革等內(nèi)外因素，將會(huì)對(duì)地區(qū)生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)、組配、開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和未來(lái)發(fā)展前景產(chǎn)生重大的和實(shí)質(zhì)性影響。3）好公司不等于好項(xiàng)目，單從公司基本方面考察，我們可能會(huì)發(fā)現(xiàn)許多公司的產(chǎn)業(yè)鏈有著自發(fā)調(diào)整的、良好發(fā)展前景和成長(zhǎng)預(yù)期循環(huán)系統(tǒng)，但是否投資這些公司取決于公司在市場(chǎng)低谷時(shí)的反彈價(jià)格價(jià)值，嚴(yán)格定義并區(qū)分價(jià)值型投資和成長(zhǎng)型投資是相當(dāng)困難的，但我們可以理解為價(jià)值投資是期望通過“買低賣高”實(shí)現(xiàn)資本增值，而成長(zhǎng)型投資則通過“買高賣更高”實(shí)現(xiàn)資本增值。4）投資要有原則，價(jià)值型投資尤為如此。眾所周知，住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展存在周期性，既機(jī)會(huì)多多又陷阱重重，如何面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)，是每個(gè)投資者必須思考的問題，作為基金管理人，我們認(rèn)為，靈活應(yīng)變固然重要，但堅(jiān)持原則則是關(guān)鍵所在。價(jià)值型投資的原則在于堅(jiān)持價(jià)值型選擇項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，不能為追隨某一市場(chǎng)熱點(diǎn)而動(dòng)搖理念，改變?cè)瓌t。（四）投資組合1）本基金投資項(xiàng)目組合的原則：本基金投資組合將本著安全性、收益性、流動(dòng)性的原則，綜合宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)變化等因素，確定資產(chǎn)配置比例，通過分散投資，達(dá)到控制和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，努力確?；鹳Y產(chǎn)安全，謀求基金資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)、革新和靈活是我們基金投資活動(dòng)的主要特征。本基金項(xiàng)目投資部分采取價(jià)值型投資策略，主要投資于：內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估，企業(yè)所擁有的有形資產(chǎn)（土地資源等）或無(wú)形資產(chǎn)（如專利、專有技術(shù)、品牌、特許權(quán)等）的實(shí)際價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估，企業(yè)經(jīng)過并購(gòu)和資產(chǎn)重組后，基本面發(fā)生了積極變化，整合后的高效能資產(chǎn)的增值不是簡(jiǎn)單的算術(shù)之和，而是集合乘積增加。政府、政策扶持的。區(qū)域政府、企業(yè)擁有的未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的資源，如政府擁有的土地資源一級(jí)整合。把握機(jī)會(huì)成本比較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目。企業(yè)具有相對(duì)壟斷的原材料基地，企業(yè)具有相對(duì)壟斷的市場(chǎng)進(jìn)入限制，企業(yè)擁有同行所沒有的銷售網(wǎng)絡(luò)等潛在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估。2）本基金投資價(jià)值項(xiàng)目選擇評(píng)估方法靜態(tài)評(píng)估：NPV---凈現(xiàn)值評(píng)估法、EVA---經(jīng)濟(jì)價(jià)值增值評(píng)估法、ROIC---投資資本回報(bào)率評(píng)估法、CFROI---投資現(xiàn)金流收益率評(píng)估法。動(dòng)態(tài)評(píng)估：ROV---實(shí)物期權(quán)評(píng)估法。3）基金投資方式配置：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資、孵化器投資、MBO（管理層收購(gòu)）。4）基金退出機(jī)制配置：長(zhǎng)期穩(wěn)健收益、M&A（兼并與重組）、IPO（首次公開發(fā)行）5）本基金投資組合符合以下規(guī)定：投資目標(biāo)的基準(zhǔn)線：SA+DA總分考核。投資于較為壟斷性的價(jià)值型項(xiàng)目，如區(qū)域政府土地資整合項(xiàng)目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的30%，投資于穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重不低于基金資產(chǎn)凈值的50%，投資于價(jià)值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目比重不高于基金資產(chǎn)凈值的15%，投資于成長(zhǎng)型新興企業(yè)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重不高于基金資產(chǎn)凈值的5%。本基金項(xiàng)目投資組合的平均P/CT值（每股凈收益與投資成本投資回報(bào)周期乘積之比）高于同類市場(chǎng)的平均P/CT值。被投資的企業(yè)要制定單項(xiàng)投資占基金百分比的上限，本基金投資于一個(gè)項(xiàng)目的比例不超過基金資產(chǎn)凈值的20%?；鹜顿Y占被投資企業(yè)不少于5%不多于35%的股權(quán)比例?；鸩粎⑴c被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只在被投資企業(yè)的董事會(huì)層面進(jìn)行控制。遵守相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他比例限制。（五）投資策略1）資產(chǎn)配置策略。在綜合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、政策取向、住宅市場(chǎng)走勢(shì)等多種因素的基礎(chǔ)上，首先確定基金在項(xiàng)目上的投資比例。2）項(xiàng)目選擇策略。在項(xiàng)目投資中，本基金將堅(jiān)持價(jià)值型投資理念，確立以相對(duì)價(jià)值判斷為核心，兼顧對(duì)公司內(nèi)在價(jià)值評(píng)估的選擇項(xiàng)目思路，同時(shí)以基本分析為基礎(chǔ)，重視數(shù)量分析，系統(tǒng)考察公司的投資價(jià)值，最終確定所投資的項(xiàng)目。3）風(fēng)險(xiǎn)控制策略。本基金在管理中，將充分注重投資組合的流動(dòng)性，高度重視基金資產(chǎn)安全，對(duì)基金管理重點(diǎn)從資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、組合系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理、組合非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和投資人員道德風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)方面嚴(yán)格執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)控制策略。（六）投資決策和執(zhí)行投資決策委員會(huì)是本基金的最高決策機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是根據(jù)基金投資目標(biāo)和對(duì)市場(chǎng)的判斷決定本基金的總體投資策略，審核并批準(zhǔn)基金經(jīng)理小組提出的資產(chǎn)配置或重大投資決定。投資決策委員會(huì)定期召開會(huì)議，在緊急情況下可召開臨時(shí)會(huì)議。精瑞投資公司按照投資決策委員會(huì)確定的投資原則與資產(chǎn)配置比例，選擇項(xiàng)目并構(gòu)造投資組合，同時(shí)向產(chǎn)業(yè)管理部下達(dá)投資指令，由項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行。執(zhí)行完成后，項(xiàng)目組負(fù)責(zé)項(xiàng)目跟蹤，項(xiàng)目經(jīng)理將項(xiàng)目投資狀況日志及時(shí)上報(bào)精瑞投資公司最高主管。風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)監(jiān)督投資組合的制定與執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)程度，及時(shí)向投資決策委員會(huì)提交風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)控制建議。四、精瑞基金---管理公司公司名稱：中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司注冊(cè)地點(diǎn)：香港公司名稱：北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司注冊(cè)地：北京五、精瑞基金---風(fēng)險(xiǎn)管理（一）、風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)（二）、抵抗風(fēng)險(xiǎn)的方法準(zhǔn)備1）政策風(fēng)險(xiǎn)的控制：加強(qiáng)公司與政府有關(guān)部門的信息通道建設(shè)，做到信息最及時(shí)、最準(zhǔn)確、最全面互通。加強(qiáng)公司研發(fā)部的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)研究工作，從而能較準(zhǔn)確的預(yù)見政策走向。把握好已有政策，合法、最有效、最大力度地加以利用，挖掘政策機(jī)會(huì)，從而使企業(yè)得到最佳狀態(tài)的資源整合。2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制協(xié)助商會(huì)做好會(huì)員服務(wù)工作，更多地從產(chǎn)業(yè)鏈良性循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)帶動(dòng)會(huì)員穩(wěn)健、真實(shí)、有效地進(jìn)行企業(yè)建設(shè)。加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)信息流通通道的建設(shè)，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地掌握、分析、反饋政策、市場(chǎng)格局變化的動(dòng)態(tài)。組織強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，處理好我們與客戶、相關(guān)業(yè)務(wù)的朋友、公司管理層、員工、政府、同行的關(guān)系。加強(qiáng)與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀機(jī)構(gòu)和企業(yè)的信息交流。3）管理、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制從項(xiàng)目選擇、評(píng)判開始，我們將依托商會(huì)平臺(tái)，充分調(diào)動(dòng)全國(guó)乃至世界優(yōu)秀資源為我們進(jìn)行投資目標(biāo)的信息、技術(shù)把關(guān)，用一流的專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資目標(biāo)的跟蹤、檢查、監(jiān)控管理。利用金融創(chuàng)新來(lái)解決投資目標(biāo)的資本運(yùn)作，從而真正做到投入資金的安全性、穩(wěn)健收益性及流通性。房地產(chǎn)基金在中中國(guó)（三）3．7國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)資金信托托介紹國(guó)內(nèi)尚尚無(wú)真正意義義上的地產(chǎn)基基金操盤實(shí)例例，但一種類類似于基金的的房地產(chǎn)資金金信托卻做得得有聲有色。房房地產(chǎn)信托是是指信托投資資機(jī)構(gòu)受委托托人的委托，為為了受益人的的利益，代為為管理、運(yùn)營(yíng)營(yíng)和處理委托托人托管的相相關(guān)資產(chǎn)的一一種行為。房房地產(chǎn)信托主主要包括房地地產(chǎn)資金信托托、房地產(chǎn)財(cái)財(cái)產(chǎn)信托、房房地產(chǎn)代理和和保管等內(nèi)容容。目前國(guó)內(nèi)內(nèi)信托公司所所開展房地產(chǎn)產(chǎn)信托基本上上屬于房地產(chǎn)產(chǎn)資金信托即即具有私募性性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)資金信托。信信托業(yè)具有兩兩大制度優(yōu)勢(shì)勢(shì)。首先，信信托公司具有有聯(lián)結(jié)資本市市場(chǎng)、貸幣市市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市市場(chǎng)三大領(lǐng)域域的功能，只只有信托公司司可以為委托托人提供貸款款、資金拆放放、投資等全全面理財(cái)服務(wù)務(wù)，滿足客戶戶多樣化的金金融需求；其其次，信托具具有獨(dú)特的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)隔離功能能和權(quán)利重構(gòu)構(gòu)功能。房地地產(chǎn)資金信托托是信托公司司通過制訂信信托投資計(jì)劃劃，與投資者者（委托人）簽簽訂信托投資資合同，通過過發(fā)行信托受受益憑證等方方式受托投資資者的資金，然然后進(jìn)行房地地產(chǎn)直接投資資或房地產(chǎn)抵抵押貸款形式式的投資，并并由專業(yè)的信信托基金經(jīng)理理團(tuán)隊(duì)實(shí)施具具體的經(jīng)營(yíng)管管理的一種資資金信托投資資方式。信托托產(chǎn)品交易結(jié)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)具具有充分的靈靈活性，依據(jù)據(jù)信托產(chǎn)品交交易結(jié)構(gòu)的不不同，資金的的投向的不同同，房地產(chǎn)資資金信托可分分為很多類型型，如可分為為股權(quán)型、債債權(quán)型、交易易型。1）股權(quán)型房地地產(chǎn)投資信托托股權(quán)型房地地產(chǎn)投資信托托的特點(diǎn)是利利用股權(quán)信托托方式，充實(shí)實(shí)項(xiàng)目公司資資本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目公司的資資本金規(guī)模的的擴(kuò)大，增強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)進(jìn)一步步進(jìn)行債權(quán)融融資的能力，其其收入主要來(lái)來(lái)源于房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目出租、出出售等經(jīng)營(yíng)收收入。案例：：信遠(yuǎn)大廈項(xiàng)項(xiàng)目資金信托托計(jì)劃計(jì)劃概概要；●受托人：百百瑞信托投資資有限公司●規(guī)模：不超超過2億元●期限：3年●加入方式：：以簽署信托托合同的方式式加入，單筆筆加入金額下下限為人民幣幣5萬(wàn)元，超過過部分按1萬(wàn)元的整數(shù)數(shù)增加?！耦A(yù)期收益：：年投資收益益率為5%信托計(jì)劃概概況：該信托托計(jì)劃由百瑞瑞信托投資有有限責(zé)任公司司通過發(fā)行信信托計(jì)劃將資資金聚集起來(lái)來(lái)，以股權(quán)投投資的形式統(tǒng)統(tǒng)一投資于北北京信遠(yuǎn)房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司收益分分配：計(jì)劃期期限屆滿后一一次性分配，時(shí)時(shí)間為本計(jì)劃劃期限屆滿后后第15個(gè)工作日，由由受托人劃至至信托合同規(guī)規(guī)定的信托收收益劃益帳戶戶。風(fēng)險(xiǎn)防范范：信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)控股集團(tuán)有有限的回購(gòu)擔(dān)擔(dān)保和百瑞信信托的補(bǔ)充擔(dān)擔(dān)保。案例評(píng)評(píng)析：該信托托計(jì)劃利用信信托投資具有有充分靈活性性的特點(diǎn)，以以股權(quán)投資的的方式介入房房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域，該信托托計(jì)劃特點(diǎn)：：對(duì)于投資者者方面，一是是投資風(fēng)險(xiǎn)較較大，以股權(quán)權(quán)投資的方式式介入房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)必然要要承擔(dān)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)失敗的的風(fēng)險(xiǎn)，該信信托計(jì)劃為彌彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)大的的缺陷，設(shè)計(jì)計(jì)了信遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)有限公公司的回購(gòu)擔(dān)擔(dān)保和百瑞信信托的補(bǔ)充擔(dān)擔(dān)保，以降低低風(fēng)險(xiǎn)。二是是收益率較高高，預(yù)計(jì)年收收益率不低于于5%，遠(yuǎn)高于同同期銀行存款款利息收益和和國(guó)債投資收收益。對(duì)于開開發(fā)商，由于于信托資金以以股權(quán)投資的的形式進(jìn)入房房地產(chǎn)開發(fā)公公司，因此，增增強(qiáng)了項(xiàng)目公公司的股東權(quán)權(quán)益，增強(qiáng)了了公司通過商商業(yè)銀行等金金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行行再融資的能能力。目前大大連華信的兩兩個(gè)項(xiàng)目，基基本上類似于于以上操作。2）債權(quán)型房地地產(chǎn)投資信托托債權(quán)型房地地產(chǎn)投資的特特點(diǎn)是利用信信托貸款的方方式，彌補(bǔ)項(xiàng)項(xiàng)目公司的資資金缺口，運(yùn)運(yùn)作的主要方方式是：信托托投資公司以以金融中介的的角色將所募募集的資金用用于發(fā)放各種種抵押貸款、質(zhì)質(zhì)押貸款及信信用貸款等，并并收取貸款利利息。案例例：北京車公公莊危改小區(qū)區(qū)貸款項(xiàng)目集集合資金信托托計(jì)劃信托計(jì)計(jì)劃概況：該該信托計(jì)劃由由中煤信托將將多個(gè)委托人人的信托資金金集合起來(lái)，以以貸款方式發(fā)發(fā)放給北京隆隆盛房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司，用于北京京車公莊危改改小區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)。●受托方：中中煤信托●信托計(jì)劃規(guī)規(guī)模：人民幣幣1億元●信托計(jì)劃期期限：2年●信托參與方方式：繳付信信托資金，簽簽訂信托合同同，每份信托托計(jì)劃資金不不低于25萬(wàn)元，并按1萬(wàn)元的整數(shù)數(shù)倍增加?！耦A(yù)期收益：：貸款年利率率為同期銀行行貸款年利率率上浮20%收益分配：：信托凈收益益以貨幣形式式發(fā)放，每年年支付一次，第第一次信托凈凈收益發(fā)放時(shí)時(shí)間為本信托托成立滿一年年后的第10至20個(gè)工作日，第第二次信托凈凈收益的發(fā)放放將隨信托終終止后信托財(cái)財(cái)產(chǎn)的返還一一并進(jìn)行。還還款資金來(lái)源源：主要還款款來(lái)源為北京京車公莊危改改小區(qū)項(xiàng)目的的房屋銷售收收入。貸款擔(dān)擔(dān)保：中國(guó)煤煤炭工業(yè)進(jìn)出出口集團(tuán)公司司為借款人償償還借款本息息提供連