出租汽車經(jīng)營權(quán)評(píng)估說明資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明

一、評(píng)估范圍

評(píng)估范圍為重慶市XX區(qū)人民法院所委托評(píng)估5輛出租車剩余經(jīng)營權(quán)年限。

二、評(píng)估過程

評(píng)估過程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段：

第一階段：準(zhǔn)備階段

對(duì)確定的評(píng)估范圍內(nèi)的評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，提出初步的評(píng)估工作方案，并提請(qǐng)部分相關(guān)人員協(xié)助配合。

第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段

1.對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際抽查核實(shí)，驗(yàn)證資產(chǎn)清單及有關(guān)資料是否一致；

2.核查資料是否完整；

3.選擇適宜的評(píng)估方法，確定資產(chǎn)的評(píng)估值。

第三階段：綜合處理階段

1.將核實(shí)調(diào)整后的資產(chǎn)明細(xì)表，錄入計(jì)算機(jī)，建立相應(yīng)數(shù)據(jù)庫；

2.遵照國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法和《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》的規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況，選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值，編制相應(yīng)評(píng)估匯總表；

3.提交評(píng)估技術(shù)說明。

三、評(píng)估說明

1、項(xiàng)目概況

本次所評(píng)估的出租車經(jīng)營權(quán)均為25年期，但由于自其取得年期起至今，已使用多年，目前大部分已換為天語出租車。

2、評(píng)估方法

根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，確定對(duì)評(píng)估對(duì)象為有一定年期穩(wěn)定收益的經(jīng)營權(quán)；而其市場(chǎng)層面的實(shí)際成交案例容易受各方面的限制，其實(shí)際成交價(jià)格有較大偏差；客觀合理的取得成本由于出租車行業(yè)的特殊性，則是很難取得，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不明確；考慮到其穩(wěn)定的收益情況，我們認(rèn)為使用收益法的思路進(jìn)行評(píng)估較為合適。

收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的一種方法。

由于重慶市主城區(qū)近年來出租車起步價(jià)、運(yùn)行單價(jià)多年來未作調(diào)整，考慮到普通市民的可接受程度，近年內(nèi)漲價(jià)的機(jī)會(huì)不大，如果進(jìn)行價(jià)格調(diào)整也可能是因?yàn)槠錉I運(yùn)成本上升造成，所調(diào)整價(jià)格也多在其同期成本被消化，而對(duì)經(jīng)營權(quán)中的純收益影響不大，從更合理體現(xiàn)本次評(píng)估目的下的市場(chǎng)參考價(jià)值，我們認(rèn)為采用固定收益計(jì)算方式更能合理體現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，則收益法基本公式如下：

公式中：

A為年凈收益，我們是以評(píng)估對(duì)象所在行業(yè)的平均收益作為客觀收益的；

r為不等于零報(bào)酬率，由于重慶市評(píng)估行業(yè)組織未公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值，在報(bào)酬率確定時(shí)，我們以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率累加得到，即以央行最新的一年期存款基準(zhǔn)利率加上評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、同時(shí)考慮評(píng)估對(duì)象的用途及新舊程度確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告率；

n為收益年限為有限年，評(píng)估對(duì)象屬于有限期使用權(quán)。

1）收益法原理

收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)值的一種方法。其適用條件要求是：評(píng)估對(duì)象使用時(shí)間較長(zhǎng)且具有連續(xù)性，能在未來相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益；評(píng)估對(duì)象的未來收益和評(píng)估對(duì)象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣來衡量。

2）收益法技術(shù)路線

根據(jù)評(píng)估對(duì)象目前實(shí)際情況，作為收益性權(quán)益，我們通過調(diào)查其同類收益性權(quán)益平均收入，結(jié)合該地區(qū)目前及未來的規(guī)劃發(fā)展，對(duì)未來一定年限內(nèi)評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營收益狀況做出預(yù)測(cè)，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)選取合適的收益折現(xiàn)率，對(duì)預(yù)測(cè)收益數(shù)據(jù)進(jìn)行折現(xiàn)，得出評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象的收益現(xiàn)值；

3）收益法測(cè)算過程

（1）我們根據(jù)評(píng)估規(guī)范的替代原則為基礎(chǔ)，經(jīng)過對(duì)同類出租車收益進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查了解：評(píng)估對(duì)象與調(diào)查實(shí)例處于同一供求范圍內(nèi)，其用途、規(guī)模、經(jīng)營形式、權(quán)利性質(zhì)等條件均符合規(guī)范有關(guān)客觀收益選擇的要求。

（2）估算潛在收益，根據(jù)所收集的資料顯示：天語出租車每天上交“板板錢”（相當(dāng)于租金收益）均在380-440元，所涉及到的燃油補(bǔ)貼實(shí)際在“板板錢”抵扣，出租車使用的天然氣費(fèi)及駕駛員工資均不在內(nèi)，考慮到評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況及本次評(píng)估目的，我們通過分析認(rèn)為：租金收益每天取平均值為400元。

（3）估算有效租金收益，調(diào)查重慶主城區(qū)出租車市場(chǎng)、維修、保養(yǎng)等情況，確定當(dāng)?shù)赝惓鲎廛噷?shí)際出勤率情況。根據(jù)所收集的資料顯示：由于日常保養(yǎng)、二級(jí)維護(hù)以及一般事故（由于出租車行業(yè)的特殊情況，出租車出一般事故的機(jī)率較高）等，全年非出勤時(shí)間需要花費(fèi)30-60天，實(shí)際全年經(jīng)營時(shí)間為300-340天，考慮到評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況及本次評(píng)估目的，我們通過分析認(rèn)為：全年經(jīng)營時(shí)間取320天。

有效租金收益租金=潛在租金收益×出租天數(shù)

=400.00×320

=128,000.00（元/年）

（4）估算營運(yùn)費(fèi)用，根據(jù)同類出租車調(diào)查資料，調(diào)查租賃情況和各項(xiàng)營運(yùn)費(fèi)用，確定評(píng)估對(duì)象的總營運(yùn)費(fèi)用。序號(hào)費(fèi)用名稱金額（元/年）1養(yǎng)路費(fèi)：《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市公路養(yǎng)路費(fèi)和客貨運(yùn)附加費(fèi)征收管理辦法的通知》（渝府發(fā)[2005]28號(hào)）第七條規(guī)定：公路養(yǎng)路費(fèi)具體征收標(biāo)準(zhǔn)為：小型出租汽車（含10人座以下的小型營運(yùn)車）：400元/年車。4,800.00資本化率。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法原理是以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、評(píng)估對(duì)象的用途及新舊程度確定。

收益法計(jì)算的資本化率r（即折現(xiàn)率）確定如下表：項(xiàng)目名稱情況說明調(diào)整值安全利率%根據(jù)中國人民銀行2007年12月21日公布的一年期整存整取存款基準(zhǔn)利率4.14%確定。4.14%風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由于出租車經(jīng)營屬高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，依據(jù)重慶主城區(qū)出租車經(jīng)營的實(shí)際情況，日常事故因搶業(yè)務(wù)發(fā)生產(chǎn)多，引發(fā)賠償風(fēng)險(xiǎn)較高，綜合我們的行業(yè)調(diào)查確定為5%。5.00%其他風(fēng)險(xiǎn)由于經(jīng)營權(quán)證的形成是政府行為，其政策因素較強(qiáng)，權(quán)利人持有經(jīng)營權(quán)證可能因?yàn)檎咦儎?dòng)期或其他因素導(dǎo)致經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，我們綜合經(jīng)驗(yàn)確定為1%。1.00%合計(jì)10.14%收益年限的確定：依據(jù)《重慶市出租汽車客運(yùn)管理暫行辦法(渝府令第210號(hào))

》第十三條規(guī)定出租汽車客運(yùn)特許經(jīng)營權(quán)指標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議，并按規(guī)定到道路運(yùn)輸管理機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)。通過轉(zhuǎn)讓取得的出租汽車客運(yùn)特許經(jīng)營權(quán)指標(biāo)，其經(jīng)營期限為原經(jīng)營期限減去已經(jīng)營期限后的期限。

本次評(píng)估對(duì)象其取得出租車經(jīng)營權(quán)年限為25年，依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，至評(píng)估基準(zhǔn)日已簽訂租賃合同的租賃期應(yīng)當(dāng)仍然有效，則本次評(píng)估對(duì)象剩余年限等于經(jīng)營權(quán)到期日減去租賃合同的終止日期。相關(guān)情況如下：序號(hào)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)產(chǎn)權(quán)編號(hào)車輛牌照號(hào)產(chǎn)權(quán)終止日期合同終止日期剩余年限備注10001234990888渝AT88812029年4月2012年3月25日17.02150001235991888渝AT88822029年11月2008年10月31日21.00390001236992888渝AT88832029年11月2011年12月25日17.85410001237993888渝AT88842031年1月2009年6月25日21.52470001238994888渝AT88852031年1月2010年5月25日20.61（7）選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格

根據(jù)以上分析可知：評(píng)估應(yīng)選用“每年基本固定不變”的公式模型進(jìn)行計(jì)算。

選用計(jì)算公式：（以第一項(xiàng)為例）

收益價(jià)格

=66,131.51/10.14%×[1-1/（1+10.14%）17.02]

≈52.61（萬元/個(gè)）

以上結(jié)果為評(píng)估對(duì)象能實(shí)際產(chǎn)生收益的年限并未到期，我們此時(shí)測(cè)算的結(jié)果應(yīng)為租賃合同到期日的價(jià)值，公開購買者購買該經(jīng)營權(quán)后在一定時(shí)間內(nèi)不能取得實(shí)際收益，而這部分資金的時(shí)間價(jià)值（由于投資風(fēng)險(xiǎn)已在前階段中考慮，此時(shí)的資金是最安全的，因此我們采用銀行定期存款利率作為折現(xiàn)率）我們以其對(duì)應(yīng)時(shí)間的銀行定期存款利率為基礎(chǔ)進(jìn)行折現(xiàn)，有關(guān)折現(xiàn)結(jié)果如下表：序號(hào)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)產(chǎn)權(quán)編號(hào)車輛牌照號(hào)合同終止日期剩余年限（n）折現(xiàn)前價(jià)值(萬元)折現(xiàn)時(shí)間折現(xiàn)率評(píng)估價(jià)值(萬元)備注10001234990888渝AT88812012年3月25日17.0252.613.735.40%43.23150001235991888渝AT88822008年10月31日21.0056.640.333.33%56.02390001236992888渝AT88832011年12月25日17.8553.593.485.40%44.62410001237993888渝AT88842009年6月25日21.5257.060.983.78%55.02470001238994888渝AT88852010年5月25日20.6156.301.904.14%52.13合計(jì)3,703.123269.74注：利率確定原則

1、3個(gè)月以上不足半年的按3個(gè)月期計(jì)算；2、半年以上不足1年的按半年期計(jì)算；3、1年以上不足2年的按1年期計(jì)算；4、2年以上不足3年的按2年期計(jì)算；5、3年以上不足5年的按3年期計(jì)算。

四、評(píng)估結(jié)果

經(jīng)評(píng)估調(diào)查，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象價(jià)值是基本能夠被市場(chǎng)所接受，其結(jié)論是合理的。資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表序號(hào)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)產(chǎn)權(quán)編號(hào)車輛牌照號(hào)合同終止日期剩余年限（n）折現(xiàn)前價(jià)值(萬元)折現(xiàn)時(shí)間折現(xiàn)率評(píng)估價(jià)值(萬元)10001234990888渝AT88812012年3月25日17.0252.613.735.40%43.23150001235991888渝AT88822008年10月31日21.0056.64