商業(yè)地產(chǎn)研究報告G行業(yè)概況國家統(tǒng)計局伴隨著房地產(chǎn)投資額和新開工面積的快速增長，未來商品房的供給將會明顯增長，對2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比較充裕，未來壓力將會顯現(xiàn)盡管出臺了異常嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是開發(fā)商的資金依然比較充裕，主要得益金壓力將會開始顯現(xiàn)。二、商品住宅市場：未來仍然會面臨較為嚴格的政策環(huán)境面臨較為嚴格的政策環(huán)境對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)政策如下表所示：二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、廣州、重慶陸續(xù)出臺相應(yīng)的調(diào)控細則，同確二套房認定標準，以購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。由于房價沒有明顯的回落，預(yù)計未來一段時間房地產(chǎn)市場仍然面臨比較嚴格的政策環(huán)境。2、商品住宅成交量持續(xù)萎縮，成交價格沒有明顯的松動城市和二線城市成交價格指數(shù)均處于歷史高位，沒有明顯的松動。和成交價格維持高位相比，成交量明顯萎縮。銷售量，未來開發(fā)商的銷售壓力將會加大。在國務(wù)院以及各部委陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策以后，北京、廣州、深圳、浙江等地陸續(xù)出臺相應(yīng)的實施細則，政策嚴厲程度超過以往，造成觀望情緒嚴重，商品房不對開發(fā)商的凈利潤和現(xiàn)金流會產(chǎn)生一定影響流和凈利潤都會產(chǎn)生一定的負面影響。明確提出逐步推進房產(chǎn)稅改革進房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅的推出是大勢所趨，房產(chǎn)稅的推出將會有效提升持有不動產(chǎn)的成本，對于抑制不合三、商業(yè)地產(chǎn)：調(diào)控中的綠洲利和城市化進程我國城鎮(zhèn)化進程的加速發(fā)展和居民收入的不斷增長，城鎮(zhèn)居民對于時尚消費、娛樂、餐飲、休閑的消費需求將會持續(xù)的增長。勞動年齡人口比例上升，形成目前勞動力資源相對豐富、撫養(yǎng)負擔輕、于經(jīng)濟發(fā)展十分有2、商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策的影響較小，價格比較穩(wěn)定本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要目標為商品住宅市場，住房是人類最基本的需求之一，商品住宅價格關(guān)乎國計民生和社會穩(wěn)定，房價不斷上漲所承受的政策壓力和社會輿論壓力較，面臨持續(xù)的調(diào)控壓力?，F(xiàn)象，從發(fā)達國家的市場情況來看，商業(yè)地產(chǎn)價格一般高于商品住宅，商業(yè)地產(chǎn)未來的保值增值功能將會得到有效的發(fā)揮。3、保險資金投資不動產(chǎn)開閘利好商業(yè)地產(chǎn)和風險收益結(jié)構(gòu)匹配，是保險資金理想的投資選擇。REITs地產(chǎn)資金需求將會得到有效地滿足。于商品住房和商業(yè)辦公、期對商品房市場的影響較小，供需矛盾難以有明顯的改善。緊二套房政策、土地增值稅加強管理和國務(wù)院關(guān)于逐步推進房產(chǎn)稅改革等一系列政策出臺之后，政策風險已經(jīng)得到很大程度上的釋放。的下降可能會造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績下滑和估值水平有一定的下降，但是未來估值水平繼續(xù)大幅下滑的當前的股價已經(jīng)在很大程度上反映了調(diào)控政策的影響和悲觀預(yù)期，估值水平處于歷史低位，然而由于房價沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌，房產(chǎn)稅方案也沒有公布，房地產(chǎn)股的估值水業(yè)績超預(yù)期帶來的投資機會，商業(yè)地產(chǎn)由于受調(diào)控影響較小，可以重點關(guān)注。司部分法人股，成為公司第一大股東。2009年公司完成了重大資產(chǎn)重組，公司成為在香港上市的世茂房地產(chǎn)控股有限公司(0813.HK)的子公司，9家商業(yè)地產(chǎn)公司、北京世茂大廈和現(xiàn)金7.5億元注入公司，公司基本面發(fā)生了重大變化，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目儲備超過400萬平方米，成為A商業(yè)項目儲備最多的的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)。產(chǎn)(0813.HK)將從事住宅和酒店茂房地產(chǎn)不從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營，從而有效地有利發(fā)展時期，居民對時尚消費、娛樂、餐A濟發(fā)達的長三角和環(huán)渤海地區(qū)二、三線城產(chǎn)業(yè)態(tài)進行總體規(guī)劃，事先規(guī)劃好用于出售、出租和自司現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)，能夠加營的項目可以帶來穩(wěn)定的租金和經(jīng)營收入，還可以享受包，定位于中高端消費市場，致力于“提升中產(chǎn)階級的生當?shù)攸S金地段的地標性建筑，地理優(yōu)勢明顯，能夠有效國續(xù)性，而轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)并不是可以一蹴而就的，時間常重要。世茂股份延續(xù)著世茂集團對房地產(chǎn)開發(fā)的高決策效率高。六、海印股份(000861)1、立足現(xiàn)有優(yōu)勢，高嶺土業(yè)務(wù)和主題化商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展并重是公司的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)務(wù)在選址、招商、經(jīng)營管理方面均具有獨到的優(yōu)勢。因此，保持并提升現(xiàn)有十大商業(yè)時復(fù)制現(xiàn)有經(jīng)營模式、在廣州以外的其他城市開發(fā)新略，而炭黑業(yè)務(wù)則由于行業(yè)競爭過于激烈，公地產(chǎn)業(yè)務(wù)并舉的發(fā)展戰(zhàn)略不僅可以充分發(fā)揮公司兩大業(yè)務(wù)的相互補充、相互促進可以更好地帶動公司未來發(fā)時供資金支持，反之，高嶺土業(yè)務(wù)發(fā)展后亦可以為主題化商業(yè)2、適應(yīng)民生需求、發(fā)現(xiàn)市場中的非理性需求是公司主題化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本理念，公司主題化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)中求進，經(jīng)營有序固定的租金來獲取收入，但是公司的經(jīng)營特色還是很突出。與小商品城等公司的經(jīng)營以批發(fā)為主不同，公司現(xiàn)正經(jīng)營的十大商業(yè)項目中，不但流行前線、潮樓等項目以商品零售為主，而且電器總匯、繽繽廣場等商場也都是批零兼營，商品零售占比較大。在這樣的靈活經(jīng)營策略下公司面對的客戶群更廣，由此在經(jīng)濟形勢不利的情況下所面臨的經(jīng)營風險也較布藝總匯為代表；二是電器、數(shù)碼產(chǎn)品類，以電器總匯、海印廣場為代表；三是健康生活類，以東川名店運動城為代表；四是時尚潮流類，以潮樓、流行前線為主。不難看出，公司的商業(yè)項目主要是滿足市場中的兩類需求：民生需求和非理性需求，因此，發(fā)現(xiàn)市場有效需求從而捕捉機會開發(fā)相應(yīng)商業(yè)項目是公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主線。消費需求敏感。譬如公司的家居類商場經(jīng)營的就屬于民生需求類商品，這些商品與人們的同檔次商品售價相對更低，可以滿足各類顧客的消費需要，因此市場需求旺盛而穩(wěn)定；公尚潮流類商場經(jīng)營的就屬于非理性需求類商品，目標顧客為15－25歲左右追求新潮、個性的年輕時尚一族，這一顧客群以獨生子女居多，他們對生活品質(zhì)的追求以及價格不敏感特性也就造就了流行前線、潮樓這些商場的長期至潮至旺。除非宏觀經(jīng)濟形勢惡化嚴重，其盈利狀況并不會受到影響。未來三年，除番禺休閑以外的公司此次與同屬中華廣場商圈、公司其他主題商場如流行前線和東川名店運動城等類比，中華廣場牌引進以及租金調(diào)整等問題，并待相關(guān)情況逐步明朗后華廣場成為公司經(jīng)營的主題化商業(yè)地產(chǎn)項目后，也意味做好。這種穩(wěn)健的策略無疑可以增強公司商場經(jīng)營的抗風險能模式已經(jīng)比較成熟，公司將擇機復(fù)制現(xiàn)有模式，在廣州的花城市新開門店。同時，公司亦有收購、盤活商展中心、繽繽廣3、公司高嶺土生產(chǎn)規(guī)模擴大后將生產(chǎn)高檔陶瓷釉料、建材涂料用高嶺土產(chǎn)品高嶺土其主要成分為鋁硅酸鹽礦(長石)的風化物，其化學(xué)分子式是AlO-2SiO-2HO，2322與云母、石英、碳酸鈣并稱四大非金屬礦。造紙工業(yè)是高嶺土最大應(yīng)用領(lǐng)域，占高嶺土總是引入AlO，有利于莫來石的生成，提高其化學(xué)穩(wěn)定性和燒結(jié)強度，在燒成中高嶺土分解23生成莫來石，形成坯體強度的主要框架，可防止制品的變形，使燒成溫度變寬，還能使坯體具有一定的白度。同時，高嶺土具有一定的可塑性、粘結(jié)性、懸浮性和結(jié)合能力，賦予瓷泥、瓷釉良好的成形性，使陶瓷泥坯有利于車坯及注漿，便于成形。如用在電線中，可以增加絕緣性，降低其介電損耗。少趨勢；燃料價格和運輸費用的下降使得公司面臨來自美國和巴西的造紙涂料高嶺土企業(yè)的競爭壓力更大。不過，公司目前下游客戶資源質(zhì)量較