住宅項(xiàng)目價(jià)格體系的制定——技能提升培訓(xùn)系列第1頁/共104頁“一本天書”多想

多做

多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)2SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第2頁/共104頁3基本步驟定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù)制作價(jià)格表格代入計(jì)算價(jià)格進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)撰寫定價(jià)說明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第3頁/共104頁步驟一：定義項(xiàng)目屬性現(xiàn)場評定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計(jì)重點(diǎn)獲取準(zhǔn)確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計(jì)圖)明確樓宇編號；明確坐標(biāo)方向充分理解項(xiàng)目坐落、戶型布局等各因素準(zhǔn)備工作一4SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第4頁/共104頁準(zhǔn)備工作二組織一個(gè)現(xiàn)場評分團(tuán)隊(duì)最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價(jià)評分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進(jìn)行定價(jià)評分表的制定尤為重要，是之后制定價(jià)格和價(jià)格說明的重要依據(jù)5SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第5頁/共104頁注意事項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對各項(xiàng)水平因素進(jìn)行圖像記錄（拍照）。每位評分人員除了評分還要簡單文字記錄當(dāng)時(shí)評分的根據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要對所有的評分算術(shù)平均后得出綜合評分表。6SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第6頁/共104頁7目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第7頁/共104頁8目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第8頁/共104頁價(jià)格表制作方式的說明其實(shí)就是定價(jià)方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營銷策略，專業(yè)厘定價(jià)格策略，比如預(yù)定均價(jià)、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對項(xiàng)目的現(xiàn)場考察和理解，找出項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素；明確價(jià)格制定的方向，比如并加以說明。91.價(jià)格表制作方式說明第9頁/共104頁10參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線第10頁/共104頁11第11頁/共104頁12第12頁/共104頁參考案例二：13從產(chǎn)品方面無法拉開價(jià)格差距，即戶型產(chǎn)品所占評分比重小第13頁/共104頁14第14頁/共104頁15第15頁/共104頁16目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第16頁/共104頁17參考案例一：總體說明第17頁/共104頁18參考案例二：第18頁/共104頁19第19頁/共104頁水平因素一般可分為：

戶型設(shè)計(jì)、景觀視野、朝向、通風(fēng)、采光、噪音、樓距……每個(gè)因素權(quán)重的厘定：

前期和客戶充分溝通+項(xiàng)目的深入理解+累積的經(jīng)驗(yàn)3.每個(gè)因素的評分等級和評定標(biāo)準(zhǔn)：

評分等級的劃分存在一定的主觀判斷，最好是組員在充分理解項(xiàng)目后商議擬定，擬定等級后項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需用文字在評分表上明確表述評分樓層的選定：

標(biāo)準(zhǔn)戶型一般以中間樓層為基準(zhǔn)層，如果是奇偶數(shù)樓層戶型不同需要選擇兩個(gè)相鄰的中間樓層進(jìn)行評定20SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司水平系數(shù)評定第20頁/共104頁21SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：第21頁/共104頁22SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第22頁/共104頁23第23頁/共104頁24第24頁/共104頁25第25頁/共104頁26第26頁/共104頁27第27頁/共104頁28第28頁/共104頁29第29頁/共104頁30第30頁/共104頁31第31頁/共104頁32第32頁/共104頁33SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第33頁/共104頁34第34頁/共104頁35第35頁/共104頁思考/討論：在案例一中，為什么景觀評分等級是5-10分（P22），而噪音評分等級是3-10分（P30）呢？在水平系數(shù)表中，第三列的數(shù)字代表什么，如何得來？36第36頁/共104頁37參考案例一：第37頁/共104頁38第38頁/共104頁39第39頁/共104頁40第40頁/共104頁41第41頁/共104頁42第42頁/共104頁43第43頁/共104頁44第44頁/共104頁45第45頁/共104頁46第46頁/共104頁47第47頁/共104頁48第48頁/共104頁49第49頁/共104頁50第50頁/共104頁51第51頁/共104頁52第52頁/共104頁53第53頁/共104頁54第54頁/共104頁55第55頁/共104頁56第56頁/共104頁思考/討論：在案例一中，水平系數(shù)和的計(jì)算公式是：各因素分值×權(quán)重，然后相加

在案例二中，水平系數(shù)和的計(jì)算公式是：各因素系數(shù)相乘

兩者的區(qū)別在哪里？兩個(gè)案例在系數(shù)評分上最大的區(qū)別是什么？如何理解和運(yùn)用？57第57頁/共104頁58垂直系數(shù)評定垂直因素的評定按同一單位因?yàn)闃菍拥淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，一般分為：視野景觀變化

、采光變化、空間感差異、心理優(yōu)越感差異、客戶心理感受、

項(xiàng)目特殊情況層差類型一般可分為：斜線型、折線型、梯級型層差差距：因應(yīng)建筑的高低、推貨策略而所有不同，具體要根據(jù)擬定均價(jià)、戶型面積等因素調(diào)整思考/討論：層差類型、差距與建筑的高低、推貨策略之間有何聯(lián)系？第58頁/共104頁59參考案例一：第59頁/共104頁60第60頁/共104頁61第61頁/共104頁62第62頁/共104頁63第63頁/共104頁64第64頁/共104頁65第65頁/共104頁66參考案例二：第66頁/共104頁67第67頁/共104頁68第68頁/共104頁69第69頁/共104頁70第70頁/共104頁71第71頁/共104頁72第72頁/共104頁73第73頁/共104頁74第74頁/共104頁75特殊影響調(diào)整遇到以下情況，需要對特殊樓層或戶型做出特殊層差和系數(shù)調(diào)整：示范單元層贈送面積對開視野明顯差異供需要求客戶喜好…… 第75頁/共104頁76SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：第76頁/共104頁77第77頁/共104頁78參考案例二：第78頁/共104頁79第79頁/共104頁80第80頁/共104頁81第81頁/共104頁82第82頁/共104頁83第83頁/共104頁84補(bǔ)充說明參考案例一：第84頁/共104頁85參考案例二：第85頁/共104頁86第86頁/共104頁87第87頁/共104頁88第88頁/共104頁89第89頁/共104頁90目錄：1.價(jià)格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價(jià)格統(tǒng)計(jì)總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補(bǔ)充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司第90頁/共104頁注意事項(xiàng)1.安靜無干擾的環(huán)境。2.清醒的頭腦。3.過程中隨時(shí)記錄號需要補(bǔ)充考慮的事項(xiàng)、疑點(diǎn)、備忘等事項(xiàng)。4.仔細(xì)驗(yàn)算和核對。5.科學(xué)命名不同情況下調(diào)整出來的價(jià)格表。91SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司步驟二：制作價(jià)格表格代入計(jì)算價(jià)格

第91頁/共104頁設(shè)置好系數(shù)表，單獨(dú)開設(shè)一個(gè)Sheet。設(shè)置好所有單元的基本資料表格，并設(shè)好各單元與系數(shù)表連接的公式。代入預(yù)定單價(jià)，嚴(yán)謹(jǐn)測算每個(gè)單元，確保無誤。單獨(dú)開設(shè)一個(gè)Sheet作匯總。92SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司見附件制作過程第92頁/共104頁步驟三：進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)

撰寫定價(jià)說明價(jià)格統(tǒng)計(jì)內(nèi)容必須包括：

總價(jià)統(tǒng)計(jì)、單價(jià)統(tǒng)計(jì)、分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)、階段性推貨統(tǒng)計(jì)價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式必須包括：

表格、柱狀、點(diǎn)線把制定價(jià)格的所有資料，包括圖片、照片、系數(shù)評級標(biāo)準(zhǔn)、系數(shù)評定依據(jù)、系數(shù)表、價(jià)格表、統(tǒng)計(jì)……等所有內(nèi)容整理，完成專業(yè)的定價(jià)說明。價(jià)格統(tǒng)計(jì)方式參見以下案例93第93頁/共104頁94參考案例：第94頁/共104頁95第9