(一)土地成本管理土地成本(約占項(xiàng)目總成本的20-80%左右均有可能)，主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。(二)設(shè)計(jì)費(fèi)用管理設(shè)計(jì)費(fèi)用(約占項(xiàng)目總成本的1%左右)，主要包括了項(xiàng)目開發(fā)前期各專項(xiàng)的設(shè)計(jì)費(fèi)用，如施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾設(shè)計(jì)費(fèi)等。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：(1)無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；(3)在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的容；(4)在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。(5)對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行限額控制。設(shè)計(jì)費(fèi)限額參考值建筑類型檔次設(shè)計(jì)費(fèi)限額(元/舟備注多層中高檔/高檔60~73超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%-.可修編-.中檔項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%小高層/高層中高檔/高檔65?80超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%中檔項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可下浮10%聯(lián)排別墅高檔90~110超高檔次項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)可上浮10%獨(dú)棟別墅高檔/超高檔120~130設(shè)計(jì)費(fèi)總額超過(guò)批復(fù)值10%的，地區(qū)公司需重新上報(bào)審批?？刂圃O(shè)計(jì)的意義一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材科、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過(guò)程在于初步設(shè)計(jì)階段、采購(gòu)分包階段、項(xiàng)目建造施工階段、竣工結(jié)算階段。,項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段則是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。（一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較。設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足業(yè)主要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找造價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案。通過(guò)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一個(gè)主要方式。具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營(yíng)銷和客服提交市場(chǎng)調(diào)研和客戶反饋意見的基礎(chǔ)上，找出可進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心（結(jié)合營(yíng)銷和客服）向設(shè)計(jì)單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定費(fèi)用最低的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議，考慮最低造價(jià)方案的可行性。（二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目檔次界定超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)200%以上的項(xiàng)目。高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)目。中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80-140%的項(xiàng)目。低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目：以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。2）推行限量與限額設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1.1設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)該嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量1.2對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)盡可能的降低地下室頂班的覆土厚度，頂板覆土以1米為宜1.3屋面造型造價(jià)影響建安成本較為明顯，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注意簡(jiǎn)潔；對(duì)-.可修編-.

于16層以下的建筑，屋面盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面的比吼2、外立面門窗設(shè)計(jì)2.1采用專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制開窗面積2.2注意控制窗積比，非別墅物業(yè)類地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.3以，以0.25~0.28為宜2.3單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)350元/南，高檔非別墅（多層/水高層/高層/超高層）外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)200元/收，中檔非別墅外立面門窗的總造價(jià)攤至其地上建筑面積不超過(guò)140元/iM3、外立面裝飾設(shè)計(jì)3.1中檔及以下項(xiàng)目不宜選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻3.2高檔別墅外立面造價(jià)（不包括抹灰底層及保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元/M以；高檔非別墅類物業(yè)應(yīng)控制在160元/M;中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元/M3.3若項(xiàng)目成本利潤(rùn)低于15%,則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料4、公共部位精裝修4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚，樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的制制材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手-.可修編-.

4.2大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材，高檔項(xiàng)目地面不宜選用石材，即使選用石材用量應(yīng)控制在20%以；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚，地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚，地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項(xiàng)目控制在3000?4000元/南，中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在2500元/心以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)20萬(wàn)元。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1500元/收以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)10萬(wàn)元.對(duì)于高檔及以下項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積宜控制在25元/心以下。4.3電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目地面可以采用進(jìn)口石材，墻可選用高檔次拋光磚。高檔次項(xiàng)目地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過(guò)50%,墻面可以選用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目地面不得使用進(jìn)口石材，使用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過(guò)20%,墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚，（尺寸宜小于400mmx400mm）。低檔項(xiàng)目地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過(guò)400印印、400mm，墻面不得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積應(yīng)控制在80元/心以，中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在50?60元/收4.4若項(xiàng)目成本利潤(rùn)低于15%則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選用材料5、電梯選型5.1超高檔次項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯，高檔及以下項(xiàng)目只準(zhǔn)選用-.可修編-.

集中采購(gòu)品牌電梯5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項(xiàng)目層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套，中檔及以下項(xiàng)目層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)5.3電梯附件功能上，實(shí)用性不強(qiáng)，使用頻率不高的功能不宜選配5.4在運(yùn)行速度上，要事，不得故意選用更高速度等級(jí)的梯型6、安防功能及其他附件功能6.1安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場(chǎng)的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噓頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)高檔次項(xiàng)目安防造價(jià)應(yīng)控制在3000元/戶以下，中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1500元/戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽(yáng)能、戶智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，不可盲目的與其他樓盤攀比。7、室外工程設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。限額指標(biāo)物業(yè)類型檔次按空地面積單方造價(jià)限額（元/收）按項(xiàng)目總建筑面積單方造價(jià)限額（元/收）別墅超高500750高400600中300450非別墅超高650180高400120-.可修編-.中300~40080~120低300808、精裝修工程精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)部充分討論確定后執(zhí)行，切一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅物業(yè)，其室精裝修單方造價(jià)（以室裝飾面積計(jì)算，不含空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在1500元/收以下，中檔應(yīng)控制在700?800元/收二、工程成本科目介紹建安成本前期工程基礎(chǔ)工程單體工程（包括地下室、裙樓與塔樓）配套設(shè)施（如會(huì)所、小學(xué)、幼兒園等）配套工程（自來(lái)水、采暖、高低壓、天然氣）室外工程（2）建安成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)集控制要點(diǎn)按照總建筑面積計(jì)算的單方造價(jià)，非別墅物業(yè)類型建安成本造價(jià)一般在1700?2100元/心左右（毛胚），別墅類型普遍在2300元/收以上。.前期工程價(jià)格水平：按建筑面積計(jì)算，單方造價(jià)大約20-50元/南。與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)無(wú)關(guān)，與項(xiàng)目的占地面積有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大，場(chǎng)地的現(xiàn)狀直接決定成本水平。前期工程主要注意兩項(xiàng)，一是場(chǎng)地平整土石方工程，另一個(gè)是圍墻。.基礎(chǔ)工程以總建筑面積為單位計(jì)算，目前的造價(jià)水平是80?120元/收。以建筑基底計(jì)算的樁基基礎(chǔ)，其造價(jià)為600?800元/收。地基處理：完全與場(chǎng)地的地址條件有關(guān)。樁基礎(chǔ)：造價(jià)水平與樁的種類有關(guān)。樁的長(zhǎng)度是影響造價(jià)的主要原因。.地下室地下室工程的造價(jià)一般是2200?3000元/南，影響地下室的主要因素：地下室面積地下室的層數(shù)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性：目前的水平是鋼筋140?200Kg/收，砼是1.0印3/耐左右；頂板覆土基坑支護(hù)土方工程地下室的裝飾標(biāo)準(zhǔn)人防工程防水工程地下室哪些部位在設(shè)計(jì)上做法可以優(yōu)化？大方柱比圓柱經(jīng)濟(jì)B.墻面在用涂料時(shí)可以考慮將膩?zhàn)庸ば蚴÷?，只刷涂料?？谔旎ú灰ɑ抑蛔鐾苛螪.如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上將節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用；E.地下室的機(jī)電工程@.做好管線綜合平衡，防止不必要的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)修改，以致造成浪費(fèi);b.對(duì)于電氣部分，有條件的機(jī)電圖紙最好能和電力的外電設(shè)計(jì)相匹配（至少需要機(jī)電設(shè)計(jì)單位了解電力當(dāng)?shù)刈龇ǎ┻@樣防止兩者之間的差異較大，而使機(jī)電成本無(wú)法控制；場(chǎng)合理設(shè)置水泵房、消防控制中心位置，以最適合的位置以減少各種管路長(zhǎng)度；由合理選用各管材。4.地面以上建筑以住宅的單層造價(jià)為例，目前一般是1650?1850元/心（不含室裝飾）建筑工程：目前的水平，鋼筋45?60Kg/收，砼0.35?0.45m3/南，目前鋼筋的施工單價(jià)4.0元/Kg,每節(jié)約5Kg的鋼筋就可以節(jié)約成本約20元/收，C30砼的價(jià)格為350元/m3,每節(jié)約0.1m3/南砼的用量，就可以省成本35元/南（同時(shí)模板的含量也會(huì)節(jié)省）防水工程：此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般為20?30元/南（僅為廚衛(wèi)與屋面）入戶門：目前來(lái)講均價(jià)一般在2000?3000元/戶，高檔點(diǎn)可能一樘門的鎖就1500元/樘。門窗：窗積比約為0.25?0.3，北方一般為0.25左右，目前普通型材，粉末噴涂、雙玻、較好的五金件，門窗的平均單價(jià)為350元/心，斷橋隔熱的大約500元/南，塑鋼門窗（雙玻）大約在350?400元/收；保溫工程：每平米建筑面積的造價(jià)大約80?100元/收；外立面裝飾：一是外立面裝飾面積與建筑面積之比,我們稱之為“墻積比”，普遍的數(shù)字是1-1.3；而是裝飾的檔次，就是用科。欄桿：常規(guī)來(lái)講欄桿的每延長(zhǎng)米造價(jià)在300?450元/心圍，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積為30?40元/箱- -.可修編-.大堂裝飾：中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)的檔次標(biāo)準(zhǔn)是3500、2500、1500元/南，此項(xiàng)的單方造價(jià)受層數(shù)的影響較大，但一般攤至地上建筑面積為10?20元/收，最高不超過(guò)25元/m；公共部位精裝修：掘至總建筑面積造價(jià)水平在50?60元/m,以公共部位的面積來(lái)計(jì)，造價(jià)水平約980元/m機(jī)電：合計(jì)成本約為200元/m以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng);直飲水：目前的造價(jià)水平是每戶1000?1500元不等，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e相當(dāng)于10元/m；安防工程：造價(jià)有相當(dāng)?shù)膹椥?，主要表現(xiàn)在功能上；電梯：目前對(duì)于100米高層住宅來(lái)說(shuō)，單體的單方造價(jià)50元/m左右基本正常；泛光照明：成本較小，但浪費(fèi)嚴(yán)重。5、公共配