/目錄第一章項(xiàng)目概括 1第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景 2第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的理由 5第三章項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營條件 7第一節(jié)交通區(qū)位優(yōu)勢 7第二節(jié)國家政策環(huán)境 8第四章項(xiàng)目的定位和功能 9第一節(jié)項(xiàng)目定位 9第二節(jié)項(xiàng)目功能 9第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 10第五章項(xiàng)目的規(guī)劃、選址、布局 10第一節(jié)項(xiàng)目的規(guī)劃 10第二節(jié)項(xiàng)目的選址 11河北“龐口汽車農(nóng)機(jī)配件城”項(xiàng)目參考 12第三節(jié)項(xiàng)目的布局 13第六章投資預(yù)算與經(jīng)濟(jì)、社會效益分析 14第七章財(cái)務(wù)分析 17第八章項(xiàng)目的資產(chǎn)屬性與經(jīng)營收入分配模式 21第九章投資主體對投資項(xiàng)目建設(shè)的建議 22第一章項(xiàng)目概括1、項(xiàng)目名稱：“中國·玉林·東盟國際農(nóng)機(jī)、機(jī)電、工程機(jī)械交易廣場”2、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：改建3、建設(shè)單位：廣西XXXXXXXXXXXXX4、公司法人：5、項(xiàng)目建設(shè)位置：廣西玉林市6、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：占地18畝，以三農(nóng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)為首，對外貿(mào)易為要、集農(nóng)業(yè)機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品深加工機(jī)械、工程機(jī)械、配件供應(yīng)、物流、展覽、信息技術(shù)交流、技能培訓(xùn)與維修服務(wù)于一體，面向全國及東南亞的綜合性的功能齊全的機(jī)械流通交易基地。7、主要建設(shè)內(nèi)容：建三農(nóng)機(jī)械等多類型機(jī)械的交易、物流、展銷、培訓(xùn)、維修、服務(wù)中心共計(jì)2萬多平方米。8、項(xiàng)目總投資和資金籌措：項(xiàng)目總投資3.4千萬元人民幣，由開發(fā)商自籌資金。9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會效益：經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為3400萬元，在市場培育期滿，收回投資后，每年可獲純利約700--750萬元，投資回報(bào)率達(dá)23%，項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期4.58年。合作期為25年，減去5年市場培育期，按年凈利潤750萬元計(jì)，在剩余的20年內(nèi)，共獲利1.5億元。項(xiàng)目整體效益高，財(cái)務(wù)可行。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)背景1、玉林古稱郁林，州郡史兩千多年，是一座正在崛起的泛北部灣中小企業(yè)名城，現(xiàn)轄玉州區(qū)、福綿管理區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣和興業(yè)縣，總面積12838平方公里，總?cè)丝?10多萬人。全市有華僑及港澳臺同胞100多萬人，是廣西最大、全國著名的僑鄉(xiāng)。玉林市區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利快捷。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。以玉林為中心，半徑200公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近5000萬。國道324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，建設(shè)中的南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）、玉林至鐵山港高速公路正編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。一年一度的中小企業(yè)商機(jī)博覽（中國·玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)架構(gòu)開放合作平臺，特別是在積極推進(jìn)中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)“4+2”經(jīng)濟(jì)合作，在更高層次、更寬領(lǐng)域參與泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，擴(kuò)大對內(nèi)對外開放，拓展對外交流合作。2、中國是農(nóng)業(yè)大國，但還不是農(nóng)業(yè)強(qiáng)國，從農(nóng)業(yè)大國發(fā)展到農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化強(qiáng)國，首先要提高中國的農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。預(yù)計(jì)2010年我國農(nóng)機(jī)銷售需求將達(dá)3000億人民幣，出口100億美元，2009年全國耕種收綜合機(jī)械化水平可達(dá)48.8%，比上年提高約3個(gè)百分點(diǎn)。2009年國家對農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼的130億元人民幣已經(jīng)到位，比上年增加90億元，表明了國家已經(jīng)積極加大對農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的扶持力度。從農(nóng)業(yè)機(jī)械化率，機(jī)械技術(shù)水平看，我國與歐美、日本等發(fā)達(dá)國家仍有很大的差距，但相比東南亞、非洲等國家地區(qū)尚有一定優(yōu)勢，如越南、緬甸、泰國、老撾、柬埔寨、印度尼西亞等東盟國家的農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平還相當(dāng)?shù)住?010年—2015年中國—東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)逐步全面開放下調(diào)關(guān)稅后，由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)涉及到目前世界糧食危機(jī)的潛在影響，涉農(nóng)機(jī)具在南亞農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)國家，必將迎來歷史性的外貿(mào)出口機(jī)遇。目前我國東北、華北、華東具有地緣優(yōu)勢的規(guī)模農(nóng)業(yè)省區(qū)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化作業(yè)水平明顯高于華南、西南地區(qū)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化裝備產(chǎn)業(yè)企業(yè)多數(shù)集中在該區(qū)域，成為我國農(nóng)機(jī)工業(yè)科研發(fā)展、技術(shù)應(yīng)用與信息交流、農(nóng)業(yè)機(jī)具流通、技能培訓(xùn)與售后服務(wù)的強(qiáng)大綜合性三農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)塊，為《全國農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃（2006年—2010年）》的發(fā)展成就創(chuàng)造有利條件，為進(jìn)一步推進(jìn)實(shí)施《農(nóng)業(yè)機(jī)械化促進(jìn)法》，夯實(shí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)起著重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略作用。目前我國西南、華南地區(qū)耕、種、收機(jī)械化水平仍落后與全國平均水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的廣東2009年的機(jī)械化率將達(dá)40%左右，與東北、華北等地區(qū)仍有一定落差，而我國大西南乃至廣西2009年農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展水平預(yù)計(jì)達(dá)20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國平均水平，與我國農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)還有很大的差距。廣西自治區(qū)農(nóng)業(yè)人口比重較大，城市化水平較底，是一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)，耕地、林地面積遼闊廣大，農(nóng)業(yè)整體效益不高，機(jī)械化耕作帶動(dòng)能力不強(qiáng)。3、為建設(shè)社會主義新農(nóng)村，全面推進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化快速、高效發(fā)展，依附大農(nóng)業(yè)，發(fā)展大農(nóng)機(jī)，服務(wù)新農(nóng)村，促進(jìn)農(nóng)民增收和三農(nóng)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，加快我省城鄉(xiāng)一體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，拉動(dòng)農(nóng)機(jī)工業(yè)和服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。為響應(yīng)《全國農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃（2006年—2010年）》、《全國水稻生產(chǎn)機(jī)械化十年發(fā)展規(guī)劃（2006—2015年）》綱要和《2009年農(nóng)業(yè)機(jī)械購置補(bǔ)貼實(shí)施方案》100億補(bǔ)貼政策、觸動(dòng)新一輪政農(nóng)合一的新農(nóng)村城鄉(xiāng)和諧社會建設(shè)高潮。值此大好契機(jī)，立足廣西，建設(shè)“玉林·東盟國際農(nóng)機(jī)、機(jī)電、工程機(jī)械交易廣場”，背靠大西南，面向東南亞農(nóng)業(yè)人口大國越南、柬埔寨、馬來西亞等廣泛的熱帶農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)國家及地區(qū)。抓住東南亞發(fā)展農(nóng)業(yè)機(jī)械化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的潛在商機(jī)，拓寬中國農(nóng)機(jī)工業(yè)機(jī)械國際市場輸出空間。為泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)、廣西農(nóng)業(yè)、中國西南、華南地區(qū)的三農(nóng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會主義新農(nóng)村建設(shè)的農(nóng)業(yè)機(jī)械化進(jìn)程提供強(qiáng)大的三農(nóng)經(jīng)濟(jì)、城市基礎(chǔ)建設(shè)服務(wù)平臺。依托玉林中小企業(yè)博覽會，全面釋放北部灣區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢潛能，拉動(dòng)廣西新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此無論從國家的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略布局考量，還是從泛北部灣的商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位取向看，回顧我國西南地區(qū)薄弱的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及三農(nóng)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重滯后的現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r，皆因廣西缺乏現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)機(jī)械耕種、機(jī)收服務(wù)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)械裝備的支撐。農(nóng)業(yè)資源、農(nóng)村勞動(dòng)力不能有效科學(xué)的發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)作用。故此廣西迫切需要給大西南、東南亞市場提供一個(gè)廣泛、強(qiáng)大的農(nóng)機(jī)、工程機(jī)械、配件供應(yīng)、二手機(jī)械機(jī)電等涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代機(jī)械技術(shù)展覽、銷售與對外貿(mào)易、倉儲物流、信息交流、技能培訓(xùn)與維修服務(wù)與一體的綜合性、全功能的專業(yè)服務(wù)基地。4、該項(xiàng)目建成后，力爭五年內(nèi)在中國大西南、華南地區(qū)、廣西北部灣物流樞紐中心“玉林”形成一個(gè)以服務(wù)內(nèi)陸三農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，對外貿(mào)易為要，工程建筑機(jī)械等其他機(jī)電服務(wù)為鋪，具有北部灣賞貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)特色，享譽(yù)東南亞的“中國·玉林·東盟國際農(nóng)機(jī)、機(jī)電、工程機(jī)械交易廣場”。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的理由1、項(xiàng)目的建設(shè)，解決了現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)機(jī)具的市場流通、民生機(jī)耕作業(yè)與農(nóng)機(jī)工業(yè)機(jī)械技術(shù)應(yīng)用和社會三農(nóng)經(jīng)濟(jì)錯(cuò)位失調(diào)發(fā)展的社會現(xiàn)象。由于目前廣西缺乏市場上先進(jìn)的農(nóng)業(yè)機(jī)具產(chǎn)品供應(yīng)展銷窗口，玉林周邊市縣、或廣西全區(qū)還沒有功能如此齊全的農(nóng)機(jī)供應(yīng)與配套服務(wù)的農(nóng)機(jī)大市場，缺少農(nóng)業(yè)機(jī)具技能培訓(xùn)、配件供應(yīng)等專業(yè)維修服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，機(jī)耕作業(yè)成本高昂，市場價(jià)格壁壘高企，農(nóng)民朋友往往錯(cuò)過或無法有效利用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械耕作、耕收、或農(nóng)產(chǎn)品深加工等系列深化轉(zhuǎn)變生產(chǎn)作業(yè)方式的農(nóng)業(yè)科技應(yīng)用技術(shù)。難以充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)機(jī)械配置農(nóng)業(yè)資源的基礎(chǔ)價(jià)值與作業(yè)效率。2、該項(xiàng)目立足北部灣，面向東南亞，背靠大西南龐大的三農(nóng)市場催生出的巨大的需求潛能。如適合我國南方或東盟國家亞熱帶農(nóng)業(yè)實(shí)際發(fā)展需要的手扶拖拉機(jī)、小型挖掘機(jī)、水稻收割機(jī)、插秧機(jī)、甘蔗收割機(jī)、植樹機(jī)以及相應(yīng)的農(nóng)機(jī)配件供應(yīng)與技術(shù)培訓(xùn)、維修服務(wù)等。3、抓住機(jī)遇，統(tǒng)籌整合泛北部灣“三農(nóng)”市場資源，面向大西南粵西等廣大的農(nóng)村市場，充分發(fā)揮東盟區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢地位，把握市場區(qū)位戰(zhàn)略制高點(diǎn)。力促用5年時(shí)間在南中國農(nóng)機(jī)流通領(lǐng)域?qū)V西“玉林東盟國際農(nóng)、機(jī)電、工程機(jī)械交易廣場”打造成一個(gè)具有行業(yè)規(guī)模，市場規(guī)模、交易規(guī)模、社會經(jīng)濟(jì)與就業(yè)規(guī)模，大市場、大流通、大服務(wù)、我國南方最大，功能最齊全的綜合性農(nóng)業(yè)機(jī)具、機(jī)電機(jī)械展銷與流通服務(wù)基地。使商品流通成本、倉儲展覽成本、成套機(jī)械設(shè)備與配件供應(yīng)價(jià)格、技能培訓(xùn)與維修服務(wù)等市場價(jià)格遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，從而提高市場整體競爭優(yōu)勢。為廣西農(nóng)墾機(jī)械化作業(yè)、建設(shè)廣西社會主義新農(nóng)村的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程提供切實(shí)有效的示范性服務(wù)平臺，以工促農(nóng)轉(zhuǎn)換農(nóng)村經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)發(fā)展模式，轉(zhuǎn)移我省勞動(dòng)力生產(chǎn)力，加快城鄉(xiāng)一體化的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，使農(nóng)民朋友買的實(shí)惠，用的放心，共享農(nóng)機(jī)工業(yè)技術(shù)進(jìn)步在社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展所取得社會成果。4、當(dāng)前廣西北部灣迎來了歷史性的經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展機(jī)遇，造新城、興產(chǎn)業(yè)、上項(xiàng)目、促經(jīng)濟(jì).目前中石油、中石化、欽州、防城港口、物流保稅區(qū)、核電項(xiàng)目等一批重大項(xiàng)目相繼落戶廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，全力推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)。2010年，廣西繼續(xù)實(shí)施“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，繼續(xù)在自治區(qū)和各市層面統(tǒng)籌推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，力爭完成重大項(xiàng)目投資超過3500億元，其中自治區(qū)層面超過1700億元，市層面超過1800億元。預(yù)計(jì)2020年將達(dá)4400億元，發(fā)展大型工程機(jī)械專業(yè)服務(wù)市場的必要性顯而易見，這將對農(nóng)機(jī)產(chǎn)品、工程建筑機(jī)械、工程配件、二手機(jī)械的需求隱藏著巨大的市場，該交易中心憑自身的市場規(guī)模影響力，物流倉儲成本優(yōu)勢，集中經(jīng)營管理優(yōu)勢，配件集中采購優(yōu)勢，技術(shù)維修配備服務(wù)，物流商務(wù)樞紐優(yōu)勢等，必將占據(jù)重要的市場地位。第三章項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營條件第一節(jié)交通區(qū)位優(yōu)勢1、玉林是廣西泛北部灣、大西南及東盟各國商品物流進(jìn)出國內(nèi)的交通樞紐，是北部灣的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)。2、交通樞紐地位。海陸空運(yùn)輸條件便利，特別是水路和鐵路運(yùn)輸。在建中玉林至鐵山港的高速公路，將港口與玉林市的距離大大縮短。南寧經(jīng)玉林至廣州的高速公路將玉林與廣東的距離縮短到3小時(shí)。建成的黎湛鐵路復(fù)線將玉林納入華北乃至全國的高速鐵路網(wǎng)。便捷快速的水路、鐵路運(yùn)輸能大幅度降低農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的運(yùn)輸成本，給農(nóng)民朋友及業(yè)主們帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。3、我們的“玉林·東盟國際農(nóng)機(jī)、機(jī)電、工程機(jī)械交易廣場”毗鄰玉林市火車站，直線距離約300米，距離市中心約2000米，機(jī)械物資裝卸搬運(yùn)便利，業(yè)主經(jīng)營、生活適宜。距離該交易廣場3000米處，建有占地1500畝的大型倉儲物流基地，便于業(yè)主機(jī)械物資等貨物的存放。第二節(jié)國家政策環(huán)境1、國家批準(zhǔn)《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、國家《西部大開發(fā)“十一五”》編制，規(guī)劃期為2006—2020年?！度珖r(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃（2006—2010）》、《全國水稻生產(chǎn)機(jī)械化十年發(fā)展規(guī)劃（2006—2015年）》綱要和《2009年農(nóng)業(yè)機(jī)械購置補(bǔ)貼實(shí)施方案》、《農(nóng)業(yè)機(jī)械化促進(jìn)法》、等國家重點(diǎn)發(fā)展扶持三農(nóng)經(jīng)濟(jì)政策。以及國家高度重視廣西沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策優(yōu)勢，2010年中國—東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)成立后，將為雙邊貿(mào)易市場創(chuàng)造更有利的擴(kuò)展空間。2、目前廣西農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚不完善，農(nóng)業(yè)機(jī)械化發(fā)展水平落后，“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)服務(wù)效率低下，農(nóng)業(yè)機(jī)械購買，耕作與維修保養(yǎng)成本較高，缺乏大型的綜合農(nóng)業(yè)機(jī)械銷售與技能維修專業(yè)服務(wù)平臺。農(nóng)機(jī)工業(yè)機(jī)械服務(wù)市場的發(fā)展跟不上國家全面發(fā)展社會主義新農(nóng)村“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要。該項(xiàng)目的落成，填補(bǔ)了這項(xiàng)空白，全面改變廣西三農(nóng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局。第四章項(xiàng)目的定位和功能第一節(jié)項(xiàng)目定位該項(xiàng)目依托東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)，大西南、華南地區(qū)、廣西泛北部灣，以跨區(qū)域運(yùn)輸交通樞紐為基礎(chǔ)，以三農(nóng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)為首，對外貿(mào)易為要、集農(nóng)業(yè)機(jī)械、農(nóng)產(chǎn)品深加工機(jī)械、工程機(jī)械、配件供應(yīng)、物流、展覽、信息技術(shù)交流、技能培訓(xùn)與維修服務(wù)于一體，面向全國及東南亞的綜合性的功能齊全的機(jī)械流通交易基地。第二節(jié)項(xiàng)目功能1、廣西農(nóng)機(jī)、工程機(jī)械重要的三個(gè)基地、三個(gè)中心。（物流集散基地、配件供應(yīng)批發(fā)基地、技能培訓(xùn)基地。）、（機(jī)械展覽中心、信息交流中心、維修服務(wù)中心。）2、廣西玉林周邊臨時(shí)性小型農(nóng)機(jī)市場、建筑工程機(jī)械、配件與技術(shù)維修服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等散、臟、亂的三小市場，未能起到規(guī)模集中經(jīng)營效用與行業(yè)服務(wù)口碑的個(gè)體戶等全部整合集中在交易廣場內(nèi)。3、玉林依托東盟博覽會，中小企業(yè)博覽會、輻射東南亞、吸引西南、華南地區(qū)、粵西、云南、湖南、貴州等泛北部灣周邊地區(qū)的客商、技術(shù)維修服務(wù)專業(yè)人員、集聚玉林。4、我國東盟自由貿(mào)易區(qū)重要的農(nóng)業(yè)機(jī)械、機(jī)電、工程機(jī)械、展覽、銷售出口基地。我國西南、華南沿海地區(qū)最大的農(nóng)機(jī)、農(nóng)產(chǎn)品深加工機(jī)械、工程機(jī)械整體銷售、配件批發(fā)供應(yīng)、技術(shù)信息交流、物流陪送基地。5、廣西首個(gè)農(nóng)業(yè)機(jī)械、整體銷售、配件供應(yīng)、售后服務(wù)等于一體、半倉儲、半超市化銷售管理的機(jī)械交易廣場。6、一年一屆的“中國.玉林中小企業(yè)博覽會”薈萃中國農(nóng)機(jī)工業(yè)產(chǎn)品、工程機(jī)械工業(yè)產(chǎn)品等先進(jìn)的機(jī)械科研技術(shù)成果，面向東盟集世界的主要展示、交流、貿(mào)易窗口。第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)立足玉林，背靠大西南、華南沿海地區(qū)，依托北部灣及東盟自由貿(mào)易區(qū)，走向世界，打造一個(gè)享譽(yù)東南亞，具有世界影響力的國際農(nóng)機(jī)工業(yè)、機(jī)電、機(jī)械工業(yè)設(shè)備成套機(jī)械貿(mào)易廣場。第五章項(xiàng)目的規(guī)劃、選址、布局第一節(jié)項(xiàng)目的規(guī)劃玉林的崛起，將拉動(dòng)玉林市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，由此引發(fā)玉林市發(fā)展商貿(mào)物流樞紐的功能作用日趨明顯，作好商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，避免無序惡性競爭，重疊發(fā)展。抓機(jī)遇、上規(guī)模、因地制宜、順應(yīng)北部灣城市基礎(chǔ)建設(shè)的需要，服務(wù)三農(nóng)經(jīng)濟(jì)，為建設(shè)廣西社會主義新農(nóng)村提供全方位、多功能的“三農(nóng)”機(jī)械化服務(wù)基地。展現(xiàn)“廣西玉林”三農(nóng)經(jīng)濟(jì)的總部魅力。發(fā)展三農(nóng)機(jī)具、工程機(jī)械、機(jī)電配件供應(yīng)等規(guī)模流通經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)玉林市第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)規(guī)模量，為城市擴(kuò)張規(guī)劃作出務(wù)實(shí)、和諧、繁榮、社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，具有玉林商貿(mào)產(chǎn)業(yè)特色的三農(nóng)服務(wù)基地。第二節(jié)項(xiàng)目的選址1、我公司作為該“交易廣場”的獨(dú)立投資發(fā)起人主體，該項(xiàng)目能否成功把握住廣西北部灣歷史性的發(fā)展機(jī)遇，全面釋放北部灣區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢潛能，關(guān)鍵在于政府的經(jīng)濟(jì)政策，在規(guī)劃或選址上要求政府充分考慮到投資主體對項(xiàng)目用地的信心。我公司分析玉林市的城市規(guī)劃、交通及各種土地資源的價(jià)格情況、項(xiàng)目開發(fā)成本、商業(yè)布局。決定選擇位于玉林市火車站廣場旁邊的18畝土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)“玉林東盟國際農(nóng)機(jī)、機(jī)電交易廣場”，該地段毗鄰玉林市火車站，直線距離約300米，距離市中心約2000米，機(jī)械物資裝卸搬運(yùn)便利，業(yè)主經(jīng)營、生活適宜。距離該交易廣場3000米處，建有占地1500畝的大型倉儲物流基地，便于業(yè)主機(jī)械物資等貨物的存放。交通、倉儲、裝卸、搬運(yùn)、經(jīng)營、生活十分便利，符合政府當(dāng)前規(guī)劃發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)便利的工作指導(dǎo)政策，得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢。該項(xiàng)目建成后對全廣西及其輻射地區(qū)，包括粵、云、貴、湘、贛、瓊、華東、華北、東盟國家的農(nóng)業(yè)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)建設(shè)具有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)作用，是玉林市輸往東盟的農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工機(jī)械、工程機(jī)械、機(jī)電、配件等重要的對外貿(mào)易中心。2、目前東南亞欠發(fā)達(dá)國家及我國大西南、華南地區(qū)的“三農(nóng)經(jīng)濟(jì)”正朝著農(nóng)業(yè)機(jī)械化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo)向前邁進(jìn)發(fā)展。與之在相應(yīng)的北部灣城市基礎(chǔ)建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中催生出巨大的市場商機(jī)。該項(xiàng)目的出現(xiàn)，對玉林乃至全廣西及其輻射地區(qū)，包括粵、云、貴、湘、贛、瓊、華東、華北、東盟國家的商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的布局具有意義深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性經(jīng)濟(jì)地位作用。故此我公司對該項(xiàng)目持以百倍的信心、決心、期望在政府的開明指導(dǎo)與大力支持下，早日實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)為民、利農(nóng)、促商、拉就業(yè)、創(chuàng)利稅的歷史性機(jī)遇項(xiàng)目。該項(xiàng)目建成后將帶動(dòng)玉林農(nóng)機(jī)機(jī)具業(yè)發(fā)展成為類似我國典型的農(nóng)機(jī)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)名城河北“龐口”式的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。河北“龐口汽車農(nóng)機(jī)配件城”項(xiàng)目參考龐口汽車農(nóng)機(jī)配件城位于河北高陽縣龐口鎮(zhèn)，東至京九鐵路10公里，西距京珠高速公路40公里，距京、津、石三大城市各150公里。

市場占地40萬平方米。1993年以來，市場建設(shè)累計(jì)投資6億多元．建筑面積21萬平方米?，F(xiàn)有固定門店1800個(gè)，主營整機(jī)銷售和汽車、農(nóng)用車、機(jī)動(dòng)三輪車、拖拉機(jī)、農(nóng)機(jī)具、農(nóng)排、收割機(jī)、農(nóng)副產(chǎn)品加工機(jī)械八大類配件，2萬余品種。國內(nèi)600多家大中型企業(yè)在市場上從事直銷或代銷，名優(yōu)產(chǎn)品占市場配件總量的60%以上，已形成輻射全國各地并出口印度尼西亞、巴基斯坦、俄羅斯、尼日利亞等南亞、東南亞、非洲20多個(gè)國家和地區(qū)的銷售網(wǎng)絡(luò)，2008年市場交易額160億元。近年來，國、省、市領(lǐng)導(dǎo)吳儀、布赫、陳俊生、鈕茂生、趙金、付志方等多次親臨市場考察、調(diào)研。龐口汽車農(nóng)機(jī)汽配城1995年被國務(wù)院發(fā)展研究中心第三節(jié)項(xiàng)目的布局該交易中心是一個(gè)綜合性的以服務(wù)三農(nóng)為主、其他機(jī)械為鋪的農(nóng)機(jī)交易基地，根據(jù)其功能進(jìn)行合理的布局建設(shè)，分為四個(gè)功能區(qū)。交易倉儲區(qū)機(jī)械展銷區(qū)農(nóng)業(yè)機(jī)械區(qū)工程機(jī)械區(qū)二手機(jī)械區(qū)綜合機(jī)電區(qū)配件供應(yīng)區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品深加工機(jī)械區(qū)。會展貿(mào)易交流、技能培訓(xùn)、售后服務(wù)區(qū)（1）機(jī)械技能培訓(xùn)中心（2）售后服務(wù)中心（3）技能信息交流發(fā)布中心（4）三農(nóng)信息中心廣場四、綜合服務(wù)區(qū)（1）大型停車場（2）車輛調(diào)撥、產(chǎn)品配送中心（3）大型機(jī)械裝卸中心第六章投資預(yù)算與經(jīng)濟(jì)、社會效益分析一、前期總投資額：2136萬元人民幣（表1+表2）1、首年固定資產(chǎn)投資建設(shè)估算表（表1）規(guī)劃分類項(xiàng)目區(qū)分?jǐn)?shù)量/單位占地面積（畝）建筑面積（平方米）投資金額人民幣/萬元土地資源土地權(quán)屬者提供土地，我公司出資建設(shè)186000*2層，約120001620基礎(chǔ)建設(shè)三通一平、供水電200公共服務(wù)綠化、道路、休閑100公共服務(wù)廁所、消防200交易倉儲區(qū)機(jī)械展銷區(qū)會展、售后服務(wù)、技能信息交流中心綜合服務(wù)區(qū)1120合計(jì)18畝約1200016202、首年非固定資產(chǎn)投資估算表（表2）業(yè)務(wù)分類項(xiàng)目區(qū)分年投資金額（人民幣/元）營銷費(fèi)用業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi)200萬人力資源成本員工25人/月均1300元39萬中高層干部8人/月均2800元27萬其他福利工作激勵(lì)等獎(jiǎng)金50萬不可預(yù)見和機(jī)動(dòng)費(fèi)用業(yè)務(wù)招待等其他支出200萬合計(jì)516萬3、第2年至第5年，每年非固定資產(chǎn)投資估算表：（表3）業(yè)務(wù)分類項(xiàng)目區(qū)分年投資金額（人民幣/元）營銷費(fèi)用業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi)100萬人力資源成本員工25人/月均1300元39萬中高層干部8人/月均2800元27萬其他福利工作激勵(lì)等獎(jiǎng)金50萬不可預(yù)見和機(jī)動(dòng)費(fèi)用業(yè)務(wù)招待等其他支出100萬合計(jì)316萬4、第6年后，每年非固定資產(chǎn)投資估算表：（表4）業(yè)務(wù)分類項(xiàng)目區(qū)分年投資金額（人民幣/元）營銷費(fèi)用業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi)10萬人力資源成本員工15人/月均1300元23.4萬干部2/月均2500元6萬其他福利工作激勵(lì)等獎(jiǎng)金20萬不可預(yù)見和機(jī)動(dòng)費(fèi)用業(yè)務(wù)招待等其他支出5萬合計(jì)64.4萬二、安排勞動(dòng)就業(yè)可直接拉動(dòng)社會就業(yè)2500—3000人左右，具體就業(yè)配置崗位：業(yè)主、物業(yè)管理人員、業(yè)務(wù)銷售、維修、售后服務(wù)，技能培訓(xùn)服務(wù)、對外貿(mào)易、搬運(yùn)、裝卸、運(yùn)輸配送，帶動(dòng)其他餐飲、停車場配套服務(wù)、小商品零售以及其他配套服務(wù)等崗位。三、對外貿(mào)易項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年中國—東盟經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易區(qū)成立后首年出口額達(dá)到1億美元，第二年將達(dá)1.3億，到2015我國與東盟農(nóng)業(yè)欠發(fā)達(dá)國家（越南、老撾、緬甸等）全面建成自由貿(mào)易區(qū)全面成立后，屆時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)出口額將達(dá)6億美元。故在我交易廣場建成產(chǎn)生效益后，能盡快搭上中國——東盟貿(mào)易區(qū)的快車，借助南寧博覽會和玉林中小企業(yè)博覽會的東風(fēng)，大力發(fā)展農(nóng)機(jī)產(chǎn)品的進(jìn)出口貿(mào)易，爭取在市場建成的首年內(nèi)，進(jìn)出口貿(mào)易額突破千萬元人民幣大關(guān)。四、市容衛(wèi)生整合市場環(huán)境。將市場不規(guī)范分散經(jīng)營，影響市容市貌、制約市內(nèi)交通秩序的小市場、臨街機(jī)修商鋪統(tǒng)一整合到交易廣場內(nèi)，為市政建設(shè)，美化玉林市宜居綠化環(huán)境提供市容衛(wèi)生空間。第七章財(cái)務(wù)分析一、概述項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)主要按照《農(nóng)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)手冊》（第二版）、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）以及《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》（試用版）進(jìn)行。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目合作期25年，其中建設(shè)期為半年，市場培育期5年，第6年達(dá)到設(shè)計(jì)能力的100%收益。三、項(xiàng)目交易及產(chǎn)品區(qū)分1、本市場年交易額5--10億元人民幣2、外貿(mào)出口5000萬元人民幣3、鋪面出租價(jià)格及其他產(chǎn)品價(jià)格（1）鋪面租金：按照平均每間鋪面15平方米計(jì)算，共計(jì)800間鋪面，在市場培育期的首年，鋪面平均租金為400--600元/間/月，故首年收益為480萬元/年；次年鋪面平均租金為500—700元/間/月，則次年收益為576萬元/年；第三年鋪面平均租金為700—900元/間/月，則該年收益為768萬元/年；第四年鋪面平均租金為900--1200元/間/月，則該年收益為1008萬元/年。自第五年起，以后每年的租金收益為1008萬元/年。（2）其他管理費(fèi)：停車場管理費(fèi)：300元/天*365天=10.95萬元/年四、項(xiàng)目成本費(fèi)用區(qū)分。1、工資水平：中高層8人/月平均工資2800元；職工25人/月平均工資1300元；2、其他福利：50萬；3、固定資產(chǎn)維護(hù)費(fèi)：100萬元；4、市場營銷費(fèi)用：業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi)200萬；5、折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限為20年；其他設(shè)施、設(shè)備等為10年，殘值率按5%計(jì)；6、不可預(yù)見的機(jī)動(dòng)費(fèi)：業(yè)務(wù)招待等其他支出200萬7、燃油動(dòng)力費(fèi)（包括水電費(fèi)）：20萬元/月8、修理費(fèi)：按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的10%計(jì)提；9、稅費(fèi)：項(xiàng)目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。五、財(cái)務(wù)估算（一）年銷售收入估算項(xiàng)目建成后，在5年培育期內(nèi)，年平均銷售收入約780萬元，具體包括：（1）鋪面租金：按照平均每間鋪面15平方米計(jì)算，共計(jì)800間鋪面，在市場培育期的首年，鋪面平均租金為400--600元/間/月，故首年收益為480萬元/年；次年鋪面平均租金為500—700元/間/月，則次年收益為576萬元/年；第三年鋪面平均租金為700—900元/間/月，則該年收益為768萬元/年；第四年鋪面平均租金為900--1200元/間/月，則該年收益為1008萬元/年。自第五年起，以后每年的租金收益為1008萬元/年。（2）其他管理費(fèi)：停車場管理費(fèi)：300元/天*365天=10.95萬元/年（二）項(xiàng)目支出估算1、頭5年，工資總支出66萬元/年；2、頭5年，其他福利50萬元/年；3、按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的10%計(jì)；4、燃油動(dòng)力費(fèi)240萬元；5、業(yè)務(wù)差旅、招商、廣告宣傳費(fèi)200萬；6、業(yè)務(wù)招待等不可預(yù)動(dòng)機(jī)支出200萬；7、固定資產(chǎn)按平均年限法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限為20年；其他設(shè)施、設(shè)備等為10年，殘值率按5%計(jì)；8、稅費(fèi)：項(xiàng)目按現(xiàn)行規(guī)定繳納各種稅費(fèi)；六、利潤估算1、利潤總額：在市場培育期滿，收回投資成本后，項(xiàng)目年正常利潤總額為1018.95萬元；2、收回成本后產(chǎn)生的所得稅；按25%的所得稅計(jì)算，約239萬元；3、凈利潤：在市場培育期滿，收回投資成本，扣除所有稅費(fèi)后，項(xiàng)目年獲凈利潤700--750萬元；4、投資回收期：項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期為4.58年；5、頭5年投資回報(bào)率：年均租金收益780萬元/總投資額3400萬元*100%=23%。七、盈虧平衡分析1、項(xiàng)目固定成本3400萬元，年均可變成本約38萬元，年平均銷售收入為780千萬元，項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為：BEP=總投資成本/（單位銷售收入—單位可變成本）=3400/（780--38）=4.58（年）結(jié)果表明，當(dāng)租金收入到達(dá)4.58年（約4年7個(gè)月）的時(shí)候，項(xiàng)目達(dá)到保本點(diǎn)。八、財(cái)務(wù)評估總結(jié)本項(xiàng)目前期建筑總投資為2136萬元，在市場培育期滿，收回投資后，每年可獲純利約700--750萬元，投資回報(bào)率達(dá)23%，項(xiàng)目稅前靜態(tài)投資回收期4.58年。合作期為25年，減去5年市場培育期，按年凈利潤750萬元計(jì)，在剩余的20年內(nèi)，共獲利1.5億元。項(xiàng)目整體效益高，財(cái)務(wù)可行。第八章項(xiàng)目的資產(chǎn)屬性與經(jīng)營收入分配模式該項(xiàng)目解決了當(dāng)前政府在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展規(guī)劃中所遇到的土地資源規(guī)劃征收、社會城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和諧健康發(fā)展與民生就業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)屬性、財(cái)富收入分配等一系列關(guān)于民生切身利益的問題。為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在和遇到的各種利益矛盾提