工程管理體系瓶頸破解

及質(zhì)量缺陷的系統(tǒng)解決方案2010年8月房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板一：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能。對(duì)于工程質(zhì)量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒(méi)有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理定位的誤區(qū)：一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過(guò)多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗(yàn)），即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無(wú)法解決工程質(zhì)量問(wèn)題■廁浴間滲漏可以通過(guò)工程管理程序解決嗎？監(jiān)理單位通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求：◆整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)◆防水涂層閉水試驗(yàn)◆防水保護(hù)層閉水試驗(yàn)◆飾面層閉水試驗(yàn)◆廁浴間整體移交閉水試驗(yàn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴(yán)管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開(kāi)裂出現(xiàn)滲漏細(xì)部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實(shí)，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護(hù)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)■房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？相當(dāng)一部分國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集或地方標(biāo)準(zhǔn)圖集，在實(shí)際施工過(guò)程中不具備可操作性，往往造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)■房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？隨著強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習(xí)慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問(wèn)題由此產(chǎn)生外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用，增加了鋁合金門(mén)窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點(diǎn)處理不當(dāng)，極易造成鋁合金門(mén)窗滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)抹灰面層與發(fā)泡膠之間的縫隙■鋁合金門(mén)窗安裝門(mén)窗框處可能的滲水通道：發(fā)泡膠與窗框之間的縫隙窗框與外保溫苯板之間縫隙窗框與聚合物抗裂砂漿之間縫隙窗框與外墻磚粘接層之間縫隙窗框與外墻磚之間縫隙固定點(diǎn)與窗框之間的縫隙缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員鋁合金門(mén)窗安裝滲漏鋁合金門(mén)窗安裝常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題原因分析門(mén)窗安裝固定不符合要求門(mén)窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門(mén)窗框塞縫不密實(shí)洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門(mén)窗框塞縫不密實(shí)窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門(mén)窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實(shí)門(mén)窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng)門(mén)窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■全過(guò)程質(zhì)量控制的管理：工程施工是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)、成本、招標(biāo)采購(gòu)、合約等任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，最終都會(huì)在工程施工過(guò)程中暴露，以工程質(zhì)量問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題、成本問(wèn)題等形式得以顯現(xiàn)缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后，只要一下暴雨，80％以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■某地產(chǎn)項(xiàng)目曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤該項(xiàng)目施工圖屋面防水設(shè)計(jì)除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注思考60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問(wèn)題？缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤思考60秒該設(shè)計(jì)圖紙存在什么設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題？對(duì)工程質(zhì)量有何影響？缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■又一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)防水層選用甲指SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶頂板出現(xiàn)大量結(jié)露缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理■鋁合金門(mén)窗防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：監(jiān)理單位審查的鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄：房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板五：過(guò)度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理，忽視加強(qiáng)技術(shù)管理的重要性。通過(guò)采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段，可以預(yù)防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)一些房地產(chǎn)企業(yè)忽視通過(guò)加強(qiáng)技術(shù)管理可以對(duì)工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)有效的保障忽視技術(shù)管理的重要性■技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開(kāi)始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi)裂，引起業(yè)主投訴忽視技術(shù)管理的重要性■技術(shù)原因分析：飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板六：工程質(zhì)量管理過(guò)程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板■工程管理短板七：部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不清楚，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn)矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成不能正確的看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系■地下室防水成本應(yīng)該如何計(jì)算的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)防水，原設(shè)計(jì)選用SBS

Ⅱ型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開(kāi)發(fā)商成本部門(mén)為節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬(wàn)元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬(wàn)元不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系工程質(zhì)量成本項(xiàng)目的構(gòu)成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)而實(shí)現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計(jì)審查、監(jiān)理細(xì)則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓(xùn)等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)工程本身以及對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費(fèi)用。包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用、工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用，工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用。象我們目前做的分戶驗(yàn)收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過(guò)程中，因內(nèi)部管理問(wèn)題、決策失誤問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)修正問(wèn)題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系■樓板沿管線方向出現(xiàn)裂縫：樓板的設(shè)計(jì)厚度往往只考慮承載力要求，而沒(méi)有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對(duì)板截面的削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫。尤其是當(dāng)樓板過(guò)薄時(shí)，單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)管理根本無(wú)法解決不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系■樓板角部45°斜裂縫：端部樓板由于受到縱、橫二個(gè)方向剪力墻或剛度相對(duì)較大的樓面梁的約束，在溫差和砼收縮變化時(shí)，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負(fù)彎矩筋和放射筋的未端）開(kāi)裂，產(chǎn)生45度斜裂縫。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理無(wú)法解決新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)：檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收施工工藝過(guò)程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項(xiàng)目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風(fēng)隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強(qiáng)度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆戶型設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆戶型設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：推開(kāi)戶門(mén)就直接面對(duì)餐廳，未考慮合理的玄關(guān)空間及利用適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆停車位設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：實(shí)際有三個(gè)車位在樓座南北皆有道路的情況下，占用寶貴的南部花園停車適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆戶型設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：樓梯凈寬度1.15米，中間未設(shè)休息平臺(tái)。一線天長(zhǎng)度16米適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆廚房設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：燃?xì)獗砑霸钆_(tái)布置沖突，管線設(shè)計(jì)時(shí)缺乏有效控制適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆門(mén)窗設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：設(shè)計(jì)為了美觀和效果，平開(kāi)扇寬度為1.2米2米跨度的門(mén)窗沒(méi)有豎撐，無(wú)法滿足剛度要求適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆門(mén)窗設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：窗戶開(kāi)啟與入戶通道沖突適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)的適用性問(wèn)題：只需放兩臺(tái)空調(diào)室外機(jī)機(jī)位的空間設(shè)計(jì)嚴(yán)重浪費(fèi)適用功能性質(zhì)量問(wèn)題◆一些讓人難以理解的項(xiàng)目設(shè)計(jì)：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門(mén)與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本合約等部門(mén)一流的工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過(guò)程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收）工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計(jì)預(yù)防、材料預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防及合約預(yù)防等多個(gè)方面新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)專業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求■甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出：大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題為何屢禁不止■外部資源、內(nèi)部架構(gòu)和國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范的影響：設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程質(zhì)量的影響工程管理架構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量的影響國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響■為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈屢禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？■為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日也未發(fā)生外墻滲漏開(kāi)裂？第二部分：萬(wàn)科工程管理的破解之道二、萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道三、萬(wàn)科工程進(jìn)度管理的破解之道四、萬(wàn)科工程成本管理的破解之道五、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)如何看待萬(wàn)科的標(biāo)桿作用一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的工程質(zhì)量解決方法萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)解決工程質(zhì)量問(wèn)題的常見(jiàn)方法：一、選擇優(yōu)秀的施工企業(yè)缺點(diǎn)：工程成本高、產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力下降。優(yōu)秀施工企業(yè)缺乏過(guò)程監(jiān)管，其工程質(zhì)量水平會(huì)逐步下降代表性企業(yè)：SOHO中國(guó)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道二、甲方加強(qiáng)施工過(guò)程的施工質(zhì)量監(jiān)管缺點(diǎn)：甲方工程人員常規(guī)配備無(wú)法滿足施工過(guò)程全部的工序管理和檢驗(yàn)批管理需要，關(guān)鍵工序和關(guān)鍵檢驗(yàn)批驗(yàn)收重點(diǎn)要求不明確，大量工序穿插和同步作業(yè)很難執(zhí)行，甲方工程管理人員水平和責(zé)任心很難通過(guò)量化管理進(jìn)行提高代表性企業(yè)：龍湖地產(chǎn)的“工序管理”及萬(wàn)科地產(chǎn)的“檢驗(yàn)批管理”萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道三、甲方制定完善的企業(yè)施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)缺點(diǎn)：缺乏質(zhì)保體系及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前置輸出，甲方工程管理人員實(shí)際管理過(guò)程中很難真正按企業(yè)施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，缺乏執(zhí)行力考核和監(jiān)管工具代表性企業(yè)：珠江地產(chǎn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道四、設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防等缺點(diǎn)：設(shè)計(jì)預(yù)防能夠解決大量工程質(zhì)量通病的提前防治，但依然需要施工現(xiàn)場(chǎng)的嚴(yán)格監(jiān)管代表性企業(yè)：中海地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道五、產(chǎn)業(yè)化住宅缺點(diǎn)：成本高、施工精度要求高、配套產(chǎn)業(yè)不完善，高層建筑與抗震規(guī)范之間存在沖突代表性企業(yè)：萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有效的控制■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié)優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工過(guò)程控制，通過(guò)擴(kuò)初方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■事中控制一，通過(guò)擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)審查保證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，通過(guò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查確定設(shè)計(jì)質(zhì)量控制點(diǎn)和成本控制點(diǎn)，避免后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)返工。要求擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查通過(guò)后方可進(jìn)行后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■事后控制一：優(yōu)化《施工圖設(shè)計(jì)審查程序》根據(jù)各部門(mén)長(zhǎng)處及特點(diǎn)拆分設(shè)計(jì)審查任務(wù)：設(shè)計(jì)部：了解設(shè)計(jì)規(guī)范、了解企業(yè)客戶標(biāo)準(zhǔn)了解設(shè)計(jì)規(guī)范、了解企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，了解設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)重點(diǎn)審查：設(shè)計(jì)完整性和設(shè)計(jì)深度、與國(guó)家、企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的一致性、多專業(yè)交圈一致性萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)二：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：制定萬(wàn)科的企業(yè)《工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)》程序性、系統(tǒng)性地解決工程質(zhì)量問(wèn)題整合并明確內(nèi)、外部資源的管理要求統(tǒng)一企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，便于執(zhí)行傳承總結(jié)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)三：對(duì)關(guān)鍵工序，關(guān)鍵部位（細(xì)節(jié)）缺乏質(zhì)量管理手段。質(zhì)量檢驗(yàn)管理要求和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不清晰■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：制定企業(yè)《工序檢驗(yàn)要求》明確工程質(zhì)量三級(jí)質(zhì)保體系的管理要求設(shè)定關(guān)鍵的質(zhì)量控制點(diǎn)、停止點(diǎn)，實(shí)行過(guò)程管理施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng)■應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)：國(guó)內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)，目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問(wèn)題。幾乎沒(méi)有人愿意去當(dāng)施工單位的總工房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)四：缺乏前置技術(shù)管理要求，缺乏對(duì)監(jiān)理單位質(zhì)保體系和施工企業(yè)質(zhì)保體系的管理■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：強(qiáng)調(diào)技術(shù)方案先行強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理跟蹤強(qiáng)調(diào)施工樣板引路合約招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■合約文件附件質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求的示例：萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■技術(shù)方案先行管理的原則：總包方編制的專項(xiàng)技術(shù)方案除應(yīng)按企業(yè)《分項(xiàng)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的框架要求編制。應(yīng)依據(jù)甲方約定的檢驗(yàn)批要求，對(duì)應(yīng)施工圖紙進(jìn)行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢管理要求和負(fù)責(zé)人萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■施工樣板引路管理的原則：對(duì)關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過(guò)程中必須堅(jiān)持樣板引路施工樣板是設(shè)計(jì)圖紙全面、細(xì)致的檢查過(guò)程。通過(guò)施工樣板可以多專業(yè)穿插的進(jìn)一步檢查設(shè)計(jì)問(wèn)題。施工樣板可在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行，由于時(shí)間組織等問(wèn)題也可通過(guò)大比例模型實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)五：缺乏全過(guò)程的質(zhì)量保證管理體系，工程質(zhì)量管理缺乏預(yù)控■標(biāo)桿企業(yè)的破解之道：明確不同階段工程管理的任務(wù)實(shí)行工程管理全過(guò)程質(zhì)量控制評(píng)價(jià)萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)七：過(guò)于依賴分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收流于形式。業(yè)主投訴與工程質(zhì)量考核脫節(jié)，對(duì)外部資源缺乏有效的管理要求和獎(jiǎng)懲措施萬(wàn)科工程質(zhì)量管理的破解之道■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)九：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段■回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)十：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工單位缺乏有效的管理手段工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題■

工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別：工程進(jìn)度管理按項(xiàng)目管理的原則，對(duì)所有可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制的條件、資源、任務(wù)、時(shí)間等均進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。能夠保障對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)的有效控制施工進(jìn)度管理對(duì)進(jìn)入施工階段后的施工組織設(shè)計(jì)、施工工序、人機(jī)料保障等進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。僅能對(duì)進(jìn)入施工階段后的進(jìn)度進(jìn)行管理，無(wú)法保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題■

項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的三級(jí)管理體系要求：一級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》二級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》三級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》按房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段管理要求劃分建立適合企業(yè)需求的工程管理體系◆規(guī)范招標(biāo)文件、合約文件及其附件要求：解決執(zhí)行力瓶頸的工程管理工具設(shè)計(jì)◆表一：按專業(yè)劃分的質(zhì)量控制點(diǎn)檢查表格解決執(zhí)行力瓶頸的工程管理工具設(shè)計(jì)■規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：第四部分：工程質(zhì)量缺陷技術(shù)措施一、地基與基礎(chǔ)工程二、主體結(jié)構(gòu)工程三、屋面工程四、外檐裝飾工程五、內(nèi)檐裝飾工程地基與基礎(chǔ)工程■地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：Ⅰ．設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水工程質(zhì)量的影響Ⅱ．設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)地下室防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)Ⅲ．施工階