高科技孵化器大樓物業(yè)服務(wù)方案高科技企業(yè)孵化園區(qū)物業(yè)服務(wù)方案XXXXXX物業(yè)管理有限公司第一部分物業(yè)管理的整體設(shè)想與策劃 5第二部分采取的管理方式、工作計劃和物資裝備管理 15第三部分管理處組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)管理 24第四部分管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 32第五部分創(chuàng)優(yōu)計劃及服務(wù)承諾 35第六部分智能化管理 40第七部分日常管理 43第一部分物業(yè)管理的整體設(shè)想與策劃物業(yè)概況XX市高科技企業(yè)孵化園區(qū)位于XX市XX大學(xué)科技園內(nèi)6號路。項目總建筑面積為155102㎡,其中地上建筑面積占123623㎡,地下建筑面積31479㎡,;建筑密度29%,容積率3.5;綠地用地面積約12300平方米,綠地率35%;園區(qū)設(shè)有機(jī)動車輛停車位742個,其中地面車位81個,地下車庫停車位661個。孵化器一期:于投入使用,總建筑面積19690㎡,包括1號樓和南、北2幢附樓。孵化器二期:啟動建設(shè),規(guī)劃總建筑面積約為136323㎡,由位于地塊西南側(cè)的9層附樓(3號樓)和地塊北側(cè)24層的蝶形主樓(2號樓)組成,二期3號樓于四季度建成投入使用,今年年底基本完成主樓和園區(qū)的整體建設(shè)。本項目擬建成具有一定超前性的現(xiàn)代化智能化甲級綜合辦公大樓,考慮設(shè)置較完整的智能化系統(tǒng),使之成為具有現(xiàn)代化、信息化、智能化的建筑物,為人們提供一個安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。高科技企業(yè)孵化園區(qū)物業(yè)管理難點分析、解決我們將利用自身物業(yè)管理經(jīng)驗,以及公司在XX的綜合資源,針對【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】諸多特點以及難點,對項目采取量身定制的管理方法。一、車輛管理難度大難點分析:高科技企業(yè)孵化園區(qū)內(nèi)入住企業(yè)多,來訪客戶多,且車輛進(jìn)出頻繁,最終給我們對車輛停放的控制上帶來一定的難度。難點解決:內(nèi)部員工車輛與客戶車輛分區(qū)停放,機(jī)動車與非機(jī)動車分區(qū)停放;完善車位標(biāo)識和泊車區(qū)域的提示、警示標(biāo)志的安放,做到告知提示到位;合理規(guī)劃車行路線,規(guī)范車崗的指引導(dǎo)向手勢,并加強(qiáng)泊車區(qū)域的巡查;對行車糾紛、來車不服從引導(dǎo)、暫無車位等突發(fā)事件,有處理預(yù)案,同時隊員熟悉處理程序。二、施工管理難度大難點分析:由于大樓二期、三期是分批交付使用,施工樓宇運貨車輛的噪聲,施工隊伍繁雜對業(yè)主辦公、休閑會產(chǎn)生一定的影響。且施工隊伍人員流動性強(qiáng),并有多支施工隊伍進(jìn)場裝修交叉作業(yè),治安、消防管理難度較大;施工材料的運輸堆放及建筑垃圾的運輸堆放現(xiàn)場管理難度大。難點解決:施工、裝修的噪聲直接影響了已入住業(yè)主、用戶工作環(huán)境。為此,我們首先在業(yè)主、業(yè)戶入住前按照XX相關(guān)的法規(guī),制訂相應(yīng)的管理制度。同時,要求施工單位機(jī)動車輛進(jìn)入已入住大樓限速、禁鳴喇叭等,原則上不允許出租車、貨車進(jìn)入封閉的大樓等措施,將噪聲控制在合理范圍內(nèi)。同時加強(qiáng)宣傳力度,做好業(yè)主、租戶諒解客觀事實的工作。針對大樓裝修的問題,一方面在業(yè)主、租戶辦理入住前征詢管理服務(wù)意見,在辦理入駐手續(xù)時宣傳政府裝修管理有關(guān)規(guī)定,簽訂三方各負(fù)其責(zé)的裝修管理協(xié)議,明確三方的權(quán)利和義務(wù),要求建設(shè)、施工單位嚴(yán)格按照XX市裝修管理規(guī)定的要求、時間進(jìn)行施工,并及時做好清潔衛(wèi)生工作,把相互的信任、支持建立在誠信的基礎(chǔ)上。另一方面在治安防范及消防管理上與施工單位簽訂消防、治安責(zé)任書,加強(qiáng)安全防范及巡視力度,檢查監(jiān)督落實情況,對違章作業(yè)的當(dāng)場糾正,并采取相應(yīng)的管理措施,同時上報相關(guān)政府部門處理。對建筑垃圾實行袋裝化,定點堆放,定人負(fù)責(zé)清潔,定期消殺噴藥。加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理,對施工隊進(jìn)行消防安全宣傳、教育,憑”臨時出入證”進(jìn)出大樓,另一方面在物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃之前詳細(xì)研究轉(zhuǎn)讓、租賃合同,建議建設(shè)方將裝修的相關(guān)法規(guī)列入其中。三、智能化管理要求高難點分析:硬件配備已不但僅只是傳統(tǒng)意義上功能單一而且獨立的設(shè)備,而是具備一定規(guī)模和集成功能的系統(tǒng)設(shè)備群。在高科技企業(yè)孵化園區(qū)項目中,消防安保等均實現(xiàn)了計算機(jī)全自動監(jiān)控管理。管理這些高科技含量的設(shè)施設(shè)備,要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的技術(shù)支持能力。除了要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)隊伍外,還要對各種專項設(shè)備的操作人員、維修人員進(jìn)行專項技術(shù)培訓(xùn)。另外,由于這些專業(yè)成套設(shè)備所支撐的是項目整體的對外形象,因此,其設(shè)備管理除了要求提供高度穩(wěn)定的運行外,還要對可能出現(xiàn)的緊急情況做出及時、果斷的處理。難點解決:根據(jù)我們管理的經(jīng)驗,我們將物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行,即:以保證設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修;以消除各種運行隱患,保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上,我們致力于憑借自身經(jīng)驗,提高工作效率,降低成本。再如,將能源管理作為降低成本的一個抓手,提出合理可行的空調(diào)、照明等重點耗能設(shè)施的運行方案以及能源管理的具體措施,經(jīng)過采取各種有效管理手段,務(wù)求實現(xiàn)最合理的質(zhì)量價格比。第三章高科技企業(yè)孵化園區(qū)物業(yè)管理理念及目標(biāo)一、管理理念一個由專業(yè)物業(yè)管理公司管理之物業(yè),除了可保障業(yè)主、租戶/客戶充分享有良好管理帶來之種種便利條件外,更重要的是因管理到位而增加了該物業(yè)的無形資產(chǎn),從長遠(yuǎn)角度考慮,管理良好的物業(yè)由于管理完善,保養(yǎng)及維修有方,亦可直接令該物業(yè)的貶值減少,增加其保值能力,延長物業(yè)本身的使用年限。(一)以人為本的人性化服務(wù)我們將根據(jù)不同需求的客戶提供相應(yīng)的不同特色的服務(wù)。如針對每位業(yè)主、租戶我司將安排專門的客服人員進(jìn)行服務(wù)的跟進(jìn),包括日常維修服務(wù)、有償服務(wù)以及投訴的處理等,業(yè)主、租戶只需與其專屬的客服人員聯(lián)系,做到一個電話解決問題;而對于孵化器的來訪人士,我司將盡力為其提供便利性和屬安全性,如雨天設(shè)置”注意天雨路滑”標(biāo)志以及提供傘袋機(jī)和專人服務(wù)等。人性化服務(wù)著重的是從顧客的角度考慮,是一種事先的精心安排,體現(xiàn)出一種主動性。要”急顧客所急,想顧客所想,做顧客所需”,特別是障礙人士的幫助。我司主張的是提供不間斷服務(wù),經(jīng)過專業(yè)化的服務(wù)包括專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及積極的工作熱情,使每一位來訪人員以及租客得到特別的親切感與歸屬感。做到無論顧客有何種要求及困難,只要我們看到、聽到、知道,馬上就辦而且盡力給予滿足。使客戶在享受服務(wù)的過程中感受到一種和諧自然。(二)以物為本的日常管理我司提供之物業(yè)管理已不再是僅僅提供一些日常的維護(hù)保養(yǎng)工作,更需要廣泛的知識,包括財會、行政、高科技服務(wù)以及工程、市場和談判溝通方面的技巧。我司提供之日常物業(yè)管理,除了著重于建筑本身的墻體結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)以外,還將結(jié)合具有綜合素質(zhì)高及服務(wù)理念先進(jìn)的物業(yè)管理團(tuán)隊從服務(wù)質(zhì)量上提高整體項目的層次和品位。我司將配合使用綜合科技管理平臺,從而在真正意義上實現(xiàn)了管理者端的辦公樓信息化自動管理,做到了在提升辦公樓綜合智能信息化管理水平的同時,實現(xiàn)了減少勞力消耗、跟蹤管理給客戶的有償服務(wù)、延長資產(chǎn)設(shè)備的使用壽命、減少物料損耗、有效管理維修過程、提高客戶服務(wù)的工作成果及效率以及準(zhǔn)確無誤的報表分析。除此之外,我司委派之物業(yè)主任還將掌握高度的溝通和人際關(guān)系方面的技巧,以確保她和業(yè)主、租戶之間的長期穩(wěn)固關(guān)系的建立和保持。【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】作為地標(biāo)性建筑之一,若結(jié)合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),則將會得到顧客對服務(wù)的肯定,從而提高樓盤本身的品質(zhì)。日常管理中,我司還進(jìn)行自我監(jiān)管,該監(jiān)管過程是為了激發(fā)更好的業(yè)績,而不是對管理行為的限制。管理的團(tuán)隊和物業(yè)的業(yè)績都必須加以監(jiān)管。而監(jiān)管的范圍則不但包括維保成本、還有一些其它措施比如服務(wù)的質(zhì)量、顧客滿意度、以及專業(yè)作業(yè)的質(zhì)量。二、管理服務(wù)目標(biāo)高科技企業(yè)孵化園區(qū)作為地標(biāo)建筑之一,其管理必須符合和滿足其物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前一期在我司的管理下,已經(jīng)成功被XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)評為區(qū)優(yōu)。因此,我們將根據(jù)實際運作特點和自身條件,勇于突破,管出水平,管出特點。我們對高科技企業(yè)孵化園區(qū)的總體管理服務(wù)質(zhì)量追求是:大樓管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大樓評定標(biāo)準(zhǔn),確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到98%以上。大樓整體交付使用符合申報條件后兩年內(nèi)爭創(chuàng)XX市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè),三年內(nèi)爭創(chuàng)浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)。三、管理深度和廣度經(jīng)過對高科技企業(yè)孵化園區(qū)的性質(zhì)、硬件特點、特殊要求等的細(xì)致分析,提出主要管理服務(wù)如下:·緊密圍繞”使客戶稱心滿意”的核心理念對關(guān)鍵客戶重點關(guān)注,提供所需服務(wù)·倡導(dǎo)”以客戶需求為中心”的管理思想建立以客戶需求為導(dǎo)向的服務(wù)方向鏈·倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù),規(guī)范管理服務(wù)行為·為開發(fā)商當(dāng)好”管家”,使物業(yè)管理服務(wù)成為出售、租售的亮點四、管理思路—超前性、創(chuàng)造性、全方位強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識在確定管理原則的基礎(chǔ)上,針對高科技企業(yè)孵化園區(qū)的特色及實際情況,我們進(jìn)一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是:·采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法·強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序·強(qiáng)調(diào)工作的計劃性與及時性的有機(jī)結(jié)合·強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)·確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化·致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識五、擬采取的物業(yè)服務(wù)措施及創(chuàng)立優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想結(jié)合高科技企業(yè)孵化園區(qū)物業(yè)管理的重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務(wù)措施,以保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)及精品服務(wù)的供給:1、提供規(guī)范服務(wù),倡導(dǎo)滿意服務(wù)我們秉持”安全、清潔、高效、周到,使物業(yè)保值增值,讓客戶稱心滿意”的質(zhì)量方針,實行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項服務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們力求經(jīng)過完善的服務(wù),持續(xù)滿足客戶對物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的要求。2、導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系為保證管理處工作質(zhì)量的提升,將依據(jù)ISO9002品質(zhì)提升的相關(guān)要求對管理處實施監(jiān)督、檢查,以求持久地提升管理與服務(wù)質(zhì)量,提升公司品牌。3、建立通暢有效的溝通渠道我公司在高科技企業(yè)孵化園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過程中,將在開發(fā)商、商業(yè)租售、關(guān)鍵客戶、眾多客戶之間建立良好的通暢有效的溝通渠道。對于開發(fā)商,我們將實施”管理報告制度”,定期如實向開發(fā)商報告物業(yè)管理服務(wù)費的收支使用情況以及維修、治安、保潔、綠化等各專項工作的運作情況,真正做到使開發(fā)商掌握區(qū)域內(nèi)管理狀態(tài)及各項費用開支情況。對于商業(yè)租售,我們將保持密切聯(lián)系,隨時掌握租售狀態(tài)及客戶情況,并聽取開發(fā)商相關(guān)部門所獲悉的內(nèi)外客戶需求信息,積極完善物業(yè)管理,為促銷服務(wù)。對關(guān)鍵客戶,我們將建立定期溝通制度,了解其對物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度,不斷提高管理服務(wù)水平。對眾多客戶,我們將主動了解其需求,拓展物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵與外延。我們力求做到能夠及時掌握各方面對物業(yè)管理服務(wù)的反饋信息,做到溝通順暢,服務(wù)到位。4、安保工作符合高科技企業(yè)孵化園區(qū)特點高科技企業(yè)孵化園區(qū)作為綜合性樓盤,機(jī)密性和開放性的緊密結(jié)合,管理上矛盾統(tǒng)一是其重要特點之一。在對安全管理方面,我們將采取”外松內(nèi)緊,人防、技防相結(jié)合”的原則。在做好安全管理的同時,又使賓客感受到親切的氛圍。我們將在”寓安全于服務(wù)”的思想指導(dǎo)下,抓好全員安全管理,在嚴(yán)密防范的同時,寓安保工作于隨意自然的隱跡無形之中,促進(jìn)安保工作服務(wù)化,既充分保證機(jī)密性所需的嚴(yán)密防范,又適應(yīng)開放性所要求的寬松氣氛。我們還將抓住安全管理的關(guān)節(jié)點,如經(jīng)過控制外來人員(快遞人員)等,提高安全防范力度。5、致力于設(shè)施、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)和循環(huán)改進(jìn)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。設(shè)施、設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到客戶的日常工作和安全保障等問題。根據(jù)我們多年的管理經(jīng)驗,我們將設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行,即:以保證設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修;以消除各種運行隱患,保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上,我們致力于憑借自身經(jīng)驗,提高工作效率,降低成本。再如,將能源管理作為降低成本的一個抓手,提出合理可行的空調(diào)、照明等重點耗能設(shè)施的運行方案以及能源管理的具體措施,經(jīng)過采取各種有效管理手段,務(wù)求實現(xiàn)最合理的質(zhì)量價格比。6、完善”面子”工程,確保環(huán)境面貌與樓盤檔次相匹配客戶進(jìn)入?yún)^(qū)域首先能夠體會的是整體的環(huán)境。整潔優(yōu)美的環(huán)境等于是”臉面”,我們將致力于不斷完善保潔與綠化養(yǎng)護(hù)工作,做到”室內(nèi)無灰塵,室外無垃圾”,做到”四季常綠、花卉點綴”。對商務(wù)樓部分的清潔保潔,我們所做的將不限于簡單的清掃類的項目,我們將引進(jìn)專業(yè)的建筑材料保養(yǎng)技術(shù),定期進(jìn)行石材處理等工作,盡力使整體保持嶄新如一。我們將重點關(guān)注清潔保潔的細(xì)節(jié)部位,杜絕管理盲區(qū),堅持不懈地做好”面子”工程,使商務(wù)樓環(huán)境面貌與甲級寫字樓的樓盤檔次相匹配。7、建立多方監(jiān)督機(jī)制,嚴(yán)格控制服務(wù)品質(zhì)在對高科技企業(yè)孵化園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)監(jiān)控方面,我們將建立多方監(jiān)督機(jī)制。在公司內(nèi)部,我們將建立多級檢察制度,除管理處自查外,還將進(jìn)一步強(qiáng)化公司對項目服務(wù)質(zhì)量的定期抽查。除內(nèi)部監(jiān)督以外,我們還將請開發(fā)商及業(yè)主相關(guān)人員擔(dān)任督查員,定期及不定期對區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行檢查,提出整改意見。經(jīng)過各方面的檢查監(jiān)督,從不同角度尋找、發(fā)現(xiàn)管理中的不足,第一時間消除問題,使管理服務(wù)更加嚴(yán)謹(jǐn)及周密。8、對員工隊伍素質(zhì)從嚴(yán)把關(guān)要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾,最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì),人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行,我們將經(jīng)過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力,經(jīng)過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在物業(yè)管理實施過程中,我們力求挑選一批”品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到物業(yè)的隊伍中來,充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢,同時對她們實施科學(xué)培訓(xùn),規(guī)范管理,使其不斷得到充電和提升,我們將為表現(xiàn)出眾的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會,甚至介入高層管理。在實施大樓的物業(yè)管理過程中,我們要求每一位員工必須體現(xiàn)良好的精神面貌、儀容整潔、工作主動熱情,以自己的作為體現(xiàn)出公司的管理服務(wù)理念。上述內(nèi)容是我們針對高科技企業(yè)孵化園區(qū)制定的管理原則和思路,這些思想將體現(xiàn)在其后具體的管理方法和操作規(guī)范上,以確保高科技企業(yè)孵化園區(qū)的管理取得成功。第四章高科技企業(yè)孵化園區(qū)特色服務(wù)設(shè)計1、擺設(shè)栽植建議各層大堂中央、各區(qū)中庭設(shè)大型植物、立體花壇,各通道、扶手梯、電梯、洗手間門前等位置設(shè)中、小型植物裝飾;中庭植物選栽枝葉繁茂,易于生長之植物;為控制成本,降低綠化租擺費用,可購置大型裝飾類假盆栽,注意清潔便可長期擺設(shè),裝飾效果亦較好。2、戶外廣告管理我司將在該項目的戶外廣告方面提供全面細(xì)致的管理服務(wù),為提高”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”的品牌形象和知名度做出不懈的努力。我司將與貴司和租戶協(xié)調(diào),做好如下工作:戶外廣告之工程方面的工作:如廣告位置選址、布線、設(shè)施設(shè)置和安全維護(hù)等;戶外廣告之日常管理工作:如燈箱廣告的燈光開啟時間管理、相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、廣告內(nèi)容定期協(xié)助更換等。同時,物業(yè)管理處將與貴司和租戶定期溝通協(xié)商,及時提出管理上的疑點難點及其解決方案。3、宣傳展覽活動管理在”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”日常營運中,可能會經(jīng)常舉行品牌宣傳等活動,以下我司將闡述針對該期間的相關(guān)物業(yè)服務(wù)和人車管理。品牌宣傳活動之前后期管理我司將根據(jù)宣傳活動的特點,在活動之前后,為貴司提供全面細(xì)致的秩序維護(hù)員保潔和綠化服務(wù),調(diào)度充分的秩序維護(hù)員保潔人員及時到位,維持秩序和清潔工作,做好活動的重點綠化工作,為宣傳活動營造良好的商業(yè)或藝術(shù)環(huán)境,確保宣傳活動的順利開展。我司將根據(jù)其項目特點、人流車流的前期動線規(guī)劃等,結(jié)合每次宣傳活動的策劃及地點進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)調(diào)。由于”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”所提供的車位有限,對于大型的宣傳活動期間所需的車位可能會供應(yīng)不足,因此我司將提前聯(lián)系周邊的項目或社會車庫進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),盡可能為宣傳活動預(yù)留一定的空間。且經(jīng)過科學(xué)的引導(dǎo)系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的管理團(tuán)隊,設(shè)定相應(yīng)的管理重點,在必要時則利用平時日常物業(yè)管理的泊車人員專為VIP貴賓提供泊車服務(wù)。宣傳活動期間管理在產(chǎn)品宣傳活動期間,我司會安排足夠人員在必要的地方進(jìn)行人群管理,同時對排隊等候進(jìn)入或離開該區(qū)域的人流進(jìn)行控制。秩序維護(hù)員會在”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”的附近周圍設(shè)置圍欄以控制該區(qū)域不長時間過于擁擠,而且車流、人流量絕不超過其設(shè)計容量。我司的秩序維護(hù)員隊伍負(fù)責(zé)平常工作日活動的秩序維護(hù)員工作,周末以及節(jié)假日則由安保公司的人員加入她們,共同進(jìn)行”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”周圍的人群管理。且我司將組建一支現(xiàn)場專業(yè)秩序維護(hù)員隊伍以快速響應(yīng)和處理突發(fā)事件。秩序維護(hù)員人員承擔(dān)監(jiān)控人流的責(zé)任,以保證人員安全和人流暢通,這包括交通控制、道路封閉、特定區(qū)域的封鎖、交通引導(dǎo)、貨物運輸控制、裝卸區(qū)管理,以此保證現(xiàn)場人流的可控和通暢。必要時,臨時梯、交通照明、道路標(biāo)志等用具與原有的交通設(shè)施一起發(fā)揮作用。項目活動場所需考慮因素該場所是否容納相關(guān)人群?該地方是否有足夠的出入口(在人流有序進(jìn)入和離開的情況下)?進(jìn)出該地方的交通能否符合此次活動的要求?活動現(xiàn)場及其周圍是否存在矛盾或誤導(dǎo)的標(biāo)志標(biāo)識?是否存在因人流過多而容易損壞的設(shè)置物,如圍欄、屏障和玻璃門窗?是否存在引起堵塞的臨時建筑物?該區(qū)域內(nèi)是否存在人容易摔倒或掉入的地方,如沒有安全保護(hù)設(shè)施的洞口或者沒有圍欄的斜坡?該區(qū)域內(nèi)或周圍是否存在使人滑倒的水灘?是否存在高出來的會讓人絆倒的臺階或平臺?是否存在造成人群擁擠的瓶頸,例如狹窄的過道和電梯等?車流與人流是否存在沖突?是否存在火災(zāi)危險,如臨時照明設(shè)施、易燃物品?是否存在使人絆倒或摔倒的陡坡、臺階或者易滑處?是否有足夠的應(yīng)急車輛到達(dá)事故現(xiàn)場進(jìn)行處理?活動區(qū)域人群需考慮因素人群結(jié)構(gòu)是否會造成問題,如年幼、年老或者殘疾人?人群情緒是否會造成問題,如易怒或太過激進(jìn)?是否存在出現(xiàn)混亂的誘因,比如酗酒,競爭對手之間沖突或煽動情緒等?人群的行為舉止是否會造成問題,如激動、興奮,擁擠?是否存在人群從事危險活動的可能,如攀爬臨時設(shè)施?不利的天氣狀況是否會造成問題?活動的取消或者延遲是否會引起問題?是否存在同時或同地舉行的其它活動與之沖突?活動期間需考慮安全因素秩序維護(hù)員人員是否足夠?經(jīng)過培訓(xùn)或者講解,秩序維護(hù)員人員是否能夠勝任該任務(wù)或者工作?各相關(guān)單位溝通是否充分?控制室是否能夠監(jiān)控到所有受控區(qū)域?控制室和其它相關(guān)單位交流是否充分,如和其它部門、組織?秩序維護(hù)員人員是否能夠毫無障礙的到達(dá)運行區(qū)域的各個地方?秩序維護(hù)員人員的儲備是否足夠處理可能發(fā)生的意外事件?4、餐飲管理”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”配有高檔的餐飲服務(wù),這就需要物業(yè)對其進(jìn)行有效的餐飲管理及配合協(xié)調(diào)。其重點內(nèi)容包含如下:餐飲工程管理在前期規(guī)劃中,我司駐場團(tuán)隊將帶領(lǐng)物業(yè)工程團(tuán)隊為貴項目之餐飲區(qū)域考慮工程設(shè)計方面是否完善,包括:空調(diào)及新風(fēng)的設(shè)置餐飲的廚房與餐廳大堂的大氣壓比廢氣的排放及新風(fēng)入口的設(shè)置不能在一個區(qū)域隔油池的最大負(fù)荷量、其設(shè)計是否合理員工通道及客戶出入口明顯分開垃圾清運之走線是否合理且便捷根據(jù)租戶合理要求審核餐飲裝修并提出建議5、綠色節(jié)能環(huán)保管理篇節(jié)能能源約占管理開支百分之三十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需視乎現(xiàn)場設(shè)備及安排成立小組專題研究及監(jiān)管,由物業(yè)主任協(xié)調(diào)。主動記錄所有能源支出及用途。該記錄應(yīng)包括所有水、電、氣及其它耗能的設(shè)施從供電公司獲得至少一年和使用設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相符的數(shù)據(jù)。這些來自于能源公司的數(shù)據(jù)應(yīng)以最小間隔時間單位為其形式分析帳單以確定最高消耗量的月份、系統(tǒng)類型及位置,如果需要,可安裝或建議安裝附加監(jiān)察電表以執(zhí)行監(jiān)控并實現(xiàn)制定基準(zhǔn)的目的按物業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)分布及需求制定各項耗能設(shè)施設(shè)備的運行方案以在不影響服務(wù)水平的情況下達(dá)到最高的節(jié)能效果預(yù)先確定節(jié)約能源方法,包括利用新技術(shù)及新產(chǎn)品如果有必要,應(yīng)利用電力監(jiān)控設(shè)備以確定特大的能源浪費問題至少每年一次復(fù)查電力使用率結(jié)構(gòu)以保證合同規(guī)定的最大需求量經(jīng)過使用周期成本的方法全面地檢查所有大型能源重新利用的程序建筑節(jié)能降耗主要從兩方面進(jìn)行,一是改進(jìn)建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能,增強(qiáng)建筑物自身隔熱方冷能力,降低不同氣候?qū)κ覂?nèi)環(huán)境的影響和入侵,二是提高建筑物機(jī)電設(shè)備的效益及改進(jìn)運行管理方式。環(huán)境保護(hù)方案我司一直致力于為客戶營造一個健康宜人的工作環(huán)境,并使這種環(huán)境得以維持。我司運用專業(yè)知識和判斷力,憑借以往汲取所得的工作經(jīng)驗,經(jīng)過增強(qiáng)員工環(huán)保意識,力爭將ISO環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)運用到貴項目,實現(xiàn)最高水平環(huán)境質(zhì)素。保持建筑物的外立面為了方便今后對建筑物的日常維護(hù)和修復(fù),必須保存最完整、最齊全的建筑物的各種原始記錄和更新記錄。其中包括但不限于圖紙、照片、原始資料等記錄形式。為了提高工作效率,我們必須控制合理的采購和儲存。落實日常的標(biāo)準(zhǔn)檢查制度。對那些特殊非外露性設(shè)備,能夠由專業(yè)人員借助類似像紅外線掃描儀進(jìn)行檢查工作。結(jié)合實際情況,度身定制出綜合性的日常維護(hù)保養(yǎng)程序和修理標(biāo)準(zhǔn)。運營戰(zhàn)略充分利用豐富的建筑管理經(jīng)驗來控制好樓宇的相關(guān)設(shè)施設(shè)備。一方面,幫助我們提高設(shè)施設(shè)備的使用可靠性,另一方面,當(dāng)發(fā)現(xiàn)有非規(guī)則的現(xiàn)象的出現(xiàn),能夠幫助我們改進(jìn)反映時間。特別對于空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)的維護(hù)與更新必須非常謹(jǐn)慎。只有經(jīng)過深思熟慮,方能幫助我們在正式運營并開始提供正常供應(yīng)時的要求。更重要的是能夠幫助節(jié)約運營的成本。最重要的減少運營成本及幫助提高管理的方式是將中央空調(diào)系統(tǒng)合通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行區(qū)域、運營時間、運營的功能進(jìn)行分割控制。對于實時控制的不同參數(shù),像室內(nèi)溫度;結(jié)合室外24小時環(huán)境變化的燈光控制。日復(fù)一日,年復(fù)一年的完整記錄參數(shù)。這樣能夠幫助設(shè)立設(shè)置相對完善的各類標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)和依據(jù),最終達(dá)到節(jié)能降耗的作用。定期對租戶、訪客、業(yè)主的實際需求和想法進(jìn)行回顧,并結(jié)合實際情況重新配置控制的管理方式。這樣充分體現(xiàn)了人性化的管理方式。綠色和健康的理念針對不同的機(jī)械設(shè)備進(jìn)行能耗模式的檢查,經(jīng)過深入、全面的節(jié)能減排的措施來降低運營的成本?？沙掷m(xù)維護(hù)保養(yǎng)的哲學(xué)觀建立全面的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)的計劃,包括所有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備。以這樣的方式來實現(xiàn)24小時無故障運作,實現(xiàn)相對較低的運營成本。標(biāo)準(zhǔn)化的預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)和維修方案,幫助我們校準(zhǔn)不同工種的工作人員和工作質(zhì)量。經(jīng)過內(nèi)部或外部的檢查安排這種平衡措施,以便于提高日常維護(hù)保養(yǎng)和維修的工作質(zhì)量。充分利用自身現(xiàn)有的資源體系,以便幫助我們做出最好的管理決策。作為奠定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的知名企業(yè),我們將不斷的提高,并致力于保持行業(yè)的領(lǐng)先地位。我們將提供最好的服務(wù)作為一個長期承諾。必須不時的加強(qiáng)對員工的適當(dāng)培訓(xùn)。利用信息技術(shù)幫助提高總體工作水平,使工作都行之有效事半功倍。第二部分采取的管理方式、工作計劃和物資裝備管理第一章管理處工作流程一、管理處整體工作流程表人員招聘及培訓(xùn)制定培訓(xùn)計劃人員招聘及培訓(xùn)制定培訓(xùn)計劃制定考核制度辦理入職手續(xù)實施入職培訓(xùn)制定招聘要求客戶入住前準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗收準(zhǔn)備工作完成外聯(lián)工作配合安裝調(diào)試建立接收檔案工程缺陷整改制定防火規(guī)則制定交樓計劃客戶入駐資料確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能源檢查開荒清潔準(zhǔn)備制定各類手冊開辦手續(xù)辦理各專業(yè)外判政府事業(yè)單位業(yè)主要求事項投保相關(guān)保險模擬服務(wù)流程客戶入駐準(zhǔn)備工作客戶陸續(xù)正式辦公日常物業(yè)維護(hù)及管理服務(wù)物業(yè)管理處籌建二、客戶入住工作流程表物業(yè)管理處物業(yè)管理處項目工程部參與及協(xié)助草擬物業(yè)管理公約物業(yè)設(shè)施審查申辦物業(yè)交付使用批文制定用戶手冊籌組物業(yè)管理處各項準(zhǔn)備工作交房前先驗收公共地方及設(shè)施交付使用前最后審核跟進(jìn)公共部分之遺漏工程通知業(yè)主單位收房跟進(jìn)各單元之遺漏工程定期舉行會議商討物業(yè)管理業(yè)主單位收房后填報遺漏工程三、業(yè)主、租戶/客戶投訴、報修流程圖(詳見附表)業(yè)主/客戶致電服務(wù)熱線報修或投訴業(yè)主/客戶致電服務(wù)熱線報修或投訴維修工填寫維修具體內(nèi)容,包括材料、人工費等項目完成未完成與業(yè)主/客戶說明無法當(dāng)場維修之原因(如沒有材料等)約定下次維修時間按約定時間再次維修業(yè)主/客戶報修業(yè)主/客戶投訴內(nèi)部開報修單通知工程部工程維修人員至服務(wù)中心拿報修單,持單至報修地點維修業(yè)主/客戶簽字確認(rèn)服務(wù)人員分析有效性無效投訴有效投訴做好解釋工作尋求解決途徑無效投訴其它投訴無法維修之項目,向業(yè)主/客戶說明原委(如自行安裝之設(shè)備)服務(wù)態(tài)度/質(zhì)量/效率投訴服務(wù)人員/主管人員展開調(diào)查與當(dāng)事人核實實際情況將調(diào)查結(jié)果反映至物業(yè)負(fù)責(zé)人相關(guān)人員按上級指示跟進(jìn)處理維修工將維修單返還服務(wù)中心以及工程部備存處理結(jié)果反饋給業(yè)主/客戶客服對投訴客戶進(jìn)行致電回訪/拜訪形成專題報告/對投訴客戶致電回訪/拜訪第二章物業(yè)管理機(jī)制一、激勵機(jī)制我司從管理層至員工層都利用一套完善的激勵機(jī)制。該激勵機(jī)制從員工入職開始三個月內(nèi)以及每年都會在上級主管與員工之間用溝通、交流并考核的方式進(jìn)行。該激勵機(jī)制是以員工的短期、中期、長期目標(biāo)為前提,結(jié)合獎懲制度,培訓(xùn)提升,對員工日常的工作表現(xiàn)進(jìn)行總結(jié),并引導(dǎo)員工的自我發(fā)展與公司發(fā)展相統(tǒng)一。經(jīng)過了解、溝通員工的需求出發(fā),力求為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境與提升的平臺,從而提高員工的工作積極性,實現(xiàn)員工的工作目標(biāo)與自我價值。二、監(jiān)督及反饋機(jī)制作為專業(yè)的物業(yè)管理公司,我司的監(jiān)督及反饋機(jī)制是上下與平行相輔相成的,其主要有如下幾方面的監(jiān)督及反饋管理手段:1、項目管理層:項目物業(yè)主任每周帶領(lǐng)各部門的主管進(jìn)行檢查,現(xiàn)場工作記錄、員工儀容儀表、各項服務(wù)流程的質(zhì)量,特別包括晚間的服務(wù)質(zhì)量抽查;項目管理處內(nèi)部會議,由項目物業(yè)主任以及各部門的主管組織每日例會,總結(jié)前日工作,討論并匯報當(dāng)日工作安排;項目物業(yè)主任定期向總部管理層及業(yè)主、租戶匯報及反饋物業(yè)管理工作,包括工程、客服、清潔、秩序維護(hù)員以及投訴處理等事宜。2、總部管理層:(1)負(fù)責(zé)運行的總部管理人員每月領(lǐng)導(dǎo)總部支持團(tuán)隊對項目的工程、秩序維護(hù)員、客服、清潔、綠化五大服務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考評打分,獎優(yōu)罰劣;(2)總部管理層帶領(lǐng)各項目物業(yè)主任循環(huán)檢查項目現(xiàn)場,對項目檢查出的問題當(dāng)場開會討論,群策群力使存在的問題及時發(fā)現(xiàn),迅速解決,以及分享成功的經(jīng)驗和資源;(3)總部工程主管帶領(lǐng)各項目工程主管循環(huán)檢查項目,現(xiàn)場解決工程難題,交流解決疑難雜癥的經(jīng)驗和體會;每年由總部負(fù)責(zé)對各項目進(jìn)行客戶滿意率調(diào)查,并進(jìn)行分類統(tǒng)計,發(fā)現(xiàn)問題解決問題;(4)隨時準(zhǔn)備接受發(fā)展商、業(yè)主、租戶、各級行政部門的監(jiān)督或意見,定期向開發(fā)商、業(yè)主、租戶公布財務(wù)狀況及管理運作情況,向各方反饋日常管理中投訴、意見等處理的情況。三、自我約束機(jī)制1、物業(yè)管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府及物業(yè)管理協(xié)會頒布的法律、法規(guī)和條例,積極響應(yīng)相關(guān)部門的號召和有關(guān)倡議;2、物業(yè)管理處定期自我巡檢日常管理工作并就發(fā)現(xiàn)的問題及時做出整改方案以及相應(yīng)措施;3、物業(yè)管理處對員工禮儀儀表、工作表現(xiàn)及績效等進(jìn)行考核,對于表現(xiàn)不佳的員工給予相應(yīng)的警告及處分,亦給予再培訓(xùn)以及改正的機(jī)會。從而提高員工整體素質(zhì),樹立先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念。第三章管理處工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程,將計劃分為前期管理、和正常運作期管理二部分,按照輕重有序、科學(xué)實效的原則,擬定如下管理工作計劃。一、前期管理工作計劃序號時間項目內(nèi)容一施工階段前期介入了解規(guī)劃建筑設(shè)計以及建設(shè)施工單位配合參與業(yè)主對項目的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)備選型、功能設(shè)置等工作,并提供專業(yè)建議。跟進(jìn)工程施工,了解工程狀況,特別是隱蔽工程的具體工藝等,準(zhǔn)備接管驗收。二交付進(jìn)場前3個月擬訂物業(yè)管理方案結(jié)合”高科技企業(yè)孵化園區(qū)”的特點羅列管理要素。針對要素,展開深層次的調(diào)查研究針對物業(yè)布局、功能上的特點,客戶群體管理元素擬訂管理方案。三交付進(jìn)場前2個月組建物業(yè)管理隊伍人員的選拔:根據(jù)物業(yè)實際需求設(shè)置管理骨干、專業(yè)人員,力求精簡高效,在管理層、操作層人員的年齡、學(xué)歷、職稱、用工類型上均要按一定比例配置,人才來源以內(nèi)部選送為主,并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員,保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。人員培訓(xùn):按”全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針實施;上崗前嚴(yán)格培訓(xùn)考核,熟練掌握各項操作技能。人員的上崗:對各崗位人員應(yīng)制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé);有效地采用復(fù)合型人才,減少人員配備,增收減支,給人一種無人化管理,全過程電腦監(jiān)控,升華物業(yè)的檔次,并確保該物業(yè)的保值增值。四交付進(jìn)場前1個月完善管理及辦公條件安排管理用房安排員工值班宿舍管理用物質(zhì)裝備:(依據(jù)物資裝配計劃、管理承諾等采購、裝配相應(yīng)物資)五交付進(jìn)場前1個月制定管理規(guī)章制度制定切合實際的各項制度:建立科學(xué)完善、合理量化、健全的管理規(guī)章制度。導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系:嚴(yán)格按照ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要求,實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。六驗收階段物業(yè)的驗收與接管依據(jù)物業(yè)管理驗收與接管標(biāo)準(zhǔn),從規(guī)劃、建筑等逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題,督促整改;辦理書面移交手續(xù),做好遺留工程備案。移交資料:物業(yè)基本信息,各業(yè)主、租戶的基本資料;移交驗收:編制按層次劃分的房產(chǎn)移交驗收管理程序,能夠增減驗收的項目。七監(jiān)視系統(tǒng)的完善周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)增設(shè)探頭,監(jiān)控面更全,杜絕治安監(jiān)管盲點。八系統(tǒng)設(shè)計生態(tài)建立回收系統(tǒng),垃圾分類收集。實施科學(xué)有效的裝修管理。二、正常運作期管理工作計劃序號項目內(nèi)容一檔案的建立和管理收集檔案資料;(包括管理中心員工內(nèi)部制度和約束各方的公共規(guī)章制度,各項制度均要以國家法律為準(zhǔn)繩,以地方政府相關(guān)法律為依據(jù),結(jié)合實際而定,使之具有合法性、實用性和可操作性,也才能產(chǎn)生約束力)科學(xué)分類;建檔;(制作標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化檔案,建立檔案管理流程,分環(huán)境資料(圖片)、建筑工程資料、圖紙、客戶檔案資料、維修保養(yǎng)記錄、文書檔案、財務(wù)報表等各類資料)運用:采用先進(jìn)的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值二房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計劃方案;房屋的日常維修管理;房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。三設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理;建筑及設(shè)備檔案管理、建筑及設(shè)備保養(yǎng)檢查、巡查記錄、建筑及設(shè)備運行狀況記錄、建筑及設(shè)備的維修、工程圖紙資料管理設(shè)備的運行管理建議;設(shè)備的維修管理;四安全管理治安管理;運用公司成熟、規(guī)范的安全管理制度,實現(xiàn)智能化與人防的最佳結(jié)合的整體治安思路。消防管理:按預(yù)防為主、防消結(jié)合的原則,將預(yù)防工作承擔(dān)完全責(zé)任。五智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作;能化設(shè)施的維護(hù);智能化系統(tǒng)的完善。六環(huán)境管理綠化管理;清潔衛(wèi)生管理;環(huán)保管理。第四章物業(yè)管理用房及物資配備我們將根據(jù)物業(yè)實際情況,出資購買各種物業(yè)管理所需的物質(zhì)裝備,以保持管理處的正常運行。所有出資的費用,以墊資的形式,在物業(yè)服務(wù)費收入后五年內(nèi),按計劃分?jǐn)們斶€。籌建物業(yè)管理處,需要裝備的部分主要軟硬件裝備如下:1、購買各種辦公家具和設(shè)備2、購買各類設(shè)備(秩序維護(hù)員、保潔、維修等)3、定做制服等工具配備測算提要:物質(zhì)裝備本著高效、實用、節(jié)儉的原則進(jìn)行配置和測算。物業(yè)管理用房建議1、管理處辦公區(qū)域物業(yè)主任室(面積約30平方米):該辦公室為物業(yè)主任設(shè)置,其中可放置張帶側(cè)桌辦公桌、二把辦公椅、四把會客用的職員椅、二個文件柜、一個更衣柜、桌上可配置一臺計算機(jī)。門上有”物業(yè)主任室”字樣的不銹鋼標(biāo)牌。大辦公區(qū)域(面積約為60平方米其中配置五張辦公桌、八把職員椅、六臺計算機(jī)、一臺復(fù)印機(jī)、一臺傳真機(jī)、一臺噴墨打印機(jī)、五個文件柜、一臺飲水機(jī)。接待區(qū)域(面積約為30平方米):在管理處辦公區(qū)域的最前沿(進(jìn)門處)設(shè)一張圓弧形的接待桌、一把接待椅、一臺計算機(jī)、桌上可放置”接待處”字樣的不銹鋼標(biāo)牌及放置一臺程控交換機(jī)。在接待臺的背后,有二米高的分割墻體,上面寫有”管理處”的字樣。二個雙人沙發(fā)、一個茶幾。2、會議區(qū)域:(1)大會議室(面積約為30平方米):其中配置一長方形(或橢圓形)會議桌、十二把椅子、一塊白板、供10~12人開會用。門上有”大會議室”字樣的不銹鋼標(biāo)牌。(2)二個小會議室(面積各為10平方米)其中各配置一張圓形會議桌、四把職員椅、供接待業(yè)主使用。門上有”小會議室”字樣的不銹鋼標(biāo)牌。3、倉庫、更衣、休息區(qū)域:在物業(yè)管理處設(shè)置倉庫、工程、清潔、秩序維護(hù)員用房,作為堆放對象、工具及休息的場所。具體要求如下:倉庫用房(面積約為30平方米):倉庫可分隔出一間約10平方米左右的收發(fā)間,其中放一些經(jīng)常要用的辦公用品、電池、工具等及較小的常見設(shè)備配件,大間可放置工程維修方面移交過來的設(shè)施、材料的配件。如燈泡、磚瓦、玻璃、管道等。倉庫內(nèi)要有貨架,所有物品均應(yīng)放上貨架或放在木架上,以免潮濕損壞物品。門上有”倉庫”和”倉庫重地、閑人莫入”清潔用房(面積約為30平方米):預(yù)埋好電源插座及上下水,可放置清潔工具和藥水,如:高壓水槍、洗地機(jī)、吸水機(jī)、吸塵器、金屬梯、塵推、塑料桶等,也可放置一些辦公桌、椅,以便清潔員工休息、吃飯。門上有”清潔用房”字樣的不銹鋼標(biāo)牌。秩序維護(hù)員用房(面積約為30平方米):預(yù)埋好電源插座,可放置告示牌、立柱、隔離帶、對講機(jī)充電底座、警棍、電筒等工具,及放一些辦公桌、椅,以便秩序維護(hù)員交班記錄,休息及吃飯等。門上有”秩序維護(hù)員用房”字樣的不銹鋼標(biāo)牌。工程用房:(面積約為30平方米):預(yù)埋好電源插座,可一隔為三,一小間約6平方米放一些從倉庫領(lǐng)出的常見備件,以防倉庫管理員下班后客戶來報修,該間要上鎖。一間約12平方米,可放一些辦公桌椅,以便工程員工的休息、吃飯,及放置一些共享設(shè)備,如金屬梯、維修工具等。還有一間則可作工作間,里面放一些砂輪機(jī),臺虎鉗、切割機(jī)等工具。門上有”工程用房”更衣室(共50平方米):男更衣室(25平方米),女更衣室(4、工程裝潢要求:物業(yè)管理處辦公室地面均可采用地磚,墻面和天花均用白色涂料,可適當(dāng)掛一些畫,以增加和客戶的親和力及緩和與客戶溝通氣氛。其余用房均可地面抹光和墻面天花用白色涂料。每張辦公桌及會議室均安裝一門電話分機(jī),經(jīng)理室再裝一門直線電話,所有的電源、電話、計算機(jī)線均需分別預(yù)埋,不可走明管。計算機(jī)打印機(jī)為三臺聯(lián)網(wǎng),任何一臺計算機(jī)均可在任意一只打印機(jī)打印。如果沒有條件把所有的辦公室均分隔開,則可用1.6米5、物業(yè)管理用房的總面積:根據(jù)以上匯總面積約為340平方米。6、物業(yè)經(jīng)營用房:若該項目另行安排經(jīng)營用房,則經(jīng)營用房的使用可安排開設(shè)便民項目,如24小時便利超市、洗衣房、商務(wù)印刷復(fù)印等,另一部分可出租,其收益用于彌補(bǔ)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)支出,以減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。第三部分管理處組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)管理以下是我司針對【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】項目的特點擬定的管理處組織架構(gòu)及各人員的崗位要求,而且承諾一旦由我司管理該項目,我司將依照方案中的人員崗位要求提供相關(guān)物業(yè)管理人員的履歷供貴司篩選,并經(jīng)貴司最終確認(rèn)后服務(wù)于該項目。第一章管理處組織架構(gòu)及人員配置管理架構(gòu)圖物業(yè)管理主管部門物業(yè)管理主管部門業(yè)主和達(dá)物業(yè)物業(yè)管理處24小時服務(wù)中心工程部秩序維護(hù)部行政客服部保潔部強(qiáng)電維修弱電維修管道維修空調(diào)維修給排水維修租戶協(xié)調(diào)投訴處理行政人事辦公室管理清潔管理綠化管理辦公樓管理商場管理監(jiān)控及消防外圍及車輛二、人員配置方案部門職位設(shè)置人數(shù)主要工作范圍辦公室項目主任1負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)全面的物業(yè)管理工作客服主管1協(xié)助物業(yè)主任負(fù)責(zé)各片區(qū)的客戶服務(wù)管理工作文員、行政、財務(wù)1負(fù)責(zé)管理處的收費、采購及文件打印、檔案保管等工作客戶服務(wù)、大堂接待3接待、回訪業(yè)主,協(xié)調(diào)關(guān)系、解決糾紛等工作會務(wù)服務(wù)3負(fù)責(zé)各項會務(wù)服務(wù)兼客戶服務(wù)工程部工程經(jīng)理1協(xié)助物業(yè)主任負(fù)責(zé)工程部的工作維修主管2負(fù)責(zé)各項維修工作的監(jiān)管、技術(shù)指導(dǎo)工作16小時值班弱電工1負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)弱電工程維護(hù)維修工11日常維護(hù)運行高配工624小時值班綜合綜合主管1負(fù)責(zé)保安保潔的監(jiān)管秩序維護(hù)領(lǐng)班3協(xié)助主管負(fù)責(zé)當(dāng)班管理工作消監(jiān)控324小時運轉(zhuǎn)巡邏、門崗2724小時運轉(zhuǎn)保潔PA3負(fù)責(zé)管轄區(qū)域的公共衛(wèi)生清潔工30負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作總計97 三、配置原則及崗位要求管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則若我司成為【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】物業(yè)管理公司,我司擬于竣工前3-4個月開始籌建管理處,根據(jù)工程進(jìn)度階段安排人員進(jìn)度表,而且積極準(zhǔn)備開展全權(quán)管理及服務(wù)工作。機(jī)構(gòu)的設(shè)置將按照一個中心——24小時服務(wù)中心,五大管理——工程管理、秩序維護(hù)員管理、環(huán)境管理、客服管理、人事財務(wù)管理,由物業(yè)主任領(lǐng)導(dǎo)各部門針對項目的日常運營各方面進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),以達(dá)到和諧統(tǒng)一。(一)項目主任1、工作職責(zé):制定交接啟動計劃,確保工程的順利交接及使用選聘高級管理人員,確保管理人員的服務(wù)達(dá)到貴司的要求制定各項使用手冊及管理的流程,用以確保日常運營平穩(wěn)制定運營預(yù)算案與相關(guān)的政府部門保持密切的聯(lián)系,以確保物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到相關(guān)部門的要求在交接啟動工作期間,及時向業(yè)主、租戶反映工程遺漏事項,用以確保在啟用時各系統(tǒng)的順利運行2、崗位要求:大專以上學(xué)歷;從事物業(yè)管理3年以上,38歲以下,具有豐富的理論知識、實踐經(jīng)驗和較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)、控制能力,對物業(yè)管理有獨到的看法對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想;熟悉內(nèi)審的相關(guān)知識;持有建設(shè)部頒發(fā)的<全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書>。(二)工程經(jīng)理1、工作職責(zé):在工程管理服務(wù)方面提供專業(yè)的意見及建議同開發(fā)部門保持密切的合作,及時反饋相關(guān)工程建議熟知設(shè)備設(shè)施及各項系統(tǒng)的運行程序制定設(shè)備設(shè)施預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃選聘及培訓(xùn)部門的員工在交接啟動期間對各項設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)提交遺漏工程報告制定工程系統(tǒng)圖紙及設(shè)備設(shè)施使用手冊的檔案協(xié)助貴司設(shè)備安裝調(diào)試及驗收進(jìn)行工作依據(jù)項目具體情況,制定出有針對性的安全管理方案2、崗位要求:大專以上學(xué)歷;5年機(jī)電設(shè)備專業(yè),30歲以上,具有住宅物業(yè)、寫字樓或商業(yè)物業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗;熟悉建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)知識,基本了解機(jī)電、暖通、電梯、給排水、弱電系統(tǒng)設(shè)備的運行維護(hù)要點,至少具有一方面專業(yè)特長;具有良好的服務(wù)意識和一定的溝通、協(xié)調(diào)能力和管理能力。(三)綜合主管1、工作職責(zé):在風(fēng)險管理方面提供專業(yè)的意見及建議選聘及培訓(xùn)部門的員工熟知各項安全系統(tǒng)及操作規(guī)范制定各項安全手冊及緊急的事件處理程序在交接啟動期間對各項安全系統(tǒng)提交遺漏工程報告同相關(guān)政府部門保持密切合作。確保相關(guān)安全法規(guī)的及時獲知并將其在安全管理中運行依據(jù)項目具體情況,制定出有針對性的安全管理方案2、崗位要求:35歲以下,高中及以上學(xué)歷;有3年以上住宅物業(yè)、寫字樓或商業(yè)物業(yè)安保、保潔管理經(jīng)驗,經(jīng)過軍隊或2年以上專業(yè)集中訓(xùn)練;責(zé)任心強(qiáng),為人正直,性格沉穩(wěn),身體健康,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力和突發(fā)事件應(yīng)急處理能力;(四)客服主管1、工作職責(zé)協(xié)助項目主任執(zhí)行各項交接啟動期間的客服工作選聘客服部之員工,且進(jìn)行有效的員工培訓(xùn)制定客服部的各項工作流程及各項所需表格同貴司保持密切的合作,聽取貴司對日后客戶服務(wù)的意見,不斷改進(jìn)服務(wù)水準(zhǔn)2、崗位要求:大專以上學(xué)歷;35歲以下,具有物業(yè)客戶服務(wù)、酒店2年前臺服務(wù)相關(guān)經(jīng)驗,并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力、分析判斷能力、語言溝通能力、文字組織能力;持有建設(shè)部頒發(fā)的<物業(yè)管理從業(yè)人員上崗證>或相關(guān)證書。(五)客服人員1、工作職責(zé):主要負(fù)責(zé)受理業(yè)主、租戶或物業(yè)使用人的問詢、報修、投訴等,并對其實施跟蹤、確認(rèn)、回訪,同時每個工作日至少1次對管理區(qū)域進(jìn)行巡視,并對入住業(yè)主、租戶或物業(yè)使用人進(jìn)行上門拜訪,征詢業(yè)主、租戶或物業(yè)使用人的意見和建議,了解她們的需求。2、崗位要求:大專以上學(xué)歷,年齡在28歲以內(nèi),具有物業(yè)管理服務(wù)、酒店服務(wù)經(jīng)驗;具有良好的語言表示能力,端莊的儀容儀表,較好的自控力、優(yōu)秀的人品和良好的心理素質(zhì)。(六)秩序維護(hù)員1、工作職責(zé):負(fù)責(zé)公共區(qū)域的巡邏、治安維護(hù)、車輛引導(dǎo)等工作;2、崗位要求:高中以上學(xué)歷,年齡在28歲以內(nèi),退役軍人或1年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;(七)監(jiān)控員1、工作職責(zé):監(jiān)控區(qū)域內(nèi)的各種異常情況,保障區(qū)域內(nèi)的正常秩序。2、崗位要求:高中及以上學(xué)歷;具有相關(guān)工作經(jīng)驗或經(jīng)系統(tǒng)培訓(xùn)3個月以上;身體健康、吃苦耐勞、遵紀(jì)守法,有一定的計算機(jī)操作基礎(chǔ)和團(tuán)隊精神。(八)維修工1、工作職責(zé):負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的日常巡檢和維修養(yǎng)護(hù)工作,并做好業(yè)主、租戶和物業(yè)使用人的報修處理工作。2、崗位要求:中技以上學(xué)歷,40歲以下,一年以上設(shè)備維護(hù)經(jīng)驗;具有專業(yè)維修技能,持專業(yè)技術(shù)上崗證書。(九)高配工1、工作職責(zé):負(fù)責(zé)按時對高壓設(shè)備運行情況進(jìn)項檢查,對運行數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單分析,對異常情況及時匯報、處理,協(xié)助供電部門開展維修工作,確保其設(shè)備設(shè)施的正常運行。2、崗位要求:高中及以上學(xué)歷,40歲以下,二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;持有<電工進(jìn)網(wǎng)許可證>、<高配證>;工作踏實,能吃苦耐勞,具有團(tuán)隊意識。(十)保潔員1、工作職責(zé):主要負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的清理。2、崗位要求:男:45歲以下,女:40歲以下;五官端正,動作麻利;有一年以上酒店P(guān)A、物業(yè)清潔工作經(jīng)驗。四、員工錄用原則我司將遵循以下四大原則進(jìn)行人才的招聘及甄選:1、原則一:用人惟才我司堅持”人才第一”的用人理念,實行公開甄選的制度,排除學(xué)緣、血緣、地緣關(guān)系,真正實行能力主義原則。2、原則二:能力重于學(xué)歷我司作為物業(yè)管理企業(yè),不完全以學(xué)歷為基準(zhǔn),我們看重的是員工在物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗以及為公司的貢獻(xiàn),而不是員工的學(xué)歷。3、原則三:人才選拔內(nèi)部優(yōu)先原則我司將優(yōu)先從公司內(nèi)部選擇適合【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】的物業(yè)管理人員,并委派至項目進(jìn)行管理。4、原則四:注重發(fā)揮人才的長處視各專業(yè)人員的優(yōu)勢,將合適的人才置放于合適的崗位,互相取長補(bǔ)短,調(diào)整至最合理的人才資源配置。第三章管理處人員培訓(xùn)我司將為各級員工安排短期入職前培訓(xùn)課程,令她們能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)之責(zé)任及工作范圍,同時灌輸正確之物業(yè)管理概念及知識,參與制訂物業(yè)之管理制度。培訓(xùn)課程將包括以下內(nèi)容:基本物業(yè)管理概況公約概況基本物業(yè)管理概況公約概況員工禮儀儀表員工手冊專業(yè)培訓(xùn)(3)(3)物業(yè)驗收和交接(4)維修及保養(yǎng)(1)崗位職責(zé)(2)行為、禮儀規(guī)范要求客服部電話用語及禮貌培訓(xùn)物業(yè)管理進(jìn)階處理緊急情況火災(zāi)緊急處理辦法處理緊急情況火災(zāi)緊急處理辦法物業(yè)設(shè)備初階秩序維護(hù)員員訓(xùn)練課程器材及物料環(huán)境管理部(1)工具使用(2)緊急情況處理(3)行為、禮儀規(guī)范要求于完成短期培訓(xùn)課程后,安排各級員工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)作實地訓(xùn)練,配合物業(yè)入伙,令物業(yè)之管理工作能夠全面開展,為業(yè)戶及時提供高水準(zhǔn)之服務(wù)。亦可根據(jù)需要,安排高級管理層人員參觀及考察同等類型的物業(yè),接受及吸納先進(jìn)的管理方式及理念。我司還將于物業(yè)入伙后每6個月,安排重溫培訓(xùn)班,務(wù)使員工服務(wù)之質(zhì)素,仍保持公司所定之標(biāo)準(zhǔn)。員工培訓(xùn)計劃組織把員工培訓(xùn)已納入組織的發(fā)展計劃之內(nèi),在組織內(nèi)設(shè)有職工培訓(xùn)部門,負(fù)責(zé)有計劃、有組織的員工培訓(xùn)教育工作。培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)方案組成要素分析培訓(xùn)需求分析培訓(xùn)方案組成要素分析培訓(xùn)總結(jié)培訓(xùn)方案的評估及完善培訓(xùn)場所及設(shè)備選擇培訓(xùn)目標(biāo)設(shè)置培訓(xùn)內(nèi)容選擇知識技能素質(zhì)確定受訓(xùn)者確定指導(dǎo)者培訓(xùn)方法選擇培訓(xùn)日期選擇組織分析工作分析個人分析物業(yè)管理培訓(xùn)概念與模式培訓(xùn)一向是物業(yè)管理需要認(rèn)真考慮的課題,應(yīng)該被視作一項基本的投資。在此,我們的培訓(xùn),主要是經(jīng)過理論、項目考察、實習(xí)及在職培訓(xùn)以達(dá)到指定的標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計培訓(xùn)的課程中,主要是希望日后管理團(tuán)隊能夠按照一些公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。依照培訓(xùn)的需求,我們設(shè)計了以下的培訓(xùn)方法:明確新員工的培訓(xùn)需求:員工需明確此項目的基本需求及其標(biāo)準(zhǔn),及經(jīng)過培訓(xùn)以確定員工有能力完成工作中的每一個基本任務(wù)找出實際表現(xiàn)值及潛在表現(xiàn)值之間的差距培訓(xùn)需求的評估我們將把整個團(tuán)隊分為:高層中層一般階層示意圖如下:高層(主任)高層(主任)中層(主管)中層(主管)一般員工一般員工秩序維護(hù)員/環(huán)境管理部秩序維護(hù)員/環(huán)境管理部工程部行政 工程部行政水平劃分水平劃分學(xué)習(xí)策略為:向培訓(xùn)者和學(xué)員說明實際可行的學(xué)習(xí)目標(biāo)保證學(xué)習(xí)和日后項目目標(biāo)相一致負(fù)責(zé)向?qū)W員傳授知識的人一定要保證學(xué)員學(xué)習(xí)方式最有效培訓(xùn)者要清楚了解學(xué)習(xí)的概念學(xué)員的學(xué)習(xí)動機(jī)要做充分考慮檢查學(xué)習(xí)效果理論和實習(xí)以及實踐相結(jié)合理論闡釋和實際運用/實習(xí)的次序安排培訓(xùn)還要求學(xué)員改變其態(tài)度,以便在此項目中有一個共同文化發(fā)展以后持續(xù)培訓(xùn)的基礎(chǔ)教育培訓(xùn)內(nèi)容的結(jié)構(gòu):學(xué)科系統(tǒng)化課程知識的類型知識的重點及解決的問題工作對象典型的行動定向和概括性的知識企業(yè)和工作本情況是什么?及職業(yè)技術(shù)的意義和目標(biāo)設(shè)備工作過程觀察裝配相關(guān)的知識為什么是這樣?工藝技術(shù)知識及其原因儀表產(chǎn)品調(diào)整運行具體和原理性知識怎么才能這樣?功能描述與專業(yè)的解釋組件構(gòu)件測量檢查學(xué)科系統(tǒng)化知識職業(yè)發(fā)展的極限是什么?科學(xué)的解釋原件材料測量驗證培訓(xùn)成果考核考核形式: 可采取多種形式對受培訓(xùn)人員進(jìn)行考核,以書面或口頭兩種形式進(jìn)行。評估人應(yīng)為部門主管,考核時間定時和不定時,建議在試用期結(jié)束、轉(zhuǎn)正前進(jìn)行考核,續(xù)簽勞動合同時考核,和每季度考核一次題目類型:填空題、聯(lián)機(jī)題、選擇題、簡答題、問答題出題內(nèi)容: 工作流程、工作職責(zé)、應(yīng)急情況處理、設(shè)備設(shè)施、案例分析等獎懲淘汰機(jī)制激勵機(jī)制,提高競爭意識我司給每一項工作設(shè)定量化指標(biāo),經(jīng)過每月對員工的考核,與年底考評相結(jié)合,全年表現(xiàn)良好者,則將被評為優(yōu)秀員工,適當(dāng)給予獎勵。若連續(xù)兩年被評為優(yōu)秀員工,則給予加薪并有優(yōu)先晉升的機(jī)會。對公司發(fā)展或管理處作出重大貢獻(xiàn)者,公司將給予重獎。獎懲分明,提倡公平公正員工若在操作過程中發(fā)生過失操作、違紀(jì),視情節(jié)嚴(yán)重及態(tài)度給予相應(yīng)的處理,由管理層下發(fā)<員工處罰通知>,給予口頭或書面警告、調(diào)崗、辭退等處理。每月考評中,業(yè)績較差者,給予相應(yīng)提醒,若連續(xù)三個月都是如此,則采取降薪、降職、調(diào)崗、辭退處理。員工禮儀儀表、統(tǒng)一著裝、標(biāo)志標(biāo)牌佩戴清晰員工個人儀表充滿自信及自豪地穿著整齊統(tǒng)一的制服員工必須佩戴干凈,清楚的工作牌。如有損壞時,應(yīng)立即更換。保持正確的姿勢和態(tài)度保持個人衛(wèi)生,每天洗漱定期清洗頭發(fā),護(hù)發(fā)和理發(fā)有需要時,使用止汗劑(避免使用濃烈的香水)保持口腔清潔,每天用牙線及漱口水清潔口腔定期檢查牙齒員工禮儀當(dāng)客人來電時,客戶將在三聲鈴響內(nèi)被接聽電話,十五秒等候時間,禮貌友善的回答,十分鐘內(nèi)接到回電;禮貌接待,遇到客戶時,主動打招呼問好;對于來管理處客戶應(yīng)先行讓其禮貌落座并進(jìn)行及時接待;由于繁忙而不能及時接待的客戶,應(yīng)及時合理致歉并盡量避免客戶久等;可請其它工作人員先行接待或處理;對于尋找物業(yè)處其它部門工作人員的訪客,應(yīng)禮貌先行讓其落座并及時通報相關(guān)人員;當(dāng)客戶所尋找的工作人員不在的情況下,應(yīng)及時與其聯(lián)絡(luò)或讓客戶留言,我處代為轉(zhuǎn)告;當(dāng)面接待客戶切忌只聽不記錄,敷衍了事。第四部分管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理第一章物業(yè)管理規(guī)章制度科學(xué)完善、合理量化的管理制度是日常管理取得成功的重要法寶。我司將采取現(xiàn)代化的管理手段與切實可行的管理制度相結(jié)合,對【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】實施專業(yè)規(guī)范的物業(yè)管理。我司為【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】度身定制的管理制度如下:(5)二次裝修管理規(guī)定(6)綠化管理規(guī)定(5)二次裝修管理規(guī)定(6)綠化管理規(guī)定(7)公共治安管理規(guī)定(8)公共設(shè)施管理規(guī)定(9)物品出入管理規(guī)定(1)業(yè)主、租戶公約(2)停車場/庫管理規(guī)定(3)環(huán)境管理規(guī)定(4)排污、排煙及噪音管理規(guī)定2、內(nèi)部崗位職責(zé)(1)物業(yè)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)(2)工程部負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)(3)秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)(5)服務(wù)中心人員崗位職責(zé)(6)各工程技術(shù)人員崗位職責(zé)(5)服務(wù)中心人員崗位職責(zé)(6)各工程技術(shù)人員崗位職責(zé)(7)各秩序維護(hù)人員崗位職責(zé)(8)各清潔人員崗位職責(zé)建筑垃圾處理制度空置單元保潔養(yǎng)護(hù)制度建筑垃圾處理制度空置單元保潔養(yǎng)護(hù)制度滅鼠殺蟲管理制度鑰匙管理制度緊急情況應(yīng)急預(yù)案(1)各部門規(guī)章制度(2)項目巡檢制度(3)訪客接待登記規(guī)章制度(4)通告發(fā)放管理制度(6)消防管理制度(7)值班管理制度(6)消防管理制度(7)值班管理制度(8)裝修管理制度(9)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理制度(10)生活垃圾處理制度(11)人事管理制度(12)員工考核制度(13)采購物品入庫管理制度(14)檔案管理制度4、員工培訓(xùn)及考核制度(1)員工培訓(xùn)制度(2)員工考核獎懲制度(3)年度績效考核標(biāo)準(zhǔn)以上制度為部分參考,若我司成為【高科技企業(yè)孵化園區(qū)】的物業(yè)管理公司,將不斷完善各標(biāo)準(zhǔn)制度。第二章檔案管理一、資料的形成1、管理處各部門工作中形成的具有保存價值的文件資料都必須向檔案室歸檔;2、文件資料的形成和積累必須納入各部門工作計劃,在專/兼職檔案人員崗位中予以明確;3、綜合檔案室要對本管理徙文件資料的形成、積累、和歸檔工作指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。二、資料的歸檔行政文書人事勞資合同管理經(jīng)營管理財務(wù)管理合同管理項目管理管委會工作資料租戶管理租戶資料回訪記錄俱樂部管理消防、治安管理清潔衛(wèi)生管理綠化管理停車場管理其它資料工程技術(shù)、設(shè)備管理物業(yè)建設(shè)竣工驗收資料物業(yè)改造變更資料房屋及公共設(shè)施維修(維護(hù))資料設(shè)備資料設(shè)備管理資料設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備運行、維護(hù)保養(yǎng)資料租戶申報總值班記錄樓管記錄科技圖書記資料質(zhì)量管理質(zhì)量體系文件質(zhì)量管理資料檔案管理資料三、歸檔要求1、歸檔的文件資料必須字跡工整、紙張及文件、格式負(fù)荷國家要求,禁止使用圓珠筆、鉛筆、純藍(lán)黑水等書寫材料;2、歸檔的文件材料要完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實;3、基建工程、改造工程的竣工驗收及外購設(shè)備開箱驗收等必須有檔案部門參加,凡文件資料(含有關(guān)圖紙等)不完整、不準(zhǔn)確、部系統(tǒng)的不能進(jìn)行驗收;4、檔的文件必須是原件;5、保持歸檔文件資料之間的歷史關(guān)系,并進(jìn)行科學(xué)分類、立卷和編目編號。檔案目錄應(yīng)編制總目錄、案卷目錄、卷內(nèi)目錄;6、案卷題名應(yīng)確切反映卷內(nèi)文件內(nèi)容,并區(qū)分保管期限;7、文件資料的歸檔必須辦理移交手續(xù)。四、歸檔時間1、文書及管理資料在次年第四季度前經(jīng)由各智能部門負(fù)責(zé)人審定按歸檔要求整理后向檔案部門歸檔;2、基建項目、改造工程的資料在竣工后一個月內(nèi)歸檔;3、新購設(shè)備(包括引進(jìn)設(shè)備或技術(shù))在開箱時必須會同檔案管理售貨員進(jìn)行技術(shù)資料核對登記,于竣工后連同調(diào)試記錄等文件材料整理立卷、歸檔;4、工程、設(shè)備運行資料必須在次年一季度鉛整理和歸檔;5、質(zhì)量管理文件應(yīng)在文件發(fā)布后一個月內(nèi)歸檔。五、檔案保管1、收檔案必須認(rèn)真驗收,并輸交接登記手續(xù);2、存放檔案必須有專用柜架,在排列上時,應(yīng)按照類別和保管單位的次序,自左而右,自上而下的排列,以便于管理和查找;3、底圖除修改、送曬外,不得外借修改后底圖應(yīng)及時歸檔要認(rèn)真檢查其修改、補(bǔ)充情況。底圖存放以平放為宜;4、每年底進(jìn)行一次為庫藏檔案的清理、核對和保管質(zhì)量檢查工作,做到財物相符。對破損或變質(zhì)檔案,要及時修補(bǔ)和復(fù)制;5、檔案室嚴(yán)格做到”七防”(防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體),要重視消防,嚴(yán)禁吸煙和使用明火;6、檔案要整齊干凈,檔案入庫要注意防蟲。發(fā)現(xiàn)檔案必霉或蟲害,必須及時采取消毒殺蟲措施加以處理;7、檔案的接收、轉(zhuǎn)移、外借必須履行登記手續(xù),借出檔案須在規(guī)定的時間內(nèi)歸還。六、檔案借閱1、管理處員工都應(yīng)重視保護(hù)檔案并按閱檔批準(zhǔn)權(quán)限辦理手續(xù),節(jié)約有關(guān)檔案;2、愛護(hù)檔案,不得丟失、損壞。所借檔案不得隨意折疊和拆散,嚴(yán)禁對檔案隨意更改、涂寫。服從檔案管理員管理在借閱范圍內(nèi)借閱,僅供閱覽的檔案只在檔案室查閱,保密檔案不供查閱。在保證不泄密的前提下,對內(nèi)對外可交流檔案目錄;3、借出和歸還檔案時應(yīng)辦理清點、簽名登記手續(xù),由檔案員和借閱都當(dāng)面核對清楚;4、檔案如有丟失、損壞或機(jī)密材料泄密,需立即寫出書面報告,按情節(jié)追究當(dāng)事人的法律和行政責(zé)任;5、調(diào)離管理處中員必須清理移交、歸還借閱檔案及該歸檔的資料,方可辦理調(diào)離手續(xù);6、外單位人員查閱本管理處案須持所在單位介紹信和本人證件,經(jīng)管理處檔案主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),辦理有關(guān)查閱手續(xù)后在檔案室內(nèi)閱讀;7、非管理處財務(wù)人員查閱財務(wù)檔案須經(jīng)財務(wù)部門主管并管理處主任批準(zhǔn);8、管理人員因工作需查借閱的須經(jīng)財務(wù)部門主管批準(zhǔn)。第五部分創(chuàng)優(yōu)計劃及服務(wù)承諾第一章創(chuàng)優(yōu)計劃一、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)(項目自身條件符合申報標(biāo)準(zhǔn))·第二年爭創(chuàng)XX市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)·第三年開始爭創(chuàng)浙江省物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)·業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率達(dá)到98%。(1)創(chuàng)優(yōu)方案指導(dǎo)思想:以業(yè)主、用戶滿意為宗旨,以國家物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)為榜樣,以達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo),經(jīng)過爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)活動,樹立良好的企業(yè)形象,提高物業(yè)管理服務(wù)隊伍的素質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)水平。(2)實施辦法A.成立”創(chuàng)立”領(lǐng)導(dǎo)小組:創(chuàng)立市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組,由公司領(lǐng)導(dǎo)任組長,負(fù)責(zé)創(chuàng)立活動的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作;各部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員,負(fù)責(zé)創(chuàng)立活動的指導(dǎo)工作。B.制訂實施計劃:根據(jù)創(chuàng)立活動的總體安排,制度切實可行的實施計劃,要把創(chuàng)立活動與日常管理結(jié)合起來,把創(chuàng)省優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu)、結(jié)合起來,把長遠(yuǎn)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起來,經(jīng)過開展創(chuàng)立活動,真正帶動各項工作。C.強(qiáng)化各項管理制度:要借創(chuàng)立活動的東風(fēng),建立、健全各項管理制度,以制度促進(jìn)管理,使各項管理規(guī)范化、科學(xué)化、制度化,做到有章可循、違章必究。D.加強(qiáng)檢查、督導(dǎo):對創(chuàng)立活動要經(jīng)常進(jìn)行檢查、督導(dǎo),及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在的問題,要認(rèn)真找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,持續(xù)改進(jìn)確保創(chuàng)立活動健康開展,取得成效。(3)獎懲措施在創(chuàng)立市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)活動中,對表現(xiàn)突出、成績卓越者,將給予獎勵,獎勵標(biāo)準(zhǔn)另定;對表現(xiàn)低劣、工作不力者,將給予批評,并酌情給予行政處分。

(4)創(chuàng)優(yōu)計劃工作性質(zhì)工作內(nèi)容創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段·組建創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組:設(shè)組長一名,成員若干名。為確保創(chuàng)立工作有組織有計劃地開展,建立創(chuàng)立工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會,每半月召開一次工作例會,總結(jié)上一階段的工作,對發(fā)現(xiàn)的問題及時確立解決方案。安排本期創(chuàng)立工作,計劃落實情況。·開展宣傳動員工作,為保證創(chuàng)立工作的順利開展,在創(chuàng)立過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創(chuàng)立工作中去,齊心協(xié)力完成創(chuàng)立活動。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實施階段·依照市達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評,經(jīng)過初評尋找差距,并就相關(guān)問題的解決落到人,及時進(jìn)行整改。·將問題進(jìn)行整改,根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合ISO9000質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改,并進(jìn)行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達(dá)到制訂的目標(biāo)。迎檢階段根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn),組織創(chuàng)立領(lǐng)導(dǎo)小組成員對管理進(jìn)行自評、自檢,做好考評驗收工作。創(chuàng)市優(yōu)階段·總結(jié)經(jīng)驗、積累資料,提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)?！じ鶕?jù)評審結(jié)果,繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn),對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)不足之處加以整改,在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步搞高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,力爭在達(dá)到市(省)優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)省優(yōu)階段·總結(jié)創(chuàng)市優(yōu)的經(jīng)驗,發(fā)揚成績,改進(jìn)不足?！?yán)格按照省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實際,制訂計劃,分步實施,以創(chuàng)省優(yōu)為動力,全面提調(diào)用服務(wù)質(zhì)量和管理水平,爭取年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。第二章服務(wù)承諾一、物業(yè)管理目標(biāo)我司將豐富的物業(yè)管理知識及經(jīng)驗,并集合各專業(yè)之精英人員,提供全面及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),我們將承諾達(dá)到以下目標(biāo):(一)服務(wù)第一、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè),不但需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。只有經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司才能為所管理的物業(yè)精心考慮及設(shè)計一套完善的管理方案。我們將利用公司多年來積累的管理經(jīng)驗和資源,制定各項規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并透過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對管理服務(wù)之認(rèn)識,改進(jìn)禮貌及工作態(tài)度,做到”服務(wù)第一、顧客至上”之要求。(二)日常物業(yè)管理主要目標(biāo)我司在日常物業(yè)管理中將參照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范樓宇標(biāo)準(zhǔn)之標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容來進(jìn)行物業(yè)的管理工作。我司承諾:在物業(yè)管理任期內(nèi),以自身品牌和規(guī)范服務(wù),在嚴(yán)格控制物業(yè)管理費用支出的前提下,爭創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理稱號,并將隨時接受貴司的監(jiān)督和檢查以及租戶和顧客的意見。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)我們將按下列約定,提供24小時(含休息日、法定節(jié)假日)不間斷的物業(yè)管理服務(wù),實現(xiàn)管理目標(biāo),即物業(yè)業(yè)主、租戶和物業(yè)使用人對”XXXXXX物業(yè)”管理滿意率達(dá)到:98%以上;房屋外觀:完好、整潔玻璃幕墻清潔明亮大堂內(nèi)布置合理入駐物業(yè)各辦公標(biāo)識名稱在大堂內(nèi)顯著位置房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的管理及維修保養(yǎng)設(shè)施、設(shè)備運行、使用有記錄,無重大責(zé)任事故制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時啟用(按配置處理)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范,保持設(shè)施設(shè)備良好制定應(yīng)急處理方案保證設(shè)備按照設(shè)計要求正常運行,不降低運行指標(biāo)空調(diào)、供暖服務(wù)符合規(guī)定時間,溫度達(dá)到國家相關(guān)規(guī)定提供24小時電梯服務(wù)公共環(huán)境及衛(wèi)生大堂、洗手間、物業(yè)內(nèi)公共區(qū)域以高檔樓宇標(biāo)準(zhǔn)每天循環(huán)保潔環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺物業(yè)內(nèi)廢水、廢氣、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)外地面、設(shè)施設(shè)備每天清潔,并保持與樓宇標(biāo)準(zhǔn)相一致大理石地面定期打蠟,保持地面整潔光亮無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物外墻定期清洗垃圾每天收集及清運綠化保持公共綠化的花草樹木以及盆栽長勢良好,修剪整齊美觀保持公共綠地清潔,綠地?zé)o紙屑物業(yè)內(nèi)綠化有管理措施并落實交通秩序無車輛亂停放現(xiàn)象進(jìn)出物業(yè)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象車輛泊位準(zhǔn)確,固定車位車輛停放有詳細(xì)記錄安防及消防執(zhí)行24小時值班及巡邏,熟悉物業(yè)環(huán)境,文明值勤,語言規(guī)范,維持物業(yè)的安全接到報警后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場結(jié)合物業(yè)特點,制定安全防范措施有詳細(xì)的消防記錄消防管理:建立消防責(zé)任制,定期進(jìn)行消防演練,消防設(shè)施設(shè)備100%完好,可隨時啟動智能系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運行有序,有記錄并按規(guī)定期限保存保持消防通道暢通,制定消防應(yīng)急方案報修和投訴受理急修:10分鐘到現(xiàn)場小修:24小時內(nèi)解決業(yè)戶回訪率達(dá)到100%場地管理目標(biāo)值場地、建筑完好率98%基礎(chǔ)設(shè)施完好率98%客戶服務(wù)管理目標(biāo)值客戶滿意率98%檔案健全、完好率100%服務(wù)有效投訴少于1%,處理率100%工程管理目標(biāo)值供電、供水、供氣保證率98%照明設(shè)施完好率100%空調(diào)供應(yīng)完好率100%電梯運行完好率100%通訊、視聽、系統(tǒng)保障率100%消防設(shè)施完好率100%安防、監(jiān)控設(shè)施完好率100%建筑物及所有設(shè)備、設(shè)施按預(yù)定計劃維護(hù)保養(yǎng)合格率100%建筑物及所有設(shè)備、設(shè)施維修及時率100%設(shè)備、設(shè)施突發(fā)事件控制率98%智能化系統(tǒng)運行正常率100%零修、報修及時率100%,返修率100%安防管理目標(biāo)值VIP接待安全措施保證率100%高峰客流安全措施保證率100%突發(fā)事件控制率100%車輛交通疏導(dǎo)控制率100%技術(shù)防范監(jiān)控措施實施率100%客戶安全措施保證率100%重大刑事案件發(fā)生控制率100%重大火災(zāi)事故發(fā)生控制率100%環(huán)境管理目標(biāo)值管理區(qū)域內(nèi)無積塵、無污垢、無垃圾、無積水控制率100%管轄區(qū)域綠化成活率95%以上管轄區(qū)域內(nèi)綠化更新、養(yǎng)護(hù)及時率100%管轄區(qū)域內(nèi)綠化藝術(shù)美化率95%建筑物外立面整潔保持率98%建筑垃圾、生活垃圾、污水處理及時率98%以上滅蟲除害及時率98%以上第六部分智能化管理我們建議充分利用現(xiàn)有的智能化系統(tǒng),盡量提高管理質(zhì)量及減少管理成本,務(wù)求使業(yè)主、租戶享受到最經(jīng)濟(jì)實惠的智能化的環(huán)境,包括:安防管理智能化: 利用周邊防范報警系統(tǒng)、防客對講系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、巡更系統(tǒng),實時監(jiān)測辦公樓環(huán)境,及時排除各項隱患,確保辦公樓安全物業(yè)管理智能化: 利用車輛出入管理系統(tǒng),有效管理辦公樓各項設(shè)備,減少維護(hù)成本,降低物業(yè)管理工作量用戶管理智能化: 利用信息公告欄、電子郵件箱、網(wǎng)站,高效及時地解決用戶投訴、報修等問題。一、管理內(nèi)容1)由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備,在系統(tǒng)安裝早期介入,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,確保熟悉該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。2)對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等。3)建立防災(zāi)、防盜系統(tǒng)的實時運行檔案。4)采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的管理,確保設(shè)備安全運行。二、管理措施1)建立設(shè)備技術(shù)檔案。2)建立智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。3)建立一支設(shè)備運行及維護(hù)人員隊伍。4)對業(yè)戶和內(nèi)部管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)。5)建立防災(zāi)監(jiān)控設(shè)備的運行檔案。三、智能化系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)方案表(部分)序號項目維修類別計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1供配電系統(tǒng)1．機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)2．日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換每天巡查,每半個月進(jìn)行一次保養(yǎng),每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況由工程部按供配電系統(tǒng)檢查維護(hù)保養(yǎng)等程序?qū)嵤┚S修各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1．無故障2．保障安全運行1．變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護(hù)保養(yǎng)2．巡回檢查、維保1．巡查,每一個月進(jìn)行每天一次保養(yǎng)2．每班巡回檢查一次3．每月對配電柜、配電屏清潔高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程低配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1．無故障2．保障安全運行3．保證電氣設(shè)備安全運行清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)1．每班按要求檢查2．二年安排清潔保養(yǎng)3．每二年由電力部門做一次預(yù)防性試驗高配設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1．無故障2．保障安全運行2防盜消、監(jiān)報警系統(tǒng)主服務(wù)器、備用服務(wù)器1．外觀:日檢、季檢、臨檢2．接插件及聯(lián)線聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢3．雙機(jī)切換性能:日檢季檢年檢4運行狀態(tài):日檢、季檢、年檢、臨檢由工程部按防盜消、監(jiān)報警系統(tǒng)等檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施維保1．清潔、完整有序、無破損2．牢固、無松脫3．順利無斷點4．正常、無死機(jī)、過熱等現(xiàn)象1．無故障2．保障安全運行緊急按鈕紅外控頭智能主機(jī)1．外觀:季檢、臨檢2．安裝與聯(lián)接:季檢、臨檢3．感應(yīng)性能:季檢、年檢、臨檢4．信號發(fā)送:季檢。年檢、臨檢1．清潔、完整有序、無破損2．安裝牢固、聯(lián)接可靠3．靈敏度高,響應(yīng)特性正常4．完整、無缺漏1．無故障2．保障安全運行周界紅外線控測防范系統(tǒng)1．外觀:月檢、季檢、臨檢2．安裝與聯(lián)接:月檢、季檢、臨檢3．感應(yīng)速度:月檢、季檢、年檢、臨檢4．安裝緊固件:月檢、臨檢1．清潔、完整、無破損、防水浸2．牢固、無接觸不良3．能達(dá)到設(shè)計參數(shù)4．牢固、無松脫、無氧化1．無故障2．保障安全運行3通訊等綜合布線系統(tǒng)各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)1．運行情況:日檢、季檢、臨檢2．?dāng)?shù)據(jù):日檢、月檢、季檢、年檢、臨檢由工程部按通訊等檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施維保1．無死機(jī)等不良現(xiàn)象,無病毒感染2．完整、準(zhǔn)確、保存完好1．無故障2．保障安全運行運行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔防度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常1．無故障2．保障安全運行4背景響及緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)1．外觀:日檢、季檢、臨檢2．性能:日檢、月檢、年檢、臨檢3．控制系統(tǒng):日檢、月檢、年檢、臨檢由工程部按音響、廣播檢查維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程實施維保1．清潔2．符合標(biāo)準(zhǔn)3．靈敏1．無故障2．保障安全運行緊急切換系統(tǒng)1．外觀:日檢、季檢、臨檢2．性能切換:季檢、臨檢1．清潔2順利無斷點音箱1．外觀:日檢、季檢、臨檢2．性能:月檢、年檢、臨檢3．接插件及聯(lián)線聯(lián)接1．清潔2．符合標(biāo)準(zhǔn)3．牢固、無接觸不良5公共照明系統(tǒng)1．路燈、走道燈、安全出口、庭院燈及開關(guān)及面板電器自控部分2．照明設(shè)施破損、線路老化情況1．每天檢查燈泡完好情況2．每周檢查設(shè)施由工程部按電氣作業(yè)安全操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理完好率98%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好6排水系統(tǒng)1．管道外觀、連接處2．管件(閥門、水表、管架)3．保溫層4．排水管道的養(yǎng)護(hù)5．排水潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查由工程部按給排水作業(yè)操作程序?qū)嵤?發(fā)現(xiàn)問題立即處理1．符合管道、管件安裝質(zhì)量2．無損壞3．無堵塞排水暢通4．不變形、不滲漏1．完好率98%以上2．使用正常水泵的維修養(yǎng)護(hù)1．外觀:日檢2．水泵的軸承濁國慶節(jié):日檢、月檢、年檢、臨檢3．電機(jī)的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢4．密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢5．閥門:6．出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢1．干凈整潔2．溫度值內(nèi)3．濕度值內(nèi)4．良好5．開啟靈活6．讀數(shù)正常1．完好率98%以上2．使用正常第七部分日常管理第一章物業(yè)前期管理現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜、技術(shù)含量高、建設(shè)周期長和安裝及施工難度大的特點,為了保證物業(yè)正常使用并發(fā)揮其功能,對物業(yè)實施有效管理就需要物業(yè)管理公司的前期服務(wù)。我司提供的前期服務(wù)是指自參與項目的前期設(shè)計開始到客戶進(jìn)駐之前的質(zhì)量監(jiān)督全過程。它包括:早期介入、物業(yè)接管驗收和物業(yè)管理前期服務(wù)的準(zhǔn)備程序等內(nèi)容,相關(guān)項目如下圖所示。早期介入強(qiáng)/弱電設(shè)備能源節(jié)省計劃停車場系統(tǒng)給排水系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備電信設(shè)備早期介入強(qiáng)/弱電設(shè)備能源節(jié)省計劃停車場系統(tǒng)給排水系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備電信設(shè)備物業(yè)管理前期服務(wù)物業(yè)管理前期服務(wù)設(shè)備設(shè)施接管驗收房屋土建接管驗收設(shè)備設(shè)施接管驗收房屋土建接管驗收接管驗收準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗收工程遺留問題解決資料的接管驗收鑰匙的物業(yè)接管驗收工程遺留問題解決資料的接管驗收鑰匙的接管驗收物業(yè)管理前期服務(wù)準(zhǔn)備程序進(jìn)駐準(zhǔn)備裝修指南員工招聘上崗培訓(xùn)流程設(shè)計規(guī)章制度管理預(yù)算工作計劃對外聯(lián)絡(luò)項目保險物業(yè)管理前期服務(wù)準(zhǔn)備程序進(jìn)駐準(zhǔn)備裝修指南員工招