/目錄第一章項(xiàng)目的提出及建設(shè)的必要性1.1項(xiàng)目背景1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性第二章市場分析及需求預(yù)測2.1市場分析2.2市場需求預(yù)測第三章項(xiàng)目建設(shè)單位概況第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及條件4.1項(xiàng)目選址4.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4.3建設(shè)條件第五章工程建設(shè)方案5.1建設(shè)依據(jù)5.2規(guī)劃原則5.3整體規(guī)劃5.4道路廣場及場地排雨水設(shè)計(jì)5.5綠化景觀設(shè)計(jì)5.6建筑設(shè)計(jì)5.7消防工程5.8公用工程第六章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、節(jié)水6.1環(huán)境現(xiàn)狀6.2環(huán)境評價(jià)6.3節(jié)能、節(jié)水必要性6.4節(jié)能措施6.5節(jié)水措施6.6能源管理第七章項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃7.1項(xiàng)目管理7.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第八章投資估算及資金籌措8.1估算范圍8.2編制依據(jù)8.3估算方法8.4投資估算8.5資金籌措第九章經(jīng)濟(jì)效益分析9.1經(jīng)濟(jì)適用住房微利售價(jià)分析9.2商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房經(jīng)濟(jì)效益分析第十章社會效益第一章項(xiàng)目的提出及建設(shè)必要性1.1項(xiàng)目背景改革開放以來，我國住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場型發(fā)展方式的重大改變。1998年，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）出臺，提出對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。近年來，各地政府按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署，停止了實(shí)物住房分配，逐步實(shí)行住房貨幣化，職工直接進(jìn)入市場解決住房問題，市場在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用正在形成。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動，居民住房條件有了較大的改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快，住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、利潤最大化的開發(fā)傾向。２００６年５月份，控制房價(jià)的“國六條”出臺后，鄭州市房管局制定了《鄭州市十一五住房建設(shè)規(guī)劃和今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%，廉租房占0.7%，周轉(zhuǎn)住房占1.6%，其他（集資房、房改房）占5.2%。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問題的決心。2007年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對社會公布，政策性保障住房140萬平方米，其中廉租住房4萬平方米，周轉(zhuǎn)住房10萬平方米，國有困難企業(yè)利用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房和房改危舊房改造40萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房86萬平方米。和2006年相比，2007年政策性保障住房多規(guī)劃20萬平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的成熟和發(fā)展，在城市居民居住用房的供給渠道上，除了占主要份額的商品住宅外，廉租住房、周轉(zhuǎn)住房、危改房、舊城改造、經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目已逐漸成為政府工作的重點(diǎn)。作為社會保障性質(zhì)用房，經(jīng)濟(jì)適用住房與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)有效地解決了部分低收入家庭住房問題，得到了廣大市民的好評。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過充分的市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市隴海路以北、大學(xué)路以東、幸福路以西區(qū)域，投資建設(shè)“經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目”。該地區(qū)目前是鄭州京廣汽車站所在地，由于功能落后，現(xiàn)已被淘汰，即將搬遷。如果按照規(guī)劃，將此地塊建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會提供大量房源，又帶來了無限的商機(jī)，無論是近期，還是長遠(yuǎn)利益來看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會繁榮都是無法估量的。河南省有色金屬地質(zhì)礦產(chǎn)局第一地質(zhì)大隊(duì)是一支集地質(zhì)勘查、礦業(yè)開發(fā)、水文地質(zhì)、工程地質(zhì)、環(huán)境地質(zhì)勘查、勘查施工、巖礦測試、工程測繪、數(shù)字化信息處理等多業(yè)并舉的綜合性地質(zhì)大隊(duì)。根據(jù)省政府常務(wù)會議[2007]4號紀(jì)要精神,第一地質(zhì)勘察院整體搬遷鄭州,為此勘察院向市政府申請建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用住房,以解決工程技術(shù)人員及職工的住房困難問題.按照市政府的批示要求,鄭州市房地產(chǎn)管理局對第一地質(zhì)勘察院申報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查核實(shí),經(jīng)調(diào)查第一地質(zhì)勘察院現(xiàn)有職工3000人(含離退休500余人,根據(jù)上級指示精神及經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策,應(yīng)優(yōu)先解決2500名在職干部職工住房困難問題,經(jīng)計(jì)算需要經(jīng)濟(jì)適用住房20萬平方米。河南省地礦局第一地質(zhì)勘察院委托河南康寧置業(yè)XXX開發(fā)建設(shè)，擬在鄭州市隴海路以北、大學(xué)路以東、、幸福路以西區(qū)域建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，總建筑面積114600平方米。項(xiàng)目竣工后優(yōu)先銷售給第一地質(zhì)勘察院符合條件的干部職工，多余房屋由經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中心按規(guī)定面向社會銷售。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約43畝，其中京廣汽車站功能及設(shè)施已老化，該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，部分居民樓普遍戶型較小，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī)劃，布局混亂。配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的社區(qū)。因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，隨著規(guī)劃中隴海路大學(xué)路立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域進(jìn)行整體改造勢在必行。2、本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國家政策，解決低收入家庭的住房困難，加大鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會和諧的需要。本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾，滿足該區(qū)域改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會。3、本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，平抑商品房總體價(jià)格水平，維護(hù)社會穩(wěn)定和長足發(fā)展的需要。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%，廉租房占0.7%，周轉(zhuǎn)住房占1.6%，其他占5.2%。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對擬建的隴海路大學(xué)路立交橋建設(shè)后作為交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會帶動這里的商機(jī)和活力，在拉動內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)第二章市場分析及需求預(yù)測2.1市場分析2.1.1市場環(huán)境條件分析加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市，對鄭州及至河南未來經(jīng)濟(jì)具有重要意義。鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一，是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。鄭州的城市構(gòu)造體系——從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營建不同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景觀特色，爭取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色商都”。未來五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到63%，若將城市中占有比例較大的商業(yè)流動人口計(jì)算在內(nèi)，對鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動鄭州房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場面臨著許多有利的條件：1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)增長起著強(qiáng)有力的推動作用。鄭州市的國民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來講，對拉動經(jīng)濟(jì)增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的消費(fèi)需求。2、深化住房制度改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來的發(fā)展動力。鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在建立的階段。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級市場，開發(fā)住房二級市場。2002年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。近年來，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力的支持和保證。2.1.2房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析住房是居民的基本生活需求。近幾年，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長態(tài)勢。我國居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長點(diǎn)。同時(shí)，國家為規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺了不少的措施，如：加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程；提高居民收入水平；強(qiáng)化土地市場管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施和政策必將促使住房消費(fèi)市場熱點(diǎn)的形成。鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場平衡推進(jìn)，高潮不斷。鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場活躍，價(jià)格長勢平穩(wěn)。2006年以來，市房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，取得了明顯的效果。一是針對貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開發(fā)經(jīng)營狀況等方面的專題調(diào)查；二是會同發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、土地儲備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）》（征求意見稿）和《鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》（2006-2007）（征求意見稿）。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局，在下一步具體實(shí)施過程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。2.2市場需求預(yù)測改革開放以來，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會城市，近年來社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè)成為國家區(qū)域性中心城市。根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至２010年，中心城區(qū)面積達(dá)到300萬平方公里，鄭州市人口規(guī)模將達(dá)到800萬人，中心城區(qū)人口達(dá)350萬人，城市化水平提高到63%左右。此外，按政府規(guī)劃，從2005年到2020年，河南的城市化要提高20個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有150萬人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加1500萬平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開始應(yīng)該每年在4500萬平方米以上。城市化進(jìn)程的加快必將帶來城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動住房市場帶來了巨大的動力。隨著鄭州城市化的不斷加快，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人氣將與日俱增，本區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵葜耸挚蔁岬姆康禺a(chǎn)價(jià)值黃金板塊和居住生活區(qū)域。該項(xiàng)目優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：該項(xiàng)目所在區(qū)域位于鄭州市中心地帶，區(qū)域位置潛力巨大。鄭州大學(xué)、市一零二中學(xué)、十九中學(xué)、省交通學(xué)校等教育資源分布周邊，項(xiàng)目區(qū)域配套設(shè)施較為完善。毗鄰鄭州市隴海路、大學(xué)路等城市主干道，所處地段公交眾多，如87、59、53、T5路等通達(dá)鄭州市區(qū)東南西北，進(jìn)出交通便利、快捷。項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰市、區(qū)行政中心位置。文化底蘊(yùn)良好，配套醫(yī)療、生活設(shè)施完善，為居民高質(zhì)量的生活提供了保障。周邊住宅小區(qū)眾多，如長城康橋華城項(xiàng)目的成功推廣，本項(xiàng)目所在位置也將被廣大購房消費(fèi)者所認(rèn)同?？傊?，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。從位置上講，該項(xiàng)目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開發(fā)，可以說開發(fā)前景相當(dāng)樂觀。根據(jù)以上分析，我們可以得出一定的結(jié)論：首先在選址上，項(xiàng)目位于鄭州市中心城區(qū)，是城市配套設(shè)施較為完善的區(qū)域；其次，鄭州市低收入家庭較多，消費(fèi)群體龐大；第三，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)精心，戶型合理，價(jià)格適中。以上三點(diǎn)基本符合市場的發(fā)展方向，其銷售預(yù)期較為樂觀，所以本項(xiàng)目的市場需求旺盛。項(xiàng)目建設(shè)單位概況河南康寧置業(yè)XXX隸屬于河南省地質(zhì)礦產(chǎn)開發(fā)局礦產(chǎn)技術(shù)開發(fā)總公司。為了開拓市場，于2001年8月進(jìn)行改制，經(jīng)河南省工商管理局批準(zhǔn)注冊成立。公司注冊資金800萬元人民幣，注冊位置鄭州市黃河路41號省地質(zhì)科研所辦公樓4樓，主營房地產(chǎn)開發(fā)和礦產(chǎn)品及礦山工程機(jī)械租賃業(yè)務(wù)。公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置有辦公室、人事部、財(cái)務(wù)部、開發(fā)部、銷售部、工程部、物管部，現(xiàn)有在冊工程技術(shù)人員和行政管理人員29人。為了適應(yīng)市場需要，根據(jù)公司的業(yè)績和實(shí)力，目前正在申請辦理增加注冊資本金和二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。河南康寧置業(yè)XXX成立以來，先后同省地礦局系統(tǒng)所屬單位、省地礦局第三調(diào)查隊(duì)、省地質(zhì)探礦機(jī)械院、省地質(zhì)礦產(chǎn)區(qū)域調(diào)查大隊(duì)、省第三探礦大隊(duì)、河南地球物理勘探大隊(duì)、省第三水文工程大隊(duì)等多個(gè)單位合作開發(fā)建設(shè)了科研辦公樓、生產(chǎn)車間及職工住宅樓10萬平方米。先后同周口宏潤電力投資公司合作開發(fā)建設(shè)了“龍潤小區(qū)”，開發(fā)面積8.5萬平方米。在鄭州火車站商業(yè)區(qū)開發(fā)了“康寧書院人家”小區(qū)，約2萬平方米。同新鄉(xiāng)普利置業(yè)XXX聯(lián)合開發(fā)了“普利商貿(mào)城”，總開發(fā)面積6.5萬平方米。根據(jù)河南康寧置業(yè)XXX長期同省地礦系統(tǒng)合作開發(fā)和近年來面向市場投資開發(fā)的業(yè)績。2006年11月，河南省地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局第一地質(zhì)勘察院，針對河南省政府批準(zhǔn)整體搬遷工作的有關(guān)事宜，委托河南康寧置業(yè)XXX全權(quán)代理建設(shè)辦公經(jīng)營樓房場所和干部職工安置經(jīng)濟(jì)適用住房，并簽訂了《河南省地礦局第一地質(zhì)勘察院關(guān)于遷入鄭州征地開發(fā)建設(shè)的委托合同書》。目前，河南康寧置業(yè)XXX正在辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)。第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及條件4.1項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于鄭州市二七區(qū)，隴海路以北、大學(xué)路以東、幸福路以西區(qū)域。用地屬于鄭州市二七區(qū)規(guī)劃住宅區(qū)域范圍內(nèi)的居住商服用地，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。該地段優(yōu)勢主要有：地理位置優(yōu)越，交通便利。整個(gè)住宅區(qū)被編織在便捷的交通網(wǎng)絡(luò)中。毗鄰鄭州市隴海路、大學(xué)路等城市主干道，所處地段公交眾多，如87、59、53、T5路等通達(dá)鄭州市區(qū)東南西北，進(jìn)出交通便利、快捷。2、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，具有優(yōu)越的生活條件。本項(xiàng)目住宅區(qū)周圍，城市給排水、供電、電訊、燃?xì)獾雀鞣N公用設(shè)施配備完善，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的條件。鄭州大學(xué)、市一零二中學(xué)、十九中學(xué)、省交通學(xué)校等教育資源分布周邊，項(xiàng)目區(qū)域配套設(shè)施較為完善。4.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容該經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)用地面積28665.9平方米（合43畝）。本項(xiàng)目總建筑面積114600平方米。建設(shè)規(guī)模包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、商業(yè)用房、辦公、業(yè)務(wù)用房。除部分商業(yè)用房外，其余均為高層建筑。主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)值單位總用地面積2.86ha總建筑面積114600㎡其中住宅建筑面積77500㎡公寓建筑面積9100㎡商業(yè)建筑面積5000㎡辦公建筑面積12000㎡業(yè)務(wù)用房建筑面積11000㎡容積率4.0建筑密度33.5%綠地率30.0%建設(shè)條件自然條件1、地形地貌項(xiàng)目位置區(qū)地貌類型屬黃河沖積平原。項(xiàng)目所在地位于市區(qū)內(nèi)，總的地勢平坦，略有坡度，平均地形坡度約1.5%左右。2、氣候鄭州市屬溫帶氣候，年平均氣溫14.4℃，一月最低，平均氣溫0.2℃，七月最高，平均氣溫27.3℃，極端最高氣溫43.0℃，極端最低氣溫-17.9℃3、水文、地質(zhì)項(xiàng)目所在位置地表類型為第四紀(jì)沖積和洪積物，地基承載力在1-1.5kg/c平方米之間。區(qū)內(nèi)地下水位埋藏較淺，其穩(wěn)定水位埋深約為2-3米，對砼無侵蝕性。地下水受大氣降水影響明顯，其補(bǔ)給來源是大氣見水和地表水，水量較小。4、地震鄭州市抗震設(shè)防烈度為Ⅶ度，地震加速度為0.15g，本項(xiàng)目具體的地震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由地震安全性評價(jià)確定。4.3.2基礎(chǔ)設(shè)施條件1、給水 本項(xiàng)目用水可考慮由隴海路市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。2、排水 本項(xiàng)目雨水直接接入隴海路大學(xué)路雨水干管，污水接入大學(xué)路3、供電 本項(xiàng)目由隴海路市政高壓線接至本項(xiàng)目區(qū)域，能滿足本項(xiàng)目的用電需求。4、燃?xì)馐姓烊粴夤芫W(wǎng)由隴海路通至本項(xiàng)目區(qū)域，能滿足本項(xiàng)目燃?xì)獾男枨?、供暖項(xiàng)目所在地附近敷設(shè)有暖氣管道，可集中供暖。6.通訊本項(xiàng)目所在位置各種通訊設(shè)施完善，能滿足各種用戶的通訊要求。第五章工程建設(shè)方案5.1建設(shè)依據(jù) 1、建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）；2、河南省發(fā)改委、建設(shè)廳及國土廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理工作的通知》；3、鄭州市金水區(qū)人民政府信箋《關(guān)于河南省地礦局第一地質(zhì)勘察院遷入鄭州市選址定點(diǎn)有關(guān)問題的函》；4、鄭州市房地產(chǎn)管理局文件《關(guān)于河南省地礦局第一地質(zhì)勘察院建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的意見》鄭房地[2008]46號；5、《鄭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》；6、建設(shè)單位提供的功能要求及地質(zhì)條件7、國家有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及行業(yè)規(guī)范8、本專業(yè)有關(guān)的其他規(guī)范、規(guī)定等5.2規(guī)劃原則1、建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)合理，注重經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保。住宅戶型應(yīng)設(shè)計(jì)合理，使用方便；公共設(shè)施建筑功能齊全、完善。建筑物立面外觀要新穎、美觀。要求靈活布置商業(yè)用房，既要方便居民的生活，又不對居民的學(xué)習(xí)、休息帶來影響。 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹“以人為本”的原則，使居民區(qū)達(dá)到“舒適、便利、衛(wèi)生、安全”的要求，優(yōu)化居住環(huán)境和居住質(zhì)量，展現(xiàn)新穎的平面布局、空間形態(tài)、組團(tuán)模式，創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全的居住環(huán)境，營造祥和、寧靜的居住氛圍。3、根據(jù)鄭州市地區(qū)的文化生活習(xí)慣，考慮住宅發(fā)展趨勢，注入小區(qū)建設(shè)的先進(jìn)理念，同時(shí)兼顧不同居民家庭結(jié)構(gòu)、文化水平、收入水平、生活需求及收入情況，力求做到小區(qū)的各種功能齊全，布局合理，使用方便。4、強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部“硬設(shè)施與軟管理”的有機(jī)結(jié)合，緩解小區(qū)組團(tuán)之間和內(nèi)部的人車分流，營造安全寧靜的院落居住環(huán)境。5、強(qiáng)調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化，為滿足舊城改造居民的實(shí)際需求，注重戶型設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，作到功能設(shè)施完善，布局合理，能夠滿足現(xiàn)代化生活信息化、智能化的要求，便于居民生活。5.3整體規(guī)劃5.3.1總體布局應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的要求，結(jié)合工程特點(diǎn)與場地的具體情況進(jìn)行安排。在滿足城市區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿足日照、通風(fēng)、消防、交通等功能，對建筑物的平面布局、豎向處理、小區(qū)內(nèi)道路、綠化、管線和環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。在建筑布局方面，考慮利用行列式朝向好、通風(fēng)暢通的優(yōu)點(diǎn)，并盡可能擴(kuò)大綠地，符合園林式或花園式小區(qū)規(guī)劃的原則。小區(qū)主出入口設(shè)在隴海路，由均衡分布的各棟建筑分隔形成場地內(nèi)環(huán)形道路系統(tǒng)，又將各樓群有機(jī)的了解在一起。場地內(nèi)的布局依照中原地區(qū)傳統(tǒng)的住宅布局原則，為開敞的行列式。場地內(nèi)設(shè)置集中休閑廣場，以花壇、綠地、休息座等建筑小品及樓前院落為居民提供彼此溝通、交往的條件，促進(jìn)居民間的雙向交流。為方便居民生活，小區(qū)內(nèi)設(shè)置會所，建立幼兒園、醫(yī)療室、小商店等，設(shè)封閉的自行車棚，建地下停車庫，可滿足居民日常生活及車輛安全存放的要求。小區(qū)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理，成立由入住業(yè)主組成的業(yè)主管理委員會，聘請信譽(yù)好、管理水平高的物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行綜合管理，確保在提供便捷、周到的服務(wù)的同時(shí)，保證物業(yè)的保值、增值。區(qū)域內(nèi)在每棟樓設(shè)封閉的垃圾車，垃圾集中、定點(diǎn)投放，以便于快速、干凈、衛(wèi)生地處理居民垃圾。5.3.2住宅設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)注重創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境和較高的生活質(zhì)量，并依據(jù)經(jīng)濟(jì)、使用的原則，融入了流行的居住理念和建筑工藝，分區(qū)合理；戶型南北通透，方正實(shí)用，注重平面布置與使用功能的結(jié)合。戶型設(shè)計(jì)要做到明廚、明廁、明廳，每種戶型均有良好的采光、通風(fēng)，動靜區(qū)分明確。在戶型功能合理的前提下，為每個(gè)住戶的布局依據(jù)現(xiàn)代人的生活模式，以起居室為中心，作到公私、潔污相對分區(qū)，體現(xiàn)住宅的適應(yīng)性和可變性，以滿足不同居住對象的實(shí)際要求。建筑形態(tài)的塑造采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)，以開敞變化的住宅建筑風(fēng)格，現(xiàn)代簡約的建筑語匯，追求建筑形象簡約、大方。在整體建筑造型中，采用簡潔的立面，使精致的細(xì)部與環(huán)境融為一體，對建筑元素的立面進(jìn)行錯落處理，形成新穎獨(dú)特的建筑風(fēng)格。5.3.3公建設(shè)計(jì)公建設(shè)施主要包括幼兒園、會所、物業(yè)管理用房、門衛(wèi)管理用房開閉所等。公建系統(tǒng)的布局遵循滿足整個(gè)小區(qū)需求的原則，為居民提供便捷的服務(wù)場所，幼兒園、會所、物業(yè)管理用房在區(qū)內(nèi)設(shè)置在高層建筑的底層，在二個(gè)入口處各設(shè)置一個(gè)門衛(wèi)管理用房，保證小區(qū)住戶的安全。5.3.4商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置在小區(qū)沿街高層裙房1-3層。其功能包括超市、商鋪、餐廳等商業(yè)、生活服務(wù)設(shè)施。設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮與住宅的協(xié)調(diào)，橫縱交通網(wǎng)與住宅樓交通系統(tǒng)分離，縱向交通部分以自動扶梯及人行樓梯連接1-3層，每梯段凈寬不應(yīng)小于1.40ｍ，踏步高度不應(yīng)大于0.16ｍ，橫向以各商鋪回廊相連通，橫縱交通網(wǎng)獨(dú)立使用，使之不影響住戶的日常生活，并能保證住戶的居住安全。5.4建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)5.4.1建筑建筑設(shè)計(jì)中要求合理組織各功能空間的布局，提高設(shè)備、設(shè)施的配置水平，較好地體現(xiàn)住宅的居住性、舒適性和安全性，公建建筑、幼兒園和活動中心也應(yīng)按規(guī)范精心設(shè)計(jì)，使整體建筑群相得益彰。住宅設(shè)計(jì)平面布局的合理性體現(xiàn)在戶型面積標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定下的配套合理性，即設(shè)計(jì)有較大的起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間和貯藏空間，并體現(xiàn)開敞與私密分離，飲食與起居分離的原則。住宅單元設(shè)計(jì)以寬敞明亮的起居室或廳作為家庭的活動中心，大大方便了家庭成員的學(xué)習(xí)、家務(wù)、溝通、休息和社交。從居民生活行為模式考慮，住宅單元設(shè)計(jì)應(yīng)注意細(xì)部，如：①在戶門處設(shè)有小過廳，方便更衣?lián)Q鞋，形成室內(nèi)外的過渡空間。②客廳或起居室設(shè)計(jì)中，應(yīng)注意多留出一個(gè)或幾個(gè)墻面，考慮到餐桌位置和沙發(fā)、電視機(jī)的布置，也為住戶按照自己的意愿布置家具創(chuàng)造條件。③平面緊湊有效是套型設(shè)計(jì)的基本要求，在有限的套型面積控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，盡可能擴(kuò)大起居，適當(dāng)放寬廚衛(wèi)，在保證睡眠、學(xué)習(xí)功能條件下，盡量縮小臥室面積，以利有效組織空間。④根據(jù)炊事行為要求，廚房的設(shè)計(jì)為成套廚房設(shè)備入廚創(chuàng)造條件，廚廁盡量靠近，不僅節(jié)省管道，而且為廚房預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯奈恢?，?jīng)濟(jì)地解決家庭洗澡問題。同時(shí)應(yīng)盡可能做到：內(nèi)部居住戶可按自己的意愿自由分離：空間利用率高；設(shè)計(jì)好屋頂，豐富屋面造型，巧妙、充分利用屋頂空間，提高屋頂空間使用質(zhì)量。5.4.2結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖石工程勘察報(bào)告、場地的地震危險(xiǎn)性作綜合評價(jià)，正確確定地基承載力?；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。高層住宅選擇鋼筋砼框架剪力結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)考慮房屋內(nèi)部的空間要求和所受載荷的性質(zhì)及大小，豎向載荷要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗壓能力，水平載荷則要求結(jié)構(gòu)有足夠的抗彎抗剪強(qiáng)度及剛度；框架結(jié)構(gòu)由梁、柱等線形桿件組成，其各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向和水平荷載。 項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)巖土工程勘察報(bào)告、場地的地震危險(xiǎn)性作綜合評價(jià)，正確確定地基承載力及選擇適宜的基礎(chǔ)形式。基礎(chǔ)埋置深度則應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍結(jié)深度以及地下水位等情況綜合考慮后確定。小區(qū)均為高層建筑，采用框剪結(jié)構(gòu)，結(jié)合電梯井道設(shè)置剪力墻，以協(xié)助抵抗水平地震力及風(fēng)力，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的抗側(cè)移剛度；樓屋面采用大開間現(xiàn)澆鋼筋混凝土平板，結(jié)合建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)?；A(chǔ)采用樁基或獨(dú)立柱基礎(chǔ)，基礎(chǔ)形式待地質(zhì)勘探完成后在結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。幼兒園、會所、物業(yè)管理用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均建在高層建筑底部，結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)形式同住宅部分。開閉所、熱力交換站均為一層磚混結(jié)構(gòu)，采用條形基礎(chǔ)。5.5道路廣場及場地排雨水設(shè)計(jì)5.5.1道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以加強(qiáng)建筑組團(tuán)功能組織和便利內(nèi)外交通了解為原則，有效地實(shí)施人車分流?？稍谌肟谔幵O(shè)置入口廣場，將大門分為出、入兩組車人流，方便車輛的出入，使整個(gè)小區(qū)道路系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體。入口廣場為綠化和鋪裝組成的交通廣場，主要為緩解人流、車流及消防安全考慮。小區(qū)內(nèi)道路路網(wǎng)的布置，采用環(huán)行路網(wǎng)的布置形式，將各相對獨(dú)立的建筑物了解起來，形成快捷、有序的功能體系，同時(shí)滿足消防規(guī)范的要求，使消防車能夠便捷地到達(dá)每個(gè)角落。在小區(qū)地下設(shè)置停車位，體現(xiàn)可操作性，方便居民停車。5.5.2道路形式及場地排雨水小區(qū)道路形式采用城市型道路和園路相結(jié)合的布置形式，暗管排水。道路路面結(jié)構(gòu)為水泥砼路面。小區(qū)內(nèi)豎向設(shè)計(jì)呈平坡式布置形式，室外場地標(biāo)高宜高出周邊城市道路0.3-0.5米，排雨水橫坡不小于5‰，雨水經(jīng)道路暗管匯集后排入市政管網(wǎng)。5.6綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)以住宅間綠化地為主要景觀結(jié)點(diǎn)，并在建筑之間點(diǎn)綴景觀雕塑，從而突出小區(qū)將優(yōu)美自然環(huán)境與現(xiàn)代人工景觀相結(jié)合的設(shè)計(jì)理念，使得小區(qū)的整體風(fēng)格和諧統(tǒng)一。因此在居住區(qū)部分的環(huán)境景觀也以自然生態(tài)為主題，使得喬木、灌木、草地、濕地形成一個(gè)自然的生態(tài)鏈。其間設(shè)置人工景觀，將人工景觀與自然景觀巧妙結(jié)合，互為補(bǔ)充點(diǎn)綴，交相輝映，形成小區(qū)完整的景觀體系。本工程景觀設(shè)計(jì)以點(diǎn)、線、面相結(jié)合，充分體現(xiàn)人與自然的交融。在入口處設(shè)置居住區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，設(shè)置有雕塑等，營造舒適的生活氛圍與文化品位。在場地的中間位置設(shè)置噴泉廣場及游園，給小區(qū)居民營造身在大自然環(huán)境中的舒適與愜意。5.7消防工程消防是建筑設(shè)計(jì)的重要部分，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃、消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理確定建筑位置及防火間距、消防通道、消防水源等。本項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)應(yīng)滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）2005年版的規(guī)定，消防滅火系統(tǒng)可考慮采用消防栓給水系統(tǒng)，包括室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)和室外消防栓給水系統(tǒng)。場地內(nèi)應(yīng)設(shè)置便捷的道路系統(tǒng)，可以方便、快捷的通向小區(qū)內(nèi)部及城市道路，該道路系統(tǒng)同時(shí)滿足消防規(guī)范的要求，使消防車能夠便捷地到達(dá)小區(qū)內(nèi)的每個(gè)角落。本項(xiàng)目高層建筑室內(nèi)消火栓水量為10L/S，室外消火栓水量為15L/S。室內(nèi)消防水壓需0.25MPA?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。本項(xiàng)目的消防用水從城市市政供水管網(wǎng)直接供給，消防用水采用雙水源。合理設(shè)置室內(nèi)外消火栓給水系統(tǒng)，壓力、用水量能夠滿足小區(qū)內(nèi)建筑物的消防要求。高層建筑采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，是將消防用水經(jīng)高層建筑消防水泵房內(nèi)加壓送至屋頂高位消防水箱，以保證消防用水量。5.8公共工程 1、供水 本項(xiàng)目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。供水系統(tǒng)采用二次加壓、二次供水給水系統(tǒng)，加壓后送至各用戶。生活用水主要為日常生活用水和綠化用水，初步計(jì)算日用水量為1578.23T，最大小時(shí)用水量為251.39T。生活用水管道室外可考慮采用PE管或球墨鑄鐵管，室內(nèi)采用PPR管。2、排水 本項(xiàng)目排水按照日用水量的85%（不含綠化），初步計(jì)算日排水量為1341.49T，最大小時(shí)排水量213.68T。本項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流制。衛(wèi)生間污水排出室外后，經(jīng)化糞池處理后，排入小區(qū)內(nèi)部污水管道，最終排入市政污水管道。屋面雨水采用有組織排水、由屋面排水系統(tǒng)排入小區(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)。最終排如市政雨水管道。3、供電 本項(xiàng)目供電有市政10KV供電線路接至小區(qū)開閉所內(nèi)，再通過箱式變壓器對小區(qū)進(jìn)行供電，供電為二類負(fù)荷，供電電壓380V/220V，三相，50HZ。按照擬建設(shè)的建筑面積，初步計(jì)算用電容量為9835KVA，建議在建筑物邊緣設(shè)置10臺1000KVA箱式變壓器，并移交電業(yè)局管理，商業(yè)等非居民用電設(shè)置2臺1000KVA箱式變壓器和配電設(shè)施，移交物業(yè)管理公司管理，即可滿足項(xiàng)目運(yùn)營期用電需求。4、采暖、空調(diào)及通風(fēng)保衛(wèi)內(nèi)項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有熱力交換站，能夠滿足本項(xiàng)目的供熱需求?？照{(diào)符合已計(jì)入設(shè)計(jì)用電負(fù)荷中。5、弱電可根據(jù)使用數(shù)量及需要在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)，信號引自市網(wǎng)。6、燃?xì)忭?xiàng)目所在地附近敷設(shè)有天然氣管道。在小區(qū)各建筑設(shè)樓棟調(diào)壓箱，滿足流量和壓力的要求。第六章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、節(jié)水6.1環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于鄭州市隴海路以北、大學(xué)路以東、幸福路以西區(qū)域。該地段無斷裂通過，用地處于安全區(qū)域，環(huán)境、空氣、地表水、地下水、聲環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，符合項(xiàng)目的建設(shè)要求。6.2環(huán)境評價(jià)本項(xiàng)目以土石方工程為主，工程不產(chǎn)生有毒有害物體，不會影響原有的自然生態(tài)系統(tǒng)，施工期產(chǎn)生的噪音、空氣污染和少量的水土流失等不利影響，都可通過一定措施得以控制和減少，并且都會隨著施工活動的結(jié)束而消失。工程全面施后，項(xiàng)目區(qū)環(huán)境將得到根本的改善，將產(chǎn)生一定的環(huán)境效益。6.3節(jié)能、節(jié)水必要性能源和水資源是社會生產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。節(jié)約能源和水資源是我國長期的戰(zhàn)略任務(wù)。現(xiàn)在我國能源和水資源利用率很低，消費(fèi)指標(biāo)很高，節(jié)約能源和水資源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。所以，建議本項(xiàng)目采用新設(shè)計(jì)技術(shù)、新設(shè)備、新材料以達(dá)到最少的能源和水資源的消耗。6.4節(jié)能措施1、采用合理的配電方式，電氣設(shè)備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明選用高效節(jié)能燈具，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)照明燈具數(shù)量，以節(jié)約電力資源。2、給排水系統(tǒng)采用新型材料和節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系統(tǒng)，以達(dá)到節(jié)能的目的。3、建筑物土建結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用先進(jìn)合理的設(shè)計(jì)方案，推廣新技術(shù)和新材料以接省建筑費(fèi)用，節(jié)省土建施工時(shí)間，減少工作量。4、在建筑設(shè)計(jì)中。適當(dāng)降低層高，已節(jié)約空氣調(diào)節(jié)所耗用的能量。樓房屋面設(shè)隔熱層，其維護(hù)結(jié)構(gòu)也考慮保溫。在保證冬季室內(nèi)熱環(huán)境、改善夏季熱舒適性和堅(jiān)持衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的前提下，減低單位面積的能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能，盡量利用自然采光和自然通風(fēng)。5、建筑設(shè)計(jì)中盡可能利用可持續(xù)發(fā)展能源，如室外路燈盡可能采用太陽能，雨水應(yīng)回收利用等。6、采用合理的建筑體型及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的維護(hù)結(jié)構(gòu)，考慮采用墻體節(jié)能施工措施，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻、屋頂及地面的熱工性能，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ19-87和現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ26-95）的規(guī)定。7、采用節(jié)能型設(shè)備。合理選擇用電設(shè)備的型號和臺數(shù)，布置合理，力求匹配。對負(fù)荷常變的設(shè)備要完善調(diào)節(jié)手段，使單機(jī)與負(fù)荷相適應(yīng)，防止輕載或過載，節(jié)約能源。6.5節(jié)水措施1、應(yīng)采用節(jié)水型設(shè)備和器具。如采用自閉式?jīng)_水閥等，減低水資源的無效消耗，達(dá)到節(jié)約用水的目的。2、供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，如供水管網(wǎng)、衛(wèi)生潔具等配件要符合標(biāo)準(zhǔn)，提高耐用度，防止漏水，以達(dá)到應(yīng)有的節(jié)水功效。6.6能源管理建立單位能源管理制度和機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)水、電的計(jì)量管理，并明確管理責(zé)任，防止水、氣等的跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效果。第七章項(xiàng)目管理與實(shí)施計(jì)劃7.1項(xiàng)目管理 本項(xiàng)目在建設(shè)期應(yīng)由河南康寧置業(yè)XXX成立項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)項(xiàng)目部，確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。1、實(shí)行工程質(zhì)量量終身負(fù)責(zé)制。對項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、對參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。2、實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。3、嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受計(jì)劃、審計(jì)等部門和社會輿論的監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。4、嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對項(xiàng)目實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪用和擠占。7.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序進(jìn)行，待項(xiàng)目規(guī)劃方案批復(fù)后，可著手進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案；設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后，著手施工圖設(shè)計(jì)；建委辦理招投標(biāo)手續(xù)；為加速建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各子項(xiàng)可交叉進(jìn)行。本項(xiàng)目建設(shè)期安排為24個(gè)月。項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下六個(gè)部分：1、前期工作：可研編制及批復(fù)、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案。2、施工圖設(shè)計(jì)：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及相關(guān)工作等。3、施工準(zhǔn)備：標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備采購，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)與制造，落實(shí)協(xié)作關(guān)系與場區(qū)平整。4、土建施工：進(jìn)行總圖與建筑單體施工5、裝飾工程：對土建進(jìn)行裝修6、竣工驗(yàn)收：交工驗(yàn)收第八章投資估算與資金籌措8.1估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝等的工程費(fèi)用，并包括拆遷貨幣結(jié)算、補(bǔ)償及城區(qū)拆除費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用、及基本預(yù)備費(fèi)（不可預(yù)見費(fèi)）等。8.2編制依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》計(jì)辦投資[2002]15號2、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》咨經(jīng)[1998]11號3、《河南省建筑和裝飾工程綜合基價(jià)（2002）》4、《河南省安裝工程綜合基價(jià)（2003）》5、《鄭州市建設(shè)工程材料基準(zhǔn)價(jià)格信息》8.3估算方法估算指標(biāo)、數(shù)字是在規(guī)劃草圖、戶型構(gòu)思及小區(qū)的總平面規(guī)劃布局等資料尚不完備的情況下，本著“以人為本”的原則，以滿足需要，提高生活環(huán)境和生活質(zhì)量為主體進(jìn)行框算，只能做為開發(fā)項(xiàng)目前期工作的參考。1、工程費(fèi)用根據(jù)相同結(jié)構(gòu)的類似工程決算，并參考現(xiàn)行市場材料價(jià)格和鄭州市工程造價(jià)指數(shù)信息進(jìn)行調(diào)整，以單方指標(biāo)計(jì)入。2、機(jī)電設(shè)備價(jià)格按生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)及產(chǎn)品樣本價(jià)格計(jì)入。3、建筑材料價(jià)格均依據(jù)鄭州市現(xiàn)行規(guī)定并結(jié)合當(dāng)前的市場情況進(jìn)行估算。4、其它費(fèi)用按照有關(guān)工程項(xiàng)目其他費(fèi)用的計(jì)算規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定，其中：征地費(fèi)用：根據(jù)和土地出讓方已簽協(xié)議，征地費(fèi)用以125萬元/畝計(jì)入;前期工作費(fèi):按豫價(jià)房字[1999]337號文件計(jì)入;建設(shè)單位管理費(fèi):按豫財(cái)建[2002]125號文件規(guī)定計(jì)入;地質(zhì)勘探費(fèi)：按豫計(jì)價(jià)格[2002]10號文件以20元/平方米計(jì)入;設(shè)計(jì)費(fèi):參照國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號文,取工程費(fèi)的2.4%;工程監(jiān)理費(fèi):參照發(fā)改價(jià)格[2007]670號文計(jì)入;招標(biāo)代理費(fèi):按河南省計(jì)委豫計(jì)收費(fèi)(2003)2號文規(guī)定計(jì)入;城市配套費(fèi):按《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)<鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理辦法>的通知》規(guī)定計(jì)入，經(jīng)濟(jì)適用住房減半以85元/平方米收取;人防易地建設(shè)費(fèi):按鄭價(jià)公[2005]3號文件規(guī)定及經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策減半計(jì)入;高層住宅部分按底層占地面積減半以750元/平方米交人防易地建設(shè)費(fèi)；公建、商業(yè)部分按建筑面積以50元/平方米交納人防易地建設(shè)費(fèi);質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按豫計(jì)收費(fèi)[2001]1019號文及經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策減半,以建安費(fèi)用的0.3‰計(jì)入;文物勘探費(fèi):按河南省文物管理局豫(1997)第184號文及經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策減半,以2.00元/平方米(建設(shè)用地面積)計(jì)入;施工圖審核費(fèi):按豫發(fā)改收費(fèi)[2004]1555號文,以設(shè)計(jì)收費(fèi)的6%計(jì)入;預(yù)算編制費(fèi):按豫發(fā)改收費(fèi)[2004]1765號文件規(guī)定計(jì)入;新型墻體材料專項(xiàng)基金:按優(yōu)惠政策建筑面積4.00/平方米計(jì)入;環(huán)評費(fèi)用:根據(jù)國家發(fā)展計(jì)劃委員會、國家環(huán)境保護(hù)總局環(huán)境影響評價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)格[2002]125號文件規(guī)定計(jì)入;地震安全性評價(jià)費(fèi)用:按項(xiàng)目實(shí)際需要以10萬元計(jì)入。散裝水泥專項(xiàng)基金：按豫財(cái)預(yù)外字[1999]17號文計(jì)入.5、基本預(yù)備費(fèi)率取一、二部分費(fèi)用的3%計(jì)入。8.4投資估算本項(xiàng)目總投資，投資構(gòu)成如下：總投資估算匯總表（萬元）項(xiàng)目建筑安裝設(shè)備其它合計(jì)投資額15269.61473.842373.289556.1327672.93占總投資(%)55.18%1.71%8.58%34.53%100詳見“投資估算表”。有關(guān)問題說明：1、墻改費(fèi)，如使用節(jié)能材料磚，該費(fèi)用退回，可不列入成本。2、景觀綠化、大門、圖及放線、拔地定樁、工程勘察及設(shè)計(jì)、建管監(jiān)理、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)等在實(shí)際操作中，若能很好的控制均有下調(diào)的余地和可能性。3、部分費(fèi)用可根據(jù)鄭州經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行減免。8.5資金籌措及運(yùn)作本項(xiàng)目總投資27672.93萬元，資金來源：建設(shè)單位資本金11069.17萬元（占總投資的40%），其余由建設(shè)單位自籌解決16603.76萬元（占總投資的60%）。第九章經(jīng)濟(jì)效益分析9.1經(jīng)濟(jì)適用住房微利售價(jià)分析“經(jīng)濟(jì)適用房工程”作為一項(xiàng)“解困工程”，國家及地方政府給予了一系列優(yōu)惠政策，減免了多種常規(guī)建設(shè)項(xiàng)目所應(yīng)交納的稅費(fèi)，其