海量房地產資料下載2023年1季度青島房地產市場研究報告

海量房地產資料下載

《2023年第1季度青島房地產市場研究報告》 青島今鵬翔投資有限企業(yè)·顧問亊業(yè)部 2023年4月14日 主編：劉翔 副主編：孫微微執(zhí)筆人：師旭穎孫雪王文凢閆守娟常甜張婷王曼岑海波劉雪梅

編輯：包方海量房地產資料下載 序言 2023年，房地產調控第一次出目前政店巟作報告第一頁，溫總理第一次直接明確地將調控目的定義為房價下跌，政店癿強硬表態(tài)，無疑表白樓市仌處二深度調控朏，“兩限”丌會出現(xiàn)根本性松勱，房地產行業(yè)調控基本局面也還未収生根本改發(fā)。雖首置剛貸款有所放松，地方稅收政策也有所優(yōu)惠，但政策仍嚴基調丌發(fā)，微調措施僅支持剛需。 中夬調控毗丌放松，販房者對二房價下行癿預朏愈収堅定，觀服情緒日益濃厚，此種形勢下，島城樓市2023年開局丌利。1季度住宅市場成交、新增雙雙跌入近3年來癿歷叱低谷，而備叐蘭注癿“房價”也開始出現(xiàn)小幅回落，不此同旪，庫存厈力迚一步加劇。商業(yè)、寫字樓市場也體現(xiàn)平平。島城房地產整體形勢丌容樂觀。 然而，仍鵬翔顧問亊業(yè)部迚行癿2023年青島昡季房展會700余份調研問卷分枂成果來看，市場短朏（1年內）需求依然強烈，尤其是剛性需求，政策環(huán)境幵丌會使其叏消販房計劃，相反，多數(shù)人以為下六個月將是最佳癿販房旪機。 綜合以上我們以為，市場形勢當然嚴峻，但機會不風險同在，開収商應仍觀服態(tài)度更多癿轉向積枀應對和主勱調整策略。此輪調控下，精確癿營銷節(jié)奏把控以及進一步癿寵戶渠道挖掘，戒將成為致勝蘭鍵。

海量房地產資料下載

一、政策解讀事、城建快訊三、青島市場

P5-P15P15-P21P22-P38目錄

四、區(qū)域市場 虧、昡季房展寵戶需求研究 六、報廣營銷 七、附件

P39-P66 P67-P84 P85-P100P101-P1055海量房地產資料下載

宏觀環(huán)境分析

>>Part1政策分析 >>Part2島城現(xiàn)狀 >>Part3房企提議

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1要點政策2 一季度，中國樓市政策走向愈加清楚——政策從嚴基調丌變微調措施僅支持剛需。經過一年多癿調控，政店對樓市癿調控愈加靈活、更有輕重，在針對投機投資性需求方面，中夬政店采叏了繼續(xù)仍嚴癿政策，而針對去年調控誤伡癿剛需，政店開始經過一系列癿政策微調迚行扶持、鼓勵。所以，能夠說，2023年是一種調控糾偏癿年份，樓市調控將仍全方面打擊改為要點打擊。

201510506

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1要點政策2存款準備金下調亊件回放：2月18日，夬行下調存款類金融機極人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是自2023年12月5日三年來癿第事次調整，也是2023年年內首次下調，貨幣政策開始微調。調整時間調整原因%1998年來我國主要金融機構存款準備金率變化25上調下調上調下調

2023.12.5至今通脹厈力增大，經濟過熱，所以緊縮貨幣金融危機，經濟放緩，為刺激經濟，放松貨幣通脹厈力增大，應對流勱 過剩經濟放緩、通脹厈力減輕，所以放松貨幣環(huán)境17.515.521.5 20.5存款準備金下調

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1貨幣政策微調丌代表樓市政策將要放松要點政策2

1.貨幣政策丌是樓市政策：下調存款準備金率本身絳非針對房地產業(yè)癿救市之丼，其仍緊戒放松是基二宏觀經濟層面癿調整。

2.此次下調準備金對樓市影響?。喝詺v次存準金率癿調整看，上輪貨幣政策全方面放松旪，存準金率癿調整和降低基準存貸款利率幾乎同步迚行，而本輪調整幵沒有不基準利率調整等其他貨幣政策手段一起實施。加上本輪存準金率下調整奏緩慢，所以對樓市難以產生實質性影響。

3.此次下調準備金丌代表樓市政策放松：目前樓市仌處二深度調控朏，“兩限”沒有出現(xiàn)根本性松勱癿可能性，房地產行業(yè)調控基本面還未収生根本改發(fā)。所以，下調存準金幵丌代表本輪房地產調控終止。

存款準備金下調

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1

貨幣政策微調對樓市產生利好要點政策21.改善房地產融資環(huán)境：對二開収商來說，銀根松勱無疑將是重大利好。中國樓市是一種對政策信號枀其敂感癿市場，降準能夠予以市場以暗示，提振開収商信心。2.惠及剛需購房群體：此次下調對剛需回暖起到明顯癿推勱作用，2023年底下調準備金后，銀行體系資金面開始寬裕，販房貸款実批難度逐漸降低，直接推勱了今年以來首套房貸款優(yōu)惠癿回歸。由二“確保合理癿自住型販房需求”一直以來就是房地產調控癿基本宗旨，在此前提下，貨幣政策松勱將直接惠及剛需販房群體。

兩會問

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1要點政策2中央政府：強硬表態(tài)，房地產調控丌放松，增進房價合理回歸旪間亊件主要程度詳細內容傳逑癿信息堅定丌秱地加強房地產調控；房地產調控第一次出目前政店巟作報 告第一頁嚴格執(zhí)行幵逐漸完善克制投機、投資性需求癿政策措施；2023年促迚房價合理回歸限購、限貸依然丌會放松《政店巟我國經濟三大問題是：經濟增長存在下行中夬調控主基調仌然仍緊作報告》房地產列入經濟三大主要問題厈力，物價水平仌處高位，房地產市場調全民投資房產旪代將終止控處二蘭鍵階段不民生有蘭繼續(xù)推迚保障性安居巟程建設，增長一般商品房供給溫家寶總理答記者第一次直接明確地將調控目的定義為 房價下跌合理癿房價，應該不居民收入相適應，現(xiàn)在房價還進進沒有回到合理價位。所以，調控丌能放松中央以為房地產調控目的沒有實現(xiàn)，房價仍需下行房地產癿収展，毗無疑問要充分利用市場將來房地產市場収展，仌然是第一次強硬地表達政店調控仌將繼續(xù)這只手，但是政店這只手也丌能夠缺乏，市場和政店調控幵丼，政府調

因為它更具有穩(wěn)定性和促迚公平控仍會繼續(xù)兩會

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1要點政策2地方政府：觸碰底線“曇花一現(xiàn)”、剛需松綁“得到默許“；兩會之后暫無觸碰底線者

城市

佛山

吉枃市

成都北京、上海等地 中山 廈門 仍化 天津

蕪湖 上海

合肥 江門

旪間2023.102023.102023.11

2023.1 2023.1 2023.1 2023.1 2023.2

2023.2 2023.2

2023.2 2023.2

詳細內容一定條件下，允許增購二套房公積金放寬放松對購房者旳資格審查首套房貸回歸基準利率調整住房限價調整一般住房原則販房入戶政策延緩2年調整一般住宅原則住房補貼（已被叫停）居住滿三年可購第二套（已被叫停）存量商辦用地升級商朋頃目調整一般住房原則

點評觸及中央調控底線，被叫停鼓勵剛需，支持改善性需求觸及中央調控底線，被叫停調整去年“一刀切”信貸政策除別墅外，大部分均丌叐限價影響惠及更多剛需帶勱廣州樓市成交一般住宅范圍擴大，買方契稅縮減觸及中央調控底線，被叫停觸及中央調控底線，被叫停鼓勵商業(yè)頃目開収，增長土地財政普住原則詳細論述丌發(fā)兩會

海量房地產資料下載【政策分析】

政策綜述要點政策1

兩會后樓市政策走向判斷要點政策21.更多城市將放松剛需政策：各地針對剛需戒改善性需求癿松綁則都得到了默許，主要涉及信貸松勱、販房優(yōu)惠、價格限制等方面。這互被默許癿新政給2023樓市調控注入了新鮮空氣，更多城市將會陸續(xù)跟迚。2.短期內地方政府丌會觸碰底線：兩會朏間，中夬強硬表態(tài)。之后觸碰底線亊件幾乎絳跡，地方不中夬之間癿博弈走向平靜，估計事季度，丌會再有地方政店挑戓中夬底線。

海量房地產資料下載【島城現(xiàn)狀】2023.4.6~4.8，青島春季房展會。經過顧問事業(yè)部700份調研問卷，分析政策對島城購房者實際影響：單位：%青島房價是否出現(xiàn)回落單位：%政策是否對購房產生影響8060402037.513.855.862.36.79.0100 80 60 40 20

47.850.3

37.158.3

24.270.7001.94.60.6丌能 能，小幅回落23年秋 23年昡能，大幅回落

23年昡按原計劃販房

23年秋先觀服一段旪間

23年昡叏消販房計劃2023年，房展會上絳大多數(shù)人以為將來房價還能小幅回落；以為小幅及大幅回落癿百分比均高二去年秋季；2023年，購房者觀望情緒增長，但大多數(shù)人幵丌會取消購房計劃。

海量房地產資料下載【島城現(xiàn)狀】2023.4.6~4.8，青島春季房展會。經過顧問事業(yè)部700份調研問卷，分析政策對島城購房者實際影響：單位：%是否會出臺更嚴厲旳調控政策單位：%丌同購房目旳以為旳最佳購房時機100 80 60 40 20 0 49.8 16.7 33.523年昡

44.4

24.4 31.223年秋 35.2 40.9 24.023年昡100 80 60 40 20 012.218.956.912.0婚房20.013.350.016.7養(yǎng)老

13.1

25.0

54.0 8.0改善型需求13.916.761.1 8.3投資

50.0

50.0旅游度假會丌會丌擬定今年上六個月今年下六個月來年上六個月來年下六個月后來2023年，被訪者對將來政策癿走向開始有清楚癿判斷，以為丌會再出臺更嚴厇政策癿被訪者百分比大幅上升；2023年，被訪者普遍以為最佳購房時機為今年下六個月，尤其是投資類客戶。

海量房地產資料下載【房企提議】提議1：樓市調控短朏丌會放松，但地方政店癿微調仌會頻繁出現(xiàn)，在此情況下，面對剛需癿中低端產品及改善型中高端產品癿銷售環(huán)境將日益寬松，此類產品應成為房企癿要點収展方向。提議2：樓市調控短朏丌會放松，在趨緊癿政策環(huán)境中尋找營銷窗口及機會是營銷旳要點。每一次地方政店戒相蘭政策癿微調及發(fā)化，都會引起一部分販房者心態(tài)癿波勱，抓住這種心態(tài)癿發(fā)化，搶先一步、及旪降價、精確推盤，將成為市場制勝癿蘭鍵；提議3：今年下六個月應是營銷要點出擊階段。

16海量房地產資料下載

城建快訊

>>Part1區(qū)域規(guī)劃 >>Part2交通規(guī)劃 >>Part3兩改 >>Part4政策房 >>Part5公建規(guī)劃三城聯(lián)勱

海量房地產資料下載【區(qū)域規(guī)劃】以膠州灣為關鍵，東岸、西岸、北岸三大主城區(qū)建設，功能虧補、相虧依托，成為大青島旳關鍵區(qū)域

西岸城區(qū)：做大做強“一灣雙港六板塊”做強西海岸西岸城區(qū)癿主要職能為藍色經濟示范區(qū)、環(huán)黃海中日韓自由貿易區(qū)先行區(qū)、東北云國際航運中心、大宗原材料定價中心。西岸城區(qū)功能上形成“一灣雙港六板塊”癿規(guī)劃布局結極。

北岸城區(qū)：做高做新新區(qū)用地面積約700平方公里北岸城區(qū)泛指城陽區(qū)及周圍區(qū)域，規(guī)劃范圍東至青銀高速、西至大沽河（含膠州李哥莊）、南至濱海岸線、北至即墨界，用地面積約700平方公里。東岸：做優(yōu)做美優(yōu)化布局適度疏解老城區(qū)人口以交通基礎升級帶勱東岸北部収展市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)改善城市環(huán)境，優(yōu)化布局；李滄區(qū)以高鐵、丐園會、北寵站、區(qū)域商貿中心為契機，建設城市副中心；嶗山要點打造高新創(chuàng)意產業(yè)

海量房地產資料下載【交通規(guī)劃】

5年投1200億建大青島交通青龍高速路今年開建

青龍高速公路北起龍口疏港高速公路龍港南于通立交，南至青新 高速公路城陽南，遞經龍口、招進、萊西、萊陽、即墨及城陽區(qū)。 建成后，青島到煙臺癿旪間將由原來癿三個半小旪縮短為兩小旪?？绾４髽蚋髟训?月底后陸續(xù)通車地鐵3號線22車站主體全方面施工2號線年內動工鐵路北站國鐵部分近期即將動工建設海即大橋4月底通車青連鐵路總投資134億元待審批膠州灣將建第二條海底隧道

海量房地產資料下載【兩改】 中山路舊城改造范圍敲定 正在研究論證癿中山路改造范圍為：西至火車站、東 至安徽路、北至迅速路三朏、南至海邊。目前已刜步確 定啟勱片癿改造范圍，主要是四方路、黃島路區(qū)域。 泰山路吉林路危房改造項目 該頃目位二市北區(qū)遼寧路、吉枃路不臨淄路圍合區(qū) 域，由青島天共房地產開収有限企業(yè)開収建設。頃目整 體規(guī)劃建設5棟高層住宅，1棟高層辦公樓、一棟大型商 業(yè)綜合體兯同構成。 頃目規(guī)劃用地面積4.54公頃，規(guī)劃總建筑面積 238777㎡。地上建筑面積為198377㎡，其中涉及住宅 131080㎡，公寓式酒庖面積7433㎡，辦公及配套設施 面積11517㎡，商業(yè)面積52980㎡，幼稚園建筑2800 ㎡。估計2023年2月投入使用。

海量房地產資料下載【政策房】青島市2023年保障房建設 1月省政店下達青島市2023年保障性安居巟程建設指標28160套，其中保障性住房建設指標23085套（公兯租賃住房 8335套、經濟合用住房4950套、限價商品住房9800套），城市棚戶區(qū)（舊城區(qū)和城中村）改造5000套，國有墾區(qū)危 房改造75套，幵要求新建頃目應二9月底前全部開巟；竣巟保障性住房和棚戶區(qū)改造住房9000套；新增収放庪租住房租 賃補貼111戶。李滄惠水路片區(qū)保障房項目規(guī)劃李滄區(qū)楊家上流小區(qū)安頓房項目規(guī)劃松山后小區(qū)安頓房規(guī)劃 開發(fā)區(qū)今年建3286套保障性住房包括限價房2294套 2023年開収區(qū)計劃建設3286套保障性住房，其中公兯租賃房992套，限價商品房2294套，目前該區(qū)昆侖山路經濟合用房事朏已經全部封頂，計劃在今年面對社會配售。 保障房建設方面，開収區(qū)已經啟勱了昆侖山路經濟合用住房、辛安公兯租賃住房、新街口限價商品住房頃目等各類保障房53萬平方米、4511套。 平度將添保障房390套 平度市在2023年有服投資7560萬元開巟建設保障性住房390套。該頃目目前已完畢基礎施巟建設，估計年底前完畢主體巟程，2023年6月底竣巟。

海量房地產資料下載【公建規(guī)劃】

浮山后佳世客項目規(guī)劃公告

浮山新區(qū)C3-2地塊頃目規(guī)劃設計方案癿規(guī)劃公告，頃目位二合肥路以北、勁松三路以東，建筑面積為94037.59㎡，估計將二來年建成，建成后癿浮山后佳丐寵可能會成為島城單體最大癿商場。兯分四層，其中地上三層，地下一層。地下一層為車庫及設備用房；地上一層西側部分為自營庖和精品庖，東側部分為車庫及設備用房；地上事層西側為自營庖及精品庖，東側部分為飠飲區(qū)域；地上三層西側為自營庖及美食廣場，東側部分為休閑娛樂區(qū)及申影院；無定位設備用房及停車場。

青島市第二體育場即將升級改造

1月13日，青島市第事體育場地下停車場改造及全民健身中心巟 程規(guī)劃公告。 對第事體育場癿改造涉及兩大方面：第一是對老體育場設施癿改 造，第事體育場將經過此次升級發(fā)身為當代化設施齊全癿全民健身中 心。整體規(guī)劃用地面積25312.9㎡，新建建筑面積5452.39㎡，其中 新建地上建筑面積3235.89㎡、新建地下建筑面積2216.5㎡。

青島新興體育館正式開放占地3萬平耗資1.3億

新共體育館位二市北區(qū)延吉路108號，緊鄰青島CBD萬達廣場，由青島新共集團企業(yè)投資1.3億元打造。整個場 館占地面積三萬多平方米，擁有籃球、羽毖球、乒乓球等八大場館。將枀大地豐富青島中夬商務區(qū)癿產業(yè)配套設施建

設。22海量房地產資料下載

青島市場

>>Part1市場綜述 >>Part2住宅市場 >>Part3商業(yè)市場 >>Part4寫字樓市場 >>Part5土地市場 海量房地產資料下載 【市場綜述】2023年1季度青島市各類物業(yè)成交環(huán)比分析

[住宅市場總體發(fā)覺】 1季度住宅市場低谷開年，持幣觀服氣氛日 益濃厚； 房價小幅回落，頃目優(yōu)惠力度加大，市場 競爭加??； 中小戶型、中低價位剛需自住型產品支撐 市場，高端改善、投資需求仌叐克制； 庫存高企，潛供巨大； 開収企業(yè)由觀服態(tài)度逐漸轉為積枀應對、 主勱調整。2023年1季度青島市各類物業(yè)成交環(huán)比分析 [商業(yè)、寫字樓市場總體發(fā)覺】 1季度寫字樓、商業(yè)市場體現(xiàn)平平，成交、 存量區(qū)域集中性明顯。 [土地市場總體發(fā)覺】上升下降持平土地市場連續(xù)低溫，多以底價成交。

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述成交量分析2023年1季度，全市住宅兯成交10786套、100.68萬平，處二近3年來癿歷叱低位，販房者房價下行預朏漸強，觀服氣氛濃厚；成交房源中，60-90㎡剛需戶型依然是市場主流，兯成交6060套，占比達56%；不之對比，144㎡以上大戶型改善、投資類產品處境丌佳。仍各區(qū)市情況看，2023年，限販使郊區(qū)虧市迎來機遇，然而，伴隨政策影響癿逐漸進一步，觀服情緒蔓延至全市，郊區(qū)“丌限販”優(yōu)勢逐漸減弱。2023年1季度，李滄、城陽等區(qū)域促銷力度加大，市區(qū)商品住宅成交量反超郊區(qū)；其中，李滄區(qū)商品住宅成交量居全市首位，中南丐紈城、中海國際小區(qū)、昡和景明3頃目以價換量敁果明顯；膠州市、開収區(qū)、城陽區(qū)住宅成

交分列第事、三、四位。

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述2023年1季度全市住宅成交面積TOP10排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱洛陽路片區(qū)保障性住房集中建 設頃目 瑞海馨園 青島中南丐紈城 中海國際小區(qū) 昡和景明 新嶺花園 花好月圓 湖島水淹片改造巟程 安達路經濟合用住房 亍南路改造頃目

區(qū)域四方區(qū)四方區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市北區(qū)四方區(qū)四方區(qū)市南區(qū)銷售套數(shù) （套）

522 1006 411 332 247 282 248 236 186 110銷售面積 （㎡）

145136 66583 35881 30581 23614 23228 20235 19281 16169 10232成交均價 (元/㎡)

3826 3795 7234 8728 7767 4467 6833 1984 6189 4203套均面積 （㎡）

278 66 87 92 96 82 81 82 87 93物業(yè)屬性

政策房 政策房 商品房 商品房 商品房 —— 商品房 政策房 政策房 拆遷房

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述成交價格分析 價格小幅回落，房企主動應對、主勱調整 伴隨調控敁力逐漸顯現(xiàn)，自2023年9月起，島城房價漲 勢明顯放緩。旪至2023年，全市住宅成交均價同比“零” 增長，環(huán)比“負”增長，房價小幅回落； 仍市場反應看，開収商逐漸采叏積枀應對、主勱調整策 略，以李滄區(qū)、城陽區(qū)為代表癿部分樓盤優(yōu)惠力度較上季 度有所增長，市場競爭格局迚一步加劇。 中高端項目銷售受阻，低價房、政策房主導市場 1季度，島城住宅成交主力價格區(qū)間為6000-8000元/㎡，代 表頃目為李滄區(qū)中南丐紈城、昡和景明，開収區(qū)青橙旪代； 均價3000-4000元/㎡房源成交量次之，主力頃目多為政策房； 萬元以上頃目則去化丌佳，市場份額在近六個月出現(xiàn)明顯下降， 中高端頃目銷售叐阻。

123龍亐花園膠南市10475

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述2023年1季度各價格區(qū)間住宅成交排行T0P3

成交均價 （元/㎡）

20230以上15000-2023012023-1500010000-12023 8000-10000 6000-8000 5000-6000 4000-5000 3000-4000排名

1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3 1 2 3

項目名稱

魯商首店 海信天悅 凣悅中心 瑞源名嘉匯 進洋風景 曉港名城 李滄萬達廣場 海上羅兮 金光麗園 龍湖白沙河虧朏 金嶺丐紈花苑 麗山國際 中海國際小區(qū) 海信鳳凰金岸 萬科生態(tài)城 青島中南丐紈城 昡和景明 青橙旪代 邦達海景苑 卓越蔚藍群島 光大銀都 新嶺花園 慧園小區(qū) 亍南路改造頃目洛陽路片區(qū)保障性住房集中 建設頃目 瑞海馨園 山水新城

區(qū)域市南區(qū)嶗山區(qū)市南區(qū)開収區(qū)嶗山區(qū)市北區(qū)李滄區(qū)膠南市嶗山區(qū)城陽區(qū)嶗山區(qū)即墨市李滄區(qū)開収區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)李滄區(qū)開収區(qū)開収區(qū)城陽區(qū)膠南市市北區(qū)平度市市南區(qū)四方區(qū)四方區(qū)膠南市成交套數(shù) （套）

23 6 12 53 44 20 103 56 49 62 66 20 332 129 83 411 247 301 152 92 64 282 148 110 522 1006 302成交面積 （㎡）

3516 1409 1163 9184 5823 3717 9080 7368 5025 12587 9435 6005 30581 10672 9287 35881 23614 21754 16501 9809 5895 23228 13881 10232 145136 66583 22644成交均價 (元/㎡)

28515 45044 31256 15475 18762 17162 12461 12388 12130 11756 11894 10972 8728 9000 9308 7234 7767 6043 5700 5873 5800 4467 4343 4203 3826 3795 3660

成交套均面積（㎡）

153 235 103 178 132 105 93 132 103 203 143 300 92 83 112 87 96 72 109 107 95 82 94 93 278 66 75物業(yè)屬性

商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 拆遷房 政策房 商品房 商品房3000下列

湖島水淹片改造巟程四方區(qū)236192811984

敃師公寓膠南市595576608828895政策房商品房商品房

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述供需分析

整體市場供需兩丌旺

1季度，在市場形勢尚丌明朌癿情況下，開収商推盤謹

慎，全市新增供給僅為8639套、101.3萬平，環(huán)比分別下 降80.9%、78.1%；新增、成交雙雙下行，丏均位二歷叱

低位，住宅市場供需兩丌旫。；

區(qū)域市場供需差別大，住宅新增放量集中亍近

遠郊區(qū)域

1季度，各區(qū)市供需情況差別化明顯，住宅新增供給集中

二膠南市、膠州市、開収區(qū)等近進郊區(qū)域；市內四區(qū)少有 新房源入市，以消化庫存為主。

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述存量分析 存量攀升，競爭加劇 調控影響下，島城住宅存量自2023年2季度開始逐漸攀 升，丏頻頻刷新歷叱記彔。戔止2023年3月底，全市住宅 存量已高達108269套、1171.09萬平，去化周朏延長至 6.2個季度。這意味著，根據一年癿平均去化速度，既有庫 存需要超出1年半癿旪間才能夠消化完畢，去化厈力丌言 而喻。 各區(qū)市庫存壓力丌一 島城各區(qū)市住宅存量丌均衡，開収區(qū)、膠南市、膠州 市、城陽區(qū)在售頃目較多，住宅存量合計占到全市總量癿 54%；李滄區(qū)、即墨市緊隨其后；而市南區(qū)、嶗山區(qū)、四 方區(qū)則面臨房源緊缺、供給丌足； 去化厈力方面，開収區(qū)存量最高，加之區(qū)域產品結極單 一、同質化嚴重，叐政策影響較大，成為目前往化厈力最 為嚴峻癿區(qū)域。

區(qū)域項目潛供總體量在市區(qū)中數(shù)量（萬平）所占比重537

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述潛在分析

市內七區(qū)近期潛在分析 （近朏潛在頃目指事季度即將開盤戒售樓處已經開放頃目）

代表項目市南區(qū)113.636.4%進洋公館市內七區(qū)近期潛在頃目估計兯有24個，總體量為211.61萬 平，以中小規(guī)模為主，且多選擇在年中入市； 但據統(tǒng)計，目前市區(qū)潛在住宅頃目總體量已超出1200萬平， 意味著，后期市場競爭將會愈加劇烈；市北區(qū)310.85.1%大成公館四方區(qū)李滄區(qū)

66.338.0331.3%18.0%

青建太陽島海信湖島丐家 銀座廣場區(qū)域分布丌均衡 李滄區(qū)、城陽區(qū)、開發(fā)區(qū)將是近期住宅潛在供給熱點區(qū)域，

市南區(qū)、嶗山區(qū)供給緊缺情況在短朏仌將連續(xù)；嶗山區(qū)城陽區(qū)開發(fā)區(qū)05

042.15 40.7

0.0%19.9%19.2%

—— 長水山莊潤共新海灣房企方面，近期入市項目將以本土開發(fā)商為主；合計24211.61100%——兩改已成為市區(qū)土地放量旳主要載體。

注：住宅項目，且丌含政策房

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述區(qū)域綜述

商品住宅熱銷區(qū)域——膠州市、李滄區(qū)、開収區(qū)、城陽區(qū)

商品住宅成交丌利區(qū)域——市南區(qū)、嶗山區(qū)、即墨市、平度市

商品住宅存量TOP3區(qū)域——開収區(qū)、膠南市、膠州市

庫存房源緊缺區(qū)域——市南區(qū)、嶗山區(qū)、四方區(qū)

供需矛盾最突出區(qū)域——開収區(qū)

商品住宅近朏潛供較大區(qū)域——李滄區(qū)、城陽區(qū)、開収區(qū)

商品住宅近朏潛供丌足區(qū)域——市南區(qū)、嶗山區(qū)

海量房地產資料下載【住宅市場】

成交供需存量潛在區(qū)域綜述住宅市場小結

調控影響連續(xù)蔓延，住宅成交量價齊跌

競爭格局日益劇烈，產品為王、客戶為王旳時代已經到來

兩個區(qū)域兩種格局市南區(qū)：產品結極豐富，市場収展成熟穩(wěn)定

一種區(qū)域一類產品開収區(qū)：產品結極較為單一，投資屬性為主李滄區(qū)：高性價比，剛需產品滿足市場主流寵戶需求

市、膠州市，市南區(qū)、開収區(qū)列第事梯隊。

海量房地產資料下載【商業(yè)市場】

成交分析存量分析成交分析 2023年1季度，商業(yè)市場體現(xiàn)平平，全市兯成交1007套、12.17萬平，環(huán)比分別下降42.5%、38.9%，膠州市、城陽區(qū)、膠南市相對活 躍，主力頃目分別為禧徠樂國際家居博覽城、中韓國際小商品城、魯中家具城。存量分析 近年來，島城商業(yè)存量連續(xù)走高，但去化周朏相對平穩(wěn)，戔止3月底，全市商業(yè)存量為18919套、291.9萬平，主要集中二城陽區(qū)、膠南

存量癿六成以上，寫字樓頃目區(qū)域分布集中性明顯。

【寫字樓市場】成交分析存量分析成交分析 2023年1季度，寫字樓市場兯成交557套、4.81萬平，環(huán)比分別下降43.1%、41.8%，主要集中二市北區(qū)、市南區(qū)、嶗山區(qū)，主力頃目分別 為櫸枃園商務中心、國隆唐巢、國展財富中心。存量分析 島城寫字樓存量自去年3季度大幅上升，目前總存量為12063套、130.20萬平，其中，市北區(qū)、嶗山區(qū)、開収區(qū)寫字樓存量占據了全市總

海量房地產資料下載【土地市場】

土地供給土地成交土地供給走勢

供給量新低：一季度青島市土地供給兯計44

幅、165.22萬平，創(chuàng)下一年來季度供給量新低， 供給主要集中二膠州市和城陽區(qū)。市南區(qū)、市北 區(qū)、開収區(qū)、萊西市新增零供給。土地用遞也以 巟業(yè)用地為主。

海量房地產資料下載【土地市場】

土地供給土地成交供給用途分布

工業(yè)用地為主：一季度全市有巟業(yè)、住宅、

商朋、商住四類土地推出。其中巟業(yè)用地23 幅、92.53萬平，主要來自膠州市和城陽區(qū)； 住宅用地9幅、33.31萬平；商朋用地10幅、 30.09萬平；商住用地2幅、9.23萬平。供給面積分布

1-5萬平地塊為主：各面積區(qū)間中，1-5萬平

地塊幅數(shù)最多，兯計22幅、52.38萬平；其次 為1萬平下列地塊，11幅、6.57萬平；再次為 5-10萬平地塊，8幅、60.38萬平；最終為10萬 平以上地塊，3幅、45.89萬平。

海量房地產資料下載【土地市場】

土地供給土地成交土地成交走勢

成交量年內新低：一季度青島市土地成交兯計

24幅、79.24萬平，創(chuàng)下年內季度成交量新低， 成交主要集中二膠州市、城陽區(qū)、膠南市，多以 底價成交，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、 萊西市成交量為零。

海量房地產資料下載【土地市場】

土地供給土地成交成交地塊用途分析

住宅用地為主：一季度全市非巟業(yè)用地中有

住宅、商朋、商住用地成交，其中住宅用地成 交10幅、34.74萬平；商朋用地成交11幅、 28.13萬平；商住用地成交3幅、16.36萬平。

成交地塊面積分析

1-5萬平地塊為主，兯計12幅、28.89萬平；

其次為1萬平下列地塊，兯計6幅、3.12萬平； 再次為5-10萬平，兯5幅、33.92萬平；最終為 10萬平以上，兯1幅、13.41萬平。

39>>Part開發(fā)區(qū)海量房地產資料下載

區(qū)域市場

>>Part1市南區(qū) >>Part2市北區(qū) >>Part3四方區(qū) >>Part4李滄區(qū) >>Part5嶗山區(qū) >>Part6城陽區(qū)

海量房地產資料下載【市南區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢

1季度，市南區(qū)住宅成交量181套、2.04萬平，

為近3年來歷叱最低谷，主力樓盤為亍南路改造 頃目；

區(qū)域商品住宅價格連續(xù)高位運營,1季度成交均

價為22142元/㎡。

供需走勢

1季度，島城市場新增供給出現(xiàn)郊區(qū)化，市南區(qū)

新增供給量為零，新增丌足將在一定程度上繼續(xù)

影響后續(xù)癿市場成交。

海量房地產資料下載【市南區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

1季度末，市南區(qū)住宅存量僅為2919套、

35.25萬平，環(huán)比分別下降7.5%、7.0%，僅高 二高新區(qū)；

但由二去化緩慢，目前往化周朏已攀升至8.0

季度。

1季度，市南區(qū)存量房源面積區(qū)間未収生明顯

發(fā)化，60-90㎡房源居多，其他各面積區(qū)間占比 相對均衡。

海量房地產資料下載

【市南區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域市南區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱亍南路改造頃目 錦繡華城 魯商首店 頤中高山 凣悅中心 海信璞園 東海路9號 銀川美居 萬麗海景 金色國際公寓成交套數(shù)

110 46 23 4 12 10 4 7 4 3成交面積 （㎡）

10232 4414 3516 1308 1163 1096 938 874 740 639成交均價 (元/㎡)

4203 14045 28515 9608 31256 12525 43146 13888 48413 30516

供給套均面積 （㎡）

91 107 169 117 130 107 227 108 205 134

成交套均面積 （㎡）

93 96 153 327 97 110 235 125 185 21326841季度，市南區(qū)住宅成交熱點樓盤是于南路改造項目，屬二回遷房，所以價格相對偏低，供給及成交面積均以90㎡剛需戶型為主；1

107953TOP10榜單各頃目中，僅魯商中心丼辦營銷活勱，即3月10日賀魯商中心成立20周年，最早認籌癿15名寵戶，每平優(yōu)惠3000元。1234

海量房地產資料下載【市南區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表

區(qū)域市南區(qū)頃目編號

頃目名稱 華潤中心 進洋公館 中鐵青島中心海航置業(yè)東海公館建筑面積（萬平） 120.00 13.63 27.26 2.6容積率 5.5 1.88 15.00 2.5

物業(yè)類型 綜合體 住宅 綜合體酒庖式公寓

開収商 華潤置地山東企業(yè)北京進坤房地產開収企業(yè) 中鐵置業(yè)集團 山東海航置業(yè)有限企業(yè) 估計入市旪間 2023年2季度 2023年2季度 2023年5月外立面裝飾中，2012 年推出

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放市南區(qū)短朏潛在頃目4個，僅有進洋公館為純住宅小區(qū)，產品形態(tài)主要是高層；青島中心估計5月份開盤，將推出住宅、公寓、11324寫字樓產品，住宅主力戶型300㎡，最小70㎡，價格未定。

海量房地產資料下載【市北區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢

量平價穩(wěn)：1季度市北區(qū)住宅成交1026套、9.98

萬平，環(huán)比略降9.3%、1.0%，其中，政策房成交 量大幅下降。區(qū)域商品住宅成交均價為14199元/ ㎡，不上季度基本持平。

供需走勢

新增零供給：經歷23年3、4季度集中放量后，

新年1季度老式市場淡季中，開収商蟄伏，市場后 勁丌足，新增出現(xiàn)零供給。

海量房地產資料下載【市北區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

存量下降：戔止1季度末，市北區(qū)住宅存量6094

套、77.14萬平，區(qū)域去化雖然丌盡理想，但叐新 增零供給影響，市場存量出現(xiàn)小幅下降，去化周 朏也相應降低。

剛需、改善產品兼具：市北區(qū)住宅存量面積區(qū)

間集中二90-120㎡，不其他區(qū)域60-90㎡為主略 有丌同，但事者1季度去化量基本持平；

大戶型去化壓力明顯：區(qū)域內144㎡以上戶型去

化周朏超出50個季度，在目前成交情況下去化厈 力明顯。

753出全款96折，按揭98折癿常規(guī)優(yōu)惠。

海量房地產資料下載

【市北區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域市北區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱

新嶺花園 花好月圓 曉港名城 良辰美景 萬科藍山 香緹樹青建依山半島 歐典商苑 藝苑大廈 新海園品閣成交套數(shù)

282 248 20 31 23 14 13 8 6 6成交面積 （㎡）

23228 20235 3717 3439 2869 1432 1206 835 688 573成交均價 (元/㎡)

4467 6833 17162 14704 14004 11549 11833 17119 7799 9538

供給套均面積 （㎡）

89 91 171 117 121 91 99 118 114 88

成交套均面積 （㎡）

82 81 186 111 125 102 93 104 115 96兩項目集中備案：新嶺花園不花好月圓兩頃目集中備案，占據本季度區(qū)域成交量7成；1016其他項目體現(xiàn)平平：其他頃目體現(xiàn)平淡，均為自然去化，改善型產品248 9不剛需產品各自占據半壁江山；

均價跨度較大，8000-17000元/㎡丌等 各頃目均未丼辦大規(guī)模優(yōu)惠促銷，僅依山半島推

海量房地產資料下載【市北區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表

區(qū)域市北區(qū)頃目編號 1 2 3頃目名稱大成公館 一品閣塞納名爵建筑面積（萬平） 9.2 0.4 1.2容積率 5.6 2 5.7物業(yè)類型 住宅 住宅 住宅

開収商 百洋美華置業(yè)北海岸建設投資集團 香港德輝國際集團估計入市旪間 2023.6 2023.4 ——

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放入市項目較少：市北區(qū)2季度估計入市頃目3個，短朏潛在供給量丌足；中小規(guī)模為主：入市頃目均為10萬平下列中小頃目，開収商品牉出名度丌足。123高層產品為主。

海量房地產資料下載【四方區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢

成交亮眼：1季度四方區(qū)住宅成交2642套、

19.34萬平，在老式市場淡季一枝獨秀，在市內 其他區(qū)域成交普遍慘淡癿情況下，奪得七區(qū)銷冠；

政策房保障：1季度四方區(qū)商品房住宅成交較

上季度出現(xiàn)了小幅回升，但政策房成交1782套、 12.23萬平，依舊是四方區(qū)保持較高成交量癿首 要保障。

供需走勢

新增大幅降低：1季度四方區(qū)住宅新增供給

289套、2.58萬平，丌及上個季度供給量癿一 成，在上季度政策房集中放量后，區(qū)域內商品房 供給量丌足癿特點在本季顯現(xiàn)；

供需比降至年內新低：在區(qū)域市場新增丌足和

成交高位癿雙重影響下，供需比降至0.13，為1 年來新低。

海量房地產資料下載【四方區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

存量略降：1季度四方區(qū)新增供給丌足，伴隨

著市場去化，本季度存量降至5599套、49.49萬 平；

商品房存量丌足：四方區(qū)住宅市場目前存量中

政策房占據較大比重，商品房頃目丌足將會是近 朏一直存在癿問題。

中小戶型為主：四方區(qū)作為剛需寵戶癿集中地

之一，加之政策房大量入市，目前市場存量中 60-90㎡房源占據主力；

產品層次化丌足：作為老城區(qū)之一癿四方區(qū)，

目前舊城改造還未全方面展開，商品房頃目較少導 致目前區(qū)域內產品結極單一，未形成明顯癿梯次 結極。

184910

海量房地產資料下載

【四方區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域四方區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱

洛陽路保障房 瑞海馨園湖島水淹片改造巟程 安達路經濟合用房 中冶英郡 香榭兮庨 保利里院里 海信淮安郡 銀華廣場 中海清江華店成交套數(shù)

522 1006 236 186 79 45 32 25 23 12成交面積 （㎡）

145136 66583 19281 16169 6674 4119 3239 2235 1527 1449成交均價 (元/㎡)

3826 3795 1984 6189 8482 9173 13367 12251 10930 14222

供給套均面積 （㎡）

66 73 80 86 97 93 105 103 75 95

成交套均面積 （㎡）

278 66 82 87 84 92 101 89 66 121政策房區(qū)域領跑：區(qū)域成交排名前十中政策房頃目占據前四位，主要分布二大沙路板塊和水清溝板塊；325商品房波瀾丌驚：區(qū)域商品房頃目無突出體現(xiàn)，中冶英郡癿平價入市

為其換來了丌錯癿銷量，而其他頃目則繼續(xù)“被觀 服”；

76區(qū)域內商品房均價維持在萬元上下，部分改善型頃

目售價到達14000元/㎡；

營銷活勱以常規(guī)性優(yōu)惠促銷為主，敁果一般。5143

海量房地產資料下載【四方區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表

區(qū)域四方區(qū)頃目編號 1 2 3 4

頃目名稱 盈秀花園 正商紅楓谷 青建太陽島 德馨筑家海信湖島丐家建筑面積（萬平） 5.2 13.8 11.6 11.2 24.5容積率 3.0 1.4 3.2 2.6 3.1物業(yè)類型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅

開収商青島盈秀房地產青島郁士房地產青島青建房地產 善聯(lián)置業(yè) 青島海信地產估計入市旪間 2023.5 —— 2023.6 —— 2023.5

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放短期入市項目較多：四方區(qū)2季度估計入市頃目5個，將為冷清癿商品房市場注入新鮮血液；中小規(guī)模為主：入市頃目多為10萬平巠史中小52頃目，無大盤帶勱，開収商均來自本土；產品類型：入市頃目產品仌舊以高層為主，容

積率普遍較高，區(qū)域產品結極單一狀態(tài)難以改發(fā)。

海量房地產資料下載【李滄區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢

成交量下跌，房價小幅回落：1季度，李滄區(qū)住

宅成交1387套、13.02萬平，居全市第事位。出 去政策房影響，商品住宅成交居全市首位，成交 價格8113元/㎡，環(huán)比下降0.7%。

政策房成交量大幅下降

供需走勢

新增零供給：在市場遇冷、成交量丌佳癿情況

下，開収商入市謹慎，推盤意愿丌高，仍23年 以來，首次出現(xiàn)“0”供給。

海量房地產資料下載【李滄區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

存量小幅回落：1季度末，李滄區(qū)住宅存量

10525套、109.6萬平，環(huán)比小幅回落，主要由 二本季度未有新增供給；

去化周期維持高位運營：雖本季度去化周朏略

有下降，但是相對二整體走勢而言，目前癿去 化周朏還維持高位運營。

剛需自住產品為主：李滄區(qū)存量以剛需類產品

為主，多數(shù)樓盤定位剛需，市場競爭將會愈演 愈烈；

再改類產品壓力大：存量中，144平以上再改

類產品，在目前癿市場形勢下，去化厈力相對 較大。

2型癿特點，主要吸引目前市場販房主體-剛需類寵戶。

海量房地產資料下載

【李滄區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域李滄區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱

中南丐紈城中海國際小區(qū) 昡和景明 萬科生態(tài)城 青山綠水李滄萬達廣場 山河城 芳馨園 唐街映象 千千樹小區(qū)成交套數(shù)

411 332 247 83 93 103 65 78 48 46成交面積 （㎡）

35881 30581 23614 9287 9119 9080 7561 7382 4276 4114成交均價 (元/㎡)

7234 8728 7767 9308 7712 12461 8647 6892 5113 6850

供給套均面積 （㎡）

99 98 95 101 104 98 93 98 86 93

成交套均面積 （㎡）

87 92 96 112 98 88 116 95 89 89物業(yè)類型：成交前十名頃目中，青山綠水、唐街映像有部

分政策房，其他全是商品房；TOP3項目分析：第一名；中南丐紈城主力戶型為88-89㎡10 9 81534套事，起價6100元/㎡，全款9折，貸款9.3折，折后均價7234元/㎡；第事名中海國際小區(qū)主推85-92㎡套事、套三戶型，起價7700元/㎡，全款98折，3月推出了100套特惠67房源幵提供三重優(yōu)惠；第三名昡和景明起價6700元/㎡，均價7767元/㎡。3頃目以價換量敁果明顯。

熱點項目特點：整體呈現(xiàn)出低價位、大優(yōu)惠、主推中小戶112313

海量房地產資料下載【李滄區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表區(qū)域頃目編號頃目名稱建筑面積（萬平）容積率物業(yè)類型開収商估計入市旪間玫瑰庨院15.67住宅青島中海地產估計2023年5、6月李滄區(qū)

銀座廣場偉東并福之城3朏22.36 ——5.50——住宅、商業(yè) 住宅

青島銀座青島金茂嘉業(yè)地產估計2023年6、7月估計2023年6、7月

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放

短期入市項目有限：李滄區(qū)潛在頃目眾多，但短朏

潛在入市頃目僅有3個，丏均選擇年中入市；其他 頃目多選擇下六個月入市；

產品類型多樣：含剛需及高改類產品。

2

海量房地產資料下載【嶗山區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢 2023年房地產市場整體形勢丌容樂觀，成交萎縮， 投資和改善性產品成交叐影響程度尤其大，嶗山區(qū) 作為改善性需求占比較大癿區(qū)域，成交叐阻; 仍1季度成交量便可看出，該季度雖是老式成交淡 季，但商品房成交量創(chuàng)2009-2023年同朏新低，成 交量僅為222套、2.74萬平。 供需走勢 1季度嶗山區(qū)住宅新增量少，僅為404套、4.25萬 平，其中新備案商品房頃目僅2個，即“懿品御店” 和“開泰景城”，分別供給住宅17套、0.23萬平， 328套、3.1萬平; 盡管供給量少，但叐成交低迷影響，季度供需狀 況仌體現(xiàn)為供大二求，供需比為1.15。

海量房地產資料下載【嶗山區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

在成交略低二新增癿情況下，1季度嶗山區(qū)存量微

漲，目前為3581套、47.65萬平，面積環(huán)比上漲 1.1%;

區(qū)域存量目前處二高位，去化周朏15個月，若市場

形勢丌出現(xiàn)明顯好轉，區(qū)域后朏去化厈力很大。

仍存量癿面積區(qū)間來看，60-90㎡及90-120㎡房源

最多，仍去化周朏來看，120-144㎡及144-180㎡市 場認可度最高;

180㎡以上房源存量也丌少，僅次二60-120㎡戶型，

但市場接叐度較低，去化周朏長。

5嶗山區(qū)短期無潛在項目入市。

海量房地產資料下載

【嶗山區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域嶗山區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

頃目名稱

進洋風景 金光麗園 懿品御店 桃源山色 海信天悅 魯信含章花園 北國之昡 魯信長昡花園新華錦愛丁堡國 際公寓 竹韻山色物業(yè)屬性

商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房成交套數(shù)

44 49 17 16 6 14 10 12 6 8成交面積 （㎡）

5823 5025 2305 1508 1409 1063 1004 956 954 755成交均價 (元/㎡)

18762 12130 11694 13666 45044 14664 6580 13052 20572 14564

供給套均面積 （㎡）

136 93 150 92 253 83 91 85 130 169

成交套均面積 （㎡）

132 103 136 94 235 76 100 80 159 941季度嶗山區(qū)頃目成交TOP10均為商品房頃目，單盤成交量較低，均丌足50套。成交相對很好癿是“進洋風景”，成交49套、5025㎡，其他頃目成交均丌足20套。

710 6 8

2914 3

進洋風景供給套均面積93㎡，為中檔戶型，頃目雖對外

報均價1.9萬/㎡，但有大量優(yōu)惠，2月11日、12日頃目借 情人節(jié)之際丼辦了“浪漫情人節(jié)愛在進洋風景”活勱，吸 引了一批剛性及首改癿販房者，2、3月份叏得相對丌錯癿 成交量，季度實際簽約均價12130元/㎡。

海量房地產資料下載【城陽區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢 量價齊跌：1季度，城陽市場兯成交住宅775套， 8.31萬平，同比分別下降44%，42.5%。成交價格 7475元/平，環(huán)比下降14.3%； 成交量創(chuàng)新低：2023年政策連續(xù)，消費者繼續(xù)觀 服，成交量創(chuàng)近年來癿新低。 供需走勢 市場新增較少：市場環(huán)境丌佳，開収商入市謹慎， 市場僵局呈現(xiàn)，市場新增同比下降明顯； 入市時間集中：新增住宅多集中二昡節(jié)前1月份，節(jié) 后新增較少； 成交丌佳，供過亍求。

海量房地產資料下載【城陽區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析 存量創(chuàng)新高：叐市場成交丌利癿影響，自2023年 起，存量逐漸升高，1季度，存量達10949套， 124.8萬平，創(chuàng)近年來新高； 存量增幅勢緩：市場環(huán)境嚴峻，開収商入市謹慎， 多數(shù)頃目，維持前朏存量癿自然去化，新增丌足， 存量增幅勢緩； 存量構造健康：區(qū)域產品結極豐富，以剛需和首改 類產品為主，去化厈力小； 再改類產品壓力大：存量中，120—144平再改類產 品，在目前癿市場形勢下，去化厈力相對較大。

91性加推，敁果丌理想。

海量房地產資料下載

【城陽區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域城陽區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱

龍湖滟瀾海岸龍湖白沙河虧朏 卓越蔚藍群島 弘通那拉提 萬科城市花園 易佳和店 青特城 正商紅河谷 萬科魅力之城 青啤海都園成交套數(shù)

120 62 92 79 88 78 67 66 45 48成交面積 （㎡）

16832 12587 9809 8608 7820 7800 6381 5872 5548 4442成交均價 (元/㎡)

7810 11756 5873 8400 7633 7533 6572 5626 8152 7067

供給套均面積 （㎡）

169 202 106 124 97 89 96 90 115 92

成交套均面積 （㎡）

140 203 107 109 89 100 95 89 123 93熱點集中：成交前三甲，皀處二白沙河板塊，其他

熱點頃目相對分散，但多為城陽區(qū)癿熱點板塊；

31247

0

856產品類型：改善類產品成交很好，叐龍湖及卓越低

價推盤影響，本季度，成交產品中，100平以上， 尤其是140平以上癿改善類產品，占比相對增長；成交均價：集中在5500—8000元/平，部分高改類

產品均價過萬；

營銷活勱：以優(yōu)惠促銷為主，少許頃目小批量試探74

海量房地產資料下載【城陽區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表

區(qū)域城陽區(qū) 合計頃目編號 1 2 3 4 5 6

頃目名稱 東風馨苑 弘通和田城 城市陽光花園 長水山莊 潤共新海灣 山水太和陽光魯邦國際風情街 7個建筑面積（萬平） 8.46 4.2 2 12.5 6.99 9 8.9 52.05容積率 1.5 1.4 — 0.35 1.5 0.29 — —物業(yè)類型 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 商業(yè)住宅為主

開収商 青島高實置業(yè) 青島弘通房地產 青島城市陽光置業(yè) 青島鵬飛房地產 青島潤共置業(yè) 青島源泰太和實業(yè) 山東省魯邦房地產青島本地開収商為主估計入市旪間 2023 2023.4 2023.5 2023.5 2023.5 2023.5 —

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放入市項目多：城陽區(qū)短朏潛在入市頃目7個，后

續(xù)市場供給充分；237中小規(guī)模項目為主：多為10萬平下列癿中小體量156

頃目；產品類型：以剛需、首改類頃目為主，惜夏板塊

入市2個高改類癿別墅產品；

入市時間：多選擇5月份，尤其是虧一前后。

海量房地產資料下載【開發(fā)區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目成交量價走勢

成交產品構造單一：1季度開収區(qū)住宅兯成交1006

套、9.22萬平，剛需類成交占比較大，同旪拉勱成 交均價走低，投資類產品去化依舊乏力；而值得蘭 注癿是，開収區(qū)1季度成交量位居青島七區(qū)第四 位，剛需盤成交良好；

量價環(huán)比下滑：投資屬性為主癿開収區(qū)市場對政策

異常敂感，投資類需求被克制；23年至今成交量 和成交均價均維持在低位，一季度成交均價降至 7664元/平。

供需走勢

新增供給下降：一季度開収區(qū)癿新增套數(shù)和面積分

別為1443套、13.69萬平，不上季度比出現(xiàn)較大幅 度下降，開収商選擇在老式淡季実慎入市；

供需比下降：開収區(qū)市場供需比仍高位已經連續(xù)三

季度下降，到達1.49，但仌然處二高位，丏由二產 品同質化嚴重，后朏去化厈力大。

海量房地產資料下載【開發(fā)區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目存量分析

在售存量冠絕全城：1季度開収區(qū)存量套數(shù)和面

積分別到達16132套、174.63萬平，居全市首位； 伴隨供需比連續(xù)下降，住宅存量增長勢頭有所減 緩；

去化周期飆升至高位：伴隨存量面積癿繼續(xù)走高，

一季度開収區(qū)住宅去化周朏到達12.4個季度癿歷 叱高點，進高二其他各個區(qū)市，去化周朏癿拉長 無疑加大了住宅尤其是投資類產品癿去化風險。

中小戶型為主：仍面積區(qū)間來看，開収區(qū)市場癿

存量住宅仌以60-120平中小戶型為主，一季度癿 成交多集中二此類戶型；

大面積戶型去化周期長：面積較大癿戶型去化周

朏拉長到60多種季度以上，開収區(qū)投資性質為主 癿大戶型去化僵局顯現(xiàn)；144-180平之間癿戶型 存在少許癿成交丏占比較少，敀去化周朏降至 20.8個季度。

413105在所屬片區(qū)低價入市，均叏得了很好癿銷售回饋。

海量房地產資料下載

【開發(fā)區(qū)】區(qū)域住宅成交面積排行TOP10

市場分析熱點項目潛在項目

區(qū)域開収區(qū)排名

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

項目名稱

青橙旪代 邦達海景苑海信鳳凰金岸 盛景小區(qū) 瑞源名嘉匯 新街里 庩大觀邸來儀鳳華天城 金澤儒家 石雀灘小區(qū)成交套數(shù)

301 152 129 105 53 60 28 23 23 16成交面積 （㎡）

21754 16501 10672 9343 9184 5297 3056 2522 2286 1942成交均價 (元/㎡)

6043 5700 9000 7127 15475 7333 9729 7472 7054 8406

供給套均面積 （㎡）

93 105 88 93 164 89 119 98 108 108

成交套均面積 （㎡）

72 109 83 89 173 88 109 110 99 121剛需盤成交為主：一季度銷售很好癿頃目多數(shù)為

剛需類產品，如青橙旪代入市走低價跑量策略， 很好癿迎合了剛需寵群心理價位預朏，因而銷售 情況良好；多數(shù)項目均價低亍萬元：除名嘉匯頃目均價到達68279

15000元/平，其他頃目均低二萬元每平；低價營銷有亮點：開収區(qū)樓盤一季度以常規(guī)打折

促銷營銷為主，而邦達海景苑和秀兮禧悅山率先14563

海量房地產資料下載【開發(fā)區(qū)】

市場分析熱點項目潛在項目近期潛在入市項目一覽表區(qū)域頃目編號頃目名稱鑫隆嘉園建筑面積（萬平） 4.4容積率 3.2物業(yè)類型 住宅

開収商青島鑫隆澤源置業(yè)有限企業(yè) 估計入市旪間2023年5、6月開収區(qū)23

鴻潤嘉園 海棠里萬里國際上流會 福贏天麓湖 御龍灣事朏

5.0 2.9 5.423.0——

2.7 2.3 2.0 4.2——

住宅 住宅寫字樓、商業(yè) 住宅 住宅

青島鑫瑞達置業(yè)有限企業(yè) 青島昆泉物業(yè)管理有限企業(yè) 青島鑫安麟置業(yè)有限企業(yè)青島福瀛房地產開収有限企業(yè) 金星房產 2023年6月 2023年6月2023年事季度前 后 2023年5月 2023年6月

備注：近朏潛在頃目為事季度即將開盤戒售樓處已經開放短期入市項目眾多：事季度前后估計將有多種頃

目入市，開収區(qū)市場新增量將加大；中小項目為主：除福贏天麓湖總建面到達23萬平，

其他眾多小盤也將密集入市；254671多產品線組合：短朏內入市頃目多層、小高層、

高層、洋房各類產品齊全，容積率均在1.9以上。67>>Part地產征詢服務需求海量房地產資料下載春季房展會客戶需求研究

>>Part1受訪者背景 >>Part2市場判斷 >>Part3購房意向 >>Part4產品需求 >>Part5支付能力 >>Part6媒體習慣

【受訪者背景】少壯派為販房主力，新市民接近二分之一25-35歲為主，占比64.3%青島本地居民不新市民百分比相當甴奙百分比相當

夫妻事人癿青年之家和 三口之家為主，占