2016年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師權(quán)利和義務(wù)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬元。1801962003002、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取類似房地產(chǎn)的凈收益作為估價(jià)依據(jù)。人：客觀B：實(shí)際C：最高D：最低E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙測(cè)算和確定的工程造價(jià)，稱為_。A.概算造價(jià)B.投資估算C.預(yù)算造價(jià)D.結(jié)算價(jià)4、某家庭申請(qǐng)了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后，于第5年年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（）元。994.371016.811255.161387.245、統(tǒng)計(jì)報(bào)表是指按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，以報(bào)表的形式定期逐級(jí)上報(bào)統(tǒng)計(jì)資料的制度化調(diào)查方式；按報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表的周期，下列不屬于定期報(bào)表的一項(xiàng)是_。A.半年報(bào)B.年報(bào)C.季報(bào)D.月報(bào)6、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款11000萬元，期限為2年，年利率為12%,若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是O萬元。1202002202407、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是。A：有租約限制下的價(jià)值B：共有房地產(chǎn)的價(jià)值C：無租約限制下的價(jià)值D：承租人權(quán)益的價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是_。A.本票B.商業(yè)匯票C.銀行券D.支票9、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的。A：配套設(shè)施建設(shè)的限制B：房地產(chǎn)使用管制C：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某工業(yè)用地總面積為3000m2,容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬元。A：500B：525C：600D：1650E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合—規(guī)劃。A.控制性詳細(xì)B.區(qū)域C.近期建設(shè)D.分區(qū)12、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，其組成不包括。A：分部分項(xiàng)工程量清單B：措施項(xiàng)目清單C：?jiǎn)挝还こ藤M(fèi)用清單D：其他項(xiàng)目清單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是_。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租信到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)14、起修正作用的一般原則中，又稱為審慎原則、保守主義。A:形式重于實(shí)質(zhì)原則B:實(shí)質(zhì)重于形式原則C:重要性原則D:謹(jǐn)慎原則E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體是。A:物B：行為C:智力成果D:社會(huì)關(guān)系E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、城市用地共分為一大類。A.81016D.4617、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于。A:280萬元B:285萬元C:290萬元D:295萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、—指根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的一種方法。人.成本加成定價(jià)法8.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.價(jià)值定價(jià)法19、房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為_。①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉(zhuǎn)移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項(xiàng)權(quán)利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。A.①②④⑥B.①③④⑤⑥⑦C.①②③⑧D.①②③④⑤⑥⑦⑧20、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬元，其中土地價(jià)值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為一萬元。A.10070C.60D.4021、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為_。9.00%8.05%30.00%7.52%22、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為萬元。A：992.06B：983.10C：1080D：832E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、下列表述中不正確的是。A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B：在實(shí)際估價(jià)申，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用—預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法25、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等.（2006年試題）A：規(guī)劃涉及方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某完全壟斷市場(chǎng)的需求曲線為Q=19-P/Q,成本曲線為TC=5+2Q+e2,則滿足該壟斷廠商利潤(rùn)最大化原則下的產(chǎn)量是一個(gè)單位。A.45C.6D.72、下列屬于不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況的有。A：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)C：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D：依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的E：權(quán)屬無爭(zhēng)議的3、反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是—。A.還本付息比率B.抵押收益率C.投資回報(bào)率D.項(xiàng)目收益率4、下列符合商品房現(xiàn)售條件的有。A：取得土地使用權(quán)證書B：出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書C：E通過竣工驗(yàn)收D：物業(yè)管理方案未落實(shí)E：拆遷安置正在落實(shí)5、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用6、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有。A：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B：建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C：建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D：建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E：建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊7、利率提高，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有。A：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損B：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的提高C：加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)D：減緩?fù)顿Y者的債務(wù)負(fù)擔(dān)E：投資會(huì)提高8、若名義利率為10%,通貨膨脹率為4%,則實(shí)際利率為。A：5.77%B：6.00%C：10.00%D：14.40%E：借款合同9、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，既可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定，估價(jià)方法宜采用。A：成本法B：路線價(jià)法C：假設(shè)開發(fā)法D：基準(zhǔn)地價(jià)修正法E：市場(chǎng)比較法10、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守普遍適用的技術(shù)性原則，即普適技術(shù)性原則，主要有_。A.客觀原則B.合法原則C.最高最佳使用原則D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則E.替代原則11、下列關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個(gè)檔次，具體是。人：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%B：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%C：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為3%D：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%12、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括。A：應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B：應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本C：應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D：應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E：應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整13、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（）。A.生產(chǎn)技術(shù)方案與技術(shù)水平B.生產(chǎn)規(guī)模C.生產(chǎn)組織方式與管理水平D.銷售狀況E.市場(chǎng)供求狀況14、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有__。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損15、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以—所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C.凈收益抵償全部投資D.凈收益現(xiàn)值抵償全部投資16、邊際效用是指某種物品每增加一個(gè)單位的消費(fèi)量所引起的增加。A：總銷量B：價(jià)格C：價(jià)值D：總效用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是_。A.人口因素B.權(quán)益因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.區(qū)位因素E.社會(huì)因素18、在采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況，有針對(duì)性地搜集一些__。A.市場(chǎng)案例B.交易實(shí)例C.交易預(yù)期值D.市場(chǎng)預(yù)期值19、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%,該房地產(chǎn)的價(jià)格為—萬元。225.00237.50381.25395.8320、的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會(huì)直接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。A：抵押貸款直付債券B：抵押貸款傳遞債券C：抵押貸款支持債券D：抵押貸款擔(dān)保債務(wù)E：借款合同21、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由—裁決。A.上級(jí)房屋拆遷管理部門B.人民法院C.縣級(jí)以上人民政府D.同級(jí)人民政府22、某房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，其應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加合計(jì)為一萬元。609015016523、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有。A：?jiǎn)卧浪惴˙：概預(yù)算定額法C：工程量近似匡算