招商大魔方14#公寓價格調(diào)整報告2018年10月目錄第一部分市場概況第二部分競品分析第三部分價格調(diào)整說明主城區(qū)公寓市場供銷走勢況新政前市場平穩(wěn)有增長，新政后量價齊跌整體來看，公寓市場供銷平穩(wěn)有增長，515新政調(diào)控加壓，住宅搖號中簽率提升，對公寓市場有一定刺激，形成公寓客戶外溢，從開發(fā)商端口而言，新政出臺，開發(fā)商借勢供應激增，公寓市場競爭態(tài)勢加劇。2018年7月份開始，公寓市場量價齊跌，截止9月份，月度銷售量平均環(huán)比下跌約21.1%，成交均價3個月內(nèi)平均環(huán)比下跌3.3%。數(shù)據(jù)來源：銳理備案數(shù)據(jù)主城區(qū)公寓市場存量走勢17-18年上半年，作為成都市公寓“蜜月期”，銷量增長的同時供應跟風激增，庫存不減反增，市場去化壓力加大。截止2018年9月份，主城區(qū)公寓市場存量約512.1萬㎡，按近一年月均23.8萬㎡去化速度來看，可滿足未來21.5個月市場消化需求。市場庫存高位，消化周期漫長數(shù)據(jù)來源：銳理備案數(shù)據(jù)區(qū)域市場供銷走勢

對比區(qū)域近兩年年公寓供銷情況，區(qū)域公寓市場量價平穩(wěn)上升，7月份開始，區(qū)域市場開始出現(xiàn)下滑，量價齊跌，截止9月份，月度銷量環(huán)比最高跌幅超過22%，月度成交均價環(huán)比最高跌幅超過5%。區(qū)域內(nèi)存量面積自5月開始逐步上升，目前存量109.56萬方，按照年月均去化8.04萬方，去化周期約14個月。銷售量價齊跌，短期內(nèi)去化速度放緩熱銷樓盤銷量走勢熱銷樓盤難堅挺，市場下行呈主流

從前期熱銷樓盤銷量走勢來看，成交量呈下行趨勢，尤其在8月份出現(xiàn)集中下跌。南陽御龍府、藍光T-max、龍湖上城等前期熱銷樓盤銷量塌方式下跌，或已成為成都公寓市場變化的現(xiàn)象級縮影。價格方面，南陽御龍府，藍光T-max在8月份開始調(diào)價促銷。天目中心，創(chuàng)客星座，華潤時光里價格略有下調(diào)，但幅度較小，龍湖上城作為市中心一環(huán)項目，價格依舊堅挺，但銷量下滑嚴重。數(shù)據(jù)來源：房聯(lián)備案數(shù)據(jù)近期新入市公寓項目德商蜜柚區(qū)域：大面面積區(qū)間：37-91㎡成交均價：8100元/㎡（清水）渠道：鏈家8%項目亮點：首付15萬起，低總價，性價比高后期“蜜柚公寓”長租平臺運營金睿1號區(qū)域：龍?zhí)端旅娣e區(qū)間：40-100㎡成交均價：9500元/㎡（精裝）渠道：大唐等項目亮點：水電氣三通民用，層高4m龍光世紀中心區(qū)域：萬年場面積區(qū)間：29-85㎡成交均價：11500元/㎡渠道：鏈家、大唐等項目亮點：層高3m/3.6m，低總價，22萬方綜合體配套根據(jù)檢測成都市近期新入市項目營銷表現(xiàn)，開發(fā)商以價換量心態(tài)明顯，對市場沖擊不可忽視。長治南陽御龍府區(qū)域：高新區(qū)面積區(qū)間：49-72㎡成交均價：10200元/㎡渠道：大唐等項目亮點：性價比高，橫廳戶型目錄第一部分市場概況第二部分競品分析第三部分價格調(diào)整說明項目競品分析花漾錦江：下半年初遭遇銷量滑坡，多手段回救仍難阻跌勢。項目為124-311㎡大面積段產(chǎn)品，項目銷售均價27000元/㎡。作為高端公寓標桿，18年價格走勢較為平緩。5月銷量大幅度下滑，高傭金啟動全渠道營銷，配合價格政策跌勢有所緩解，但仍未回正。項目競品分析保利天悅：銷量滑坡式下跌，三批次小面積產(chǎn)品入市價格已低至17000元/㎡。項目分為47-95㎡小面積段產(chǎn)品以及87/178㎡大面積段產(chǎn)品，目前執(zhí)行全民營銷渠道策略；下半年產(chǎn)品銷量急劇下滑，價格同步微降。近期三批次小面積產(chǎn)品入市價格業(yè)已跌至17000元/㎡左右。項目競品分析譽峰：量價齊跌，小面積段降價入市，持續(xù)推售特價房。項目面積段為40/44㎡（L3L4）、78/85㎡（M5），目前銷售均價分別為18500元/㎡、24500元/平米。L3L4小面積段產(chǎn)品入市后銷量明顯上升，但目前回落明顯，近期持續(xù)推售特價房。項目競品分析復地金融島：量價齊跌，多渠道拓展彌補銷量，效果仍不理想。項目主力面積段288/320㎡大面積產(chǎn)品，銷售均價約25000元/㎡，下半年量價跌落明顯。目前開啟個人渠道帶客，以中介為主進行全民營銷。項目競品分析潤富國際花園：近期銷量急速下滑，價格同步微跌，預計跌勢難止。項目主要以51-54小面積段產(chǎn)品為主，銷售均價約23500元/㎡，目前以分銷渠道帶客為主。下半年開始，項目量價均呈下跌狀態(tài)。目錄第一部分市場概況第二部分競品分析第三部分價格調(diào)整說明前期銷售房源情況去化緩慢的房源如下：1、10、13、20號位的端頭產(chǎn)品：109㎡套一房源，因面積較大，故總價較高，去化難度大；11、12號位夾角產(chǎn)品：57㎡戶型，因與1單元距離較近，采光效果較差，客戶抗性較大；14號位產(chǎn)品：69㎡戶型，因距離住宅距離較近，采光效果較差，客戶抗性大。價格調(diào)整原則1、價格調(diào)整目標：根據(jù)市場情況，適當降低部分房源的價格，提升去化量，保障年度銷售目標，重點去化已推售的2單元中低樓層（26F以下樓層）房源銷售。2、價格調(diào)整原則：根據(jù)前期推售房源的銷售情況，針對26F以下樓層的相對滯銷號位的房源，適當調(diào)低價格，提升性價比，降低客戶抗性，14#公寓價格調(diào)整原則如下：2單元26F及以上房源價格維持原價格體系的價格不變（即原2單元均價為22700元/㎡的價格體系），針對26F以下樓層的房源進行調(diào)整；26F以下房源的價格，針對相對滯銷位置的房源單價降低約2300元/㎡，促進銷售；調(diào)整后2單元整體均價為21971元/㎡，為保障14#整體產(chǎn)值不損失，14#1、2單元整體均價維持25500元/㎡不變，調(diào)高1單元整體均價.價格調(diào)整前后對比14#2單元調(diào)整前后調(diào)整前調(diào)整后說明40-52F面積19330.0119330.01價格不作調(diào)整，價格變化因40F已銷售的部分房源影響單價2460224594總價475556816.00475403705.0026-38F面積19290.6519290.65單價2282022813總價44021238744008465813-24F面積17402.6417402.64調(diào)整后區(qū)段均價降低1988元/㎡單價2171219724總價3778449243432455725-11F面積10137.4210137.42調(diào)整后區(qū)段均價降低1313元/㎡單價2054019227總價208218619194907713合計面積66160.7266160.72整體均價降低729元/㎡，產(chǎn)值減少約4819萬元單價2270021971總價1501832746.001453641648.00價格調(diào)整前后對比單元建筑面積（㎡）可售面積（㎡）調(diào)整前調(diào)整后底均價（元/㎡）底價總產(chǎn)值（元）底均價（元/㎡）底價總產(chǎn)值（元）14-172719.1566582.5128290188361644629006193128944114-271616.7166160.72227001501877411219