我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析中國房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長1編輯ppt提要一、對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)市場各種矛盾信息的評(píng)述二、對(duì)今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策分析（一）房地產(chǎn)發(fā)展首先是要穩(wěn)定（二）房地產(chǎn)市場要健康（三）房地產(chǎn)的發(fā)展要?jiǎng)?chuàng)新（四）房地產(chǎn)業(yè)的管理要遵循科學(xué)發(fā)展觀三、對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展的情景預(yù)測（一）前景展望（二）建設(shè)趨勢（三）增長預(yù)測2編輯ppt房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系十分重大，可以說是一個(gè)“成也蕭何，敗也蕭何”的角色。當(dāng)前的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是美國房地產(chǎn)泡沫的次貸引發(fā)的，同樣在中國的經(jīng)濟(jì)成長中，因房改而蓬勃興起的房地產(chǎn)開發(fā)也起到了功不可沒重要的作用。為了應(yīng)對(duì)這場全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國政府在今年積極擴(kuò)內(nèi)需，增強(qiáng)內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用中，把促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展作為政府工作的重要任務(wù)，這也是一個(gè)例證。3編輯ppt

對(duì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一些問題存在很多看法，往往是眾說紛紜，各執(zhí)一詞，叫一般人無法聽明白誰是誰非。這是由于各方所處的角度不同，或者對(duì)信息作了對(duì)己有利的應(yīng)用有關(guān)。所以只要出現(xiàn)一種情況，無論是好是壞，均有相對(duì)不同的意見，正式地或非正式地展開激烈的討論或交鋒。

例如：有的地方政府表示房價(jià)太高，與居民收入水平不相適應(yīng)，要降下來；但有的地方政府部門甚至出臺(tái)托市、救市措施，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商過冬。一、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場各種矛盾信息的評(píng)述

4編輯ppt近期披露的數(shù)據(jù)顯示，全國樓市平穩(wěn)增長，重點(diǎn)城市已有回暖跡象。新建商品房集中成交價(jià)5991元/平方米，環(huán)比由一月的下降2.9%，轉(zhuǎn)為上漲0.22%；所有存量房集中成交價(jià)為5933元/平方米，環(huán)比上漲1.33%；所有新建、存量和二手房成交量都有所增加。對(duì)此，有的認(rèn)為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇轉(zhuǎn)旺，房價(jià)看漲了；也有人認(rèn)為最近的樓市漲價(jià)，很大程度上是一種營銷的改變，如用股東當(dāng)房東再通過中介賣房，所以房價(jià)總的來說還是偏高，樓價(jià)還有下調(diào)的可能性，所以后期房價(jià)仍將穩(wěn)步向下。5編輯ppt

對(duì)土地供應(yīng)，既有說目前土地庫存充足，從99—08年總共拿地31.3億平方米，開發(fā)的只有19.4億平方米，38%的土地還在開發(fā)商手中沒有開發(fā)利用；但有的房地產(chǎn)開發(fā)商說，政府供地不足是造成房價(jià)上漲的原因等等。

對(duì)國家的房地產(chǎn)政策也有不同看法，如有人說“經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)產(chǎn)生腐敗”建議取消；對(duì)限價(jià)限面積房認(rèn)為無用等等。

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總之，對(duì)目前我國的房地產(chǎn)市場行情，有的說回暖，有的說尚未觸底還有下行空間，有的說仍然嚴(yán)峻。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信心，有的樂觀，有的悲觀，有的觀望。對(duì)此，究其背后的深層原因，往往是與利益有直接或間接的關(guān)系。所以有關(guān)方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的社會(huì)輿論引導(dǎo)和市場環(huán)境建設(shè)。7編輯ppt二、對(duì)今年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策分析我們?cè)囅雽⒎康禺a(chǎn)市場的主要矛盾進(jìn)行一些實(shí)證分析，以期理出一些思路，并給利益相關(guān)的各方一個(gè)恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?。在照顧到各方正?dāng)利益的前提下，為今年和今后幾年在擴(kuò)內(nèi)需、保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的過程中調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)界各方的積極作用，以實(shí)現(xiàn)落實(shí)今年政府工作報(bào)告中提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”的任務(wù)。8編輯ppt(一) 房地產(chǎn)發(fā)展首先是要穩(wěn)定

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)是有明顯的、持續(xù)的促進(jìn)和帶動(dòng)作用的，所以對(duì)經(jīng)濟(jì)增長能起到不可或缺的作用。房地產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長很長，從重工業(yè)到輕工業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)，金融業(yè)及農(nóng)民工就業(yè)都與它有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，將會(huì)嚴(yán)重引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大聯(lián)動(dòng)。9編輯ppt

因此在當(dāng)前克服經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要時(shí)刻保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定是至關(guān)重要的。所以要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)的投資和建設(shè)，全力維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。各級(jí)政府主要部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通力合作，共克時(shí)艱。10編輯ppt(二) 房地產(chǎn)市場要健康所謂健康就是不出現(xiàn)大泡沫。我國房地產(chǎn)的發(fā)展之所以沒有出現(xiàn)大的問題，是由于當(dāng)時(shí)為防止經(jīng)濟(jì)過熱，防止通貨膨脹，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場的緊縮性宏觀調(diào)控，從而防止了系統(tǒng)性危機(jī)的蔓延，防止了大的泡沫。但也出現(xiàn)了局部的地價(jià)、房價(jià)增長過高過快的情況，這種情況并不是所有的城市（特別是二三線城市）所有的房子都存在，主要是大中城市的商品房。11編輯ppt在當(dāng)前全球金融危機(jī)面前雖然大中城市的商品房價(jià)格已有所下降，但是還存在下行的空間。為了形成一個(gè)健康發(fā)展的良好市場前景，在價(jià)格的調(diào)整上，建議開發(fā)商要合理定價(jià)，有的甚至要讓利于民。12編輯ppt(三)房地產(chǎn)的發(fā)展要保持創(chuàng)新首先是房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)要變化。房屋的性質(zhì)可分為四個(gè)方面，自住性商品房，投資性商品房，保障性住房以及非住宅商業(yè)用房。中國的房改和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中缺少了對(duì)低收入群體的住房考慮，保障性住房建設(shè)不足，結(jié)果大規(guī)模的商品房建設(shè)起來后，房價(jià)高起成了社會(huì)問題?，F(xiàn)在保障性住房已是政府的一項(xiàng)任務(wù)了，這在境外早已有之，對(duì)我國來說尚屬新事，需創(chuàng)新完善把它做好。13編輯ppt在未來的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的規(guī)劃中，要按照房屋的功能合理劃分市場，使房地產(chǎn)建設(shè)呈現(xiàn)出一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)布局，并采用不同的管理辦法。特別在商品房中要?jiǎng)?chuàng)新內(nèi)容，要有能滿足中高收入者不同需求的房屋，例如建設(shè)高檔住宅，別墅住宅，高檔出租商住房等。14編輯ppt

其次是土地開發(fā)利用的創(chuàng)新。土地是用處很大的稀缺資源，人類生活的許多方面都要依靠土地，如蓋房子、種糧食、蔬菜和放牧、修路、修機(jī)場等等都要用土地，而地球的土地是不能再生產(chǎn)的。所以土地很值錢，土地成本也就成為房地產(chǎn)成本中非常重要的一部分。很多開發(fā)商將房價(jià)高歸結(jié)為地價(jià)高，因此要努力降低土地開發(fā)成本。15編輯ppt目前我國18億畝的耕地紅線不能動(dòng)，要想降低地價(jià)，就要?jiǎng)?chuàng)新土地的開發(fā)利用。老城城區(qū)拆遷改造的土地成本都很高，建議盡量減少對(duì)老城區(qū)的拆遷改造征地，要嘗試在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下開展圍海填土，開發(fā)非農(nóng)用山丘荒地進(jìn)行人工造地，開發(fā)利用廣場大廈等地下空間建設(shè)商業(yè)用房，還可以利用宅基地流轉(zhuǎn)等方式進(jìn)行農(nóng)村住宅改造，并實(shí)現(xiàn)先儲(chǔ)備土地，再進(jìn)行掛招拍的方式提供土地，從而降低土地的成本。16編輯ppt

最后是建設(shè)質(zhì)量要遵循綠色標(biāo)準(zhǔn)，大力開發(fā)環(huán)保、保溫節(jié)能的建材和設(shè)施，開展廢水循環(huán)利用等，有的要作為建筑的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制執(zhí)行。17編輯ppt(四) 房地產(chǎn)業(yè)的管理要遵循科學(xué)發(fā)展觀在城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化過程中，要統(tǒng)籌各種因素，各方利益科學(xué)地規(guī)劃、策劃和設(shè)計(jì)。要對(duì)城市建設(shè)合理規(guī)劃，區(qū)分好各功能區(qū)的不同要求；對(duì)每一個(gè)特定的功能區(qū)要進(jìn)行科學(xué)的策劃，使其發(fā)揮出最佳潛能；具體建設(shè)還要進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，包括環(huán)保防震，防火安全等保障設(shè)施都要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。18編輯ppt在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控方面，要制定出適時(shí)適地的政策以滿足廣大城市的居民對(duì)住宅的消費(fèi)需求。房產(chǎn)是一種特殊產(chǎn)品，一方面房產(chǎn)也是商品，但它不是一般的工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品，而是既不能搬運(yùn)，也不能在一個(gè)地方隨著市場需要可大量增加生產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)商品，另一方面它又是民生的必需用品，所以其發(fā)展完全靠市場的自發(fā)作用是不行的，需要政府的宏觀調(diào)控對(duì)新建房、二手房和住宅租賃等市場進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。19編輯ppt目前應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，擴(kuò)內(nèi)需保增長是我國經(jīng)濟(jì)工作的重要方針，而房子是民生中最大最重要的消費(fèi)品，無論是窮人還是富人都需要房子，只是要求檔次不同而已，房產(chǎn)是最容易把居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)的排在第一位消費(fèi)品，因此政府適當(dāng)調(diào)整按揭和貸款政策，減少一些稅收和費(fèi)用等促使居民購房，這是擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)的最具戰(zhàn)略性的重點(diǎn)和有效方法。

20編輯ppt 我們要利用這次調(diào)整的機(jī)會(huì)，通過并購重組，實(shí)現(xiàn)幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使經(jīng)得起危機(jī)考驗(yàn)的，對(duì)社會(huì)有責(zé)任心的有實(shí)力的名牌企業(yè)做大做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。21編輯ppt三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的情景預(yù)測(一)前景展望基于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位，以及房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，牽涉面很廣的事實(shí)，所以房地產(chǎn)受到了從中央到地方各級(jí)政府和城鄉(xiāng)各類居民的重視和關(guān)心。因此我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，市場前景很好。房地產(chǎn)是可以長期發(fā)展和具有穩(wěn)定收益的一個(gè)既古老又年輕的產(chǎn)業(yè)，它將伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展而長盛不衰的發(fā)展下去。22編輯ppt(二)建設(shè)趨勢從長遠(yuǎn)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，人口的遷移將會(huì)是：在大城市里的有錢人將向郊區(qū)移居，農(nóng)村居民將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，因此大城市的郊區(qū)房價(jià)將會(huì)高于城市，大、中、小城市和東、中、西部的房價(jià)將呈階梯狀分布。 城市建設(shè)將從攤大餅式的圓圈狀擴(kuò)大，轉(zhuǎn)向沿著道路，河道帶狀輻射發(fā)展的方式。23編輯ppt(三) 增長預(yù)測根據(jù)人口增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)展和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)計(jì)在20－30年內(nèi)，我國房地產(chǎn)將以平均每年20—30%左右的速度增長（2