金三林：我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距及政策啟示房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。2005年，我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比只有6.77，并不是很高，而且與國(guó)際平均水平接近。但我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距很大，2005年最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比是22.69，而最高收入戶只有2.45，前者是后者的9.3倍，大大超過國(guó)際同等差距。這種巨大的社會(huì)差距，要求我國(guó)政府應(yīng)對(duì)不同收入群體實(shí)施不同的住房政策，保障居民的基本居住權(quán)利。2006年國(guó)內(nèi)有研究者計(jì)算出2004年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比只有6.67，低于2000年的水平，并得出了“我國(guó)房?jī)r(jià)收入比依然在可以接受的范圍內(nèi)”這一結(jié)論。但為什么大多數(shù)人的感受與上述結(jié)論截然不同？原因就在于，我國(guó)居民收入差距太大，用簡(jiǎn)單平均數(shù)遠(yuǎn)不能真實(shí)反映我國(guó)居民購(gòu)房能力的差距。本文根據(jù)城鎮(zhèn)居民收入分組資料，分別計(jì)算出了2000～2005年最低收入戶到最高收入戶共七個(gè)組的房?jī)r(jià)收入比。結(jié)果表明，我國(guó)不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距很大，而且有擴(kuò)大的趨勢(shì)。這也意味著，我國(guó)政府有必要建立符合我國(guó)國(guó)情的住房政策體系，對(duì)不同收入群體實(shí)施不同的住房政策。一、我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)特點(diǎn)1.我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)(即一次性購(gòu)房總價(jià))與居民家庭年收入的比值，是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。在國(guó)外，有新建住宅(新房交易)的房?jī)r(jià)收入比，也有舊有住宅的(二手房交易)的房?jī)r(jià)收入比，所選取的房?jī)r(jià)都是中位數(shù)價(jià)格或平均數(shù)價(jià)格，家庭收入也都是中位數(shù)收入或平均收入。一個(gè)國(guó)家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來計(jì)算，即：房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下：每戶住房總價(jià)=人均住房面積*每戶家庭平均人口數(shù)*單位面積住宅平均銷售價(jià)格；每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)*家庭人均全部年收入。由于我國(guó)住房商品化是從上世紀(jì)90年代開始起步，因此我國(guó)房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該從上世紀(jì)90年代初開始計(jì)算。根據(jù)歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文計(jì)算出我國(guó)1991～2005年的平均房?jī)r(jià)收入比如表1所示。從表1可以看出，以平均水平計(jì)算的我國(guó)房?jī)r(jià)收入比并不是很高，2005年只有6.77，1991～2005年的數(shù)值在5.35到7.26之間，波動(dòng)幅度為35.7%，也不是很大。2.我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)特點(diǎn)如表1所示，從1991年到2005年期間，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)可分為四個(gè)階段：襪第一階絡(luò)段是199獸1～199梅3年，房?jī)r(jià)耗收入比較快從增長(zhǎng)并處于帳較高水平，極1992年晝的7.26崇是自上世紀(jì)產(chǎn)90年代以茶來的歷史最鍋高值。曠第二階藏段是199輸4～199顛8年，為平未穩(wěn)上升階段鞭。房?jī)r(jià)收入酸比從199言4年的5.重35緩慢上張升到199封8年的6.搜35，年均場(chǎng)上升0.2馬5。內(nèi)第三階田段是199何9～200倍3年，為平細(xì)穩(wěn)下降階段白。房?jī)r(jià)收入占比從199可8年的6.較35緩慢下葬降到200殺3年的5.允75，年均障下降0.1平2。糟第四階素段是200裕4年到20遠(yuǎn)05年，為脹快速上升階傲段。200禮5年的房?jī)r(jià)沸收入比6.浸77比20升03年增加歲1.02，舞年均增加0萍.51，增狂速明顯加快謠。2006似年房?jī)r(jià)漲幅垮較大，房?jī)r(jià)辰收入比也會(huì)侄高于200稈5年。首3.我盾國(guó)房?jī)r(jià)收入畢比變動(dòng)的影劉響因素其房?jī)r(jià)收員入比的變動(dòng)陰主要取決于星每戶住房總嶄價(jià)增長(zhǎng)情況鑒和家庭年總蘆收入的增長(zhǎng)藍(lán)情況，即居令民收入增速營(yíng)與房?jī)r(jià)增速蔥的相對(duì)比率護(hù)。從圖1可懸以看出：在你房?jī)r(jià)收入比艘平穩(wěn)上升階并段，住房總扣價(jià)增速基本機(jī)高于家庭收摧入增速；在激房?jī)r(jià)收入比爸平穩(wěn)下降階嘴段，則是家貞庭收入增速睜總體高于住洞房總價(jià)增速闊。2004傾年以來，每既戶住房總價(jià)步增速快速上潑升，而每戶仍家庭總收入儲(chǔ)的增速相對(duì)或平穩(wěn)，二者日的增速差迅凳速擴(kuò)大，結(jié)轎果導(dǎo)致了房遵價(jià)收入比的熟快速上升。升需要指糾出的是，我苦國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)掩制度還存在膠一些問題：棍隨著城市范謙圍的擴(kuò)張，凈不斷有郊區(qū)逐房屋進(jìn)入城優(yōu)市房?jī)r(jià)的統(tǒng)遇計(jì)體系，導(dǎo)己致城市總體承房?jī)r(jià)指數(shù)降成低。如果還桑按原先的地結(jié)域范圍統(tǒng)計(jì)階，房?jī)r(jià)漲幅綁應(yīng)比公布的創(chuàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)高呆出很多，房耀價(jià)收入比也范將會(huì)大于本格文的計(jì)算值悄。拐二、我爸國(guó)房?jī)r(jià)收入攏比的社會(huì)差非距敘1.不引同收入群體糾的房?jī)r(jià)收入滲比帶盡管從還平均水平來殖看，我國(guó)當(dāng)魄前的房?jī)r(jià)收兼入比不高，良但由于我國(guó)背居民收入差擇距很大，用燒簡(jiǎn)單平均數(shù)俱并不能真實(shí)寶反映我國(guó)居貍民的購(gòu)房能驢力。實(shí)際上床，不同收入節(jié)群體的房?jī)r(jià)雙收入比差距歸很大，而且鄰有擴(kuò)大的趨涼勢(shì)。本文根神據(jù)《中國(guó)統(tǒng)蟲計(jì)年鑒》提示供的城鎮(zhèn)居法民收入分組廣資料，計(jì)算遣出了從最低在收入戶到最耽高收入戶共底七個(gè)組的房悉價(jià)收入比，閱如表2所示醬。皺分析表俱2可以得出趙以下結(jié)論：還(1)申我國(guó)中等收盲入戶的房?jī)r(jià)捏收入比接近關(guān)全國(guó)平均水值平，中等以報(bào)下收入戶的搜房?jī)r(jià)收入比遵高于全國(guó)平役均水平，而義中等以上收綠入戶的房?jī)r(jià)丙收入比低于供全國(guó)平均水洞平。魄(2)瞇我國(guó)最低收秘入戶的房?jī)r(jià)全收入比很大把，2005槽年達(dá)到22骨.69，是弟全國(guó)平均水膀平的3.3底5倍。低收壤入戶的房?jī)r(jià)卵收入比也較仙大，200姑5年達(dá)到1銷4.74，覽是全國(guó)平均吹水平的2倍拖多。戰(zhàn)(3)著我國(guó)最高收蠶入戶的房?jī)r(jià)糧收入比很小慈，2005早年只有2.屯45，是全京國(guó)平均水平瓶的36%。讀高收入戶的分房?jī)r(jià)收入比皂也很小，2勁005年只翼有4.1，躍是全國(guó)平均族水平的60千.5%。引(4)祝我國(guó)最高收衛(wèi)入戶和最低朝收入戶的房豬價(jià)收入比差滑距很大，2難005年二依者的差距達(dá)何到了20.穿24，最低論收入戶房?jī)r(jià)癥收入比是最激高收入戶的糟9.3倍。兔2.不羞同收入群體咽房?jī)r(jià)收入比才的變動(dòng)特點(diǎn)綠從表2隱還可以看出紀(jì)，我國(guó)不同騾收入群體房茂價(jià)收入比的澆變動(dòng)具有以奔下特點(diǎn)：須(1)別中等收入以讀下家庭的房區(qū)價(jià)收入比呈析現(xiàn)不斷上升冬的趨勢(shì)。其烤中，中等收坐入戶的房?jī)r(jià)洋收入比從2啞000年到武2005年蘋的增幅為1蟻6.2%；殘低收入戶的盜房?jī)r(jià)收入比撲從2000皺年到200齊5年的增幅隨為16.2低%；而最低裳收入戶的房兔價(jià)收入比從互2000年別到2005膛年的增幅高錯(cuò)達(dá)53.7掙%。怕(2)佳我國(guó)高收入罩以上家庭的暫房?jī)r(jià)收入比敢總體呈現(xiàn)下蓄降的趨勢(shì)。枕高收入戶的喉房?jī)r(jià)收入比屈從2000澤年到200爬5年的降幅冊(cè)為1.7%駕；最高收入罩戶的房?jī)r(jià)收惹入比從20父00年到2死005年的乒降幅為20抖.4%。忍(3)忙我國(guó)最高收蒜入戶和最低百收入戶房?jī)r(jià)倡收入比的差漢距在加速擴(kuò)聾大，200舅0年最低收棒入戶房?jī)r(jià)收逗入比是最高熔收入戶的5語倍，200轟1年擴(kuò)大到對(duì)5.4倍，牲2003年剝8.5倍，豎2004年已8.9倍，她2005年碎進(jìn)一步擴(kuò)大穩(wěn)到9.3倍璃。庫(kù)需要說生明的是，由午于沒有人均塊住房面積的由分組數(shù)據(jù)，顯以上數(shù)值只跑是估算。由場(chǎng)于低收入家棄庭的人均住趁房面積要小盈于全國(guó)平均恩水平，其房劫價(jià)收入比可餅?zāi)軙?huì)小于本深文的計(jì)算值傘；而高收入澇家庭的人均傷住房面積要榮大于全國(guó)平王均水平，其溉房?jī)r(jià)收入比畏可能會(huì)高于游本文的計(jì)算慘值。但是，奉由于高收入服家庭的真實(shí)寫收入水平要挽大大高于統(tǒng)扣計(jì)水平，其蹤真實(shí)的房?jī)r(jià)國(guó)收入比應(yīng)該荷低于本文的碼計(jì)算值。因嗚此，即使考悟慮人均住房棟面積差異這綱一因素，“解我國(guó)不同收泊入群體房?jī)r(jià)陣收入比差距弱很大，而且騰有擴(kuò)大的趨需勢(shì)”這一結(jié)鳥論也仍然成乖立。礦3.房妨價(jià)收入比差型距擴(kuò)大的主槍要原因辜200侵0年到20啞05年，我謊國(guó)每戶住房冶總價(jià)增長(zhǎng)了救1.83倍紡，年均增長(zhǎng)奪12.8%質(zhì)；最低收入源戶家庭收入戴年均增長(zhǎng)3溉.5%，比貓住房總價(jià)增吃速低9.3術(shù)個(gè)百分點(diǎn)；愧中等收入戶追家庭收入年演均增長(zhǎng)9.缺6%，比住限房總價(jià)增速款低6.8個(gè)宇百分點(diǎn)；中陶等偏上戶家追庭收入年均儲(chǔ)增長(zhǎng)11.吃3%，比住橋房總價(jià)增速儉低1.5個(gè)陣百分點(diǎn)；高滲收入戶家庭梨收入年均增付長(zhǎng)13.2妖%，比住房戀總價(jià)增速高葡0.4個(gè)百壤分點(diǎn)；最高能收入戶家庭翅收入年均增專長(zhǎng)17.2剪%，比住房藝總價(jià)增速高劣4.4個(gè)百嶄分點(diǎn)。只有邪高收入以上旱家庭的收入郵增速才高于漸房?jī)r(jià)上漲速澇度，中低收憶入家庭的收拾入增長(zhǎng)速度佛都低于房?jī)r(jià)倒上漲速度，攀尤其是低收蛛入家庭的收惕入增速與房柔價(jià)增速差距保很大。如表吸3所示。煩如果以泡房?jī)r(jià)增速與創(chuàng)中等收入家尤庭收入增速末大體同步為碑合理標(biāo)準(zhǔn)來傻看，我國(guó)近池兩年房?jī)r(jià)增予速明顯偏高季，直接導(dǎo)致箏了中低收入它家庭購(gòu)房支覽付能力下降福。但由于低膠收入家庭收算入增速一直愧較低，即使四房?jī)r(jià)增速保叫持在一個(gè)合厭理水平，這眠些家庭的房往價(jià)收入比也施依然會(huì)較高輕，與中高收蓋入家庭的差駕距也會(huì)繼續(xù)桌擴(kuò)大。因此撲，我國(guó)房?jī)r(jià)賀收入比差距男擴(kuò)大的主要度原因是居民殿收入差距過殿大，低收入科家庭收入增臺(tái)長(zhǎng)緩慢。霜三、我瓦國(guó)房?jī)r(jià)收入瞇比的國(guó)際比腐較甲1.平彎均房?jī)r(jià)收入唇比的比較漫關(guān)于房僵價(jià)收入比的赴合理范圍，晃有國(guó)際機(jī)構(gòu)行曾提出4:脅1～6:1泰的區(qū)間，但當(dāng)由于國(guó)內(nèi)外灰對(duì)家庭收入乏、房屋成套廳面積的統(tǒng)計(jì)淋口徑不一致奪，國(guó)內(nèi)曾有洽學(xué)者提出我仍國(guó)房?jī)r(jià)收入炒比的合理范滾圍應(yīng)該是4蟲:1～9:炎1之間。但愉實(shí)際上，房騾價(jià)收入比的殿高低受每個(gè)碧國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)幫力、住房市但場(chǎng)、居民收轎入水平、消飼費(fèi)結(jié)構(gòu)、居凈住習(xí)俗以及談每年上市住抵房的構(gòu)成等啞諸多因素的陳綜合影響，餅而不同國(guó)家乳、不同時(shí)期楚擁有的相關(guān)書因素很不一煮樣，因此，晝房?jī)r(jià)收入比沸的國(guó)家差別男很大，并沒閃有所謂的國(guó)文際慣例。例始如，世界銀被行對(duì)全球9餡6個(gè)國(guó)家(加地區(qū))19識(shí)98年的統(tǒng)崖計(jì)資料顯示敗，各地房?jī)r(jià)館收入比的數(shù)衣值是高度離稈散的，這9江6個(gè)國(guó)家(吊地區(qū))房?jī)r(jià)仙收入比，最蛙高的為30云，最低的為拒0.8，平帆均值為8.壺4，中位數(shù)準(zhǔn)為6.4。祥一半以上國(guó)陣家(地區(qū))泰的房?jī)r(jià)收入梨比在6以上蛋，還有一部塘分在4以下駛，列入4～園6范圍內(nèi)的油只有一小部百分地區(qū)。煙雖然沒徹有國(guó)際慣例謙，但通過上佛述數(shù)據(jù)可以記看出，在全差球范圍內(nèi)，隱房?jī)r(jià)收入比評(píng)的平均水平攜在6.4～堂8.4之間抹。從這個(gè)標(biāo)糊準(zhǔn)來看，我雙國(guó)當(dāng)前的平鵲均房?jī)r(jià)收入塑比是較低的矮，而且與國(guó)皺際平均水平距接近。披2.房叉價(jià)收入比差刮距的比較害從國(guó)際姐比較來看，丈我國(guó)不同收滑入群體的房叛價(jià)收入比差江距是較大的限，而且低收狀入家庭的房裁價(jià)收入比也男是較高的。盟根據(jù)世架界銀行《2筐001年世尾界發(fā)展指標(biāo)盡》提供的1島998年全驢球96個(gè)國(guó)有家(地區(qū))津房?jī)r(jià)收入比展資料進(jìn)行的覽分組測(cè)算：賊家庭收入在禁999美元樹以下(最低造收入戶)的凳國(guó)家(地區(qū)右)，房?jī)r(jià)收橡入比平均數(shù)濱為13.2襖；家庭收入尿在3000中～3999秧美元之間(懷中等收入戶毫)的國(guó)家(愈地區(qū))，房經(jīng)價(jià)收入比平抓均數(shù)為9；北家庭收入在臥10000斤美元以上(吩高等收入戶帝)的國(guó)家(紀(jì)地區(qū))，房?jī)蓛r(jià)收入比平潮均數(shù)為5.播6。如表4顫所示。淚200笛5年，我國(guó)匆最低收入戶階家庭收入為短9998元爬，按當(dāng)年中鐘間價(jià)平均匯情率(1美元搏等于8.1眠917元人兇民幣)計(jì)算匆，約合12范20美元，以屬于表3中雕的1000益—1999皇美元組；中露等收入戶家介庭收入為2態(tài)9265元舅，約合35護(hù)70美元，步屬于表3中價(jià)的3000心—3999蝦美元組；最駛高收入戶家械庭收入92延463元，辟約合112慧90美元，黑屬于表3中版的1000葵0以上組。榜但2005奇年，我國(guó)最葬低收入戶房昂價(jià)收入比是下22，69蜻，是同組國(guó)累際平均水平前(9.7)樹的2.3倍派；中等收入怎戶房?jī)r(jià)收入哲比是7.7列5，是同組祖國(guó)際平均水稠平(9)的筒86%；最永高收入戶房騾價(jià)收入比是區(qū)2.45，賄只有同組國(guó)弓際平均水平擁(5.6)隊(duì)的44%。挪從全球搞96個(gè)地區(qū)知(國(guó)家)的再平均水平來鵲看，高收入大家庭的房?jī)r(jià)遣收入比總體幟上也低于低站收入家庭，勵(lì)但差距要比啟我國(guó)小很多其。2005亮年，我國(guó)最寬高和最低收召入戶房?jī)r(jià)收安入比差距是浴20.24級(jí)，而國(guó)際同蠢等差距只有把4.1，只杏有我國(guó)的2束0%。硬綜上分除析，我國(guó)房軟價(jià)收入比的糊總體水平不事高，也與國(guó)黑際平均水平侵接近；但是擴(kuò)我國(guó)不同收讓入群體的房笑價(jià)收入比差妙距很大，最袋低收入群體荷的房?jī)r(jià)收入陷比，比同等撤國(guó)際平均水硬平高出很多翻，中等收入識(shí)群體的房?jī)r(jià)于收入比與同艇等國(guó)際平均奶水平接近，澇而高收入群傲體的房?jī)r(jià)收姜入比要小于末同等國(guó)際平蓄均水平。這剝?cè)俅握f明，六我國(guó)住房問壽題的核心是治購(gòu)買能力的文社會(huì)差距過態(tài)大，而根源蛋卻在于收入言差距過大。肉四、我浮國(guó)住房政策背的調(diào)整方向蹤與主要任務(wù)喬盡管房概價(jià)收入比的身差距主要是壯因?yàn)槭杖氩钔饩嘣斐傻?，瘡但理論和?shí)碗踐都證明，孩在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)田條件下，中妖低收入家庭型不太可能通什過提高家庭長(zhǎng)收入來顯著桶提高購(gòu)房能欺力。因此，靜基本居住權(quán)莫的保障、購(gòu)成房能力社會(huì)絡(luò)差距的調(diào)節(jié)下，需要政府認(rèn)住房政策發(fā)嗚揮作用。這翼里的住房政居策，是指政喜府滿足不同近層次住房需悄求的政策，燥它不同于產(chǎn)以業(yè)政策，也擦不同于行業(yè)呈管理政策。井土地資散源的稀缺性股和收入差距襯客觀存在的悟現(xiàn)實(shí)，決定瞇了政府對(duì)不用同收入群體共，應(yīng)該有不優(yōu)同的住房政殊策：對(duì)低收舟入家庭，主邪要通過廉租執(zhí)房等政策保勉障其基本的滾居住需求；漆對(duì)高收入家笨庭，主要通秘過市場(chǎng)來滿始足其合理的伯居住和投資丸需求，但政畜府要通過間喜接調(diào)控來維羨護(hù)房地產(chǎn)市朝場(chǎng)的穩(wěn)定；蜓對(duì)于中等收掙入家庭，則盟需要政府和矛市場(chǎng)同時(shí)發(fā)諷揮作用。從洋國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來蕩看，這種邊蠅界的劃分是授非常必要的傻，否則不是鑄政策走樣就慘是擾亂市場(chǎng)當(dāng)，都達(dá)不到妻政策的初衷腎。朝我國(guó)人如口眾多、收飯入差距巨大惱、中低收入江家庭多、征滿信系統(tǒng)不完閘善、公民對(duì)戶政府還不能炕實(shí)施有效監(jiān)萄督等現(xiàn)實(shí)國(guó)情情，決定了豎我國(guó)政府直訊接供給住房裕只能限制在鈔小范圍，即裳最低收入家躬庭。對(duì)于眾警多的中等(赴包括中低和帖中高)收入尖家庭，政府清首先應(yīng)調(diào)控敬市場(chǎng)來滿足翼多樣化的需少求，同時(shí)通熊過金融支持汽來提高這些棍家庭的支付給能力。對(duì)于征高等收入者譽(yù)，應(yīng)由市場(chǎng)答來供給住房參，政府主要癢通過貨幣政舞策來調(diào)節(jié)房煎地產(chǎn)市場(chǎng)的摸波動(dòng)。同時(shí)倍，政府還有淚必要保持廉岔租房政策和粘住房金融政撲策的穩(wěn)定性它，確保低收運(yùn)入家庭不會(huì)宇受到房地產(chǎn)曠市場(chǎng)調(diào)控的須影響，中等索收入家庭較揉少收到影響白。瀉由于2豪020年和籍諧社會(huì)要基憐本形成，鑒善于我國(guó)住房質(zhì)水平社會(huì)差鍛距巨大的現(xiàn)敗實(shí)，必須在細(xì)2010年防以前遏制房技價(jià)收入比差絞距繼續(xù)擴(kuò)大遲的趨勢(shì)。對(duì)驟各級(jí)政府而灑言，可謂是畜任重但不能盟道遠(yuǎn)。當(dāng)前損，應(yīng)主要做糟好三項(xiàng)工作舞：默1.抓技緊實(shí)施與單正戶面積和容稻積率掛鉤的徐不動(dòng)產(chǎn)稅收由政策聚目前，憲我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)習(xí)稅制改革已證基本達(dá)成共稿識(shí)。綜合有寸關(guān)政策研究啦成果來看，炒不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)搏制度改革的哪總體思路是第：在不動(dòng)產(chǎn)銹的保有環(huán)節(jié)境，將目前存鉗在的房產(chǎn)稅廳、城市房地諒產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)容土地使用稅膽三個(gè)稅種合尤并為一個(gè)統(tǒng)遲一的房地產(chǎn)救稅，實(shí)現(xiàn)稅雅種的簡(jiǎn)化和奔內(nèi)外稅制的室統(tǒng)一。在不攪動(dòng)產(chǎn)的取得古(開發(fā))環(huán)無節(jié)，取消目厭前存在的土升地增值稅和作耕地占用稅屋兩個(gè)稅種。何在不動(dòng)產(chǎn)的誤流轉(zhuǎn)(交易宮)環(huán)節(jié)，契倆稅是一個(gè)相昏對(duì)獨(dú)立、自辯成體系的稅寺種，對(duì)這一零稅種以暫不偵作變動(dòng)為宜孝。最終的不僵動(dòng)產(chǎn)稅稅制蓮由兩個(gè)稅種籠組成，即保竿有環(huán)節(jié)的房屠地產(chǎn)稅和流脅轉(zhuǎn)(交易)貪環(huán)節(jié)的契稅很。癥鑒于我泊國(guó)人多地少打、土地資源穿的稀缺性越粒來越大的國(guó)胳情，統(tǒng)一的腰房地產(chǎn)稅稅幟率應(yīng)該采用縱累進(jìn)制，而柱且還應(yīng)與容呢積率和單戶奮面積掛鉤：釀容積率越高徹，稅率越低裂；住房面積侍(多套住房瞎面積累計(jì)計(jì)戴算)越大，押稅率越高。呢通過這種稅使率制度設(shè)計(jì)熄，使同等土醋地多供給住亮房面積，同輛等面積多供占給住房套數(shù)憲。齊具體操唱作上，可根游據(jù)土地資源眠、人口結(jié)構(gòu)悅、現(xiàn)有居住雁水平等因素列確定一個(gè)容刊積率和居住奴面積的基準(zhǔn)維水平，按這魯個(gè)水平確定烈最低稅率。呀基準(zhǔn)水平以流下，按最低痕稅率征稅；嶄超過基準(zhǔn)水翼平，按等額擇累進(jìn)方法征扭稅。超過基竹準(zhǔn)越多，稅蛾率越高。稅帽率由中央政施府統(tǒng)一制定雖，但容積率永和居住面積叉基準(zhǔn)由地方妹政府制定。伍2.大槍力加強(qiáng)廉租摘房建設(shè)，完專善相關(guān)制度狡首先要呢將“建設(shè)廉疲租房、滿足俘最低收入家奔庭基本住房霉需求”作為棋各級(jí)地方政歌府的重要責(zé)見任，列入政畜績(jī)考核范圍累，徹底改變挨廉租房嚴(yán)重惜缺乏的局面佳；其次要制衛(wèi)定統(tǒng)一的制梢度，規(guī)范各司地廉租房的境出租對(duì)象、振出租程序、駐出租期限、律資金保障等運(yùn)具體問題，棗增加出租工趟作的透明度即，并對(duì)官員冠的違規(guī)行為茶建立罰則。質(zhì)政府提建供廉租房，跪并不等于政所府要直接建省設(shè)廉租房，西應(yīng)鼓勵(lì)政府嘆通過市場(chǎng)化蒼購(gòu)買、租賃競(jìng)等方式獲取乎房源，既減廳少政府官員肉的尋租空間語，也活躍房其地產(chǎn)三級(jí)市拐?qǐng)?。廉租房乳的出租?duì)象群應(yīng)限定在特患定范圍，并經(jīng)以民政部門舟的低保戶等惱為重點(diǎn)。廉傘租房的出租催、管理等工助作，應(yīng)下放鼓到城市的街徐道辦事處，篩盡量減少信羞息不對(duì)稱。燃3.加忍快住房公積蛙金向政策性如住房金融轉(zhuǎn)侮變農(nóng)住房公注積金兼具融荒資和補(bǔ)貼功桌能，是一種浴典型的政策粘性金融工具霸，但它現(xiàn)在劣歸建設(shè)主管框部門管理，渣各地市場(chǎng)分隙割，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒短有發(fā)揮出其雷應(yīng)有的功能丑，應(yīng)加快改趣革，使其成候?yàn)檎嬲恼畈咝越鹑诠っ@具。慮改革的胞主要工作包筆括：將各省賞級(jí)住房公積方金管理中心雨(機(jī)構(gòu))由信行政管理部校門改造成住輝房金融銀行滴；將住房金張融銀行及其定業(yè)務(wù)納入銀傭監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一維監(jiān)管體系；攔允許不同住巾房金融銀行代異地開展業(yè)算務(wù)，允許企猾業(yè)或個(gè)人自護(hù)由選擇交納涼機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)嘗住房公積金贏市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)敘性；完善公府積金歸集政晶策，實(shí)現(xiàn)對(duì)沙低收入職工優(yōu)繳存住房公乎積金最低限眠額、對(duì)高收唯入職工最高咸限額政策，掏支持中低收鍛入家庭購(gòu)買炒或租賃住房席；建立住房遵公積金貸款仁擔(dān)保制度，掌防范住房公殘積金貸款風(fēng)垂險(xiǎn)；完善政啞府對(duì)住房金朱融銀行的財(cái)?shù)粽投愂罩境煮w系，建閑立政府對(duì)住您房金融銀行祖的考核體系啞。淋巴曙松：金奪融助推房地慰產(chǎn)業(yè)馬太效傅應(yīng)清巴曙松博士撕近日表示，悅在目前高價(jià)脈拿地背景下銳，房地產(chǎn)行裁業(yè)將很可能優(yōu)呈現(xiàn)比較明含顯的馬太效案應(yīng)。大型優(yōu)站質(zhì)企業(yè)進(jìn)入縱良性循環(huán)：黎融資渠道多槽元化零——競(jìng)有能力高價(jià)嚇拿地濕——堆土地儲(chǔ)備增夢(mèng)加文——傻企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)鍛展有保障，但大企業(yè)得到青更多的資源冬和發(fā)展空間稍。青漲巴曙松表示唇，一邊是資土金，一邊是薪土地，幾乎衡寫盡了當(dāng)今輔中國(guó)房地產(chǎn)朱企業(yè)的所有踩喜怒哀樂。收因?yàn)橥恋厥袧?rùn)場(chǎng)的變遷，裙拿地越來越汗是資本密集輔的游戲，房昆地產(chǎn)行業(yè)的宿業(yè)內(nèi)教科書記在強(qiáng)調(diào)最為里重要的前三員位要素時(shí)，炮已經(jīng)不再是構(gòu)位置、位置俊、位置，而凡是金融、金碧融、金融。這能否熟練靈闖活運(yùn)用多種基金融工具進(jìn)財(cái)行融資，成然為投資者選暗擇優(yōu)秀房地咽產(chǎn)企業(yè)的主騰要標(biāo)準(zhǔn)之一啊。窩巴曙松認(rèn)為丸，高價(jià)拍地劑實(shí)際上是行修業(yè)集中度提脾升的前奏，復(fù)最終行業(yè)的傘整合更多是櫻土地與資本趣的二重奏來癢完成的，其飾中融資能力顯、金融手段時(shí)將起到行業(yè)或整合的主導(dǎo)析作用。高價(jià)腹拿地對(duì)房地裹產(chǎn)行業(yè)的影管響將是具有閥資本優(yōu)勢(shì)的爹企業(yè)加快土本地儲(chǔ)備增長(zhǎng)賢，房地產(chǎn)公渴司金融屬性附越來越明顯挺，資金取代撲了土地成為稼制約房地產(chǎn)闊發(fā)展的第一傍要素，在政漠策調(diào)控的壓唉力下，資金危實(shí)力成為開泉發(fā)商追逐土婆地的關(guān)鍵。厚資金面上，漁銀貸縮緊會(huì)局使多元化融巨資的四“圍資本遷”忙優(yōu)勢(shì)向大型果企業(yè)集中，擔(dān)從而提高其況行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力擾，而那些苦圈于融資渠道娃的小企業(yè)很弱可能將被收釀購(gòu)或退出。閑另外，今年兩將面臨著對(duì)繩期房銷售的賀限制，而房呆地產(chǎn)企業(yè)資阿金最大的來彈源之一預(yù)售戚款的擠壓，總必將導(dǎo)致大嘉量中小房地粗產(chǎn)商的資金攔鏈緊張，其夾結(jié)果一方面尿?qū)⒀泳徥种袨鯎碛械捻?xiàng)目剝開發(fā)進(jìn)度，掠另外也可能題通過賣地來醬緩解壓力，千從而使得土智地更集中在批大型房地產(chǎn)份公司或資金悶實(shí)力更強(qiáng)的閉公司手中。憶來源：金保融時(shí)報(bào)包李志能：目膚前中國(guó)房地皺產(chǎn)業(yè)的格局翅與趨勢(shì)徒我談?wù)勛约耗氐南敕?，我垃覺得現(xiàn)在房疊地產(chǎn)企業(yè)開迫發(fā)商被看成歌沒有品牌的倦行業(yè)，很多姻原因除了大雷家都注意到暫的企業(yè)運(yùn)作囑規(guī)模相對(duì)比扁較小，產(chǎn)業(yè)缸發(fā)展不是很朗成熟，區(qū)域擊的發(fā)展不平猾衡，除了這鬧些以外，很共重要的因素江是房地產(chǎn)行杏業(yè)很大程度織上，到現(xiàn)在維為止還是一毯個(gè)賣方市場(chǎng)不。這個(gè)影響鷹是非常大的敏，房子在賣唉方市場(chǎng)里面蹈很多人搶著郊買，賣方市容場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)裁構(gòu)情況下，剖再加上現(xiàn)在溫很多房地產(chǎn)慧企業(yè)通過推困遲銷售，通誕過控制供應(yīng)睜擠壓市場(chǎng)，緊形成一個(gè)價(jià)梁格上漲的局適面。作為賣雅方市場(chǎng)很大神時(shí)候有人為證的因素在里辣面，再加上捏本身具有暴捐利標(biāo)簽的話怨，使得這個(gè)釋行業(yè)的美譽(yù)纏度是缺乏的趟，大家一看呆房地產(chǎn)上漲殘的過程中，悄賺錢的房地雷產(chǎn)企業(yè)，房霉地產(chǎn)企業(yè)是睡游戲里面受葵益者，你得區(qū)到最大的利須益，還要得圾到很好的美泡譽(yù)度，這是波不現(xiàn)實(shí)的。包這里面多多價(jià)少少對(duì)買房斜人的壓力非炸常大，可能糾要找一個(gè)替虧罪羊也罷，賤總是找到一嘴個(gè)矛頭，這喜個(gè)矛頭就指瓶向了受益者逐，受益者又屬是誰？藥

另桃外從品牌來旺說有一個(gè)擔(dān)罩保因素在里陽(yáng)面，競(jìng)爭(zhēng)很倍激烈，有一妖個(gè)差異化的怠因素，某種皮意義上提供洞了擔(dān)保，就地說我的產(chǎn)品語確實(shí)比別人荷好，很多人喇送禮的時(shí)候扮愿意送名牌蠟，就是認(rèn)為墾名牌是有保檔障的，不是梢最討巧的東子西，但是價(jià)日值都很認(rèn)可億。直

目液前的賣方市姻場(chǎng)決定了品升牌，也許不山需要品牌就掙可以賺很多唯錢，這是市彈場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制秤的結(jié)構(gòu)決定刊的。另外我撓想談一下房杯地產(chǎn)行業(yè)壟襪斷的問題，怕房地產(chǎn)行業(yè)膛確實(shí)像大家營(yíng)剛才提到的擠，有一個(gè)壟光斷程度的評(píng)言價(jià)問題，怎儲(chǔ)么樣算怎么終樣，怎么樣傘不算，這個(gè)防絕對(duì)指標(biāo)相屆對(duì)比較難，夾但是有一個(gè)揮趨勢(shì)指標(biāo)，常不管怎么樣叨都是有一定畫的指標(biāo)，雖據(jù)然沒有說達(dá)圖到一個(gè)行業(yè)謠的60%以最上，但是集避中度提高是教非?？陀^的沉。享

現(xiàn)雙在不僅僅中建國(guó)出現(xiàn)這個(gè)賞情況，美國(guó)滾過去15年踐里面也出現(xiàn)褲了這個(gè)提高茂的趨勢(shì)，在捕美國(guó)的十大趴地產(chǎn)商里面野，92年銷懼售只有93譜億美元，到贏06年達(dá)到埋了988億削美元，另外辰上市公司占蔑到房地產(chǎn)銷速售額的比例捎，92年在匹美國(guó)只有8假%，200愉6年已經(jīng)提故高到27%霧了，15年冬里面從8%城-27%，每銷售額從9的3億到98橋8億，像美東國(guó)消費(fèi)比較忌成熟的話，炒在過去十年欄里面也出現(xiàn)拔了這個(gè)趨勢(shì)腸，所以對(duì)于垃像現(xiàn)在中國(guó)維地王新的壟軌斷，雖然沒扶有到一個(gè)人啊壟斷的趨勢(shì)彼。但是一定忙程度上是規(guī)夸范化起到的典結(jié)果，本來菜是混戰(zhàn)，誰享都可以進(jìn)入繡，沒有門檻褲，所以有關(guān)科系的就可以柄了，現(xiàn)在各灑種各樣的規(guī)盈矩起來了，野跨越一個(gè)壁殖壘相對(duì)難一銅些?？?/p>

另階外我想談一旁下現(xiàn)在壟斷寶集中度提高今的一個(gè)背景弓。這里面大鴨家一般去談慮利益相關(guān)者涂的時(shí)候，我庭是想說壟斷苦出現(xiàn)的背后襲推手的背景攜，很大程度姜和當(dāng)前的流塊通過剩關(guān)系息很大，過去互很難生存的非企業(yè)很難依鴉靠銀行貸款譯，現(xiàn)在很多殿企業(yè)依靠上臘市公司，土社地儲(chǔ)備的增醫(yī)值，這個(gè)發(fā)格展越來越大糾，今后企業(yè)愚上市公司的標(biāo)規(guī)模動(dòng)輒上告百億，現(xiàn)在際中國(guó)的首富取有上千億。粉

房慣地產(chǎn)企業(yè)是穗一個(gè)金融行旺業(yè)，中國(guó)現(xiàn)購(gòu)在上市企業(yè)欄從依賴銀行茄貸款轉(zhuǎn)向依含賴股票市場(chǎng)輛融資，對(duì)今招后提高行業(yè)散的影響會(huì)進(jìn)瓦一步深遠(yuǎn)。賺

從演國(guó)際上來看骨也是這樣，浙這一點(diǎn)非常正明確的可以必?cái)喽?，金融聚方面的?chuàng)新毀也罷，房地父產(chǎn)企業(yè)的融范資方式的變箭化，都會(huì)帶涌來房地產(chǎn)行膀業(yè)里面的集產(chǎn)中度變化，誦在美國(guó)過去乒的十年里面焦也出現(xiàn)過，閑2000年胞以來出現(xiàn)了唉很多的變化預(yù)，在200倡0年以來，腥由于流通過你剩，房地產(chǎn)性企業(yè)獲取資輕金的渠道比短原來多很多音，可以從銀背行，私募、賄股票蒸發(fā)、擊從銀行資金蔽拆借，美國(guó)肅有一個(gè)衡量喊房地產(chǎn)企業(yè)脖的指標(biāo)，實(shí)暖際上房屋銷恭售由地產(chǎn)商銀本身提供按信揭貸款的比延例，過去6款年出現(xiàn)了大憂規(guī)模這樣的替，美國(guó)一個(gè)燭最大的建筑畢商，200施0年的比例睬，他自己造婆的房子，銷犯售、按揭的較比例200爺0年60%術(shù)，07年有鵲90%，第塘三家200悟0年60%煙，06年的稅時(shí)候是80未%。我想新幟的融資渠道盞現(xiàn)在慢慢的妥對(duì)中國(guó)的房繡地產(chǎn)企業(yè)的多影響已經(jīng)體?，F(xiàn)出來了，激對(duì)中國(guó)接下立來房地產(chǎn)企劉業(yè)的影響也喂會(huì)越來越大鼻。嚇

也頸許房地產(chǎn)行置業(yè)的壟斷不議會(huì)像其他的法行業(yè)一樣，漏出現(xiàn)三四家壺企業(yè)就控制共60%-7艷0%的市場(chǎng)上份額的現(xiàn)象慧，但是大的奏公司出現(xiàn)會(huì)禁很快的。損

另由外我說一下墾怎么樣評(píng)價(jià)養(yǎng)好的公司壞呈的公司，現(xiàn)薄在評(píng)價(jià)一個(gè)車上市公司好財(cái)壞就是看他凍的土地儲(chǔ)備艷，土地在什企么地方？?jī)r(jià)箏值上升多少桶？但是實(shí)際醉從金融市場(chǎng)散的評(píng)價(jià)來看綢，這種情況閘很簡(jiǎn)單，按雪照趨勢(shì)來說鈴，還是顯得檔比較單調(diào)一繪點(diǎn)，所以我癢覺得今后從醉住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)替向商業(yè)地產(chǎn)雷并舉，還有祝向更大的公攔司，旅游地隸產(chǎn)等等怎么煎樣進(jìn)一步融扮合，這是房消地產(chǎn)公司今任后競(jìng)爭(zhēng)的重秘要的標(biāo)準(zhǔn)。棟張立群：成宿都市基本住免房保障的做溜法與啟示狗住房制度改旁革以來，隨譜著買房需求失的迅速擴(kuò)大蹦，城市住房蛙價(jià)格上漲較革快，受影響銳最大的是城半市中低收入壟家庭。保障與這些家庭的殲基本住房需慰求，不能僅冠依靠市場(chǎng)，下更重要的是刪發(fā)揮好政府蹦的公共職能展。成都市政警府的做法提迫供了重要啟秩示。成都市末基本住房保逮障的基本做緩法爆根據(jù)國(guó)召務(wù)院[19村98]23奔號(hào)文件精神加，成都市政老府從199藥9年開始啟煙動(dòng)廉租住房厲工作。根據(jù)何國(guó)務(wù)院[2陶003衛(wèi)8奴號(hào)文件精神纏，到200乖4年實(shí)現(xiàn)了騎廉租住房租哄金補(bǔ)貼“應(yīng)茶保盡?！?。塔同時(shí)，大力燃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適觀用房，不斷瘋探索完善經(jīng)土濟(jì)適用房制工度。在此基鈔礎(chǔ)上，逐步員擴(kuò)大廉租房下和經(jīng)濟(jì)適用捉房制度的覆侮蓋范圍，形釋成了覆蓋城押市中低收入喪及以下水平銅家庭的基本山住房保障制除度。截至2縣006年底搞，累計(jì)解決紙城區(qū)11萬家多戶中低收延入及以下水輸平家庭的住貢房問題，占奔城區(qū)住戶總附數(shù)的10%具以上。點(diǎn)(一)忽加快建立枕廉租房制度故用在全面割調(diào)查的基礎(chǔ)戒上，全面掌享握全市需要遙廉租房的戶門數(shù)，并建立饞完整檔案；張按照發(fā)放租虜賃補(bǔ)貼為主殿，實(shí)物配租變?yōu)檩o的方法漫，對(duì)符合租獎(jiǎng)住廉租房條秋件的家庭實(shí)膨現(xiàn)了應(yīng)保盡過保。薪按照廉搏租房保障標(biāo)谷準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)段入和退出管頂理。建立街詞道辦事處、翅區(qū)房管局和賴市住房保障擊機(jī)構(gòu)三級(jí)審巾核體系，采愈取公示制度告和定期審查殿措施(每年騰)，形成動(dòng)巷態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)爪。對(duì)特殊困旬難家庭，則郵從實(shí)際出發(fā)葉，通過安置氣房屋(實(shí)物數(shù)配租)解決閱基本需求。跳歲圍繞廉緒租房制度建評(píng)設(shè)，建立城砌市公共住房澇專項(xiàng)資金。缸由住房公積兇金增值部分巧的一定比例革、政府土地鏈出讓凈收益辭的一定比例服(52)和腎城市財(cái)政預(yù)拾算安排必要剩補(bǔ)助(在以寺上兩部分不習(xí)足時(shí))組成京。使資金來奪源制度化、偷規(guī)范化。同李時(shí)，保證廉政租房建設(shè)用猾地，200搜7年已初步疊落實(shí)廉租房提建設(shè)用地1偷00畝。傻在資金督增加和應(yīng)保蒸盡保的前提揭下，逐步擴(kuò)雜大廉租房制赤度的覆蓋范喚圍，對(duì)沒有軟達(dá)到廉租房胃保障條件，旨而又買不起免經(jīng)濟(jì)適用房壯的低收入家陪庭(俗稱“天夾心層”)痛，也通過適碼量的租金補(bǔ)催貼形式，解匆決其基本住尾房需求。璃(二)醫(yī)探索完善詳經(jīng)濟(jì)適用房禿制度肌明確中河低收入家庭賤的標(biāo)準(zhǔn)(戶鼻年收入22擁000-4朋0000元想)，通過街并道、區(qū)、市凈三級(jí)審核，喉嚴(yán)把準(zhǔn)入門經(jīng)檻；實(shí)行“齡按照標(biāo)準(zhǔn)，駱提前登記，繞按需建設(shè)，去保證供應(yīng)”緣的方針，準(zhǔn)招確掌握經(jīng)濟(jì)狡適用房需求勿總量，充分漂滿足保障對(duì)醒象的購(gòu)房需更求，根據(jù)需互求和經(jīng)濟(jì)適夢(mèng)用房建設(shè)標(biāo)喬準(zhǔn)(中小戶網(wǎng)型，非電梯動(dòng)住宅面積控雄制在90平驗(yàn)方米以內(nèi))稍，嚴(yán)格管理姿經(jīng)濟(jì)適用房晝建設(shè)；支持間企事業(yè)單位紡利用存量土燦地集資建房于，并納入經(jīng)猛濟(jì)適用房管舌理；對(duì)經(jīng)濟(jì)趟適用房建設(shè)懼實(shí)行免收工兩地出讓金，乞配套費(fèi)減半浩征收等優(yōu)惠挪政策，同時(shí)興，對(duì)其銷售刊實(shí)行政府定猛價(jià)規(guī)定購(gòu)房很人在取得房泊屋產(chǎn)權(quán)證、轎土地使用證輩三年以后，售才可以上市跨交易，同時(shí)緣必須返還政隙府在該房屋柄建設(shè)中給予沾的土地及其抄他優(yōu)惠；規(guī)叮定購(gòu)房人出谷售經(jīng)濟(jì)適用灰房以后即失外去再申購(gòu)此農(nóng)類住房的資丹格。準(zhǔn)入和員退出環(huán)節(jié)的躬嚴(yán)格管理，辣較好地防止宏了經(jīng)濟(jì)適用示房建設(shè)和銷趴售方面的混拴亂情況，到矛目前為止，蘇成都市經(jīng)濟(jì)舞適用房沒有廚出現(xiàn)供不應(yīng)奧求和排隊(duì)搶菜購(gòu)的局面。項(xiàng)遮逐步完鑼善經(jīng)濟(jì)適用闊房來源。目奏前除政府組雪織集中建設(shè)層經(jīng)濟(jì)適用房水外，成都市衫正在探索新宗辦法。具體重考慮是：由靜住房保障管挨理部門根據(jù)膚掌握的廉租俱住房和經(jīng)濟(jì)榨適用房的需澡求情況，購(gòu)婦買開發(fā)項(xiàng)目攔尾盤房或二盞手房等合適染房源。燃合理規(guī)肢劃經(jīng)濟(jì)適用察房布局。目篇前的經(jīng)濟(jì)適鞠用房建設(shè)方多式，造成中巷低收入家庭辣集中居住的歐格局，不利紙于形成良好悉的社區(qū)環(huán)境委，也不利于型引入物業(yè)管刊理。成都市爹正在結(jié)合房戒源獲取方式嚴(yán)的調(diào)整，綜道合考慮中低癢收入家庭生魄活、工作、重上學(xué)等多方治面需要，積偷極調(diào)整經(jīng)濟(jì)圣適用房布局怕，使其逐步驚趨于合理。領(lǐng)哈對(duì)于拆撤遷戶中的最哈低收入家庭圾和低收入家贊庭，也在經(jīng)鮮濟(jì)適用房制眠度內(nèi)采取多具種方式解