浙江金華新婺城農(nóng)貿(mào)廣場工程定位方案金華新宇置業(yè)2021年1月9日新婺城農(nóng)貿(mào)廣場工程定位方案新婺城農(nóng)貿(mào)廣場第一局部:商業(yè)開展軌跡第二局部:金華市概況第三局部:市調(diào)結(jié)果的相關(guān)數(shù)據(jù)分析第四局部:工程綜合分析第五局部:工程定位建議第六局部:工程營銷策略〔略〕第七局部：錄目第一局部商業(yè)開展軌跡商業(yè)模式的歷史演變二十世紀(jì)八十年代二十世紀(jì)九十年代二十一世紀(jì)第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式興起1980-19891990-19992000-2021-第四代商業(yè)模式興起1、金華商業(yè)地產(chǎn)模式的演變一、金華商業(yè)房地產(chǎn)開展分析二十世紀(jì)八十年代二十世紀(jì)九十年代二十一世紀(jì)第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式興起1980-19891990-19992000-2021-第四代商業(yè)模式興起第一代商業(yè)是指傳統(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店二十世紀(jì)八十年代二十世紀(jì)九十年代二十一世紀(jì)第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式興起1980-19891990-19992000-2021-第四代商業(yè)模式興起第二代商業(yè)是指超市和百貨二十世紀(jì)八十年代二十世紀(jì)九十年代二十一世紀(jì)第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式興起1980-19891990-19992000-2021-第四代商業(yè)模式興起第三代商業(yè)是指購物中心，即SHOPPINGMALL二十世紀(jì)八十年代二十世紀(jì)九十年代二十一世紀(jì)第一代商業(yè)模式第二代商業(yè)模式第三代商業(yè)模式興起1980-19891990-19992000-2021-第四代商業(yè)模式興起第四代商業(yè)是指STREETMALL也稱LIFESTYLECENTER,即生活體驗(yàn)中心第四代商業(yè)模式是建立在“體驗(yàn)消費(fèi)〞時(shí)代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗(yàn)消費(fèi)那么追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費(fèi)者回憶的活動，并注重與商品的互動。這是一個娛樂的時(shí)代，娛樂即是消費(fèi)，消費(fèi)即是娛樂?？梢钥闯?，金華商業(yè)地產(chǎn)從本世紀(jì)以來得到了較快的開展，呈現(xiàn)出本質(zhì)的變化，完成了第二代傳統(tǒng)商業(yè)模式向國際型商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變。并且在中國各大城市迅速形成。第一代商業(yè)—商鋪第二代商業(yè)—百貨、超市第三代商業(yè)—SHOPPINGMALL第四代商業(yè)—生活體驗(yàn)中心政府部門充分認(rèn)識到大力開展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)的重要性，不斷鼓勵推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)模化開展。從而拉動了城市商業(yè)地產(chǎn)的開展。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性。長期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。宏觀經(jīng)濟(jì)的開展和人們生活水平的提高，導(dǎo)致消費(fèi)者對零售業(yè)需求的增加，從而營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求。商業(yè)地產(chǎn)2、快速開展的金華商業(yè)地產(chǎn)3、金華農(nóng)貿(mào)市場開展趨勢單一化多元化雞鴨魚肉、蔬菜瓜果傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場綜合農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)副產(chǎn)品、熱炒現(xiàn)賣、五金雜品、服裝百貨、水果鹵菜、生面蛋糕、浴室理發(fā)、木工裝潢、電器修理、棋牌電玩等第二局部金華市概況一、金華掃描浙江省轄市，位于省境中部偏西，金華市設(shè)婺城、金東2個市轄區(qū)，轄武義、浦江、磐安3個縣，代管蘭溪、義烏、東陽、永康4個縣級市。轄40個街道、74個鎮(zhèn)、37個鄉(xiāng)，272個社區(qū)、93個居民區(qū)、4826個行政村。1、地域概況婺城新區(qū)及周邊掃描根據(jù)金華市委市政府“一中心兩翼兩三角〞的戰(zhàn)略設(shè)想，浙江金華婺城區(qū)行政中心西移白龍橋鎮(zhèn)。新區(qū)與金華市工業(yè)園區(qū)接軌，與金華市區(qū)賓虹路、城市二環(huán)線相連，距金華市區(qū)5公里。新區(qū)定位為：工業(yè)新區(qū)、高教新區(qū)、人居生態(tài)新居。它將建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)特色明顯、根底設(shè)施完善、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)園林式的濱江新區(qū)。浙江金華婺城新區(qū)規(guī)劃總面積89平方公里，轄域白龍橋鎮(zhèn)、乾西鄉(xiāng)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積為221>.7平方公里。其中：臨江分區(qū)面積6.7平方公里，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥、工量具、高分子聚合物等；洞溪分區(qū)面積15平方公里，主要以生產(chǎn)經(jīng)營汽配、塑料、機(jī)械行業(yè)為主；后童1平方華里的科技孵化區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。行政中心規(guī)劃12平方公里，主要集商、貿(mào)、住等為主。高教新區(qū)規(guī)劃5平方公里。婺城新區(qū)簡況45.84%-73.53%-17.42%合計(jì)386.80%238.83%676.92%其它47.05%-33.41%-15.47%城北街道45.78%-85.57%-1.48%城西街道46.33%102.69%-22.30%城中街道42.82%-55.58%21.55%城東街道0.20%-70.92%-100.00%長山39.75%-15.10%-25.69%蔣堂56.20%-17.70%1.04%瑯琊安地54.58%-1.05%雅畈32.73%-6.15%竹馬62.20%13008.96%5.53%羅店9.41%-42.98%洋埠32.75%-99.81%-8.97%羅埠57.48%-47.34%8.83%湯溪其中43.83%-96.32%0.67%4753.804785.50金西開發(fā)區(qū)41.10%-41.93%-10.72%新獅28.45%-85.12%-60.95%1,44乾西47.36%-29.87%-25.42%白龍橋其中42.30%-69.18%-33.10%婺城新城區(qū)增減%去年同期1-8月份進(jìn)口增減%去年同期1-8月份出口完成年度方案%進(jìn)出口累計(jì)本月止累計(jì)本月止累計(jì)進(jìn)出口年度方案鄉(xiāng)鎮(zhèn)除，沙畈、塔石、嶺上、莘畈、箬陽等沒有出口數(shù)據(jù)婺城新城區(qū)2021年1月-8月數(shù)據(jù)蘭溪位于浙江省中西部，金衢盆地北緣，是浙江省中西部重要的工業(yè)和旅游城市，全市總面積1313.56平方公里，總?cè)丝?6萬。蘭溪?dú)v史悠久，自唐咸亨五年〔674年〕建縣，至今已有1300多年歷史，蘭溪地處衢江、金華江和蘭江的交匯點(diǎn)，水陸交通便利，商業(yè)繁茂，素有“三江之匯，七省通衢〞之美譽(yù)。蘭溪民風(fēng)淳樸，風(fēng)光秀麗，既富文物古跡，又多風(fēng)景名勝，擁有全國重點(diǎn)文保單位諸葛八卦村、全國洞府泉流航游之冠地下長河、東方莎士比亞李漁紀(jì)念地芥子園、中國蘭花之鄉(xiāng)——蘭花村等一大批旅游景區(qū)。是浙江省南線的重要旅游城市。境內(nèi)有“三江兩山雙洲八大景〞。載入?中國名勝大詞典?的有六洞山、白露山、蘭蔭山，其中六洞山因具涌雪、紫霞、白云、呵呵、無底、漏斗六洞而被譽(yù)為江南一絕，現(xiàn)為浙江省級旅游風(fēng)景區(qū)，洞巔有棲真古剎，藏有明代永樂刻本?北藏經(jīng)?6367卷。蘭溪的美景陶醉了歷代文人墨客，陸游、楊萬里、薩都刺、劉伯溫、王守仁、朱尊、郁達(dá)夫、周三畏、戴叔倫、秋瑾等都在蘭溪留下了許多燴炙人口的名詩佳篇。浙江省級景旅游度假區(qū)——蘭溪旅游度假區(qū)已開始啟動，在不久的將來，蘭溪將成為浙江省風(fēng)景旅游勝地。蘭溪簡況蘭溪經(jīng)濟(jì)總體上保持快速增長的態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)126.6億元，增長16.5%，增速比上年提高3個百分點(diǎn)，列金華各縣市首位；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、銷售、利潤增幅均居金華各縣市首位。去年，蘭溪市深入實(shí)施“強(qiáng)工興市〞戰(zhàn)略，強(qiáng)化園區(qū)建設(shè)，大力推進(jìn)招商引資、工程落地、自主創(chuàng)新、品牌建設(shè)和節(jié)能減排等重點(diǎn)工作，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)六大亮點(diǎn)。一是工業(yè)生產(chǎn)高速增長，企業(yè)效益穩(wěn)步提高。工業(yè)增加值75.04億元,增長26.2%，增速比上年提高8個百分點(diǎn)。其中，規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)產(chǎn)值292.8億元，同比增長46.2%，增幅連續(xù)12個月列金華各縣市首位，高于金華市平均增幅19個百分點(diǎn)，總量穩(wěn)居金華市前三強(qiáng)；實(shí)現(xiàn)銷售收入290.27億元，利稅總額25.39億元，利潤12.33億元，同比分別增長44.7%、47.3%、56%。從行業(yè)看，七大主導(dǎo)行業(yè)全面較快增長。冶金行業(yè)增長迅速，產(chǎn)值、收入、利潤總額均居各行業(yè)之首，主要原因是冶金行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，華鋁公司通過技改延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，推出了附加值高的鋁合金錠產(chǎn)品，加上原料氧化鋁價(jià)格較去年同期大幅下降，效益大幅上升；電力、熱力的生產(chǎn)和供給業(yè)、醫(yī)藥、水泥、機(jī)械業(yè)四大行業(yè)快速增長，整體效益好轉(zhuǎn)，利潤增幅超過20%；紡織行業(yè)和化工行業(yè)也整體較快增長，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值分別為48.9億元、13.44億元，同比分別增長24.1%、34.4%。二是剔除電廠因素，限額以上固定資產(chǎn)投資快速增長，特別是制造業(yè)投資快速增長，經(jīng)濟(jì)增長后勁強(qiáng)勁。全年全社會固定資產(chǎn)投資51.53億元，同比增長20.5%，其中限額以上固定資產(chǎn)投資完成48.3億元，同比增長25.4%，其中制造業(yè)完成投資18.32億元，同比增長28.4%。蘭溪經(jīng)濟(jì)從制造業(yè)投資分布情況看，“一區(qū)四園〞集聚效益表達(dá)，完成制造業(yè)投資11.53億元，占全市制造業(yè)的62.9%，其中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)制造業(yè)完成投資8.23億元，占全市制造業(yè)投資的44.9%，充分發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)建設(shè)主戰(zhàn)場的作用；從投資分布行業(yè)看，紡織行業(yè)投資增長最快，完成投資7.91億元，同比增長34.3%，這主要是蘭溪建設(shè)“中國織造名城〞，積極引導(dǎo)，紡織行業(yè)的投入不斷加大。同時(shí)，房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)連續(xù)兩年的下降趨勢，完成投資7.96億元，同比增長59.1%。三是消費(fèi)品市場平穩(wěn)開展。去年消費(fèi)品市場繼續(xù)保持較好的增長勢頭，全市社會消費(fèi)品零售總額43.69億元，同比增長15.6%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)37.8億元，增長16.1%；餐飲業(yè)5.2億元，增長13.1%；其它0.66億元，增長10.9%。四是財(cái)政收入快速增長，金融運(yùn)行平穩(wěn)。1～12月份全市財(cái)政預(yù)算總收入13.83億元，增長32.9%。其中，地方財(cái)政收入6.92億元，增長27.7%；地方財(cái)政支出7.84億元，增長21.5%。全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額103.59億元，比年初增長13.3%；各項(xiàng)貸款余額96.42億元，比年初增長10.1%。五是外貿(mào)出口較快增長。雖然去年在人民幣不斷升值和出口退稅政策等不利因素影響下，外向型企業(yè)生產(chǎn)受到較大影響，但企業(yè)積極應(yīng)對，提高產(chǎn)品附加值和科技含量，出口目的地多樣化，將影響降到最低。去年，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額3.3億美元，增長25%。其中，外貿(mào)出口3.03億美元，增長19.6%，外貿(mào)出口首次突破3億元大關(guān)。六是居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14365元，增長9.1%；農(nóng)村居民人均純收入5807元，增長11.5%。農(nóng)村居民人均純收入增長快，主要原因是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格大幅上升，來料加工業(yè)的開展那么是提高家庭經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金收入的主要途徑。2、城市氣候特征金華屬中亞熱帶季風(fēng)氣候。總的特點(diǎn)是四季清楚，年溫適中，熱量豐富，雨量豐富，干濕兩季明顯。春季氣溫上升快，但氣溫變化不定，春末夏初雨水集中，時(shí)有冰雹大風(fēng)；夏季長而炎熱，且雨熱同步上升，常有干旱；秋季涼爽，空氣濕潤，時(shí)間短；冬季晴冷枯燥，大氣層結(jié)穩(wěn)定。年度總的光熱水條件優(yōu)越，但時(shí)空分布不均勻。盆地小氣候多樣，有一定垂直差異。由于光溫水要素分布不均，災(zāi)害性天氣也較頻繁，冬季凍害、大雪，春秋低溫陰雨，梅汛期洪澇，盛夏高溫、伏秋干旱等，是金華的主要?dú)夂驗(yàn)?zāi)害。3、城市主要水域市域內(nèi)江河分屬錢塘江、甌江、曹娥江4大水系，流域面積分別為9332.73平方千米、949.71平方千米、341.6平方千米和293.96平方千米，分別占全市總面積的85.49%、8.69%、3.13%和2.69%。集雨面積在100平方千米以上的江溪有40多條?！搿?。年末總?cè)丝?59.19萬人，其中市區(qū)92.25萬人；非農(nóng)業(yè)人口103.31萬人，其中市區(qū)31.35萬人。平均每戶家庭人口2.58人。4、2001年—2007年人口增漲分析圖5、經(jīng)濟(jì)開展浙江省GDP排名：金華市全省GDP排名第7位2007年底，全市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔工業(yè)園區(qū)〕開發(fā)面積135平方公里，根底設(shè)施投入182億元，入?yún)^(qū)企業(yè)6674家，當(dāng)年銷售產(chǎn)值768億元，稅收28.5億元。開展平臺的大規(guī)模構(gòu)筑，推動了企業(yè)集聚開展和更新改造，形成了一批新的產(chǎn)業(yè)基地，擁有一批具有地方特色的專業(yè)化分工配套企業(yè)。產(chǎn)業(yè)集群在工業(yè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益加強(qiáng)，已成為全市經(jīng)濟(jì)開展的主要動力和重要支柱。2007年，在產(chǎn)業(yè)集群的支撐下，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1816億元，銷售產(chǎn)值1761.6億元，分別增長27.1%、28.2%，全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值593.2億元，增長15.9%，增速又比上年提高1.3個百分點(diǎn)，對全市生產(chǎn)總值的增長奉獻(xiàn)率高達(dá)54.1%。6、交通途經(jīng)主要高速公路：330國道金華-蘭溪-建德已建成高等級公路，杭金衢、金麗溫高速公路主要鐵路、水運(yùn)、航空線路：民航：義烏機(jī)場距離金華市區(qū)50公里。鐵路：金華鐵路樞紐是華東地區(qū)重要的交通樞紐，以金華西站為中心，呈“十〞字型交叉，向四境輻射，浙贛鐵路復(fù)線從東北向西南橫貫境內(nèi)，金千鐵路向西北穿越蘭溪連接新安江、千島糊，金溫鐵路連接麗水和溫州，規(guī)劃中的金甬鐵路，金椒鐵路及黃山至千島湖鐵路也將引入金華樞紐。金華境內(nèi)始發(fā)的旅客列車有：金華西-沈陽北、金華西-溫州、金華南-溫州、金華西-千島湖、義烏-千島湖、義烏-南昌、淮北-義烏-上海、蘭溪-上?！?對〕。滬港直通列車和浙贛、金溫、金千線上一切列車均?？拷鹑A西站，貨物周轉(zhuǎn)量達(dá)562520萬噸公里。水運(yùn)：金華蘭溪港是金華境內(nèi)通行300噸級船舶的深水港口，金華江、衢江、蘭江為主干水道，順蘭江而下可接富春江、錢塘江航道，全市共有各類營運(yùn)船舶〔在冊〕480艘，運(yùn)力總規(guī)模達(dá)23673載重噸、14306.7千瓦。浙贛鐵路橫貫東西，金千鐵路和金溫鐵路縱陳南北，三條鐵路大動脈在此交匯。義烏機(jī)場開通了飛往北京、上海、廣州、深圳、廈門、汕頭等各大城市的航班。7、歷史文化悠遠(yuǎn)文化金華這座古老美麗的文化名城，自秦王政二十五年〔公元前222〕建縣至今，已有2200多年的歷史。金華文化興旺，從古至今，素有“江南鄒魯〞、“文物之邦〞之稱，人杰地靈，在文學(xué)、詩詞、戲曲、書畫、科學(xué)等方面人才薈萃、代有名家。如唐代駱賓王為初唐四杰之一，張志和首創(chuàng)漁歌體，革新了詞壇；詩僧貫休“十八羅漢圖〞為中國古畫瑰寶。自宋朝以來，金華學(xué)風(fēng)鼎盛，南宋以呂祖謙為代表的“金華學(xué)派〞和以陳亮為代表的“永康學(xué)派〞名噪全國，金華被譽(yù)為“江南鄒魯〞。元代名醫(yī)朱丹溪創(chuàng)立滋陰學(xué)說，名揚(yáng)國內(nèi)外。明代宋濂為文質(zhì)樸，文學(xué)理論觀點(diǎn)頗有影響，作品廣為流傳。清代戲曲家李漁戲曲理論造詣極深，被譽(yù)為東方莎士比亞。近代的陳望道、施存統(tǒng)、曹聚仁、馮雪峰、邵飄萍、吳晗、艾青、黃賓虹、施光南、嚴(yán)濟(jì)慈等都是世界級名人。1937年，杭州淪陷，金華一度成為東南抗日前哨，政治經(jīng)濟(jì)文化中心。從寧、滬、杭、延安、武漢等地南來的文化名人云集金華，中共浙江省委文化工作委員會和中共中央東南局文化工作委員會先后在金華成立，領(lǐng)導(dǎo)文化界的統(tǒng)一戰(zhàn)線工作。當(dāng)時(shí)金華有13個抗戰(zhàn)文化團(tuán)體、9種報(bào)紙、50多種刊物、12個抗戰(zhàn)劇團(tuán)、20家書店、馮雪峰、林默涵、石西民、何家槐、聚紺弩、可是思、柯靈、張樂平等活潑在金華文壇上，當(dāng)時(shí)金華被稱為“東南抗戰(zhàn)文化名城〞。婺劇婺劇是我國最古老的地方劇種之一，為浙江第二大劇種，它以金華為中心，流傳于浙江金華、衢州、麗水和江西等一帶。婺劇至今已有400多年歷史，劇目豐富，主要聲腔為高腔、昆曲、亂彈、徽戲、灘黃、時(shí)調(diào)6種。婺劇的藝術(shù)特色是古樸渾厚，強(qiáng)烈粗暴；唱腔高亢，音樂豐富；擅長武功,特技驚人，具有鮮明的地方特色。傳統(tǒng)劇目有?斷橋??對課?、?僧尼會?等。一、潛在購房者調(diào)查二、金華農(nóng)貿(mào)市場第三局部市調(diào)結(jié)果的相關(guān)數(shù)據(jù)分析調(diào)查說明1、調(diào)查時(shí)間：2021年10月19-11月19日2、調(diào)查方法：按調(diào)查對象劃分、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣3、調(diào)查區(qū)域：一級區(qū)域：西部〔白龍橋、湯溪、羅埠洋埠、蘭溪〕二級區(qū)域：金華江南、金華江北4、調(diào)查內(nèi)容：1〕消費(fèi)者調(diào)查2〕各農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶調(diào)查3〕各農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)計(jì)4、調(diào)查樣本數(shù)：前期110份后期90份總計(jì)：200份5、調(diào)查人員：負(fù)責(zé)人：楊云鵬參與人員：小胡、黃工、學(xué)生4人6、總負(fù)責(zé)人：藍(lán)勇7、報(bào)告撰寫人：楊云鵬1〕消費(fèi)者調(diào)查內(nèi)容1、被訪者職業(yè)分析分析：從上圖可以看出，被訪者中本地生意人最多，到達(dá)了69%，其次是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作人員、和外出工作人員，分別占9%和6%。說明，在某地本地生意人占了絕對多數(shù)，由于某地企業(yè)較少，經(jīng)濟(jì)相對落后，做生意成為主要的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)來源，此人群為未來客戶的主要來源。同時(shí)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作人員、和外出工作人員也是主要消費(fèi)人群。1、被訪者職業(yè)分析2、對是否近期關(guān)注婺城新區(qū)開展的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中愿意一年以內(nèi)關(guān)注婺城新區(qū)開展的占了總數(shù)的50%，2-3年內(nèi)準(zhǔn)備到婺城新區(qū)開展的占15%，3年以后的占4%，沒有考慮到婺城新區(qū)開展的占31%。以上數(shù)據(jù)說明，近70%的被訪者愿意到婺城新區(qū)開展，說明此區(qū)域位置優(yōu)越，被廣闊客戶所接受，成為置業(yè)的主要區(qū)域，未來開展前景廣闊。3、對到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場做什么的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場選擇自己做生意的占了總數(shù)的46%，到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場投資商鋪的占27%，選擇居住的占19%。以上數(shù)據(jù)說明，73%的被訪者到婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是從事商業(yè)活動，說明此區(qū)域位置的商業(yè)，被廣闊客戶所接受，成為某地商業(yè)置業(yè)的主要區(qū)域，未來開展前景廣闊，對此工程的商業(yè)價(jià)值有較大的挖掘空間。商業(yè)物業(yè)類型定位準(zhǔn)確，商機(jī)無限。4、對購置住宅意向人群的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中有購置住宅意向人群中，本地生意人占了總數(shù)的43%，為絕對的大多數(shù)，效勞人員占了23%，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)人員和外出工作人員各占了12%和11%。以上數(shù)據(jù)說明，選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置住宅的根本上為與商業(yè)有關(guān)的人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，同時(shí)也會有局部鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城工作人員和機(jī)關(guān)人員，這就決定了本工程的住宅定位為中、低檔產(chǎn)品，不能做成高檔住宅，住宅以經(jīng)濟(jì)實(shí)用和總價(jià)較低的產(chǎn)品為主。5、對購置商鋪意向人群的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，被訪者中有購置商鋪意向人群中，本地生意人占了總數(shù)的55%，為絕對的大多數(shù)，效勞人員占了24%，外出工作人員各占了17%，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)人員占了2%。以上數(shù)據(jù)說明，選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪的根本上為本地生意人、效勞行業(yè)人員以及進(jìn)城工作人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，說明某地的生意人和進(jìn)城人員都比擬看好本工程的商業(yè)，對工程的商業(yè)情有獨(dú)衷，對未來開展前景比擬樂觀，對自己的投資目的比擬明確，對工程自身商業(yè)價(jià)值認(rèn)識清楚，投資決心較強(qiáng)。6、對在婺城新區(qū)建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場，購置商鋪主要考慮因素的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，對在婺城新區(qū)建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場，購置商鋪主要考慮因素的調(diào)研分析中，考慮因素最多的為自己經(jīng)營生意，占到了44%，考慮到工程自身升值空間比擬大的占了30%，認(rèn)為工程能夠增值，可以作為養(yǎng)老保障的占了16%，租金高占10%，說明本工程的商業(yè)為廣闊意向客戶所期待，成為其投資的重點(diǎn)，各關(guān)注因素均比擬理性。7、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪，希望類型調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪，希望類型調(diào)研顯示，選擇雙層商鋪，一層做商鋪，二層做住宅的占了總數(shù)的60%，選擇三層商鋪的占了14%，單層商鋪合計(jì)為23%，選擇四層商鋪的僅為3%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大局部客戶鐘情于雙層商鋪〔一層做商鋪，二層做住宅〕，因此建議在做商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該考慮多做一些雙層商鋪，同時(shí)為最大程度的躲避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也可適當(dāng)考慮在局部位置比擬偏僻、商業(yè)成活比擬小的位置考慮建設(shè)成單層商鋪，為工程實(shí)現(xiàn)短期銷售目的做支撐，同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)工程經(jīng)濟(jì)效益最大化，可在位置比擬好、銷售效果比擬高的位置適當(dāng)建設(shè)三層商業(yè)，為工程自己提供復(fù)合性的產(chǎn)品并滿足不同消費(fèi)者的需求提供支撐。8、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪的進(jìn)深和開間的需求分析ⅹⅹ8米的占35%，選擇3米ⅹⅹⅹⅹⅹ8米商鋪開間和進(jìn)深，建議在做設(shè)計(jì)時(shí)候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，為銷售提供適應(yīng)市場的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷售的最短時(shí)間以最高的價(jià)格銷售。9、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪的意向需求面積的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪面積的調(diào)研中，選擇雙層商鋪60-100㎡占25%，選擇單層商鋪30-60㎡的占23%，選擇雙層商鋪60㎡內(nèi)占20%，選擇120㎡以上的占11%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大局部客戶更愿意接受雙層商鋪的面積為60-120㎡，占總數(shù)的36%，建議在做設(shè)計(jì)時(shí)候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，為銷售提供適應(yīng)市場的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷售的最短時(shí)間以最高的價(jià)格銷售。10、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪單價(jià)的調(diào)研分析4500-5500元5500-6000元6500-7500元7500元以上分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪單價(jià)的調(diào)研中，選擇商鋪4500-5500元/㎡占59%，選擇商鋪5500-6500元/㎡的占30%，選擇商鋪6500-7500元/㎡占7%，選擇7500元/㎡以上的占4%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大局部客戶更接受商鋪的價(jià)格為4500-5500元/㎡，從調(diào)研的結(jié)果來看，某地人普遍對商鋪的價(jià)格過分估計(jì)較低。一方面說明，某地的經(jīng)濟(jì)水平較低，對商鋪的經(jīng)濟(jì)承受能力有限。另一方面也說明某地人對商鋪的投資價(jià)值估計(jì)較低，思想觀念仍然相對滯后。4500-5500元/㎡的范疇也比擬高，從另一個側(cè)面反映了客戶更為理性的研判商業(yè)的升值空間，說明本案的商業(yè)價(jià)格空間仍有較好的前景可以挖掘。11、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪總房款的調(diào)研分析35萬-40萬40萬-50萬50萬-60萬60萬-70萬分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受商鋪總價(jià)的調(diào)研中，選擇商鋪總價(jià)在35-40萬元的占48%，選擇商鋪總價(jià)在40-500萬元的占38%，選擇商鋪總價(jià)在50-60萬元的占12%，選擇60-70萬元的占2%。以上數(shù)據(jù)說明，大客戶對商鋪的總價(jià)接受范圍與單價(jià)的接受根本相符。12、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是否需要建設(shè)商場的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是否需要建設(shè)商場的調(diào)研中，選擇可以適當(dāng)建設(shè)一些的占了總數(shù)的44%，選擇需要建設(shè)的占了總數(shù)的32%，選擇不需要建設(shè)的占了18%，可以多建設(shè)一些的占了6%。以上數(shù)據(jù)說明，在本案適當(dāng)建設(shè)一些大型商場是可行的，但要求面積不易過大，商場應(yīng)該控制在三層，總建筑面積盡量不要超過1000㎡。并盡量后期采取直接銷售的形式去化本產(chǎn)品，一方面能夠?yàn)殚_發(fā)商實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，另一方面也可以迅速回籠資金，并有利的促進(jìn)商鋪的銷售。13、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場住宅需求類型的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場住宅需求類型的調(diào)研中，大局部客戶選擇多層住宅，占到總數(shù)的59%，選擇小高層住宅的占了16%，選擇高層住宅的占了7%，選擇商住聯(lián)體的占18%。以上數(shù)據(jù)說明，在某地廣闊消費(fèi)者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅存在一定的抗性，對于本案一個“短、平、快〞的工程，開發(fā)高層住宅的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，建議開發(fā)商給予此市場方面的反應(yīng)給予重視，并恰當(dāng)考慮住宅的類型，以便實(shí)現(xiàn)工程的有效銷售和快速回籠資金的目的。14、對如果選擇高層住宅意向樓層的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對如果選擇高層住宅意向樓層的調(diào)研中，選擇1-6層住宅的占了72%，選擇高層住宅6-10層的占了20%。以上數(shù)據(jù)說明，某地大局部客戶與選擇多層住宅一樣，對如果選擇高層仍然愿意選擇低樓層的住宅，選擇1-10層的客戶占了被訪問客戶的92%，這從另一個側(cè)面應(yīng)證了在某地廣闊消費(fèi)者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅存在一定的抗性，對于本案一個“短、平、快〞的工程，開發(fā)高層住宅的物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高，因此再次建議開發(fā)商給予此市場方面的反應(yīng)給予重視，并恰當(dāng)考慮住宅的類型，以便實(shí)現(xiàn)工程的有效銷售和快速回籠資金的目的。15、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場小戶型需求住宅面積的調(diào)研分析40-50方50-60方60-70方70-80方分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置住宅面積的調(diào)研中，住宅面積50-60㎡的占70%，選擇住宅面積40-50㎡占19%，選擇住宅面積60-70㎡內(nèi)占10%。以上數(shù)據(jù)說明，大局部客戶更愿意接受面積為50-60㎡的住宅，占總數(shù)的70%，建議在做設(shè)計(jì)時(shí)候給予足夠的重視，并將此信息最大可能的容入產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，為銷售提供適應(yīng)市場的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銷售的最短時(shí)間以高的價(jià)格銷售。16、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅單價(jià)的的調(diào)研分析住宅單價(jià)2500-2800元2800-3000元3000-3200元3200以上分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅單價(jià)的調(diào)研中，選擇住宅2500-2800元/㎡占19%，選擇2800-3000元/㎡的占38%，選擇3000-3200元/㎡占25%，選擇3200元/㎡以上的占19%。以上數(shù)據(jù)說明，大局部客戶更接受價(jià)格為2800-3000元/㎡，從調(diào)研的結(jié)果來看，普遍對商鋪的價(jià)格過分估計(jì)較低。再次說明，各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平較低，經(jīng)濟(jì)承受能力有限，住房消費(fèi)還沒有最大的釋放和引爆。2800-3200元/㎡的范疇也比擬高，從另一個側(cè)面反映了客戶對住宅價(jià)格必將提升的認(rèn)同。17、對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅總房款的的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場接受住宅總價(jià)的調(diào)研中，選擇總價(jià)在20萬元以內(nèi)的占50%，選擇總價(jià)在20-28萬元的占33%，選擇總價(jià)在28-35萬元的占16%，選擇35萬元以上的占1%。以上數(shù)據(jù)說明，客戶對住宅的總價(jià)接受范圍與單價(jià)的接受根本相符。18、對是否愿意同時(shí)購置商鋪和住宅的調(diào)研分析分析：從上圖可以看出，在對是否愿意同時(shí)購置商鋪和住宅的調(diào)研中，選擇可以考慮同時(shí)購置，但要以商鋪為主的占了41%，選擇愿意同時(shí)購置的占了了32%，選擇不愿意同時(shí)購置的占了20%，選擇可以同時(shí)購置，但以住宅為主的占了了7%。從調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，大局部客戶愿意同時(shí)擁有住宅和商鋪兩種物業(yè)，但要以商鋪為主。說明本案的商業(yè)價(jià)值較大，為廣闊客戶普遍認(rèn)可。20、對被訪者的家庭年收入的調(diào)研分析1-3萬元3-6萬元6-9萬元9萬元以上分析：從上圖可以看出，在對被訪者的家庭年收入的調(diào)研中，家庭年收入在3-6萬的客戶為47%，1-3萬的占了43%。說明，各鎮(zhèn)家庭年收入在1-5萬范圍內(nèi)，因此，在做產(chǎn)品規(guī)劃以及后期的定價(jià)策略亦或者推廣主題選擇時(shí)應(yīng)該給予良好的掌握和利用，實(shí)現(xiàn)工程的良好銷售業(yè)績。小結(jié)綜上所述，在對西部消費(fèi)者進(jìn)行研究中，我們可以發(fā)現(xiàn)：選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置住宅的根本上為與商業(yè)有關(guān)的人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員，同時(shí)也會有局部鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城工作人員和機(jī)關(guān)人員；選擇在婺城新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場購置商鋪的根本上為本地生意人、效勞行業(yè)人員以及進(jìn)城工作人員，主要是從事商業(yè)經(jīng)營人員；某地大局部客戶鐘情于雙層商鋪〔一層做商鋪，二層做住宅〕，面積為60-120㎡、價(jià)格為4000-6000元/㎡；在某地廣闊消費(fèi)者仍然愿意選擇多層住宅，對小高層和高層住宅認(rèn)識度不夠，居住樓層在1-10層、面積為50-80㎡之間、總價(jià)在20-28萬元的住宅。同時(shí)，說明西部人對本案的商業(yè)都比擬看好本工程的商業(yè)，對工程的商業(yè)情有獨(dú)衷，對未來開展前景比擬樂觀，對自己的投資目的比擬明確，對工程自身商業(yè)價(jià)值認(rèn)識清楚，投資決心較強(qiáng)。本工程大有可為，贏利空間亦豐厚。2〕各農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營戶調(diào)查中11洋埠5低25金華江北2中11金華江南1///二級區(qū)域高23蘭溪6中10羅埠4中9蔣堂3高12湯溪2高13白龍橋1購置意向樣本量地點(diǎn)一級區(qū)域9%15%35%19%12%21%17%20%15%22%25%20%17%25%23%35%15%35%20%30%5%11%7%9%7%12%12%15%60%50%10%45%租用經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場鋪位住宅商鋪3〕各農(nóng)貿(mào)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)市場概況：傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和大棚的門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。大棚攤位主營蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)、水果；圍合大棚的門市主營副食、日雜、糧油等。30.31%面積權(quán)重700—1000元/個租金價(jià)格3.5m*3m=10.5㎡3.5m*2m=7㎡面積尺度市場位置白龍橋規(guī)模體量2150㎡市場租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用含在租金里消費(fèi)群體白龍橋鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、流動住戶蔬菜攤位面積尺度1.6m*1.2m=1.92㎡租金價(jià)格240—300元/個面積權(quán)重50.76%肉類攤位面積尺度2m*1.6m=3.2㎡租金價(jià)格400—450元/個面積權(quán)重15.55%水產(chǎn)攤位面積尺度4m*1.5m=6㎡租金價(jià)格700—800元/個面積權(quán)重3.38%門市備注市場攤位以投標(biāo)拍賣為主：最高拍范圍在8萬--11.5萬中低：1萬—8萬〔注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。由于禽蛋、豆制品和蔬菜攤位規(guī)格，租金相同，且禽蛋、豆制品所占比重較小，計(jì)入蔬菜攤位中〕分析：白龍橋農(nóng)貿(mào)市場作為白龍橋區(qū)域的重要的農(nóng)產(chǎn)品零售市場，輻射半徑較大，周邊社區(qū)的原住戶、流動住戶、工廠區(qū)都是該農(nóng)貿(mào)市場的有力支撐力量。綜觀該區(qū)域市場狀況，周邊分布的農(nóng)貿(mào)市場只有1個，因此沒有排他性，就近區(qū)域客戶是其市場的主要動力源。市場位置江北蘭西門市場規(guī)模體量15730㎡市場租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用10—20元/個消費(fèi)群體城北區(qū)域小區(qū)住戶、各酒樓及單位蔬菜攤位面積尺度2m*1.5m=3㎡租金價(jià)格500—850元/個面積權(quán)重45.25%肉類攤位面積尺度2m*0.7m=1.4㎡租金價(jià)格1100—1500元/個面積權(quán)重25.36%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5m=5.25㎡租金價(jià)格1500—2700元/個面積權(quán)重4.21%水果攤位面積尺度3m*3m=9㎡2m*3m=6㎡租金價(jià)格800—1200元/個面積權(quán)重6.12%門市面積尺度3.5m*2m=7㎡4m*3m=12㎡租金價(jià)格600—1200元/個面積權(quán)重19.06%〔注：面積尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積?！撤治?農(nóng)貿(mào)市場作為海椒市、蓮桂路的承載農(nóng)貿(mào)市場是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費(fèi)交易區(qū)域，輻射半徑及外延較大。該市場出入口相別離，很好地實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)動線的引導(dǎo)。同時(shí)值得借鑒的是該市場的肉類攤位將掛架與攤位結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了空間的最大利用率。市場概況：整合了傳統(tǒng)模式的農(nóng)貿(mào)市場。主營蔬菜、肉類、水果；門市主營副食、日雜、糧油、面食等。該市場作為城北大型綜合性菜市，擔(dān)負(fù)著整個區(qū)域的日常必須生活產(chǎn)品的消費(fèi)。市場位置江南高畈市場規(guī)模體量2750㎡市場租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用含在租金內(nèi)消費(fèi)群體區(qū)域住戶蔬菜攤位面積尺度2.1m*0.7m=1.47㎡租金價(jià)格400元/個面積權(quán)重53.53%肉類攤位面積尺度1.8m*1m=1.8㎡租金價(jià)格700元/個面積權(quán)重21.11%水產(chǎn)攤位面積尺度3.5m*1.5m=5.25㎡租金價(jià)格800—950元/個面積權(quán)重2.82%水果攤位面積尺度2.4m*1m=2.4㎡租金價(jià)格700元/個面積權(quán)重4.75%門市面積尺度3m*3m=9㎡3m*2m=6㎡租金價(jià)格1000—1200元/個面積權(quán)重17.79%分析：該市場由于位置地段商業(yè)氣氛及市場內(nèi)的整體布局等諸多因素制約，造成該市場的攤位及門市空置率比重相對于區(qū)域市場較高，在綜觀多重因素的認(rèn)知上該市場存在著一定程度的硬傷，但其相對低位的產(chǎn)品價(jià)格也是其存活的基石?！沧ⅲ好娣e尺度不含公攤，公灘率約50%，所有面積均攤位臺面面積。〕2、綜合社區(qū)各子系統(tǒng)相互影響的程度被作用系統(tǒng)支持系統(tǒng)購物餐飲康樂其他效勞業(yè)文化辦公旅館公寓購物\強(qiáng)強(qiáng)中中中強(qiáng)－中餐飲康樂強(qiáng)\中中中中強(qiáng)－中其他效勞業(yè)中中\(zhòng)中－弱中中弱文化強(qiáng)－中強(qiáng)－中弱\強(qiáng)－中中－弱弱辦公強(qiáng)－中強(qiáng)中中\(zhòng)強(qiáng)－中中－弱旅館強(qiáng)強(qiáng)中－弱中－弱弱\弱公寓強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)－中強(qiáng)－中弱弱\停車場強(qiáng)強(qiáng)弱中弱弱強(qiáng)1、住宅模塊競爭策略思考點(diǎn)如何通過住宅產(chǎn)品的合理優(yōu)化設(shè)計(jì)、使得其產(chǎn)品價(jià)值獲得進(jìn)一步的市場認(rèn)同；如何將住宅產(chǎn)品與小區(qū)其他模塊有機(jī)的結(jié)合在一個統(tǒng)一的氣氛及居住文化中；競爭策略戶型設(shè)計(jì)的高創(chuàng)新度，對區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的訴教及競爭超越對房型面積的精確控制，通過總價(jià)控制設(shè)置理想的購置門檻2、商業(yè)模塊競爭策略思考點(diǎn)在地段位置不具備比擬優(yōu)勢的前提下，應(yīng)以怎樣的市場細(xì)分市場作為本工程商業(yè)類產(chǎn)品的針對在理論利潤與可實(shí)現(xiàn)利潤間，應(yīng)以何種戰(zhàn)略眼光來進(jìn)行取舍，同時(shí)獲得最正確的商住互動模式競爭策略本模塊產(chǎn)品不能作為本工程整體運(yùn)作的競爭要素主體、由于較易形成開發(fā)商的資金沉淀，因此應(yīng)考慮合理得控制規(guī)劃面積，并在局部優(yōu)勢位置加強(qiáng)規(guī)劃對商業(yè)價(jià)值的提升作用不以商業(yè)體量的規(guī)模或業(yè)態(tài)作為此模塊的競爭要素、通過“精〞“靈〞“優(yōu)〞的品質(zhì)獲得單位尺度最大的利潤產(chǎn)出。關(guān)于工程各模塊產(chǎn)品的競爭策略及核心賣點(diǎn)設(shè)定第四局部工程綜合分析規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地上總建筑面積：42000平方米中其：商業(yè)面積：17100平方米商務(wù)酒店面積：6900平方米商辦住面積：6500平方米農(nóng)貿(mào)市場面積：11000平方米建筑密度：51.5%綠地率：25%工程規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)作為大金華建設(shè)的一翼婺城新區(qū)，經(jīng)過了五年多的規(guī)劃和建設(shè)，工業(yè)有了一定的根底，產(chǎn)業(yè)工人不斷增加；新城區(qū)建設(shè)框架已成雛形，隨著新河彎、常青新城、藍(lán)彎國際、陽光香榭、奧林匹克花園等小區(qū)的交付使用，生活效勞中心的建設(shè)將有效彌補(bǔ)其商業(yè)淡薄，并有效地解決業(yè)主們的日常生活所需，將會推動新區(qū)的商業(yè)集聚和開展，促進(jìn)沿街的社區(qū)商業(yè)快速形成，同時(shí)也加快向新城商業(yè)中心靠攏，推動新區(qū)商業(yè)開展與和諧社會建設(shè)有其深遠(yuǎn)的意義；其次是有效提高新區(qū)小區(qū)的入住率，新城人氣聚集，產(chǎn)業(yè)藍(lán)領(lǐng)的租房〔買房〕入住，有效到達(dá)就業(yè)、人居、生活和諧互補(bǔ)。工程周邊布置圖背景鄰里中心，是來自于新加坡的“舶來品〞，它集合了諸多的生活效勞設(shè)施于一體，與業(yè)主會所這一社區(qū)商業(yè)相比，從運(yùn)作到經(jīng)營都占有十足的優(yōu)勢，是現(xiàn)代人居生活配套產(chǎn)物，在中國蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)最先引入，她根本業(yè)態(tài)構(gòu)成為：星級菜場(包括蔬果類、海鮮類、家禽類、熟食類、肉類等)、小商品、商務(wù)酒店、小吃餐飲、健身休閑中心、金融效勞中心、電信移動效勞中心、大藥房、電子閱覽室等；保存一定的場所，定期舉行一些有意義的藍(lán)領(lǐng)交流活動。江蘇1圖〔示意〕2圖〔示意〕鄰里中心湖東大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心翰林大廈鄰里中心沁苑大廈示意圖是目前蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)施的一些鄰里中心圖片：農(nóng)貿(mào)市場超市化開展歷程地點(diǎn)——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。工程定位策略1、工程SWOT分析工程優(yōu)勢分析〔1〕、地段優(yōu)勢：本案位于婺城新城核心地段，處于新區(qū)配套社區(qū)商業(yè)，周邊六大居民居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、學(xué)區(qū)，同時(shí)周邊有已經(jīng)平整準(zhǔn)備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。〔2〕、規(guī)模優(yōu)勢：市場總建商業(yè)面積約42000㎡，規(guī)模宏大，在區(qū)域首屈一指，在吸引人流方面具有很強(qiáng)的吸力，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)?！?〕、規(guī)劃優(yōu)勢：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢，遵循商業(yè)的根本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價(jià)值，吸引及引導(dǎo)人流，聚集人氣?！?〕、交通優(yōu)勢：工程臨近賓虹路，虹戴公路即將通車，連通西部重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，商業(yè)輻射區(qū)域更廣?！?〕前景優(yōu)勢：本案代表了金華農(nóng)貿(mào)市場開展的新方向，是婺城新城農(nóng)貿(mào)市場唯一的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，制高點(diǎn)唯一性表現(xiàn)明顯，未來前景優(yōu)勢很明顯。工程劣勢分析〔1〕、工程位于婺城新城，是金華連接西部的杻帶，目前商業(yè)氣氛人流量還處在培育開展展望階段，目前商業(yè)價(jià)值還根本停留在初始值階段?！?〕、市場的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育需要人流支撐，目前本案以上條件尚不具備。要形成商圈需一定時(shí)間?！?〕、本案商業(yè)體量對于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來說相對較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度?！?〕、本案在規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場的攤位上，由于整體標(biāo)準(zhǔn)層較為不規(guī)整，對劃分?jǐn)偽恍纬梢欢ǔ潭鹊闹萍s。1.3、工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析〔1〕、時(shí)機(jī)好：目前婺城新城還未形成一個標(biāo)準(zhǔn)示范性的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，且周邊商販多分散經(jīng)營，已有農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種較為單一輻射半徑較小。因此本案作為婺城新城商圈的一個大型、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，正好填補(bǔ)了這一市場空白。〔2〕、政府支持：在金華規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)經(jīng)營管理性的農(nóng)貿(mào)市場是政府“菜籃子〞工程的主要扶持對象。從總體上看，本案具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、市場優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢，在具體的營銷策略方面政府支持將起到不可替代的作用?！?〕消費(fèi)支撐：白龍橋、工業(yè)園業(yè)近7萬多人的消費(fèi)量，周邊小區(qū)及即將建設(shè)的小區(qū)聚集群落，都將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激發(fā)，商業(yè)市場價(jià)值潛力無限。1.4、工程威脅點(diǎn)分析〔1〕、建設(shè)期影響：鑒于農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營的特殊性，本案目前還沒有進(jìn)行開工，但農(nóng)貿(mào)市場的建成還需要一定時(shí)間，將對本案的推廣銷售帶來一定的影響?！?〕、競爭威脅：目前本案的競爭對手為同片區(qū)的“商貿(mào)廣場〞、及白龍橋農(nóng)貿(mào)市場，市場放量較大，市場競爭劇烈，從而導(dǎo)致潛在客源分流?！?〕、交通尚未形成：公交車班次較少、通往各鎮(zhèn)的公交車路線不通過婺城新城，是直接進(jìn)入白龍橋，本工程不力于與各鎮(zhèn)進(jìn)行直接連通。對策〔1〕、突出本案市場的地理位置，結(jié)合本案婺城新城的商業(yè)生活配套及西部唯一的標(biāo)準(zhǔn)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，以婺城新城“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)〞來提升市場的商業(yè)價(jià)值，進(jìn)行良好的前景描述與未來開展預(yù)期的闡述；〔2〕、突出市場的規(guī)模環(huán)境，準(zhǔn)確定位市場的經(jīng)營品種、經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營規(guī)模，提出全新的經(jīng)營理念；〔3〕、突出市場的區(qū)位與交通優(yōu)勢，以“賓虹路、虹戴路〞定義市場的交通環(huán)境；〔4〕、在工商、稅收等方面盡可能多的爭取政府更多的支持，爭取讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；〔5〕、突出本案政企共建的公益優(yōu)勢，利用政府的影響力來拱托出本案良好的形象：〔6〕、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)規(guī)劃；〔7〕、制訂無理由退鋪，1—20年代租代管的銷售策略性傳播效應(yīng)，消除客戶的遺留投資自營心理障礙?！?〕、制訂能確保市場興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場經(jīng)營措施。〔9〕、突出農(nóng)貿(mào)市場菜品的新鮮、種類的多元、經(jīng)營的特色及核心競爭價(jià)值，為客戶樹立與周邊超級大賣場競爭的信心。教育系統(tǒng)從業(yè)者企業(yè)主市場商戶公務(wù)員事業(yè)單位〔3〕、客戶定位他們是這樣一群人：1、他們有知識、有穩(wěn)定的職業(yè)固定的收入，并且高于一般人群。2、他們有自己的實(shí)體，有局部盈余的資金尋求投資渠道。3、他們是精打細(xì)算的人，算出來的結(jié)果是，租不如買。4、以上這些人的年齡在35歲-55歲之間。5、在外地創(chuàng)業(yè)或工作的本縣局部投資人群客戶定位外來人員一、單身公寓的市場需求如下的一些群體是單身公寓工程的目標(biāo)客戶群：單身貴族：單身公寓不必花太大的精力去打理它。新婚夫婦：不想太貴，買得起就行；不想太大，住得下就行；不想太豪華，精致舒服就行。不愿住酒店的外來客商：住酒店，不劃算，更不方便，酒店式小戶型公寓最理想，住起方便，轉(zhuǎn)手容易。小型公司買來辦公用：新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)，人員不多，空間也無需太大，小戶型，本錢不高，環(huán)境不差，關(guān)鍵是辦公居住兩相宜。買來投資出租的：單身公寓總價(jià)低、首付低、月供少，投資本錢也就低；投資回報(bào)率高，增值潛力大，風(fēng)險(xiǎn)小，收益還穩(wěn)定。在附近租房子的一些人：單身公寓，低月供，價(jià)格同租房差不多，但住完了，房子別人的；自己買房，住完了，房子還是自己的。附近上班族，將此作為第二居所或臨時(shí)居所：上下班回家，難以忍受擁擠的交通，而且因行業(yè)關(guān)系，加班是常事，所以一套就近的居所，還可贏得更多的休息時(shí)間。老年人：年紀(jì)大了，想換個清凈的環(huán)境，也不想子女麻煩，環(huán)境好點(diǎn)，方便點(diǎn)就行，要不了多大。單身公寓面臨升級換代在戶型設(shè)計(jì)方面，目前很多單身公寓產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長的空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。而且由于墻體多、公攤多，單身公寓的室內(nèi)實(shí)用面積過小。顯然，單身公寓要提高使用率，在設(shè)計(jì)方面需要創(chuàng)新。45平方米到80平方米的戶型比前面一些產(chǎn)品更趨合理，起居室、廚、衛(wèi)相對獨(dú)立，戶型雖然不大，但功能齊全，不是硬性切割、修補(bǔ)的戶型。說到底，單身公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)在于突破一個“小〞字，不能讓人在有限的空間里感到生活不便，所謂“麻雀雖小，五臟俱全〞。此外，單身公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)居者的個性化。對年輕的居住者來說，起居和臥室應(yīng)由居住者自由組合，擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型設(shè)計(jì)，應(yīng)是單身公寓開展的方向。第五局部工程產(chǎn)品定位建議三、工程核心定位1、功能定位婺城農(nóng)貿(mào)大廣場——咱老百姓自己的一站式農(nóng)資購物城老百姓的——純樸的民風(fēng)，通俗的語言，一下子拉近與老百姓的距離感站式——集農(nóng)資購物、餐飲、服裝、居住為一體新婺城農(nóng)貿(mào)廣場——表達(dá)商貿(mào)市場的綜合、大氣1、業(yè)態(tài)建議雞鴨魚肉、蔬菜瓜果傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場綜合農(nóng)貿(mào)市場1、商務(wù)型酒店2、農(nóng)副產(chǎn)品3、熱炒現(xiàn)賣、4、五金雜品5、服裝百貨6、水果鹵菜7、生面蛋糕8、美容、桑拿、理發(fā)9、餐館、小吃店10、修理11、二線品牌連銷店12、中型超市、13、銀行14、診所15、網(wǎng)吧電玩等一、商業(yè)物業(yè)特征分析由于綜合性物業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式有不同的布局特點(diǎn)，因此本節(jié)中按照銀行、餐飲業(yè)、休閑娛樂、連鎖超市這幾種業(yè)態(tài)分別闡述其特征。1、銀行在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和效勞顯示出地域分散化的趨勢。金融業(yè)運(yùn)作的全球一體化，標(biāo)志著金融、證券、資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)和智能的一體化，管理和控制著在地域上分散的生產(chǎn)系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)活動。因而，市場經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融效勞行業(yè)和專業(yè)化的銀行，并與商務(wù)辦公設(shè)施一起承當(dāng)著管理與控制功能。銀行作為一個傳統(tǒng)金融行業(yè)，對于人氣、地理位置的要求也比擬高，特別強(qiáng)調(diào)由商氣的集聚而引起的人流的涌入，以及居住區(qū)之間適宜的距離，從而保證其營業(yè)額的收入；同時(shí)出于形象及人流出入的方便，銀行的位置多項(xiàng)選擇擇在裙房的1、2層置業(yè)。本工程周邊的銀行多集中在步行街商圈內(nèi)。主要銀行有：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國銀行、商業(yè)銀行、華廈銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等。2、餐飲業(yè)餐飲業(yè)作為一個效勞行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對于人氣、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲設(shè)施分布較分散，各個商家在開展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。本工程周邊根本不存在高檔餐飲。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢，許多商家在開展餐飲或者娛樂的同時(shí)，兼顧對于另一領(lǐng)域的開展，如局部浴場在以休閑娛樂為主的同時(shí)，也在內(nèi)開設(shè)了餐飲的局部，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的效勞。3、休閑娛樂我們把商務(wù)辦公和金融業(yè)主導(dǎo)職能以外的支持生產(chǎn)活動的專業(yè)化效勞設(shè)施叫做生產(chǎn)效勞業(yè)，它既是第三產(chǎn)業(yè)的組成局部之一，又有別與經(jīng)營和生產(chǎn)組織的復(fù)雜和多樣性。而以休閑娛樂為主的生活性效勞設(shè)施在當(dāng)今城市智能機(jī)構(gòu)中那么被視為配套性效勞設(shè)施，主要承當(dāng)生活效勞功能。但在城市開展初期階段和依托城市商業(yè)中心開展商務(wù)