金富門項目策劃定位報告弘策·中國第一部分 市場分析第二部分 項目整合分析第三部分項目產(chǎn)品策劃與建議報告目錄Partone市場分析一、投資環(huán)境二、房地產(chǎn)供應(yīng)、需求市場研究三、區(qū)域商業(yè)市場分析四、區(qū)域酒店式公寓市場分析五、區(qū)域辦公市場分析上海，中國大陸第一大城市，四個中央直轄市之一，是中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運中心。上海創(chuàng)造和打破了中國世界紀(jì)錄協(xié)會多項世界之最、中國之最。上海位于我國大陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的外貿(mào)港口、最大的工業(yè)基地。有超過2000萬人居住和生活在上海地區(qū)，其中大部分屬漢族江浙民系，通行吳語上海話。上海又是一座新興的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蘊和眾多的歷史古跡。如今上海已經(jīng)發(fā)展成為一個閃耀全球的國際化大都市，并致力于在2020年建設(shè)成為國際金融中心和航運中心。上海是2010年世界博覽會舉辦城市。上海市概況一、投資環(huán)境上海市宏觀經(jīng)濟(jì)研究分析全年實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值（GDP）16872.42億元，繼續(xù)保持飛速增長，按可比價格計算，比上年增長9.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值114.15億元，下降6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7139.96億元，增長16.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值9618.31億元，增長5%。億元全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額5317.67億元，比上年增長0.8%。固定投資總額增速放緩。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資16.4億元，比上年增長43.8%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重為0.3%；第二產(chǎn)業(yè)投資1435.37億元，增長0.6%，所占比重為27%；第三產(chǎn)業(yè)投資3865.9億元，增長0.8%，所占比重為72.7%。億元億元全年實現(xiàn)社會消費品零售總額6036.86億元，比上年增長17.5%。其中，吃的商品零售額1819.88億元，增長12.9%；穿的商品零售額682.12億元，增長18.3%；用的商品零售額3179億元，增長19.4%。上海常住人口飛速增長，2010年年末已達(dá)到2220萬人萬人城市居民家庭人均年可支配收入增長迅速，達(dá)到31838元，比上年增長10.4%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入13746元，增長11.5%。全年城市居民人均消費支出23200元，比上年增長10.5%。其中，服務(wù)性消費支出6955元，增長4.5%。農(nóng)村居民人均生活消費支出10225元，比上年增長4.3%。其中，服務(wù)性消費支出2951元，增長1.9%。元元城市發(fā)展規(guī)模

控制中心城人口和用地規(guī)模，引導(dǎo)中心城的人口和產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)疏解。2020年，全市實際居住人口1600萬左右，其中，非農(nóng)人口1360萬，城市化水平達(dá)到85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約1500平方公里。中心城規(guī)劃人口約800萬人，城市建設(shè)用地約600平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約560萬。

城市發(fā)展方向

拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成寶山新城、外高橋港區(qū)（保稅區(qū)）、空港新城、海港新城、上海化學(xué)工業(yè)區(qū)、金山新城等組成的濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)和形象建設(shè)；集中建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)；將崇明作為21世紀(jì)上?？沙掷m(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。城市發(fā)展方向展望寶山區(qū)概述及規(guī)劃

地理位置：

寶山區(qū)位于上海市區(qū)北部，由陸地和海島組成。陸地東北瀕長江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、閘北、普陀4區(qū)毗鄰，西與嘉定區(qū)接壤，西北與江蘇太倉市交界。大立體交通體系“三線七橫八縱”三線——軌道交通1號線、3號線、7號線；七橫——石太路、月鋪路、郊環(huán)、寶安公路、外環(huán)及西延伸、長江路（錦秋路）、豐翔路（包括環(huán)鎮(zhèn)北路、寶德路、殷高路）；八縱——A13、外環(huán)、祁連山路（陸翔路）、滬太路、潘涇路、富長路（康寧路）、蘊川路、江楊路、同濟(jì)路（逸仙路）；來源于寶山規(guī)劃局寶山區(qū)城市結(jié)構(gòu)概括為“一帶、兩軸、三片區(qū)”。

“一帶”：以精品鋼和延伸產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流航運業(yè)和觀光旅游業(yè)為特色的長江、黃浦江濱江發(fā)展帶；是寶山未來濱江功能調(diào)整、拓展、整合和提升的沿江功能發(fā)展帶。

“兩軸”：即以現(xiàn)代新興城市功能（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）發(fā)展為重點的沿寶楊路-寶安公路的東西向綜合發(fā)展軸；以城鎮(zhèn)組團(tuán)發(fā)展為重點的沿滬太路的南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸，一帶兩軸呈“H”型共同構(gòu)建寶山新城基本發(fā)展框架。

“三片區(qū)”：即上海中心城寶山部分、寶山新城區(qū)和北部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。

空間布局規(guī)劃來源于寶山規(guī)劃局軌道交通規(guī)劃軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃立足長遠(yuǎn)，一次規(guī)劃、分步實施，構(gòu)建與周邊地區(qū)快速便捷的聯(lián)系，建設(shè)和完善包括地鐵停車場、車輛段在內(nèi)的軌道交通設(shè)施。

根據(jù)《上海市城市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃方案》，規(guī)劃進(jìn)入寶山區(qū)域的軌道交通共有7條，總長度約82.4公里。

軌道分類線路名稱代號起訖點總長度(公里)區(qū)內(nèi)走向距離本案距離市域快速鐵軌道交通1號線R1崇明—金山118.9共富路、寶安公路6公里市區(qū)地鐵軌道交通3號線M3富錦路—鐵路上海南站38.9寶楊路，友誼路，水產(chǎn)路1公里軌道交通7號線M7羅店—新國際博覽中心43.6劉行，潘廣路、顧村公園12公里軌道交通10號線M1虹橋——外高橋40.4新江灣城10公里市區(qū)輕軌軌道交通15號線L1錦秋路—紫竹園36.8祁連山路/軌道交通17號線L3南大路—軍工路22.5真南公路、南大路、場中路/軌道交通18號線L5長江西路—周浦37富長路、長江西路、長江南路、何家灣路、國江路/來源于寶山規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃外環(huán)線以南即上海中心城寶山部分。重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、大學(xué)科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流及與城市居住相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)；調(diào)整置換現(xiàn)有污染產(chǎn)業(yè)，逐步向都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展和向北部產(chǎn)業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移。

外環(huán)線郊環(huán)線之間即寶山新城區(qū)域。大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，重點發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)辦公、房地產(chǎn)以及文化教育和體育等產(chǎn)業(yè)。

郊環(huán)線以北區(qū)域。以寶山工業(yè)園區(qū)北區(qū)和寶鋼為核心的產(chǎn)業(yè)區(qū)，將建成全國重要的精品鋼及其延伸業(yè)基地。

來源于寶山規(guī)劃局本案寶山產(chǎn)業(yè)基本分為三個區(qū)域，本案位于新城區(qū)小結(jié)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平有所提高寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開始由傳統(tǒng)工業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展寶山新城區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)。本案位于新城區(qū)范圍。寶山區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的的態(tài)勢，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場主要分為楊行西城板塊，高境淞南板塊，大華上大板塊，顧村板塊。

作為上海背面的門戶寶山區(qū)，近年來隨著郊區(qū)房產(chǎn)的不斷推進(jìn)，已越來越受到重視，不僅因為區(qū)域內(nèi)樓盤價格相對較低，更由于近年寶山市政建設(shè)不斷完善，很多消費者看好它未來的前景，如今，地鐵一、三號線延伸段開通，給寶山的生活便利邁上了新臺階寶山區(qū)房地產(chǎn)市場概況二、房地產(chǎn)供應(yīng)、需求市場研究寶山區(qū)房地產(chǎn)市場供需情況統(tǒng)計分析近年來寶山區(qū)商辦市場成交均保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢受到政策影響，住宅市場的成交出現(xiàn)小幅回落。商辦均價也保持穩(wěn)定上升的態(tài)勢。住宅市場均價出現(xiàn)僵持局面。地塊名區(qū)域用途土地面積建筑面積成交開發(fā)商(米2)(米2)樓板價大場鎮(zhèn)文海路西側(cè)地塊東至文海路,西至規(guī)劃路,南至場中路,北至環(huán)鎮(zhèn)北路普通商品房31,663.7063,327.4012127上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司,同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院（集團(tuán)）有限公司寶劉加油站東至閩樂鋼鐵有限公司,西至菊盛路,南至寶安公路綠化帶退界,北至周家浜河道藍(lán)線退界其它商服2,191.202,191.203012上海寶山寶劉加油站羅涇鎮(zhèn)滬太路東側(cè)地塊東至上海松川精密電子有限公司、南至潮塘、西至滬太路；商住29,581.9047,331.002348上海益源達(dá)實業(yè)有限公司月浦鎮(zhèn)月羅公路南側(cè)地塊東至顓橋生產(chǎn)隊、南至顓橋生產(chǎn)隊、西至沈家生產(chǎn)隊、北至月羅公路其他商服2,925.602,925.603900中國石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海月達(dá)投資有限公司寶山工業(yè)園區(qū)C-2-1-1地塊北塊東至楓葉路,西至潘涇路,北至金石路；商辦24,928.2049,856.401350上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊（A塊）東至楊泰路,西至規(guī)劃湄浦路,南至綠龍路；普通商品房137,708.20275,416.4011378遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)地塊東至規(guī)劃道路,西至新開河,南至葑潤華庭,北至塘祁路普通商品房98,805.10197,610.2013445上海保利建霖房地產(chǎn)有限公司羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊東至羅太路,西至滬太路,南至規(guī)劃道路,北至月羅路；商住35,642.3089,105.806041遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司合計

363446.2727763.9910022

2011年寶山區(qū)共推出8塊商品房用地，其中住宅類3塊，商業(yè)商辦類5塊，商業(yè)面積191410平米。寶山土地市場分析未來2年寶山商辦供應(yīng)量的預(yù)測土地供應(yīng)量191410平米商品房市場存量405851平米即將開盤樓盤

25246平米合計未來2年寶山商業(yè)供應(yīng)量在62萬平方米左右。小結(jié)：寶山區(qū)房地產(chǎn)市場近年來穩(wěn)步發(fā)展土地市場開始略有萎縮，供應(yīng)有所減少。未來2年來，寶山商辦供應(yīng)量將要達(dá)到62萬平米本案位儀于淞寶大商圈，完該區(qū)域拔性商業(yè)撿中心在顏新一輪刃發(fā)展中顯，正在趁完善功聞能，改聚善環(huán)境減、提升壓層次。教主要標(biāo)徹志商業(yè)容有：牡帶丹江路飄北段的眾黃金廣守場、寶黨鋼商場也；牡丹放江路中庸段的安就信商業(yè)睡廣場（搞建筑面可積14.8萬平方賠米，在奸建）、紀(jì)永樂家黨電賣場螺，牡丹耀江路中尚段西側(cè)斑碧水路徐、雙城玩路、同補(bǔ)濟(jì)路、宏海江路祥之間的歸寶蓮城腳現(xiàn)代商番務(wù)區(qū)（悠暫定名栽、規(guī)劃棄中）等取現(xiàn)代服脾務(wù)業(yè)設(shè)晴施。以蓋牡丹江淚路為軸允心的淞扣寶區(qū)域膝性商業(yè)煎中心，啟地處寶債山區(qū)政臥治經(jīng)濟(jì)矩文化中功心，是盾前一輪縮慧商業(yè)發(fā)趟展規(guī)劃痛研究提寄出的重薯點調(diào)整估提升的跌地區(qū)?；榻?jīng)過幾脈年來的蛾調(diào)整提葛升，使責(zé)該地區(qū)簡形成功泥能相對器完善、泛布局相勞對合理質(zhì)、業(yè)態(tài)橫相對齊崖全、基蓋本滿足個區(qū)域內(nèi)柱不同層喊次消費恒需求的礙區(qū)域性屯商業(yè)中柄心。區(qū)域商池業(yè)概況三、區(qū)域商蓬業(yè)市場刷分析項目周抬邊有四急大商圈西城區(qū)商死圈位于楊執(zhí)行鎮(zhèn)內(nèi)。階發(fā)散周邊2.5公里范迫圍淞寶商陽圈牡丹禽江路為脹軸心，乘發(fā)散周韻邊1.5公里范乞圍大華商倚圈位于撒大場鎮(zhèn)午內(nèi)。發(fā)惡散周邊2公里范化圍大寧商圈催東起共和粱新路，西充鄰彭越浦市河、運城拐路，南接華大寧路；限北至靈石胸路。西城區(qū)商圈淞寶商圈大華商圈大寧商圈本案商圈分牽析主要商夏業(yè)分布北上海商業(yè)廣場安信商業(yè)廣場本案大華銅鑼灣大寧國際寶蓮城景瑞生活廣場大華商圈柱分析商圈概螺述：商圈主摸題以大上華銅鑼像灣項目診為主結(jié)敏合周邊德分散經(jīng)檢營的街冶鋪形成見集現(xiàn)代喉生活中拔心、休色閑娛樂笨中心、帥文化康禾體中心落、美食諸服務(wù)中酒心等功典能于一勉體綜合仍社區(qū)商渴業(yè)圈。區(qū)位寶山區(qū)大華商圈業(yè)態(tài)組合綜合性商業(yè)市場商業(yè)體量

137480客戶特征以社區(qū)為主兼部分商務(wù)人群可達(dá)性便捷大華商球圈分析現(xiàn)有項目項目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時間建筑面積樓層檔次大華虎城綜合性廣場０4年122480綜合（高低配）中高周邊街鋪餐飲、購物以現(xiàn)狀為主

15000１－２層為主中低結(jié)合西城區(qū)商孝圈分析商圈概事述西城區(qū)商酬圈以北上趕海商業(yè)廣西場為重要降組成部分診，但是開當(dāng)業(yè)后由于顯開發(fā)商的恥經(jīng)營思路與以及運營漁水平與項敗目難以融數(shù)合項目失吳敗，目前炸雖然由百償聯(lián)接手但欺是效果一兄般。區(qū)位寶山西城區(qū)商圈業(yè)態(tài)組合綜合性商業(yè)市場商業(yè)體量

100000客戶特征以社區(qū)和公共交通人群為主可達(dá)性比較便捷西城區(qū)調(diào)商圈分借析現(xiàn)有項倍目項目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時間建筑面積樓層檔次北上海商業(yè)廣場綜合性商業(yè)市場2005.4

73000１－3中低泰富商業(yè)廣場商業(yè)街

2008.3

27000１－3中低淞寶商沃圈分析商圈概述淞寶商圈哥目前寶山錄地區(qū)相對狂較成熟且小有一定規(guī)捷模的商圈自，主要由盛景瑞生活翼廣場、安益信商業(yè)廣瞧場、寶蓮積城等組成水，經(jīng)營上域并未達(dá)到放成熟商圈樓的要求，政后續(xù)運營擺均存在管支理難度。區(qū)位寶山區(qū)淞寶商圈業(yè)態(tài)組合商業(yè)、購物、酒店、辦公商業(yè)體量

553197平方米客戶特征區(qū)域社區(qū)客群為主可達(dá)性交通較為便利淞寶商圈予分析現(xiàn)有項目項目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時間建筑面積樓（F）檔次安信商業(yè)廣場百貨/購物中心2006.11

148197

１－３中高寶蓮城酒店/綜合服務(wù)樓2007.10

175000

１－４中高景瑞生活廣場寫字樓，商業(yè)2007.12

160000１－3

中低長江國際商貿(mào)中心百貨商場2007.11

70000１－4

中檔大寧商痛圈分析商圈概述商圈主扎要由大暑寧商業(yè)笨廣場、醉延長路蚊、共和白新路街芳鋪組成蜻是目前挖閘北連揀接寶山坊地區(qū)最碌具有影親響力的方商業(yè)圈諷，這種澇社區(qū)型諸生活中態(tài)心已經(jīng)豆成為新抹的商業(yè)勞亮點。區(qū)位閘北區(qū)大寧商圈業(yè)態(tài)組合

LifeHub（生活中心）生活購物休閑中心商業(yè)體量

280000客戶特征區(qū)域社區(qū)及商務(wù)客群為主可達(dá)性交通便利大寧商圈攪分析現(xiàn)有項目序號項目名稱業(yè)態(tài)開業(yè)時間建筑面積樓層檔次1大寧國際商業(yè)廣場綜合性廣場０６年７月250000１－６中高2大寧周邊主要街鋪綜合以現(xiàn)狀為主30000

１－2

中低近年來烈寶山區(qū)冠酒店式騾公寓發(fā)糧展較為智迅猛，接隨著寶笛山萬達(dá)湖廣場的肉落地，扮大量酒昌店式公縱寓如雨避后春筍慰一般的滔冒出。由于酒店摩式公寓具圣有“自用矮”和”投岔資”兩大失功效，由戀于它吸收及了傳統(tǒng)酒攻店與傳統(tǒng)未公寓的長迅處，因此省，備受投的資人士以修及在我國咱工作的外沾籍商務(wù)人早士的青睞國。而相艇比較高檔泳住宅項目賀所占用的必資金相對鳳較多，回墳報周期相睜對較長，欄酒店式公廈寓在近今息年的時間分在房地產(chǎn)噴市場中成尤為中長線兇投資者青挪睞的目標(biāo)訂。寶山區(qū)酒化店式公寓仿概述四、區(qū)域酒秩店式公蔬寓市場分析寶山酒幸店式公墻寓分布泰富商業(yè)廣場綠地北郊商業(yè)廣場寶山萬達(dá)廣場綠地領(lǐng)海綠地公園廣場風(fēng)尚天地本案寶山區(qū)降酒店式逆公寓較悶為分散刊，共康濃附近較喝多。主護(hù)要以寶王山萬達(dá)蹈廣場為杠代表項目地址總建筑面積開盤時間售價銷售率泰富商業(yè)廣場楊行鎮(zhèn)水產(chǎn)路2399號275982008.32100088%綠地北郊商業(yè)廣場滬太路5255弄686382011.71650029%寶山萬達(dá)廣場紀(jì)念路878弄2950002011.225000100%綠地領(lǐng)海真陳路1188號3500002011.91300021%綠地公園廣場陸翔路111號2300002011.414286100%綠地風(fēng)尚天地廣場共康路5號1200002011.521000100%寶山區(qū)劉酒店式薦公寓售們價部分酒婦店式公夸寓產(chǎn)品告銷售火聞爆，價磁格在210春00-具250色00元/平方米。競品分析綠地風(fēng)尚片天地位于偵寶山區(qū)中埋南部，地幼處寶山成城熟居住區(qū)--共康板果塊核心脊，總規(guī)協(xié)模近12萬平米廢，產(chǎn)品繞類型集厲產(chǎn)權(quán)商母鋪、準(zhǔn)擔(dān)甲級寫醒字樓和能酒店式寬公寓為妹一體，利其中商突業(yè)部分尖規(guī)劃引結(jié)進(jìn)中高塑端餐飲判、休閑糾娛樂等祖業(yè)態(tài)，土填補(bǔ)區(qū)勒域內(nèi)中炕高端商里業(yè)空白徑。個案一針：風(fēng)尚歌天地項目東至概共和新路趨，南至共沃康路，緊平臨南北高啦架共江路未上匝道，水距離地鐵捧一號線共括康路站步眼行僅需3分鐘。地理位顧置綠地風(fēng)尚悄天地項目掩定位采用泛“辦公+商業(yè)裙房+商業(yè)街欠”的模今式產(chǎn)業(yè)抄組合，怒打造一久個較高摧層次，短有較強(qiáng)冷輻射效適應(yīng)的與雖現(xiàn)有大殿賣場商幟圈錯位男經(jīng)營的躲購物休饒閑中心端及商務(wù)搭中心。風(fēng)尚天地MIN污I公館在慰產(chǎn)品上伶更適宜許居住，沃產(chǎn)品物甚管費僅巴為3元/平米/月.帶有獨帶立衛(wèi)生浸間。層根高4米，給用俯戶更大的浮拓展空間俊，滿足各成自需求。英文名稱FashionWorldSquare投資商綠地集團(tuán)開發(fā)商上海綠地康和置業(yè)有限公司開盤日期2011-5-1交房日期2012-2-29容積率1.46物業(yè)管理上海永綠置業(yè)有限公司物業(yè)管理費3元/平米/月地址上海市寶山區(qū)共康路5號售價21000戶型展靈示面積在47-5擦6平米。宇售價210魂00元/平米伴隨著坑一個城霜市的發(fā)仿展和推易進(jìn)，城卷市的地碰標(biāo)將不犁僅僅局蹈限于市卻中心，在城市副搭中心商扣圈將隨海著人口焦的遷移呢、住宅林社區(qū)的善形成而鑒不斷涌磁現(xiàn)。縱傳觀上海檢版圖，擇除了人馳民廣灑場、淮墨海路商率圈等上攏海絕對束核心地剝標(biāo)，北避上海等抖商圈已嗎經(jīng)飛速具發(fā)展，房誠寶山區(qū)賓將逐漸櫻將城市卸中心擴(kuò)穿大和外找延，也煉為市民慘辦公休香閑提供貴了更多騙選擇和囑便利。寶山萬達(dá)狂廣場為寶冰山區(qū)辦公束的新興代漏表。寶山事萬達(dá)廣場用擁有近30萬平方浸米物業(yè)訴，是集究合商業(yè)特廣場、建產(chǎn)權(quán)旺去鋪、小股戶型辦勵公、高繁檔寫字尖樓等業(yè)司態(tài)的大怪型城市有綜合體犬。據(jù)過筍往案例怕來看，村擁有長下期成熟才商業(yè)地胖產(chǎn)運據(jù)作經(jīng)驗科的萬達(dá)那集團(tuán)在娘商業(yè)廣作場運營粒方面深場有造詣臉，每個淹萬達(dá)廣景場在建謙立不久效后往往頸迅速成誦為一個疫地區(qū)的漆核心地烘標(biāo)，在獵人氣和陶口碑上域?qū)崿F(xiàn)雙持贏。以尊寶山目亦前對大鉛型商港圈的稀枝缺性和盼市場需衛(wèi)求來看孤，寶山亡萬達(dá)廣然場樹立社北上海殿地標(biāo)指距日可待貝。區(qū)域辦溫公市場國概述五、區(qū)域辦曠公市場采分析寶山萬茅達(dá)廣場本案區(qū)域?qū)懽秩~樓分布世華國工際廣場191不9半島創(chuàng)污意園逸仙大球廈高景國際蠶大廈尚中心本案周攪邊辦公結(jié)寫字樓被較為分徒散，缺局少辦公階氛圍。爐目前寫內(nèi)字樓主醬要集中帥在殷高悠西路段鋼領(lǐng)項目地址建筑面積價格/租金寶山萬達(dá)廣場寶山一二八紀(jì)念路878弄295000平米25000元/平米世華國際廣場寶山水產(chǎn)路2659號69000平米

19000元/平方米鋼領(lǐng)友誼路1588弄320000平米1.2元/平方米/日1919半島創(chuàng)意園寶山淞興西路258號

73000平米1.5元/平方米/日逸仙大廈寶山高逸路103-105號16000平米1.8元/平方米/日高景國際大廈

寶山殷高西路101號26346平米2.8元/平方米/日尚中心寶山殷高西路638號12187平米2元/平方米/日區(qū)域?qū)懰]字樓租餅金售價項目周堡邊寫字龜樓目前缸售價在1900貝0-25洋000元/平米之間辰，租金在1.2-冒2.8元/平方米/日競品分之析個案一糊：鋼領(lǐng)“鋼領(lǐng)”恩占地347畝，總建德筑面積約40萬方。廳其中，增一期硬倉件建設(shè)作已經(jīng)完聽成，包索含“獨霞棟總部擔(dān)樓”、罩“綜合婆商務(wù)樓斯”、憲“交易錫市場”隸、“而沿街商旬鋪”、追“地下琴停車庫漿”等多旨種建筑方業(yè)態(tài)。浩其中，彼商務(wù)辦局公面積11萬平方米炒；餐飲為闖主題的配醋套商業(yè)1.2萬平方米而，鋼材交就易中心9000平方米交；地下仆車位近500個?！颁擃I(lǐng)慮”二期灣將在一快期的基幅礎(chǔ)上推淚陳出新始，酒店邊、公寓性式辦公遷樓、LOFT、STUD某IO等新的倘業(yè)態(tài)將淺以更加遇個性化糧的面貌購迎接來藝自世界介各地的歷“鐵哥籍們”，勁打造鋼蒙鐵產(chǎn)業(yè)含生態(tài)型翅的共同烈市場。項目建成攝后，可容之納150幫0家以上意企業(yè)，贊產(chǎn)生超圣過100木0億元的章銷售額恭，為地恩方每年窩創(chuàng)造10億元以券上的財鳴政收入刺，提供2萬個以上快的就業(yè)機(jī)項會。剛領(lǐng)主夢要分為括四大服恰務(wù)平臺懸：項目功待能分析電子商務(wù)平臺交易物流平臺資金資源平臺會議展示平臺園區(qū)一露覽房型展嶺示獨棟辦公舍樓房型綜合商務(wù)最樓房型政策支辱持人才護(hù)得持政策最：專項資金灘扶持：注冊“做一條龍祝”服務(wù)亞：凡注冊在步“鋼領(lǐng)”標(biāo)的企業(yè)，腹“鋼領(lǐng)”挽將協(xié)助該贊企業(yè)辦理環(huán)外地員工贏的《上海市居郵住證》，幫助該擾企業(yè)解決判外地員工崗子女在滬炊就讀、高象考等事宜日。鋼領(lǐng)項目迎符合市、姑區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)燙展導(dǎo)向，蔬市、區(qū)均指有專項資若金對本項斷目和落戶燥在鋼領(lǐng)的威企業(yè)進(jìn)行刺扶持，鋼游領(lǐng)將對符球合條件的帶企業(yè)進(jìn)行前甄選上報翼，為企業(yè)森申請10—樹500萬元的痕專項資木金，助拳力企業(yè)雀發(fā)展。鋼領(lǐng)將嫂提供公紐奉司注冊玻手續(xù)辦雷理，一幕般納稅泥人資格翁申請，由企業(yè)的蛋獎勵結(jié)皇算，企污業(yè)工商潔年檢等害一條龍勿服務(wù)；芒對符合津條件者出，鋼領(lǐng)言還可以摟為企業(yè)睜提供資青金服務(wù)室。管理費跟用低廉搞：注冊資控金300萬（含膊）元以汪上的，部上交管尚理費為200賞0元/年；注冊答資金300萬元以戀下的，磚上交管妄理費為100盟0元/年。企業(yè)名稱樓號房號聯(lián)系方式上海鋼之源電子商務(wù)有限公司14號樓整幢51683333上海鋼聯(lián)電子商務(wù)有限公司1501-810

上海舜業(yè)鋼鐵集團(tuán)有限公司11701-1710

上海舜業(yè)鋼鐵集團(tuán)有限公司11801-1810

上海寶靜工貿(mào)實業(yè)有限公司230556789811上海鋼詢貿(mào)易有限公司2401

上海寶鋼新工貿(mào)物資分公司2403

上海奎泰貿(mào)易240456126760上海彪龍貿(mào)易有限公司2501

上海山度工貿(mào)250266798699上海昌神實業(yè)有限公司2503

美國納拉利鋼鐵有限公司上海代表處2506

部分企細(xì)業(yè)名錄個案二錄：寶山梳萬達(dá)廣續(xù)場寶山萬榆達(dá)廣場忠占地面遍積6134攤5.80組m2，總建邁筑面積胃約為295唇000造m2，其中賠地上建池筑面積2150竭00m2平方米，溜地下建筑服面積約8000哄0m2平方米遇。擬建族造地下垃二層，優(yōu)地上由猴二幢24層寫字樓右、一幢20層寫字淋樓、一看幢19層寫字樓饞、一幢7層寫字沃樓、3-6層商業(yè)偏裙房、抬商業(yè)步勞行街以不及地塊下車庫墻組成。淹項目功快能為辦收公、商咐業(yè)。地理位扎置：酒項敵目地處狐共和新段路以東南，一二倚八紀(jì)念型路以南鄙，三湘已盛世花塵園以西稈，海博幫出租車稀有限公瓦司六公朝司以北總平面煌圖寶山萬逼達(dá)廣場文主要由4棟純辦頁公，一賽棟SOH和O辦公組劍成，總嶼建筑面茂積954捐00平方米。房型展喚示目前萬食達(dá)推出僅純辦公役小戶型40-6煩0平米，席售價2500片0元/平米房型展壓示目前小戶型SOHO已經(jīng)售完，成交均價達(dá)到25000元/平米小結(jié)商業(yè)寶山區(qū)有4大商圈，本案靠近淞寶商圈，以及西城商圈酒店式公寓近期寶山區(qū)推出多個酒店式公寓類項目。在政策的影響下，純投資型產(chǎn)品受到了較大影響。投在政策的影響下，純投資型產(chǎn)品受到了較大影響。投資者更偏向于投資與居住屬性更適宜的項目或低價樓盤。辦公本案區(qū)域周邊缺乏辦公氛圍周邊產(chǎn)業(yè)主要以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主。Parttwo項目整山合分析一、項目整學(xué)體分析二、項目市場熔定位分析項目概通況占地面積16033㎡容積率5.0地上建筑面積80165㎡其中（1號樓）甲級商務(wù)辦公25165㎡（1號樓）酒店16000㎡國際鋼鐵電子交易中心（含部分商業(yè)）12000㎡（2號樓）服務(wù)型酒店式公寓27000㎡地下建筑面積18000㎡總建筑面積98165㎡上海市壟金富門筆酒店座思落于上紗海北翼尤新城寶必山的金蝴富門酒劉店是一塊家設(shè)計妙新穎別口致，環(huán)買境幽雅句的涉外后酒店。善本項目脾為金富仆門改造欺項目.一、項目整體徹分析項目四至牡丹江路海江路海江一路本案海江四路本案牡丹江路海江四路海江一路海江路四至：糧北踐靠海江癢四路西靠牡句丹江路東臨海榨江一路南近海濟(jì)江路（普白玉蘭辦廣場）項目周晚邊資源項目周邊爺配套較為房誠齊全，坐否擁寶山白玻玉蘭廣場交的綠化景刃觀優(yōu)勢。酒店自帶他娛樂會所棋牌休聚閑吧。項目SWOT分析strengths（優(yōu)勢）

weaknesses（劣勢）opportunities(機(jī)會)

threats（威脅）

項目地理位置優(yōu)越，地處繁華的牡丹江路。項目所在金富門酒店在寶山有一定的知名度項目景觀優(yōu)勢明顯，坐擁寶山白玉蘭廣場的無敵景觀項目交通便利，緊鄰3號線寶楊路站本案屬于舊改項目，原金富門酒店占地面積較大，改造有一定困難市場政策近一步收緊，投資客大量減少，本案的投資性產(chǎn)品去化難度較大離市區(qū)較遠(yuǎn)。周邊缺乏商務(wù)氛圍上海大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)板塊外延，加大對外圍區(qū)域?qū)懽謽琼椖康男枨罅恐袊撹F正處于無序發(fā)展階段，市場有待整合結(jié)論辦公部分閱：1、建煉議建設(shè)成灑有主題性亮質(zhì)的特色近辦公產(chǎn)品辛，可按照洪企業(yè)要求帝訂制樓層蛙分割主要企跳業(yè)為鋼輸鐵行業(yè)皇，要設(shè)迅置展示塊部分的彩空間。2、寫托字樓入挨住企業(yè)騙可享受閥政策優(yōu)蛾惠措施纏。酒店式浴公寓：粉方案一綢：利用四特殊主雞題（如晴會展，笨論壇）切來吸引庭投資客哀，以投昌資回報的方式收名回公寓使嫌用權(quán)，把港公寓作為使以后金富厭門酒店客范房使用.方案二顯：建設(shè)蝦成居住奔功能加乏強(qiáng)的服笑務(wù)式公烈寓，建浸議減少教物業(yè)費博等支出待，使用節(jié)故能環(huán)保攻及高科脊技系統(tǒng)匪（新風(fēng)窩系統(tǒng)，斑地暖，敗太陽能圖）來對外出烈售（辦制公部分娘企業(yè)的聽高層管算理人員國，以及逗一些白爐領(lǐng)）二．項邁目市場漁定位分襖析1、當(dāng)前稿市場動姻態(tài)寶山是上某海的北大霧門，重要尺的鋼鐵生沙產(chǎn)基地、滴港口集裝跌箱生產(chǎn)和能出口基地壟及能源、存水源、副廚食品生產(chǎn)缺、供應(yīng)基僅地。改革開他放三十施年來寶諷山以“驕一業(yè)特難鋼，帶拋動多元碌發(fā)展”拴為定位掠宗旨，黎給寶山允帶來了負(fù)翻天覆笑地的巨汗變。同芝時也集遺聚了醞館釀可持頃續(xù)發(fā)展友的新課尾題，提種出了寶翼山十二勻五規(guī)劃崗發(fā)展的相新思路計。2、未來市梨場趨勢深度挖蓄據(jù)“一乳業(yè)特鋼吩，帶動注多元發(fā)得展”的劈燕內(nèi)涵。利從重要畜的鋼鐵掙生產(chǎn)基久地發(fā)展立成為國稱際鋼鐵貝行業(yè)某薯一方向婦的領(lǐng)導(dǎo)沫者。提升寶井山區(qū)的鋼政治影酸響力及沿經(jīng)濟(jì)向棟心力，支打造升膜級版鋼土鐵中心巾。為全力提升寶山經(jīng)區(qū)的政治眠影響力及班經(jīng)濟(jì)向心撒力，打造為升級版鋼葉鐵中心。本項目山定位圍杰繞鋼鐵粘主題深配度挖掘捉，擴(kuò)展發(fā)思路。徹最大化蝴建筑本連身所能藥承載的僚功能?；示徒鸶蛔T酒店通部分?；牧糁亟ü杉敖鸶缓﹂T酒店栽全部拆油除新建潮兩種思叢路，做歪出兩套志方案。3、項目范市場定客位建議方案一：棍保留（金看富門酒店凝）重建項目定位之為：華東事鋼鐵金融基及電子交慕易中心初步規(guī)劃累包含以下先功能定位屠：華東地腥區(qū)鋼鐵障金融及市鋼鐵電辨子商務(wù)艷交易平歸臺寶山區(qū)5曬A級寫嚷字樓超（寶山璃第一高葡樓）（唯大型鋼遮鐵企業(yè)辣銷售辦序公及展儉示中心登）寶山區(qū)頂肥級商務(wù)，例宴請場所哪（升級版答新金富符門大酒店廣）（優(yōu)先摘承接本項純目內(nèi)相關(guān)匯企業(yè)商務(wù)技宴請，空浩閑時段承靈接大型婚守宴）寶山區(qū)千規(guī)模最如大配置妄同聲翻神譯設(shè)備絞的高檔晶會議、堆會展中有心（承練接本項永目內(nèi)相估關(guān)企業(yè)罵會議及黃寶山區(qū)柜政府部答門大型代會議）寶山區(qū)牛唯一日責(zé)式服務(wù)識性公寓霉（引進(jìn)億全日式糕愛泊滿租管理）框（優(yōu)先壞面向本弱項目內(nèi)惰相關(guān)企博業(yè)員工泄銷售或梁租賃）方案二：號拆除新建項目定咸位為：筋國際鋼打鐵論談亦總部——國際鋼抱鐵論談柜（英文橫：In幻玉ter狡nat挽ion萬al句iro念na釣nd孝ste也el鐮tal用k，縮眉寫II訴S，或盆鋼鐵寶透山論壇可），由繞寶山區(qū)墨政府發(fā)素起，寶芹鋼集團(tuán)漸承辦，鋒申特集蟻團(tuán)協(xié)辦嘉，在本吊項目召讓開的大扔會。論卡壇為非慚官方、者非營利淚性、定秒期、尋豬址的國花際組織融；為政能府、企挎業(yè)及專地家學(xué)者宵等提供在一個共懲商鋼鐵穿經(jīng)濟(jì)、雄鋼鐵高胖科技發(fā)大展方向稀、環(huán)境窩及其他測相關(guān)問敞題的高彎層對話配平臺；令上海寶彈山為論訊壇總部巡壽的永久釘所在地切。本項目初欠步規(guī)劃包策含以下功初能定位：寶山區(qū)5A級寫字衛(wèi)樓（炭寶山第惡一高樓叉，雙塔粘景觀）撒（大型日鋼鐵企聞業(yè)銷售竄辦公及再展示中遞心）寶山區(qū)足頂級企獲業(yè)會館錫（頂樓360度全景敞觀旋轉(zhuǎn)劑餐廳）劈燕（本項眉目內(nèi)企超業(yè)家專齒屬會所碎）寶山區(qū)頂賽級商務(wù)，鎮(zhèn)宴請場所獸（全新升新級版新且金富門大狹酒店）（黃優(yōu)先承接塌本項目內(nèi)屢相關(guān)企業(yè)諷商務(wù)宴請院，空閑時拜段承接大扣型婚宴）寶山區(qū)督規(guī)模最摩大配置噴同聲翻沸譯設(shè)備招的高檔烏會議、鬼會展中騰心（優(yōu)仇先承接且國際鋼倆鐵論談開年會及協(xié)各項年仇度分會勤議；其校余時段秘優(yōu)先承除接寶山涂區(qū)政府播部門大拜型會議管）寶山區(qū)唯似一日式服挽務(wù)性公寓喪（引進(jìn)全律日式愛泊如滿管理）挨（優(yōu)先承譜接國際鋼敏鐵論談與灘會人員，問其余時段鍬對外營業(yè)饑）4、項目伙市場定斷位風(fēng)險歪分析方案一利垂益及風(fēng)險頭分析：利益：鋼鐵金刮融及電畏子交易是鋼鐵業(yè)卷快速發(fā)展糕的平臺，傲也是未來鉆的發(fā)展方番向。有助柳于寶山區(qū)倦鋼鐵業(yè)結(jié)洪構(gòu)完善，竄提升提升寶潑山區(qū)的暗政治影西響力及左經(jīng)濟(jì)向匠心力。申特作為詠鋼鐵生產(chǎn)鳥企業(yè)，打倆造鋼鐵電資子交易平孫臺有助于再企業(yè)自身鳥銷售渠道餃的完善；思此外，鋼沫鐵期貨市仗場的運作妻有助與其尖更快速、返便捷的找泄尋到可能館達(dá)到的高菜位價格的腫合適買家鐘。風(fēng)險：鋼鐵金辭融及電何子交易當(dāng)下考慮光及正在運凳作的企業(yè)槍及團(tuán)體較宣多，并有餓部分具備缺了一定的蒜影響力，懲如大宗鋼乏鐵交易平遲臺。項目翠的成功打璃造需要政瓜府和企業(yè)尚多方的配歡合及努力獨。方案二利伐益及風(fēng)險苗分析：利益：國際鋼兆鐵論談饅總部的定位有昌助于寶山器區(qū)打造升巷級版鋼博鐵中心駕。將大力提升寶去山區(qū)的積政治影棒響力及醬經(jīng)濟(jì)向向心力。申特作獎為協(xié)辦養(yǎng)單位和阿會議接獅待方，努將大大佛的提升護(hù)企業(yè)影雕響力及蜂美譽度攔。本項目在斤“國際鋼貍鐵論談屑總部”的概念童影響下，砌其重要地償位及物業(yè)圍價值亦不咸言自明。風(fēng)險：當(dāng)下國岔內(nèi)已有鵲的鋼鐵論壇眾存多，其臭中較有嗓影響力國的有—降—河南吃鄭州舉妨辦的中走國鋼鐵創(chuàng)貿(mào)易高瘦峰論壇類，目前她已舉辦犁三屆，嚇有10微00余倘家企業(yè)賄參會；在上海對浦東喜煩來登由訂由大酒職店召開的由上海陳鋼聯(lián)電產(chǎn)子商務(wù)杏股份有溪限公司柏、日本糖鋼鐵新暴聞“J趣apa泊nMe夸tal躬Dai情ly”田以及韓都國“S但tee薦l&S扶tee訴l”鋼質(zhì)鐵研究棄機(jī)構(gòu)三頂方聯(lián)合蝴舉辦的妨為期兩資天的2族011框第二屆頃亞洲鋼叫鐵論壇。這些論輸壇都是行蘆業(yè)內(nèi)已經(jīng)皇舉辦的不鹽同規(guī)格和蜘級別的鋼亭鐵論壇，盼具備了一焰定的影響仔力。本項咬目的成功壤打造需要穴寶山區(qū)政際府乃至上墾海市政府血、工業(yè)部滲等多級政捎府部門大崇力推進(jìn)，糕加之企業(yè)刻自身的配中合及努力貢。5、推薦趴方案——方案二推薦理由：項目地塊潛位于寶山飛區(qū)核心位無置，需要踐承載的愿燥景宏大，便方案二著力打造糖“國際鋼蘇鐵論談總隊部”更能凸顯項目醋地塊地段卵優(yōu)勢及其價叉值。方案二趟有助于糾寶山區(qū)打造升喊級版鋼螺鐵中心，大力提全升地塊灣及寶山臟區(qū)政治封影響力卻及經(jīng)濟(jì)欺地位。建筑表沒現(xiàn)施展涂空間更糧大，建抖筑表現(xiàn)秒更加完策美。功能配置務(wù)齊全，形象統(tǒng)歪一完整，各功能扣區(qū)配合及辨功能劃分塔更加協(xié)調(diào)。物業(yè)價小值提升歌顯著。Partthre選e項目產(chǎn)品燭策劃與建駱議一、按求設(shè)傘計構(gòu)思二、項目經(jīng)越濟(jì)測算災(zāi)及風(fēng)險貨評估三、產(chǎn)袖品建議四、產(chǎn)品規(guī)自劃概念黃方案設(shè)價計（暫緩碑）五、項目市訊場推廣吧建議基地現(xiàn)束狀一、按沾