淺談不動產登記制度下如何完善不動產測繪工作

Summary：隨著不動產登記制度的日益完善，不動產測繪工作也需要與時俱進，與不動產登記制度相適應，房地產有關部門要完善不動產測繪工作，為不動產登記制度的完善創(chuàng)造良好的條件：不動產測繪工作開展階段，要根據(jù)制度進行現(xiàn)場測繪，提升測繪的準確性，支持不動產制度的實施和推進，為不動產登記工作提供真實數(shù)據(jù)，提高不動產登記工作的整體質量。本文就不動產登記制度下完善不動產測繪工作進行研究，提出幾點完善建議。Keys：不動產；登記制度；測繪工作引言：不動產測繪指的是運用測繪工具、測繪方法對不動產進行空間位置測量的過程，測量過程中，要對不動產的各類屬性進行記錄和確認，例如位置信息、空間信息、不動產屬性、權屬范圍等，這些內容要以地籍圖的形式進行呈現(xiàn)。不動產測繪要遵守國家的法律法規(guī)和行業(yè)標準，按照實際情況進行測繪，在經過審核后，才能存檔，所存資料受物權法保護。1.不動產登記制度下不動產測繪工作的特點及作用當前,我國不動產登記制度已全落實和推進,不動產登記制度推進過程中，不動產測繪工作需要適應不動產登記的需求。在實際測繪中,要保證測繪工作的有效性,才能提升不動產登記制度推行效果。從現(xiàn)行推行表現(xiàn)來看,不動產登記制度改革下，不動產測繪工作更加符合法律規(guī)范,在測繪工作中完全按照政策要求、法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范執(zhí)行技術標準,這使得測繪工作成為不動產登記管理在法律性方面的重要體現(xiàn)。不動產登記制度改革背景下，測繪的實際結果,需要通過經過嚴格核定后才能作為不動產產權的有效資料。不動產測繪工作主要是集中在房產、地籍、竣工測繪等方面。房產測繪中主要收集房屋的相關有數(shù)據(jù)，描述房屋的信息,以此為基礎實現(xiàn)不動產的開發(fā)和利用，房屋產權對于城市規(guī)劃有著重要的價值。同樣，做好不動產測繪對于推進稅收改革有著重要意義，為房產稅改革提供了重要基礎資料。地籍測繪作為不動產登記制度改革背景下不動產測繪的基礎內容,實踐中需要加強地籍信息的測繪質量,運用先進的測繪技術,精確測量不同類型的地籍屬性。為不動產竣工提供主要科學依據(jù)。2.不動產登記制度下測繪工作的現(xiàn)狀2.1管理體系的不健全近些年，為了與不動產登記制度相適應,不動產登記機構的職能日益完善[1]。過去，由于受到房產、地籍等多種因素的影響，不動產登記管理工作由不同職能部門交叉負責,這也造成不動產登記中的測繪工作管理混亂。這種背景下,不動產測繪工作的開展存在較多的影響因素，這無疑增加了不動產測繪管理的難度，管理體系的不健全勢必會造成各個部門存在責任推諉，這種情況下,推行不動產登記制度，就會面臨測繪工作的影響。因此測繪管理工作需要統(tǒng)一管理，健全測繪管理體系,才能有效推進不動產測繪的效率。2.2測繪工作規(guī)范性不足不動產登記制度下測繪工作需要加強規(guī)范性方面的監(jiān)督,雖然測繪工作有著法律和行業(yè)標準,但由于受到客觀因素的影響，實際操作中很難完全按照《房產測量規(guī)范》、《測繪法》、《地籍測繪規(guī)范》、《房產測繪管理辦法》等相關法規(guī)執(zhí)行測繪工作。各地在不動產測繪工作中所依據(jù)的法律條款是多樣的。不動產管理條例明確規(guī)定了房產測繪的標準,但一些地方在計算公攤面積時依舊選擇各自的標準,進一步造成了測繪標準的客觀差異性。3.不動產登記制度下完善不動產測繪工作的策略3.1加強測繪工作的實效性加強測繪工作的實效性，重點要做好房產圖的測繪，在不動產登記制度下，產權人更重視房屋基本情況和房屋的權屬范圍，房產圖作為專門表現(xiàn)房屋基本情況和房屋權屬界限的圖件，是不動產測繪的主要工作目標。根據(jù)不動產登記制度規(guī)定，房產圖中要包括房產分幅圖、房產分宗圖、房產分戶圖。測繪人員要了解三者的區(qū)別和差異，在測繪中，要真實、準確的繪制三張圖，其中房產分幅圖能夠展現(xiàn)房屋位置、權屬關系，確認分幅圖的基礎上才能測繪分宗圖和分戶圖。測繪分幅圖時，可以利用現(xiàn)有的地籍圖，結合房產調查成果進行繪制，或者使用地形圖進行測制[2]。分幅圖上需要標明控制點、房屋、宗地號等基本信息。分宗圖需要在分幅圖上細化才能得到，作為不動產產權證的主要附圖，分宗圖的坐標系要與分幅圖保持一致，比例尺要結合宗地圖面積進行選用，一般不低于1：100，不高于1：1000，測繪時可使用聚酯薄膜圖紙。分宗圖的測繪精度有著嚴格要求，要求所有地物點與相鄰控制點點位誤差不大于0.5毫米。分戶圖作為分宗圖的局部圖，將權屬縮小到了具體產權人，分戶圖主要用來表示房屋權屬范圍，以細部圖的形式展現(xiàn)鄰近房屋的權屬界線，是房屋產權證中的主要附圖。分幅圖、分宗圖和分戶圖是不動產測繪工作的實效性體現(xiàn)，也是不動產登記制度下測繪工作的主要內容。3.2加強測繪工作的靈活性不動產登記制度下，測繪工作要滿足不動產管理改革的基本需求，隨著房屋產權變更的頻繁，測繪工作的靈活性需要加強，變更測量是體現(xiàn)測繪工作靈活性的重要方面，變更測量中一般會涉及到地籍變更測量和界址變更測量[3]。在地籍發(fā)生變更的情況下，地籍需要進行變更測量，初始地籍完成測量后，根據(jù)日常地籍測量需求，地籍資料需要保持更新，因此需要針對土地及附屬物進行屬性測繪，測繪內容包括權屬范圍、位置信息、使用情況等。在不動產登記制度下，地籍變更的內容主要是宗地信息，地籍變更測繪也要做好相應的流程性工作，通常情況下，地籍變更測繪要先做變更申請，然后測繪部門做測量準備，準備完成后才能開始要素調查，最后進行變更登記。變更測繪的資料以高精度資料為主，要強調現(xiàn)勢性原則，變更的內容要包括宗地號、宗地草圖、地籍圖、房屋結構、建筑面積等資料。為避免出現(xiàn)地籍變更測繪的無序性，在測繪工作中要做到測繪過程的規(guī)范性、測繪記錄的有序性、測繪結果的一致性，在完成地籍變更測繪后，不動產才能做變更手續(xù)。4.結束語隨著我國地產行業(yè)發(fā)展遇阻,不動產制度下測繪工作受到產權人的普遍關注。在測繪工作改革中,首先需要適應不動產登記制度的推進需求，最大程度推進登記制度的推廣和實施。在具體測繪中要加強測繪工作的實效性和靈活性，為完善我國不動產管理制度提供技術支持。Reference[1]薛博.不動產登記中的房產與地籍測繪數(shù)據(jù)整合[J].測繪與