房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作要點(diǎn)第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的圖紙會(huì)審第四部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程中主要技術(shù)控制點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)必不可少的組成部分，它始終貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量投訴日趨增多，業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的要求達(dá)到了一個(gè)新的高度，而工程技術(shù)則是保證品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的重要基礎(chǔ)。根據(jù)2002年建設(shè)部發(fā)文實(shí)行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說(shuō)明書》制度，這更從法律角度上對(duì)項(xiàng)目技術(shù)管理工作提出更高的要求。大量實(shí)踐證明，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場(chǎng)效果也就越好。

因而所帶來(lái)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益就會(huì)有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資費(fèi)用增加等致開(kāi)發(fā)商無(wú)法收回的投資?？梢?jiàn)技術(shù)管理工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國(guó)有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體情況，結(jié)合我們公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作的特點(diǎn)，我們?nèi)w技術(shù)管理人員在我們的項(xiàng)目技術(shù)管理中應(yīng)做什么？能做什么？控制什么？來(lái)和各位領(lǐng)導(dǎo)及各位同仁進(jìn)行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理工作要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)：（三性）二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)工作的前提條件一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)（三性）（一）綜合性（二）復(fù)雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作

（一）參與編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。針對(duì)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，從技術(shù)應(yīng)用角度分析其可行性，為開(kāi)發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開(kāi)發(fā)要求，參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制工作，特別是設(shè)計(jì)任務(wù)書中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，必須提細(xì)、提準(zhǔn)，具有科學(xué)性和可操作性，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、主要新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用等。同時(shí)還要參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的審查工作。使得設(shè)計(jì)文件在符合國(guó)家政策、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求的同時(shí)，充分體現(xiàn)公司的總體設(shè)計(jì)意圖和理念。（三）參與編制公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建設(shè)組織方案。從技術(shù)層面提出具體要求，不論是進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等要在滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的一切技術(shù)問(wèn)題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)工程從開(kāi)工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進(jìn)度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問(wèn)題，同時(shí)涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟(jì)是否合理等因素。所以各級(jí)技術(shù)人員必須對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案進(jìn)行嚴(yán)格審理（后面還要講施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案的審查方法等內(nèi)容）。（六）各級(jí)技術(shù)人員要組織編制各種材料、設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要編制材料、設(shè)備應(yīng)執(zhí)行的國(guó)家、省、市標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備的性能型號(hào)等，同時(shí)要重點(diǎn)考慮公司對(duì)一些影響質(zhì)量和造價(jià)的材料、設(shè)備有無(wú)特殊要求等。（七）各級(jí)技術(shù)人員要負(fù)責(zé)收集、整理、識(shí)別工程所需的國(guó)家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)文件，保證工程所使用的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范都具有效性避免標(biāo)準(zhǔn)使用上的錯(cuò)誤。（八）各級(jí)技術(shù)人員要保證監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的完好性，保證每臺(tái)設(shè)備都在檢定周期內(nèi)，確保各種數(shù)據(jù)的科學(xué)、有效。（九）各級(jí)技術(shù)人員要完成好施工過(guò)程中各種技術(shù)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項(xiàng)工作貫穿著工程施工的全過(guò)程。由于工程在現(xiàn)場(chǎng)的復(fù)雜程度，施工隊(duì)伍素質(zhì)的參差不齊，材料設(shè)備供應(yīng)的種種客觀因素，設(shè)計(jì)單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會(huì)造成現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)問(wèn)題，這是我們技術(shù)工作者的日常工作，必須做到位、及時(shí)，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相關(guān)單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。（十一）各級(jí)技術(shù)管理人員要制定企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)措施，編制和實(shí)施企業(yè)內(nèi)部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時(shí)了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時(shí)推廣新材料、新技術(shù)，提高開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的科技含量。三、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)工作的前提條件

（一）公司技術(shù)管理人員要具備較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任心。

（二）具有較強(qiáng)的全面技術(shù)管理能力

（三）具備較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)

第二部分：

如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）的審查工作

一、審查人員應(yīng)具備的能力

（一）較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任心（二）熟練掌握國(guó)家、省、市（油田公司）的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及相關(guān)規(guī)定要求。（三）能夠充分閱讀設(shè)計(jì)圖紙要求的各項(xiàng)內(nèi)容（四）熟練掌握專業(yè)技術(shù)知識(shí)（五）熟練掌握施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）應(yīng)重點(diǎn)審核的內(nèi)容。二、施工組織設(shè)計(jì)的基本情況（一）什么是施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）施工組織設(shè)計(jì)：是以施工項(xiàng)目為對(duì)象進(jìn)行編制，用以指導(dǎo)其建設(shè)全過(guò)程各項(xiàng)施工活動(dòng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織、協(xié)調(diào)和控制的綜合性文件。施工組織設(shè)計(jì)根據(jù)不同編制階段可分為投標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)和實(shí)施施工組織設(shè)計(jì)；對(duì)于大型建筑項(xiàng)目或建筑群，分為施工組織總體設(shè)計(jì)和單位工程施工組織設(shè)計(jì)。施工方案：是以單向施工項(xiàng)目或其中的某一部分項(xiàng)工程為編制對(duì)象進(jìn)行編制，用以指導(dǎo)其施工過(guò)程并重點(diǎn)考慮施工方法、機(jī)械設(shè)備利用、勞動(dòng)力和材料組織安排的具體文件。（二）施工組織設(shè)計(jì)的基本規(guī)定1、施工組織設(shè)計(jì)必須在工程開(kāi)工前由施工單位編制完畢，并交監(jiān)理、建設(shè)單位審核，嚴(yán)禁邊施工邊編制審核，更不允許施工完畢后補(bǔ)施工組織設(shè)計(jì)或?qū)ｍ?xiàng)方案。2、施工組織設(shè)計(jì)編制前，應(yīng)熟悉、掌握招標(biāo)文件和施工圖紙、并到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

3、編制分部分項(xiàng)工程施工方法時(shí)應(yīng)有所側(cè)重，對(duì)于工藝復(fù)雜的部分應(yīng)重點(diǎn)編制。4、施工組織設(shè)計(jì)的編制依據(jù)和借用的素材應(yīng)現(xiàn)行有效，不得引用國(guó)家廢止的文件和標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁在施工組織設(shè)計(jì)使用國(guó)家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工藝。（三）施工組織設(shè)計(jì)的編制依據(jù)

1、項(xiàng)目招標(biāo)文件和工程承包合同2、工程全部施工圖紙及標(biāo)準(zhǔn)圖集3、工程地質(zhì)勘查報(bào)告、地形圖及工程測(cè)量控制網(wǎng)4、氣象、水文資料5、工程建設(shè)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定6、企業(yè)類似施工項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)資料7、現(xiàn)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)三、施購(gòu)工組織侮設(shè)計(jì)的擊主要谷內(nèi)容施工組織嗚設(shè)計(jì)主要成包括以下輪三部分左內(nèi)容：（一）常紋規(guī)內(nèi)容（二）分至專業(yè)內(nèi)容（三）注附加壯內(nèi)容（一）常慚規(guī)內(nèi)容1、編制依爭(zhēng)據(jù)及說(shuō)明2、工程概鈔況3、施工準(zhǔn)辜備工作4、施工管觸理組織機(jī)彼構(gòu)5、施工部壤署6、施工夜現(xiàn)場(chǎng)平單面布置削及管理7、施工進(jìn)調(diào)度計(jì)劃8、資源需索求計(jì)劃9、工程質(zhì)誤量、安全樹(shù)、文明施序工、環(huán)境盒保護(hù)措施10、特殊季槳節(jié)施工措芹施（二）分搏專業(yè)內(nèi)容1、分部態(tài)分項(xiàng)工柴程的施與工方法2、工程重拆點(diǎn)、難點(diǎn)攜的施工方煮法及措施（三）睡附加濕內(nèi)容1、四新的課應(yīng)用2、成本控決制措施3、施工箱風(fēng)險(xiǎn)防摘范4、工程續(xù)創(chuàng)優(yōu)計(jì)谷劃和保蜓證措施（四）專煌項(xiàng)施工方捎案內(nèi)容1、樁基執(zhí)礎(chǔ)工程2、有防黨水要求營(yíng)的樓地深面工程3、屋面防插水工程4、地下防屢水工程5、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)強(qiáng)應(yīng)力砼工腸程6、鋼筋工折程7、鋼結(jié)冬構(gòu)工程8、配筋砌事體工程9、電梯工額程10、基坑支寺護(hù)與降水制及土方開(kāi)巨挖工程11、模板耗工程12、起重吊涂裝工程13、腳手架叉工程14、拆除、起爆破工程15、其他恐結(jié)構(gòu)復(fù)智雜、技于術(shù)含量律高、施裝工難度賽大及易葡出現(xiàn)質(zhì)壘量、安殿全問(wèn)題牲的工程16、上級(jí)鑒主管部較門規(guī)定山的其他阿危險(xiǎn)性蒼較大的翁工程（五）幸建設(shè)單靜位審查拜施工組夾織設(shè)計(jì)<專項(xiàng)方填案>的重點(diǎn)希審查內(nèi)開(kāi)容1、編制依峽據(jù)2、施工氣組織管裳理架構(gòu)遍和職責(zé)仔分工3、施工英布置4、施工進(jìn)決度計(jì)劃5、施工準(zhǔn)道備6、施工方惱案7、質(zhì)量保塊證措施8、安全文對(duì)明施工保嶼證措施9、施工進(jìn)歸度保證措阻施10、經(jīng)濟(jì)技丑術(shù)指標(biāo)分歐析第三部分崖：

房地買產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)員目的

圖友紙會(huì)審一、圖案紙會(huì)審林的基本勁內(nèi)容（一）圖漸紙會(huì)審的職定義（二）蓮圖紙會(huì)冠審的目槐的（三）圖比紙會(huì)審的份主要內(nèi)容二、建毛設(shè)單位房誠(chéng)圖紙會(huì)你審應(yīng)解顆決的騎重點(diǎn)內(nèi)鉛容（一）審查桶施工圖紙針是否達(dá)到您國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)末規(guī)范要求桑應(yīng)達(dá)到的辭設(shè)計(jì)深度滋。（二）殊審查施懶工圖紙倦是否嚴(yán)瞧格按照禾設(shè)計(jì)任花務(wù)書和阿建設(shè)標(biāo)陸準(zhǔn)進(jìn)行牲設(shè)計(jì)，縮慧設(shè)計(jì)圖錫紙能否撇完全表汪達(dá)開(kāi)發(fā)榴企業(yè)的鍛設(shè)計(jì)意突圖。（三）審?fù)槭┕D賀紙是否有婦違背國(guó)家鈔、省市強(qiáng)宿制不允許氣應(yīng)用的項(xiàng)培目和材料麗。（四）審希查施工圖體紙是否影裂響工程質(zhì)裙量、安全鈔的內(nèi)容。（五）結(jié)妹合施工隊(duì)膀伍素質(zhì)、活施工工藝貓是否能夠謎完全達(dá)到參設(shè)計(jì)圖紙喊要求。三、圖三紙會(huì)審燭的技巧（一）湊從遵守首規(guī)范的日角度進(jìn)宗行圖紙掘會(huì)審（二）帥從保證貌質(zhì)量的活角度進(jìn)叮行圖紙方會(huì)審（三）從曲便于組織摩施工的角窄度進(jìn)行圖貞紙會(huì)審（四）奸從節(jié)約拼成本的糕角度進(jìn)胖行圖紙腸會(huì)審（五）從寶加快施工廈進(jìn)度的角冠度進(jìn)行圖疏紙會(huì)審（六）從罩利于竣工皆驗(yàn)收的角盟度進(jìn)行圖煎紙會(huì)審（七）錦從銷售污角度進(jìn)浴行圖紙緊會(huì)審（八）盈從滿足侵交房的北角度進(jìn)篩行圖紙褲會(huì)審（九）從濫物業(yè)管理違的角度進(jìn)岸行施工圖業(yè)紙會(huì)審（十）從嚼居住者的少角度進(jìn)行升圖紙會(huì)審（十一嗎）從滿發(fā)足開(kāi)發(fā)旨理念角饅度進(jìn)行導(dǎo)圖紙會(huì)陜審第四