2．3業(yè)主入住業(yè)主入住是指業(yè)主或使用人收到書面入住通知書并辦理接房手續(xù)的過程，即業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。按規(guī)定，當(dāng)新建的房屋符合交付使用的條件，開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書，約定時間辦理接房手續(xù)。從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開發(fā)商將已建好的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過程，是開發(fā)商和業(yè)主的之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。

2．3．1業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作1．健全管理處

1）竣工驗收前二個月，大廈消防中心值班人員3人（機電1人，給排水1人，電梯1人）進入現(xiàn)場。2）竣工驗收前半個月，電工2人，給排水1人，進入現(xiàn)場，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。3）竣工驗收前半個月，部分保安人員到位，負責(zé)所接受物業(yè)的守衛(wèi)工作。4）入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。5）入住前一十個，炊事員到位，食堂開餐。6）入住前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清。7）入住前半個月，全部保安人員配齊上崗。8）入住前半個月，維修班組成立，人員配齊到位。（1）竣工驗收前三個月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處籌建班子。（2）管理處各類人員可按以下程序和時間到位（以下人員名額按建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)擬定）：2．入住工作方案

（1）核實《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況。（2）根據(jù)接管項目的實際情況和《物業(yè)管理方案》中的管理要求以及要達到的標(biāo)準(zhǔn)．?dāng)M定入住后在加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施。（3）擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案。（4）根據(jù)《物業(yè)管理方案》的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃。（5）制定入住工作計劃。（6）制定入住流程。（7）根據(jù)入住工作計劃應(yīng)提前發(fā)出《入住通知書》。3．準(zhǔn)備入住資料（1）編寫和印制《住戶手冊》、《業(yè)主公約》、《房屋使用說明書》、《防火公約》等。（2）編寫和印制《住戶裝修管理規(guī)定》、《臨時用電管理規(guī)定》等。（3）印制《入住通知書》、《收樓須知》、《入住手續(xù)書》、《繳款通知書》及入住所需各類表格。（4）印制安裝空調(diào)管理規(guī)定（附空調(diào)安裝平面示意圖）和空調(diào)架的式樣圖。（5）印制其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定（附式樣平面示意圖）。（6）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。4．協(xié)調(diào)工作（1）聯(lián)系開發(fā)商，統(tǒng)一辦理地點，集中服務(wù)，形成“一條龍服務(wù)”程序。（2）聯(lián)系供電局、自來水公司、煤氣公司和郵局等單位，保證入住后水、電、氣等的供應(yīng)。（3）聯(lián)系電話公司安裝電話事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。（4）聯(lián)系學(xué)校、派出所和社區(qū)委員會，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。

5．通知入住通過登報或寄發(fā)通知書的形式。提前一個月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：（1）入住通知書（2）收樓須知（3）入住手續(xù)書（4）繳款通知書6．入住時的環(huán)境布置（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境。入口處掛橫幅、插彩旗等，營造熱烈氣氛；設(shè)置由入口處到管理處的指路牌；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時間。（2）管理處辦公環(huán)境。擺放花籃、盆景等，營造喜慶氣氛；張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識清楚，一目了然。管理人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。2．3．2業(yè)主入住的相關(guān)文書入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時所要知曉、參照、鑒定的有關(guān)文件。1．入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時間辦理入住手續(xù)的文書。

制作入住通知書時應(yīng)注意如下問題：（1）一般情況下，一個管理項目內(nèi)入住的業(yè)主是幾百家甚至上千家，在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。（2）如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。2．入住手續(xù)書入住手續(xù)書是物業(yè)管理企業(yè)為方便業(yè)主，讓其了解辦理入住手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入住手續(xù)書上都留有有關(guān)部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)部門在上面蓋章證明。3．收樓須知收樓須知是物業(yè)管理企業(yè)告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項，以及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用的文件。

繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。4．繳款通知書5．入住常用表格（1）用戶登記表（2）住戶家庭成員登記表

（3）業(yè)主（租戶）入住驗房表

2．3．3業(yè)主入住的辦理程序1．核清購房款（1）業(yè)主攜帶已繳款的各期收據(jù)交開發(fā)商財務(wù)部驗證，驗證無誤后由開發(fā)商財務(wù)部收回并開具總發(fā)票。（2）付清購房余款后，開發(fā)商財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（1）上蓋章。2．確認業(yè)主身份（1）物業(yè)管理員要求業(yè)主提供并審查開發(fā)商出具的入住通知、身份證及其復(fù)印件。業(yè)主是單位的，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本。（2）業(yè)主委托他人辦理入住事宜的，物業(yè)管理員應(yīng)要求受托人提供其身份證及其復(fù)印件和業(yè)主的書面委托證明。（3）物業(yè)管理員驗明業(yè)主身份后，將身份證原件退還業(yè)主，復(fù)印件存檔。3．向業(yè)主或使用人發(fā)放資料（1）入住說明；（2）住戶手冊；（3）業(yè)主公約；（4）前期物業(yè)管理協(xié)議；（5）預(yù)交費用標(biāo)準(zhǔn)；（6）裝修須知；（7）住戶登記表；（8）裝修審批表；（9）驗收交接表。4．建立階入住登沈記表（1）對業(yè)主瞧提交的《尿入住須知魂》上提及客的資料進脖行查驗，論確認無誤號后，在入愚住登記表酬中登記。縱由業(yè)主填協(xié)寫并提交砌的資料1）身份證眉復(fù)印件；2）工作證削復(fù)印件；3）購/租房合厚同的正腰本及復(fù)尿印件；4）業(yè)主登大記表；5）過后冰簽署的沙業(yè)主公外約、前議期物業(yè)復(fù)管理協(xié)蕩議。（2）上述止發(fā)放的殘資料應(yīng)忌在《入副住登記片冊》中梳由業(yè)主奔簽收，賢或由管矩理人員德注明。5．管理處木對業(yè)主的訂資料進行忽審核驗證（1）表格填憑寫是否完胸整、正確碗和清晰；（2）簽署幣業(yè)主公育約、前銅期物業(yè)出管理協(xié)爐議；（3）身份脾證明文郊件與購/租房合獸同及業(yè)嗽主登記要表是否菊一致。付審查通監(jiān)過后，雖管理人腹員收取直購/租房合同洲復(fù)印件、沈業(yè)主登記服表、業(yè)主指公約一份折、前期物甚業(yè)管理協(xié)通議一份，尾在入住手澤續(xù)書（2）上蓋章板。6．預(yù)交叮費用物業(yè)管著理公司斯財務(wù)部寄根據(jù)寄脖發(fā)給業(yè)爆主的繳戶款通知臟書中的俱款項，破收取業(yè)喊主各項紫費用，趟并開具佛相應(yīng)票杏據(jù)給業(yè)訴主。其熊費用項機目包括候：預(yù)交得管理費數(shù)、水電皂管理備憂用金、核裝修保姿證金、睡垃圾清產(chǎn)運費及帝其他雜車費等。顏財物應(yīng)冒建立費糖用登記即表，對若費用交請納完畢灰的業(yè)主冤，應(yīng)在氏登記表崇中注明先，并在撕入住手蒜續(xù)書（3）上蓋章屑。7．驗收房臉屋（1）物業(yè)管凱理員按業(yè)偉主要求的親時間陪同汽業(yè)主(或受托淋人)一起驗收瀉房屋及其畏配套設(shè)施科等，登記搞水、電、壯氣表底數(shù)巖。業(yè)主確找認合格后歌，雙方在敗驗收交接該表上簽字未確認，并銀要求其填感寫入戶聲止明，在入度住手續(xù)書史（4）上蓋章籃。（2）業(yè)主認同為存在質(zhì)腸量問題的簽，由業(yè)主(住戶)填寫返頭修申請動表，管娛理處加舉簽意見哭后，由錘管理處支協(xié)助發(fā)驅(qū)展商進吼行工程稍質(zhì)量問醬題的返企修工作普。物業(yè)奶管理員熊按照《姜業(yè)主驗威房維修誼工作規(guī)隔程》，躲并根據(jù)承物業(yè)管拋理合同久，即與遲開發(fā)商殘聯(lián)系解權(quán)決或自比行解決丹，然后蝴預(yù)約業(yè)晃主再次筒驗收物革業(yè)，直誘至業(yè)主歌認為合衡格。8．發(fā)放鑰愛匙（1）上述手母續(xù)完成后毛，物業(yè)管諷理處查驗虎入住登記雜表及已簽楚署的(管理協(xié)議)及各項收芳費票據(jù)后形向業(yè)主發(fā)昌放鑰匙，唇并在鑰匙衡發(fā)放登記衫表上登記獨。（2）業(yè)主在贏簽收鑰匙分時提出暫吩不入住，倆要求管理傾處代為出謙租的，物疤業(yè)管理員必應(yīng)向業(yè)主萌提供房屋貴委托出租脊申請表要踢求其填寫臺并簽名。（3）租用察受托管潑的寫字尤樓、商嚼場的顧感客或公帝司，憑索與業(yè)主繳簽定的粥租賃合壩同到管擾理處簽肆定管理菊協(xié)議書頌，并提孝供營業(yè)之執(zhí)照、咸負責(zé)人捧和工作束人員身打份證復(fù)渴印件。（4）對租躺賃管理仰處所屬飄商業(yè)房哄的顧客面，須與水管理處角簽定租界賃合同擴，并提必供營業(yè)寶執(zhí)照、喉負責(zé)人爭和工作土人員的過身份證遵復(fù)印件甘。9．記錄（1）入戶巖聲明、壯業(yè)主登壤記表、彎房屋委料托出租優(yōu)申請表統(tǒng)、業(yè)主減公約等源，由財泄務(wù)內(nèi)勤間人員永劇久保存斑。（2）供(停)水(電)申請表堪由財務(wù)度內(nèi)勤人奪員保存竟至業(yè)主/住戶入住原后兩年。2．3．4業(yè)主對物濟業(yè)的驗收（1）給排估水系列上下管是蜓否有滲漏（1）給排水樂系列上下管芽是否有脆滲漏坐便器牌下水是圾否順暢是否有足利夠的水壓是否有褲地漏，評坡度是服否向地憑漏傾斜（1）給排融水系列上下管貝是否有偵滲漏坐便器下差水是否順痕暢是否有慎足夠的刮水壓是否有杰地漏，豬坡度是邀否向地姥漏傾斜上面的及鄰居家拒是否漏淡水水池龍頭綠是否妥當(dāng)填，下水是捕否順暢水池等俱是否有薦滲漏現(xiàn)塌象（2）門窗系翠列門窗與貞混凝土拆接口有波否縫隙（2）門窗結(jié)系列門窗與績混凝土防接口有先否縫隙門窗在乒開啟、尖關(guān)閉的簽時候是蹤蝶否靈活門間隙仙是否太反大（縫霜隙必須心小于三餡毫米）窗戶玻璃繁是否完好（2）門窗里系列門窗與混扁凝土接口失有否縫隙門窗在籠開啟、多關(guān)閉的僅時候是約否靈活門間隙申是否太叼大（縫于隙必須哨小于三械毫米）窗戶玻靜璃是否拆完好窗臺下面財有無水漬（3）供電系附列戶內(nèi)電喊源柜拉臟閘后戶錄內(nèi)是否誤完全斷巴電戶內(nèi)電股源柜有能無分線基路，分封支線路闊是否能其夠分別測斷電（3）供電茂系列戶內(nèi)電源例柜拉閘后臟戶內(nèi)是否漢完全斷電戶內(nèi)電永源柜有昏無分線越路，分卻支線路帳是否能丑夠分別員斷電各個開席關(guān)、插綱座是否探牢固，像有無問貍題所有燈逢是否能置亮所有插暢座是否擴有電（4）墻面堂、屋頂豈、地板案系列承重墻是苦否有裂縫（4）墻面、屯屋頂、地陵板系列承重墻是食否有裂縫墻身有無駁傾斜、彎愿曲、隆起謹或凹陷的態(tài)地方（4）墻面循、屋頂?shù)?、地板輕系列承重墻予是否有宰裂縫墻身有無捆傾斜、彎禁曲、隆起覺或凹陷的念地方墻面瓷重磚砌筑副是否合絹格（4）墻面、宇屋頂、地斗板系列承重墻敲是否有膊裂縫墻身有節(jié)無傾斜芳、彎曲坦、隆起王或凹陷月的地方墻面瓷磚盼砌筑是否獵合格是否有雨獵水滲漏的哄痕跡或者踢裂痕墻上涂料本顏色是否您有明顯不埋均勻處屋頂上是竹否有裂縫地磚接蛾縫處是稠否不平（4）墻面、菠屋頂、地輝板系列承重墻許是否有麗裂縫墻身有限無傾斜富、彎曲接、隆起古或凹陷瀉的地方墻面瓷約磚砌筑倦是否合久格是否有雨決水滲漏的瓜痕跡或者陜裂痕墻上涂料稱顏色是否牧有明顯不飄均勻處屋頂上章是否有拔裂縫地磚接誼縫處是強否不平檢查地面刷有無空殼賢開裂情況（5）公共設(shè)滲施及其他電、水乒、煤氣橫表具是寶否齊全電、水搶、煤氣痰表的讀相數(shù)