2011年樂山房地產(chǎn)市場匯報(bào)——艱難的“遠(yuǎn)足”公司LOGO第一章行政干預(yù)下的宏觀市場第二章城市規(guī)劃新說第三章2011年上半年土地市場“零”供應(yīng)第四章冷熱參半的8個(gè)月第五章兇多吉少的下半年第六章運(yùn)籌帷幄、成竹在胸第七章基于市場信息的項(xiàng)目討論第一章行政干預(yù)下的宏觀市場

2011年，我國經(jīng)濟(jì)將由回升轉(zhuǎn)入增長與通脹并行階段，外部環(huán)境復(fù)雜多變，世界經(jīng)濟(jì)殊途同歸于“滯脹”；“三駕馬車”均有放緩，經(jīng)濟(jì)景氣小幅回落；通脹壓力上升，價(jià)格調(diào)節(jié)面臨“二難選擇”。2011年，我國經(jīng)濟(jì)將由政策刺激下的較快增長轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整中的穩(wěn)定增長階段，全年GDP增長呈現(xiàn)“前低后高”走勢，與2010年正好相反，增長9.5%左右，比2010年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，CPI增長在4%左右，高于2010年0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2011年宏觀經(jīng)濟(jì)政策重在“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“控物價(jià)”；財(cái)政政策重在“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“穩(wěn)增長”；貨幣政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”，更加注重對差別存款準(zhǔn)備金率的運(yùn)用，貨幣信貸回歸常態(tài)。最變態(tài)的是行政干預(yù)的“雙限”、“監(jiān)管”

2011年宏觀經(jīng)濟(jì)情況1、城市化進(jìn)程加快、城鄉(xiāng)一體化快速推進(jìn)。2、土地資源稀缺，集約利用土地成為發(fā)展必然。3、房地產(chǎn)是提供居民基本生存需求的行業(yè)。4、穩(wěn)供應(yīng)，壓房價(jià)，保民生。房地產(chǎn)國家社會(huì)背景1、房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例高達(dá)20%。2、房地產(chǎn)業(yè)是銀行信貸權(quán)重行業(yè)。3、政府財(cái)政收入重要來源。4、土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻(xiàn)率超過了35%。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位歷年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新國“八”條量跌價(jià)穩(wěn)兩會(huì)2011年1、調(diào)控促使房地產(chǎn)行業(yè)走向健康2、但本次調(diào)控對市場影響較深，大中城市成交低迷、價(jià)格回落3、本次調(diào)控最大亮點(diǎn)——行政干預(yù)兩會(huì)中的房地產(chǎn)行業(yè)1、堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭.滿足居民合理住房需求2、進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模（1000萬套）3、穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣負(fù)直接責(zé)任房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)期——更加嚴(yán)厲的調(diào)控行政干預(yù)雙軌制金融稅收土地1、經(jīng)濟(jì)由回升轉(zhuǎn)入增長與通脹并行，通脹壓力上升；2、財(cái)政政策重在“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“穩(wěn)增長”；3、貨幣政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”；4、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是“十二五”期間的重點(diǎn)。5、房地產(chǎn)是保障基本生存的民生行業(yè)，發(fā)展速度日益加快；6、房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位；7、日益嚴(yán)厲的調(diào)控政策正將行業(yè)引領(lǐng)向健康，但中短期內(nèi)政策調(diào)控密集，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整本章小結(jié)第二章城市規(guī)劃新說樂山規(guī)劃新說“三江串五城”“雙百大樂山”三江：大渡河、青衣江和岷江。五城：商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)（商城）、田園度假經(jīng)濟(jì)區(qū)（慢城）、制造業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)（鋼城）、臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)（港城）、都市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)（耕城）。雙百：人口百萬規(guī)模及城市規(guī)劃范圍百平方公里。城市發(fā)展方向選擇東優(yōu)：保護(hù)大佛景區(qū)，嚴(yán)格控制岷江東側(cè)、岷江二橋以南地區(qū)建設(shè)活動(dòng)，優(yōu)化景區(qū)配套服務(wù)功能；完善舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化舊城區(qū)綜合環(huán)境。南躍：依托大渡河和岷江向南，形成沿江沿河產(chǎn)業(yè)帶，完善城市生活配套功能，拓展城市發(fā)展新空間。西接：依托樂峨路、嘉峨干道和峨眉河向西，合理安排城市新區(qū)拓展。北拓：沿岷江和竹公溪向北，拓展城市生活空間。城市發(fā)展方向城市新中心分布柏楊壩片區(qū)本片區(qū)為樂山市近些年城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃延續(xù)現(xiàn)狀良好的發(fā)展勢頭，重點(diǎn)發(fā)展文化、商業(yè)、居住、辦公等功能。即將成為樂山新興商業(yè)中心。本案處于柏楊壩片區(qū)的“生態(tài)板塊”。第三章2011年上半年土地市場“零”供應(yīng)近三年樂山土地供應(yīng)情況樂山近三年土地成交逐年增加，但土地實(shí)際成交量遠(yuǎn)低于計(jì)劃供應(yīng)量，2011年中心城區(qū)居然是住宅用地零土地供應(yīng)本章小結(jié)：1、從08年到10年，樂山每年的土地計(jì)劃供應(yīng)量都在增加，且每年的土地實(shí)際供應(yīng)量都有小幅上漲，但每年的實(shí)際供應(yīng)量僅占計(jì)劃量的30%左右。計(jì)劃供應(yīng)量與實(shí)際供應(yīng)量相差懸殊。2、2010年樂山實(shí)際土地供應(yīng)最多的區(qū)域?yàn)橥ń瑓^(qū)，占到樂山2010年土地總供應(yīng)的59%，其后依次為老城區(qū)、高新區(qū)、肖壩片區(qū)、城西片區(qū)。樓面地價(jià)最貴的區(qū)域?yàn)樾纹瑓^(qū)，達(dá)到1819元/平米，隨后依次為通江片區(qū)、城西片區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)。3、2011年至今樂山城區(qū)住宅用地零供應(yīng)。第四章冷熱參半的8個(gè)月2011年樂山樓市綜述

2011年樂山在售樓盤共有21個(gè)，分別為：午后藍(lán)山、嘉州新城、愛丁堡、亞馬遜、恒邦新天地、新天名城、西城首座二期、城市之星、棕櫚灣、弘祥瑞苑、億城盛景、都市水岸、半山峰景、玉龍居、華夏尚居、恒地大道中心、青果山花城、西城國際、天和大院、海棠香閣、都市江景二期；截止8月1日，共開盤27次，供應(yīng)680000平米，共7100套；加去年存量約300000平米，今年共計(jì)供應(yīng)980000平米，截止8月1日，成交680000平米，成交率70%。供應(yīng)量與去年同期相當(dāng)，成交情況不如去年同期。2011年樂山已經(jīng)亮相還未開盤項(xiàng)目8個(gè)，分別為：國晟大廈、四季公館、萬和華庭、北城風(fēng)景、嘉州國際商業(yè)中心、五洲漢唐、七星海棠、城際御風(fēng)庭。其他已知還未亮相項(xiàng)目有：龍灣莊園、龍灣水岸、匯豐國際、三江華府、江山一品、嘉州長卷。2011年樂山在售樓盤分布肖壩片區(qū)：在售樓盤3個(gè)供應(yīng)1885套老城區(qū)：在售樓盤6個(gè)供應(yīng)1452套城東片區(qū)：在售樓盤1個(gè)809套通江片區(qū)：在售樓盤6個(gè)供應(yīng)1710套新廣場片區(qū)：在售樓盤3個(gè)供應(yīng)796套城西片區(qū)：在售樓盤2個(gè)供應(yīng)448套通江片區(qū)和老城區(qū)在售樓盤最多，但肖壩片區(qū)供應(yīng)體量最多2011吃年樂山產(chǎn)旺品形態(tài)供右應(yīng)從去年以高來，電梯爛成為樂山齊房地產(chǎn)市濟(jì)場的主流2011捐年樂山開鉗盤價(jià)格走份勢近一年現(xiàn)樂山房卡價(jià)整體君穩(wěn)中有慣升2011況年樂山面摟積段供應(yīng)晝情況樂山今嗽年上半乳年主要蜜供應(yīng)的艷面積段渠集中在喪70—敵110遍平米之憲間，占魔總供應(yīng)株的近7左0%201奪1年樂肺山面積州段成交突情況成交率睛隨著面巡壽積的上賴升逐漸牌下降，倉此外，頁由于5其0平米順以下的酸戶型多鬼為1室壓，成交批率不如菌達(dá)到兩惱室的5啞0—6賞0平米暑戶型開盤典程型案例勞——恒忌地大道慌中心占地面積剩：1.7饞萬m2建筑面積決：8.6頂萬m2容積率植：4.株99總房源瘋：97椒1戶車位：涂300卷個(gè)開盤時(shí)間砌：201吧1年7月貫2日一期推傳出：4介42套必，分別跡為1、具2、4獄號樓，望1號樓裝和2號婆樓為2閘8層，殊一梯四碑戶；4看號樓為呈32層取，一梯熔七戶。96.41㎡101㎡一梯七戶1號樓2號樓4號樓開盤典型螞案例——疫恒地大道懇中心截止開盤衛(wèi)當(dāng)日下午厲4點(diǎn)，總獅共銷售3割04套，皂整體銷售及率69%稱，整體掛福牌均價(jià)6頑200元兔/平米，概成交均價(jià)蹈6000乳元/平米帝。開盤典蟲型案例扶——恒劍地大道財(cái)中心暢銷戶型開盤典間型案例冬——天妙和大院1#2#3#4#5#一單元二單元123456123456占地面境積：3繁6畝總建面：蛛14萬平角米天和大院劣：120積0套開盤時(shí)泄間：6愚月26屯日本期房狐源：3巡壽88套本次推出幕樓棟為4饒?zhí)枠牵瑧粞澬兔娣e區(qū)伐間72—爺109平菌米開盤典記型案例蔑——天銜和大院開盤當(dāng)日膠總共成交循197套熱，均價(jià)為卷5973面元/㎡，移成交率達(dá)目到50%拔多。開盤典型悉案例——次天和大院暢銷戶型開盤典坐型案例羅——恒截邦新天卡地1235酒店77㎡105㎡88㎡97㎡106㎡98㎡48-56㎡69-73㎡開盤時(shí)間摩：201遣1年6月踏25日本次開羅盤推出傍全部體辣量共計(jì)屢809拼套戶型區(qū)瘡間：4遲8—1桃06平描米開盤典型雙案例——擇恒邦新天享地開盤當(dāng)恨天共計(jì)竊銷售2各09套鄉(xiāng)豐，銷售屯率26橡%，掛沖牌均價(jià)港580疼0元/肉平米開盤典型刑案例——腰恒邦新天階地暢銷戶型開盤典陣型案例塑——嘉投州新城糊十期二踩批次占地面積暈：35畝總建筑面妖積：13涂萬平米住宅套數(shù)店：937物套本次開盤壟時(shí)間：2怨011年懇7月23街日開盤體量啦：363診套戶型區(qū)晃間：7王2—1戒18平糧米A1A1A2A2A3A3B1B1B2B3B2B3開盤典棕型案例拖——嘉注州新城競十期二莊批次開盤當(dāng)天波銷售13蓋3套，總喝銷售率3吐7%，整釀體掛牌均等價(jià)為59走00元/拍平米，其免中不臨河價(jià)的一號樓賀的成交均娘價(jià)為51瓜50元/程平米，臨譽(yù)河的五號朱樓的成交扮均價(jià)為5欠750元避/平米開盤典型們案例——僻嘉州新城混十期二批伙次暢銷戶型開盤典鑄型案例置——青搜果山花水城占地面培積：2儲(chǔ)4.2救畝總建面：飯9.3萬處平米總套數(shù)銳：84馬5套本次開盤蹲時(shí)間：2女011年器7月9日所推體溉量：7化2套戶型區(qū)繩間：8禾2—8暗8平米88.15㎡82.15㎡87.44㎡開盤典貧型案例圍——青篇果山花鈴城開盤當(dāng)駝天銷售撿32套滋，銷售誰率44蜻%，成氣交均價(jià)債530珍0元/卵平米開盤典型晚案例——單青果山花冶城暢銷戶型第五章兇多吉渣少的下極半年1、預(yù)計(jì)碎2011翠年下半年桂還將有1棉5次開盤舒，預(yù)計(jì)形吃成供應(yīng)體麗量45萬游平米，競域爭壓力大割；2、由羨于銀行邁不斷加太息，差尚別化信澤貸政策拍的進(jìn)一根步落實(shí)岡，將會(huì)顫打擊很松大一部舅分購房動(dòng)者購房脹熱情，派觀望情緒將進(jìn)一沒步蔓延；3、隨著蝦年底各大功銀行放款副額度的減持少和各類懇工程款合少同結(jié)算階淚段，開發(fā)總商資金壓朝力將加大角，房價(jià)可勢能會(huì)在11蹲、12月?lián)湫》芈涮撸?、剛需往自住客戶籃受政策影絞響程度小森，投資購萬房需求將熄進(jìn)一步被波壓制；5、樂山雖整體商業(yè)使處于發(fā)展拐階段，還佳有進(jìn)一步疼發(fā)展的空衣間，商業(yè)秋熱度不會(huì)爹降低，但舟熱度有限義。下半年肚樂山房躲地產(chǎn)市辯場預(yù)測第六章謀運(yùn)籌帷課幄、成竹帝在胸1、社會(huì)因廁素

城洽市化進(jìn)貪程、人宣口紅利斑為房地違產(chǎn)持續(xù)爹發(fā)展提柱供動(dòng)力截止201樂1年7月，樂山總撫養(yǎng)讀比為35.5%，低于全李國水平蓋，仍處于人辭口紅利期銳。預(yù)計(jì)全市人口機(jī)會(huì)拘窗口將在叉2035淘年左右關(guān)息閉，還有鑰20余年遼的人口紅蹲利期。在筒這個(gè)階段戚，新生代憑青壯年的彈增加，將芝產(chǎn)生新的比住房需求芬，成為支硬撐地產(chǎn)市仇場繁榮的幫重要力量先。目前樂山城市化這率僅為39％，不誕及全國城市化平宗均水平（49％）。城避市化比例疑若從現(xiàn)在支的39％提高州到將來恨的55％以上，戴那么，這雨就意味著怎將至少還尊有53萬人口必歡須進(jìn)城躬。2、經(jīng)濟(jì)誦因素2.1經(jīng)濟(jì)處在旗轉(zhuǎn)型階段概，需要房話地產(chǎn)行業(yè)棋支持中國國譽(yù)家發(fā)改茫委副主各任張曉聚強(qiáng)在接蜜受采訪值時(shí)表示臟，中國礙201犧0年全隸年國內(nèi)羅生產(chǎn)總鐵值達(dá)到肆39.握5萬億侮人民幣受，GD西P增長跨率達(dá)到粥約10陸.1%重，高于落09年伶的9.模2%。藍(lán)經(jīng)濟(jì)已延經(jīng)復(fù)蘇捎。在經(jīng)添濟(jì)增長董的“三驕駕馬車盛”中，懂出口受角到歐美鏡經(jīng)濟(jì)疲騎軟、人績民幣升笑值等影佳響，出訂口增長巨受到限衣制。內(nèi)漸需和投兩資更多韻承擔(dān)起團(tuán)推動(dòng)經(jīng)鏈濟(jì)增長勁的重任癥。2.2房地產(chǎn)行亂業(yè)對國民飛經(jīng)濟(jì)支柱籌地位依舊窄明顯房地產(chǎn)行召業(yè)相關(guān)產(chǎn)傻業(yè)有60自多個(gè)，相程關(guān)聯(lián)企業(yè)郊達(dá)到10包萬家。對乎鋼材、水講泥、家電弱、裝飾等卸上下游行頭業(yè)帶動(dòng)作趴用明顯。200呼9年土風(fēng)地出讓號收入為智159奪00億傷元，占縮慧地方財(cái)鵝政收入嗚的43倆.7%司。20誦10年捏全國土紀(jì)地出讓端成交總北價(jià)款2前.7萬客億元，睜同比增盯長70渣.4％道。2.3CPI肥年中有姐望回穩(wěn)進(jìn)，不再剝有更嚴(yán)洽厲信貸拒政策出峰臺，房棉地產(chǎn)發(fā)丙展環(huán)境煎趨穩(wěn)2012CPI賢與房地流產(chǎn)走勢稍分析通貨膨脹建安成本工資收入租金回報(bào)信貸利率房地產(chǎn)價(jià)格財(cái)富效應(yīng)托賓Q效應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)消費(fèi)投資投資總需求通貨膨脹直接影響間接影響2.4人民幣版升值預(yù)績期存在概，吸引掉熱錢流僚入地產(chǎn)弱市場，阿助推房芝價(jià)上漲今年以來租人民幣升皂值壓力逐購漸增大，筆伴隨加息由的預(yù)期，陳大量熱錢割等待進(jìn)入哥國內(nèi)。截謙止201株0年11鞋月份，房豎地產(chǎn)利用潔外資和外課商直接投愚資的金額越已經(jīng)超過拆2007巴年水平，廚同比分別它提高59墾.03%轟和59.哲83%。濁2010俊年11月廚15日外環(huán)匯局再次心出臺限外凳令，限制皮境外個(gè)人晴及機(jī)構(gòu)在鏈境內(nèi)買房窗，新政對賞抑制熱錢遇流入、控蘆制房地產(chǎn)羅投機(jī)需求廉將起到促秘進(jìn)作用。人民幣升值預(yù)期效應(yīng)及熱錢流入財(cái)富效應(yīng)房地產(chǎn)需求增加國外資金大量涌入房價(jià)上漲2.5棄市場劇逐漸開僚始分化繼，一線楊城市發(fā)沫展空間味減小，啄二、三隔線城市抗?jié)摿o蟲限一線城剛市由于旦房地產(chǎn)包價(jià)格較禾高，投察資性、董投機(jī)性志行為較蝕多，對掀信貸政淚策的收浩緊較為感敏感，滋政策出中臺后，淹成交量萬出現(xiàn)大您幅下滑窄。二、三線苗城市房地車產(chǎn)價(jià)格高招估程度不會(huì)大，發(fā)展勝空間較大夫，自主、容投資、投被機(jī)性需求扛均較為旺反盛，政策給的傳達(dá)力止度相對較同弱，市場孕依舊向好脾。各城市鈴居住用間地年增濱長率一二線城膽市房地產(chǎn)筑成交量3.保障制度著不健全，怨短期難對傷市場形成尺沖擊保障性住搭房資金2011蜻年如果要烈建設(shè)10霧00萬套告