房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟管理學(xué)院谷煒二○一三年二月二房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變2.2土地儲備開發(fā)程序概述2.3房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相關(guān)政策的變化兩個關(guān)鍵方面：資金與土地利用

土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化自有資本金比例提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化

（1）土地使用權(quán)獲取方式發(fā)生變化《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(2002年，國土資源部11號令)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(2004年，國土資源部71號令)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(2007年，國土資源部39號令)名詞：劃撥實施土地有償出讓之前的主要供地形式。國家行政機關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人土地使用權(quán)

多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項目等用途劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補交土地出讓金。名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國家把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競爭。名詞：招標(biāo)公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)信息，邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請招標(biāo)：發(fā)邀請書，對使用者有資格限制標(biāo)書密封，不允許多次報價，一次成效打破壟斷，但周期長，工作復(fù)雜中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價人名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權(quán)。拍賣競買，舉牌應(yīng)價，成交迅速以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便；三是有利于土地有形市場的形成和運作。（2）自有資金比例提高

中國人民銀行和國務(wù)院提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例，并且禁止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。（2003年、2004年分別頒布的121號、13號文件）“三不貸”：閑置土地、捂盤惜售、挪用貸款支付土地出讓金的開發(fā)商（3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)鏈的分割重整

新業(yè)務(wù)鏈變?yōu)橥恋貎溟_發(fā)與商品房開發(fā)經(jīng)營兩條相互銜接的業(yè)務(wù)鏈新業(yè)務(wù)鏈中的土地儲備開發(fā)和房地產(chǎn)二級開發(fā)均大量引入市場競爭機制新的業(yè)務(wù)鏈組合加強了政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控能力（4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營程序發(fā)生變化過去：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多是先辦理選址意見書后再辦理土地出讓手續(xù)?，F(xiàn)在：通過土地一級市場獲取的土地已經(jīng)過了土地儲備開發(fā)，在土地儲備開發(fā)階段已經(jīng)完成了規(guī)劃意見書的辦理。2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題第一階段：投資決策分析第二階段：土地使用權(quán)獲取第三階段：前期準(zhǔn)備（資金籌措、項目招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計）第四階段：建設(shè)施工（申領(lǐng)建設(shè)工程開工證、建設(shè)項目管理、竣工驗收）第五階段：銷售（銷售團隊的組織、銷售計劃與策略的制定、預(yù)售許可證的申領(lǐng)、廣告宣傳、銷售談判）第六階段：物業(yè)管理2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原有程序及問題存在問題：征地拆遷方式與國家法律相違背劃撥土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場突破了劃撥土地的權(quán)限不利于城市規(guī)劃政策的落實與土地集約利用不能體現(xiàn)公平競爭原則并造成國有資產(chǎn)流失延長了開發(fā)周期，增加了投資開發(fā)風(fēng)險2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征土地儲備開發(fā)階段

準(zhǔn)備工作行政審批項目實施與交付

房地產(chǎn)二級開發(fā)階段

投資決策前期工作項目管理經(jīng)營與物業(yè)管理2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營新程序及特征特征：土地開發(fā)市場脫離了土地供應(yīng)市場土地供應(yīng)更加透明化程序更加簡練，更有利于監(jiān)管有效減輕了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本并降低風(fēng)險2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序的演變2.2土地儲備開發(fā)程序概述2.3房地產(chǎn)二級開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序2.2.1土地儲備開發(fā)概念與內(nèi)涵按照國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃，由政府統(tǒng)一確定土地用途與規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，有計劃地委托土地儲備開發(fā)實施主體負(fù)責(zé)實施土地征收（收購）、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地既定開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為，并由政府統(tǒng)一組織驗收，將驗收合格的已開發(fā)土地納入儲存以備供應(yīng)。2.2.1土地儲備開發(fā)概念與內(nèi)涵主體：市、縣人民政府的國土資源管理部門實施主體：土地儲備機構(gòu)目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)和現(xiàn)實目標(biāo)依據(jù)：國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃內(nèi)容：編制計劃與方案——征地——拆遷安置

——土地平整——設(shè)施配套——驗收

——儲存——入市名詞：生地、三毛地、三熟地生地：三不具備三城市基三礎(chǔ)設(shè)施三的土地如尚未三開發(fā)的三農(nóng)田和三荒地毛地：三城市基三礎(chǔ)設(shè)施三不完善三或需要拆三遷而尚三未拆遷三的土地熟地：三經(jīng)過“幾通一三平”的開發(fā)三或已經(jīng)三拆遷完三畢，可供直三接建設(shè)三的土地2.2三.2土地儲三備開發(fā)三的工作三原則政府主三導(dǎo)原則統(tǒng)一規(guī)三劃原則三（土地三用途、三容積率三、各種三市政管三線的布三局與容三量）計劃調(diào)三節(jié)與市三場調(diào)節(jié)三相結(jié)合三原則投資多三元化原三則（土三地收購三、土地三征收、三安置補三償、市三政建設(shè)三資金）收益共三享原則2.2三.2土地儲三備開發(fā)三的基本三程序準(zhǔn)備工三作階段行政審三批階段項目實三施與交三付階段2.2三.2土地儲三備開發(fā)三的基本三程序準(zhǔn)備工三作階段土地儲三備開發(fā)三計劃編三制與審三批土地儲三備開發(fā)三實施方三案編制三與審查政府主三導(dǎo)土地儲三備開發(fā)三實施主三體確定土地儲三備開發(fā)三項目投三資分析社會企三業(yè)主導(dǎo)參與項三目競爭2.2三.2土地儲三備開發(fā)三的基本三程序行政審三批階段項目立三項申請三、建設(shè)三用地預(yù)三審?fù)瑫r進(jìn)三行投資核三準(zhǔn)、環(huán)三境影響三評價等三專業(yè)評三價市政配三套與管三線綜合三意見規(guī)劃意三見書辦三理項目立三項核準(zhǔn)三（或備三案）征地拆三遷批準(zhǔn)2.2三.2土地儲三備開發(fā)三的基本三程序項目實三施與交三付階段征地拆遷安置建三設(shè)市政建三設(shè)儲備開三發(fā)驗收儲備或三入市案例：上海外三灘國際三金融服三務(wù)中心三地塊（8-1地塊）三：東至三中山東三二路、三南至東三門路、三西至人三民路、三北至原三海港醫(yī)三院圍墻,用地面三積5.7三276萬平方三米。于201三0年2月份出三讓，上?！肮吹厝啤笔兹龁瓮ㄟ^招三標(biāo)、評三比及競?cè)齼r等步三驟后,由上海三證大以92.三2億元代三價力克三群雄、三納入囊三中,其樓面地三價折合約三為341三48元/平方米三。案例：項目開三工時間三控制在201三0年11月1日至201三1年4月30日期間三。而土三地出讓三金的付三款期限,則限定三在出讓三合同簽三訂后2個月內(nèi)三付清,或半年三內(nèi)分期三支付。三據(jù)稱9月13日為最三后期限三。按照出三讓合同三，如果92.三2億元地三價款無三法按時交納，三則上海三證大不三僅拿不三到地，三之前交三納的4.5億元定三金也將三被沒收三。名詞：三勾地制（預(yù)申三請制度三）先勾后三買，避三免市場三低潮期三的流拍三和賤賣單位和三個人對三具體宗三地有使三用意向三的，可三以提出“勾地”申請，并承三諾愿意三支付的三土地價三格。市、縣三國土資三源管理三部門認(rèn)三為其承三諾的土三地價格三和條件三可以接三受的，三應(yīng)當(dāng)及三時以招三標(biāo)拍賣三掛牌方三式出讓三該宗地三。提出“勾地”申請的三單位和三個人應(yīng)三當(dāng)參加三該宗地三的招標(biāo)三拍賣掛三牌出讓三活動，三且報價三不得低三于其承諾的三土地價三格。名詞：三樓面價三格（樓三板價）樓面價三格=土地成三交價/總建筑三面積為什么在土地三轉(zhuǎn)讓時三已可確三認(rèn)樓面三價？被拍賣三的“熟地”已有容積率的規(guī)定即規(guī)定三了總?cè)ㄖ嫒e/用地面三積樓房最三終定價是否一定遠(yuǎn)三高于樓三面價格？建安成三本+人力成三本+稅費+利潤VS市場風(fēng)三險名詞：三樓面價三格（樓三板價）“面粉貴三于面包”——在此相三持階段三，開發(fā)三商何去三何從？延緩開三發(fā)節(jié)奏三（但囤三地受限三）和平退三地，或三轉(zhuǎn)讓土三地htt三p:/三/v.三ku6三.co三m/s三how三/Bp三9Vk三5M4三Qw-三roc三Ku.三htm三l2.1房地產(chǎn)三開發(fā)與三經(jīng)營程三序的演三變2.2土地儲三備開發(fā)三程序概三述2.3房地產(chǎn)三二級開三發(fā)程序三概述房地產(chǎn)三開發(fā)與三經(jīng)營程三序2.3三.1投資決三策階段投資機三會選擇開發(fā)設(shè)三想提出投資機三會尋找投資機三會選擇——投資人三的專業(yè)三眼光與三信息搜三集2.3三.1投資決三策階段投資分三析決策項目落三實投資論三證方案比三選合理預(yù)三測2.3三.2前期工三作階段（1）土地三使用權(quán)三獲取參與土三地出讓三競爭在建項三目收購入股項三目公司2.3三.2前期工三作階段（2）專業(yè)三評價與三項目核三準(zhǔn)項目申三請報告節(jié)能評三估環(huán)境影三響評價三報告交通影三響評價三報告2.3三.2前期工三作階段（3）規(guī)劃三設(shè)計報三批建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證建設(shè)工三程施工三許可證2.3三.2前期工三作階段（4）合作三單位選三擇規(guī)劃設(shè)三計單位施工方監(jiān)理方材料供三應(yīng)商設(shè)備供三應(yīng)商2.3三.3項目管三理階段（1）建設(shè)三施工階三段成本控三制進(jìn)度控三制“三控”質(zhì)量控三制合同管三理和安三全管理“兩管”全面的三組織協(xié)三調(diào)“一協(xié)調(diào)”2.3三.3項目管三理階段（2）竣工三驗收階三段自檢階三段（預(yù)三驗收，三開發(fā)單三位）初步驗三收階段三（開發(fā)三企業(yè)、三施工、三設(shè)計、三使用單三位）正式全三部驗收三階段（三政府組三織有關(guān)三部門）整改處三理2.3三.4經(jīng)營與三物業(yè)服三務(wù)階段（1）房地三產(chǎn)營銷出售：三一般居三住房產(chǎn)出租：三寫字樓三和商業(yè)三用房自營：三酒店、三酒樓組合方三式2.3三.4經(jīng)營與三物業(yè)服三務(wù)階段（2）物業(yè)三服務(wù)保障設(shè)三施運行保證物三業(yè)使用三壽命和三價值生活服三務(wù)治安保三衛(wèi)、清三潔綠化專項與三特約服三務(wù)物業(yè)經(jīng)三營案例：200三9-2三010上海外三灘國際三金融服三務(wù)中心三地塊（8-1地塊）現(xiàn)為凈三地（完三全拆除三平整）三，暫為三停車場試點“三預(yù)申請三”制度三，采用三“先招三后拍”三的土地三出讓方三式，預(yù)三申請報三價不得三低于90億元。要通過三預(yù)申請三、投標(biāo)三評標(biāo)和三現(xiàn)場競?cè)齼r三步三驟案例：地塊總?cè)玫孛嫒e5.7公頃，三其中龍三潭路北三側(cè)1.2公頃規(guī)三劃為公共綠三地，地下三為外灘三公共交通樞三紐。龍?zhí)度纺蟼?cè)4.5公頃規(guī)三劃為商業(yè)、三金融、三辦公、三文化綜合用三地，規(guī)三劃地上三建筑面三積27萬平方三米，另三地下可三建建筑三面積10萬平方三米，建三筑限高180米。整三個“8-1地塊”三的商辦三樓宇比三例將占三到70％，其三余30％為商三業(yè)、酒三店及文三化娛樂三設(shè)施。案例：200三9年9月24日發(fā)布三外灘8-1地塊出三讓預(yù)告11月16日，上三海房地三產(chǎn)交易三中心舉三行外灘8-1地塊推三介會htt三p:/三/vi三deo三.ba三idu三.co三m/t三?di三=55三002三163三1_5三500三216三30&三pos三=1&三wor三d=%三B5%三D8%三BF%三E9%三CD%三C6%三BD%三E9%三BB%三E111月30日，8-1地塊預(yù)三申請結(jié)三果公布,證大等4家企業(yè)三入圍201三0年1月28日，截三至領(lǐng)取三投標(biāo)申三請表和三發(fā)放外三灘8-1地塊招三標(biāo)出讓三文件201三0年2月1日，外三灘8-1地塊投三標(biāo)、開三標(biāo)活動三舉行htt三p:/三/v.三you三ku.三com三/v_三sho三w/i三d_X三MTQ三5OD三I5N三TA4三.ht三ml案例：如果地三塊因無三人投標(biāo)三而最終三不成交三，則已三獲得投標(biāo)資三格的投三標(biāo)人，3年內(nèi)不三得參加三上海市三土地使用三權(quán)招標(biāo)三拍賣掛三牌出讓三活動，三同時已三提交的投標(biāo)三保證金三不予退三還。嚴(yán)格的入場門三檻導(dǎo)致大三批房產(chǎn)三巨頭的三出局。此前呼三聲很高三的香港三新鴻基三以及和三記黃埔三等開發(fā)商三，在預(yù)三申請階三段即慘三遭淘汰三。8-1地塊周三邊的五三星級酒三店8-1地塊周三邊的知三名寫字三樓案例：2月1日9時30分，投三標(biāo)開始三，到場三競價的三只有4家本土開三發(fā)商：三新黃浦三、上海三證大、三復(fù)地集三團聯(lián)合體（包三括復(fù)星三科技、三臺州林三海、上三海嘉投三）以及中華企三業(yè)聯(lián)合三體(包括太三平洋人三壽、泰三康人壽)。13時30分準(zhǔn)時三開標(biāo)。三主持人三公布4家公司三的報價三：復(fù)地集三團聯(lián)合三體報價最三高，為93.三01億元；上海證三大其次，三為91億元，三新黃浦三和中華三企業(yè)聯(lián)合體三報價均三為90億元。案例：隨后是三長達(dá)3個多小三時的評三標(biāo)階段三。根據(jù)三地塊的出讓文三件，商三務(wù)標(biāo)的三評分標(biāo)三準(zhǔn)是通三過投標(biāo)三人的凈資產(chǎn)三、銀行三存款、三商辦物三業(yè)開發(fā)三量、商三辦物業(yè)持有三量等，三由9名專家三打分。一直到16時30分，現(xiàn)三場才公三布得分三。中華三企業(yè)聯(lián)合體三的綜合三得分為139三.56分，為最高分，上海證三大的綜三合得分三為106三.28分，緊三跟其后三。案例：此時，三由于中三華企業(yè)三在銀行三存款、三凈資產(chǎn)三和資信級別等三方面優(yōu)三勢領(lǐng)先三，被認(rèn)三為是評三標(biāo)的大三熱門。中華企三業(yè)代表三在走入三會場前三接受時三代周報三記者詢問時三，表示“來了總?cè)肽玫亍薄Ｉ踔寥芯W(wǎng)絡(luò)媒體在三主持人三宣布評三標(biāo)得分三后，以三為拍賣三結(jié)束，以“中華企三業(yè)奪得三外灘8-1地塊”為題發(fā)三布新聞三。案例：其實，三還有最三后一個三競標(biāo)環(huán)三節(jié)。根三據(jù)出讓三文件的相關(guān)三規(guī)定，三只有商三務(wù)標(biāo)得三分和綜三合得分三均超過標(biāo)準(zhǔn)三線的投三標(biāo)人才三能成為三候選中三標(biāo)人進(jìn)三入下一輪。三也就是三說，只三有中華三企業(yè)聯(lián)三合體符三合該條件。三險資進(jìn)三入房地三產(chǎn)行業(yè)三的腳步三已經(jīng)加三快。案例：不過，三勾地制三又規(guī)定三，如果三只有一三名投標(biāo)三人的商務(wù)標(biāo)三得分和三綜合得三分超過三標(biāo)準(zhǔn)線三，則在三其他投標(biāo)人三中，按三綜合得三分確定三分?jǐn)?shù)最三高的投三標(biāo)人為候選中三標(biāo)人。于是三，綜合三得分排三名第二三的上海證大三，雖然三商務(wù)標(biāo)三得分只三有43分，沒三有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)線三，但最三終以“候補”身份進(jìn)三入競價三階段。案例：17時25分，在三主持人三宣布加三價階梯三前，復(fù)三地集團董三事長郭三廣昌出三現(xiàn)在競?cè)默F(xiàn)場三。復(fù)地三集團是上三海證大三的第二三大股東三。而上海三證大主三席戴志三康也在三場督戰(zhàn)三護(hù)航。此時，三復(fù)地集三團聯(lián)合三體已經(jīng)三被淘汰三出局。但郭廣三昌對于三這幅毗三鄰復(fù)星三集團總?cè)康牡厝龎K志在必三得，為三了拿下三這塊地三，他上三了“雙保險”，復(fù)地三集團和三上海證三大同時三參與競?cè)?。案例?7時29分，現(xiàn)三場競價三開始。三起始價三為91.三1億元，加價幅三度為100三0萬元。三最初幾三個回合三，中華三企業(yè)和上三海證大三輪番舉三牌競價三，互不三相讓。當(dāng)上海三證大報三出91.三6億元之三后，中三華企業(yè)三開始遲疑，三主持人三叫價兩三次后才三加價100三0萬元，三而上海證三大則非三常迅速三地將價三格加到91.三8億元。隨后的三每次加三價，中三華企業(yè)三代表均三應(yīng)價緩三慢。當(dāng)上海三證大叫三出92.三2億元的三報價后三，中華三企業(yè)再也沒三有舉牌三。案例：通常土三地出讓三環(huán)節(jié)中三最為精三彩激烈三的“拍賣”環(huán)節(jié)卻三成為當(dāng)三天最簡三短的環(huán)三節(jié),而結(jié)果三更是出三人意料。三僅僅16輪競價三之后,上海證三大就以92.三2億元最終三中標(biāo)。在結(jié)果三出來前三的大部三分時間三里,擁有兩三大保險三資金助陣三的中華企三業(yè)被認(rèn)為三是最熱門三的中標(biāo)三公司,在動輒三千萬億三元的海三量資金三保證下,誰也沒三有料到中華三企業(yè)會三在92.三2億元的三價位輕三易放棄三。案例：中華企三業(yè)之所三以成為三熱門，三與該地三塊的定三位有關(guān)三。8-1地塊定三位為“外灘國三際金融服三務(wù)中心”，政府本三希望引三導(dǎo)像太三保、泰三康這樣三的金融三巨頭進(jìn)駐，三并帶動三一系列三金融及三服務(wù)機三構(gòu)的集三聚。外灘8-1地塊出三讓招標(biāo)三書顯示三，這塊三地的金三融集聚導(dǎo)三向非常三明顯。案例：評標(biāo)時三，除了三商辦物三業(yè)開發(fā)三量和持三有量等三指標(biāo)外，“金融行三業(yè)背景”、“金融資三產(chǎn)管理三總量”、“持有商三辦物業(yè)三的租賃三戶中金三融或金三融服務(wù)企三業(yè)數(shù)量”等向金三融企業(yè)三傾斜的三指標(biāo)，三在綜合評三分中權(quán)三重很大三。因此三最終進(jìn)三入競價三環(huán)節(jié)的是綜合評三分最高的太保三、中華三企業(yè)和三泰康聯(lián)合體，三以及以三替補身三份進(jìn)入三的證大三，而報價最高的復(fù)地三公司卻三因綜合三評分低三被淘汰三。案例：中華企三業(yè)的退三縮可以三理解為三受到政三策和輿三論的壓力，三當(dāng)時“央企不三拿地王三、主業(yè)三非地產(chǎn)三的央企退出”的浪潮三正值高三峰，太三保、中三華、泰三康作為金三融背景三極深的三聯(lián)合體三面臨的三形勢急三轉(zhuǎn)直下，使三之在競?cè)齼r環(huán)節(jié)三有所顧三忌，最三終被證三大反超并以三在業(yè)內(nèi)三人看來“理性”的價格三拿下地三王。案例：反觀中三華企業(yè)三的對手三上海證三大置業(yè)三有限公三司,投標(biāo)文三件顯示,公司銀三行存款三僅有5.7三27億元，公司凈三資產(chǎn)23.三296三1億元……投標(biāo)文三件中的三內(nèi)容直三接反映三出證大三置業(yè)甚三至無法利三用公司三資源來三支付全三部土地三款的一三半。案例：復(fù)地與三證大正三形成復(fù)三星國際三名下兩三大定位清晰的三地產(chǎn)平三臺,證大主三攻商業(yè)三地產(chǎn)開三發(fā)以及持三有,而復(fù)地三則繼續(xù)三專注住三宅開發(fā),以維持充三?，F(xiàn)金三流入賬三。不經(jīng)意三間,上海兩三大民間三資本高三手,如今成三為金融城三核心區(qū)三域的擁三有者。案例：土地用三途:商業(yè)金三融、文化娛三樂、辦三公綜合用三地

出三讓年限:商業(yè)40年、辦公50年案例：但證大三未來能三否消化三新地王三還是未三知數(shù)。三根據(jù)去年12月17日出臺三的土地三新政，三外灘8-1地塊首付比三例將超45億元。三競標(biāo)材三料顯示三，目前證大的三凈資產(chǎn)三僅約23億元，三銀行存三款約5.7億元。同時證三大由于三受其它三商業(yè)項三目所累三資金緊三張。再加上三政府要三求該地三塊的開三工時間三控制在201三0年11月1日至201三1年4月30日期間三，并于201三5年6月30日前竣三工，更三提高了三開發(fā)商三的資金三要求。案例：自今年2月份以92.三2億元一三舉獲取三上海外三灘“地王”之后，三上海證三大便始三終深陷三資金話三題之中。三雖然歷三經(jīng)多方三努力，三上海證三大募集三的資金距離全三額付清三上述地三塊出讓三金仍然三有差距三。證大的三中期業(yè)三績報告三顯示，三截至201三0年6月30日，公司持三有現(xiàn)金三僅有約12.三55億元人三民幣。要全數(shù)三拿出這92.三2億元，三難度可三想而知三。案例：證大董三事長戴三志康15日表示三：“外灘8-1地塊絕三不會被三收回?！痹谶^去三的幾個三月中，三公司與三政府對三土地款三繳納已三經(jīng)達(dá)成三共識，三寬限期三為自9月14日始的三兩個月三時間。案例：4月證大三聯(lián)同復(fù)三地集團三、綠城三集團、三磐石投三資成立合三資公司三，四方三股權(quán)為50%、30%、10%、10%。提供貸三款總額三達(dá)46億元，三恰為地三王金額三的一半三。四方努三力下，三證大于5月13日向出三讓方繳三納首付款46億元，三連同此三前4.5億元保三證金，三證大和三支持者已三支付了三超過50億余元三的土地三款。證大表三示，余三下資金三基本到三位，來三源是海三外融資，但三由于走三國家外三匯渠道三，需要三審批時三間。案例：面臨土三地出讓三價款付三清最后三期限的三步步緊三逼，證大始三終在做三著不懈三的資金三籌集努三力。只三是現(xiàn)在形三勢不甚三理想，三無論是三境內(nèi)的三宏觀政三策效應(yīng)，三還是境三外資金三監(jiān)管力三度的加三大，都三對證大籌三集資金三的行動三造成影三響。案例：按照以三往的慣三例，如三果競得三人沒能三在規(guī)定三時間內(nèi)三繳納土三地出讓三金，每三日按照三延遲繳三納款額三的0.2三5‰—1‰支付滯三納金，三延期超三過60日未能三上繳的三，出讓三人有權(quán)三解除土三地出讓三合同。案例：某政府三人士表三示，土三地交易三環(huán)節(jié)，三一旦出三現(xiàn)滯納三