項目定位策劃報告.2009年5月26日.阿爾柏麗酒店☆商業(yè)街20091

在目前項目所處的市場環(huán)境下，要開拓本項目的輻射力，必須找準定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細分市場，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項目早期規(guī)劃的基礎上，進一步深化項目的商務休閑、主題娛樂的貴族領域受眾印象。

本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎，依照項目的早期規(guī)劃并結合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位升級！為項目的啟動并成功運作打下基礎。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告前言2本報告的技術思路項目發(fā)展目標界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定★項目開發(fā)現(xiàn)狀3項目開發(fā)現(xiàn)狀阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目主體部分項目前期有過整體規(guī)劃，并進行了初

步的營銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài)；項目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適

合作太大范圍的規(guī)劃改變。4本報告的技術思路項目開發(fā)現(xiàn)狀界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定★項目發(fā)展目標5項目發(fā)展目標阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告重新啟動項目并成功運作，同時實現(xiàn)項目利益的最大化。6本報告的技術思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★界定核心問題7一是：本項目是否具有商業(yè)營運成功的市場基礎？

二是：怎樣實現(xiàn)項目利益的最大化及如何保證項目的快速收益？寮步的商業(yè)和酒店業(yè)市場能否支持本項目的發(fā)展？市場潛力研判如何定位既符合寮步的市場需求又有利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？酒店部分和步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項目定位？項目定位項目租售策略什么樣的經(jīng)營管理方式才能保證項目的持續(xù)經(jīng)營？后期經(jīng)營管理項目的早期定位是否符合目前的市場需求？項目的早期定位是否在競爭中占領優(yōu)勢？項目早期規(guī)劃分析項目前景預測項目市場收益如何？阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目運作最根本的問題：什么樣的租售策略是實現(xiàn)本項目利益最大化和快速收益的保證？8本報告的技術思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標界定核心問題項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★市場潛力分析9東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步典型酒店項目調(diào)查寮步商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店發(fā)展商業(yè)發(fā)展★宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景市場潛力分析10寮步區(qū)位（位于東莞市地理幾何中心）鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡，半小時車程幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告11人口總量：寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個村民委員會和10個社區(qū)居委會，面積71.15平方公里，常住人口24.18萬人，其中戶籍人口65034人（數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)）人口結構：人口呈啞鈴型二元結構分布，“底層”的務工人員與“精英”階層構成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。寮步人口狀況阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12各類經(jīng)濟指標：1、

GDP：2008年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值102.6億元，比上年同期增長18.3%；2、工業(yè)產(chǎn)值：實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值285億元，增長15.4%；3、稅收：各項稅收總額16億元,增長33.3%；4、財政收入：鎮(zhèn)本級可支配財政收入6.9億元，增長10.3%；5、人均收入：農(nóng)（居）民人均收入10591元，增長4%。產(chǎn)業(yè)：汽車和IT優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè),數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額的80%。寮步經(jīng)濟發(fā)展阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告13東莞“四位一體”：東莞“四位一體”城市架構延伸，寮步處于“四位一體”中心提升核心位置。同沙、城區(qū)、松山湖、東部生態(tài)園“四位一體”戰(zhàn)略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“東莞中心新城”的目標。寮步“一城三區(qū)五提升”：建設‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’”的工作思路一城：全面建設小康社會的基礎上加快率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化三區(qū)：打造寮步鎮(zhèn)城市新區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)、生態(tài)休閑新區(qū)，提升寮步競爭力五提升：全面提升產(chǎn)業(yè)結構、城市建設、公共管理、民生福利和黨的建設寮步發(fā)展規(guī)劃阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點打造旅游牌、休閑牌、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。14寮步發(fā)展前景經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)位升級、人口增長、規(guī)劃重視帶來商務往來的增加酒店與休閑娛樂業(yè)的市場需求阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告小結：寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟增長保持了較高的速度，汽車、IT是其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。同時，寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在城市化的進程中提升了自身的競爭力。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境支撐。擴大15宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景東莞酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步酒店業(yè)發(fā)展狀況寮步典型酒店項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店發(fā)展市場潛力分析★商業(yè)發(fā)展寮步商業(yè)發(fā)展狀況業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查16（老城區(qū)）大坣街——教育路商業(yè)帶：區(qū)位屬性：老城區(qū)；商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高；（新城區(qū)）紅荔路——興隆新街商業(yè)帶：區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)；商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結構正在升級中；整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈“南北鼎立”之勢。本項目位于新區(qū)邊緣地帶寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目17阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多本項目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競爭進一步加大12318阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)租金水平街鋪與商場鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營是影響商場鋪位租金的重要因素。12319寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（1）茶園商場阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告20寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（2）三天和百三貨阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告21寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（3）三寮步商三業(yè)城阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告22寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（4）三旺角魅三力女人三城阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告23寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（5）三東方新三天地阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告24寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（6）三景泰.三香都阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告25寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查——（7）三新安超三級廣場阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告26寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查分析阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告新老城三區(qū)商業(yè)成南北三鼎立之三勢，且三新區(qū)在三進一步三升級與三擴張中27寮步商三業(yè)市場三調(diào)查分三析阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告寮步傳三統(tǒng)超市三、百貨三商業(yè)業(yè)三態(tài)已經(jīng)三很完善三，此類三傳統(tǒng)商三業(yè)已接三近飽和三。因此三，從寮三步市場三需求來三看本項三目需規(guī)三避此類三常規(guī)的三業(yè)態(tài)規(guī)三劃28寮步區(qū)三位寮步經(jīng)三濟寮步人三口寮步發(fā)三展規(guī)劃市場潛三力分析寮步發(fā)三展前景寮步商三業(yè)發(fā)展三狀況業(yè)態(tài)分三布及租三金調(diào)查寮步典三型商業(yè)三項目調(diào)三查阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告宏觀背三景商業(yè)發(fā)三展★酒店發(fā)展東莞酒三店業(yè)發(fā)三展狀況寮步酒三店業(yè)發(fā)三展狀況寮步典三型酒店三項目調(diào)三查29注：據(jù)三權威機三構統(tǒng)計，東莞三星級酒三店的數(shù)三量排到了北京、三深圳之三后，成三為全國三第三。東莞酒三店業(yè)發(fā)三展狀況阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告雖然單三純從一三個地級三市的角三度來看三，東莞三的酒店三業(yè)似乎三已經(jīng)接三近飽和三，由于東莞酒三店業(yè)的三繁榮很三大程度三上取決三于東莞三繁榮的三制造業(yè)三，因制三造業(yè)帶三動的：各類商三務活動三是東莞三星級酒三店主要三消費群三體。珠三角三兩小時三生活圈三也是促進東莞酒三店業(yè)發(fā)三展興旺的主要三因素30寮步作三為廣深三經(jīng)濟走三廊上的三幾何核三心位置三，優(yōu)越三的地理三位置、三快速的三經(jīng)濟發(fā)三展、強三大的對三外輻射三力，以三及周邊三區(qū)域龐三大的消三費群體需要發(fā)三達的酒三店業(yè)進三行配套三服務。寮步酒三店業(yè)發(fā)三展狀況目前，三相對于三東莞其三它鎮(zhèn)區(qū)三來講，三寮步卻三只有五三星級酒三店和四三星級酒三店各一三家，因三此，寮三步的酒三店業(yè)發(fā)三展是相三對滯后三的。阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告寮步酒三店和娛三樂市場三消費群三體，主三要由外三企的高三管以及三帶外資三性質(zhì)的三商務客三人、本三土民營三企業(yè)主三、政府三單位人三員、國三內(nèi)大型三的集團三企業(yè)組三成的。31寮步及三項目周三邊主要三酒店一三覽表阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告32金凱悅三大酒店開發(fā)商三：廣東名三冠集團類三型三：集商務三會議、三休閑渡假娛樂酒店客三房三：251三間（并特設三行政樓三層）配三套三：開設中三、西、三日式餐三廳共5個，會議、三商務及娛樂休三閑寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——金凱悅三大酒店阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告33寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——金凱悅三大酒店阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告34寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——金凱悅三大酒店阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告客源組三成主要三為外地三商務、三商旅客三人，且三以長租客居多35寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——悅萊花三園大酒三店悅萊花三園酒店開發(fā)商三：東莞市三建匯公三司類三型三：集商務三會議、三休閑渡假的花三園式酒三店客三房三：600三多間（含標準客三房、豪三華客房三、復式行政三客房和三總統(tǒng)套三房，可同時接三納近2三000三人下三榻）配三套三：餐飲、宴會、會議廳健康、三休閑、三娛樂及商務配三套設施阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告36寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——悅萊花三園大酒三店阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告37寮步典三型酒店三項目調(diào)三查——悅萊花三園大酒三店阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告客源組三成主要三為政府接三待、外地商三務、商三旅客人三，出租率三常年保三持在6三5%以三上38寮步酒三店市場三調(diào)查小三結整體供三小于求，市場三潛力大寮步擁三有全國三鄉(xiāng)鎮(zhèn)第三一家四三星級金三凱悅大三酒店（三商務大三酒店）三，但近三年來卻三只有一三家五星三級酒店三（悅菜三花園酒三店）開三業(yè)。寮步的酒店供三小于求三，所以三酒店的三價位屬三于全年三均價，三并無淡三旺季之三分。月三入住率三大致為三：標準三間為75%－80%，三行政三間為70%左三右，套三房為6三0%－三70%三。目前僅三有的兩三家高星三級酒店三，都存三在著一家獨三大、等三客上門的服務三觀念。酒店業(yè)三要發(fā)展三壯大，三必須是三在不斷三的進行三細化市三場，提三供特色三服務的三一個過三程。營銷觀三念相對三滯后阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告39寮步市三場調(diào)查三綜述寮步傳三統(tǒng)超市三、百貨三、商業(yè)三街商業(yè)三體量已三達28三.18三萬平米三，已接近飽和寮步的三酒店業(yè)三發(fā)展相三對滯后三，市場潛三力大在寮步三打造一三以現(xiàn)代四星級酒三店為核三心并配三套相關三補充業(yè)三態(tài)的商三業(yè)，為三人們提三供一個休閑、三娛樂、三觀光、三購物、三社交的三場所，把人們?nèi)龔木o張三和繁瑣三家庭生三活中解三放出來將是本項三目定位三優(yōu)化的三突破方三向阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告40本報告三的技術三思路項目開三發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)三展目標界定核心問題市場潛三力分析項目定位項目租三售策略項目前三景預測后期經(jīng)三營管理三建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★三項目三早期規(guī)三劃分析41項目經(jīng)三濟技術三指標阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告42東莞東三?三休閑娛三樂之都阿爾柏三麗美味三風情街項目早三期定位阿爾柏三麗?三紅番三區(qū)項目早三期規(guī)劃三回顧阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告43項目步三行街部三分業(yè)態(tài)三布局A區(qū)：三商業(yè)配三套區(qū)1F：三煙酒、三美宜佳三、鮮花三店、工三藝品店蛋糕、三票務、三成人用三品、茶三葉水果吧三等2F：三茶藝、三麻將館三、網(wǎng)吧B區(qū)：三休閑區(qū)1、2三F：美三容美發(fā)三、卡拉三OK、三SPA三、酒吧3F：三沐足C區(qū)：三中餐區(qū)1、2三F：特三色美食三（類似三東城十三三碗）精品小三吃3F：三沐足A區(qū)B區(qū)C區(qū)阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告項目早三期規(guī)劃三回顧部分業(yè)三態(tài)規(guī)劃檔三次較低，不能三體現(xiàn)項三目的整三體品質(zhì)44項目酒三店部分三業(yè)態(tài)布三局酒店部三分1F：酒店大三堂、休三息區(qū)、三中餐廳、西三餐、舞臺、三廚房2F：中餐包三房、咖三啡茶室3F：桑拿、三健身4F：演藝廳三、情侶三酒吧、三包房阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告項目早三期規(guī)劃三回顧45項目早三期規(guī)劃三分析評三估整體定三位未能三強化酒三店娛樂三主題功三能優(yōu)勢項目早三期定位三中，雖三然確立三了“休三閑娛樂三”+“三美食街三”的思三路架構三，但沒三有充分三規(guī)避和三解決本三項目在三體量、三區(qū)域環(huán)三境、交三通便利三性等因三素上存三在的不三足，易三導致項三目在發(fā)三展過程三中出現(xiàn)三定位與三實際運三作不符三。具體業(yè)三態(tài)規(guī)劃三已不符三合目前三市場需三求項目在三早期業(yè)三態(tài)規(guī)劃三的時候三，區(qū)域三周邊新三興商業(yè)三還處于三起步階三段，經(jīng)三過近三三年的發(fā)三展及市三場培育三，新興三商業(yè)體三已逐步三發(fā)展壯三大，項三目原有三的業(yè)態(tài)三規(guī)劃有三部分已三被新興三商業(yè)體三搶占先三機。阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告46本報告三的技術三思路項目開三發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)三展目標界定核心問題市場潛三力分析項目早三期規(guī)劃三分析項目租三售策略項目前三景預測后期經(jīng)三營管理三建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★項目定位47阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告業(yè)態(tài)規(guī)三劃客戶定三位目標客三戶定位區(qū)域及三樓層業(yè)三態(tài)規(guī)劃項目整三體業(yè)態(tài)三布局業(yè)態(tài)規(guī)三劃★三全景定三位整體定三位形象定三位功能定三位基礎定三位項目定三位48四星級三標準酒三店+特色商業(yè)步三行街項目基三礎定位定位基三本理念阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告49全新升三級演繹三：打造東三莞近郊三首家四三星級項目整三體定位阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告-圍三繞四星級酒店，三強化商務休三閑、娛樂三體驗式三的概念主題空間三-城市生三活體驗三之都50項目形三象定位阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★★★★阿爾柏三麗◎不夜城★★★三★阿爾柏三麗：延續(xù)項三目早期三入市風三格不夜城三是將購三物、娛三樂、餐三飲、商三務服務三及休閑三觀光集三于一身三的概念三性主題式商業(yè)綜三合體，三強化多三元型的三娛樂休三閑特色經(jīng)營功三能。并通過三景觀情三景設置三、全年三不同的三主題體三驗活動三，為不三同個性三的消費三者創(chuàng)造三風情各三異又相三互融洽三的國際三四星級三品味的三，符合三市場需三求的綜三合性商三業(yè)載體三?！铩铩锶锊蝗谷牵河袆e于三傳統(tǒng)的三商業(yè)項三目51項目功三能定位阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告基礎功三能商務服三務配套功三能特色餐三飲阿爾柏三麗不夜城配套功三能酒店配三套主題功三能休閑娛三樂以項目酒店部三分為基礎三，以休三閑娛樂三為龍頭三，強勢主三題的康體休三閑及東莞特三色娛樂的充分挖掘，是我們?nèi)诒卷椚康墓θ芏ㄎ蝗媳仨氝x三擇的，三且唯一的三正確的方向。521、基三礎功能三——商三務服務酒店的三傳統(tǒng)功三能項目，是項目三依附所三在的基三礎也是體現(xiàn)三酒店檔三次的關三鍵主營項三目有：中高檔三商務客三房、中三西餐廳三，配套三項目有三風情咖三啡廳、三特色小三食堂、高級商三務中心三、現(xiàn)代三商務會三議中心三（含大三、中、三小型會三議廳,三兼具小三型會展三功能）三，配套三項目有三銀行代三辦處、三精品專三賣店、三公共休三息廳等三。阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告項目功三能定位三表現(xiàn)532、主三題功能三——休閑娛樂本項目概念化三、特色三化功能的關鍵三體現(xiàn)是項目酒店部分實現(xiàn)效三益的關三鍵同時也三是本項目三酒店部分經(jīng)營亮三點所在主營項三目有：大型歌三舞演繹三廳、中三型DI三SCO三廳、中三高檔K三TV包三房、風情酒三吧、桑拿健三康中心三（含大三型生態(tài)三水療館三、健身三房、按三摩理療三室等）三、沐足三中心，三配套項三目有美三容SPA、棋牌三室、臺三球等。阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告543、配三套功能三——特色餐三飲是項目三主題功三能定位三的補充三體現(xiàn)之三一；是配合項三目整體三定位及制造人三氣的關三鍵主營項三目有：包括粵三菜、川三菜、客三家菜、三湘菜、三魯菜、三清真、三連鎖餐三飲等阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告554、配三套功能三——酒三店生活配套本項目三不是孤三立于周三邊社區(qū)三之外的三，配合項三目整體三定位及三滿足項三目周邊三原居民三的需求主營項三目有：茶莊、三紅酒莊三、鮮花三、煙酒三、工藝三品等阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告56項目功三能定位衍生理三念阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告→以星級酒店+三商鋪保三值增值→以三休閑娛三樂增收三創(chuàng)收→突三出特色，打造亮三點→完三善功能，提升檔三次★★★★阿爾柏三麗不夜城東莞的三休閑娛三樂業(yè)無三論從社三會影響三還是從三經(jīng)濟效三益的角三度都開三創(chuàng)了中國在三這一領三域的經(jīng)三典神話57整體定三位形象定三位功能定三位基礎定三位業(yè)態(tài)規(guī)三劃項目定三位阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告全景定三位區(qū)域及三樓層業(yè)三態(tài)規(guī)劃項目整三體業(yè)態(tài)三布局★客三戶定位目標客三戶定位58消費者投資者經(jīng)營者★★

★★阿爾柏麗不夜城本項目的三類目標客戶阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告目標客戶定三位59項目消三費者定三位1）消三費者人三群確定寮步企業(yè)主三及其經(jīng)三營管理三人員寮步中大型三企業(yè)經(jīng)三營管理三者寮步政府公三務人員外地來寮步商務、三公務人三員外地來寮步旅游、三務工人三員2）消三費動機和朋友三一起進三行休閑三娛樂招待商三業(yè)客戶（商務三往來）進行社三交活動各種會三議娛樂性三活動旅游的三必須消三費體驗式三消費阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告60項目投三資客戶三定位1）目標投三資客戶確定專業(yè)高三新收入三者，以三IT、三電信醫(yī)療、三教育、三公務員三、房地三產(chǎn)企業(yè)高三管等為三主。個體業(yè)三主自由職三業(yè)者企業(yè)主政府官三員富裕農(nóng)三民2）投資客三戶地區(qū)三描述寮步原三住居民寮步外三來高收三入群體周邊鎮(zhèn)三區(qū)投資三客戶東莞市三區(qū)投資三客戶深、港三、廣投三資客戶阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告61項目運三營商定三位1）確三定背景本項目三整體運三營中需三要專業(yè)運作及經(jīng)營商，三他們分三別是：星級酒三店運營三商主題娛三樂聯(lián)營三商步行街三街區(qū)經(jīng)三營戶2）運營商三資格資本實三力經(jīng)營資三格規(guī)三模行業(yè)能三力人力資三源經(jīng)營理三念阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告62整體定三位形象定三位功能定三位基礎定三位項目定三位阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告全景定三位客戶定三位目標客三戶定位★業(yè)三態(tài)規(guī)劃區(qū)域及三樓層業(yè)三態(tài)規(guī)劃項目整三體業(yè)態(tài)三布局63第一組三團：酒店配三套板塊第二組三團：商業(yè)步三行街板三塊阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告整體業(yè)三態(tài)組團三規(guī)劃人流引三導C區(qū)B2區(qū)酒店商三業(yè)裙樓B1區(qū)A區(qū)64阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告項目業(yè)三態(tài)細分65阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告酒店商業(yè)裙樓66A區(qū)中式特三色餐飲A區(qū)相對三于B、C區(qū)，位三置最好三，緊臨三兩側出三入口，三展示面三好，易三于人流三與車流三。此區(qū)三域設各三類地方三特色餐三飲，有三利于吸三引人氣三，帶動三客源，三做活項三目。67B區(qū)酒店配三套主題位置較三好，配三置一些三形象較三好，檔三次較高三的業(yè)態(tài)三，作酒三店配套既可滿三足于項三目內(nèi)部三，也可三服務于三周邊居三民，增三加客源68C區(qū)休閑娛三樂主題三功能主要是三服務于三周邊社三區(qū)、鎮(zhèn)三街居民三，提供三大眾娛三樂精（區(qū)別三于酒店三內(nèi)的中三高檔KTV）補充酒三店內(nèi)高三檔KTV在客源三上的限三制，增三強人氣三聚集功三能69項目定三位小結強化項三目休閑三娛樂主三題功能三定位，三迎合市三場需求通過對三項目所三在區(qū)域三的調(diào)查三研究，項目區(qū)三域內(nèi)的三商業(yè)比三項目早三期定位三時取得三了快速三發(fā)展。三同時，三高檔次三的酒店三業(yè)卻止三步不前三。因此三，在項三目的重三新定位三中我們適當加三大了休閑、三娛樂項三目的比三重。以構成三本項目三的經(jīng)營三特色和三效益支三撐平臺三。阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告70本報告三的技術三思路項目開三發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)三展目標界定核心問題市場潛三力分析項目早三期規(guī)劃三分析項目定位項目前三景預測項目運三營管理三建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★三項目三租售策三略711、以三概念造三銷售通過本三項目的三定位升三級，提三升項目三入市的三概念性三主題式三高端形三象，建三立廣泛三知名度三及目標三客群中三的良好三口碑，三樹立起三潛在客三戶投資三時第一三考慮對三象；阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告項目租三售策略三制定前三需要說三明的兩三點思路三：先聲奪三人，在三項目還三不具備三成熟的三租售環(huán)三境下，塑造項三目形象三，吸引三意向客三戶關注三。72阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告項目核三心租售三策略建三議2、以三招商促三銷售項目前三期準確三的市場三定位，三準確的三業(yè)態(tài)規(guī)三劃，是三本案為三項目成三功招商三所做的三鋪墊。三那么，三當前的三市場環(huán)三境下：項目的三成功招三商將直三接促進三項目的三銷售通過對三項目的三步行街三、酒店三商業(yè)裙三樓的招三商來促三進銷售三。實現(xiàn)項三目的收三益的快三速化73項目核三心租售三策略建三議阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告租售同三步以促進三項目銷三售為目三的，實三現(xiàn)項目三收益快三速化！項目招三商步行街三+酒店三商業(yè)裙三樓打造自三身主題三商業(yè)品三牌實行自三主招商三運營項目銷三售接下來三，我們?nèi)龑椖咳淖馐廴呗赃M三行逐個三剖析↓對外銷三售：步行街三+酒店三客房+三裙樓1三F部分底三商自行持三有：酒店裙三樓2-三4F74項目商業(yè)步三行街打造主三題性商業(yè)品三牌，實三行自主三招商運三營優(yōu)勢1三：有了主三題街區(qū)三概念，三區(qū)別于三零散的三、隨意三的業(yè)態(tài)三劃分，三明確了三招商目三標，相三對的降三低了招三商難度三系數(shù)，三同時，三有利于三我司控三制商業(yè)三業(yè)態(tài)分三布與后三期經(jīng)營三管理，三做活本三項目，三實現(xiàn)持三續(xù)經(jīng)營三，促進三投資信三心；優(yōu)勢2三：自主招三商、統(tǒng)三一規(guī)劃三，凸現(xiàn)三開發(fā)商三重視力三度，且三相對投三資回報三率較高三，從而三給投資三商更大三的投資三保障；阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告步行街三區(qū)域招三商策略化整為三零，易三于實際三操作75第一組三團：酒店配三套板塊酒店作三為本項三目的核三心部分三，能否三成功運三作將直三接關系三到投資三客對項三目的信三心及項三目的市場三培育期三的長短。下面給出針對酒三店配套板三塊的招三商運作可三行性建議：招商策略：二至四樓與三兩三家三大商家三聯(lián)營（我司出三場地，三商家裝三修經(jīng)營三，利潤三按一定三比例分三紅）阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店商三業(yè)裙樓三（1-三4F）三區(qū)域招三商策略既保證三在現(xiàn)行三環(huán)境下三項目的三招商可三行性，三同時可三以撐控三后期酒店商三業(yè)的可三持續(xù)性三經(jīng)營。76阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告對于本三項目步三行街部三分的銷三售，建三議采用三以下兩三種模式三來達成三銷售◆經(jīng)營客三戶---三---三---買斷經(jīng)三營權，三自主經(jīng)三營◆投資三客戶---三---三---返租銷三售（以定三額回報三方式確三定租金三）帶租約三銷售，三出讓經(jīng)三營權（以定三額回報三方式確三定租金三）優(yōu)勢一三：帶租約三銷售模三式將直三接讓投三資客切三身感受三到投資三前景和三投資收三益，有利于三促進銷三售，實三現(xiàn)資金三的較快三速回籠優(yōu)勢二三：可以降三低銷售三成本，三并有利三于做活三做旺項三目，實三現(xiàn)項目三的持續(xù)三發(fā)展步行街三部分銷三售策略三：77阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店客三房區(qū)域三銷售策三略客房部分三的銷售三采取省三心回報三型和完三全自用三型兩種三模式相三結合：1、省心回三報型（類似三于超市三百貨的三“整租三零售”三）：☆業(yè)主將三所購客三房與酒三店管理三公司簽三訂《委三托經(jīng)營三協(xié)議》三，將所三購客房三的經(jīng)營權全權三委托酒三店管理三公司，三由酒店三管理公三司按客三房總價三的7%三的固定三金額每年支付三業(yè)主投三資回報三。☆經(jīng)營三過程中三發(fā)生的三各項成三本、物三業(yè)費、三稅費均三由酒店三管理公三司承擔三?！顦I(yè)主每三年可獲三得酒店三管理公三司贈送三的一定三天數(shù)（三設定每三月2天三）的住三房卡。住房卡三消費完三后，享三受貴賓三卡待遇三。78阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告2、完全自三用型：☆目標客三戶：企三業(yè)（中三、小型三為主）☆酒店將三按其它三客房一三樣提供三各類星三級服務三，另行三簽訂物三業(yè)管理三協(xié)議?！顦I(yè)主須三按月交三納物業(yè)三管理費三。79阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店客三房部分三建議從三以下5個三方面增三強銷售三力和后三期經(jīng)營三力：項目整三體銷售三策略建三議1、建議聘請客源網(wǎng)三絡龐大三、經(jīng)營三業(yè)績卓三著的專業(yè)酒三店管理三公司進三行經(jīng)營三管理，以保障酒三店運營三期間的三豐富客三源和豐三厚回報三。而且三，此項三工作介三入得越三早越好2、建議與一信三托投資三公司合三作，為收三益做擔三保3、建議加盟專三業(yè)度假三交換系三統(tǒng)，建立三連鎖貴三賓卡共三享系統(tǒng)4、建議投三資回報三率定為三7%同時每三年贈送三投資總三額4%三左右數(shù)三額的住三房卡給三業(yè)主，三住房卡三消費完三后，享三受貴賓卡待三遇。有三利于酒三店人氣三的旺盛三客源的三擴大。5、精裝修三后出售80本報告三的技術三思路項目開三發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)三展目標界定核心問題市場潛三力分析項目早三期規(guī)劃三分析項目定位項目租三售策略項目運三營管理三建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★三項目三前景預三測81酒店裙三樓成本三與利潤三分析步行街步行街三成本與三利潤分三析步行街三銷售價三格測算酒店裙三樓阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告項目前三景預測★酒店客三房客房銷三售利潤三測算客房銷三售價格三測算82客房單位銷售價三格測算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告定價依三據(jù)：采取成本溢三價法定價三，根據(jù)項目的三土地、三建安費三用等成三本因素，在此成三本基礎三上溢價三45%三，即為三本項目三酒店客三房的單三位銷售三價格計算公三式為：客房單位銷三售價格=（物業(yè)地三價+建安成三本+其它成三本之和+45%溢價+客房精三裝修成三本及溢三價）÷客房部三分建筑三面積（89三00㎡）接下來三，我們?nèi)葘Ω魅棾杀救M行測三算↓83本項目三土地月租金為三5元/㎡項目物三業(yè)總地價：124三00（總用三地面積三）×5元×12月×40年=297三6萬元（40三年使用三權）客房銷三售價格三測算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告1、物三業(yè)地價客房部三分物業(yè)三地價=三總地價三÷總建三筑面積三×酒店三客房部三分建筑三面積297三6萬三÷3三240三0㎡×8三900㎡≈817三.5萬三元（客房三部分物三業(yè)地價三）842、建三安成本三估算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告853、其三它成本三估算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告86對所有三客房產(chǎn)三品統(tǒng)一三精裝修三（按800元/平米標三準）阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告項目客三房部分三是按照三四星級三酒店標三準級別三對外銷三售的，三因此，三銷售價三格要將三裝修成三本因素三考慮進三去酒店客三房部分三裝修成三本估算三金額合三計：712三萬當項目三客房部三分在銷三售的時三候，為體現(xiàn)項三目四星三級酒店三的品質(zhì)將在800元/㎡裝修標三準的基三礎上，三溢價200元/㎡后銷售即：100三0元/㎡87阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告項目客三房部分三成本統(tǒng)三計有了各項成三本的測三算結果三。下面三，我們?nèi)涂梢匀贸鱿嗳龖膯稳讳N售三價格↓88阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告按照成本的三測算結三果，通三過各項三溢價，三我們可三以得出三酒店客三房部分三的單位三售價A、三客房總三成本：三207三0.5三萬元B、（三207三0.5三萬-三71三2萬元三）×三45三%溢價三=三611三.32三5萬元C、三裝修成三本基礎三上溢價三200三元/㎡×89三00㎡總面積三=三178三萬元計算公三式：（A三+B三+三C）÷三總面三積=三客房三單位銷三售價格（28三20萬三元+1三269三萬元+三178三萬元）三÷89三00㎡=初步得三出的客三房單位三銷售價三格：479三4元/㎡客房單位銷三售價格89阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告客房單位最三終銷售三價格雖然本三項目只三有40年的使三用年限三，但是三，本項目三是高檔三的四星三級酒店三，并且三是帶精三裝修銷三售，因此,本項目三的客房三最終銷三售均價三建議為:480三0元/㎡(含10三00元/㎡精裝修)有了單位售三價。同三樣，我三們就可三以得出三客房部三分的銷三售利潤↓90客房銷售利三潤分析三測算1）通過前三面的成三本測算三，項目三酒店客三房的總成本三預計約三為：282三0萬元2）相關銷三售稅費三按照1三6%計三算銷售單三價×16%，即：48三00元×16%=560三元/㎡?？偠愘M三為：6三83.三5萬元3）預計三客房銷三售純利潤為三：計算公三式：銷售總價－成三本總價－銷售稅三費=客三房銷售三純利潤即：427三2萬元-282三0萬元三-三683三.5萬三元=768三.5萬元阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告91客房銷三售利潤三測算酒店客三房項目前三景預測客房銷三售價格三測算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店裙三樓成本三與利潤三分析酒店裙三樓步行街三成本與三利潤分三析步行街三銷售價三格測算★步行街92通過項目市三場比較三法分析項目價三格加權三后的合三成售價三（1F）阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告步行街三銷售價三格測算93項目各三分區(qū)域三銷售均三價推導阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告步行街三銷售價三格測算941）1三F：3三100三㎡三2F三及以上三：32三00三㎡2）成三本預計三：①建安三成本：三1200元三/㎡②廣三告推廣三成本：三2%③管理三成本：三100三元/㎡三；④稅三收：三16%⑤不可三預見費三用：1三00元三/㎡以上共三計為：1F：370三4元/㎡三，1F三總成本三預計約三為：114三8.2萬2F及三以上：三2660元三/㎡三，2F及三以上總三成本預三計約為三：851三.2萬3）預計三客房銷三售利潤三為：（銷售三單價－三成本單三價）×三總建筑三面積-物三業(yè)地價即：(三128三00-370三4)×三310三0+(三700三0-2660)三×3三200=4208三.58萬元阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告步行街三部分成三本與收三益分析成本與三收益分析測三算95酒店客三房客房銷三售利潤三測算項目前三景預測客房銷三售價格三測算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告步行街三成本與三利潤分三析步行街三銷售價三格測算步行街酒店裙三樓成本三與利潤三分析★三酒店裙三樓96酒店裙三樓成本三與利潤三分析的前提和假設阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告在前面三項目租三售建議三中，對三于酒店三裙樓部三分采取三的是一樓分三割出部三分獨立三式街鋪進三行使用三權轉讓三；因此三，一樓三的成本三與利潤三就可以三參照本三案前面三步行街的相關三測算方三式對于二三、三、三四樓，三因建議三采用的三是與大商家三聯(lián)營模三式運作三。因此三，其收三益是雙方三合作，三開發(fā)商三對入駐三經(jīng)營商三家收取三一定比三例的營三業(yè)額作三為相關三場地物業(yè)的使三用費。酒店裙三樓成本三與利潤三分析97阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店裙三樓成本三與利潤三分析1）1-4F：9000㎡單層面三積為：225三0㎡2）成三本預計三：①建安三成本：三1200元三/㎡②廣告三推廣成三本：2%③管理三成本：三100三元/㎡三；④稅三收：三16%⑤不可三預見費三用：1三00元三/㎡以上共三計為：1-4F：287三0元/㎡三，1-4F總成三本預計三約為：258三3萬成本分三析測算981）1三F：225三0㎡（含酒三店大堂三、休息三區(qū)及其三它公共三面積）2）酒店1三F可分三割銷售三面積假三定為7三50㎡（去除三酒店大三堂、休三息區(qū)及三其它公三共面積三）3）預計酒店1三F銷售收益為：（銷售單三價-成本三單價）×可銷售建筑面三積即：（128三00-28三70）×750=744三.75萬元酒店裙三樓1F三銷售收益測算99阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店裙三樓成本三與利潤三分析我們采三用參照三項目步三行街相三關銷售三價格，三對酒店三裙樓部三分進行三反向租三金推導計算公三式：樓層單三位租金三收益=三樓層參三照銷售三價格×年回報三率÷12個三月注：我三們可以三從得出三的單位三租金來三確定與三商家聯(lián)三營后應三收取的三扣點比三例酒店裙三樓2-三4F租三金推導三：700三0（參三照步行三街2F三以上銷三售均價三）×0.7%÷12個三月=40.三8元/㎡/月酒店裙三樓2-三4F利三潤分析三測算100阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告酒店裙三樓成本三與利潤三分析我們得三出了項三目酒店三裙樓1三-4F三的租金三后，通三過下面三的公式三，我們?nèi)梢缘萌巾椖咳频耆箻遣咳值穆?lián)三營扣點三依據(jù)，三從而也三可以得三出其相三關利潤三數(shù)據(jù)計算公三式：樓層保三底扣點三收益=三樓層單三位租金×樓層可三計算面三積×12個三月酒店裙三樓2-三4F扣三點收益三：40.三8元/㎡/月×675三0㎡（2-三4F總三面積）×12個三月=330三.5萬酒店裙三樓2-三4F利三潤分析三測算101阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告項目整三體成本三與收益三分析表當總銷售三額達8三0%時項目可收回前期投三入成本102本報告三的技術三思路項目開三發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)三展目標界定核心問題市場潛三力分析項目早三期規(guī)劃三分析項目定位項目租三售策略項目前三景預測戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告★三后期三經(jīng)營管三理建議103組建項三目客戶服三務中心，實行三統(tǒng)一經(jīng)三營管理項目后三期經(jīng)營三管理建三議步行街三部分阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告104管理處三內(nèi)部組三織架構三及職能三圖項目客三戶服務三中心接待服三務三信息管三理協(xié)調(diào)調(diào)三度三質(zhì)量控三制客戶回三訪三特約服三務綜合管理部行政事務人力資源后勤采購檔案管理勞資紀律財務管理物業(yè)部綠化管理環(huán)境工程物業(yè)巡視安全服務交通秩序公共關系工程管理部維修服務設備運行維修計劃維保實施分包管理裝修管理項目管理部租賃事三務租戶管三理市場安三全廣告管三理技術支三援阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告105客戶服三務中心三服務流三程圖項目客戶服三務中心中建品三牌策劃顧問指揮協(xié)調(diào)信息反饋反饋執(zhí)三行層指令指令信息客戶服三務中心（24三小時）客戶服務需三求建議意見、三投訴反饋、三回訪阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告106酒店部分經(jīng)營管三理模式1、管理公三司自營由開發(fā)三商委托三的管理三公司親三自經(jīng)營三酒店。2、委托知三名酒店三經(jīng)營公三司經(jīng)營委托知三名酒店三經(jīng)營公三司經(jīng)營三，由酒三店經(jīng)營三公司派三出高級三管理人三員經(jīng)營管理，三在本地三招聘酒三店員工三。3、掛牌知三名酒店三經(jīng)營公三司自營掛牌知三名酒店三經(jīng)營公三司自營三，由酒三店經(jīng)營三公司派三出高級三管理人三員指導管理，三在本地三招聘酒三店員工三。項目后三期經(jīng)營三管理建三議阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告107項目后三期經(jīng)營三管理建三議阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告108根據(jù)以三上三種三經(jīng)營管三理模式三的分析，建議三：和酒店三管理公三司合作利用其三品牌及三優(yōu)勢打三造品牌三項目阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃三報告采用3號模三式109寮步傳三統(tǒng)商業(yè)三飽和，三而酒店三及其特三色休閑三娛樂產(chǎn)三業(yè)存在三潛在市三場需求走概念三性主題三定位，三符合寮三步的差三異化市三場需求充分考三慮到酒三店客房三、商業(yè)三裙樓和三步行街街區(qū)的不同三性質(zhì)，三給出最三具可行三性的租三售策略三建議。符合本三項目的三后期經(jīng)營管三理才能保證項三目永遠立三于不敗三之地項目的早期三規(guī)劃未三能突出三主題特三色，部三分業(yè)態(tài)三規(guī)劃上三不能形三成強有三力的競三爭優(yōu)勢三。依照項三目的租三售策略三，對項三目的成三本及收三益進行三初步的三測算阿爾柏三麗酒店三商業(yè)街三項目定三位策劃報告總三結市場潛三力研判項目定三位項目租售策三略項目運三營管理項目早期規(guī)三劃分析項目前三景預測對于本三報告第三一部分三中提出三的相關三核心問三題，通三過逐個三的研究三分析，三現(xiàn)在我三們來進三行全面三綜合的三回顧：110111項目市三場現(xiàn)有三格局附件—項目其三他運作三思路項目其三他運作三思路項目物三業(yè)發(fā)展三建議項目整三體定位三思路項目經(jīng)三營功能三定位項目營三銷策略三建議項目市三場定位三依據(jù)112項目整三體定位三思路思路前三提：前提1：項目物三業(yè)由公三司自己三長期持三有前提2：項目規(guī)三劃可作三修改113項目整三體定位三思路項目整三體定位三思路：“大特三色專科三+小綜三合”三民營醫(yī)三院現(xiàn)代化三四星級三醫(yī)院標三準大特色三?？疲赫蚊廊荨⒀廴芇R三K中心三、特三色兒科三（可設三兩到三三個特色三科室）小三綜三合：急診三科、內(nèi)科三、普外三科、婦三產(chǎn)科、三口腔科三、內(nèi)分三泌科、三骨科三、泌尿外三科、耳三鼻喉科三、消化三內(nèi)科、三呼吸內(nèi)三科、檢三驗科、三體檢中三心、B超室三、心三電圖室三、病理三科、放三射科、三麻醉科三、護理三部、腸三道科、康復理三療科、三藥劑科三等114項目市三場現(xiàn)有三格局廣東市三場現(xiàn)有三格局東莞市三場現(xiàn)有三格局民營醫(yī)三院市場三前景看三好，同三時民營三醫(yī)院也三逐漸成三為醫(yī)院三主流趨三勢115項目市三場現(xiàn)有三格局東莞與三寮步市三場現(xiàn)有三醫(yī)院典三型案例三表116項目市三場定位三依據(jù)可行性三依據(jù)：1、區(qū)位劣三勢規(guī)避三依據(jù)：作醫(yī)院三現(xiàn)有交通可三達性強三，不用過三分強調(diào)三昭示性2、物三業(yè)三依三據(jù)：以現(xiàn)有三物業(yè)建三筑為基三礎，只三需做局部細三微調(diào)整3、物業(yè)投三資依據(jù)：利用現(xiàn)三有物業(yè)三，物業(yè)改三動投資三相對較三小4、融三資三依三據(jù)：對風投和三產(chǎn)業(yè)資三本家來三說，現(xiàn)三在最具三誘惑力三和可觀三利潤行業(yè)即三：醫(yī)療和三教育，因而此三定位市三場融資三力強5、市場機三會依三據(jù)：東莞加三快民營三醫(yī)院發(fā)三展，爭三取到201三5年，使三民營醫(yī)三院實際床位、三門診服三務量分三別占全三省20%和25%以上6、后期經(jīng)三營依據(jù)：醫(yī)院三受金融三危機等三環(huán)境影三響小，三后期經(jīng)三營有保三障7、現(xiàn)有政三策依據(jù)：民營三醫(yī)院開三業(yè)后三年內(nèi)三免除企三業(yè)所得三稅1177、未來政三策依據(jù)：1）珠三三角有望三整體成三為醫(yī)改三試驗區(qū)（珠三三角地區(qū)三將結合《珠三角三改革發(fā)三展規(guī)劃三綱要》和新醫(yī)三改，有三望整體三作為醫(yī)藥衛(wèi)三生體制三改革試三驗區(qū)）2）廣東加三快民營三醫(yī)療機三構發(fā)展三的意見三即將出三臺，在準入和三審批、三經(jīng)營性三質(zhì)選擇三、金融和三稅收、三設備配三置、人三才引進等方面三有新的三突破3）東莞衛(wèi)生部三門將實三施三項三利好政三策扶持三民營醫(yī)三療機構三，審三批將享三“綠色三通道”A、實行準三入平等：鼓勵三、支持三民營資三金多渠三道、全三方位進三入醫(yī)療三衛(wèi)生領三域B、衛(wèi)生三部門將簡化審三批手續(xù)三、簡化三工作程三序，為民三營醫(yī)療三機構申三請變更三或校驗，三開設“三綠色通三道”，三優(yōu)先辦三理。C、支持三民營醫(yī)三院在科研、三教學等三方面的三政策和三待遇與三公立醫(yī)三院保持三一致項目市三場定位三依據(jù)1184）粵民營三醫(yī)院或三可享受三免稅待三遇（廣東三省衛(wèi)生三廳副廳三長黃飛09