第四章房地產(chǎn)價(jià)格

第一節(jié)土地價(jià)格

一、土地價(jià)格的內(nèi)涵

從賣(mài)方來(lái)講，土地價(jià)格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買(mǎi)方來(lái)講，土地價(jià)格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時(shí)）或無(wú)限年期間（土地所有權(quán)交易時(shí)）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價(jià)格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價(jià)格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i

二、土地價(jià)格的形成

d′土地?cái)?shù)量mOpp′ds價(jià)格圖4—1土地供給條件下地價(jià)的決定土地和其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。

p1p3土地?cái)?shù)量mOp2ps1sssmd1d價(jià)格圖4—2土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定

三、土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)

理論上的土地價(jià)格：從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地物質(zhì)價(jià)格的理論構(gòu)成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價(jià)格；Jdj為絕對(duì)地價(jià)；r為相鄰級(jí)別土地級(jí)差地價(jià)的差別幅度；n為土地的級(jí)別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價(jià)格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdw(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時(shí)的基礎(chǔ)級(jí)差地價(jià)。

土地本身的土地資本價(jià)格理論構(gòu)成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價(jià)格；Jj為過(guò)去歷次投資所形成的土地資本價(jià)格的累計(jì)（全新重置成本）；Kx為土地資本的無(wú)形（功能性、經(jīng)濟(jì)性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價(jià)格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報(bào)廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費(fèi)用。

土地價(jià)格與土地交易額：土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來(lái)價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來(lái)的土地貨幣交易額。土地價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價(jià)值構(gòu)成。

農(nóng)地地租不確定性風(fēng)險(xiǎn)年補(bǔ)償費(fèi)土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金

純農(nóng)地價(jià)格不確定性風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價(jià)格距CBD的距離地價(jià)CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價(jià)格比較預(yù)期增值農(nóng)地開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)格純農(nóng)地價(jià)格

四、土地價(jià)格的種類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)評(píng)估價(jià)格

按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價(jià)格：五、不同類(lèi)型地價(jià)之間的關(guān)系

13579ab1b2c土地價(jià)格投資者圖4—5土地價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)過(guò)程

六、土地價(jià)格的變動(dòng)土地價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理：土地價(jià)格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價(jià)變動(dòng)的最直觀因素；從土地價(jià)格由資本價(jià)格和物質(zhì)價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，還可以因?yàn)檫@兩個(gè)構(gòu)成部分的變動(dòng)而變動(dòng)。

從各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的地價(jià)變動(dòng)歷史來(lái)看，地價(jià)是呈波浪式增長(zhǎng)的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)，且波動(dòng)幅度超過(guò)經(jīng)濟(jì)周期；土地市場(chǎng)的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動(dòng)；影響土地價(jià)格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯(cuò)落、互有消長(zhǎng)的，且在時(shí)空上表現(xiàn)各異，地價(jià)的變化必然是隨時(shí)間起伏跌宕、空間上千差萬(wàn)別。土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其形態(tài)

農(nóng)地土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值市地發(fā)展時(shí)序或容許的土地資本積累量圖4—6城市土地價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程O(píng)abfcded′c′七、土三地價(jià)格三與國(guó)民三經(jīng)濟(jì)的三關(guān)系地價(jià)與三經(jīng)濟(jì)周三期地價(jià)上三漲可能三對(duì)國(guó)民三經(jīng)濟(jì)造三成的不三良影響住宅問(wèn)三題難以三解決公共事三業(yè)難以三開(kāi)展地價(jià)上三漲引發(fā)三土地投三機(jī)，投三機(jī)者將三土地閑三置不用三，可能三會(huì)造成三城市邊三緣地帶三的無(wú)序三開(kāi)發(fā)，三既影響三城市健三康發(fā)展三，又造三成公共三設(shè)施的三浪費(fèi)土地投三機(jī)盛行三，造成三不勞而三獲及社三會(huì)財(cái)富三分配的三不公平三，土地三投機(jī)又三引發(fā)地三價(jià)上漲三，形成三惡性循三環(huán)地價(jià)投三機(jī)和泡三沫經(jīng)濟(jì)三對(duì)國(guó)民三經(jīng)濟(jì)的三不良影三響第二節(jié)三建三筑物價(jià)三格一、建三筑物價(jià)三格的構(gòu)三成建筑工三程費(fèi)用設(shè)備及三安裝工三程費(fèi)用其他費(fèi)三用如建筑三物是一三個(gè)已經(jīng)三使用若三干年的三建筑物三，那么三該建筑三物的價(jià)三格，就三是用該三建筑物三的重置三價(jià)格或三重建價(jià)三格減去三價(jià)值損三耗（價(jià)三值損耗三一般以三折舊表三示）。建筑物三為新建三成的狀三態(tài)時(shí)，三其價(jià)格三主要由三以下幾三部分組三成：二、建三筑物價(jià)三格的變?nèi)齽?dòng)建筑物三價(jià)格的三變動(dòng)，三一般是三以單位三建筑面三積個(gè)別三價(jià)格的三平均水三平來(lái)衡三量的。三建筑物三價(jià)格的三變動(dòng)，三是由于三影響建三筑物價(jià)三格的多三種因素三的變化三造成的三，這些三因素有三構(gòu)造、三裝修、三設(shè)備、三規(guī)模、三用途、三地區(qū)、三物價(jià)水三平等等三。三、建三筑物折三舊由于長(zhǎng)三期使用三而產(chǎn)生三的建筑三物實(shí)體三店老化三和損壞三，可以三稱(chēng)為建三筑物實(shí)三體損壞三；由于市三場(chǎng)變化三、生活三習(xí)慣的三改變，三原建材三、原房三屋布局三和結(jié)構(gòu)三等不適三應(yīng)人們?nèi)男滦枞蠖a(chǎn)三生的功三能性貶三值；由于不三動(dòng)產(chǎn)所三處周?chē)h(huán)境的三改變而三導(dǎo)致的三效用降三低、市三場(chǎng)行情三走低等三而產(chǎn)生三的外部三性貶值三。建筑物三折舊可三能來(lái)源三于三種三情況：市場(chǎng)提取法年齡—壽命法分解法折舊估算方法圖4—7折舊的估算方法

折舊估算方法折舊估算方法折舊估算方法折舊估算方法第三節(jié)三房三地產(chǎn)價(jià)三格一、房地三產(chǎn)價(jià)格三的構(gòu)成

征地安置費(fèi)耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)土地使用權(quán)價(jià)格拆遷安置費(fèi)小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位向政府部門(mén)繳納的有關(guān)稅費(fèi)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤(rùn)建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用推銷(xiāo)費(fèi)建筑物銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)舊城區(qū)改造地價(jià)建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷(xiāo)售成本土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格二、房三地產(chǎn)價(jià)三格與房三地產(chǎn)租三金之間三的關(guān)系房地產(chǎn)三價(jià)格和三房地產(chǎn)三租金之三間的關(guān)三系可以三表示為三：RN=三LR+三Rt=[1三/N+三I(N三-t+三1)/三N]V0+LR其中：RN為房地三產(chǎn)純租三金；LR為地租三；Rt第t年的租三金；I為市場(chǎng)三利率（三投資回三報(bào)率）三；N為經(jīng)濟(jì)三使用壽三命；V0為建筑三物的全三新重置三價(jià)格；t為建筑三物正在三使用的三年序數(shù)三。三、房三地產(chǎn)價(jià)三格的種三類(lèi)商品房三價(jià)格與三經(jīng)濟(jì)適三用房?jī)r(jià)三格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)三與成本三價(jià)廉租金三、準(zhǔn)成三本（福三利）租三金、成三本（標(biāo)三準(zhǔn)）租三金、市三場(chǎng)（理三論）租三金第四節(jié)三影三響房地三產(chǎn)價(jià)格三的因素一、影三響房地三產(chǎn)價(jià)格三的一般三因素社會(huì)因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機(jī)社會(huì)穩(wěn)定狀況圖4—8影響房三地產(chǎn)價(jià)三格的社三會(huì)因素從影響三因素的三性質(zhì)看三，一般三可分為三社會(huì)因三素、經(jīng)三濟(jì)因素三和政治三因素圖4—9影響房三地產(chǎn)價(jià)三格的經(jīng)三濟(jì)因素稅負(fù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢(shì)財(cái)政收支及金融環(huán)境經(jīng)濟(jì)因三素政治因三素房地產(chǎn)價(jià)格政三策行政級(jí)別及隸屬變更土地制三度及政策土地出讓方式、出讓期限圖4—1三0影響房三地產(chǎn)價(jià)三格的政三治因素其他因素心理因素國(guó)際因素特殊因素二、影三響房地三產(chǎn)價(jià)格三的區(qū)域三因素區(qū)域因三素是指三影響一三個(gè)城市三內(nèi)部不三同功能三分區(qū)房三地產(chǎn)價(jià)三格的因三素。這三些因素三一方面三取決于三城市不三同分區(qū)三的地理三因素，三另一方三面取決三于實(shí)現(xiàn)三分區(qū)功三能對(duì)地三理環(huán)境三要素的三要求。（一）三城市不三同功能三分區(qū)因三素（二）三城市不三同功能三區(qū)的環(huán)三境因素商業(yè)區(qū)住宅區(qū)工業(yè)區(qū)三、影三響房地三產(chǎn)價(jià)格三的個(gè)別三因素位置a面積b地形地勢(shì)