房地產(chǎn)評估

RealEstateValuation

高岳南京審計(jì)學(xué)院金融學(xué)院1第4章市場法4.1市場法基本原理4.2資料搜集與整理4.3可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化4.4交易情況修正2第4章市場法4.5交易日期修正4.6區(qū)域因素修正4.7個別因素修正4.8綜合修正確定評估值3學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生理解和掌握市場法的內(nèi)涵和理論依據(jù)，市場法適用的條件和范圍。掌握可比實(shí)例標(biāo)準(zhǔn)化、交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正的分析和計(jì)算。44.1市場法基本原理4.1.1市場法的基本概念1）市場法定義將評估對象房地產(chǎn)與近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并以類似房地產(chǎn)的價格為基礎(chǔ)，經(jīng)過因素修正得到評估對象房地產(chǎn)價值的評估方法。52）類似房地產(chǎn)又稱為可比實(shí)例或參照物，是指與評估對象在區(qū)位、權(quán)利狀況、實(shí)體特征等方面具有較強(qiáng)可比性的房地產(chǎn)，可包括已銷售、待售或已簽訂購買合同的類似房地產(chǎn)。64.1.1市場法的基本概念3）因素修正:產(chǎn)權(quán)狀況；買賣雙方的動機(jī)；融資條件；交易時點(diǎn)的市場狀況；房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)體特征；收益性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征等.74.1.2市場法的適用條件和范圍1）市場法的適用條件具備發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場，并且在市場上能夠搜集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實(shí)例資料。82）市場法的適用范圍市場法應(yīng)用具有活躍交易的常規(guī)用途房地產(chǎn)評估，因?yàn)樵诮o定的市場中，即使市場的適用范圍很大，如一般工業(yè)廠房、住宅、寫字樓、土地使用權(quán)、礦產(chǎn)開采權(quán)等。93）市場法不適用范圍市場法很少應(yīng)用于特殊用途房地產(chǎn)評估，因?yàn)樵诮o定的市場中，即使市場的地域范圍很大，也幾乎沒有類似房地產(chǎn)交易，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校教學(xué)樓、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等。104.1市場法基本原理4.1.3市場法操作步驟1）搜集房地產(chǎn)交易資料2）選取可比交易實(shí)例3）對可比實(shí)例價格進(jìn)行修正4）確定評估對象價值11124.2資料搜集與整理4.2.1資料的來源途徑1）查閱政府部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料；2）查閱房地產(chǎn)廣告、信息等資料；3）向交易雙方咨詢；4）歷史評估案例庫。134.2.2搜集資料的內(nèi)容與要求1）所搜集的交易資料一般包括：（1）房地產(chǎn)狀況（2）交易價格（3）交易日期（4）交易情況（5）付款方式（6）市場狀況14交易實(shí)例調(diào)查表交易對象基本狀況名稱

坐落

范圍

規(guī)模

用途

權(quán)屬

交易基本狀況賣方

買方

成交日期

成交價格總價

單價

付款方式

交易情況說明

交易對象狀況說明實(shí)物狀況

區(qū)位狀況

154.3可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化4.3.1可比實(shí)例選取的要求1）所處區(qū)域的可比性2）用途的可比性3）實(shí)體特征的可比性4）權(quán)利性質(zhì)的可比性164.3.1可比實(shí)例選取的要求5）交易時間的可比性6）價格類型的可比性7）交易狀況的可比性174.3.2可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)化可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)化是指將可比交易實(shí)例成交價格按照統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一單價、統(tǒng)一貨幣、統(tǒng)一面積的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一為可比價格。181）統(tǒng)一付款方式【例】某房地產(chǎn)于2008年2月交易，總交易價格為85萬元，其中首付款為總房價的20%，其余款項(xiàng)于2008年12月結(jié)清，銀行1年期住房商業(yè)貸款的年利率為5.81%，則該房地產(chǎn)在2008年2月一次性付款的價格為：192）統(tǒng)一采用單價（1）統(tǒng)一計(jì)量單位上的可比交易實(shí)例價格建筑物計(jì)量單位土地計(jì)量單位20（2）三常見單三位類型旅館以三每客房三或床位三；餐館、三影劇院三以每座三位；停車場三以每停三車位；網(wǎng)球場三以每球三場；213）統(tǒng)三一幣種三和貨幣三單位比較實(shí)三例應(yīng)采三用統(tǒng)一三幣種進(jìn)三行比較三，對于三不同幣三種的交三易價格三應(yīng)該進(jìn)三行價格三之間的三換算。三不同幣三種間價三格換算三通常采三用成交三日期的三匯率。224）統(tǒng)三一面積三內(nèi)涵和三面積單三位（1）三面積內(nèi)三涵：面積計(jì)三價單位三有建筑三面積、三套內(nèi)建三筑面積三、使用三面積等三幾種內(nèi)三涵。評三估比較三時，需三要將不三同的計(jì)三價單位三進(jìn)行換三算統(tǒng)一三。23產(chǎn)權(quán)備案面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)可使用空間面積總和套內(nèi)墻體面積套內(nèi)獨(dú)立墻體的全部，共用墻體的一半套內(nèi)陽臺面積封閉陽臺的全部，未封閉陽臺的一半共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e*分?jǐn)傁禂?shù)24（2）三不同面三積內(nèi)涵三的價格三關(guān)系2526（1）三朝向：三南北向三（A起三居室、三主臥室三朝南；三B起居三室、主三臥室朝三南次臥三朝南）（2）三布局：三兩室、三餐廳、三起居室三、一廚三一衛(wèi)、三陽臺（三A兩陽三臺、B三一陽臺三）（3）三建筑面三積、使三用面積三：直觀三感受A三面積較三大27AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

88.29m292.86m2分?jǐn)偯娣e

15.58m223.37m2套內(nèi)面積72.71m269.49m228（1）三A分?jǐn)側(cè)禂?shù)=三15.三58/三72.三71；三B分三攤系數(shù)三=23三.97三/69三.49三。（2）三A戶型三具有兩三個獨(dú)立三未封閉三陽臺，三形成套三內(nèi)建筑三面積為三：0.三5*（三2.3三5*3三.6+三2.4三*3）三=7.三125B戶型三具有一三個封閉三陽臺。（3）三假設(shè)將三A戶型三調(diào)整成三以B戶三型為參三照的標(biāo)三準(zhǔn)戶型三，應(yīng)將三A戶型三未封閉三陽臺建三筑面積三折算為三封閉陽三臺建筑三面積。調(diào)整后三的A戶三型套內(nèi)三面積=三72.三71+三7.1三25=三79.三835三平方米三；分?jǐn)偯嫒e=7三9.8三35*三0.3三45=三27.三54平三方米；29AB兩室二廳兩室二廳建筑面積

107.38（88.29）m292.86m2分?jǐn)偯娣e

27.54（15.58）m223.37m2套內(nèi)面積79.84（72.71）m269.49m230例:甲三乙兩交三易實(shí)例三。甲建三筑面積三200三平方米三，成交三總價8三0萬元三人民幣三，分三三期付款三，首付三16萬三元，半三年后支三付32三萬，一三年后支三付余款三；乙使三用面積三250三0平方三英尺，三成交總?cè)齼r15三萬美元三，一次三付清。匯率：三1美元三=7.三739三5人民三幣利率：三8%311）統(tǒng)三一付款三方式322）統(tǒng)三一計(jì)價三單位（三單價）333）統(tǒng)三一計(jì)價三單位（三幣種）344）統(tǒng)三一計(jì)價三單位（三面積內(nèi)三涵）355）統(tǒng)三一計(jì)價三單位（三面積單三位）364.4三交易三情況修三正4.4三.1交三易情況三修正的三含義交易情三況修正三就是剔三除交易三行為中三的一些三特殊因三素所造三成的交三易價格三偏差，三將可比三實(shí)例的三非正常三交易價三格修正三為正常三交易價三格。374.4三交易三情況修三正4.4三.2三造成交三易價格三偏差的三因素1）利三害關(guān)系三人之間三的交易2）急三于出售三或急于三購買的三交易3）特三殊房地三產(chǎn)的交三易384.4三交易三情況修三正4.4三.2三造成交三易價格三偏差的三因素4）賣三方或買三方不了三解市場三行情的三交易5）相三鄰房地三產(chǎn)的合三并交易6）交三易稅非三正常負(fù)三擔(dān)的交三易394.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法1）系三數(shù)修正三法系數(shù)修三正法是三通過可三比實(shí)例三的交易三價格乘三以交易三情況修三正系數(shù)三確定可三比實(shí)例三正常市三場價格三的方法三。404.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法1）系三數(shù)修正三法（公三式）可比實(shí)三例正常三市場價三格=可三比實(shí)例三交易價三格×交三易情況三修正系三數(shù)414.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法三（例4三-3）可比實(shí)三例的交三易價格三為60三00元三/平方三米，經(jīng)三分析，三可比實(shí)三例的交三易價格三比其正三常市場三價格高三5%，三則：424.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法三（例4三-4）可比實(shí)三例的交三易價格三為55三00元三/平方三米，經(jīng)三分析，三可比實(shí)三例的交三易價格三比其正三常市場三價格低三3%，三則：434.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法2）差三額調(diào)整三法差額調(diào)三整法是三以可比三實(shí)例交三易價格三為基礎(chǔ)三，加上三交易情三況修正三數(shù)額得三到可比三實(shí)例正三常市場三價格的三方法三。444.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法2）差三額調(diào)整三法（公三式）可比實(shí)三例正常三市場價三格=可三比實(shí)例三交易價三格+交三易情況三修正數(shù)三額454.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法（例4三-5）可比實(shí)三例的交三易價格三為58三00元三/平方三米，經(jīng)三分析，三可比實(shí)三例的交三易價格三比其正三常市場三價格低三300三元/平三方米，三則：可比實(shí)三例正常三市場價三格=5三800三+30三0=6三100三（元/三平方米三）464.4三交易三情況修三正4.4三.3三交易情三況修正三的方法（例4三-6）可比實(shí)三例的交三易價格三為67三00元三/平方三米，假三設(shè)可比三實(shí)例的三交易價三格比其三正常市三場價格三高40三0元/三平方米三，則：可比實(shí)三例正常三市場價三格=67三00－三400三=63三00（三元/平三方米）474.5三交易三日期修三正4.5三.1三交易日三期修正三的含義交易日三期修正三是指利三用價格三指數(shù)將三可比實(shí)三例交易三時的價三格修正三為評估三基準(zhǔn)日三的價格三。484.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法1）運(yùn)三用定基三價格指三數(shù)修正494.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法1）運(yùn)三用定基三價格指三數(shù)修正三（舉例三）【例】三某地區(qū)三某類房三地產(chǎn)2三008三年4月三至10三月的價三格指數(shù)三分別為三103三.5%三，10三5.4三%，1三05.三8%，三107三.6%三，10三9.3三%，1三10.三5%，三114三.7%三（以2三005三年1月三為10三0%）三。可比三實(shí)例在三200三8年5三月的交三易價格三為35三00元三/平方三米，對三其進(jìn)行三交易日三期修正三，修正三到20三08年三10月三的價格三為：504.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法1）運(yùn)三用定基三價格指三數(shù)修正三（舉例三）514.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法1）運(yùn)三用定基三價格指三數(shù)修正三（舉例三）【例4三-8】三某地區(qū)三某類房三地產(chǎn)2三008三年上半三年各月三的價格三同20三07年三底相比三，分別三為上漲三了2.三5%，三5.三7%，三6.三8%，三7.三3%，三9.三6%，三10三.5%三?？杀热龑?shí)例在三200三8年3三月的交三易價格三為38三00元三/平方三米，對三其進(jìn)行三交易日三期修正三，修正三到20三08年三6月的三價格為三：524.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法1）運(yùn)三用定基三價格指三數(shù)修正三（舉例三）534.5三交易三日期修三正4.5三.2交三易日期三修正方三法2）運(yùn)三用環(huán)比三價格指三數(shù)修正544.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法2）運(yùn)三用環(huán)比三價格指三數(shù)修正三（舉例三）【例】三可比實(shí)三例在2三008三年6月三的交易三價格為三300三0元/三平方米三，該地三區(qū)同類三房地產(chǎn)三200三8年7三月至1三0月的三環(huán)比價三格指數(shù)三分別為三103三.6%三，98三.3%三，10三3.5三%，1三04.三7%。三對其進(jìn)三行交易三日期修三正，修三正到2三008三年10三月的價三格為：554.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法2）運(yùn)三用環(huán)比三價格指三數(shù)修正三（舉例三）300三0×1三03.三6%×三98.三3%×三103三.5%三×10三4.7三%=3三311三（元/三平方米三）564.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法2）運(yùn)三用環(huán)比三價格指三數(shù)修正三（舉例三）【例4三-10三】可比三實(shí)例在三200三8年5三月的交三易價格三為36三00元三/平方三米，該三地區(qū)同三類房地三產(chǎn)20三08年三6月至三10月三的價格三與上月三相比的三變動率三分別為三1.6三%，三2.3三%，三-1.三5%，三1.三7%，三2.1三%。對三其進(jìn)行三交易日三期修正三，修正三到20三08年三10月三的價格三為：574.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法2）運(yùn)三用環(huán)比三價格指三數(shù)修正三（舉例三）360三0×（三1+1三.6%三）×（三1+2三.3%三）×（三1－1三.5%三）×（三1+1三.7%三）×（三1+2三.1%三）=38三27（三元/平三方米）584.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法3）運(yùn)三用價格三變動分三析法修三正594.5三交易三日期修三正4.5三.2三交易日三期修正三方法3）運(yùn)三用價格三變動分三析法修三正（三舉例）【例4三-11三】可比三實(shí)例在三200三8年1三0月的三價格為三650三0元/三平方米三，需要三將其交三易價格三修正到三200三9年3三月的市三場價格三。評估三人員經(jīng)三過市場三調(diào)查，三獲得A三、B、三C、D三、E共三5宗類三似房地三產(chǎn)的價三格信息三，如表三所示。604.5三交易三日期修三正表4-三2三類似三房地產(chǎn)三價格信三息表項(xiàng)目ABCDE2008年10月價格（元/㎡）688063206710652065402009年3月價格（元/㎡）71206550695067306750價格增長率（%）3.493.643.583.223.21614.5三交易三日期修三正則將可三比實(shí)例三交易價三格修正三到20三08年三10月三的市場三價格為三：624.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.1區(qū)三域因素三修正的三含義區(qū)域因三素修正三就是剔三除房地三產(chǎn)區(qū)域三特征所三造成的三交易價三格偏差三，將可三比實(shí)例三區(qū)域特三征下的三交易價三格修正三為評估三對象區(qū)三域特征三下的價三格。634.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.2區(qū)三域因素三修正內(nèi)三容區(qū)域因三素修正三的內(nèi)容三應(yīng)根據(jù)三商業(yè)、三工業(yè)、三住宅等三房地產(chǎn)三的不同三類型而三確定，三主要包三括商業(yè)三繁華程三度、交三通狀況三、環(huán)境三狀況、三基礎(chǔ)設(shè)三施、公三共設(shè)施三等影響三房地產(chǎn)三價格的三因素。644.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法1）差三額調(diào)整三法可比實(shí)三例在評三估對象三區(qū)域特三征下的三價格=三可比實(shí)三例交易三價格+三區(qū)域因三素調(diào)整三數(shù)額654.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法2）系三數(shù)修正三法可比實(shí)三例在評三估對象三區(qū)域特三征下的三價格=三可比實(shí)三例交易三價格×三區(qū)域因三素修正三系數(shù)664.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法2）系三數(shù)修正三法區(qū)域因三素修正三系數(shù)的三確定方三法有直三接比較三法和間三接比較三法兩種三。674.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法（1）三直接比三較法直接比三較法是三以評估三對象的三區(qū)域特三征為基三準(zhǔn)，采三用可比三實(shí)例的三區(qū)域因三素與評三估對象三的區(qū)域三因素直三接比較三以確定三區(qū)域因三素修正三系數(shù)的三方法。684.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法（1）三直接比三較法69區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合1100表4-三3三區(qū)域因三素修正三直接比三較表704.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法【例】三評估對三象與可三比實(shí)例三A、B三、C的三區(qū)域比三較因素三、相應(yīng)三的權(quán)重三及比較三打分情三況如表三所示，三試求可三比實(shí)例三A、B三、C的三區(qū)域因三素修正三系數(shù)。71表4-三4三區(qū)三域因素三修正直三接比較三表區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C商業(yè)繁華度0.1510010310098道路通達(dá)度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離0.0610098100101自然環(huán)境狀況0.1210010210097人文環(huán)境狀況0.1010010310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010010110099公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜合110010210097.572【解】三通過打三分和對三各項(xiàng)得三分進(jìn)行三加權(quán)平三均，評三估對象三、可比三實(shí)例A三、B、三C的區(qū)三域因素三綜合得三分分別三為10三0、1三02、三100三、97三.5，三則三個三可比實(shí)三例的區(qū)三域因素三修正系三數(shù)為：734.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法（2）三間接比三較法間接比三較法是三以標(biāo)準(zhǔn)三房地產(chǎn)三的區(qū)域三特征為三基準(zhǔn)，三采用可三比實(shí)例三的區(qū)域三因素、三評估對三象的區(qū)三域因素三分別與三標(biāo)準(zhǔn)房三地產(chǎn)的三區(qū)域因三素進(jìn)行三比較以三確定區(qū)三域因素三修正系三數(shù)的方三法。744.6三區(qū)域三因素修三正4.6三.3區(qū)三域因素三修正方三法（2）三間接比三較法75表4-三5三區(qū)域因三素修正三間接比三較表區(qū)域因素權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100······因素nFn100綜合110076表三區(qū)三域因素三修正直三接比較三表區(qū)域因素權(quán)重評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C商業(yè)繁華度0.1510110310098道路通達(dá)度0.08102100100100交通便捷度0.1210110110097離市中心距離0.1410010210095離交通設(shè)施距離0.069998100101自然環(huán)境狀況0.1210210210097人文環(huán)境狀況0.1010110310098基礎(chǔ)設(shè)施狀況0.1010210110099公共設(shè)施狀況0.1310010510096綜合1100.910210097.577【解】三通過打三分和對三各項(xiàng)得三分進(jìn)行三加權(quán)平三均，評三估對象三、可比三實(shí)例A三、B、三C的區(qū)三域因素三綜合得三分分別三為10三0.9三、10三2、1三00、三97.三5，則三三個可三比實(shí)例三的區(qū)域三因素修三正系數(shù)三為：784.7三個別三因素修三正4.7三.1個三別因素三修正的三含義個別因三素修正三就是剔三除房地三產(chǎn)個別三特征所三造成的三交易價三格偏差三，將可三比實(shí)例三自身特三征下的三交易價三格修正三為評估三對象自三身特征三下的價三格。794.7三個別三因素修三正4.7三.2個三別因素三修正內(nèi)三容土地個三別因素三修正的三內(nèi)容主三要包括三：土地三的具體三位置、三臨街狀三態(tài)、土三地面積三、形狀三、地勢三、地形三、基礎(chǔ)三設(shè)施狀三況、土三地使用三權(quán)年限三、容積三率等。804.7三個別三因素修三正4.7三.2個三別因素三修正內(nèi)三容建筑物三個別因三素修正三的內(nèi)容三主要包三括：建三筑物的三建筑規(guī)三模、建三筑結(jié)構(gòu)三、建筑三式樣、三朝向、三樓層、三平面布三置、設(shè)三備、裝三修、新三舊程度三、建造三質(zhì)量等三。814.7三個別三因素修三正4.7三.3個三別因素三修正方三法（1）三差額調(diào)三整法可比實(shí)三例修正三為評估三對象自三身特征三下的價三格=可三比實(shí)例三交易價三格+各三個別因三素調(diào)整三數(shù)額824.7三個別三因素修三正4.7三.3個三別因素三修正方三法（2）三系數(shù)修三正法可比實(shí)三例修正三為評估三對象自三身特征三下的價三格=可三比實(shí)例三交易價三格×各三個別因三素修正三系數(shù)834.7三個別三因素修三正4.7三.3個三別因素三修正方三法（2）三系數(shù)修三正法個別因三素修正三系數(shù)的三確定方三法與區(qū)三域因素三修正系三數(shù)的確三定方法三基本相三同，也三采用直三接比較三法和間三接比較三法兩種三。844.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正容積率三是指項(xiàng)三目用地三范圍內(nèi)三總建筑三面積與三總用地三面積的三比值，三即容積三率=總?cè)ㄖ嫒e/總?cè)玫孛嫒e。854.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正可比實(shí)三例修正三為評估三對象容三積率下三的價格三=可比三實(shí)例交三易價格三×容積三率修正三系數(shù)864.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正容積率三地價指三數(shù)是指三隨容積三率的差三異而表三現(xiàn)的地三價變化三的相對三程度，三一般用三百分率三來表示874.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正【例4三-16三】評估三對象土三地的容三積率為三2，參三照物土三地的容三積率為三4，根三據(jù)容積三率地價三指數(shù)表三（見表三），確三定土地三容積率三的修正三系數(shù)。884.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正表4-三11三容積率三地價指三數(shù)表容積率12345地價指數(shù)%100105115125140894.7三個別三因素修三正4.7三.4容三積率修三正土地容三積率的三修正系三數(shù)為：904.7三個別三因素修三正4.7三.5土三地使用三年限修三正可比實(shí)三例修正三為評估三對象土三地使用三年限下三的價格三=可比三實(shí)例交三易價格三×土地三使用年三限修正三系數(shù)914.7三個別三因素修三正4.7三.5土三地使用三年限修三正土地使三用年限三修正系三數(shù)的計(jì)三算公式三為：924.7三個別三因素修三正4.7三.5土三地使用三年限修三正【例4三-17三】評估三對象土三地使用三年限為三30年三，可比三實(shí)例土三地使用三年限為三20年三，假設(shè)三折現(xiàn)率三為8%三，則土三地使用三年限修三正系數(shù)三為：934.8三綜合三修正確三定評估三值綜合修三正通過三對所選三擇的可三比實(shí)例三的交易三價格進(jìn)三行交易三情況、三交易日三期、區(qū)三域因素三、個別三因素等三方面進(jìn)三行綜合三修正后三，得到三相應(yīng)的三比準(zhǔn)價三值，再三對每個三可比實(shí)三例的比三準(zhǔn)價值三進(jìn)行技三術(shù)處理三，得出三評估對三象的價三值。944.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.1綜三合修正三的方法1）差三額調(diào)整三法比準(zhǔn)價三值=可三比實(shí)例三交易價三格+交三易情況三修正值三+交易三日期修三正值+三區(qū)域因三素修正三值+個三別因素三修正值954.8三綜合三修正確三定評估三值【例4三-18三】可比三實(shí)例與三評估對三象有關(guān)三資料如三下：可三比實(shí)例三的交易三價格為三820三0元/三平方米三；可比三實(shí)例交三易價格三較正常三交易價三格每平三方米低三80元三；可比三實(shí)例交三易價格三與評估三基準(zhǔn)日三房地產(chǎn)三價格相三比每平三方米低三350三元；可三比實(shí)例三區(qū)域內(nèi)三的房地三產(chǎn)價格三比評估三對象區(qū)三域內(nèi)房三地產(chǎn)價三格每平三方米高三120三元；可三比實(shí)例三與評估三對象個三別特征三相比房三價每平三方米低三60元三。則可三比實(shí)例三的比準(zhǔn)三價值為三：964.8三綜合三修正確三定評估三值比準(zhǔn)價三值=8三200三+80三+35三0－1三20+三60=三857三0（元三/平方三米）974.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.1綜三合修正三的方法2）系三數(shù)修正三法比準(zhǔn)價三值=可三比實(shí)例三交易價三格×交三易情況三修正系三數(shù)×交三易日期三修正系三數(shù)×區(qū)三域因素三修正系三數(shù)×個三別因素三修正系三數(shù)984.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.1綜三合修正三的方法2）系三數(shù)修正三法（1）三直接比三較法994.8三綜合三修正確三定評估三值【例4三-19三】可比三實(shí)例與三評估對三象有關(guān)三資料如三下：可三比實(shí)例三的交易三價格為三850三0元/三平方米三；可比三實(shí)例交三易價格三較正常三交易價三格偏高三5%；三評估基三準(zhǔn)日房三地產(chǎn)價三格與可三比實(shí)例三交易日三相比上三漲了3三%；與三評估對三象相比三，可比三實(shí)例的三區(qū)域因三素和個三別因素三綜合得三分為1三08和三97。三則可比三實(shí)例的三比準(zhǔn)價三值為：1004.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.1綜三合修正三的方法2）系三數(shù)修正三法（2）三間接比三較法1014.8三綜合三修正確三定評估三值【例4三-20三】可比三實(shí)例與三評估對三象有關(guān)三資料如三下：可三比實(shí)例三的交易三價格為三780三0元/三平方米三；可比三實(shí)例交三易價格三較正常三交易價三格偏低三3%；三評估基三準(zhǔn)日房三地產(chǎn)價三格與可三比實(shí)例三交易日三相比下三降了5三%；與三標(biāo)準(zhǔn)房三地產(chǎn)相三比，評三估對象三、可比三實(shí)例的三區(qū)域因三素綜合三得分為三102三、10三4，個三別因素三綜合得三分為1三06、三98。三則可比三實(shí)例的三比準(zhǔn)價三值為：1024.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.2三評估結(jié)三果的確三定方法1）簡單算三術(shù)平均三法1034.8三綜合三修正確三定評估三值4.8三.2三評估結(jié)三果的確三定方法【例4三-21三】四三個可比三實(shí)例交三易價格三修正后三得出的三比準(zhǔn)價三值分別三為85三00元三/平方三米、8三800三元/平三方米、三820三0元/三平方米三、83三00元三/平方三米，則三用簡單三算術(shù)平三均法計(jì)三算的評三估對象三房地產(chǎn)三的價值三為：（85三00+三880三0+8三200三+83三00）三÷4=三845