主講人：王智勇博士開篇語(yǔ)開篇語(yǔ)、、管理控制力企業(yè)利潤(rùn)趨薄企業(yè)利潤(rùn)趨薄利潤(rùn)階段1：

階段2：產(chǎn)品時(shí)代成本領(lǐng)先戰(zhàn)略拿地就賺錢關(guān)注品牌與形象成本領(lǐng)先戰(zhàn)略拿地就賺錢關(guān)注品牌與形象時(shí)間(年)各專業(yè)的管理能力企業(yè)綜合管理能力財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)管理現(xiàn)狀：理控制能力下降。難度。管理現(xiàn)狀：會(huì)計(jì)核算方面，和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。求尚有較大差距。全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理(MasterBudgetingManagement)目標(biāo)全面預(yù)資源 算管理 活動(dòng)全面預(yù)算編制過(guò)程全面預(yù)算編制過(guò)程財(cái)務(wù)預(yù)算表單E算各個(gè)部門上報(bào)詳細(xì)工作計(jì)劃和預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算表單E算各個(gè)部門上報(bào)詳細(xì)工作計(jì)劃和預(yù)算總結(jié)/計(jì)劃模板及所附表單CB預(yù)算啟動(dòng)A預(yù)算準(zhǔn)備FD各部門上報(bào)業(yè)務(wù)總結(jié)、明年業(yè)績(jī)預(yù)期與粗預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)批示下達(dá)目標(biāo)，下發(fā)詳細(xì)的預(yù)算表單各部門上報(bào)業(yè)務(wù)總結(jié)、明年業(yè)績(jī)預(yù)期與粗預(yù)算領(lǐng)導(dǎo)批示下達(dá)目標(biāo)，下發(fā)詳細(xì)的預(yù)算表單事業(yè)部/職能部門目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)與預(yù)算 自由現(xiàn)金流量＝經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量－預(yù)計(jì)資本性支出自由現(xiàn)金流量＝經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量－預(yù)計(jì)資本性支出平衡“三張表”平衡三因素：規(guī)模、盈利與(財(cái)務(wù))風(fēng)險(xiǎn)方面大多數(shù)企業(yè)的選擇目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)與預(yù)算預(yù)算導(dǎo)向決定了預(yù)算模式預(yù)算導(dǎo)向成本導(dǎo)向收入導(dǎo)向利潤(rùn)導(dǎo)向現(xiàn)金流導(dǎo)向預(yù)算起點(diǎn)預(yù)算依據(jù)管理重點(diǎn)計(jì)劃與預(yù)算計(jì)劃與預(yù)算市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)資產(chǎn)計(jì)劃 薪酬計(jì)劃資金計(jì)劃 銷售計(jì)劃人力成本預(yù)算收入預(yù)算固定成本預(yù)算成本預(yù)算預(yù)算生產(chǎn)成本預(yù)算各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算采購(gòu)計(jì)劃生產(chǎn)計(jì)劃庫(kù)存計(jì)劃用品采購(gòu)計(jì)劃生產(chǎn)線安排計(jì)劃全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理基礎(chǔ)不完全具備，還做預(yù)算嗎，怎么辦？全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)管理基礎(chǔ)，分階段實(shí)施預(yù)算，分階段體現(xiàn)效果階段1初步搭建期階段1初步搭建期階段 2體系改進(jìn)期階段 3功能完善期國(guó)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行再升華初步搭建功效簡(jiǎn)化持續(xù)改進(jìn)配套管理提升預(yù)算成熟度初期短 預(yù)算運(yùn)行時(shí)長(zhǎng) 長(zhǎng)全面預(yù)算管理選準(zhǔn)預(yù)算主題確定預(yù)算管理目標(biāo)

建立全面預(yù)算管理組織

明確全面管理流程

建立預(yù)算管理考核體系

預(yù)算管理的授權(quán)與監(jiān)督體系全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理預(yù)算管理也要注重成本效益原則有簡(jiǎn)有繁-分專業(yè)-預(yù)算管理也要注重成本效益原則圍繞業(yè)務(wù)計(jì)劃編制預(yù)算-表提煉管理信息-管理表全面預(yù)算編制方法與要點(diǎn)預(yù)算種類方法要點(diǎn)固定預(yù)算適用于固定成本費(fèi)用預(yù)算的編制。固定成本費(fèi)用的劃分。彈性預(yù)算適用于變動(dòng)成本費(fèi)用預(yù)算的編制。變動(dòng)成本費(fèi)用的劃分，對(duì)于某些選擇性固定成本費(fèi)用預(yù)算也可也考慮用這種方法編制。增量預(yù)算適用于影響因素簡(jiǎn)單和以前年度基本合理的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用增量法，可以減少預(yù)算編制的工作量，但應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明增減變動(dòng)原因。零基預(yù)算適用于以前年度可能存在不合理或潛力比較大的預(yù)算指標(biāo)編制。使用周期不宜過(guò)短，否則會(huì)增加工作量。定期預(yù)算適用于固定資產(chǎn)、部門費(fèi)用、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、廣告費(fèi)等預(yù)算的編制。合理使用定期預(yù)算，可以減少預(yù)算編制的工作量。滾動(dòng)預(yù)算適用于定期預(yù)算以外的指標(biāo)預(yù)算的編制。通常按季度滾動(dòng)，每季度第三個(gè)月中旬著手滾動(dòng)預(yù)算工作。確定預(yù)算適用于預(yù)算期穩(wěn)定的預(yù)算指標(biāo)編制。合理使用此方法，可以減少預(yù)算編制工作量。概率預(yù)算適用于預(yù)算期變化大的預(yù)算指標(biāo)的編制，也適合長(zhǎng)期預(yù)算的編制。運(yùn)用加權(quán)平均方法計(jì)算期望值。全面預(yù)算的程序與周期全面預(yù)算的程序與周期房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈房地產(chǎn)企業(yè)成本控制鏈項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目銷售變更簽證施工管理招標(biāo)管理供應(yīng)商選擇房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)施工企業(yè)的確定與控制設(shè)計(jì)單位的確定與控制—本，提升投資價(jià)值。（怎么花錢）開發(fā)成本土地獲得價(jià)款配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)土地成本項(xiàng)目發(fā)展成本前期費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本形成的重要階段成本形成的重要階段實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際發(fā)生成本預(yù)提成本待攤成本分配共同成本確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本劃分成本對(duì)象歸集開發(fā)成本調(diào)整后續(xù)成本計(jì)算單位成本調(diào)整后續(xù)成本計(jì)算單位成本核算流程核算流程1.2.對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象3.對(duì)期前已完工成本對(duì)象再予扣除。4.對(duì)本期已完工成本對(duì)象際銷售時(shí)再予扣除。5.成本對(duì)象的確定原則成本對(duì)象的確定原則費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：（一）可否銷售原則。對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。（二）分類歸集原則。沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（三）功能區(qū)分原則。功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。（四）定價(jià)差異原則。算。（五）成本差異原則。（六）權(quán)益區(qū)分原則。案例資料：面積120畝，規(guī)劃為多層10228層，1—4層是商鋪，上面24成本核算成本核算土地成本及相關(guān)費(fèi)用前期性費(fèi)用（）工程建安成本室外工程配套及環(huán)境（）公共配套成本期間費(fèi)用其他開發(fā)成本核算內(nèi)容開發(fā)成本核算內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容一、土地成本1-1土地出讓金地價(jià)1-2土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付轉(zhuǎn)讓方相關(guān)費(fèi)用1-3其他費(fèi)用其他向政府部門交納的費(fèi)用等，包括：土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)等費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容二、前期費(fèi)用2-1勘察費(fèi)用包括：1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢；2、勘察實(shí)施：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、土地丈量測(cè)繪費(fèi)等。2-2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案咨詢及評(píng)審費(fèi)。2-3報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi):人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)、白蟻防止費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、占道費(fèi)等。2-4造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用2-5工程監(jiān)理費(fèi)2-6臨時(shí)工程費(fèi)包括：1、三通一平：建設(shè)場(chǎng)地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場(chǎng)多余土石方外運(yùn)，虧土現(xiàn)場(chǎng)土方調(diào)入，場(chǎng)地平整，以及為施工而引入現(xiàn)場(chǎng)的給水、排水、供電、臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；2、工地圍墻：沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用；3、其他，、。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）3-1-1室外給水管網(wǎng)指紅線內(nèi)給水管網(wǎng)及所有室外消火栓，但不含小區(qū)內(nèi)花木澆灌用水、洗車用水等。主給水管網(wǎng)有在地下室內(nèi)敷設(shè)的，應(yīng)計(jì)入此項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)。包括：1、土方開挖及回填；2、管道敷設(shè)等3-1-2室外排水管網(wǎng)（）123-1-3室外電纜工程/箱（/箱）3-1-4室外弱電管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外弱電管網(wǎng)預(yù)埋，含土方工程，不含管內(nèi)穿線。3-1-5室外燃?xì)夤芫W(wǎng)指紅線內(nèi)室外燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。3-1-6室外采暖管網(wǎng)指紅線內(nèi)室外熱力管網(wǎng)敷設(shè)，含土方工程。費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容三、建安工程成本3-1小區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)及設(shè)施費(fèi)（小市政）3-1-7小區(qū)車行道路工程包括：1、紅線內(nèi)車行道（含其兩旁的人行道）及地面停車場(chǎng)土建工程（含土方、路基及面層），2、路燈工程（含燈具及管線敷設(shè)）。3-1-8供配電設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)開閉站、配電室的高壓柜、低壓柜、變壓器、柴油發(fā)電機(jī)、負(fù)荷開關(guān)設(shè)備及安裝工程3-1-9水泵房設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)生活水泵、變頻柜、氣壓罐、配電柜設(shè)備及安裝（含生活用水屋面穩(wěn)壓泵，不含消防、水景、泳池、純凈水處理）3-1-10消防設(shè)備及安裝僅包括消防水泵、自動(dòng)報(bào)警控制中心大型消防設(shè)備及安裝調(diào)試，濕式報(bào)警閥、防排煙風(fēng)機(jī)、水流指示器、消火栓、氣體滅火系統(tǒng)等按工程部位計(jì)入消防工程內(nèi)。3-1-11直飲水處理設(shè)備及安裝3-1-12中水處理設(shè)備及安裝3-1-13熱力站設(shè)備及安裝小區(qū)內(nèi)熱交換站或鍋爐房的熱力設(shè)備及安裝3-1-143-1-15增容費(fèi)其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-2環(huán)境工程3-2-1綠化小區(qū)內(nèi)的植物的材料、種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)。3-2-2硬質(zhì)地面除小區(qū)車行道路工程以外的道路含廣場(chǎng)。3-2-3構(gòu)筑物及小品小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。3-2-4圍墻各類圍墻（欄桿），以及出入口大門3-2-5室外環(huán)境照明庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝3-2-6泛光照明指自泛光照明配電箱的管線敷設(shè)及燈具安裝工程。3-2-7環(huán)境水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的水景設(shè)備及管網(wǎng)，綠化灌溉系統(tǒng)（含設(shè)備及管網(wǎng)）等。3-2-8其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-3公共配套設(shè)施3-3-1地下室工程費(fèi)含半地下室，包括基礎(chǔ)、主體（地下）、給排水、照明、動(dòng)力配電、防水、消防、通風(fēng)、停車設(shè)備等費(fèi)用。但屬變配電、氣體滅火、室外電纜、室外給排水管道、環(huán)境照明、水泵等專項(xiàng)工程，設(shè)在地下室內(nèi)時(shí)，不計(jì)入地下室工程費(fèi)內(nèi)。3-3-2架空層工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)及裝修3-3-3會(huì)所3-3-4教育幼兒園、中小學(xué)等工程費(fèi)用。3-3-5商業(yè)包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-6物業(yè)管理用房包括基礎(chǔ)、主體、安裝設(shè)備、裝修等工程費(fèi)用。3-3-7其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-1基礎(chǔ)工程費(fèi)包括土方、地基處理、降水護(hù)坡等基礎(chǔ)工程3-4-2單體土建工程費(fèi)3-4-3單體安裝工程費(fèi)3-4-3-1電氣工程包括配電箱、開關(guān)面板、燈具和一般的電氣安裝，弱電管預(yù)埋。3-4-3-2給排水工程一般的給排水安裝、以及熱水系統(tǒng)管道安裝3-4-3-3采暖工程包括散熱器及管道安裝3-4-4土建專業(yè)分包工程費(fèi)用單體內(nèi)的結(jié)構(gòu)、建筑3-4-4-1外立面、門窗3-4-4-2幕墻工程包括：玻璃幕墻及石材幕墻3-4-4-3戶內(nèi)精裝修工程3-4-4-4其他土建專業(yè)分包如主體構(gòu)筑物（燈塔、屋架等）、防水等。費(fèi)用項(xiàng)目名稱費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容3-4建筑單體成本3-4-5安裝專業(yè)分包工程費(fèi)主體內(nèi)的電氣、給排水、采暖等安裝工程費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。3-4-5-1空調(diào)工程包括主機(jī)、冷水機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、冷卻塔、冷凍水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、軟化水處理裝置、風(fēng)機(jī)盤管、溫控系統(tǒng)、定壓裝置等設(shè)備和空調(diào)安裝。3-4-5-2電梯工程電梯的安裝及轎廂裝修。3-4-5-3燃?xì)夤こ虇误w內(nèi)的燃?xì)夤艿兰白詣?dòng)抄表切斷系統(tǒng)。3-4-5-4電話工程3-4-5-5電視工程包括有線電視和衛(wèi)星電視3-4-5-6抄表系統(tǒng)不含燃?xì)獬硪酝獾乃谐硐到y(tǒng)3-4-5-7安防工程包括：對(duì)講、門鏡、巡更、紅外報(bào)警等3-4-5-8其他弱電工程包括網(wǎng)絡(luò)、背景音樂(lè)等3-4-5-9管道直飲水包括單體內(nèi)管道直飲水系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-10中水系統(tǒng)包括單體內(nèi)中水回收、回用管道系統(tǒng)和室外管網(wǎng)敷設(shè)。3-4-5-11消防工程包括單體內(nèi)的消火栓、噴淋、防排煙、自動(dòng)報(bào)警、氣體滅火水幕、水噴霧等系統(tǒng)工程，不含大型設(shè)備。3-4-5-12其他安裝專業(yè)分包3-4-6其他包括：分包照管費(fèi)、甲購(gòu)材料采保費(fèi)、進(jìn)度獎(jiǎng)、質(zhì)量獎(jiǎng)等。、開發(fā)成本核算內(nèi)容開發(fā)成本核算內(nèi)容費(fèi)用項(xiàng)目名稱明細(xì)內(nèi)容四、紅線外市政工程費(fèi)及市政配套費(fèi)小區(qū)外各種管線接到地塊周邊費(fèi)用（給排水、燃?xì)?、電力、熱力、電視等）、交納的大市政配套費(fèi)等。五、期間接費(fèi)4-1管理費(fèi)用4-2營(yíng)銷費(fèi)用包括：宣傳推廣費(fèi)用、廣告代理費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用、為滿足銷售需要發(fā)生的建安費(fèi)、售后服務(wù)基金等。4-3財(cái)務(wù)費(fèi)用成本管理的立足點(diǎn)---成本管理的立足點(diǎn)---確定與控制合理確定—確只有合理（）。成本的決定因素：外部----成本的影響因素;（協(xié)調(diào)）有效控制—控制的概念控制的要素有效控制的前提能動(dòng)的控制：在控制之中。成本管理的幾個(gè)問(wèn)題成本管理的幾個(gè)問(wèn)題1.控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系；2.的控制；3.本控制，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視；4.段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開發(fā)成本大大增加，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?；靖拍罨靖拍钅繕?biāo)成本：。責(zé)任成本：解和落實(shí)。動(dòng)態(tài)成本：成本的動(dòng)態(tài)管理成本的動(dòng)態(tài)管理,成本控制成本控制就。商都難以回答清楚。到底誰(shuí)是成本控制的核心部門？到底誰(shuí)是成本控制的核心部門？觀點(diǎn)一：圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判、造價(jià)談判，爭(zhēng)取得到最優(yōu)惠的工程承包價(jià)格。觀