養(yǎng)老地產(chǎn)的一般分析,房地產(chǎn)論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】【第二章】養(yǎng)老地產(chǎn)的一般分析【第三章】【第四章】【第五章】【第六章】【第七章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第2章養(yǎng)老地產(chǎn)的一般分析養(yǎng)老地產(chǎn)在我們國家還是一個(gè)新興概念，但在歐美發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有一定時(shí)間的發(fā)展歷史了，狹義的養(yǎng)老地產(chǎn)指的是將養(yǎng)老概念與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)形式，是社會(huì)企業(yè)為老年人推出的專門的養(yǎng)老住宅產(chǎn)品。廣義的養(yǎng)老地產(chǎn)的涵蓋面很廣，包含了從老年人日常飲食起居、護(hù)理服務(wù)到精神溝通的各個(gè)層面。因而，我們所要研究的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)不是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，它牽涉到從老年人專業(yè)健康護(hù)理、醫(yī)療保健、娛樂活動(dòng)到日常飲食起居的各個(gè)方面，養(yǎng)老地產(chǎn)具有高收益性、具有一定的公益性的特點(diǎn)，對養(yǎng)老地產(chǎn)含義的理解是對它進(jìn)行深切進(jìn)入研究的根本。2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念養(yǎng)老地產(chǎn)一詞來源于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)興起比擬早的發(fā)達(dá)國家，在美國和日本這樣的發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)是由具有寓居、飲食、護(hù)理、娛樂功能的養(yǎng)老住宅或老年公寓演變而來。概括起來講就是能夠知足老年人日產(chǎn)飲食起居、身體照護(hù)和精神照護(hù)的地點(diǎn)。當(dāng)前階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的類別主要有五種，分別為托老所、養(yǎng)老院、老年公寓、老年住宅以及老年社區(qū)。隨著人口老齡化問題的加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)的種類和內(nèi)涵都會(huì)愈加豐富，本文中所指的養(yǎng)老地產(chǎn)是以商業(yè)化為基礎(chǔ)進(jìn)行經(jīng)營的部分。菲利普科特勒教授被譽(yù)為當(dāng)代營銷學(xué)之父，他將產(chǎn)品劃分為五個(gè)等級，我們將養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品也根據(jù)這五個(gè)層次進(jìn)行劃分。針對以上五種產(chǎn)品劃分層級能夠看出影響?zhàn)B老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的要素主要有四種〔1〕醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，該項(xiàng)目主要針對于病后需要照料和需要長期護(hù)理的寓居者，例如，24小時(shí)護(hù)理、居家看護(hù)?！?〕基本生活設(shè)施配備，主要是指能夠?yàn)槔夏耆巳粘Ｉ钐峁┲С值墓不A(chǔ)設(shè)施，例如，超市、公園、藥店、消防設(shè)施等。〔3〕基礎(chǔ)交通設(shè)施，老年人行動(dòng)普遍延遲緩慢，身體協(xié)調(diào)相差，為老人提供相應(yīng)的交通設(shè)施很主要，例如，公交車、園區(qū)電瓶車?！?〕環(huán)境因素、空氣質(zhì)量等，優(yōu)質(zhì)的寓居環(huán)境是保證老年人身心健康的基礎(chǔ)，地理選址以及對當(dāng)?shù)貧夂虻目剂渴且豁?xiàng)養(yǎng)老地產(chǎn)長久發(fā)展的重要因素。就整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來看，設(shè)計(jì)的范圍非常廣泛，老年醫(yī)療、老年保健、老年生活用品、老年旅游、老年娛樂等都是他要研究的范圍，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)只是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的一小部分。近年來隨著人口老齡化問題的加劇，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在各個(gè)層面上都獲得了一定的進(jìn)步和發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，并且集約化的程度也越來越高。2.2養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)2.2.1服務(wù)質(zhì)量要求高，經(jīng)營形式復(fù)雜養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種專門為老年人寓居的房地產(chǎn)業(yè)，它與服務(wù)業(yè)聯(lián)絡(luò)的密切性不言而喻。從選擇養(yǎng)老社區(qū)的老年消費(fèi)者來看，這些消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，之所以會(huì)選擇這樣的一種高成本養(yǎng)老方式，主要原因就在于這種集中養(yǎng)老的方式讓消費(fèi)者在身體健康和精神上同時(shí)得到知足。養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)業(yè)相比最明顯的特點(diǎn)就在于具有與老年人相關(guān)的照顧和護(hù)理服務(wù)，能夠講這一軟實(shí)力的水平直接關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)的好壞。美國的持續(xù)照護(hù)社區(qū)就是高端養(yǎng)老社區(qū)的典型，它會(huì)先把將要入住的老年人根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分為生活能夠完全自理的老年人、具有半護(hù)理需求的老年人以及完全護(hù)理型老年人，這樣的劃分有利于為老年人提供愈加匹配本身需求的房產(chǎn)以及護(hù)理服務(wù)。在美國的太陽城，老年人花很少的錢就能夠享遭到健身、棋牌、電影等休閑娛樂活動(dòng)，能夠大大豐富老年人的精神生活，這一點(diǎn)與中國傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的老年人構(gòu)成鮮明的比照。馬斯洛的需求層次理論將人的需求分成五個(gè)層次，分別是生理方面的需求、對于安全的需求、對于社交需求、對于尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的興起正能夠使老年人在身體照護(hù)知足的同時(shí)得到精神上的溝通。類似這種評級方式也能夠?yàn)槔夏耆颂峁┳顬橘N近本身狀況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的服務(wù)產(chǎn)品。2.2.2資金需求量大，投資風(fēng)險(xiǎn)高地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是高投入的開發(fā)項(xiàng)目，如前文所述，要想讓項(xiàng)目的邊際成本到達(dá)遞減的狀態(tài)必需要具有一定規(guī)模的配套服務(wù)和娛樂、醫(yī)療、保健等設(shè)施，假如規(guī)模不夠大，不能夠使住戶的需求得到知足，那么將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠知足成本的收回要求。養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)時(shí)會(huì)將相應(yīng)的服務(wù)和配套設(shè)施進(jìn)行整合共建，這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)周期會(huì)比一般的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)時(shí)間要更長，成本回收時(shí)間要更久；除此之外，從養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營形式上看，租賃是其經(jīng)營所采用的較為普遍的方式，這種方式會(huì)得到較為平穩(wěn)的收益，而普通的住宅主要的盈利形式在于房產(chǎn)的銷售，一般性房地產(chǎn)主要就是依靠產(chǎn)品銷售時(shí)一次性收回成本和盈利。由此可見，養(yǎng)老地產(chǎn)與其他地產(chǎn)行業(yè)相比回收期要更長。一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期對資金需求量較大、建設(shè)時(shí)間長以及成本回收慢的特點(diǎn)都共同決定了養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)、經(jīng)營經(jīng)過中較高的風(fēng)險(xiǎn)水平。2.2.3入住者年齡偏大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有特殊性人群的年齡偏大，一般來講都是60歲以上的老年人。在美國的一些養(yǎng)老社區(qū)明確規(guī)定入住者年齡和身體狀況要到達(dá)一定的標(biāo)準(zhǔn)才能申請入駐。入住者具有年齡偏大、身體不協(xié)調(diào)的特點(diǎn)，這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)特殊的設(shè)計(jì)要求，首先；老年人身體不協(xié)調(diào)、行動(dòng)不便，基于這一點(diǎn)，養(yǎng)老房地產(chǎn)在建設(shè)經(jīng)過中應(yīng)時(shí)刻注意到人性化的設(shè)計(jì)需求；其次，高效便捷的急救設(shè)施是應(yīng)對老年人突發(fā)狀況必不可少的條件，完善的應(yīng)急救援智能系統(tǒng)是老年公寓的必備系統(tǒng)之一；再次，建筑的選址應(yīng)當(dāng)在充分考慮到交通便利性的基礎(chǔ)上，選擇環(huán)境較為空曠、清新平靜的地區(qū)為益。2.3房地產(chǎn)融資機(jī)制與經(jīng)營機(jī)制2.3.1房地產(chǎn)融資機(jī)制資金的供給是一切行業(yè)發(fā)展的先決條件，尤其像房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)對資金的需求量更大。房地產(chǎn)融資有多種渠道，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣在不同的融資背景下結(jié)合本身特點(diǎn)，合理地選擇融資形式就成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。根據(jù)資金來源的不同，房地產(chǎn)的融資渠道能夠分為內(nèi)部融資和外部融資兩類，內(nèi)部融資的優(yōu)勢在于企業(yè)資金受自個(gè)的支配，資金使用的自主性更強(qiáng)，并且融資成本更低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對較小，但是，資金的供給受企業(yè)本身盈利性好壞的影響較大。它的優(yōu)勢在于貸款種類和數(shù)量多、貸款效率高，企業(yè)可按照本身的實(shí)際情況進(jìn)行貸款，貸款程序固定不復(fù)雜，并且成本相對較低。外部融資主要四種方式，分別為房地產(chǎn)信托融資、債券融資、發(fā)行股票以及銀行貸款；我們國家企業(yè)也普遍采用發(fā)行股票的方式進(jìn)行融資，這樣的融資方式能夠快速解決資金的短缺，擴(kuò)大品牌影響力和提高經(jīng)營效率。債券融資具有成本低、手續(xù)簡單的特點(diǎn)，但是債券的發(fā)行條件嚴(yán)格、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高；房地產(chǎn)投資信托融資是美國養(yǎng)老房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用最為普遍的一種融資形式，也是本文接下來將要闡述的重點(diǎn)內(nèi)容，它的優(yōu)勢在于能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)商提供全方位、全經(jīng)過、一站式的綜合服務(wù)，并且融資成本相對較低，缺點(diǎn)在于進(jìn)入門檻較高。2.3.2房地產(chǎn)經(jīng)營形式狹義的經(jīng)營指的是企業(yè)的經(jīng)營，而且相對應(yīng)的是與生產(chǎn)相關(guān)的范圍，由此可見，狹義的經(jīng)營主要指的是企業(yè)的供銷活動(dòng)。廣義的經(jīng)營是由法約爾在他的著作(工業(yè)管理和一般管理〕一書中提出來的[5].總結(jié)來講，經(jīng)營就是企業(yè)經(jīng)營經(jīng)過中的計(jì)劃、施行到控制的經(jīng)過，從構(gòu)造上來講，經(jīng)營主要分為五個(gè)