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所屬分類□住宅地產(chǎn)□商業(yè)地產(chǎn)□辦公地產(chǎn)■產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)□養(yǎng)老地產(chǎn)□旅游地產(chǎn)

□城市運營□交通地產(chǎn)□企業(yè)咨詢□其他成果類型□工具包■專題研究□經(jīng)典案例□其他研究方案研究內(nèi)容

產(chǎn)業(yè)園區(qū)與企業(yè)辦公解決的關鍵問題及創(chuàng)新點

產(chǎn)品價值、產(chǎn)品組合人員配置姓名員工ID號公司咨詢師體系職級積分分配（%）

楊帥

AA43706

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)為基礎、由工業(yè)類用地或物流/倉儲類用地兩大類型為載體，開發(fā)服務于生產(chǎn)制造，研發(fā)辦公，倉儲配送、商貿(mào)物流、生產(chǎn)性服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)價值鏈上相關環(huán)節(jié)的新型形式；從表現(xiàn)形式上，主要包括了工業(yè)園、科技園、商務花園、倉儲/商貿(mào)物流園及相關的生產(chǎn)配套設施等產(chǎn)品。從發(fā)展意義上，幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力；幫助產(chǎn)業(yè)提供集聚發(fā)展平臺，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度；幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力。工業(yè)工業(yè)園科技園商務花園……物流倉儲物流商貿(mào)物流……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等；如高新科技園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；……普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型專業(yè)市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；……產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值曲線工業(yè)園—工業(yè)廠房15～25元/㎡商務花園—總部基地/科技園區(qū)

40~100元/㎡物流園—倉庫30~50元/㎡商貿(mào)物流—專業(yè)市場

50~300元/㎡

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益預期一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的價值軌跡——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更高的價值實現(xiàn)在于支撐產(chǎn)業(yè)的上游（研發(fā)設計）及其下游（終端市場）。政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級開發(fā)前期進行土地開發(fā)，中前期建設與招商，負責后期服務運營終端用家，企業(yè)運營參與者，通過有償方式使用開發(fā)者管理服務在實際操作中政府、開發(fā)商與進駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發(fā)中政府實際扮演著開發(fā)商的角色。主題構成產(chǎn)業(yè)基礎產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)網(wǎng)橫向發(fā)展縱向發(fā)展整合發(fā)展

土地廠房產(chǎn)業(yè)樓多元物業(yè)

起步工業(yè)區(qū)成熟工業(yè)區(qū)起步產(chǎn)業(yè)區(qū)成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)的點式發(fā)展向著網(wǎng)狀發(fā)展是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的重要的特征表現(xiàn)。演變軌跡動因存量先進制造業(yè)倉儲物流標準的產(chǎn)業(yè)樓研發(fā)總部經(jīng)濟業(yè)務整合政府和功能區(qū)開發(fā)商

私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主 本地和國外綜合性開發(fā)商開發(fā)商參與度后臺服務研發(fā)2000s1980s1990s未來時間類別工業(yè)園（如蛇口工業(yè)區(qū)）科技園

(如深圳高新園）商務花園（如北京豐臺ABP）產(chǎn)業(yè)綜合體（融合研發(fā)設計，商務辦公，高端制造制造，綜合配套等復合功能）產(chǎn)業(yè)集群制造研發(fā)功能現(xiàn)代服務業(yè)產(chǎn)業(yè)集群工業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體2000s1980s1990s未來時間類別倉庫區(qū)現(xiàn)代物流園商貿(mào)物流園

（如深圳筍崗物流園）供應鏈集成園區(qū)功能倉儲配送等第三方物流等商貿(mào)功能，展示交易，第三方物流等融合展示交易，國際采購，第三/四方物流，物流金融等于一體的綜合園區(qū)物流園商貿(mào)園物流園區(qū)第一代：工業(yè)園的演變第二代：商務與社區(qū)第三代：發(fā)展鄰里關系第四代：產(chǎn)業(yè)綜合體/企業(yè)綜合社區(qū)基本情況城市邊緣，由多組小規(guī)模的建筑組成城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模較大，交通便利大型綜合社區(qū)入園企業(yè)偏重于基于科學研發(fā)的企業(yè)商業(yè)型企業(yè)出現(xiàn)商業(yè)型企業(yè)為主大型綜合型的跨國企業(yè)承擔功能研發(fā)、倉儲、辦公辦公、部分商業(yè)設施辦公、商業(yè)、銀行辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所特點建筑標準較低，但比工業(yè)園有所提高營造出共同生活的社區(qū)氣氛，融合進城市生活的元素，與城市的聯(lián)系也越發(fā)緊密，成為城市功能的一部分。出現(xiàn)私人空間和公共空間之分，但企業(yè)無法真正擁有優(yōu)美景致的獨立小環(huán)境一個可以"自己自足"，以及可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)功能——綜合化，社區(qū)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能發(fā)展階段比較發(fā)展趨勢生態(tài)，環(huán)保，智慧，低碳等發(fā)展理念將是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展理念越來越重視的問題，辦公區(qū)域與更多的城市生活元素進行結(jié)合，形成文化特性同樣也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的價值核心。理念——生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展等發(fā)展趨勢附加值除了包括產(chǎn)品本身的核心價值外，相應的配套服務和政策服務體系的附加值也成為驅(qū)動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和體現(xiàn)吸引力的重要因素。產(chǎn)品硬件附加價值配套服務附加價值服務體系附加價值提高產(chǎn)品技術含量，增加產(chǎn)品品質(zhì)；高復合度項目開發(fā)，包括功能復合及產(chǎn)品復合；完善配套，建設可循環(huán)體系；突出社會影響，強化區(qū)域及高品質(zhì)的環(huán)境景觀建設；建立對客戶的完善營銷服務體系和標準采用先進的物業(yè)、商業(yè)服務標準及水平與配套產(chǎn)品建設保持同步的服務措施為客戶提供政策支持體系實現(xiàn)的內(nèi)部服務交流平臺完備的企業(yè)服務體系產(chǎn)品——更高的附加值產(chǎn)品增值的三個維度發(fā)展趨勢11核心功能外的服務功能、服務設施及政策體系是體現(xiàn)差異化，增強企業(yè)進駐欲望的重要驅(qū)動力。服務——社區(qū)化服務體系模式服務體系企業(yè)俱樂部企業(yè)外交官網(wǎng)絡社區(qū)秘書室智能化體系個性化服務模式政策體系員工生活配套稅收優(yōu)惠無費區(qū)融資交流平臺一站通關社區(qū)化服務體系兩種模式發(fā)展趨勢12滿足產(chǎn)業(yè)/企業(yè)需求園區(qū)可及性（區(qū)位交通等）科學合理的定位園區(qū)環(huán)境品質(zhì)政府支持（優(yōu)惠政策等）園區(qū)服務品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的七大關鍵因素……建筑規(guī)劃、設計與質(zhì)量關鍵因素13宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析政府規(guī)劃定位分析項目市場分析可比案例參考和同比項目分析規(guī)劃定位概念、開發(fā)方案開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)研究物業(yè)研究產(chǎn)業(yè)定位客戶需求分析企業(yè)需求調(diào)研目標客戶定位用地平衡項目功能/形象定位總體規(guī)劃方案建議開發(fā)戰(zhàn)略財務可行性分析發(fā)展定位14產(chǎn)業(yè)定位可行性世界發(fā)展趨勢中國發(fā)展趨勢所處地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展競爭優(yōu)劣勢人才情況人文生活產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持區(qū)位優(yōu)劣勢經(jīng)濟發(fā)展宏觀經(jīng)濟微觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)定位發(fā)展?jié)摿?jīng)濟產(chǎn)出政策支持配套服務需求用地需求社會效應產(chǎn)業(yè)定位自然形成產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)鏈研究政府中長期規(guī)劃導向土地需求（工業(yè)/物流/產(chǎn)業(yè)/住宅/商業(yè)/公建）人口研究（年齡/收入/家庭結(jié)構）工業(yè)、產(chǎn)業(yè)物業(yè)酒店、工業(yè)商業(yè)、文教住宅、商業(yè)辦公物業(yè)開發(fā)商開發(fā)背景/目標營運模式/實力經(jīng)驗/團隊靜態(tài)分析——內(nèi)部邏輯性產(chǎn)業(yè)布局——尋找未來定位開發(fā)定位產(chǎn)業(yè)定位物業(yè)需求經(jīng)濟效應土地需求資金投入量經(jīng)濟效應融資條件資金計劃投資收益資產(chǎn)戰(zhàn)略基礎建設道路要求開發(fā)關系服務外包面積需求支付能力電子信息文化產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能支付能力和面積需求都因公司規(guī)模而差異較大行業(yè)聚集效應明顯，對項目氛圍要求很高面積需求一般支付能力較弱為人力密集型行業(yè)，需要豐富的配套設施面積需求根據(jù)企業(yè)規(guī)模而定，金融外包需求面積較大支付能力較高為人力密集型行業(yè)，需要大量配套設施面積需求較大承租能力一般行業(yè)目前還處于發(fā)展初期，因而面臨著大量企業(yè)的規(guī)模都較小主力租戶群體次