迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE第95頁(yè)少年宮地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目概述 11.1項(xiàng)目名稱(chēng) 11.2項(xiàng)目承辦單位 11.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和主要內(nèi)容 21.4項(xiàng)目提出理由 61.5建設(shè)地點(diǎn) 71.6建設(shè)目標(biāo) 71.7建設(shè)規(guī)模 81.8總投資及效益情況 91.9主要建設(shè)條件 101.10主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 10第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 122.1項(xiàng)目建設(shè)背景 122.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 16第三章污水量預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模 233.1污水量預(yù)測(cè) 233.2建設(shè)規(guī)模 23第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 284.1項(xiàng)目選址 284.2建設(shè)條件 29第五章工藝方案 395.1污水處理工藝選擇 395.2污泥處理處置工藝比選 515.3消毒出水工藝比選 585.4除臭工藝比選 60第六章工程建設(shè)方案 666.1污水處理廠一期工程方案 666.2鎮(zhèn)區(qū)污水管網(wǎng)工程方案 84第七章環(huán)境保護(hù) 947.1廠區(qū)環(huán)境狀況 947.2環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 947.3主要污染源 957.4污染防治對(duì)策及建議 967.5建設(shè)期間的環(huán)保措施 987.6運(yùn)行期間的環(huán)保措施 1007.7環(huán)境綜合評(píng)價(jià) 101第八章節(jié)能分析 1028.1節(jié)能的意義 1028.2能耗分析 1038.3節(jié)能措施 1048.4節(jié)能效果分析 106第九章勞動(dòng)安全、消防與防腐 1079.1勞動(dòng)安全 1079.2消防 1099.3防腐 113第十章組織機(jī)構(gòu)及人資源配置 11610.1組織機(jī)構(gòu) 11610.2人力資源配置 119第十一章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 12111.1項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想 12111.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 122第十二章投資估算與資金籌措 12412.1投資估算 124第十三章社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析 13613.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 13613.2項(xiàng)目與所在地社會(huì)互適性 138第十四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 14014.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 14014.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 141第十五章社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 14315.1項(xiàng)目概況 14315.2社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其評(píng)價(jià) 14415.3社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià) 14715.4社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)防范措施 14715.5結(jié)論 148第十六章項(xiàng)目招標(biāo) 14916.1招標(biāo)原則 14916.2招標(biāo)范圍 14916.3招標(biāo)方式 15016.4招標(biāo)金額（含預(yù)備費(fèi)） 150第十七章結(jié)論與建議 15317.1結(jié)論 15317.2建議 153第一章總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅、商業(yè)、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓的需求越來(lái)越旺盛；中山路、錫林路是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)、行政區(qū)劃的中心，這里作為最先被發(fā)展起來(lái)的城市核心區(qū)域，早已經(jīng)成為了呼市的商業(yè)聚集區(qū)，中央功能區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)等等。這些先天的優(yōu)勢(shì)特征都使得這一地域凝聚了超高的人氣，彰顯著青城的現(xiàn)代化都市魅力。由于長(zhǎng)期以來(lái)的發(fā)展和積淀，這里聚集了幾乎呼和浩特全部的大型商場(chǎng)、高檔公寓、高檔寫(xiě)字樓，因此，就呼和浩特商業(yè)、居住而言，錫林路必然是最好的選擇。把迎和廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)成為呼和浩特新地標(biāo)，成為提升民族品位的領(lǐng)頭羊，展現(xiàn)青城人民的驕傲與自豪，本項(xiàng)目采用強(qiáng)有力且相呼應(yīng)的綜合性設(shè)計(jì)語(yǔ)言，展示出對(duì)傳統(tǒng)的尊重與現(xiàn)代的結(jié)合理念。本項(xiàng)目將創(chuàng)建一個(gè)核心服務(wù)基地、休閑消費(fèi)目的地、生活服務(wù)中心、商務(wù)投資焦點(diǎn)，營(yíng)造怡人的居住環(huán)境，激活城市的活力與商業(yè)氛圍，通過(guò)合理的總體開(kāi)發(fā)策略級(jí)架構(gòu)，來(lái)實(shí)現(xiàn)歷史文化、自然環(huán)境與人的生活、生產(chǎn)消費(fèi)的和諧統(tǒng)一。在行之有效的環(huán)境保護(hù)和科學(xué)有序的投資建設(shè)下，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，成為集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅為一體的綜合性區(qū)域。保持固有的城市紋理和歷史文化氛圍。強(qiáng)調(diào)民族文化特征和藝術(shù)符號(hào)的表達(dá)。營(yíng)造博大、舒展、開(kāi)放的空間形態(tài)。突出雄渾、寬廣、敦實(shí)、淳樸的建筑風(fēng)格。展示人與自然和諧統(tǒng)一的綠色景觀。構(gòu)建合理的道路交通系統(tǒng)。迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目位于呼和浩特市錫林南路沿線，項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰城市主干道，交通便捷。項(xiàng)目性質(zhì)為高檔辦公、綜合商業(yè)及住宅，其中：項(xiàng)目用地面積30525平方米，產(chǎn)品規(guī)劃為15-18層現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為20％，容積率4.0，建筑密度35%，應(yīng)該說(shuō)這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)本項(xiàng)目是由三部分組成的，商業(yè)、辦公和住宅，仰仗著高層的視覺(jué)優(yōu)勢(shì)，將自然與人造環(huán)境盡收眼底?，F(xiàn)代感的外立面、跳躍又不失莊重的色彩,建筑整體強(qiáng)調(diào)豎向感，給人以向上的動(dòng)感。夜幕降臨,柔和的外墻燈,接納只影的變幻,仿佛是一個(gè)沉睡著的風(fēng)景，無(wú)處不散發(fā)著和諧、自然而時(shí)尚的美，端部的處理豐富整體視覺(jué)的空間、建筑形體與環(huán)境氣氛和諧統(tǒng)一?！坝蛷V場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目”是由內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。我公司受項(xiàng)目建設(shè)單位內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司的委托，承擔(dān)了《“迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的編制工作。在有關(guān)部門(mén)的大力協(xié)助下，經(jīng)過(guò)仔細(xì)的調(diào)查研究和分析，與二〇一〇年二月完成了可行性研究報(bào)告的編制工作。1.2項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位1.2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：“迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位:內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司成立于二OO三年四月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣，總資產(chǎn)8256萬(wàn)元，主營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目投資。現(xiàn)有管理人員36人，有職稱(chēng)的人員為18人，具有高級(jí)職稱(chēng)的6人，中級(jí)的10人，初級(jí)的2人。公司具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較強(qiáng)的技術(shù)力量。公司成立以來(lái)在總經(jīng)理的正確決策帶領(lǐng)下，在全體員工同心協(xié)力的拼搏下，通過(guò)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，公司積累了豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，使公司在商品經(jīng)濟(jì)的大潮中游刃有余，獲得了經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。公司的宗旨是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以人為本，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，積極致力于新型城市運(yùn)營(yíng)理念的倡導(dǎo)與實(shí)踐。公司秉承了“創(chuàng)新、實(shí)干、發(fā)展”的管理理念和多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范化管理，工程項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成功的企業(yè)理念造就了完善成熟的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。1.3項(xiàng)目實(shí)施位置“迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目位于呼和浩特市新城區(qū)。開(kāi)發(fā)地塊四至范圍為：東至錫林南路、南至都市華庭、北至香格里拉大酒店、西至呼和浩特市體育局辦公樓，項(xiàng)目基地地形平坦，緊鄰交通干道，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，地理位置非常好。1.4項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1規(guī)劃總用地平方米305252總建筑面積平方米108000其中地上建筑面積平方米108000地下建筑面積平方米200003建筑密度%35%4容積率4.005綠地率%20%6總車(chē)位8707總投資萬(wàn)元70733.258工程建設(shè)投資萬(wàn)元67105.919固定資產(chǎn)投資方向稅萬(wàn)元0.0010建設(shè)期利息萬(wàn)元3627.3411資金籌措萬(wàn)元70733.2512其中：貸款萬(wàn)元43618.8413自籌資金萬(wàn)元27114.411.5項(xiàng)目建設(shè)編制原則、依據(jù)、范圍1.5.11、在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃和本項(xiàng)目的規(guī)劃，充分結(jié)合本項(xiàng)目所在地的自然條件和實(shí)際情況，合理安排，分期實(shí)施，逐步完善；2、從實(shí)際出發(fā)，正確處理建設(shè)需求與建設(shè)投入的關(guān)系；3、結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，因地制宜，采用本地建筑材料，并積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料、體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的原則；4、處理好城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系；5、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，按照現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目要求，堅(jiān)持“客觀、科學(xué)、公正、可靠”的原則，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)要求、建設(shè)規(guī)模、工藝技術(shù)方案、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和各種風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分調(diào)查和論證。6、堅(jiān)持實(shí)事求是，在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，以客觀公正立場(chǎng)和科學(xué)態(tài)度對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益做出恰當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)。1.5.2可研編制1、內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司編制可行性研究報(bào)告的委托書(shū)2、《呼和浩特市總體規(guī)劃綱要》（2001-2020）3、迎和廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目4、《呼和浩特城市道路路網(wǎng)規(guī)劃》5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》6、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》（建規(guī)（1995）333號(hào)）7、內(nèi)蒙古迎和投資置業(yè)有限責(zé)任公司提供的開(kāi)發(fā)地塊范圍圖及相關(guān)文件。8、建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》2000年頒布9、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002年版）10《內(nèi)蒙古自治區(qū)預(yù)算定額》等相關(guān)資料1.5.3根據(jù)項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)，按照可研編制委托書(shū)及國(guó)家、地區(qū)、行業(yè)有關(guān)規(guī)定，本可研編制主要包括市場(chǎng)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全、工程投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等內(nèi)容。1.6項(xiàng)目建設(shè)的可行性與必要性1.呼和浩特是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，隨著西部大開(kāi)發(fā)步伐的前進(jìn)，內(nèi)蒙古地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，廣大人民的物質(zhì)文化生活水平得到了明顯的提高。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊位于呼和浩特中心城區(qū)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高城市功能及規(guī)模將起到重要作用；對(duì)于合理利用土地資源、合理組織道路交通、合理開(kāi)發(fā)旅游環(huán)境、提高城市品位也將起到促進(jìn)作用。1、城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要項(xiàng)目建設(shè)地段根據(jù)呼和浩特市總體規(guī)劃對(duì)城市總體布局和分區(qū)的要求，結(jié)合本地段的特點(diǎn)和建設(shè)單位的目標(biāo)，以及國(guó)家有關(guān)部門(mén)的要求，用于商業(yè)、辦公、住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。2、滿足人民生活的需要根據(jù)呼和浩特總體規(guī)劃的要求,人民的生活、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)條件將得到進(jìn)一步改善,需求總量，尤其是高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美的購(gòu)物休閑場(chǎng)所在未來(lái)幾年會(huì)有較大的需求，因此，建設(shè)更多符合需求,同時(shí)具有一定超前設(shè)計(jì)理念的工程。本項(xiàng)目正符合上述諸多要求。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然要求從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，民用、商用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將成為今后幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，本項(xiàng)目將以其優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，成為呼和浩特新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。4、項(xiàng)目所在地塊的要求原有基礎(chǔ)設(shè)施齊全,人文資源豐富，地塊價(jià)值非常高。1.6.2房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，影響著鋼鐵、建材、乃至家電等上百個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也是國(guó)家稅收的重要來(lái)源之一，保證它的健康平穩(wěn)發(fā)展非常重要。2009年國(guó)務(wù)院總理溫家寶在“十一屆全國(guó)人大二次會(huì)議”作的政府工作報(bào)告中指出，“要采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展?！备鶕?jù)呼和浩特市黨委、政府的“十一五”期間的規(guī)劃綱要和呼和浩特市城市建設(shè)的規(guī)劃，在今后的幾年呼和浩特市城市建設(shè)將以加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步拓展空間，完善功能，提升品位，并進(jìn)入國(guó)家環(huán)保模范城市行列；瞄準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化首府城市的總目標(biāo)，到“十一五”末把呼和浩特市建設(shè)成具有較高現(xiàn)代化水平和較高文化品位的，具有濃郁民族文化特色的，具有適宜人居的優(yōu)良環(huán)境質(zhì)量，具有較強(qiáng)綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的草原都市。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，廣大市民已進(jìn)入理性消費(fèi)的階段，投資房地產(chǎn)實(shí)際上很大程度上是在投資土地，因?yàn)榉课莺推渌唐芬粯訒?huì)因磨損而自然貶值，而土地是永不磨損的，而且土地又是稀缺資源，因此其增值能力超過(guò)了房屋的價(jià)值損耗，所以選擇地段的好壞決定了將來(lái)增值能力的大小和快慢，好的地段即使“寸土寸金”也會(huì)物有所值，所獲不斐；土地資源的不可動(dòng)性和稀缺性，再加上周邊環(huán)境形成因素，該項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值大幅增長(zhǎng)幾乎是肯定的。2、項(xiàng)目地處快速發(fā)展與建設(shè)的核心區(qū)域，人居條件十分優(yōu)越，交通、購(gòu)物、就醫(yī)等人居生活條件便利。3、項(xiàng)目地理位置好，市政配套設(shè)施完善，建設(shè)工期較短。4、良好的地理位置，便利的交通、生活條件以及房產(chǎn)所具有較大的增值概率，使得項(xiàng)目具有較大的潛在消費(fèi)人群和市場(chǎng)。5、該項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)下已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)注入新的活力，直接提升土地價(jià)值，是帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮的強(qiáng)心劑，為保證其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展提供保障，為穩(wěn)定國(guó)家的稅收助一臂之力。本項(xiàng)目可以借以開(kāi)發(fā)商良好的開(kāi)發(fā)信譽(yù)，取得好的銷(xiāo)售及社會(huì)口碑。綜上所述，隨著呼和浩特市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為城市辦公、旅游、購(gòu)物條件的改善和呼和浩特對(duì)商業(yè)的市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目所在地的現(xiàn)行狀況，本項(xiàng)目都應(yīng)盡快的加以實(shí)施。1.7簡(jiǎn)單結(jié)論從以上計(jì)算可以看出，本項(xiàng)目總投資額為70733.25萬(wàn)元，如果達(dá)到100%銷(xiāo)售率，總銷(xiāo)售收入162000萬(wàn)元，所得稅前利潤(rùn)為73406.25萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率100%；所得稅后利潤(rùn)為55054.68萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率75%，利潤(rùn)指標(biāo)非常好。投資回收期2.69年，這里所說(shuō)的投資回收期是相對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期而言，回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小。在目標(biāo)收益率為10%時(shí)，稅后NPV=40742.47萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率76.94%>10%，動(dòng)態(tài)指標(biāo)很好，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。從非確定性分析看，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第二章市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略2.1區(qū)域環(huán)境呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家歷史文化名城，是我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重要的中心城市。呼和浩特，蒙古語(yǔ)意為“青色的城”，它位于自治區(qū)中部的土默川平原，東西比南北略長(zhǎng)，自然地理環(huán)境得天獨(dú)厚。地勢(shì)南北高，中間低，是一座風(fēng)光秀麗、極富魅力的塞外歷史文化名城。呼和浩特是毛紡、皮革、石油、輕工、化工、機(jī)械、電子、民族用品、食品等綜合性工業(yè)城市。1、地形地貌呼和浩特市座落在三面環(huán)山，一面臨水的開(kāi)闊山前平原上，總地勢(shì)為北東高，南西低，自然緩坡形態(tài)，平均海拔高度為1050米。北依大青山，東部為丘陵，南為湖積臺(tái)地，臺(tái)地南緣和林格爾丘陵相連，西南臨黃河。地貌上大體分為山地、丘陵、山前傾斜平原、平原、臺(tái)地等組成。2、氣候特征呼和浩特市屬于典型的溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬季漫長(zhǎng)寒冷，夏季短而炎熱，春季干旱多風(fēng)，秋季日光充足；氣溫的日較差、年較差大，無(wú)霜期短，降水少而集中，氣候干燥。呼市年平均溫度為5.9℃，最冷月與最熱月平均氣溫分別為-13.1℃和21.9℃；平均年降雨總量為418.8mm本地區(qū)大風(fēng)天數(shù)較多，約為20～40天/年，70%左右出現(xiàn)在春季；另外，本地區(qū)屬于半干旱區(qū)，蒸發(fā)量較大，一般為本地降水量的4倍。3、地表水水文特征呼和浩特市地表水大都屬于黃河一級(jí)支流大黑河水系。大黑河發(fā)源于烏蘭察布市卓資縣十八臺(tái)鄉(xiāng)東躺子南山，全長(zhǎng)225.5公里，流域面積15911平方公里，在呼和浩特境內(nèi)長(zhǎng)114.4公里，多年平均徑流量為39428萬(wàn)立方米，保證率50%時(shí)，年徑流量為27914萬(wàn)立方米。4、地下水水文地質(zhì)特征呼和浩特市供水主要依靠地下水源。本區(qū)在大地構(gòu)造上屬于呼和浩特盆地的東北角，盆地內(nèi)沉積了巨厚的河湖相松散巖類(lèi)，為本區(qū)地下水的形成與賦存創(chuàng)造了良好條件，也為承壓水的形成創(chuàng)造了有利的儲(chǔ)水條件。5、生態(tài)環(huán)境概況呼和浩特市生態(tài)資源主要分布在所屬郊區(qū)，市區(qū)動(dòng)植物基本上都是人工養(yǎng)殖和栽培，主要是街邊綠化數(shù)木、花草、公共綠地和觀賞動(dòng)物等?，F(xiàn)有綠地2318公頃，綠化覆蓋率為26.4％，綠地面積占建設(shè)用地的5.7％，人均公共綠地只有6.2平方米。郊區(qū)生態(tài)資源主要有農(nóng)作物、果樹(shù)、草場(chǎng)、畜牧場(chǎng)、漁業(yè)、森林和礦產(chǎn)等。6、人口全市總面積17224平方公里，總?cè)丝跒?58萬(wàn)人。呼和浩特市是有漢族、蒙古族、回族、滿族、朝鮮族等36個(gè)民族的和諧相處的民族大家庭。7、工業(yè)發(fā)展呼和浩特市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一定的規(guī)模，已形成以電子、機(jī)械、食品、輕紡、建材、鋼鐵、發(fā)電、輕工、醫(yī)藥等門(mén)類(lèi)齊全的工業(yè)體系。毛紡和電子工業(yè)在自治區(qū)占有舉足輕重的地位，主要工業(yè)產(chǎn)品有呢絨、毛線、毛毯、化纖、電視機(jī)、糖、酒、鍋爐、化肥、水泥等400余種。8、市政與公用事業(yè)作為內(nèi)蒙古首府和西部的重要城市之一，呼和浩特市具有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施條件和服務(wù)功能。從2001年開(kāi)始，呼和浩特市進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，擴(kuò)大城市容量，取得明顯成效。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，引黃入呼、集中供熱二期和三期、天然氣入呼、“兩河一庫(kù)”、電網(wǎng)改造、污水及垃圾處理、地下管網(wǎng)改造等一批重點(diǎn)工程的組織實(shí)施，使我市在給排水、供熱、供氣、供電等方面得到了很大改善，城市的承載能力和可持續(xù)發(fā)展能力得到較大提高。道路建設(shè)力度加大，新建了機(jī)場(chǎng)高速路、二環(huán)路，改造建設(shè)了新華東街、金海路、中山路等近80條主次干道，90%以上的小街巷得到改造，80%以上的小街巷大幅度拓寬。呼和浩特人均擁有道路面積由1998年的5.24平方米增加到現(xiàn)在的8.6平方米。城市橋梁27座，比1998年增加了13座。基本形成快速路、主干道、次干道、支路的四級(jí)道路網(wǎng)絡(luò)和格局合理、功能配套、縱橫交錯(cuò)、四面輻射、通暢便捷的城市道路框架。9、環(huán)境保護(hù)狀況呼和浩特市過(guò)去是典型的煤煙型污染城市。隨著國(guó)家加大對(duì)環(huán)保的投資力度，特別是市政府實(shí)施“藍(lán)天綠地”工程后，呼和浩特的空氣質(zhì)量得到明顯改善。青城的天更藍(lán)了，城市更加清潔美麗了。近年來(lái)，呼和浩特不斷加大生態(tài)環(huán)境治理建設(shè)力度，建成自然保護(hù)區(qū)及森林公園11個(gè)，其中國(guó)家級(jí)森林公園2個(gè)，總面積1407.35平方公里，占全市國(guó)土面積的8.71％；新建9處縣級(jí)生態(tài)功能保護(hù)區(qū)。呼和浩特環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)通過(guò)實(shí)施“一控雙達(dá)”標(biāo)治理措施，全市工業(yè)污染源全部實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放。投入治理資金1.5億元人民幣，12種主要污染物排放量保持在1995年的水平。通過(guò)工程治理、生態(tài)治理，呼和浩特市的空氣質(zhì)量得到明顯改善。2008年一、二級(jí)天氣上升到311天，成為了北方15個(gè)空氣質(zhì)量較好的省會(huì)城市之一。2.2呼市的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與發(fā)展分析2.2.12008年以來(lái)，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)保持了平衡較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，投資增長(zhǎng)相對(duì)適度，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，財(cái)政收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)，信貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，物價(jià)漲幅繼續(xù)回落。前三季度，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)927.9億元,同比增長(zhǎng)14.0%，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33.4億元，增長(zhǎng)8.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值362.9億元，增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值531.6億元，增長(zhǎng)15.5%。1-10月份,全市規(guī)模以上工業(yè)增加值272.5億元,同比增長(zhǎng)14%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額435.6億元，同比增長(zhǎng)23.9%，地方財(cái)政收入128.1億元，同比增長(zhǎng)35%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14409元，同比增長(zhǎng)17.9%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到7004元,同比增長(zhǎng)21.6%。2.2隨著消費(fèi)性支出的增加，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式也發(fā)生了顯著變化，居民消費(fèi)逐步由溫飽型向享受和發(fā)展型轉(zhuǎn)變，據(jù)調(diào)查資料顯示，呼市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）由34.05％下降到32.82％。從分類(lèi)消費(fèi)來(lái)看，有如下特點(diǎn)：居于呼和浩特市城市居民消費(fèi)性支出前三位的依次是:衣著、居住、煙酒及用品、食品、娛樂(lè)及教育文化。呼市居民的生活水平逐年提高，對(duì)于生活質(zhì)量如教育、娛樂(lè)、交通工具和居住等方面的要求越來(lái)越高。2.3市場(chǎng)分析2008年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“政策”、“市場(chǎng)”、“信心”、“資金”等等的風(fēng)雨侵蝕。這一年是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展十年中，最為不平凡的一年，也是中國(guó)房地產(chǎn)最震蕩、政策調(diào)整最多的一年。國(guó)際形勢(shì)的深刻變化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的恐慌氣氛，讓中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)信心下降，觀望氣氛持續(xù)濃重。在經(jīng)歷了整年的持續(xù)調(diào)整之后，政府對(duì)樓市的宏觀指導(dǎo)方向已從“量變”走向“質(zhì)變”。伴隨多項(xiàng)救市政策的相繼出臺(tái)，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步正穩(wěn)的主基調(diào)已基本確立。2.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1-4月，呼和浩特市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.8億元，同比下降50.96%，增幅比2008年1-12月提高4.93個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落41.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資2.89億元，同比下降54.53%，比2008年1-12月提高8.09個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落45.03個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為76.05%。表11-4月呼和浩特市房地產(chǎn)投資情況項(xiàng)目2009年1-4月完成投資(萬(wàn)元)同比增長(zhǎng)(%)占完成投資的比重(%)商品住宅28875-54.5376.05其中:90平方米以下4093-77.0110.77140平方米以上595738.5315.67經(jīng)濟(jì)適用住房657-94.081.73別墅、高檔公寓427-88.141.12辦公樓1228-50.883.23商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5787-39.0815.23其他21165.85.57從資金來(lái)源情況分析，1-4月到位資金527413.397萬(wàn)元，其中上年節(jié)余209481萬(wàn)元，本年到位317932.397萬(wàn)元。國(guó)內(nèi)貸款81847萬(wàn)元元，占本年到位資金總額的25.74%；企業(yè)自籌資金156428.39萬(wàn)元，占本年到位資金總額的49.2%；其他資金來(lái)源79657萬(wàn)元，占本年到位資金總額的25.05%。與上年同期比較到位資金總額下降1.23%，其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)33.52%、企業(yè)自籌資金下降35.15%、其他資金下降0.3%。表22009年1-4月資金來(lái)源情況數(shù)量（萬(wàn)元）同比增長(zhǎng)(%)占比本年資金比重(%)本年資金來(lái)源合計(jì)527413.397-1.23上年末結(jié)余資金209481.0038.18本年資金來(lái)源小計(jì)317932.397-16.86100其中:國(guó)內(nèi)貸款81847.0033.5225.74自籌資金156428.39-35.1549.2其他資金來(lái)源79657.007-0.325.052.3.2施工、新開(kāi)工及竣工情況1-4月，呼和浩特市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積966.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.41%，增幅比2008年12月回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落469.34個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積134.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.48%，增幅比2008年12月提高80.55個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積38.42萬(wàn)平方米，同比下降59.86%，降幅比2008年12月增加了43.12個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積787.02萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.38%，增幅比2008年12月回落9.02個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落529.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開(kāi)工面積112.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.95%，增幅比2008年12月提高57.85個(gè)百分點(diǎn)；住宅竣工面積30.66萬(wàn)平方米，同比下降62.93%，降幅比2008年12月增加了25.19個(gè)百分點(diǎn)。

圖12009年1-4月與2008年1-4月房屋建設(shè)情況2.3.3土地開(kāi)發(fā)情況1-4月，呼和浩特市完成土地開(kāi)發(fā)面積11.85萬(wàn)平方米，同比下降72.09%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積1萬(wàn)平方米，同比下降92.72%。表32008年、2009年1-4月土地開(kāi)發(fā)購(gòu)置情況項(xiàng)目單位2009年1-4月2008年1-4月同比增長(zhǎng)%本年完成開(kāi)發(fā)土地面積平方米118544.02424700-72.09待開(kāi)發(fā)土地面積平方米1185373.632591000-54.25本年購(gòu)置土地面積平方米10000137400-92.72本年土地成交價(jià)款萬(wàn)元11662300-商品房銷(xiāo)售情況1-4月，呼和浩特市商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積28.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.2%,環(huán)比增長(zhǎng)60.72%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積22.91萬(wàn)平方米，同比下降1.84%，環(huán)比增長(zhǎng)63.93%。從商品住房銷(xiāo)售套數(shù)看，1-4月實(shí)際登記銷(xiāo)售2104套，同比下降12.73%，環(huán)比增長(zhǎng)54.18%。表42009年1-4月商品房供需基本情況單位：萬(wàn)平方米、%項(xiàng)目實(shí)際登記銷(xiāo)售面積與上年同比與上月環(huán)比其中:預(yù)售與上年同比與上月環(huán)比其中:現(xiàn)售與上年同比與上月環(huán)比商品房28.743.260.728.0154.6325220.73-8.5622.82其中:商品住宅22.91-1.8463.937.7653.6625415.15-17.1716.55銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)分析，100平方米以下戶型仍占50%左右。1-4月占銷(xiāo)售面積的43.96%，同比減少22.1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提高0.93個(gè)百分點(diǎn)，比2008年12月份提高了3.69個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售套數(shù)占54.45%，同比減少19.59個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提高0.29個(gè)百分點(diǎn)，比2008年12月份提高了2.84個(gè)百分點(diǎn)。圖22009年1-4月商品住房銷(xiāo)售面積構(gòu)成圖32009年1-4月商品住房銷(xiāo)售套數(shù)構(gòu)成圖42008年-2009年4月房屋銷(xiāo)量情況商品房銷(xiāo)售構(gòu)成分析，銷(xiāo)售面積，住宅占88.09%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房各占4.77%和6.77%。與上年同期相比住宅下降19.06%，辦公樓下降22.83%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用增長(zhǎng)1.5%；銷(xiāo)售額，住宅占72.55%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房各占6.98%和20.47%。與上年同期相比住宅下降34.84%，辦公樓下降46.67%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用下降3.98%。圖52009年1-4月商品房銷(xiāo)售構(gòu)成2.3.5商品房空置情況截至4月底，商品房空置面積221.15萬(wàn)平方米，其中空置1-3年面積217.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.67%，比2008年12月下降4.19%。商品住房空置面積175.09萬(wàn)平方米，其中1-3年的空置面積174.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.76%，比2008年12月下降3.71%。占空置面積的80%。1-3年的空置面積中，別墅和高檔公寓2.3萬(wàn)平方米，同比下降80%，比2008年12月下降31.37%；辦公樓9.78萬(wàn)平方米，同比下降8.17%，比2008年12月下降4.85%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房27.5萬(wàn)平方米，同比下降37.93%，比2008年12月下降4.34%；其他用房5.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.18%，比2008年12月下降13.55%。圖6商品房與商品住房空置面積情況圖7商品房空置構(gòu)成2.3.6銷(xiāo)售價(jià)格情況1-4月，商品房平均售價(jià)3914元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)1.93%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.33%，比2008年12月增長(zhǎng)0.08%。其中商品住宅平均售價(jià)2933元/平方米，同比增長(zhǎng)1.73%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.38%，比2008年12月增長(zhǎng)0.09%。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，4月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，呼和浩特房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比99.4，高全國(guó)0.5個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比100.1，低于全國(guó)0.3個(gè)百分點(diǎn)。在70個(gè)大中城市排38位和44位；新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比98.6，高于全國(guó)0.3個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比100.2，低于全國(guó)0.1個(gè)百分點(diǎn)。在70個(gè)大中城市排45位和31位。表51-4月銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)情況商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(%)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)其中:新建住宅價(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比1.930.3399.4100.198.6100.2注：銷(xiāo)售價(jià)格資料來(lái)源：呼和浩特市房管局統(tǒng)計(jì)上報(bào)表；指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。銷(xiāo)售價(jià)格2000元到3000元之間的占銷(xiāo)售套數(shù)總量的38.1%，同比下降4.83個(gè)百分點(diǎn)；3000元以上的占27.57%，同比下降4.66個(gè)百分點(diǎn)。圖82009年1-4月不同價(jià)位新建商品平均售價(jià)同比增長(zhǎng)情況2.3.7特征與趨勢(shì)2009年以來(lái)，呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈如下特征：1、投資上升2009年以來(lái)，在保增長(zhǎng)擴(kuò)消費(fèi)的大背景下，呼和浩特市面對(duì)緊縮的宏觀形勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)大環(huán)境帶來(lái)的不利影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持了慣性增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。盡管增長(zhǎng)幅度同比呈回落，但是1-4月在逆勢(shì)下仍然比2008年底有所增長(zhǎng)，這與呼和浩特市實(shí)施的“一核雙圈”發(fā)展思路和“142”戰(zhàn)略2、銷(xiāo)售增長(zhǎng)從銷(xiāo)售量數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷(xiāo)售同比小幅增長(zhǎng)，商品住房基本下降態(tài)勢(shì)，但環(huán)比增長(zhǎng)幅度較大。一方面有銷(xiāo)售季節(jié)因素，也有自住需求釋放原因。另一方面，在全球樓市之冬，呼和浩特市房地產(chǎn)企業(yè)也積極順應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，求得發(fā)展生機(jī)，使一度下滑的銷(xiāo)售形勢(shì)有了回升。主要表現(xiàn)為商品房現(xiàn)售回升，交易增加?？梢哉J(rèn)為，在政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等多方因素綜合影響下，市場(chǎng)累積的住房需求一定程度釋放，市場(chǎng)開(kāi)始回升。同時(shí)，商品房和商品住房空置面積總體呈下降趨勢(shì)，雖然同比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但比2008年12月有所下降，表明了市場(chǎng)庫(kù)存消化壓力有望逐步緩解。從1-4月的普通住宅成交戶型面積看，市場(chǎng)需求較大的仍是60-100平方米的戶型，銷(xiāo)售面積占44%，銷(xiāo)售套數(shù)占53%。3、價(jià)格增長(zhǎng)2009年以來(lái)呼和浩特市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍保持了小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在全國(guó)70個(gè)大中城市的位次也基本沒(méi)有出現(xiàn)大的變化。不同價(jià)位新建商品房增長(zhǎng)幅度仍然較高，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)改善型置業(yè)需求的門(mén)檻仍然較高。表明呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然在高位運(yùn)行。最近在全國(guó)市場(chǎng)有所回暖的情況下，有可能帶動(dòng)新一輪銷(xiāo)售價(jià)格升溫。應(yīng)該引起高度重視，加強(qiáng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的研究。4、信心不足2008年底和2009年呼和浩特市政府相繼出臺(tái)了呼政發(fā)[2008]63號(hào)和呼政發(fā)[2009]30號(hào)文件和開(kāi)發(fā)商雙重刺激作用明顯，市場(chǎng)活力有重歸的跡象，但消費(fèi)者也表現(xiàn)了比以前更趨理性，更加慎重，更有耐性的態(tài)度。所以說(shuō)消費(fèi)信心仍顯不足，提振有待時(shí)機(jī)。因?yàn)槲覀內(nèi)詫⒚媾R持續(xù)發(fā)展的考驗(yàn)。雖然隨著國(guó)家出臺(tái)的政策和呼和浩特市出臺(tái)的配套政策有較強(qiáng)的刺激作用，主要指標(biāo)數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。但從發(fā)展態(tài)勢(shì)看，由于誘發(fā)的危機(jī)沒(méi)有解除，而新有危機(jī)可能還會(huì)不斷出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)也將要度過(guò)一個(gè)較為艱難的階段。目前，呼和浩特市部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)依然處于比較困難的狀況，尤其是當(dāng)前社會(huì)就業(yè)矛盾相當(dāng)突出，居民的消費(fèi)能力和信心都存在一定問(wèn)題的情況下，雖然二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)依然保持繼續(xù)回曖的慣性，但后續(xù)壓力仍明顯存在。5、發(fā)展趨勢(shì)從2009年一季度的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)是理性調(diào)整之年。從國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的判斷來(lái)看，危機(jī)尚未見(jiàn)底，國(guó)內(nèi)可能首先觸底回升，這基本是一個(gè)共識(shí)。呼和浩特市一季度投資、消費(fèi)增長(zhǎng)較快，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)15.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)19.2%。但是仍面臨較大考驗(yàn)，代表開(kāi)發(fā)商投資意愿的土地購(gòu)置量及土地開(kāi)發(fā)雙雙走低，完成投資同比下降幅度也較大，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)投資表現(xiàn)了謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎；由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，吸引了大量資本進(jìn)入市場(chǎng)，有的對(duì)市場(chǎng)估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，攤子鋪的過(guò)大，自有資金不足，在面臨銀根緊縮的政策下，資金壓力的問(wèn)題日益突出。這也是困擾市場(chǎng)發(fā)展和企業(yè)生存的最主要、最迫切的問(wèn)題。2009年二季度，政策面比較平靜，而消息面更多的集中在經(jīng)濟(jì)的逐步向好，同時(shí)關(guān)注重大投資項(xiàng)目的啟動(dòng)和加快建設(shè)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫；新增貸款額度增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和成交量方面都有增加；市場(chǎng)價(jià)格在成交量的支撐下沒(méi)有下跌，但上升空間也有限。2.4呼和浩特整體商業(yè)樓盤(pán)價(jià)格分析2.4.1呼和浩特南部是近期城市規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域，尤成為呼和浩特產(chǎn)業(yè)集群基地，商務(wù)、商業(yè)配套能力逐步加強(qiáng)，市政生活設(shè)施也逐步完善；東部得到城市規(guī)劃政策的支持，市政設(shè)施建設(shè)規(guī)格高、自然環(huán)境優(yōu)良，因此大盤(pán)集中，但生活配套先天不足，且市場(chǎng)供應(yīng)多為期房，商業(yè)配套到位需要一段時(shí)間，因此地段價(jià)值受到一定制約，需要在一段時(shí)間之后才能全面顯現(xiàn)其區(qū)域定位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)；西部區(qū)域原有中低檔次商業(yè)配套充足，目前正在進(jìn)行較大規(guī)模的城市改造，使之成為經(jīng)濟(jì)型住宅較為集中的區(qū)域；北部區(qū)域鄰近大青山，成吉思汗大街發(fā)展定位為蒙元文化大道，景觀大道，區(qū)域定位在高檔生活居住區(qū)，且周邊配套設(shè)施日趨完善，大盤(pán)眾多，發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。中部區(qū)域是中心城區(qū)，商業(yè)配套齊全，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，中心城區(qū)人口和居住功能不斷向郊區(qū)分散，地段價(jià)值愈加備受矚目。中部東部南部西部北部25000-5000012000-150008000-150006000-120008500-150002.5項(xiàng)目SWOT分析2.5.1優(yōu)勢(shì)分析（STRENGTH）1、項(xiàng)目地塊規(guī)整，沒(méi)有異形和分隔；2、項(xiàng)目所處地塊位于城市主干線，四周道路四通八達(dá)，為城市中心，配套齊備完善。3、占地面積適中，開(kāi)發(fā)體量適中，具備開(kāi)發(fā)大型綜合商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅的前提。4、由于開(kāi)發(fā)體量適中，也使得項(xiàng)目區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性；5、項(xiàng)目采用時(shí)尚先進(jìn)的生態(tài)智能化設(shè)計(jì)，增加了項(xiàng)目的科技含量和產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目本身的先進(jìn)的科技節(jié)能理念，為項(xiàng)目的產(chǎn)品拉升品質(zhì)。2.5.2劣勢(shì)分析（WEAKNESS）1、前期資金投入量大，具有一定的難度，融資工作能否順利完成關(guān)系到整體項(xiàng)目運(yùn)作成功與否。2、項(xiàng)目將分階段，存在一定的不確定因素。2.5.3機(jī)會(huì)分析（OPPORTUNITY）1、政府的優(yōu)惠政策，產(chǎn)業(yè)的快速集群，促進(jìn)人口基數(shù)快速增加，帶來(lái)更多購(gòu)房者和商業(yè)機(jī)遇。2、呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目處于升級(jí)和多樣化的初級(jí)階段，這為打造獨(dú)特的項(xiàng)目氣質(zhì)和賣(mài)點(diǎn)提供了足夠空間；3、城市中部基礎(chǔ)設(shè)施完善，為項(xiàng)目提供充足的發(fā)展和升值空間；2.5.4威脅分析（THREAT）1、08年宏觀調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)，在一頂程度上打壓了消費(fèi)需求，使眾多消費(fèi)者陷于觀望。09年的房地產(chǎn)雖暫時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了回暖跡象，但未來(lái)政策依然具有不確定性，仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、項(xiàng)目周邊大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目云集，且都占有一定的開(kāi)發(fā)先機(jī)，給項(xiàng)目帶來(lái)強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2.5.5相應(yīng)對(duì)策以及項(xiàng)目自身劣勢(shì)和威脅的彌補(bǔ)方案1、充分挖掘項(xiàng)目特有優(yōu)勢(shì)，打造產(chǎn)品差異性，為項(xiàng)目盡可能的創(chuàng)造獨(dú)有價(jià)值。2、運(yùn)用最新的住宅生態(tài)智能科技技術(shù)，增加項(xiàng)目的科技含量，建立智能化，提升項(xiàng)目的價(jià)值。3、為大盤(pán)多梯次開(kāi)發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃與推廣理念，防止產(chǎn)生項(xiàng)目視覺(jué)疲勞化。4、充分利用中部?jī)?yōu)勢(shì)，建設(shè)附合東部形象的工程項(xiàng)目，抓住區(qū)域優(yōu)勢(shì)做好文章，吸引區(qū)域性客戶，并拓展到外埠空間。5、抓住區(qū)域市場(chǎng)缺乏獨(dú)特性的特點(diǎn)，打造具有獨(dú)特氣質(zhì)的項(xiàng)目，以此吸引關(guān)注，形成項(xiàng)目固定的消費(fèi)市場(chǎng)。6、尋找獨(dú)有的項(xiàng)目理念和優(yōu)勢(shì)，塑造個(gè)性鮮明、品味獨(dú)特的產(chǎn)品氣質(zhì)，才能不陷于競(jìng)爭(zhēng)的泥沼跳出來(lái)，吸引客戶關(guān)注，使項(xiàng)目成功；7、選擇恰當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)和入市時(shí)機(jī)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2.6項(xiàng)目定位2.1、從宏觀環(huán)境的角度分析經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高端消費(fèi)客群的厚度正在累積和放大，與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模居高不下，個(gè)性化概念產(chǎn)品越來(lái)越普及，呼市中高端物業(yè)供應(yīng)從無(wú)到有、從單一到多樣化，差異化競(jìng)爭(zhēng)特征日益明顯，服務(wù)型、增值型物業(yè)供應(yīng)比例逐步加大，對(duì)新入市的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要求提出了更高的技術(shù)要求?！a(chǎn)品需有獨(dú)特性和超前性，以增強(qiáng)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；2、從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)塑造角度分析從適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征需要塑造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的角度考慮，本區(qū)屬于文化集群區(qū)域，適合于針對(duì)大型的生活配套、商務(wù)配套等。塑造建筑風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目形象尤為必要，因此：——提高產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)，容易跳出市場(chǎng)，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；3、從地塊的角度分析——通過(guò)建筑技術(shù)創(chuàng)新、建筑空間優(yōu)化組合，合理進(jìn)行土地規(guī)劃；地塊處于城區(qū)中心，周邊配套設(shè)施相對(duì)較多；——從客群生活配套要求出發(fā)合理布局商業(yè)空間，滿足業(yè)主的需要。4、從發(fā)展商愿景分析發(fā)展商自身實(shí)力雄厚，有一定魄力，有信心打造精品項(xiàng)目?！?xiàng)目開(kāi)發(fā)資源豐富，有足夠空間去詮釋時(shí)尚的生活方式和生活理念。2.成為呼和浩特市的高端商業(yè)、寫(xiě)字、住宅樓，滿足完善周邊地區(qū)對(duì)于綜合商業(yè)服務(wù)和居住的需求。本項(xiàng)目體量適宜打造個(gè)性化產(chǎn)品；個(gè)性化產(chǎn)品有助于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立自身形象；容易實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)和增值服務(wù)收益。2.7項(xiàng)目定價(jià)從呼市2009年商業(yè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析，中心區(qū)高檔商業(yè)售價(jià)每平方米在25000-50000元之間；住宅為7000-10000元；寫(xiě)字樓為8000-12000元。由于各樓盤(pán)區(qū)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異僅作參考。2.1、在定價(jià)上，采用同等區(qū)域、同等建筑規(guī)模、同等品味對(duì)比，采用價(jià)格領(lǐng)先的定價(jià)策略。2、價(jià)格的高低，直接取決于：樓層的高低，在同一棟樓，朝向沒(méi)有明顯區(qū)別的情況下,樓層高與樓層低的價(jià)格肯定不同,但銷(xiāo)售價(jià)格的系數(shù)和為零。3、在推廣的各個(gè)周期里應(yīng)當(dāng)各自有響應(yīng)的均價(jià)，一般前期的均價(jià)會(huì)低于基準(zhǔn)均價(jià),后期的均價(jià)應(yīng)超過(guò)基準(zhǔn)均價(jià)，以保證項(xiàng)目在整個(gè)銷(xiāo)售期內(nèi)的均價(jià)達(dá)到基準(zhǔn)均價(jià)的水平，從而保證項(xiàng)目的整體利益。2.根據(jù)本項(xiàng)目定位，綜合考慮位置、交通狀況、周邊環(huán)境商服配套設(shè)施、社會(huì)公共教育設(shè)施、規(guī)模、景觀/朝向/采光、戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、發(fā)展商信譽(yù)、工程進(jìn)度、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理等，本項(xiàng)目的商業(yè)售價(jià)為50000元/平方米；住宅的售價(jià)為8000元/平方米，辦公銷(xiāo)售平均價(jià)格確定為8000元/平方米。2.價(jià)格優(yōu)惠策略，擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；②集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；③選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。價(jià)格浮動(dòng)策略，宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)；②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷(xiāo)售期浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。定價(jià)方式：主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。2.8營(yíng)銷(xiāo)推廣策略2.因本項(xiàng)目是中、高檔商業(yè)、辦公、住宅的規(guī)劃定位，所以樹(shù)立中高價(jià)位的銷(xiāo)售思路，采用靈活的付款方式，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)，提出透明工程概念等促進(jìn)銷(xiāo)售。2.8.2分期銷(xiāo)售出租策略1、醞釀期:“迎和廣場(chǎng)”初期主要是通過(guò)溝通和宣傳工作積累目標(biāo)客戶。2、公開(kāi)期:此階段項(xiàng)目已完全具備銷(xiāo)售條件，通過(guò)開(kāi)盤(pán),檢驗(yàn)市場(chǎng)和客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度，逐步樹(shù)立“口碑效應(yīng)”。從此階段開(kāi)始，銷(xiāo)售工作全面展開(kāi)。銷(xiāo)售方式：在此階段，項(xiàng)目剛剛公開(kāi)發(fā)售，廣告宣傳力度較大，大量客戶將來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，此時(shí)客戶購(gòu)買(mǎi)意向比較明顯，容易達(dá)成成交目的，從此階段，應(yīng)該將全部精力放在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，全面坐盤(pán)銷(xiāo)售。3、強(qiáng)銷(xiāo)期：本階段我們將利用前期凝聚的人氣，消化前期積累的客戶，客戶真正體會(huì)到升值的潛力，同時(shí)通過(guò)工程進(jìn)度的信息，增強(qiáng)客戶信心，建立良好的“口碑”效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)銷(xiāo)售回款。2.9廣告推廣策略及媒體的選擇“1、報(bào)紙廣告：主要選擇呼和浩特市及周邊盟市發(fā)行量大、讀者廣的報(bào)紙投放廣告，為項(xiàng)目入市制造聲勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。2、戶外廣告：戶外廣告主要包括路牌、霓虹燈、燈箱、宣傳條幅以及車(chē)廂廣告等?！坝蛷V場(chǎng)”項(xiàng)目可采用屋頂廣告、燈箱、條幅、指引牌方式，大力宣傳“迎和廣場(chǎng)”項(xiàng)目，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售作好宣傳工作。3、與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合：我們可以通過(guò)各種形式與大型商業(yè)、酒店集團(tuán)聯(lián)合，為入住單位提供各種服務(wù)和優(yōu)惠。4、展會(huì)：通過(guò)參加各類(lèi)展會(huì)等，通過(guò)簡(jiǎn)單而有效的現(xiàn)場(chǎng)宣傳，以達(dá)到在一個(gè)短期內(nèi)推動(dòng)項(xiàng)目形象并銷(xiāo)售的效果。第三章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.1項(xiàng)目的選址及用地3.1.1“迎和廣場(chǎng)”建設(shè)項(xiàng)目位于呼和浩特市新城區(qū)。開(kāi)發(fā)地塊四至范圍為：東至錫林南路、南至都市華庭、北至香格里拉大酒店、西3.1.2項(xiàng)目性質(zhì)為高檔辦公、商業(yè)及住宅，項(xiàng)目性質(zhì)為高檔辦公、綜合商業(yè)及住宅，其中：項(xiàng)目用地面積30525平方米，產(chǎn)品規(guī)劃為15-18層現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，根據(jù)規(guī)劃要求，本地塊綠化率為20％，容積率4.0，建筑密度35%，應(yīng)該說(shuō)這是一次超值體現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)3.2項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。3.呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約90萬(wàn)千瓦，電力供應(yīng)充足。目前已建成供配電壓等級(jí)的輸電線路和等級(jí)的變電站，形成了三級(jí)電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供電能力可以滿足項(xiàng)目的用電要求。3.呼和浩特現(xiàn)有供水能力為21.1萬(wàn)立方米/日，最大供水能力23萬(wàn)立方米/日。共有水源井92眼，配水廠6座，清水池總?cè)萘?.9萬(wàn)立方米，輸水管道25公里，配水管233.8公里，供應(yīng)全市70平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前引黃入呼供水，一期工程20萬(wàn)立方米/日可滿足全市用水需要。因此本項(xiàng)目的供水完全有保障。3.項(xiàng)目附近已建成城市熱力主管道，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。3.呼和浩特于2003年開(kāi)始連片供應(yīng)天然氣，2008年供應(yīng)能力達(dá)到4000立方米/日，項(xiàng)目周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道，可就近接入項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃用氣有保證。3.項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，附近有公交站，搭乘非常便利。區(qū)域道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。3.呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動(dòng)通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。程控交換機(jī)總量達(dá)到30萬(wàn)門(mén)以上，本項(xiàng)目電話規(guī)劃容量：1800門(mén)，現(xiàn)有資源完全可滿足項(xiàng)目要求。3.項(xiàng)目管理引進(jìn)封閉式全天候物業(yè)管理，為項(xiàng)目提供安全、舒適的辦公、商購(gòu)環(huán)境。第四章工程建設(shè)方案4.1本項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，公建建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，并符合國(guó)家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。4.2本項(xiàng)目總體規(guī)劃規(guī)劃依據(jù)： 1、《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》2、《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》3、用地地形圖4、宗地簡(jiǎn)介4.序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量1規(guī)劃總用地平方米305252總建筑面積平方米108000其中地上建筑面積平方米108000地下建筑面積平方米200003建筑密度%35%4容積率4.005綠地率%20%6總車(chē)位8707總投資萬(wàn)元70733.258工程建設(shè)投資萬(wàn)元67105.919固定資產(chǎn)投資方向稅萬(wàn)元0.0010建設(shè)期利息萬(wàn)元3627.3411資金籌措萬(wàn)元70733.2512其中：貸款萬(wàn)元43618.8413自籌資金萬(wàn)元27114.414.2.21、建筑性質(zhì)決定了設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔清楚，通過(guò)細(xì)致周到的考慮和新技術(shù)、新概念的采用使使用人能自如地到達(dá)建筑物內(nèi)各部分，并能輕松的使用建筑物內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施。在設(shè)計(jì)中盡量把步行與外部空間環(huán)境相結(jié)合，使步行在愜意的氣氛下進(jìn)行。因?yàn)榭紤]方便人員下車(chē)后直接進(jìn)入建筑，所以將步行交通盡量減少，同時(shí)也避免了與機(jī)動(dòng)車(chē)相交叉。建筑主體組合與裙房等組成錯(cuò)落有致的布局形式。地塊主體建筑前為大樓的入口空間——前廣場(chǎng)，主要起到了對(duì)外接待的功能，并與主體建筑共同組成了綜合樓的形象空間。前廣場(chǎng)主要由廣場(chǎng)及綠地等兩部分組成：大面積鋪裝即可以起到裝飾、美化的作用，又是綜合樓的主要集散空間，可以直接進(jìn)入商業(yè)樓中心大樓的門(mén)廳，使得內(nèi)外空間之間既相互流通又相互交融。廣場(chǎng)中行列的景觀樹(shù)與“十”2、出入口設(shè)置地塊主樓主入口設(shè)置于大樓中部，臨近大樓的前廣場(chǎng)，形成對(duì)外的公共空間，既合理的解決了大樓對(duì)外聯(lián)系問(wèn)題，又保證了各部分間的相互獨(dú)立?？紤]到高峰時(shí)刻人流的集散需要，以及各空間的獨(dú)立使用等問(wèn)題，本方案均設(shè)有獨(dú)立的出入口，便于管理及使用，使內(nèi)外部人流既不同功能的空間在互不干涉的基礎(chǔ)上又具有便捷的聯(lián)系。3、平面布局考慮到建筑總體格局及朝向的特點(diǎn)，主體建筑的標(biāo)準(zhǔn)層呈橫向布局，主體呈沿主要街道布置，采用大空間開(kāi)敞式的設(shè)計(jì)格局，便于各空間的靈活劃分，以滿足使用者的靈活性、多樣化的要求。商場(chǎng)、辦公用、住宅房結(jié)合交通設(shè)計(jì)于東、西兩側(cè)，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)。各地塊主體建筑整體具有良好的朝向、視野的上層空間十分適于使用者需要，并減少其它功能空間的干擾。建筑物為一個(gè)以商業(yè)、辦公、住宅為主的建筑群。建筑地上15-25層，地下二層，其中地下二層為地下汽車(chē)庫(kù)，地下一層為汽車(chē)庫(kù)、設(shè)備用房。4、立面造型設(shè)計(jì)結(jié)合建筑總體布局，立面造型設(shè)計(jì)主要突出以下三方面特性：以東西向形體作為造型的的重點(diǎn)。面向外部的墻突出強(qiáng)烈的豎向線條劃分使其成為整幢建筑的視覺(jué)中心點(diǎn)，給人以親切而深刻的印象，同時(shí)其比例和色彩又使其在周邊建筑群中的統(tǒng)帥地位得以凸顯，真正使本項(xiàng)目的建筑成為周邊城市區(qū)域標(biāo)志性建筑。主體形象以兩翼所形成的低層體量為三個(gè)基本元素，各元素以名品店外墻為中心相互協(xié)調(diào)、相互穿插，使整體建筑形成風(fēng)格獨(dú)特的整體，即重點(diǎn)突出有層次分明，將傳統(tǒng)韻味的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代的建筑藝術(shù)完美地結(jié)合在一起。建筑形態(tài)布局，減少了氣候?qū)κ褂谜叩挠绊懀ㄖ咧蓖Π?，體現(xiàn)了莊嚴(yán)感，灰白色和暖色為主的外立面搭配暖色，使人沒(méi)有壓抑感，在嚴(yán)肅與和諧間取得平衡。建筑材料石墻裝飾、局部玻璃幕墻裝飾，即體現(xiàn)了建筑的現(xiàn)代氣息，又不失親切感，體現(xiàn)了以人為本的創(chuàng)作原則。4.3建筑設(shè)計(jì)方案4.1、迎和房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)2、勘察設(shè)計(jì)院提供的相臨工程的《巖石工程式勘察報(bào)告》3、本工程設(shè)計(jì)執(zhí)行國(guó)家規(guī)范及有關(guān)條例，其中包括以下內(nèi)容《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045—95（2005版）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《人民防空地下室設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-98《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005《城市道路及建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ03-27-《內(nèi)寬建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施規(guī)范》（采暖居住建筑部分）DB15/T259-1997《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-2005《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-98其它相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范4、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣等各有關(guān)專(zhuān)業(yè)提供的設(shè)計(jì)協(xié)作資料4.主體建筑平面簡(jiǎn)潔，造型新穎大方，注重功能、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，與周?chē)ㄖf(xié)調(diào)，具有現(xiàn)代特征的建筑。型體打破建筑過(guò)于序列的單一表現(xiàn)形式，通過(guò)點(diǎn)、線、面體的有序組織，讓建筑型體活潑，跳躍起來(lái)。運(yùn)用材質(zhì)的對(duì)比與體塊的組織、水平與垂直面的搭接與咬合，共同豐富了建筑的型體。低視點(diǎn)設(shè)計(jì)中在人的平視點(diǎn)范圍內(nèi)，對(duì)建筑傳統(tǒng)概念的表現(xiàn)盡可能細(xì)膩，精心選擇材料的材質(zhì)，表達(dá)親切的感受，這種親切是緣于對(duì)傳統(tǒng)的熟悉。高視點(diǎn)抬眼望去，建筑的形象特點(diǎn)更注重的是從建筑型體與色彩中體現(xiàn)，在設(shè)計(jì)中不追求厚重，用簡(jiǎn)化的方式體現(xiàn)傳統(tǒng)的意境。色彩本項(xiàng)目的色彩選用了傳統(tǒng)基調(diào)，跳躍著木色的暖色。4.3.3建筑結(jié)構(gòu)形式為：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)的類(lèi)別為一類(lèi)，4.4.1、本工程設(shè)計(jì)的室內(nèi)地坪標(biāo)高±0.000由現(xiàn)場(chǎng)確定2、各層標(biāo)注標(biāo)高為建筑完成面標(biāo)高，屋面標(biāo)高為結(jié)構(gòu)面標(biāo)高；3、本工程標(biāo)高以M為單位，總平面尺寸以M2為單位，其他尺寸以MM為單位；4、本工程建筑總高度分別為10-85米4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案4.1、基本風(fēng)壓：0.60KN/m2，地面粗糙度類(lèi)別：B類(lèi)；2、基本雪壓：0.40KN/m2;3、場(chǎng)地地震基本列度：8度，抗震設(shè)防烈度：8度；設(shè)計(jì)基本地震加速度：0.2g，設(shè)計(jì)地震分組：第一組4、建筑物安全等級(jí)及設(shè)計(jì)使用年限建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：一級(jí)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限：50年結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)期：50年抗震設(shè)防類(lèi)別：丙類(lèi)4.1、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-20012、《建筑結(jié)構(gòu)載荷規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）3、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-20024、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001（2008年版）5、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-20026、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-20017、《房屋建筑制圖統(tǒng)一規(guī)范》GBJ1-868、《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》GBJ105-879、《現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》CECS175：200410、《建筑工程抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-200411、《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50017-2003選用圖集：1、《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》（現(xiàn)澆混凝土框架、剪力墻、框架剪力墻、框支剪力墻結(jié)構(gòu)）O3G101-12、《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》（現(xiàn)澆混凝土樓面與屋面板）O4G101-43、《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)造詳圖》、《鋼筋混凝土過(guò)梁》詳見(jiàn)內(nèi)蒙古《02系列結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集》（DBJT03-21-2002）4、《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》（鋼筋混凝土板式樓梯）O3G101-25、《現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋》05SG3436、《混凝土結(jié)構(gòu)施工圖平面整體表示方法制圖規(guī)則和構(gòu)造詳圖》（獨(dú)立基礎(chǔ)、條件基礎(chǔ)、樁基承臺(tái)）O6G101-67、《多、高層民用建筑鋼結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)構(gòu)造詳圖》（含2004年局部修訂版）4.耐火等級(jí)：一級(jí)4.1、外窗的物理性能等級(jí)應(yīng)達(dá)到：氣密性：不低于《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB7107—2002規(guī)定的4級(jí)外窗采用斷橋鋁合金無(wú)色中空玻璃窗（空氣層厚度12mm），傳熱系數(shù)不大于2.6w/(m2.k)，可見(jiàn)光透射比不小于0.4。2、所有單塊大于1.5平方米的玻璃、玻璃門(mén)、落地窗等到玻璃采用安全玻璃。3、門(mén)窗立面形式、顏色、開(kāi)啟方式、門(mén)窗用料及門(mén)窗玻璃五金的選用見(jiàn)門(mén)窗圖；門(mén)窗數(shù)量見(jiàn)門(mén)窗表。4、門(mén)窗立樘位置：外門(mén)窗立樘位置見(jiàn)墻身節(jié)點(diǎn)圖，內(nèi)門(mén)窗立樘位置除注明外，雙向平開(kāi)門(mén)立樘居墻中。5、單向平開(kāi)門(mén)立樘與開(kāi)啟方向墻面平。防火門(mén)均裝閉門(mén)器，雙扇防火門(mén)均裝順序器，衛(wèi)生間外門(mén)裝自動(dòng)閉門(mén)器。6、所有可開(kāi)啟外窗均配紗扇。7、所有門(mén)窗必須核對(duì)無(wú)誤后方能施工。4.1、本工程屋面防水等級(jí)為二級(jí)，防水層耐用年限15年。2、平屋面防水層采用SBS高聚物改性瀝青防水卷材3+3。3、屋面防水層施工時(shí)，應(yīng)結(jié)合各專(zhuān)業(yè)管線敷設(shè)和預(yù)留埋件，敷設(shè)完畢后方可鋪貼防水層。4、屋面按照《屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207—2002）要求進(jìn)行施工及驗(yàn)收。4.外裝修選用的各項(xiàng)材料及其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后進(jìn)行定樣。4.為了貫徹國(guó)家節(jié)約能源的政策，本工程按照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能65%）。本項(xiàng)目主要建筑物座北朝南，屋面保溫采用150聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎(chǔ)內(nèi)側(cè)均作100厚擠塑聚苯板保溫，陽(yáng)臺(tái)立板外側(cè)貼60厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板。外保溫合理使用年限為25年。外窗采用鋁合金中空玻璃，空氣層厚度為12mm，廠家應(yīng)保證玻璃熱工性能滿足國(guó)家節(jié)能要求的各項(xiàng)指標(biāo)。4.高層建筑基礎(chǔ)采用筏板基礎(chǔ)，主樓下采用CFG進(jìn)行地基處理，以解決主樓與地下部分不均勻沉降問(wèn)題。4.結(jié)構(gòu)主要材料：1、混凝土構(gòu)件強(qiáng)度等級(jí)：（A、B、C區(qū)）墊層基礎(chǔ)砼墻、柱梁、板樓梯構(gòu)造柱、圈梁、腰帶、過(guò)梁C15C30C30C30C30C25注：圖中具體注明混凝土強(qiáng)度等級(jí)者，按圖中要求施工。2、鋼筋：鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值的比值不應(yīng)小于1.25；且鋼筋的屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于1.3Φ表示HPB235，fy=210N/mm2。Φ表示HPB335，fy=300N/mm2。3、型鋼、鋼板、鋼管：Q235B號(hào)鋼。吊鉤：HPB235級(jí)鋼筋（不得用冷拉鋼筋加工）4、焊條：E43系列（HPB235級(jí)鋼筋和Q235B鋼焊接），E50系列（HPB335級(jí)鋼筋和HRB400鋼筋焊接）。5、地下室建筑地面以下所有填充墻采用M5水砂漿砌MU10陶?？招拇u，空心磚需用砂漿灌孔；建筑地面以上300厚，200厚墻體采用加氣混凝土砌塊，M5混合砂漿砌筑，砌塊容重≤7KN/m3，加氣混凝土砌塊強(qiáng)度不小于A3.5。其它內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體，容重不大于1KN/m3。6、本工程所用材料均應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)要求。三混凝土構(gòu)造要求本工程使用環(huán)境類(lèi)別見(jiàn)下表名稱(chēng)環(huán)境類(lèi)別室內(nèi)地坪以上非露天結(jié)構(gòu)一其它二（α）注：根據(jù)環(huán)境類(lèi)別的不同，結(jié)構(gòu)混凝土應(yīng)滿足耐久性的基本要求．結(jié)構(gòu)混凝土耐久性的基本要求環(huán)境類(lèi)別最大水灰比最小水泥用量（kg/m3）最低混凝土強(qiáng)度等級(jí)最大氯離子含量（%）最大硫含量（kg/m3）一０．６５２２５Ｃ２０１．０不限制二α０．６０２５０Ｃ２５０．３３．０β０．５５２７５Ｃ３００．２３．０三０．５０３００ｃ３００．１３．０注：氯離子含量系指其占水泥用量的百分率。墻、柱、梁保護(hù)層厚度和鋼筋錨固等構(gòu)造措施詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)圖集０３Ｇ１０１-１?；A(chǔ)鋼筋混凝土保護(hù)層厚度和鋼筋錨固等構(gòu)造措施詳見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)圖集０６Ｇ１０１-６。鋼筋連接（受力鋼筋接頭應(yīng)設(shè)置在受力較小處）梁、柱縱筋直徑大于等于２２ｍｍ的接頭采用滾軋之螺紋機(jī)械連接。直徑小于２２ｍｍ時(shí)可以采用機(jī)械連接或?qū)舆B接。剪力墻邊緣構(gòu)件縱筋連接要求同框架柱，墻身分布筋連接按圖集０３Ｇ１０１-１。縱向受力鋼筋機(jī)械和焊接連接接頭應(yīng)相互錯(cuò)開(kāi)。位于同一連接區(qū)段內(nèi)的縱向受力鋼筋接頭面積百分率不大于５０％（同一連接區(qū)段長(zhǎng)度為３５ｄ，ｄ為較大受力鋼筋直徑）。受壓鋼筋可不受此限。機(jī)械連接接頭連接件的混凝土保護(hù)層厚度應(yīng)滿足縱向受力鋼筋最小保護(hù)層厚度。連接件之間的橫向凈間距≥２５ｍｍ。樓板中直徑小于１４ｍｍ的鋼筋接頭可采用綁扎搭接接頭或焊接，相鄰縱向鋼筋綁扎搭接接頭易互相錯(cuò)開(kāi)。直徑≥１４ｍｍ的粗直徑鋼筋采用焊接。箍筋、拉筋、預(yù)埋件等不應(yīng)和梁、柱的縱筋焊接。機(jī)械連接接頭質(zhì)量等級(jí)為一級(jí)。機(jī)械連接接頭和焊接連接接頭的類(lèi)型及質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。樓板構(gòu)造規(guī)定:樓板上的洞均應(yīng)預(yù)留，不得后鑿，結(jié)構(gòu)平面圖中一般只標(biāo)出尺寸大于３００的洞口，且洞邊應(yīng)加筋，施工時(shí)必須配合各專(zhuān)業(yè)圖紙預(yù)留全部洞口，當(dāng)平面圖未交待時(shí)，洞口加筋一律按如下要求設(shè)置：洞口尺寸＞３００的孔洞，洞口加筋。4.5給、排水設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目高層建筑地下二層設(shè)有消防水池、生活、消防水泵房。屋頂設(shè)消防水箱及穩(wěn)壓裝置，保證本樓的消防初期用水量。地下室消防水池有效容積為500m34.1、給水水源為城市自來(lái)水，在本工程周?chē)纬森h(huán)狀管網(wǎng)。2、市政給水引入2個(gè)進(jìn)水管（DN200），市政給水管網(wǎng)供水壓力為0.10MPa。3、本工程最高日用水量為1175m4.消火栓給水系統(tǒng)：1、本項(xiàng)目工程為寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅樓，高層建筑按一類(lèi)綜合高層民用建筑進(jìn)行消防給水設(shè)計(jì)。室內(nèi)消火栓用水量為40L/s，室外消防水量為30L/s?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。2、本項(xiàng)目工程室外消防用水由現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)已設(shè)置的室外消防泵供給。室內(nèi)外一次消防用水量為432m3（包括室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水、水噴霧用水量）。消防水池內(nèi)貯存500m3、低區(qū)：地下二層至十層，水平干管與豎向立管構(gòu)成環(huán)狀，上干管設(shè)在十六層，下干管設(shè)在地下一層。地下二層單獨(dú)設(shè)置水平干管成環(huán)，為保證低區(qū)消火栓給系統(tǒng)靜水壓力不超過(guò)1.0MPa，消火栓給水加壓泵出水管經(jīng)減壓閥組減壓后再與低區(qū)管道系統(tǒng)相連。4、高區(qū)：十一至十八層，水平干管與豎向立管構(gòu)成環(huán)狀，上干管設(shè)在十八層，下干管設(shè)在十一層，消火栓給水加壓泵結(jié)合器的供水管分別與消火栓給水管網(wǎng)相連。5、室外高、低區(qū)各設(shè)三套地下式消防水泵結(jié)合器的供水管分別與消火栓給水管網(wǎng)相連。6、為保證消火栓栓口出水壓力不超過(guò)0.5MPa，地下二層-八層與十七-十八層消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。7、室內(nèi)每個(gè)消火栓箱內(nèi)均設(shè)遠(yuǎn)程啟泵按鈕和消防卷盤(pán)。室內(nèi)配置磷酸銨鹽干粉滅火器，消火栓與滅火器組合安裝，每箱3具滅火器MF/ABC4×3。地下二層汽車(chē)庫(kù)按嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)，消火栓與滅火器組合安裝，每箱3具滅火器MF/ABC5×3。8、消火栓給水泵控制：消火栓給水泵兩臺(tái)，互為備用?；馂?zāi)時(shí)，按動(dòng)任一消火栓處啟泵按鈕消防中心、水泵房處啟泵按鈕均可啟動(dòng)該泵并報(bào)警。泵啟動(dòng)后，反饋信號(hào)至消火栓處和消防控制中心。自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)：1、本工程按危險(xiǎn)級(jí)I級(jí)設(shè)計(jì)，滅火用水量30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。2、地下二層設(shè)二臺(tái)自動(dòng)噴水泵，一用一備，互為備用。該泵運(yùn)行情況應(yīng)顯示于消防中心和水泵房的控制盤(pán)上。3、自動(dòng)噴水系統(tǒng)分為兩個(gè)供水區(qū)，地下二層至四層為低區(qū)，五層至二十六層為高區(qū)。平時(shí)管網(wǎng)壓力由屋頂消防水箱維持；火災(zāi)時(shí)，噴頭動(dòng)作，水流指示器動(dòng)作向消防中心顯示著火區(qū)域位置，此時(shí)報(bào)警閥處的壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作自動(dòng)啟動(dòng)噴水泵，并向消防中心報(bào)警。4、采用K=80，DN15快速響應(yīng)噴頭。有吊頂?shù)姆块g采用裝飾型68℃玻璃球噴頭。無(wú)吊頂房間采用直立型68℃玻璃球噴頭，濺水盤(pán)距頂板下距離不小于75mm，不大于