批量精裝修施工管理2016年1月2前言近年來，北京公司開發(fā)的公園1872和臻園項目均為精裝修交付，在項目的實施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經驗，也有一些慘痛的教訓。2014年度，北京公司精裝修項目實測實量成績全年平均90.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進入2015年，如何繼續(xù)保持并進一步提升工程管理能力，把精裝修質量做得更好，以提升客戶滿意度、促進銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。北京公司在控股運營管理中心推出《項目部標準化管理手冊》、《招商地產工程技術標準》、《項目安全管理標準動作》、《招商地產產品質量實測實量操作指引》的基礎上，根據(jù)項目精裝修特點創(chuàng)新了相應環(huán)節(jié)的管理思路，在精裝修交付項目的工程管理上做了一些有益的嘗試。

項目概況臻園項目：總用地面積:10.7萬平方米

建筑面積:28萬平方米

開工時間:2013-07-20

竣工時間:2017-12-31

物業(yè)管理附加信息:5.58元/平方米·月

開發(fā)商:北京廣盈房地產開發(fā)有限公司

投資商:香港九龍倉集團,招商局集團,華僑城集團

物業(yè)管理公司:招商局物業(yè)管理有限公司

工程進度:在建(2016-01)

產權年限:70年

該項目為70年產權

戶數(shù):總戶數(shù)1046戶，目前已經交付494戶，在施382戶，剩余170戶裝修標準：精裝修批量精裝修施工管理思路精裝修項目質量管理思路批量精裝修管理思路精裝修項目進度管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目創(chuàng)新管理思路精裝修項目質量管理思路（1）精裝修設計管理——嚴把施工圖審圖關：做到建筑圖、精裝圖

、現(xiàn)場相關功能空間的一致性；（2）招投標配合階段——配合封樣管理；符合項目情況的技術標編寫；合同工期管理；甲供材招標計劃；（3）項目實施階段——實測實量貫穿整個項目實施管理全過程；

重點工序質量控制交底管理；批量精裝修研討——質量管理思路精裝修項目質量管理案例案例一：設計管理●土建施工階段的精裝修水、電點位及隔墻定位圖紙下發(fā)與過程監(jiān)控根據(jù)精裝修交付的設計要求，將電氣、給排水、暖通、空調等專業(yè)的精裝修末端設計圖紙的設計時間前置至建筑初步設計階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結構改造帶來的工期及費用方面的損失；批量精裝修研討——質量管理思路精裝修項目質量管理案例案例二：實測實量案例：通過北京公司近年來對實測實量經驗的積累，現(xiàn)階段在實測實量方面已逐步形成了全過程應用的管理制度和企業(yè)文化：招投標階段：——通過技術標的形式對精裝修單位進行宣貫；——通過招標過程中的項目經理推演環(huán)節(jié)，針對項目經理及技術負責人

進行實測實量的測試，對不達標的單位不允許參加投標；合同簽署階段：——以合同附件的形式再次對精裝修單位進行約定；——合同中設置了嚴格的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質量管理案例項目實施階段：——每周定期組織監(jiān)理單位、總包單位對精裝修完成面進行實測實

量檢查；——建立分戶實測實量數(shù)據(jù)檔案制度，發(fā)現(xiàn)問題點，按照檔案數(shù)據(jù)

過程中進行消項，

對重點、難點工序進行分析總結（例如?；?/p>

磚墻面鋪貼工藝），形成現(xiàn)場管理的可視化；——嚴格落實合同中約定的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質量管理案例精裝修項目質量管理案例案例三：甲供石材管理案例針對以往甲供石材觀感質量較難控制的管理難點，項目部提出在精裝修招標階段引入“石材專員”的概念，即中標單位應在甲方石材供應加工廠設置石材駐場專員，在確定甲供石材中標單位后，甲方項目部、采購部、設計部在石材指定加工廠中選取符合設計封樣要求、觀感質量穩(wěn)定的石材大板并做標記，后期由精裝修單位的駐場石材專員監(jiān)督廠家從甲方指定的大板中選材，進行石材加工，同時項目部還通過以下途徑進行過程控制：——石材出廠前將預拼效果拍照上傳、確認；——石材到場后進行觀感質量抽檢；——對施工過程中發(fā)現(xiàn)的觀感不合格或斷裂的石材，現(xiàn)場采取銷毀或做標記退場等措施。

批量精裝修研討——質量管理案例精裝修項目進度管理思路（1）合同框架管理——總工期（總包工期）、里程碑節(jié)點要求；（2）三級進度管理——構建總包、精裝修、甲供材進度計劃管理體系：（3）穿插施工體系的建立——采取分段交接、分批進場計劃的策略；（4）垂直與水平運輸?shù)墓芾怼彝怆娞菖c室內電梯的規(guī)劃；地上運輸

與地下運輸?shù)囊?guī)劃；批量精裝修研討——進度管理思路精裝修進度管理案例——穿插施工體系的建立臻園項目南區(qū)共三棟樓前后封頂相差一個月，在這一個月中如何安排總包與精裝修的交接？成為南區(qū)按期交工的關鍵。精裝修施工準備工作前置、界面問題處理：——在總包施工中分別針對外墻內保溫做法，電梯井道吸音板做法、廚房、衛(wèi)生間采用加氣混凝土條板墻做法以及管井采用輕鋼龍骨水泥壓力板封包等做法，召開專題協(xié)調會進行作業(yè)面處理方案的確認，在很大程度上削弱了因作業(yè)面與圖紙不符進行再處理對精裝修工期的影響；批量精裝修研討——進度管理案例批量精裝修研討——進度管理案例精裝修進場前的三棟樓進度情況批量精裝修研討——進度管理案例精裝修進場前交界面的三類施工隱患精裝修進度管理案例——穿插施工體系的建立外裝、初裝、精裝穿插工序示意：批量精裝修研討——進度管理案例精裝修進度管理案例——穿插施工體系的建立主要移交工作面體系：批量精裝修研討——進度管理案例梳理甲供材配合計劃——臻園項目的甲供材單位多達20家，如何合理安排各自的進場計劃？如何安排精裝修的配合計劃，尤其是供貨+安裝單位的配合計劃？是精裝修管理的重點、難點：在項目實施期間，每確定一家甲供材的供貨及安裝單位，項目部就會安排一次專項協(xié)調會，根據(jù)現(xiàn)場情況確認進場時間，并由甲供材單位明確現(xiàn)場需要配合完成的工作內容及交接時間，后期項目部也會針對配合作業(yè)面上的完成情況進行實時監(jiān)控，最終滿足甲供材與精裝單位的無縫銜接。批量精裝修研討——進度管理案例精裝修進度管理案例——三級進度管理體系的建立精裝修項目成本管理思路（1）精裝修設計優(yōu)化管理——樣板間先行；（2）WBS分解管理——實現(xiàn)管理內容精細化；（3）二級成本控制管理——a:投資估算；

b:精裝修樣板間成本優(yōu)化測算（指導精裝修招投標）；

批量精裝修研討——成本管理思路精裝修項目成本管理案例案例一：精裝修成本優(yōu)化管理案例●在臻園項目售樓處樣板間施工完成后，通過前期設計溝通，針對現(xiàn)場施工中的實際情況，提出合理的成本優(yōu)化建議，為后期成本控制及成本節(jié)約奠定基礎：——建議取消了衛(wèi)生間窗簾盒內的燈帶設計，最初的設計思路是為樣板間提高照明亮度而設計的，在大貨中是可以取消的，此項建議實現(xiàn)成本節(jié)約幾十萬元；

批量精裝修研討——成本管理案例精裝三修項三目創(chuàng)新管理三思路三嘗試（1）精三裝修三管理三創(chuàng)新三思路——成立三專屬三部門三，系三統(tǒng)負三責精三裝修三對接三工作三；（2）建三立“三以終三為始三”的三專業(yè)三管理三思路——使各三專業(yè)三工程三師在三工作三的配三合意識三得以三統(tǒng)一三；（3）低三成本三運作三模式三下的三精裝三修項三目質三量控三制——尋求三精裝三修管三理的三平衡點三；（4）精三裝修三精細三化管三理體三系的三建立——設計三先行三；（5）在三“互三聯(lián)網+”的新三形勢三下如三何引三導精三裝修三的發(fā)三展趨三勢。批量三精裝三修研三討——創(chuàng)新三管理三思路隨著三各城三市公三司精三裝修三項目三的增三多，三精裝三修的三物業(yè)三形態(tài)三增多三，建三議結三合城三市公三司自三身特三點，三在總三部或三城市三公司三成立三精裝三修的三專屬三部門——從設三計、三采購三、成三本控三制及三施工三管理三等維三度合三力將三精裝三修工三作系三統(tǒng)化三、標三準化三。通三過工三作成三果輸三出等三內容三來劃三清工三作界三面，三這樣三可以三更有三效地三避免三現(xiàn)場三“越三權管三理”三、“三管理三不到三位”三等現(xiàn)三象發(fā)三生。三同時三部門三堡壘三、多三重管三理等三管理三難點三也會三得到三一定三的改三善。創(chuàng)新三管理三思路三之——成立三精裝三修管三理專三屬部三門案例三列舉三：臻園三項目三北區(qū)三精裝三修管三理難三點：——精裝三單位三中標三價格三水平三較低三；——中標三單位三未曾三與北三京公三司有三過合三作，三增加三現(xiàn)場三管控三的不三確定三性；——施工三期內三濕作三業(yè)跨三冬施三、跨三春節(jié)三，絕三對工三期較三短；針對三上述三難點三，實三操中三進行三進行三了如三下動三作：創(chuàng)新三管理三思路三之——低成三本模三式下三質量三控制招標三文件三及合三同交三底在精三裝修三單位三進場三初期三，集三中安三排施三工單三位現(xiàn)三場項三目部三的全三體管三理人三員及三監(jiān)理三單位三工程三師，三以專三題會三的形三式進三行招三標文三件及三合同三的交三底，三針對三招標三文件三及合三同中三關于三工期三、質三量、三與總三包的三界面三劃分三以及三實測三實量三要求三，進三行系三統(tǒng)的三梳理三和明三確，三并最三終以三會議三紀要三形式三下發(fā)三至各三施工三單位三及監(jiān)三理單三位，三避免三現(xiàn)場三產生三不必三要的三簽證三糾紛三及窩三工、三漏做三等現(xiàn)三象；創(chuàng)新三管理三思路三之——低成三本模三式下三質量三控制實測三實量三專題三交底三會針對三實測三實量三的關三注內三容，三召集三監(jiān)理三、總三包對三精裝三修單三位進三行宣三貫，三交底三直接三到基三層勞三務單三位，三在強三調實三測實三量重三要性三的同三時，三對基三礎的三各類三精裝三修基三層質三量標三準做三重點三關注三，同三時明三確合三同中三實測三實量三的獎三罰制三度；創(chuàng)新三管理三思路三之——低成三本模三式下三質量三控制通過三管理三節(jié)奏三的變三化考三察施三工單三位現(xiàn)三場管三理能三力進場三初期三，項三目部三通過三一系三列的三管理三動作三對精三裝修三單位三進行三交底三，完三成上三述管三理動三作后三，至三少利三用兩三至三三個星三期的三考察三期讓三施工三單位三自主三安排三施工三任務三，最三后項三目部三通過三現(xiàn)場三巡查三、巡三視發(fā)三現(xiàn)問三題并三匯總三，尤三其針三對存三在重三大質三量隱三患的三部位三（防三水基三層、三吊頂三基層三、石三材造三型墻三基層三等）三進行三集中三處理三，其三中包三括各三項交三底中三反復三強調三的注三意事三項，三針對三這些三問題三加大三懲罰三力度三，力三爭一三次性三的規(guī)三范精三裝修三單位三的管三理能三力。創(chuàng)新三管理三思路三之——低成三本模三式下三質量三控制通過三采取三以上三措施三，臻三園北三區(qū)精三裝修三從2三01三4年三10三月份三進場三至今三，先三后經三歷了三兩個三季度三的第三三方三實測三實量三，且三實測三成績三均在三90三分以三上，三特別三是在三歷經三了冬三施、三春節(jié)三后2三01三5年三第一三季度三的實三測中三，北三區(qū)精三裝修三實測三成績三91三.0三5分三，其三中墻三面、三頂面三的平三整度三、水三平度三均取三得了三滿分三的成三績。另外三，在三一期三南區(qū)三及北三區(qū)精三裝修三交付三評估三中，三分別三取得三了76三.5三5分和74三.5三2分的三較好三成績三。創(chuàng)新三管理三思路三之——低成三本模三式下三質量三控制行業(yè)三領先三地產三商的三精裝三修在三做什三么——施工三圖深三化標三準的三建立創(chuàng)新三管理三思路三之——精細三化管三理設三計先三行創(chuàng)新三管理三思路三之——精細三化管三理設三計先三行我們三在做三什么——施工三圖深三化