關(guān)于怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏模擬的補(bǔ)充謹(jǐn)呈：怡豐置業(yè)發(fā)展有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：[2007]GW512005.7.12第一頁(yè)，共九頁(yè)。本次深化將集中研究多層和小高層的盈利能力為怡豐項(xiàng)目的決策提供依據(jù)90平米以上大戶(hù)型指標(biāo)以低密度產(chǎn)品為主流，多層產(chǎn)品不占有大戶(hù)型指標(biāo)；在規(guī)劃優(yōu)先的原則下部分采取圍合來(lái)提升容積率，以產(chǎn)品發(fā)力來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)值。關(guān)于物業(yè)類(lèi)型配比，在項(xiàng)目終稿匯報(bào)中世聯(lián)和怡豐在以下方面達(dá)成共識(shí)：本次測(cè)算深化的內(nèi)容將集中研判多層和小高層盈利能力：則在本次深化中，將低密度產(chǎn)品（約占總用地面積的50%）的用地和容積率固定，單獨(dú)考慮在220畝土地上，建設(shè)6層多層、11+1小高層和17+1小高層的盈利能力對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響；由于政府針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策相對(duì)靈活和企業(yè)報(bào)稅的方式靈活，本次模擬中不考慮土地增值稅、企業(yè)所得稅等非營(yíng)銷(xiāo)稅金對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響，更聚焦于物業(yè)形態(tài)變化對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響；不考慮配套成本，僅僅關(guān)注住宅本身的盈利能力本身2第二頁(yè)，共九頁(yè)。本輪深化的基本成本假設(shè)——產(chǎn)品檔次一致前提下的成本相對(duì)控制內(nèi)容計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)（元/平米）總額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用

64313,200前期工程費(fèi)勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、臨時(shí)水電1503,080市征代收費(fèi)用

105.02,156建安成本多層含土建、水電、安裝85017,45311+1小高層含土建、水電、安裝1050017+1小高層含土建、水電、安裝12500地下室含土建、水電、安裝15000小計(jì)

850.017,453室外工程及環(huán)境

室外道路、照明、社區(qū)園林1102,249管理費(fèi)用含工程管理費(fèi)按建安費(fèi)用的3%計(jì)算26524不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按照以上2-6項(xiàng)的4%計(jì)算581,194財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款利息利率按照8%計(jì)算581,200開(kāi)發(fā)成本

2,00041,056營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用推廣費(fèi)用銷(xiāo)售額的3%計(jì)入104.32,141營(yíng)銷(xiāo)稅金營(yíng)業(yè)稅、印花等1953,996總成本費(fèi)用

2,29847,192以多層產(chǎn)品為例的成本體系為例：土地成本方面，以60萬(wàn)/畝計(jì)算，將220畝地價(jià)成本攤?cè)肟射N(xiāo)售面積；市政代收費(fèi)用方面，多層每平米交納40元/平米人防異地建設(shè)費(fèi)用，小高層自建人防地下室（成本攤?cè)肟射N(xiāo)售面積），市政代收費(fèi)用約為65元/平米；建安成本方面，在產(chǎn)品檔次相對(duì)一致的前提下，提出三種產(chǎn)品的成本基本標(biāo)準(zhǔn)；園林成本安綠化面積每平米200元計(jì)算，攤?cè)肟射N(xiāo)售面積；考慮總成本增加（成本彈性）對(duì)各物業(yè)形態(tài)的影響。3第三頁(yè)，共九頁(yè)。本輪深化的基本售價(jià)假設(shè)——假設(shè)多層和小高層產(chǎn)品在同一價(jià)格層級(jí)在本輪深化中，假設(shè)多層和小高層均價(jià)平齊：由于本項(xiàng)目所在的區(qū)位不存在價(jià)格參考，項(xiàng)目的價(jià)值依靠自身來(lái)定義；在產(chǎn)品發(fā)力的前提下多層和小高層實(shí)現(xiàn)高均價(jià)是可以期待的；本項(xiàng)目所在的區(qū)域擁有外部強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)，小高層實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格，和多層產(chǎn)品的價(jià)格平齊也存在一定可能；將討論小高層和多層存在價(jià)格彈性的情況下項(xiàng)目的盈利水平?；句N(xiāo)售價(jià)格預(yù)期（三個(gè)階段的用地比例為3.5：3.5：3）：

第一階段第二階段第三階段多層30003500400011+1小高層30003500400017+1小高層3000350040004第四頁(yè)，共九頁(yè)?；境杀竞褪蹆r(jià)的預(yù)期下的盈利能力研判多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996單方成本（元/平米）229824312440總投資（萬(wàn)元）471926419085884銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）7135391739122319稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）241602754936434成本利潤(rùn)率59%49%48%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）183662089428051各種物業(yè)形態(tài)的盈利能力研究：在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，適當(dāng)搶容積率，可以做到產(chǎn)品品質(zhì)感基本一致的容積率分別為1.4、1.8和2.4；地下室按照總基地下做一層來(lái)計(jì)算（多層產(chǎn)品無(wú)地下室）；地下室面積攤?cè)肟射N(xiāo)售面積的總成本使多層到小高層的帶來(lái)成本的飛躍，每平米成本提升約150元；而從11+1小高層和18+1小高層的轉(zhuǎn)換中，成本的提升并不明顯（由于樓層增高帶來(lái)地下室面積和可銷(xiāo)售面積的比例縮?。Ｍㄟ^(guò)測(cè)算我們可以看到，如果限高突破到40米，將多層產(chǎn)品換成11+1小高層，總面積增加5.8萬(wàn)平米，但由于成本提升比較大，總利潤(rùn)僅僅多實(shí)現(xiàn)約3400萬(wàn)元，還必須承擔(dān)政策成本（突破限高帶來(lái)的成本）和高于多層產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)；如果限高突破到60米，將多層產(chǎn)品全部換成17+1的小高層，在多消化15萬(wàn)平米和承擔(dān)更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以多實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.2億。5第五頁(yè)，共九頁(yè)?？紤]總成本彈性后的盈利能力研判——多層產(chǎn)品針對(duì)成本增加最不敏感多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996總成本（元/平米）251326542646總投資（萬(wàn)元）515916984693426銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）7135391739122319稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）197612189328893成本利潤(rùn)率43%35%35%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）144161581621281增加建安成本后的盈利能力研究：考慮成本體系上升的情況對(duì)物業(yè)盈利水平的影響：如果各物業(yè)形態(tài)單平米建安成本上升200元/平米，同時(shí)帶來(lái)部分其他成本的少量增加（管理費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)等）；容積率和銷(xiāo)售價(jià)格保持不變。11+1小高層和多層總利潤(rùn)的差距從3400萬(wàn)減少到1900萬(wàn)，說(shuō)明11+1小高層對(duì)成本更加敏感；17+1小高層的盈利能力仍然最強(qiáng)，但和多層的總利潤(rùn)差距縮小到1億以?xún)?nèi)。6第六頁(yè)，共九頁(yè)?？紤]售價(jià)彈性后的盈利能力研判——小高層對(duì)價(jià)格敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)多層弱考慮價(jià)格彈性后的價(jià)格預(yù)期（三階段用地比例為3.5：3.5：3）：

第一階段第二階段第三階段多層28003300380011+1小高層28003300380017+1小高層280033003800多層11+1小高層17+1小高層容積率1.41.82.4總建筑面積（平米）205331263997351996住宅建筑面積（平米）205331263997351996總成本（元/平米）224023732382總投資（萬(wàn)元）460006265783841銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）574937391998559稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）114921126214718成本利潤(rùn)率28%20%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）771572009793在比較保守的價(jià)格體系下，研究售價(jià)彈性對(duì)項(xiàng)目盈利能力的判斷：假設(shè)每階段可以實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)售價(jià)都普遍降低200元的，同時(shí)帶來(lái)一部分成本的降低（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和營(yíng)銷(xiāo)稅金）；通過(guò)測(cè)算我們發(fā)現(xiàn)，小高層由于總成本和總面積較高，盈利水平對(duì)價(jià)格的敏感程度相對(duì)多層更高。在整體價(jià)格預(yù)期降低200元/平米的前提下，小高層的出現(xiàn)相對(duì)多層基本已經(jīng)不存在盈利優(yōu)勢(shì)，同時(shí)將承擔(dān)更高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?？紤]價(jià)格彈性后的盈利能力研究：7第七頁(yè)，共九頁(yè)?；谟芰ρ芯康奈飿I(yè)配比建議——突破到小高層需要付出成本，可預(yù)期盈利能力也不高：如果將怡豐項(xiàng)目的多層全部替換為小高層，可以實(shí)現(xiàn)的盈利增長(zhǎng)約在3000—4000萬(wàn)左右；就算是只是局部突破到小高層也要付出相當(dāng)大的努力和成本；雖然盈利能力稍高，但小高層享受品質(zhì)溢價(jià)的能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)弱：目前在鄭州和其它城市，多層和小高層的“成本倒掛”已經(jīng)成為趨勢(shì)，多層產(chǎn)品的高實(shí)用率和親地、親園林的特性相對(duì)小高層，可以產(chǎn)生更多的產(chǎn)品溢價(jià)；多層產(chǎn)品在成本上擁有更多的優(yōu)勢(shì)，考慮到怡豐項(xiàng)目的價(jià)格體系并不是遠(yuǎn)離成本體系，所以在抗風(fēng)險(xiǎn)能力上較弱。建議在規(guī)劃中以品質(zhì)多層產(chǎn)品為主，在不付出大量成本的基礎(chǔ)上可局部突破到小高層，為后期開(kāi)發(fā)保留彈性：在目前的成本和價(jià)格體系下，世聯(lián)建議將取得更高利潤(rùn)的發(fā)力點(diǎn)定為以多層產(chǎn)品為主，規(guī)劃優(yōu)先，追求品質(zhì)溢價(jià)，不花太多成本和政府協(xié)調(diào)限高；在規(guī)劃允許的情況下，可適當(dāng)報(bào)建少部分小高層為后期開(kāi)發(fā)保持彈性。8第八頁(yè)，共九頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)關(guān)于怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏模擬的補(bǔ)充。本次深化將集中研究多層和小高層的盈利能力為怡豐項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。90平米以上大戶(hù)型指標(biāo)以低密度產(chǎn)品為主流，多層產(chǎn)品不占有大戶(hù)型指標(biāo)。在規(guī)劃優(yōu)先的原則下部分采取圍合來(lái)提