www.crccrcom房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理體系建設(shè)交流房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理2013.5.24目錄1.0合肥中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目介紹2.0房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要問(wèn)題分析2.2房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理的發(fā)展趨勢(shì)3.0房地產(chǎn)工程管理體系的建設(shè)3.1標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系建設(shè)的特點(diǎn)3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法3.3房地產(chǎn)企業(yè)工程品質(zhì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法012013.5.24合肥中國(guó)鐵建·國(guó)際城項(xiàng)目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標(biāo)：總建筑面積約164.7萬(wàn)平方米，可售面積134.6萬(wàn)平方米。地上136.7萬(wàn)平方米，地下28萬(wàn)平方米，住宅126.3萬(wàn)平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬(wàn)平方米，公共配套3萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)1.3萬(wàn)戶，車位8000個(gè)，項(xiàng)目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目概況>整體鳥瞰圖

項(xiàng)目概況>分期及建設(shè)時(shí)序一期一期二期二期三期公交國(guó)際城一期662畝土地分三期開發(fā)建設(shè)，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。廣園：開工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間:2011.12總戶數(shù)：3291戶銷售情況：已售3156戶銷售金額：18.13億元入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶德園：開工時(shí)間：2010.2竣工時(shí)間：2012.11總戶數(shù)：1876戶銷售情況：已售1874戶銷售金額：10.11億元入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶六安路小學(xué)、合肥42中。用地面積4.8萬(wàn)㎡，總建筑面積3.6萬(wàn)㎡，中學(xué)1.6萬(wàn)㎡，36個(gè)班,小學(xué)1.5萬(wàn)㎡,48個(gè)班。已開學(xué)品園：用地面積10.6萬(wàn)㎡，建筑面積49.74萬(wàn)㎡，住宅面積37.86萬(wàn)㎡，商業(yè)面積1.13萬(wàn)㎡，4240戶，樁基施工旭園：開工時(shí)間：2009.2竣工時(shí)間：2010.11總戶數(shù)：1438銷售金額5.25億元銷售情況：售罄入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶瑞園：開工時(shí)間：2010.2

竣工時(shí)間：2011.8

總戶數(shù)：117戶

銷售情況：已售11套

銷售金額：6386萬(wàn)元和暢園：開工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：1924銷售情況：已銷售1177戶銷售金額：6.53億元交房計(jì)劃：2013年10月

項(xiàng)目概況>建設(shè)現(xiàn)狀項(xiàng)目2009年2月開工建設(shè)，現(xiàn)已銷售7200多戶、交付6100戶。項(xiàng)目全部開發(fā)完畢交付后，預(yù)計(jì)將入住5萬(wàn)人以上。桂園：開工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：924銷售情況：1.87億元交房計(jì)劃：2013年10月開工時(shí)間2009.2竣工時(shí)間2010.11總戶數(shù)1438入住情況截至目前共交房1437戶，入住1120戶

組團(tuán)介紹>旭園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間2011.12總戶數(shù)3291戶入住情況截至目前共交房3103戶，入住1500戶

組團(tuán)介紹>廣園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2011.8總戶數(shù)117戶

組團(tuán)介紹>瑞園>建設(shè)情況開工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2012.11總戶數(shù)1876戶入住情況截至目前共交房1744戶，入住227戶

組團(tuán)介紹>德園>建設(shè)情況

組團(tuán)介紹>品園>設(shè)計(jì)概況房地產(chǎn)工程管理存在的主要問(wèn)題

項(xiàng)目設(shè)計(jì)完成滯后，導(dǎo)致工程施工周期被嚴(yán)重壓縮；邊設(shè)計(jì)、邊施工，導(dǎo)致變更簽證多，影響效率；工程總包單位職責(zé)履行不到位，分包單位多，導(dǎo)致工程不交圈施工單位素質(zhì)不高，工程現(xiàn)場(chǎng)管理不到位；監(jiān)理單位形同虛設(shè)，項(xiàng)目部忙于協(xié)調(diào)，沒(méi)有精力抓質(zhì)量；02房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)外部接口多為工程管理的推進(jìn)也帶來(lái)了很多困難

03房地產(chǎn)VAC思想：三全

思想1：全專業(yè)-房地產(chǎn)開發(fā)商的兩個(gè)8-橫向8階段縱向8專業(yè)思想2：全配合-房地產(chǎn)開發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同，接口的重要性思想3：全過(guò)程-房地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)的全過(guò)程管理工程管理重點(diǎn)？進(jìn)度控制-內(nèi)外協(xié)同-質(zhì)量監(jiān)控-保證交付？04目錄

05萬(wàn)科工程管理的特點(diǎn)及方法

06龍湖工程管理的特點(diǎn)及方法

07綠城工程管理的特點(diǎn)及方法

08標(biāo)桿企業(yè)工程管理特點(diǎn)的對(duì)比分析

09國(guó)外際房地著產(chǎn)企翻業(yè)工拐程精盈細(xì)化敲管理惑方法10目錄11房地佳產(chǎn)工薄程管鴿理體鞭系：14賄6412房地豎產(chǎn)企綱業(yè)工胡程管飛理提蘆升的棄幾個(gè)屑階段拔劃分13目錄14影響漁房地耳產(chǎn)工腰程進(jìn)身度最拒關(guān)鍵饑的五煉大因?qū)捤?51、目憲標(biāo)：霸目標(biāo)伶合理2、資儉源：欲資源座保障3、人炎員：懷施工連單位福人員桿充足4、材剩料：權(quán)供應(yīng)襯及時(shí)5、激閘勵(lì)：迅建設(shè)嶄單位醒獎(jiǎng)懲貴機(jī)制標(biāo)桿顆企業(yè)洪工程雪項(xiàng)目娃計(jì)劃辜管理陶五個(gè)雄特點(diǎn)16目標(biāo)掏清晰險(xiǎn)，分辯析細(xì)系化準(zhǔn)備春工作貍到位過(guò)程姓溝通閃協(xié)調(diào)掉機(jī)制割明確過(guò)程候預(yù)警置與監(jiān)擁控基于游目標(biāo)誰(shuí)的考渾核激券勵(lì)設(shè)定巖工程絮管理他目標(biāo)17一圖蒸：項(xiàng)亞目運(yùn)暗營(yíng)圖18項(xiàng)目訴運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)圖：管理抵定位肉：項(xiàng)目頁(yè)開發(fā)耽的作納戰(zhàn)地榆圖目的卵作用互：明確鹽各項(xiàng)荒目的崗開發(fā)米節(jié)奏均，直墾觀反器映現(xiàn)送場(chǎng)工詢程進(jìn)泊度與修銷售洪開放槐之間發(fā)的關(guān)似系，場(chǎng)提高蛾項(xiàng)目掉開發(fā)榆的管端理效鑄率包含奏內(nèi)容給：應(yīng)該朋明確所的信謀息包蒼括：趣①工稱程節(jié)匙奏（驢主體祖結(jié)構(gòu)旦達(dá)到悠預(yù)售思條件盛的節(jié)華奏，巧產(chǎn)品策套數(shù)祥、面即積）笛；②扯開放番區(qū)范曠圍；你③樣廉板房過(guò)位置不；④抵開放彩、開戰(zhàn)盤流救線；煩⑤里深面展令示范躁圍；抹⑥圍選板、醫(yī)圍墻黑位置超。一單霸：項(xiàng)濕目前名期工侄作清的單—晚—項(xiàng)隙目相慰關(guān)基壁礎(chǔ)信財(cái)息收美集和魯前期汗準(zhǔn)備如工作牙的精姻細(xì)安研排19中海盲：工粱程會(huì)低議管亂理20會(huì)議牧種類分為播工程工例會(huì)磚和專鍵題會(huì)捉議兩碑類，慶其中系工程活例會(huì)洞包括主項(xiàng)目罰部每懂日碰飛頭會(huì)懂、周嘴工程規(guī)例會(huì)校；專珍題會(huì)燃議包苗括圖掠紙會(huì)縮慧審與攝技術(shù)曬交底離會(huì)議戰(zhàn)、技融術(shù)方舅案討旨論會(huì)校、質(zhì)黃量與臺(tái)安全拖事故宮分析并處理殘會(huì)等寺。會(huì)議譜時(shí)間項(xiàng)目妥部每陶日碰象頭會(huì)塘：工嗎程施封工期閱間每括日早8:冠30召開害，時(shí)酒間控羅制在10分鐘簽之內(nèi)墨，由敬各專欺業(yè)工課程師事溝通港當(dāng)日貍需要據(jù)配合閱的事申項(xiàng)，盤言簡(jiǎn)震意賅悉。周工伙程例炸會(huì)為拐每周集五下獵午2:庭00召開中，會(huì)樂(lè)議時(shí)惱間應(yīng)嶺控制承在兩補(bǔ)小時(shí)磁以內(nèi)鉤。各種烤工程匆專題站會(huì)議智根據(jù)旦現(xiàn)場(chǎng)博實(shí)際催需要枝隨時(shí)嘉召開復(fù)，所報(bào)有的這會(huì)議牧?xí)r間河應(yīng)控晨制在夢(mèng)兩小陽(yáng)時(shí)以哈內(nèi)，戒力求拖高效膨。標(biāo)桿過(guò)經(jīng)驗(yàn)殼：HD的計(jì)綁劃管瀉理及按考核2020趴11年一貨月開駕始實(shí)陶行新遍的計(jì)樸劃考芒核辦記法—-工程古建設(shè)盒重大懷獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目疲計(jì)劃污的編礎(chǔ)制—由集鉤團(tuán)運(yùn)掛營(yíng)管荒理中攪心派炊專職游計(jì)劃泰專員安，基膊于項(xiàng)炎目開撿發(fā)計(jì)初劃基準(zhǔn)本節(jié)剝點(diǎn)，辯與項(xiàng)軌目總礙及相鑰關(guān)專處業(yè)部原門編閣制各稀自相濟(jì)應(yīng)計(jì)拉劃，咳該計(jì)黑劃的疑主要滋特點(diǎn)禍?zhǔn)牵河?jì)劃甘特點(diǎn)1、項(xiàng)目送部?jī)H氣編工薦程開號(hào)發(fā)類斃節(jié)點(diǎn)（分冬主題割工程勺、配工套工雄程、亡質(zhì)量裳及開巾發(fā)報(bào)詢建三芒類）鳥，其北他相害關(guān)部借門編甚制本慮專業(yè)稀的計(jì)件劃，拔并通穿過(guò)計(jì)遭劃專衣員的疏協(xié)調(diào)貪，與蒜工程刻開發(fā)歸計(jì)劃丟銜接2、強(qiáng)調(diào)舅和控歲制節(jié)騰點(diǎn)的簽完成榨過(guò)程仰，而蛛不僅餓僅是亭節(jié)點(diǎn)濁的完自成—每個(gè)擇工程毫節(jié)點(diǎn)顆分別博設(shè)置1-幸3個(gè)完喉成的間子目它標(biāo)，古每個(gè)旗節(jié)點(diǎn)驕賦予狂一定液的分世值，過(guò)考核衫時(shí)平各均分釀配到司子目蘇標(biāo)中3、節(jié)敏點(diǎn)顆閣粒度釣很細(xì)—每月控項(xiàng)目燃部基患于每治棟樓毅、每虎項(xiàng)配脖套工險(xiǎn)程，勤分別州根據(jù)條基準(zhǔn)膜開發(fā)矩節(jié)點(diǎn)狠，編童制落胞入本儀月的墻計(jì)劃澡節(jié)點(diǎn)眠計(jì)劃項(xiàng)目名稱上月末計(jì)劃進(jìn)度本月目標(biāo)1本月目標(biāo)2本月目標(biāo)3計(jì)劃分綜合樓打樁完成25根，30%樁基完成取得樁基檢測(cè)報(bào)告正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)完成50%3中心園林一人工湖開挖完成駁岸砌筑完成湖底結(jié)構(gòu)完成園建基礎(chǔ)完成30%31號(hào)樓未開工7月20日樁基施工樁基完成15%1標(biāo)桿悼企業(yè)威計(jì)劃柄管理弦的幾頃個(gè)原挪則20項(xiàng)目咐計(jì)劃步管理志總結(jié)20目錄20各個(gè)饅公司恭在“曠品質(zhì)蕩管理粉提升軟”方扣面的唐共性20萬(wàn)科存采取陡了哪啞些措費(fèi)施20工程扮管理土體系躲建設(shè)筑思路知：13胃+3個(gè)關(guān)擇注點(diǎn)20工程詢質(zhì)量壓管理消體系護(hù)建設(shè)慌思路祝：5大標(biāo)革準(zhǔn)，7大重胸點(diǎn)20工程許管理筍關(guān)鍵掩點(diǎn)1：“策它劃先篩行”—質(zhì)量義不是彎管出儲(chǔ)來(lái)的標(biāo)，是渡策劃價(jià)和生笑產(chǎn)出巨來(lái)的20工程留策劃譯書的腹作用東：項(xiàng)目找團(tuán)隊(duì)債統(tǒng)一頂思想碗，達(dá)亮成共抵識(shí)對(duì)項(xiàng)認(rèn)目進(jìn)橫行統(tǒng)奔籌安婆排項(xiàng)目矛工程贈(zèng)施工持的沙警盤演晶練預(yù)估衡可能考存在侄的風(fēng)非險(xiǎn)，刺提前捷制定應(yīng)礎(chǔ)對(duì)措黨施合肥疑公司憲品園添工程途策劃處書項(xiàng)目數(shù)管理哀大綱脹要點(diǎn)20策劃架先行棋：規(guī)紫劃三犁級(jí)質(zhì)罩量保鬼障體弊系：3+蕉120質(zhì)量沸控制絨的系矩統(tǒng)過(guò)挑程20工程映管理獄關(guān)鍵息點(diǎn)2：過(guò)程系控制6把刀—交底椅培訓(xùn)20交底夜培訓(xùn)凳：統(tǒng)盟一規(guī)笨定工輩程交吵底項(xiàng)蔬目及沉交底善方法譽(yù)，保終證交底顛工作叫的全州面和企效果20質(zhì)量測(cè)控制20方案綁審查漢階段肥審查犯重點(diǎn)旱：地下抄部分卵：A、地輛下室序建筑貿(mào)面積橡與塔貴樓面迫積的顏比例烘關(guān)系銀在滿考足規(guī)合劃指覽標(biāo)的儀前提振下是栗否合華理；B、建賢筑基受礎(chǔ)形韻式；C、地搏下室危在滿生足規(guī)磚劃指川標(biāo)的暈前提費(fèi)下，萍采用餃多層賭還是頓單層趴地下背室；推（應(yīng)峽考慮舊安裝加的影瓶響）地面盆以上間：A、地窄面架業(yè)空層侄、風(fēng)昨洞、煤空中煉花園陳等從朝施工驗(yàn)角度遙是否妙具有訴優(yōu)化旨的可需能；B、小企開間常戶型蹲與大土開間原戶型隸的比呆例關(guān)向系；C、外鹿立面舍窗面帆積于管建筑渡面積組的比鼻例關(guān)盛系；D、外姐立面尚線條逮的變東化或情多樣雄對(duì)施園工工蔬藝的懲要求怨和對(duì)親成本厲的影錯(cuò)響；E、根收據(jù)產(chǎn)瓜品定革位，兩重點(diǎn)飲關(guān)注守建筑泡物外山立面左裝飾喜的新蝦材料矮新工臭藝。圖紙?jiān)袝?huì)審系與技障術(shù)交述底的休管理毛指引201、總姓包單陸位進(jìn)鏈場(chǎng)后捉，項(xiàng)役目部襲組織裝設(shè)計(jì)命部門游、施樹工單啊位、希監(jiān)理凍單位饑進(jìn)行差圖紙門會(huì)審列，形晝成《圖紙老會(huì)審誘記錄》；2、《圖紙點(diǎn)會(huì)審勒記錄》需要夸細(xì)化督會(huì)審副內(nèi)容結(jié)；3、對(duì)街于圖屈紙會(huì)扒審中拾提出筆的問(wèn)硬題，崇由設(shè)罵計(jì)部政門聯(lián)冠系設(shè)返計(jì)單企位進(jìn)嫂行修元改圖紙游審核桂指引死說(shuō)明－安噴全性味，如忙結(jié)構(gòu)偷體系柜的安榴全性醫(yī)能；柔避免狂工程旨質(zhì)量槐事故邪。－功表能性拒，如祝各專仁業(yè)設(shè)蘋備或演系統(tǒng)挽的有晌關(guān)參木數(shù)，賴對(duì)于秤功能徐的影退響程思度，禽防止次功能厭缺陷漢的性繩能；理避免任設(shè)計(jì)煉導(dǎo)致在的質(zhì)殺量問(wèn)瞞題。－經(jīng)扎濟(jì)性春，結(jié)彩構(gòu)體共系或喜專業(yè)水設(shè)備勢(shì)體系杜的經(jīng)釋濟(jì)性之能；惹性價(jià)柏比分墾析。－可瘡操作血性，大是否場(chǎng)有利綢于組帳織施質(zhì)工，仇保證構(gòu)施工殃質(zhì)量場(chǎng)，規(guī)徐避施歇工質(zhì)紋量問(wèn)虧題。?《結(jié)構(gòu)提圖設(shè)柏計(jì)審借查指攤引》；?《給排厚水圖糕設(shè)計(jì)厚審查村指引》；?《電氣翻圖設(shè)摸計(jì)審揉查指書引》；?《燃?xì)赓R圖設(shè)甚計(jì)審訴查指暴引》；?《采暖突通風(fēng)何圖設(shè)待計(jì)審下查指繁引》。工程杰管理門關(guān)鍵鳥點(diǎn)3：明晰壇建造讓標(biāo)準(zhǔn)磨做法20工程泡管理買關(guān)鍵魯點(diǎn)3：明晰效建造強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)帶做法20明確植做法工程暢管理貨關(guān)鍵訊點(diǎn)4：技術(shù)螺管理慕的4化20工程纖管理脂關(guān)鍵刮點(diǎn)5：規(guī)范陜采購(gòu)抖過(guò)程醫(yī)驗(yàn)收飽監(jiān)控泛確保資采購(gòu)材料壁設(shè)備暗質(zhì)量20材料詞樣品爆的封粒樣20材料議樣品煙展示工程僻管理她關(guān)鍵建點(diǎn)6：建立僵過(guò)程低質(zhì)量旋監(jiān)控疏體系逗之缸一：堪制定爆質(zhì)量偵檢查老指引判或檢姿查表扁單20工程樣管理嘗關(guān)鍵件點(diǎn)6：建立袖過(guò)程欲質(zhì)量刮監(jiān)控顛