1城市價值傳世藏品——北京xx項目營銷方向探討2007年2月2市場環(huán)境研究項目定位研究項目營銷思路市場環(huán)境研究3宏觀政策調(diào)控外資購房內(nèi)資購房自用投資增值性收益性功能性品質(zhì)自用投資人民幣升值功能性品質(zhì)提高首付比例限制短期轉(zhuǎn)賣征收物業(yè)稅租金稅外資限購流動性收益城市價值宏觀政策研究42005年北京房地產(chǎn)市場遭遇首輪宏觀調(diào)控2005北京房地產(chǎn)市場整售浪潮2006年北京房地產(chǎn)市場遭遇第二輪宏觀調(diào)控2006年北京房地產(chǎn)市場20000元單價公寓熱銷北京地產(chǎn)市場5市場競爭形勢銀泰中心柏悅居，地段位置優(yōu)勢突出，配合超五星級酒店服務(wù)品牌，使得項目高出其余項目一籌。高端酒店服務(wù)式物業(yè)公司進(jìn)駐能夠提升項目檔次。典型項目概況6典型項目硬件標(biāo)準(zhǔn)市場競爭形勢7典型項目硬件標(biāo)準(zhǔn)市場競爭形勢8柏悅居平面圖銀泰中心柏悅居，134平米一居以及240平米二居銷售速度明顯，而戶型面積偏大的上院和柏悅府銷售速度明顯緩慢。典型項目戶型面積市場競爭形勢92006年下半年開盤的新城國際和US聯(lián)邦公寓同樣是200平米以下的戶型銷售狀況良好，面積較大的產(chǎn)品銷售壓力明顯。典型項目硬件標(biāo)準(zhǔn)市場競爭形勢10典型項目銷售情況市場競爭形勢11四室兩廳（549）：69795典型項目銷售情況市場競爭形勢12新城國際三期銷售情況（2006.10開盤至今）361312典型項目銷售情況市場競爭形勢13US聯(lián)邦公寓銷售情況（2006.8開盤至今）2916典型項目銷售情況市場競爭形勢143005007009001100100銀泰中心柏悅居新城國際NAGA上院US聯(lián)邦540萬1100萬250萬750萬560萬1800萬320萬520萬總價（萬）項目名400萬700萬高端公寓市場變化15需要通過一些改變尋找新的市場切入點(diǎn)在目前市場狀況下，可以進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整市場研究結(jié)論16市場環(huán)境研究項目定位研究項目營銷思路項目定位研究17項目定位原則實現(xiàn)項目定位與市場需求的精準(zhǔn)對接盡可能保持項目功能的完整性盡可能保持項目原有的高端綜合價值18項目價值體系分析城市價值：燕莎核心區(qū)域的城市價值源于涉外特性，且區(qū)域城市價值形成周期長,增長性強(qiáng).19項目價值體系分析項目保值性：項目的稀缺地段和硬件價值足以支撐項目價值的長期穩(wěn)定保持20項目惡價值予體系族分析項目漢增值哄性：變當(dāng)昆條侖公析寓在陣區(qū)域殖豎立澆起鮮勢明的壇價值政標(biāo)桿螺，本同項目諷的增雪值預(yù)聞期也醉將被虧市場討和客役戶接足受21項目教價值壘體系蛋分析使用符功能鹿：先容進(jìn)而事完善部的硬鄉(xiāng)豐件設(shè)膚計、浴豐富弦的項樂目及喉周邊怖軟性遵服務(wù)雅配套響決定位了項猶目的嫂巨大祥使用滑價值22項目知價值范體系腹分析投資掃收益濟(jì)：項茂目較珍高的贊單價遺與當(dāng)拍前北突京市識場高斥端項虜目的團(tuán)租金頸收益脖對比頌的結(jié)匪果，扔決定翁了本娛項目努短線圓投資涉收益灶較低23項目田價值市體系董分析城市攤價值價值箱維度項目濾評價保值奪性增值吳性使用嘗功能投資術(shù)收益綜合鳴評定居住備價值央高長線輕持有境價值埋高短期土投資消收益磁低24項目逃定位為認(rèn)秋可本淘項目至價值揭的高控端客善戶打造捆面積賴適宜貌的綜嘉合價堂值較云高的在保宰持項載目價恐值的膝基礎(chǔ)棕上城市沃公寓車傳世豎藏品15靜0-識16賢0平米之兩居乎；20率0-那22示0平米瓦三居有為主北力25市場笛環(huán)境李研究項目享定位蜓研究項目棚營銷躲思路項目田營銷于思路26營銷婆目標(biāo)業(yè)解析從整泄售導(dǎo)騰向轉(zhuǎn)情變?yōu)槊@散售樹導(dǎo)向從品隨牌價蝕值需財求導(dǎo)嫌向轉(zhuǎn)曲變?yōu)橐垃F(xiàn)金貌流及耀利潤秘需求盜導(dǎo)向從頂旗級豪樣宅的路導(dǎo)向砍轉(zhuǎn)變逐為頂野級公驅(qū)寓的丟導(dǎo)向均價28惡00奇0-示30敬00繡0元，2年，15億27他們茅是有障責(zé)任哀感的公商業(yè)圓人士川和社葵會精禁英，猜是中牢國社君會成炎功的欺代表亮，受睬過良贊好的奇教育揭，思東想開脾放，浙具有廊獨(dú)特塑的生撤活品兇味，涉對未苗來充捆滿信花心。營銷辜方向:客戶飽導(dǎo)向28他們待是一伍個很箏活躍伏的群鑰體，招喜歡首顯示過自我晴，勇活于自鉛我挑但戰(zhàn)。營銷黨方向:客戶遙導(dǎo)向29他們光充滿示自信浩、富歸有進(jìn)銳取精霞神、擋追求譽(yù)生活翠品牌纏和品翁質(zhì)國幻玉際化深的商雀業(yè)精換英，倚是鑒戲賞力齊、自磚我表煮達(dá)和鵝個性丘以及歪生活幕方式寒國際療化的麥象征溝。營銷蟻方向:客戶碌導(dǎo)向30德國GM凍P建筑宗設(shè)計頭事務(wù)毫所擔(dān)蜜當(dāng)建嗚筑設(shè)翁計德國來樓宇靠機(jī)電唱顧問押咨詢香公司值設(shè)計睜人文法生態(tài)跨系統(tǒng)稅配置欄方案經(jīng)過賽德國森及國鑰內(nèi)專莊家評當(dāng)審后云決定徐采用彈的雙夕重呼甩吸式小玻璃蒸幕墻首次怠引入度了目觀前只洋用于卡大型榮公建亡的“略鋼框能架核聞心筒府結(jié)構(gòu)筐”國際虧頂級司建筑湊設(shè)計該師設(shè)在計室外內(nèi)裝戲修營銷知組織:價值癢溝通31一棟赤無法羞估價知的建脅筑世家誘尊邸咽閱覽存百年營銷碎組織:廣告鑼調(diào)性32與家涌族共棒榮的選建筑燕莎幫－－郊復(fù)雜寺、多金元及傻流動壯性的助城市忌表情營銷挽組織:廣告濟(jì)調(diào)性33頂級幫公寓擴(kuò)也需玩要在某一定筒程度料上做熄一些兩大眾袖推廣項目粉要改腐變銷圍售策便略的局話，刺業(yè)內(nèi)攜形象麗需要怖重新爺亮相項目慕入市妄時間蘇較長統(tǒng)，推湯廣過牢于小改眾，居業(yè)內(nèi)脫認(rèn)知臥度不解高頂級睡項目鄭的價咱值在貸一定繁程度駱上也手需要料大眾爪及業(yè)藏內(nèi)口聚碑的冬烘托營銷半組織:營銷悶手段34精準(zhǔn)抬營銷些；小眾腔傳播支；體驗洞營銷賤；關(guān)系籌營銷善；事件眼營銷架；數(shù)據(jù)活庫營卸銷；營銷隙組織:營銷沾手段35天安鳳國匯項目穿基本叼信息堤：位于歌北京張市中綁心核引心地縫段，序總建制筑面賢積8萬平魚方米荒，集站高檔踢公寓迷、商桐業(yè)于繁一體云。項并目5-塔14層標(biāo)屆準(zhǔn)層帶僅設(shè)15浴0個席東位，憐提供14耽0平米怕的行象政x章x至40缺0平米他的觀蚊禮私第??；15、16樓則艱提供兩定制滋式的報私屬臺宮殿婦。整賠個項借目坐鄰落于熟政經(jīng)債生態(tài)久圈中補(bǔ)心位裁置，管隸屬羅于北勤京市仁西單以商業(yè)汗規(guī)劃黑區(qū)的“時代秘商區(qū)(T角BD齊)”的規(guī)心劃范竹圍。服務(wù)始內(nèi)容折：20扛06年6—縱11月幫投纏資顧團(tuán)問及恐營銷柿顧問偉業(yè)貢獻(xiàn)：通過對地段價值的挖掘，產(chǎn)品規(guī)劃細(xì)節(jié)的調(diào)整等，重新確定項目的市場定位，極大的提升了項目的預(yù)期價值，由18000元/平米提升至30000元/平米偉業(yè)瓣資源——近期鞋高端縫項目損案例宜及數(shù)椒據(jù)36通用務(wù)時代服務(wù)零內(nèi)容:20扯00救-2增00稻2年絹產(chǎn)胖品顧鑒問20拿02范-2貪00細(xì)4年員營撈銷策儉劃及脾獨(dú)家紀(jì)銷售劫代理項目峽基本次信息宴：位于李通惠竄河畔斜，綜膜合性商物業(yè)鎮(zhèn)（寫飼字樓彩、CB溉D、唯裁一水而岸觀烘景豪傅宅）教，占賞地3.喚69公頃掀，總蓄建筑渾面積15萬平顯方米欠，銷資售均炒價16亂00姜0元/㎡，最堡高售散價18鴨00血0元/㎡。阿慮特金愧斯擔(dān)毒綱建祝筑設(shè)鈴計，謙國貿(mào)象物業(yè)到進(jìn)行桌管理僻，擁粉有3梯2戶、得三面提采光視的豪匪宅氣妥度，汽主力幸戶型20鑒0-狠35軋0㎡。偉業(yè)貢獻(xiàn)：提前三個月完成全案銷售任務(wù)，銷售率100%，并超額實現(xiàn)開發(fā)商預(yù)期價值，項目實際銷售全案均價超出合同售價1500元/平米偉業(yè)脾資源——近期耗高端揮項目貍案例燒及數(shù)烘據(jù)37天安·豪園項目雀基本并信息泳：朝陽認(rèn)公園遺板塊洪核心岸地段柳，16違0套同擊質(zhì)高例標(biāo)準(zhǔn)思大宅年，24甩6-雜26有5平方酒米均時等平掏層大其宅，拴僅8席44笨3-辭46呈0平方困米景扇觀復(fù)畢式巨洋宅。服務(wù)犁內(nèi)容:20勞04外-2地00勾5年光營將銷策后劃及辰獨(dú)家犁銷售驗代理偉業(yè)貢獻(xiàn)：在開發(fā)商推廣費(fèi)用不足的情況下，充分發(fā)揮偉業(yè)優(yōu)勢，利用偉業(yè)數(shù)據(jù)庫和精準(zhǔn)小眾營銷創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績，得到開發(fā)商肯定偉業(yè)零資源——近期餡高端劑項目礎(chǔ)案例生及數(shù)儲據(jù)38北京導(dǎo)星河雄灣項目粉基本急情況:北京籃星河霉灣定計位于臥高檔觸住宅賴區(qū)，用地付面積52值0畝，我總建穴面約60萬平睛米。服務(wù)承內(nèi)容味：偉業(yè)鄉(xiāng)豐提供近營銷強(qiáng)顧問番服務(wù)偉業(yè)貢獻(xiàn)：偉業(yè)顧問入場后，通過豐富的高端項目操作經(jīng)驗及對本地客戶的深入認(rèn)識，使項目一改滯銷局面，迅速躍升為年度北京銷售額前15強(qiáng)。偉業(yè)然資源——近期飽高端檔項目鳴案例上及數(shù)抽據(jù)39長河惹玉墅項目松基本孫信息兔：集生諸態(tài)、肥觀景婚、健菜身和冬休閑支娛樂唐于一境體的“天然魄水岸犯別墅煩區(qū)”，位誤于小邀湯山冬鎮(zhèn)南貧面立預(yù)湯路鹽與溫帶榆河晴交匯醬口的糞西南姨側(cè)。童項目講采用昂了最姨前沿涂的微押地形紛別墅匆規(guī)劃客理念徹，分鼓八個景坡地遍弧形烏組團(tuán)豪布局暢，緩冰緩散隨落約50萄0套純粉獨(dú)棟苦別墅好，總商建筑糧面積波僅20它.6萬平吐米。服務(wù)今內(nèi)容：20皆04掙-2逆00王6產(chǎn)品統(tǒng)顧問20毫06至今渾營擾銷策穗劃及燥獨(dú)家班銷售瞎代理偉業(yè)貢獻(xiàn)：為開發(fā)商提供了準(zhǔn)確的產(chǎn)品和市場定位，并提供良好的市場預(yù)策，在短短一個月的時間為開發(fā)商獲取了2個億的回款額偉業(yè)兄資源——近期塑高端御項目爬案例豬及數(shù)捉據(jù)40龍灣皆別墅項目鉤基本紙信息皆：位于結(jié)順義鉆區(qū)溫稈榆河松高尚奇別墅婦區(qū)內(nèi)宴的低肚層低啄密環(huán)愁保型刮高檔歸精英瞇社區(qū)讓，總芝用地稅面積18離00畝，努整個搶社區(qū)史共五京個組傍團(tuán)，門分為食三期壘開發(fā)者。一宵期組檔團(tuán)均概為獨(dú)駁棟別唇墅，栗多層漸次庭坡院格杠局具爛東方歲情調(diào)饅與人擊性化全，建鍛筑形涂式錯傾落有練致，騎戶型多面積垮以地底上18動8平米處至23癥2平米子居多杠，小螞區(qū)配呼套完率備，沸擁有60帽00平米姐健身屑、養(yǎng)辜生會騾所，80雷0平米貌的藝沸術(shù)體潑驗會畫所，10奇00裹00平米座運(yùn)動欠休閑衡公園棚，商性業(yè)、蠢健身梅、娛提樂功烏能一得應(yīng)俱皮全。服務(wù)懲內(nèi)容?。?0近04傻-2邪00