總圖研發(fā)心得（案例版）目錄劍指總圖---定性之言總圖七劍---詳解七劍導(dǎo)航---工具與圖表劍指總圖定性之言：若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%?？倛D決定了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ)

總圖設(shè)計(jì)七劍用足指標(biāo)---青干劍貨值最大化---由龍劍復(fù)制模塊---天瀑劍配套用房最小化---舍神劍贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘---競(jìng)星劍控制地庫(kù)---莫問(wèn)劍減少入口---日月劍總圖精細(xì)化的研究，景觀精細(xì)化的營(yíng)造，可以突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值的天花板。

“掏干吃?xún)簟?/p>

---用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）

1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以?xún)?nèi)，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）

1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以?xún)?nèi)，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。

1.1用足容積率損失可銷(xiāo)售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤(rùn)

1、容積率是通過(guò)控制性詳規(guī)過(guò)程中的設(shè)計(jì)與測(cè)算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。

2、影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個(gè)人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。案例：北京唐寧ONE項(xiàng)目

總用地面積：56640㎡代征道路：6225㎡代征綠地：1338㎡消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077㎡容積率：≤3.8地上總建筑面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m

用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點(diǎn)：建筑限高從80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐寧ONE

北京唐寧ONE

-雕刻空間設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來(lái)，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。

把無(wú)法滿(mǎn)足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積多元化產(chǎn)品，混合分布端頭轉(zhuǎn)角戶(hù)型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶(hù)型端頭轉(zhuǎn)角戶(hù)型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶(hù)型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo)北京唐寧ONE

樓型的選擇大大提高了容積率一棟住宅占到住宅總面積的36%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE北京唐寧ONE大進(jìn)深多單元的平面組合單體對(duì)容積率貢獻(xiàn)大北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局

項(xiàng)目

數(shù)量單位1總用地面積56,900㎡2建設(shè)用地面積(不含消防站)46,277㎡3容積率3.9

4車(chē)位數(shù)1,508個(gè)5總建筑面積276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面積255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡車(chē)庫(kù)70,523

7配套設(shè)施面積21,799㎡總圖指標(biāo)

北京唐寧ONE--一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）

1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以?xún)?nèi)，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。

1.2用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間

1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)

--首層戶(hù)型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶(hù)型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。相關(guān)案例在第六部分—底層挖掘和分率原則中論述

--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。

--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。

1.2用足建筑密度一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度

1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例）

1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以?xún)?nèi)，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。雙層高可變空間的利用優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房，3房戶(hù)型成5房功能：可以做為家庭娛樂(lè)、書(shū)房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈活多變。實(shí)景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率

用足地方法規(guī)案例二:贈(zèng)送空間的樓板改為花架，驗(yàn)收后封上變?yōu)榉块g

案例三：利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以?xún)?nèi)，贈(zèng)送給客戶(hù)，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間?！岸抢镉酗@貨”---貨值扎最大畢化1、不背平衡則使用濃容積劑率，愧是提喉高貨可值的仰有效愛(ài)辦法雀，做印總圖揪之前委要進(jìn)陷行業(yè)綁態(tài)組蘆合比謠例模乓型推紡演?？埃赡抢脪呖倛D歐預(yù)案叨指標(biāo)防求解償模型襖）2、運(yùn)漂用兩拴種業(yè)塵態(tài)之掛間的字產(chǎn)品總類(lèi)型挎，賣(mài)正高一州級(jí)業(yè)溪態(tài)的熊價(jià)格頸，提剃升溢衛(wèi)價(jià)空扇間。3、資梅源利凝用最走大化,盡可政能多他的擴(kuò)肉大優(yōu)憑質(zhì)資偵源戶(hù)活型比輪例道，擴(kuò)挽大溢損價(jià)范凍圍4、盡御可能摸開(kāi)發(fā)贈(zèng)不占葵容積鞋率的膀地上未和地鞋下空縫間，雜變?yōu)榘Э射N(xiāo)妖售面廢積二、鉛貨值翠最大鋒化1、不血平衡驕?zhǔn)褂妹廴莘e驢率，滲是提革高貨癢值的伴有效漸辦法乘，做捐總圖翻之前烘要進(jìn)派行業(yè)丸態(tài)組現(xiàn)合比謎例模胸型推鉆演。尖（分從析兩餓個(gè)案笑例）2、運(yùn)悄用兩帽種業(yè)竄態(tài)之守間的滔產(chǎn)品川類(lèi)型需，賣(mài)株高一暗級(jí)業(yè)戒態(tài)的顯價(jià)格盞，提脫升溢曬價(jià)空坊間。3、資廈源利棒用最閘大化,盡可村能多貍的擴(kuò)酷大優(yōu)火質(zhì)資眉源戶(hù)伸型比勇例幣，擴(kuò)牧大溢栗價(jià)范憲圍4、盡于可能坊開(kāi)發(fā)厲不占柔容積習(xí)率的幕地上廈和地額下空爹間，踩變?yōu)楣饪射N(xiāo)拋售面腸積

1.1不平嚼衡使溝用容年積率案例A--成都郫旋縣項(xiàng)目建設(shè)克用地77.君88畝建設(shè)曲用地111跪.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%各業(yè)燥態(tài)市誤場(chǎng)分陰析含金量缸高超＝容積摩率面積券收益容積率香面積收打益＝預(yù)計(jì)爸建面價(jià)吩格－預(yù)洪計(jì)地價(jià)扒外成本地價(jià)外古成本想＝前期姑工程費(fèi)觸＋基礎(chǔ)體設(shè)施及祥配套費(fèi)這里首可以芽看到聯(lián)排、俱親地底績(jī)躍和電剃梯頂躍是含麥金最批高的頌，其細(xì)次是端多建溪電梯洋房，最后燙剩余的信容積率脹為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通聯(lián)排13000/㎡2000/㎡11000元親地底躍200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元電梯頂躍200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元電梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高層83~130㎡6800/㎡（精裝）2505/㎡4295元成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃事要求展：1.容積追率:4.姻12.覆蓋率:30褲%其中住嫁宅26%

各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè)3層2~355~100%普通聯(lián)排2.5層0.6~0.7530~35%底躍1~3層電梯頂躍無(wú)電梯頂躍電梯花園洋房≥71.5~2.025~30%無(wú)電梯花園洋房1.3~1.528~32%高層（12~33層）2.5~615~20%1、聯(lián)循排別胞墅占割地較皮大，麥但不毫易出擔(dān)面積2、一般顧底躍雖糞然可類(lèi)腎別墅，委但只有1~屋2層的面頭積可溢稼價(jià)3、電梯7+弟1比多妹層在攝相同初覆蓋鈴率下質(zhì)更易俯出面舉積，抬且能翠激活4、5、6和頂沒(méi)躍溢門(mén)價(jià)商業(yè)占愿足4%的覆蓋拖率，在畝適當(dāng)?shù)拇轿恢玫字?2345677+魔1122+汽1123455+1高層提綢高覆蓋牲率≥20%，少肆占地寺，容逗積率楚≥8聯(lián)排無(wú)電唯梯洋撫房電梯券洋房替代替代成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不平榜衡容亞積率登的規(guī)范律：1、高層膝占地要及最小補(bǔ)足悟容積篇率就團(tuán)好布置磁在北峰面和稿西面2、洋房叫占地要于最大面積胸越多澤越好7+1電梯閣洋房程居中味布置3、洋房慎組團(tuán)要屯均好向外懲借景家要用險(xiǎn)好小區(qū)貝中部撒形成沒(méi)系列隱組團(tuán)向40米綠陵帶借悟景成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園洋窯房集中拐、規(guī)模羅化，城呀市形象1、主舒道路搜入口凈形成蛋洋房狐規(guī)模溪視覺(jué)2、形虹成點(diǎn)汁、線(xiàn)強(qiáng)、面寄豐富削城市筐空間成都郫縣新城案例

功能分區(qū)多層返沙遷房規(guī)劃未帳建小區(qū)景尚辛景（駝高層泰）電梯懇花園派洋房34層高層社區(qū)紫商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平衡像使用容蠅積率后助的總貨到值為40億元索左右句，大于單煉一產(chǎn)品晉的總貨勇值，比畝如只做絕高層的犁貨值為36頁(yè).5億左雷右本方謊案占劇地比泥：花鑼園洋字房區(qū)/高層包區(qū)=6.映3/3放.7本方俱案可游售住脖宅面臭積比吵（含航下躍桿贈(zèng)送安）：檔花園房誠(chéng)洋房/高層=3坑.1碎/6石.9效果蔬圖成都郫縣新城案例

1.2不平衡潛使用容愛(ài)積率案噸例B--扒-重慶闖睿城項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690㎡虎溪河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率）8395㎡可建設(shè)用地面積98295㎡可建設(shè)地上面積160035㎡容積率1.5建筑密度≤30％綠地率≥30%虎溪蔑河市政后停車(chē)吉場(chǎng)建設(shè)番用地建設(shè)用怨地

各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)3層2~367~100%普通聯(lián)排3層0.6~0.725~30%大院別墅2~4層0.832%洋房7層1.2~1.523%高層22層2.5~3.510~15%以配麥比的佩方式競(jìng)用足1.5的容積巾率產(chǎn)品郵業(yè)態(tài)勻組合筍有：1、商業(yè)適＋洋房2、商業(yè)噴＋聯(lián)排/大院環(huán)＋高列層3、商業(yè)勵(lì)＋聯(lián)排/大院趴＋洋同房＋稱(chēng)高層7層7層總圖—配比婆研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距重慶睿城項(xiàng)目案例含金余量高議＝容擁積率培面積螺收益容積率婚面積收渣益＝預(yù)欣計(jì)建爆面價(jià)炎格－盒預(yù)計(jì)破地價(jià)案外成聾本地價(jià)摸外成完本犧＝認(rèn)前期四工程桃費(fèi)＋角基礎(chǔ)沿設(shè)施渡及配挺套費(fèi)促＋期漁間費(fèi)伴用這里錢(qián)可以荷看到商鋪是含金幅最高的沿，應(yīng)在狂市場(chǎng)容軋量?jī)?nèi)盡利量多建鴉。剩余沒(méi)的土地敢應(yīng)多建大院別紙墅、洋束房，最剝后剩填余的誰(shuí)容積觀率換催為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元經(jīng)濟(jì)型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院別墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花園洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小戶(hù)型高層100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重慶睿城項(xiàng)目案例產(chǎn)品類(lèi)別大院別墅花園洋房小戶(hù)型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車(chē)位商鋪地下超市經(jīng)濟(jì)型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼88240其中：平層120躍層1201008551其中：洋房314高層159商區(qū)78------------------------------單套面積180-240120-18039-53-----------------------------------------總面積381873816555675197111400319928785重慶睿城項(xiàng)目案例不平嫌衡使沿用容先積率躍后的孟總貨離值：10惹.8億左剪右，頭大于尊單一尤住宅黃產(chǎn)品清的總擠貨值隸，如榜住宅驢部分潛只做柏七層壓的總宴貨值郵為9.上7億左右東西分籠區(qū)－高粱檔住區(qū)vs商業(yè)悠與小蕩戶(hù)型乒高層南北分獸區(qū)－大弄院別墅vs花園伙洋房商業(yè)vs小戶(hù)擦型高紫層利用或河道率、綠漂地、園高差毫將待差異串大的鉆業(yè)態(tài)礙分開(kāi)索。既殊滿(mǎn)足謊各業(yè)瞇態(tài)的轎需求區(qū)，也豪保證吩了其冒品質(zhì)倡。洋房菠布置色在南榜側(cè)可摩減少規(guī)高層疾對(duì)大葉院別供墅的瓶影響艷。商開(kāi)業(yè)盡畝量接襯近學(xué)概校大兆門(mén)、麗公交抖站點(diǎn)無(wú)。高層宏布置蓄在遠(yuǎn)滔端。重大大桐門(mén)公交物站點(diǎn)總圖暖價(jià)值給挖掘重慶睿城項(xiàng)目案例用地蘆面積:1偉066軌88徒m2地上派建筑發(fā)面積:1茅600免35辰m2總建筑張面積:2燦156擁71胡m2容積率:1膀.5綠化楊率:30悲%建筑司密度:30趁%其中:住宅:1牌360掠52著m2(計(jì)容)14暮41企0賴(lài)m2(不計(jì)容話(huà)）商業(yè):2存278謝8m2(計(jì)容)車(chē)庫(kù):證38貿(mào)32途6您m2(車(chē)位)地下環(huán)超市:王29背18煮m2(不計(jì)秤容)其他:11葛95足m2(計(jì)容)重慶睿城項(xiàng)目案例效果圖重慶睿城項(xiàng)目案例二、貨姥值最大籠化1、不平合衡使用糧容積率窮，是提謠高貨值冤的有效相辦法，夜做總圖底之前要塞進(jìn)行業(yè)尋態(tài)組合兵比例模越型推演姑。（分嚼析兩個(gè)安案例）2、運(yùn)用碰兩種業(yè)苦態(tài)之間賠的產(chǎn)品蘇類(lèi)型，診賣(mài)高一槐級(jí)業(yè)態(tài)際的價(jià)格暢，提升拜溢價(jià)空浩間。(產(chǎn)品類(lèi)扣型示意嚼案例）3、資源蠻利用最味大化,盡可閥能多鄰的擴(kuò)網(wǎng)大優(yōu)壯質(zhì)資呈源戶(hù)篩型比孕例騙，擴(kuò)雁大溢戚價(jià)范翅圍4、盡假可能鞠開(kāi)發(fā)井不占走容積闊率的帶地上臺(tái)和地插下空雁間，珠變?yōu)槿杩射N(xiāo)俱售面忽積

2.運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間獨(dú)花高容積率：0.桐30.61.餃541234類(lèi)獨(dú)泡棟別好墅聯(lián)排大堤院類(lèi)聯(lián)排應(yīng)洋房高tow棍n0.5損0.售8黑2柔.0500飾W200睡W10喪0W18劍00滴W50排W獨(dú)聯(lián)花高

類(lèi)獨(dú)立別墅案例關(guān)鍵詞：合法的“獨(dú)立別墅”小間距下的絕對(duì)私密無(wú)限的生長(zhǎng)式組合復(fù)雜地形的適應(yīng)性產(chǎn)品模塊化七合院由7個(gè)類(lèi)獨(dú)立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。一個(gè)單元包括：Townhouse--7戶(hù)（2780m2）地下層平面一層平面二層平面三層平面合院別墅七合愿院

聯(lián)排大院案例

類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都篇：郫余縣新風(fēng)城（占弗萊糕明戈陸）

類(lèi)聯(lián)排嬸洋房案拼例成都：永郫縣新憐城（弗三萊明戈撇）

類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都：阻郫縣新寒城（弗用萊明戈批）

類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都郫雀縣新城頸（弗萊在明戈）增值邊空間類(lèi)聯(lián)廈排別概墅洋是房案呈例---鏈-富陽(yáng)墳受降流項(xiàng)目

類(lèi)聯(lián)踐排別羞墅洋蚊房案老例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9)二、增貨值屢最大此化1、不平閑衡使用鞋容積率某，是提麻高貨值憐的有效紋辦法，引做總圖潔之前要寧進(jìn)行業(yè)呀態(tài)組合些比例模撇型推演宇。（分毯析兩個(gè)飄案例）2、運(yùn)說(shuō)用兩否種業(yè)驚態(tài)之溜間的遷產(chǎn)品尋類(lèi)型假，賣(mài)匪高一勸級(jí)業(yè)驚態(tài)的強(qiáng)價(jià)格舍，提暑升溢我價(jià)空及間。(產(chǎn)品類(lèi)白型示意慈案例）3、資源謹(jǐn)利用最浙大化,盡可藥能多馳的擴(kuò)聽(tīng)大優(yōu)努質(zhì)資烈源戶(hù)榴型比踩例凝，擴(kuò)農(nóng)大溢死價(jià)范啄圍（器案例狡分析搖）4、盡抽可能于開(kāi)發(fā)劈燕不占鼓容積赴率的憤地上趙和地將下空脾間，追變?yōu)槊纯射N(xiāo)爛售面至積基地形信態(tài)界面基地岡界面基地位嚷于獨(dú)墅崇湖西岸跪，受蘇扒州運(yùn)河踢的隔離唇，為湖模中島嶼怒的組成尸部分?；匚蛔阌趰u嶼捆的南部建，三面撲臨水，課北側(cè)相餐鄰為居俯住用地肅。西側(cè)隔嚴(yán)蘇州運(yùn)瓣河為南養(yǎng)環(huán)橋批政發(fā)市場(chǎng)隊(duì)（商業(yè)易），南圣側(cè)隔水矩相望為羅規(guī)劃中弊的湖中屯綠島。在岸線(xiàn)抵分布上侍，沿獨(dú)蔥墅湖一沒(méi)側(cè)岸線(xiàn)蒼共計(jì)12此57捧.2森m，其中橫北側(cè)地么塊（a地塊熟）沿敲湖岸孤線(xiàn)長(zhǎng)宿度為511鬼.76爸m，南段側(cè)地悲塊（b地塊）聰沿湖岸油線(xiàn)長(zhǎng)度堵為745遷.48赴m。沿河鍋岸線(xiàn)肅集中辛于b地塊，龜長(zhǎng)度為558究.9m。

案例1.優(yōu)質(zhì)的外部資源三面環(huán)水的資源我們?cè)鯓永脙r(jià)值最大？是不是應(yīng)該與其它資源區(qū)別對(duì)待？幾百米的臨水面應(yīng)該怎樣利用？是都規(guī)劃獨(dú)棟別墅還是擺高層豪宅？高層住宅既沒(méi)有利用水面資源也沒(méi)有利用別墅社區(qū)景觀資源案例2：晶西藍(lán)半鼓島項(xiàng)服目的座外部浙資源瞞有限色，只怪能依寨靠自包己創(chuàng)昨造一吼個(gè)大戰(zhàn)的景槍觀中池庭，減來(lái)解竭決特尚色景賣(mài)觀資疤源的描問(wèn)題一期景觀視線(xiàn)分析表

好景觀（套）較好景觀視線(xiàn)（套）較次景觀視線(xiàn)（套）優(yōu)質(zhì)景觀率%客臥見(jiàn)中庭見(jiàn)河又見(jiàn)庭僅見(jiàn)河臥室見(jiàn)中庭一單元50183671454%二單元52361814769.29%三單元52361814769.29%四單元52183671455.18%五單元48

163051.60%小計(jì)2541081085872

說(shuō)明：1、優(yōu)質(zhì)景觀視線(xiàn)包括能看見(jiàn)景觀中庭和府河

2、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時(shí)考慮景觀較差

3、5單元西南面X3戶(hù)型景觀條件較差

案例2：晶藍(lán)半島精密計(jì)算每戶(hù)資源，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶(hù)型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍晶藍(lán)半腿島一期闊景觀單茶元分析幕表二、擾貨值厚最大交化1、不平疤衡使用他容積率耀，是提聰高貨值則的有效必辦法，蘆做總圖儉之前要易進(jìn)行業(yè)宵態(tài)組合悶比例模掃型推演種。（分道析兩個(gè)亭案例）2、運(yùn)談?dòng)脙蓴婪N業(yè)茫態(tài)之走間的庸產(chǎn)品定類(lèi)型芳，賣(mài)面高一初級(jí)業(yè)轉(zhuǎn)態(tài)的雪價(jià)格妨，提昌升溢荷價(jià)空偏間。(產(chǎn)品亮類(lèi)型南示意土案例燦）3、資源顛利用最累大化,盡可句能多策的擴(kuò)仔大優(yōu)暮質(zhì)資涼源戶(hù)瘡型比塌例閥，擴(kuò)智大溢拜價(jià)范予圍4、盡愧可能文開(kāi)發(fā)貞不占抬容積穩(wěn)率的測(cè)地上浪和地邁下空益間，淘變?yōu)樽射N(xiāo)療售面家積（妄案例按）疊拼別墅剖面圖90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（帶庭院）

附送閣樓四層

三層

二層

首層附送閣惱樓一樓二樓聯(lián)排診：20逆0－25會(huì)0（實(shí)得35桃0~肉40扣0）送:逮2F＋閣充樓，它半地煤下層雀庭院疊拼：180－220（實(shí)得220朗~30飛0）送:4泉F＋閣煮樓，左半地以下層章庭院案例：各贈(zèng)送半偷地下室趟和閣樓衫面積90－12090－120聯(lián)排別墅剖面圖0－3060－150半地下室（帶采光庭院）附送澆閣樓二層首層重慶唯睿城泛大院聯(lián)排丸戶(hù)型袋解析送閣米樓贈(zèng)送車(chē)控庫(kù)贈(zèng)送半臟地下室后花園前花律園疊拼戶(hù)逢型解析送閣樓后花園獨(dú)立入戶(hù)樓梯贈(zèng)送車(chē)庫(kù)贈(zèng)送半地下室前花園空中花園面積贈(zèng)送案例重慶輪睿城卡大院花園秧洋房(優(yōu)化面苗積后的罷大城小貸院)：控制祖平層枝數(shù)量班，控側(cè)制單告套面疤積大蘇小每個(gè)旋單元蜘：4戶(hù)底壇躍，6戶(hù)平層禁，2戶(hù)頂躍蟲(chóng)，電梯星花園洋祥房送閣螞樓車(chē)庫(kù)贈(zèng)送半傘地下室前花何園空中或花園平層－12籮0平米頂躍170－180平米底躍14湊0－150平米后庭膝院1234567面積贈(zèng)送案例重慶睿歸城大院三千城顆將政府則要求的螞首層架奸空部分仇送給話(huà)二層客逃戶(hù)作私濫家花園架空層贈(zèng)送案例“拿來(lái)主男義”--圖-復(fù)制增模塊1、利用產(chǎn)品庫(kù)（9月底偏上線(xiàn)杯）中暈的成綢熟產(chǎn)日品進(jìn)涌行復(fù)斷制，令速度伴快，姑風(fēng)險(xiǎn)揉低。如：大城臨小院系列榴、弗赤萊明弦哥系納列、突郡蛋系列靜、滟瀾系肆列、香想醍系列境、星座侍系列等2、使用統(tǒng)模塊產(chǎn)夏品和組浮團(tuán)復(fù)制如：蔑西班呢牙大捏院、陳七合醉圍院都、高TO宿WN3、會(huì)所鐘幼兒園佳等配套忽設(shè)施復(fù)籮制成熟變模塊三、復(fù)傍制模塊1、利縣用產(chǎn)素品庫(kù)蒙（9月底振上線(xiàn)母）中紐奉的成薯熟產(chǎn)棋品進(jìn)穴行復(fù)腳制，塔速度染快，全風(fēng)險(xiǎn)貫低。如：大殃城小院污系列、攔弗萊明拘哥系列鍬、郡團(tuán)系列、滟瀾習(xí)系列愁、香穗醍系駕列、呆星座插系列錦等2、使徐用模秋塊產(chǎn)廣品和售組團(tuán)笨復(fù)制如：巧西班妙牙大很院、落七合故圍院眼、高TOW伶N3、會(huì)謎所幼叔兒園網(wǎng)等配碎套設(shè)攤施復(fù)爐制成暈熟模翻塊現(xiàn)代鋼風(fēng)格的七機(jī)合院靈模型風(fēng)格會(huì)可變更加沒(méi)關(guān)注駛空間恢效果將的模爭(zhēng)塊化脅設(shè)計(jì)提，塑肝造了萬(wàn)良好產(chǎn)的建耍筑形除態(tài)。毫立面摸，可通更具兇市場(chǎng)咱而變宴。已有：瓶現(xiàn)代興風(fēng)格西班具牙風(fēng)喊格英國(guó)既都繹萄風(fēng)格英國(guó)膜都繹勇風(fēng)格的七痰合院創(chuàng)模型西班枕牙風(fēng)泄格的七士合院舌立面

案例：七合院模塊復(fù)制

七合院模塊的多種組合模式七合鴨院—項(xiàng)目運(yùn)牢用七合櫻院院嚼設(shè)計(jì)碗時(shí)同及樣考渡慮了珍產(chǎn)品摩模塊繩化和夠?qū)?fù)筑雜地礎(chǔ)形的擾適應(yīng)岸性，請(qǐng)因此端布局既簡(jiǎn)單有，移捉植方鍵便。裂可大悲量節(jié)淋省項(xiàng)唱目研糞究、爽運(yùn)作免的難僚度和寒時(shí)間華。項(xiàng)目A項(xiàng)目B模塊兆可方培便使無(wú)用于卸不同再項(xiàng)目忙，大終幅加排快項(xiàng)柱目進(jìn)媽度。“削減龍籍套”--禿-配套茄用房侄最小塑化嚴(yán)格控飛制物管伙用房、蘿會(huì)所、短垃圾站斤、居委夏會(huì)等配曲套建筑熊面積，斗并盡量齊放到地繁下層，歲不占用預(yù)容積率尤。會(huì)所應(yīng)圾布置在范沿街位踐置，便扭于對(duì)外潔經(jīng)營(yíng)，味總圖報(bào)愿建時(shí)，主會(huì)所要庫(kù)標(biāo)注為什商業(yè)用藍(lán)房會(huì)所裹室內(nèi)兵泳池者、乒害乓球怪室均剛在地扶下一紅層坦網(wǎng)球傍場(chǎng)下贏沉，刃布置魔在地絞下室搶底板兆上滑底上馳沿街心布置仔，一褲層為辯架空烈茶座前、二泛樓為芒茶室斷、屋厭頂為培竹林僑茶座擇。地捐上面翼積39迎1平米地下泳雕池晶藍(lán)半島會(huì)所案例北京半壁店會(huì)所案例室內(nèi)勝泳池串、健侮身房乏、兒嚷童游碗樂(lè)室乓、跳操房笑均布置杰在地下壯一層地上可蜜作為臨糠時(shí)售樓沉處和商施業(yè)，沿滋街布置地上閑面積鄙：400平米左郵右“錦上添漫花”--甘-贈(zèng)綠規(guī)否劃、底繩層挖掘1.規(guī)劃在卡用足建霞筑密度償?shù)那疤峤叵?，增療加親地徹戶(hù)型企的數(shù)強(qiáng)量。盡可若能將泉二層沒(méi)和三善層加蚊入到何親地例分綠欄的樓址層2.將住宅桐周?chē)木毦G地盡惜可能的唯劃給私柳家五、升贈(zèng)綠倦規(guī)劃憐、底附層挖薄掘1.規(guī)劃在語(yǔ)用足建蕩筑密度抽的前提拾下，增移加親地戶(hù)壇型的數(shù)愧量（成尖都郫縣監(jiān)新城案絮例）盡可毯能將蒼二層衰和三漿層加吊入到邀親地希分綠扛的樓手層2.將住宅殘周?chē)男g(shù)綠地盡課可能的畝劃給私蔥家

1.規(guī)劃在忽用足建耗筑密度租的前提蓮下，增堆加親地榮戶(hù)型的嗽數(shù)量的丙案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫縣項(xiàng)目案例洋房A戶(hù)型底層挖掘下層市前花瘡園贈(zèng)謠送A戶(hù)型嫩特點(diǎn)邀：親追地、睬贈(zèng)綠腸、送吳面積1、邊遷戶(hù)型騾，一扣躍二瞞。面眉積：19舍4㎡2、贈(zèng)厘送親斥地花帖園：45㎡3、贈(zèng)巾送地英下架躲空：10勾6㎡入戶(hù)花牢園贈(zèng)送下層后回花園贈(zèng)姐送地下室水架空贈(zèng)斷送成都郫縣項(xiàng)目案例洋房B戶(hù)型底層挖掘下層憐前花清園贈(zèng)須送B戶(hù)型續(xù)特點(diǎn)視：親劇地、肯贈(zèng)綠據(jù)、送禍面積1、一躍列二。面干積：17怖1㎡2、贈(zèng)深送親臟地花敘園：69慣㎡3、贈(zèng)送網(wǎng)地下架躍空：77㎡臺(tái)式花并園贈(zèng)送下層與花園革贈(zèng)送地下室伐架空贈(zèng)付送成都郫縣項(xiàng)目案例入戶(hù)花沾園贈(zèng)送C戶(hù)型億特點(diǎn)慎：親艷地、噸贈(zèng)綠那、送窯面積1、邊鋼戶(hù)型抖，二廚躍三渠。面段積：19箱8~慰20陜3㎡2、贈(zèng)換送親占地花攻園：46.勢(shì)7㎡3、贈(zèng)以送平弄臺(tái)陽(yáng)葛臺(tái)：俯約20㎡私家花寫(xiě)園贈(zèng)送地下室帆架空贈(zèng)剖送成都郫縣項(xiàng)目案例三層羽戶(hù)型向贈(zèng)地踩面花毫園洋房C戶(hù)型星的底自層挖蓄掘五、歡贈(zèng)綠穗規(guī)劃刑、底語(yǔ)層挖滋掘1.規(guī)劃宗在用芝足建姿筑密銅度的杜前提添下，攜增加親地?cái)?shù)戶(hù)型獎(jiǎng)的數(shù)訊量（陽(yáng)成都椅郫縣早新城判案例軍）盡可能填將二層研和三層枯加入到殲親地分聞綠的樓瘡層2.將住宅形周?chē)娜蹙G地盡餐可能的皆劃給私盾家（案鐘例）

私家呈花園金總計(jì)剖面積409駛00平方憂(yōu)米私家花圓園占住稀宅區(qū)景修觀面積65%私家就花園鵲邊界獄處理私家花斬園相臨蛛小徑