商品房時代，商品房預售及按揭貸款購房是目前商品房銷售的常態(tài)，通過按揭貸款方式購置商品房，實現(xiàn)了一部分人先住房后付款的目標，解決了一部分人的住房問題。談到按揭貸款購房相關法律問題時，一般會涉及按揭斷供問題，該問題也隨著國家相關。針對該問題，筆者借助業(yè)務團隊的研究，通過對部分司法案例進一一按揭貸款購房涉及的法律關系商品房買賣合同中，購房人若采取首付款加按揭貸款的方式，開發(fā)商、購房人及銀行之間將會涉及開發(fā)商與銀行簽訂按揭貸款合作合同、開發(fā)商與銀行簽訂的預售賬款和保證金監(jiān)管合同、開發(fā)商與購房人簽訂商品房買賣合同、購房人(或購房人和開發(fā)商)與銀行簽訂按揭貸款合同等四類合同，這其中將會涉及開發(fā)商與購房人之間的買賣合同法律關系、購房人與銀行之間的借款合同法律關系、開發(fā)商與銀行之間的擔保合同合法關系等。當購房人出現(xiàn)按揭斷供后，往往產(chǎn)生購房人與其他債權人之間的民間借貸二二開發(fā)商連帶保證責任的終點按揭購房人向貸款銀行貸款購房，開發(fā)商為其提供階段性連帶責任保證，是商品房預售制度項下的通常做法。而購房人選擇按揭貸款形式購買房屋的前提是開發(fā)商與銀行已建立按揭貸款合作關系。所謂的按揭擔保責任就是，當購房人違反其與銀行簽訂的貸款合同約定，開發(fā)商需要依據(jù)按揭合作協(xié)議的約定，向銀行承擔擔保責任。那么開發(fā)商在按揭合作協(xié)議中如何界定“按揭擔保階段”與“按揭保證期間”，將變得十分重要，從而避免發(fā)生不必要的履約爭議。但在按揭合作協(xié)議擬定中，有部分開發(fā)商與銀行約定“開發(fā)商承階段性擔保責任的保證期間為從銀行向購房者發(fā)放貸款之日起至銀行取得《房屋他項權證》止”，而此類表述在共案件中，按揭合作協(xié)議約定的擔保階段為銀行發(fā)放貸款至案涉房屋辦理抵押且抵押權證書移交銀行之日。開發(fā)商于2014年8月完成案涉房屋的初始登記，并于2014年9月移交銀行辦理他項權證，購房者于2016年3月出現(xiàn)逾期，并停止償還貸款，銀行直至2016年10月(起訴日)仍未辦理完畢案涉房屋的他項權證。本案中，銀行在長達2年的時間內一直未辦妥他項權證，導致開發(fā)商擔保責任遲遲不能解除。雖然開發(fā)商主張銀行可能存在拖延辦理他項權證的主觀故意，但開發(fā)商難以提供相關證據(jù)予以證實，盡管銀行的前述行為嚴重缺乏合理性，但法院最終并未在長沙市中級人民法院的某案例中，銀行、購房者及開發(fā)商三方簽訂《借款合同》約定，“階段性擔保：保證期間為每筆主債務履行期限屆滿之日起兩年，如果債務人已辦妥房屋所有權證和以債權人為抵押權人的房屋抵押登記手續(xù)，則自債務人將該房屋抵押權利憑證正本等交由債權人收執(zhí)之日起，保證人的保證責任解除。”后開發(fā)商與銀行因擔保責任問題發(fā)生爭議，起訴至長沙市中級人民法院。開發(fā)商認為，《借款合同》關于“階段性擔?！钡募s定僅僅為階段性擔保，并非銀行主張全程擔保，在對“階段性擔保”的解釋不確定時，應當作不利于提供格式條款一方(即銀行)的解釋。銀行則認為，《借款合同》并未明確約定為“階段性擔?！?，反而對保證期間進行了明確約定，那么開發(fā)商應承發(fā)商在《擔保協(xié)議》約定，“開發(fā)商承擔的是階段性擔保，保證期間是每筆貸款放款之日起至預告抵押登記完成之日止。”然而，最高院與長沙中院并未從字面釋義評價雙方的擔保關系，最終均認為《擔保協(xié)議》或《借款合同》約定的開發(fā)商擔保責任為“階段性擔?！??？梢?，開發(fā)商應在按揭合作協(xié)議中明確界定“按揭若該開發(fā)商與銀行簽訂按揭合作協(xié)議約定的按揭擔保階段的標準明確，并設定若銀行故意拖延辦理他項權證則視為完成抵押登記三三開發(fā)商連帶保證責任的終點開發(fā)商承擔階段性保證責任后，主張解除商品房買賣合同？這個問題一直困擾開發(fā)商。若開發(fā)商向按揭銀行代償貸款本息后，不能主張解除其與購房人簽訂的商品房買賣合同，則很可能導致開發(fā)商“房+錢兩空”的境地。目前審判實踐中，針對該問題也存在廣泛的爭議，主要分為以下幾個觀點：(一)支持開發(fā)商解除商品房買賣合同河南、重慶、福建等地部分法院認為，《商品房買賣合同》及貸款合同是雙方真實意思表示，合法有效，應受法律保護。根據(jù)商品房合同及貸款合同的相關約定，購房人應當按約償還銀行按揭貸款。若購房人未按約履行按揭貸款償還義務，致使貸款銀行提前收回貸款本息，開發(fā)商為此承擔階段性連帶保證責任的，開發(fā)商解除商品房買賣合同。(二)不支持或慎重支持開發(fā)商解除合同廣東、江蘇等地部分法院認為，開發(fā)商承擔保證責任后，依法享有對購房人的追償權，但不能因此解除商品房買賣合同。鄭州中院認為，需要分析合同條款約定的效力，若合同約定條款有效，購房人要構成根本違約，同時開發(fā)商應盡到通知義務等，開發(fā)商才能謹慎行使合同解除權。筆者認為：為了規(guī)避購房人按揭斷供帶來的風險，保障開發(fā)商的合同解約權，就必須在《商品房買賣合同》或者補充協(xié)議中，明確約定解除權成就四房屋四房屋預查封情況下，開發(fā)商主張解除商品房買賣合同商品房買賣合同履行期間，因購房人資金鏈斷裂，導致銀行按揭貸款逾期，開發(fā)商承擔連帶保證責任；同時，也會伴隨購房人債權人對購房人通過訴訟主張債權，并對未辦理轉移登記的商品房進行預查封。目前，該等情況發(fā)生十分普遍。在預查封期間，開具體分析如下： (一)預查封并不能導致出賣人約定解除權的喪失【案例】(2015)南民終字第41號支持解除合同的訴請。另外，涉訴房屋未被依法解除查封前無法辦進行預查封。但當《商品房買賣合同》解除，買受人取得物權的期待權喪失，預查封的目的不能實現(xiàn)，亦應當依法解除。因此， (二)預查封并不能改變產(chǎn)生該請求權的法律關系，同樣也不能案例：(2015)蘇中民終字第00952號再行處分的權利，保全的是買受人符合法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權變動請求權能夠順利實現(xiàn)，該請求權是否成立、能否行使，應依據(jù)產(chǎn)生該請求權的基礎法律關系。但預查封并不能改變產(chǎn)生該請求權的法律關系，同樣也不能限制商品房買賣合同不能履行時，基 (三)預查封措施不具有對房屋所有權的保全性質。解除合同具有正當理由，不存在惡意串通損害第三人利益的情形，解除合同案例：(2017)閩09民再75號房屋所有權一直未登記在買受人名下，法院針對買受人采取的預查封措施，不具有對房屋所有權的保全性質。同時，因出賣人與買受人解除合同具有正當?shù)睦碛?，不存在惡意串通損害第三人利 (四)預查封狀態(tài)下有解除商品房買賣合同的權利，但因查封無使案例：(2017)蘇09民終2847號為止亦未解封，因此出賣人行使上述約定解除權應受限制，行使條件尚未具備。同時，是否損害買受人與出賣人能否行使合同解除權亦無必然聯(lián)系。另，關于出賣人所稱否定出賣人的解除權會導致案涉商品房買賣合同的目的無法實現(xiàn)的理由，如上所述出賣人的合同解除權并未消滅，僅是因為案涉房屋目前處于司法查封狀態(tài)，而無法行使，如相關條件成就，出賣人自可行使合同的約 (五)預查封狀態(tài)下沒有解除商品房買賣合同的權利1、商品房買賣合同予以解除勢必損害已查封訴爭房屋的其他債案例(2016)贛01民終89號以解除勢必損害已查封訴爭房屋的其他債權人的利益，且依照《買賣合同糾紛司法解釋》第三十六條的規(guī)定，買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上的，出賣人主張取回標的物的，案例(2017)蘇05民終7868號屬格式條款。在買受人已經(jīng)按約支付全部購房款的情況下，按照前述補充協(xié)議約定，買受人未能及時償還貸款本息，出賣人承擔擔保責任后有權解除商品房銷售合同，加重了買受人的責任，亦未采取合理的方式提請買受人注意，故應認定為無效條款。針對3、預查封后，不得通過行使合同約定的解除權或通過協(xié)商解除江蘇省高級人民法院(2014)蘇民終字第203號“郭明燕、江蘇馬會置業(yè)有限公司等執(zhí)行異議之訴民事判決書”(審判長馬紹恒、代理審判員陳皓、代理審判員朱加賽)。、其主要裁判理由為：預查封，從其適用的情形來看，其查封的對象是被查封人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權，即房屋交付請求權和所有權移轉登記請求權。預查封的目的就是使被查封人保有這個債權，以便將來實現(xiàn)這個債權，取得房屋的所有權，從而預查封轉化為正式查封，得以執(zhí)行。因此，一旦該項請求權被預查封，合同的雙方當事人均應維持該合同的效力并積極地履行，不得通過行使合同約定的解除權或通過協(xié)商一致、達成解除協(xié)議的方式解除合同；債權人也不得為放棄、轉讓該項請求權等處分行為，因為這都將導致其喪失該項已經(jīng)被預查封了的請4、鄭州法院：損害其他債權人利益不能解除合同案例(2018)豫01民終9097號 (六)公報案例：預查封不影響當事人行使約定解除權2014年12月18日公報案例(2013)宜執(zhí)異字第0021號“宜興市江南水鄉(xiāng)度假村有限公司與毛文光、孫有英等執(zhí)行異議案” (案例編寫人:江蘇省無錫市中級人民法院范莉、馬云宜，興市人民法院許樂群)。其主要裁判觀點為：預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。該合同被裁判解除后，法院應當中止對預查封房屋的其主要裁判理由為：⑴被執(zhí)行人合同權利未受到有害處分。預查封是《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》新創(chuàng)立的強制執(zhí)行措施，其效力是禁止查封機關以外的主體對查封財產(chǎn)進行有害處分。是否允許當事人在預查封后解除合同，主要看該等解除后果，是否導致被執(zhí)行人的合同利益受到無法預期的減損。該案商品房買賣合同中約定了，開發(fā)商承擔還貸保證責任后，未能受償可以解除合同。條件成就時解除合同是購房人在預查封時即能預料到的風險，并沒有因合同解除額外增加減損的可能，故約定解除權可以行使。但預查封后的雙方合意解除，則由于預查封時不可預期，可能造成對被執(zhí)合同約定的解除條件已經(jīng)成就。原合同法第九十三條第二款規(guī)定，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！鄙唐贩抠I賣合同的目的無法實現(xiàn)。商品房合同出賣人訂立合同目責任后，獲取房產(chǎn)對價的合同目的落空?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審品房買賣解釋)第二十三條明確規(guī)定買受人“未能訂立擔保貸款合同”(即無法足額支付房款)而導致買賣合同無法繼續(xù)履行，對方可請求解除合同。而買受人因未履行還款義務導致出賣人承擔連帶保證責任，與不能簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法 (七)最高人民法院認為開發(fā)商有權解除合同，排除執(zhí)行【案例】(2019)最高法民再299號房屋預查封的執(zhí)行效果取決于房屋預告登記能否符合本登記的條買受人不再享有相應的物權期待權。而開發(fā)商作為訴爭房屋開發(fā)筆者認為：首先，預查封并非正式查封，在買受人違約后，出賣人當然有權按約定與法定理由解除商品房買賣合同，合同解除權其次，預查封的房屋買賣合同解除并不影響預查封權利人之相應權利，因為預查封權利人可以要求法院繼續(xù)查封合同解除后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還的已付房款部分。且該買賣合同中，買受人實、錢也沒了”的不利后果。(1)在按揭貸款購房的情況下，若商品房買賣交易未完成(包括按揭貸款擔保責任未免除)之前，買受人并未支付全部價款，其僅僅支付首付款及部分按揭貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即便是取得全部價款(含銀行按揭貸款)，但仍然承擔按揭貸款保證責任，隨時可能因買受人的違約而導致按揭貸款返還給銀行，商品買賣合同目的并未完全實現(xiàn)。