2022年城市規(guī)劃師考試：論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)的開發(fā)控制

城市規(guī)劃作為一門新興的學(xué)科，越來越受到社會的重視。隨著中國城市化步伐的進(jìn)一步推動，我們觀察城市規(guī)劃的重要性已日益凸顯。同時，房地產(chǎn)的迅猛進(jìn)展使得城市規(guī)劃提前從書本越到了現(xiàn)實生活中，而城市規(guī)劃的合理配置也將為房地產(chǎn)的進(jìn)一步進(jìn)展打下堅實的根底。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素打算的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建立用地布局，城市具體規(guī)章中的詳細(xì)用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等掌握指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。對于這些因素的量化規(guī)定必需建立在民主決策和科學(xué)決策的根底上，切忌少數(shù)行政長官意志主宰決策過程。《城市規(guī)劃法》是1990年4月開頭施行的，依據(jù)這個法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)說各級人民政府都先后制定了本轄區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃。但是這些規(guī)定明顯沒有將房地產(chǎn)開發(fā)的因素包含進(jìn)去，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在外表上并不違反規(guī)劃布局的要求，但在實際上并不符合一個科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。以現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)速度和規(guī)模，就要求各級人民政府都應(yīng)根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)對進(jìn)展房地產(chǎn)市場的要求和本轄區(qū)的實際狀況，對過去的城市規(guī)劃進(jìn)展一次民主和科學(xué)的端詳，以便進(jìn)一步完善城市規(guī)劃。在詳細(xì)的城市規(guī)劃中，我認(rèn)為主要應(yīng)留意以下問題：

一、對舊城的改造問題

中國是一個古老的國度，中國的城市也大都是具有多年悠久歷史的古城。因此，中國城市絕不行能像華盛頓的建立一樣，現(xiàn)有圖紙后有城市。所以，中國城市規(guī)劃的重點應(yīng)放在對舊城的改造上。舊城改造的優(yōu)點莫過于它能夠在不擴(kuò)大土地占用面積的根底上解決人們?nèi)找嬖鲩L的房屋需要。作為一個來自古城揚州的學(xué)生，我可以說是深有感受。就以揚州為例，她的風(fēng)景秀麗空氣清爽，是眾多優(yōu)勢之士抱負(fù)的擇居之處。但是，布滿濃濃古韻的她城區(qū)小而且古跡甚多，屬于不改造不行卻是改造難度的那種。想在這樣的城市開發(fā)房地產(chǎn)實在不是一件簡單的事情，既要充分利用僅有的空間又不能破壞城市本身的景致，同時還要盡量照看房地產(chǎn)的開發(fā)能與城市的整體風(fēng)貌相全都，所以對舊城的改造上被作為首選。固然，城市房地產(chǎn)開發(fā)的方法不止是對舊城的改造，還有擴(kuò)張城市這一方法，但是以輻射的方法來擴(kuò)張城市會導(dǎo)致周邊郊縣的耕地被占用，這正是其次個應(yīng)當(dāng)留意的問題。

二、對耕地占有面積的掌握

我國正在面臨著一場土地危機(jī)，而這種危機(jī)還可能由于房地產(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。客觀地說，既要加快房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，又要不占用耕地，是辦不到的，現(xiàn)在問題是要怎樣實行措施把因房地產(chǎn)開發(fā)而占用的耕地掌握在最小的限度之內(nèi)。這個限度確實定必需考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長猜測以及其他建立可能占用耕地等多種因素。我們不能走很多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特殊是耕地方法去進(jìn)展城市的路子，那樣只能使城市無限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過分膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)進(jìn)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市，走真正符合中國國情的房地產(chǎn)開發(fā)的道路。

三、對生態(tài)環(huán)境的愛護(hù)

城市的房地產(chǎn)開發(fā)，與生態(tài)環(huán)境的愛護(hù)和改善，原來應(yīng)當(dāng)是而且可能是相互統(tǒng)一的，但是現(xiàn)在城市土地的利用，往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交叉、高層建筑林立、綠地面積削減、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設(shè)施不配套等多種緣由，而加劇了城市生態(tài)環(huán)境的惡化，現(xiàn)在很多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂，不見綠茵、清爽和秩序，甚至使人感到窒息，這種狀況，如不加以轉(zhuǎn)變，必定殃及子孫后代。因此，但凡與城市生態(tài)環(huán)境有關(guān)的因素，諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢“的排放處理、水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、噪聲限制、現(xiàn)有綠地面積的愛護(hù)等，只有全國性的比擬原則的立法是不能完全解決問題的，還必需制定地方性法規(guī)，加以詳細(xì)規(guī)定。其實在上述一些方面，并不是無法可依，現(xiàn)在的主要問題是執(zhí)法不嚴(yán)。環(huán)境執(zhí)法與其他執(zhí)法相比，往往更具難度，其中一個重要緣由是人們?nèi)狈Νh(huán)境權(quán)利意識，自己權(quán)利遭到侵害之后，不知道或不情愿主見權(quán)利，即使申訴或者訴訟到執(zhí)法機(jī)關(guān)的與破壞環(huán)境有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不能夠依法得以處理。今后我們