***項目市場分析報告項目背景項目地理項目四至區(qū)域規(guī)劃屬性分析旅游市場狀況酒店業(yè)狀況旅游市場分析區(qū)域旅游地產(chǎn)項目定位旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀在售項目掃描市場發(fā)展分析總體定位客群定位產(chǎn)品建議開發(fā)建議17英里項目借鑒***休閑旅游區(qū)①適度高品位發(fā)展休閑度假酒店、游艇俱樂部、溫泉度假村等休閑度假項目。②完善游客碼頭等旅游基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)旅游集散中心、咨詢中心，加強城市管理，提升濱水旅游度假區(qū)整體形象。③實施***湖區(qū)觀光旅游整合工程，對現(xiàn)有景點進行改造和提升，對湖區(qū)吃、購、行、游、娛等要素進行整合，對服務(wù)進行規(guī)范，對游覽路線進行優(yōu)化。④建設(shè)具有濃郁漁鄉(xiāng)風(fēng)情的度假及候鳥觀賞區(qū)。⑤建設(shè)***會展中心。《杭州“一十五”旅游規(guī)劃》

“十一五”期間，形成“一心·一軸·六區(qū)·五翼”的旅游空間格局。

“一軸”——“三江一湖（錢塘江─富春江─新安江─***）旅游發(fā)展軸”；

“六區(qū)”——西湖風(fēng)景旅游區(qū)、大運河國際旅游區(qū)、湘湖旅游度假區(qū)、錢江觀潮旅游區(qū)、***風(fēng)景旅游度假區(qū)、天目山自然旅游區(qū)。

“十一五”期末，將淳安、蕭山等區(qū)、縣（市）建成“旅游強區(qū)、縣（市）”區(qū)域規(guī)劃對區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘姆治?，幫助我們明確研究方向和深入挖掘項目核心價值區(qū)域?qū)傩院贾荨笆晃濉敝攸c建設(shè)的旅游度假目的地國際花園城市、湖泊旅游城市***大道的開通，融入大杭州９０分鐘城市圈旅游發(fā)展快速，帶動旅游地產(chǎn)的投資杭州、上海等大城市國際知名度提升，帶動區(qū)域旅游的發(fā)展項目屬性項目規(guī)模大，地理位置較佳東南湖區(qū)景觀相對較一般道路系統(tǒng)完善、可達性較好周邊有濱江索菲特等高端酒店規(guī)劃，北面有居住小區(qū)規(guī)劃項目背景項目地理項目四至區(qū)域規(guī)劃屬性分析旅游市場狀況酒店業(yè)狀況旅游市場分析區(qū)域旅游地產(chǎn)項目定位旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀在售項目掃描市場發(fā)展分析總體定位客群定位產(chǎn)品建議開發(fā)建議17英里項目借鑒

2006年***旅游設(shè)施建設(shè)改造加快推進，休閑度假、農(nóng)家旅游持續(xù)發(fā)展。***全年共接待中外游客182.1萬人，同比增長了21.4%，其中，湖區(qū)接待140.1萬人，同比增長19.1%。接待境外游客3.1萬人，增長25.0%。全年實現(xiàn)旅游經(jīng)濟總收入19.3億元，同比增長28.6%。旅游經(jīng)濟、人口增勢迅猛，旅游步入快速發(fā)展階段

區(qū)域旅游市場狀況以國內(nèi)旅游為主，處于觀光旅游階段近幾年來，***接待境外游客呈逐年增長的趨勢，但區(qū)域旅游依然以接待國內(nèi)游客為主，觀光游是當(dāng)前區(qū)域旅游的主要旅游方式。長三角城市步入休閑度假的快速發(fā)展階段達到3000美元，度假需求快速擴張超過2000美元，休閑需求急劇增加超過1000美元觀光旅游快速增加據(jù)統(tǒng)計2006年浙江省人均GDP為3975美元，杭州、寧波、紹興等主要城市人均居民收入居全國前列，長三角沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，休閑度假需求步入快速增長期。

目前***有帶星級酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，標(biāo)準(zhǔn)床位6300個。受區(qū)域以觀光游為主的旅游特征影響，區(qū)域酒店經(jīng)營狀況處于中低水平，目前區(qū)域游客平均逗留天數(shù)為1.2天，人均消費在500元左右；其中高星級酒店（開元度假村）的平均逗留2-3天，人均消費在2000元左右。2003年為49%2004年為51%2005年為56%左右歷年***星級酒店客房率狀況開元度假村★★★★★海外海大酒店★★★★陽光大酒店★★★千島金日酒店★★★外高橋大酒店★★★林業(yè)大廈★★★***星級酒店

區(qū)域酒店業(yè)狀況***主要星級酒店配置與收益比較表

開元度假村海外海大酒店定位風(fēng)景區(qū)休閑度假型酒店，兼會議城市商務(wù)、會議、旅游兼顧型位置***鎮(zhèn)麒麟半島，距鎮(zhèn)中心約3公里，正對中心湖區(qū)***鎮(zhèn)西園，處于鎮(zhèn)中心，距鎮(zhèn)廣場300米建筑面積4.1萬平方米約2.5萬余平方米風(fēng)格夏威夷風(fēng)格外觀歐式客房量227間，其中標(biāo)間115間250間，基本為標(biāo)間客房配置保管箱、迷你吧、專業(yè)洗熨、護發(fā)吹風(fēng)機，寬帶四星標(biāo)準(zhǔn)基本配置客房利用周末、黃金周散客為主，且客房率高，黃金周在95％以上，非周末以會議旅游團隊為主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率達到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐飲配置大堂吧1處，宴會廳1處，中餐廳2處，包廂14個，西餐廳1處中、西餐廳共4處（包括1個宴會廳），大堂吧1處餐飲利用以酒店客人消費為主社會與酒店客人消費均較多會議配置大型宴會廳（開元廳）1處，中小會議室9處，開元廳最大容量550人共有大小8個會議廳，最大會議室容量300人會議利用年底會議團隊多，大型會議全年30-40次左右（開元廳）本與外地會議均較多，年中、底多；12月份會議室利用率達80％以上。全年大型會議30-40次左右運動健身設(shè)施乒乓球、臺球、網(wǎng)球、室內(nèi)旅游池、兒童室內(nèi)嬉水池健身、游泳、網(wǎng)球、乒乓球、臺球保健設(shè)施足浴、SPA、桑拿、美容蒸氣浴室、按摩服務(wù)桑拿、美容美發(fā)、按摩、足浴娛樂設(shè)施舞月光演藝吧、KTV包廂棋牌、卡拉OK、夜總會特色設(shè)施室外景觀泳池、兒童沙灘泳池、按摩池、燒烤區(qū)。游艇：提供摩托艇自駕游、游艇婚禮、游艇會議——設(shè)施利用與客房率高度相關(guān)，相對棋牌房較好設(shè)施總體檔次不高，利用率與客房率高度相關(guān)房價協(xié)議價490元/間，周末近700元/間，門市價1080元/間。協(xié)議階240-260元/間，門市價688-738元/間年客房率52％60％2005年收入4050萬元，客房收入約占50％，餐飲會議與娛樂收入約各占25％年收入1500萬元，平均房價280元/間左右（餐飲與娛樂出租）利潤約700萬元，折舊與財務(wù)費用近2000萬元——客源散客、外地會議團隊并重旅游團隊、本外地會議團隊、散客其它酒店總投資2.5億元；2006年目標(biāo)收入5000萬元，五年內(nèi)達到1億元——項目背景項目地理項目四至區(qū)域規(guī)劃屬性分析旅游市場狀況酒店業(yè)狀況旅游市場分析項目定位旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀在售項目掃描市場發(fā)展分析總體定位客群定位產(chǎn)品建議開發(fā)建議17英里項目借鑒區(qū)域旅游地產(chǎn)地域特點、交通帶動及旅游規(guī)劃帶動旅游地產(chǎn)投資增長以***大道的開通，杭州“一十五”旅游規(guī)劃、***旅游的發(fā)展，休閑度假需求的不斷增長，目前區(qū)域旅游地產(chǎn)投資迅速增長，并呈“供大于求”態(tài)勢。中心湖區(qū)呈現(xiàn)組團，東南湖區(qū)區(qū)域開發(fā)尚欠區(qū)域人口有限，房地產(chǎn)消費薄弱，在售樓盤普遍銷售周期較長區(qū)域旅游地產(chǎn)開發(fā)起源于“開元度假村”等的少量度假別墅，受區(qū)域旅游特征的影響，購房群體主要來源于杭州及少量的周邊客群目前***房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，在該層面上本項目仍有較大超越空間憑借優(yōu)勢的湖景資源及較好的配套條件，目前中心湖區(qū)基本形成了開發(fā)組團，東南湖區(qū)配套尚欠。區(qū)域住宅市場消化能力有限，旅游地產(chǎn)處于發(fā)展初期區(qū)域市場特征項目碧水花園（二期）

美都·千島碧云天圖示位置景觀大道陽光路旁新安大街延伸段景觀大道以南規(guī)模指標(biāo)占地112畝，總建面積約10萬，容積率約1.35，綠化率35%，分二期開發(fā)，一期多層售完，二期三幢小高層在售占地30畝，建筑面積3.4萬多平米，容積率1.88，綠地率超過35%，北面9-11層的小戶型景觀公寓；南面是16-18層兩幢中戶型的高層住宅物業(yè)類型一期多層、二期小高層小高層、高層項目掃描項目碧水花園（二期）美都·千島碧云天主力戶型80-98二房121-131三房景觀公寓32-6090-116二房客戶當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳟?dāng)?shù)馗纳凭幼∪后w及部分杭州投資客價格34004200銷售狀況二期2006.3月開盤，67%2005.9開盤，70%主題概念-純水岸度假生活形象定位-在千島碧云盡享度假生活核心賣點大型的高尚住宅社區(qū)全湖景住宅、景觀公寓項目開元度假村

翡翠島山水名墅圖示位置***麒麟島

翡翠島

規(guī)模指標(biāo)占地20萬平方米,由88棟度假別墅和3000平米產(chǎn)權(quán)式度假酒店（227間）組成，容積率0.3總占地937.5畝，除保護林外，可開發(fā)用地為486.03畝，總建筑面積7萬余平方米，容積率0.23物業(yè)類型別墅、多層（酒店）獨立別墅、聯(lián)排項目掃描（別墅）項目開元度假村翡翠島山水名墅主力戶型365-470360-427客戶杭州、溫州等杭州周邊區(qū)域的企業(yè)主杭州等江浙一帶的企業(yè)主、金融、律師等高收入人群價格均價8000左右均價10000左右銷售狀況2003年5月開盤，2005年末售完一期2005.9月開盤，17套已售完，二期2006年初推出20套，銷售30%主題概念夏威夷風(fēng)格度假社區(qū)山水名墅形象定位華東地區(qū)首席休閑度假莊園翡翠印象、翡翠生活核心賣點五星酒店管理、景觀別墅島居、大墅規(guī)模寺較大照、產(chǎn)連品均機好性昏優(yōu)，幕容積鋤率低特征1特征2客戶議針對蜂杭州叨及周卷邊區(qū)涌域的霉富裕灣階層逼為主均，當(dāng)女地消糾化能子力差特征3配套草酒店惹管理掉，同帆時具傅有占陣有較教好的啊景觀呼資源項目龍?zhí)卣骱I精花園開發(fā)商：浙江濱江房產(chǎn)項目概況總建6萬平米，由6－7層超五星級酒店、2－3層獨立、聯(lián)體別墅、景觀電梯疊排和部分公寓組成，酒店3萬方左右，客房350余間，引入索菲特酒店配套設(shè)施酒店標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、總統(tǒng)套房、會議中心、豪華游艇俱樂部規(guī)劃設(shè)計全球酒店設(shè)計排名第一的建筑設(shè)計公司——美國WATG公司夏威夷所設(shè)計；法國雅高國際酒店管理集團旗下的豪華品牌Sofitel（索菲特）管理；景觀設(shè)計由貝爾高林（香港）亞太區(qū)總裁許大絢親手擔(dān)當(dāng)；酒店室內(nèi)設(shè)計由世界酒店室內(nèi)設(shè)計排名第一的HBA洛杉磯所領(lǐng)銜。在建蘆項目結(jié)簡析天嶼法國際灶度假招村開發(fā)角商：云茅天房奶產(chǎn)項目惕概況投：毗哭鄰*膜**嗚景觀沿大道綁，位贊于中遵心湖據(jù)區(qū)東怨北的宴景山貞之上抵，占舟地3斷54保畝，合與湖去面相賤對高椒度1蕉60抄m，清是一左塊極莖其難撤得的態(tài)山頂丈緩坡戚地。規(guī)劃召設(shè)計1、單酒店羨：選吃址為儉北側(cè)妙區(qū)域灑的西僵面、忙基地麥的西撞北方氏向。惕處在傍局部皺地勢叮高點盯，盤屑山而句下的霜道路好成“域C”禿字型祖環(huán)繞另。憑2、哲別墅半：選蔥址為訊地塊扛中其攻他大壩部分勇區(qū)域賠。為將適應(yīng)脆不同扔地勢啞，規(guī)德劃四殿種不況同類嶼型的覽別墅徐：A打為平舍地別于墅，避B、揮C為裂坡地鴉別墅看，D賠為總汁統(tǒng)別版墅。3、山溫水孟健身著俱樂桂部（惜酒店訓(xùn)設(shè)施企）：騙設(shè)置糧在靠暈近酒蠻店的砌地方沫，使巨之成確為休銹閑娛栗樂的釘中心杰地帶雪，充膚分利垂用自推然景迎觀，套創(chuàng)造千出都糖市生僵活中孝的純旦自然合的健曠康休納閑方撕式。鋸4鏈、觀拼光塔炊：設(shè)臺于地催塊入甚口處房誠前、厚用地地與公腎共道迫路附影近的茅最高財點側(cè)抵面，盞由地引下進急入，以形成鳳整個唐度假蓋區(qū)的殃制高糠點。開發(fā)綿商：*蹲**院度假威有限趙公司項目今概況喪：總制占地慕10抹46瘦67灶平方尚米，挨由產(chǎn)鐵權(quán)式乓度假欣酒店遇和私慈家別界墅共紛同組兔成。葡產(chǎn)權(quán)軌式度習(xí)假酒六店，喘是一沖家五頁星級污產(chǎn)權(quán)面式度惕假酒府店，屯建筑撕面積夸5萬申多平爐方米伯，擁畢有客磁房3很50殲間，繡由4傾-6莊層的付簡約昂精致聞風(fēng)格日的建快筑群旅半圍摘合組牙成。規(guī)劃廳設(shè)計屆：私湊家別遇墅，狹僅限在承載湖25瓦席尊頃貴之閥所的感頂級湊山水奸豪宅宮。是湖高品器質(zhì)、蒸高私喊密性洗和高旁綠化言的純另獨立姥別墅陰。由偶著名罷建筑當(dāng)大師荷精心甜設(shè)計域，用腰料考掠究，與形式亮各異勉，彰敏顯個羨性化務(wù)的尊員容。貞36陪0度輝全景丘式設(shè)款計，源享有鐮原生緩態(tài)山宗水自咬然景厭觀。**霸*潤翠和度電假村開發(fā)谷商：絮萬向剪集團位于搖**代*的賄東南是湖區(qū)內(nèi)羨山徐半島越東南端，哭并與痕四個覆小島委圍合駕成一悅個相躲對獨珠立的水域膏，總翅規(guī)劃朵面積7.爪12平方愉公里晃，其斜中本島面寨積3平方匪公里核（其傷中四飾個小災(zāi)島0.切45平方公里兩）水獸域面夫積4.心12平方績公里總用伸地面傻積：14填39逐00平方腥米總建句筑面抗積：47粱49兼0平方網(wǎng)米容積育率：0.臨33綠化束率：63臥.6民%建筑遷密度闊：12牙%羨山蓋度假罵區(qū)擬蚊采用敵開放趨式經(jīng)革營方氏式，盛采用產(chǎn)權(quán)姿酒店易（包裹括別澆墅）聰、產(chǎn)敘權(quán)游拴艇的角經(jīng)營模式處，注換重其掠持續(xù)累發(fā)展每。功能哭定位稻：主要誰功能誤：生刊態(tài)休拴閑度句假、紅會議濫商務(wù)揪、康摟體娛職樂緣瑞輔助魄功能屠：科絕普教酒育、疤保健于養(yǎng)生野。羨山康生態(tài)謙休閑盲度假于中心開發(fā)公商：恰綠城扎集團&中青去旅項目神概況艘：位功于*鈔**圈鎮(zhèn)區(qū)幣，南怖臨中條心湖喉區(qū)，棟占地逆面積廉約為13劫.2萬平五方米間，總匪建筑贈面積蜻約23寸.5萬平眼米，濟規(guī)劃讓開發(fā)指包括犧高層恥住宅途及其呆他相或關(guān)設(shè)梳施的滾高檔申物業(yè)聲。借雹助與息國際鮮頂尖襖的度年假酒衰店管怒理集窯團聯(lián)圈手，或打造往全國辦首屈首一指打的大然型度刮假酒率店公太寓群斥。規(guī)劃汗產(chǎn)品表：60揮-1念10產(chǎn)權(quán)貞度假甩公寓幸、11嚼0-廈14裳0居家舌公寓臨、30庸0-略45謀0空中蜂觀湖氏別墅配套死設(shè)施漏：30懶00弄0平方叛米五休星級迎度假耳配套討、50歌0人大擺型會偶場展虧示中正心、皆大面拜積水般上運威動區(qū)尤，整威合游毅艇俱鏡樂部帆等多衫項頂絕級度丸假設(shè)溫施。**鑼*碧赤水清帶風(fēng)產(chǎn)品形象規(guī)模景觀附加成值客戶湖濱仔花園慈以索驚菲特喉酒店焦為配套,產(chǎn)品妻以聯(lián)死排\獨立雙的產(chǎn)游品,同時棗與新景縣政行府為炎鄰天嶼都國際旋度假點村配有5星酒神店中心調(diào)湖區(qū)懷景觀堪系數(shù)脈高,以獨高立別墅民為主……湖濱溉花園天嶼院國際肺度假胸村羨山幟度假斤中心本項愿目本項太目將渴通過竿附加誦值和賤客戶\功能剝的差家異突楚破競喉爭,取得合競爭片優(yōu)勢項目知分析薄總結(jié)項目債背景項目營地理項目愈四至區(qū)域供規(guī)劃屬性少分析旅游珍市場勸狀況酒店蒙業(yè)狀含況旅游球市場默分析區(qū)域駕旅游租地產(chǎn)旅游鑰地產(chǎn)榨現(xiàn)狀在售保項目件掃描市場叮發(fā)展狹分析總體塊定位客群閉定位產(chǎn)品俗建議開發(fā)躬建議17英里項目猾借鑒項目讓定位功能臥定位梁：家薪庭度狀假、笨養(yǎng)生靜避暑喜、商旱務(wù)休涂閑度恐假、弊商務(wù)斃接待喂等總體撫定位國際境化鄉(xiāng)滾村度飲假社遙區(qū)重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶客群析定位:長三拘角城奮市的您私營盯業(yè)主\跨國企軋業(yè)高奧管等摘高收傷入人歉群為烈主上海映、杭吳州等延長三毫角城憂市高滲收入塞人群長三秤角的真私營壟業(yè)主跨國烤公司裙的高衡管商務(wù)熊休閑\接待塞用途疊的集板團購報買投資弊客養(yǎng)老晨用途昏的老芹年群鞠體本地聚改善搶居住良客群項目嘉背景項目粉地理項目骨四至區(qū)域佩規(guī)劃屬性閑分析旅游躁市場罵狀況酒店歪業(yè)狀己況旅游勤市場抽分析區(qū)域辭旅游鎮(zhèn)地產(chǎn)項目令定位旅游華地產(chǎn)僑現(xiàn)狀在售叢項目捕掃描市場坐發(fā)展?jié)煞治隹傮w英定位客群呼定位產(chǎn)品柏建議開發(fā)請建議17英里項目礙借鑒深圳骨萬科17英里17英里纖是深絞圳萬楊科地屬產(chǎn)首協(xié)次傾嫩力打買造的綿頂級鋒濱海員地理刑位置怕得天到獨厚誼，開邪發(fā)時沿間為20釣03年，20軍04年8月首鐮期上休市，扮均價妄達到平每平數(shù)方米2.盞5萬元壯。20府05年10月2期推小出,均價程每平含方米3.辮2萬元哈。區(qū)位文：深窗圳市起龍崗隸區(qū)葵絮涌鎮(zhèn)叔溪涌哲村，俱距深伍圳市穗中心奮約1小時魄車程州。規(guī)模爛：1.占地故面積初：67猴57帶1.測1㎡2.建筑夸面積醉：50略,6日78特㎡，其吵中：好住宅莖：48瞇00損0㎡，會詞所、循商業(yè)拆約：20碌00咳㎡3.容積般率：0.跟75覆4.綠化瓣率：58黃.8厚%5.總戶尺數(shù)：48秤5戶環(huán)境全特點堆：17英里踩景觀栗用地緊屬于驚海邊寬坡地贊類型料，三稍面環(huán)幻玉海，祥背靠楚青山盾，高塵差約50米，逃由大簽海、科高山屈、海嫂洋、昆礁石倍等稀魔缺元才素構(gòu)治成清鋪晰的芽海島顫風(fēng)景蝕。這緞是一挖個對振稀缺矩海洋蝴資源疊的絕命對占翅有。完建筑爆，自愈然，臂人之井間的兇和諧屢，構(gòu)貫成了慘“17英里麥”樂演章的嘩韻律危。物業(yè)所類型潑：分2期開垃發(fā)，共一期姜為退訂臺式倒連排朋別墅砌（分茄多拼昌和雙呢拼兩盾種）10孕7套；架二期妻為小風(fēng)高層玻公寓挖。功能設(shè)施面積規(guī)模住宅高層公寓公寓60-95(復(fù))\40(平)聯(lián)排188\221\280\313

48000㎡雙拼并聯(lián)住宅多拼并聯(lián)住宅