房地產估價案例與分析精講班第66講講義（一）托付方：張××

（二）估價方：××市房地產交易中心

（三）估價對象：張××所擁有的××新村49棟703房，建筑面積93.88m2㎡

（四）估價目的：為申請移民供應財產價值依據(jù)

（五）估價時點：2022年1月20日

（六）價值定義：本次估價采納公開市場價值標準

（七）估價依據(jù)：

1.《房屋全部權證》（×房證字第30004739號）

2.實地查勘和市場調查獵取的資料3.政府有關文件和法規(guī)

（八）估價原則：合法原則、使用原則、替代原則、估價時點原則。

（九）估價方法：由于可比實例較少，擬采納本錢法估價。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得本錢＋建筑物重置價－建筑物折舊

（十）估價結果：經過估算，在估價時點估價對象單價為人民幣2207元／m2，總值207177元，大寫：人民幣貳拾萬柒仟壹佰柒拾柒元整。

（十一）估價人員：（略）

（十二）估價作業(yè)日期：（略）

（十三）估價報告應用的有效期：（略）

××新村49棟703房地產估價技術報告

（一）個別因素分析：估價對象原為福利商品房，已補足地價（配套費），用途為住宅，于1998年竣工，混合構造，全部為業(yè)主自用，詳細狀況見附件。

（二）區(qū)域因素分析：（略）

（三）市場背景分析：（略）

（四）使用分析：（略）

（五）估價方法選用：由于可比實例較少，擬采納本錢法估價。計算公式如下：房地產價格＝土地重新取得本錢＋建筑物重置價－建筑物折舊

（六）估價測算過程：

1；土地重置價依據(jù)托付方供應的地價付款收據(jù)，確定地價為7276元。

2.價格估算依據(jù)××市建立定額治理站公布2022年1月建筑工程價格信息和××省預算定額，確定估價對象重置價格為：

（1）建筑安裝工程費：112656元

（2）施工前期費用：52573元

（3）區(qū)內配套工程費：45062元

（4）治理費：（112656＋52573＋45062）×3％＝6309（元）

（5）利息：52573×0.86％×10＋（112656＋45062）×0.86％×5＝11266（元）

建筑物重置價＝112656＋52573＋45062＋6309＋11266＝227866（元）

建筑物折舊：＝（227866×（1－0.1））／（50－6）×6＝27965.4（元）

現(xiàn)時價格＝7276＋227866－27965.4＝207177（元）

現(xiàn)時單價＝207177／93.88＝2207（元／m2）

（七）估價結果確定：對估價對象的狀況、位置、裝飾等影響其價值的因素進展綜合考慮，依據(jù)市場調查資料及估價人員閱歷，實行本錢法，確定估價對象的市場總價值為人民幣207177元，單價為人民幣2207元／m2.附件××市房地產交易中心房屋、建筑物現(xiàn)場勘查表物業(yè)名稱××市××新村49棟703房物業(yè)地址（略）

位置簡圖（略）

構造框架根底樁根底總樓層7層高－樓面荷載－評估樓層7建筑面積93.88㎡占地面積－平面形式3×2朝向北電梯－停車場庫有裝修標準外墻噴塑內墻乳膠漆天花廳：乳膠漆；房：礦棉板（鋁合金龍骨）吊頂?shù)孛娴匕迤衢T窗實心木板門，外設防盜門；白玻白鋁合金窗，設防盜網廚廁防滑地磚，白花瓷磚到頂，衛(wèi)生三潔具，暗線，暗設陽臺防滑地磚，白花瓷磚到頂，設防盜網水電全部暗裝，水電保障設施防盜對講系統(tǒng)，衛(wèi)星天線，－部直線電話

[案例3－3]分析

1.估價對象是福利房，從估價目的角度看，在報告中估價人員應當列明有關福利房交易買賣處理的條件，以便明確移民者（房屋全部權人）對該房屋所占有的實際價值份額，這個份額才是符合該估價目的的估價額所