房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精講班第20講講義考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)本錢法的根本原理、詳細(xì)運(yùn)用的把握程度。

考試根本要求：

把握：重新購(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、緣由和求取方法。

熟識(shí)：本錢法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及各構(gòu)成局部的測(cè)算，本錢法的根本公式。

了解：商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊和房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。

要點(diǎn)說(shuō)明：（略）

二、內(nèi)容講解：

5.5.2.2市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法（marketextractionmethod）是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。在假設(shè)建筑物殘值率為零的狀況下，該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

（1）大量搜集交易實(shí)例。

（2）從交易實(shí)例中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例。

（3）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)展付款方式、交易狀況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。

（4）求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值，將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值。

（5）求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，將該建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。

（6）將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。假如可比實(shí)例的經(jīng)過(guò)年數(shù)與估價(jià)對(duì)象的經(jīng)過(guò)年數(shù)相近，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較窄，則可將可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率。

假如各可比實(shí)例的經(jīng)過(guò)年數(shù)、區(qū)位、修理養(yǎng)護(hù)程度等之間有差異，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較寬，則應(yīng)將每個(gè)可比實(shí)例的折舊率除以其經(jīng)過(guò)年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的年折舊率。

（7）將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過(guò)年數(shù)，便可求出估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。

利用市場(chǎng)提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。

5.5.2.3分解法

分解法（breakdownmethod）是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定，然后加總來(lái)求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最具體、最簡(jiǎn)單的一種方法。

分解法認(rèn)為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)依據(jù)各自的詳細(xì)狀況分別采納適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)估算。該方法求取建筑物折舊的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)工程，分別采納適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。②求取功能折舊。這是將功能折舊分解為各個(gè)工程，分別采納適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。這是將經(jīng)濟(jì)折舊分為不憐憫況，分別采納適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的全部折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

（1）物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過(guò)程和方法如下；

1）將物質(zhì)折舊工程分為可修復(fù)工程和不行修復(fù)工程兩類。修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。估計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值－修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值反之，是不行修復(fù)的。

2）對(duì)于可修復(fù)工程，估算采納修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。

3）對(duì)于不行修復(fù)工程，依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命工程和長(zhǎng)壽命工程兩類。短壽命工程是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換屢次。長(zhǎng)壽命工程是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命工程與長(zhǎng)壽命工程的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的根底上作出的，例如，根底、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

短壽命工程分別依據(jù)各自的重新購(gòu)建價(jià)格（通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和）、壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余使用壽命，采納年限法計(jì)算折舊額。

長(zhǎng)壽命工程是合在一起，依據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)工程的修復(fù)費(fèi)用和各短壽