2023年整理房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考前沖刺模擬試卷B卷含答案

單選題（共50題）1、以下財務(wù)分析指標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.流動比率越高，說明企業(yè)償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)B.速動比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動性越差【答案】D2、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定【答案】A3、一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D4、一種產(chǎn)品價格上漲，就會引起另一種替代產(chǎn)品的需求（）。A.減少B.不變C.增加D.以上說法都不正確【答案】C5、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C6、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B7、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法【答案】B8、工程量清單計價中，“招標(biāo)控制價”是由招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)計價規(guī)定計算的工程造價，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的（）。A.成交價B.保留價C.最高限價D.最低限價【答案】C9、當(dāng)計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關(guān)系是（）。A.名義利率大于實際利率B.實際利率大于名義利率C.名義利率等于實際利率D.實際利率小于名義利率【答案】B10、對于開發(fā)-持有出租-出售模式和購買-持有出租-出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B.現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運(yùn)營成本【答案】A11、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，（）主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C12、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，下列不屬于資源調(diào)查主要內(nèi)容的是（）。A.建設(shè)地點B.項目用地C.交通運(yùn)輸條件D.競爭能力【答案】D13、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應(yīng)期借款50000元C.借：應(yīng)付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D14、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5【答案】A16、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為8%，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C17、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D18、下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是（）。A.住房可支付性指數(shù)B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.房價租金比D.量價彈性【答案】C19、下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是（）。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法【答案】C20、在寫字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過對（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D21、個人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資【答案】B22、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)（）的一個百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A23、根據(jù)消費者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習(xí)慣C.購買動機(jī)D.購買心理【答案】A24、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D25、2014年12月底，某房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)總額為8000萬元，負(fù)債總額為2000萬元，利潤額為1800萬元，則2014年12月底該企業(yè)所有者權(quán)益為（）萬元。A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】B26、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期、月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期、月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期、正常市場租金與180元/m2條件下的差額在2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D27、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D28、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B29、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B30、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.未來運(yùn)營費用風(fēng)險【答案】B31、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期的表述中正確的是（）。A.自然周期的第一階段租金增長率穩(wěn)定或小步上升B.自然周期的第二階段空置率下降，租金增長率上升C.自然周期的第三階段空置率上升，租金增長率下降D.自然周期的第四階段空置率上升，租金增長率上升【答案】B32、進(jìn)行會計查賬的首要工作是（）。A.查閱會計賬簿B.查閱會計憑證C.檢查會計錯弊D.查閱會計核算形式【答案】B33、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B34、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域【答案】D35、對某房地產(chǎn)項目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D36、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務(wù)能力B.零售商需要的服務(wù)C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)【答案】D37、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）。A.租金收入B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入【答案】D38、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為（）。A.認(rèn)知價值定價法B.成本加成定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法【答案】B39、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A40、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】C41、下列各項中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計項目市場占有率D.估算項目吸納量【答案】A42、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B43、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進(jìn)行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A44、關(guān)于房地產(chǎn)市場，下列說法不正確的是（）。A.房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動性是其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別B.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動C.雖然土地和地上建筑物不能移動，但可以被某個人或單位擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易行為D.房地產(chǎn)市場是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、交易組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成【答案】B45、制定會計核算制度的依據(jù)是（）。A.基本準(zhǔn)則B.《中華人民共和國會計法》C.具體準(zhǔn)則D.國家統(tǒng)一的會計制度【答案】A46、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格【答案】C47、竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，下列（）是竣工驗收的工作程序的第一階段。A.單項工程竣工驗收B.分部工程驗收C.綜合驗收D.單位工程驗收【答案】A48、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D49、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】C50、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表【答案】D多選題（共30題）1、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC2、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD3、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力E.項目是否可行【答案】CD4、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和價值背離C.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)【答案】ABD5、從房地產(chǎn)市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發(fā)商自行租售為主B.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)銷售C.委托物業(yè)代理D.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會租售E業(yè)主委員會租售【答案】AC6、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動比率【答案】ACD7、在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E.在成本中列支的利息【答案】AD8、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資有穩(wěn)定長期的收益性C.投資具有時間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風(fēng)險性【答案】ACD9、經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點【答案】ABC10、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是（）。A.土建工程屬于分部工程B.建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成C.工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分D.高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程E.通風(fēng)工程屬于單位工程【答案】BC11、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照（）分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)用途類型E.投資偏好【答案】ACD12、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項目評估與決策【答案】BCD13、租售方案必須明確的問題包括（）。A.出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系B.租售收入C.在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D.租售價格E.收款方式【答案】AC14、成本計劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預(yù)見成本計劃E.施工機(jī)械費用計劃【答案】ABC15、決策的有效性程度通常從決策的（）等方面來評價。A.合理性B.可接受性C.時效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性【答案】ABC16、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調(diào)查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD17、土地出讓價款的數(shù)額是由（）等多方面因素決定的。A.所在城市B.地區(qū)C.地段D.土地用途E.土地轉(zhuǎn)化率【答案】ABCD18、以下關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金的數(shù)量關(guān)系表達(dá)式中，不正確的是()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅【答案】D19、下列房地產(chǎn)定價方法中，不屬于競爭導(dǎo)向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認(rèn)知價值定價法【答案】B20、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計及安排E市場租售對比分析【答案】AC21、建設(shè)階段的項目管理，包括（）的管理。A.質(zhì)量B.進(jìn)度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD22、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB23、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運(yùn)營成本【答案】CD24、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括（）。A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運(yùn)營費用【答案】CD25、房地產(chǎn)市場的法律制度環(huán)境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏觀金融政策D.交易制度E.產(chǎn)權(quán)制度【答案】ABD26、對于出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動比率D.償債備付率E速動比率【答案】BD27、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項目風(fēng)險的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項目的相對風(fēng)險就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A28、運(yùn)營費用的人工費包括（）。A.工資B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險C.統(tǒng)籌費D.聘請法律顧問的費用E.保安費用【答案】ABC29、市場營銷因素調(diào)查包括()。A.消費水平調(diào)查B.分銷渠道調(diào)查、價格調(diào)查C.促銷策略調(diào)查、產(chǎn)品調(diào)查D.人口數(shù)量調(diào)查E產(chǎn)品調(diào)查【答案】BC30、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E購買土地進(jìn)行開發(fā)【答案】ABC大題（共10題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮慷?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮课?、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實地查看。以下為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮苛?、以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮科?、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價。3．收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計將