國有資產(chǎn)盤活法律實(shí)務(wù)存量盤活明確四點(diǎn)：1、土地權(quán)屬2、批復(fù)文件即四證：不動產(chǎn)權(quán)證，規(guī)劃許可證，工規(guī)證，施工證。3、資產(chǎn)現(xiàn)狀物業(yè)原有圖紙是否還在，有無違建、臨建、有無已不符合規(guī)范的地方等等。4、上位規(guī)劃核對最新版控規(guī)、詳規(guī)、土規(guī)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。股權(quán)投資、開發(fā)貸、經(jīng)營貸、資產(chǎn)交易、REITs、PPP、轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)整合。存量盤活，錢從哪來？公募REITs是指通過發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的證券或受益憑證匯集投資者資金，由專門的投資機(jī)構(gòu)管理，投資具有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利，并將投資綜合收益按比例分配給投資人的金融產(chǎn)品。境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)自2020年4月正式起步至今，不斷取得突破，持續(xù)引入擴(kuò)募機(jī)制擴(kuò)大潛在盤活可能。存量盤活，路往哪走？存量盤活是對存量的重新認(rèn)知，也是城市功能的重新發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)是沉淀的財富、隱藏的資源，要構(gòu)建適宜的盤活模式，明確方向和路徑。存量盤活，啥是重點(diǎn)？一是重點(diǎn)盤活基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。二是有效盤活有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。三是力爭盤活長期閑置但有開發(fā)利用價值的項(xiàng)目資產(chǎn)包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。中共中央國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見

（2022年3月25日）01提出我國將從基礎(chǔ)制度建設(shè)、市場設(shè)施建設(shè)等方面打造全國統(tǒng)一的大市場。完善統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度。實(shí)行統(tǒng)一的市場準(zhǔn)入制度。維護(hù)統(tǒng)一的公平競爭制度。健全統(tǒng)一的社會信用制度。統(tǒng)籌增量建設(shè)用地與存量建設(shè)用地，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化統(tǒng)一管理。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場。健全統(tǒng)一規(guī)范的人力資源市場體系，促進(jìn)勞動力、人才跨地區(qū)順暢流動。完善財政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策。健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動力市場。統(tǒng)一動產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保登記，依法發(fā)展動產(chǎn)融資。加強(qiáng)區(qū)域性股權(quán)市場和全國性證券市場板塊間的合作銜接。推動債券市場基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)債券市場要素自由流動。發(fā)展供應(yīng)鏈金融，提供直達(dá)各流通環(huán)節(jié)經(jīng)營主體的金融產(chǎn)品。堅持金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止脫實(shí)向虛。為資本設(shè)置“紅綠燈”，防止資本無序擴(kuò)張。加快發(fā)展統(tǒng)一的資本市場。完善壟斷行為認(rèn)定法律規(guī)則，健全經(jīng)營者集中分類分級反壟斷審查制度。破除平臺企業(yè)數(shù)據(jù)壟斷等問題，防止利用數(shù)據(jù)、算法、技術(shù)手段等方式排除、限制競爭。加強(qiáng)對金融、傳媒、科技、民生等領(lǐng)域和涉及初創(chuàng)企業(yè)、新業(yè)態(tài)、勞動密集型行業(yè)的經(jīng)營者集中審查，提高審查質(zhì)量和效率，強(qiáng)化壟斷風(fēng)險識別、預(yù)警、防范。穩(wěn)步推進(jìn)自然壟斷行業(yè)改革，加強(qiáng)對電網(wǎng)、油氣管網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)型自然壟斷環(huán)節(jié)的監(jiān)管。加強(qiáng)對創(chuàng)新型中小企業(yè)原始創(chuàng)新和知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。著力強(qiáng)化反壟斷02第二節(jié)盤活存量資產(chǎn)政策國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好社會資本投融資合作對接有關(guān)工作的通知發(fā)改辦投資〔2022〕233號國家發(fā)展改革委辦公廳2022年3月21日要堅持新建和存量并重，積極選擇適宜盤活的存量項(xiàng)目通過產(chǎn)權(quán)交易、存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合、挖掘閑置低效資產(chǎn)價值等多種方式予以盤活，吸引社會資本參與加大盤活存量資產(chǎn)，推動創(chuàng)新投融資模式國務(wù)院辦公廳2022年5月19日《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）1.重點(diǎn)領(lǐng)域（1）重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。（2）統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。（3）有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向2.重點(diǎn)區(qū)域（1）推動建設(shè)任務(wù)重、投資需求強(qiáng)、存量規(guī)模大、資產(chǎn)質(zhì)量好的地區(qū)，積極盤活存量資產(chǎn)，籌集建設(shè)資金，支持新項(xiàng)目建設(shè)，牢牢守住風(fēng)險底線。（2）推動地方政府債務(wù)率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)，加快盤活存量資產(chǎn)，穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，提升財政可持續(xù)能力，合理支持新項(xiàng)目建設(shè)。聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向方式1:推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。國有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。。優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方式2:規(guī)范有序推進(jìn)政府和社會資本合作(PPP)鼓勵具備長期穩(wěn)定經(jīng)營性收益的存量項(xiàng)目采用PPP模式盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營效率和服務(wù)水平。社會資本方通過創(chuàng)新運(yùn)營模式、引入先進(jìn)技術(shù)、提升運(yùn)營效率等方式，有效盤活存量資產(chǎn)并減少政府補(bǔ)助額度的，地方人民政府可采取適當(dāng)方式通過現(xiàn)有資金渠道予以獎勵。優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方式3:積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易所的價值發(fā)現(xiàn)和投資者發(fā)現(xiàn)功能，創(chuàng)新交易產(chǎn)品和交易方式，加強(qiáng)全流程精細(xì)化服務(wù)，協(xié)助開展咨詢顧問、盡職調(diào)查、方案優(yōu)化、信息披露、技術(shù)支撐、融資服務(wù)等。為存量資產(chǎn)的合理流動和優(yōu)化配置開辟綠色通道，推動存量資產(chǎn)盤活交易更加規(guī)范、高效、便捷。采取多種方式加大宣傳引導(dǎo)力度，吸引更多買方參與交易競價。優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式方式4:發(fā)揮國有資本投資、運(yùn)營公司功能作用鼓勵國有企業(yè)依托國有資本投資、運(yùn)營公司，按規(guī)定通過進(jìn)場交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、無償劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)置換、聯(lián)合整合等方式。盤活長期閑置的存量資產(chǎn)，整合非主業(yè)資產(chǎn)。通過發(fā)行債券等方式，為符合條件的國有資本投資、運(yùn)營公司盤活存量資產(chǎn)提供中長期資金支持。探索促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合吸引社會資本參與盤活城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等，通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等進(jìn)一步豐富存量資產(chǎn)功能、提升資產(chǎn)效益。因地制宜積極探索污水處理廠下沉、地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地上地下空間綜合開發(fā)、保障性租賃住房小區(qū)經(jīng)營性公共服務(wù)空間開發(fā)等模式，有效盤活既有鐵路場站及周邊可開發(fā)土地等資產(chǎn)，提升項(xiàng)目收益水平。在各級國土空間規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃中充分考慮老港區(qū)搬遷或功能改造提升，支持優(yōu)化港口客運(yùn)場站規(guī)劃用途，實(shí)施綜合開發(fā)利用。盤活方式5:推動閑置低效資產(chǎn)改造與轉(zhuǎn)型，依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開發(fā)強(qiáng)度，開發(fā)用于創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房等新功能。支持金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司以及國有資本投資、運(yùn)營公司通過不良資產(chǎn)收購處置、實(shí)質(zhì)性重組、市場化債轉(zhuǎn)股等方式盤活閑置低效資產(chǎn)。方式6:挖掘閑置低效資產(chǎn)價值積極探索通過資產(chǎn)證券化等市場化方式盤活存量資產(chǎn)。在符合反壟斷等法律法規(guī)前提下，鼓勵行業(yè)龍頭企業(yè)通過兼并重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)存量資產(chǎn)優(yōu)化整合，提升資產(chǎn)質(zhì)量和規(guī)模效益。通過混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資方和專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等，提升存量資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力。方式7:支持兼并重組等其他盤活方式加大盤活存量資產(chǎn)政策支持積極落實(shí)項(xiàng)目盤活條件有效提高項(xiàng)目收益水平完善規(guī)劃和用地用海政策落實(shí)財稅金融政策鼓勵以資本金注入方式將回收資金用于具有收益的項(xiàng)目建設(shè)，充分發(fā)揮回收資金對擴(kuò)大投資的撬動作用。對地方政府債務(wù)率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)，盤活存量公共資產(chǎn)回收的資金可適當(dāng)用于“三?！敝С黾皞鶆?wù)還本付息。用好回收資金增加有效投資回收資金使用應(yīng)符合預(yù)算管理、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理等有關(guān)政策要求。優(yōu)先支持綜合交通和物流樞紐、大型清潔能源基地、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、“一老一小”等重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目。重點(diǎn)支持“十四五”規(guī)劃102項(xiàng)重大工程嚴(yán)格落實(shí)防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險的要求，嚴(yán)禁在盤活存量資產(chǎn)過程中新增地方政府隱性債務(wù)。推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營機(jī)制，更好發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營管理中的專業(yè)作用，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。研究將鼓勵盤活存量資產(chǎn)納入國有企業(yè)考核評價體系。對地方政府債務(wù)率較高的地區(qū)，重點(diǎn)督促其通過盤活存量資產(chǎn)降低債務(wù)率、提高再投資能力。當(dāng)年盤活國有存量資產(chǎn)相關(guān)情況，納入地方各級政府年度國有資產(chǎn)報告。國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知（發(fā)改辦投資〔2022〕561號）國家發(fā)展改革委辦公廳2022年6月19日各地發(fā)展改革部門要按照《意見》要求，在當(dāng)?shù)厝嗣裾笇?dǎo)下，充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，會同本地區(qū)財政、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、人民銀行、國資監(jiān)管、稅務(wù)、銀保監(jiān)、證監(jiān)等部門。建立完善盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資工作機(jī)制靈活采取多種方式，有效盤活不同類型存量資產(chǎn)對具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs)、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提高回報水平。對具備盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合條件的項(xiàng)目，鼓勵推廣污水處理廠下沉、地鐵上蓋物業(yè)、交通樞紐地上地下空間綜合開發(fā)等模式，拓寬收入來源，提高資產(chǎn)綜合利用價值。對城市老舊資產(chǎn)資源特別是老舊小區(qū)改造等項(xiàng)目，可通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等豐富資產(chǎn)功能，吸引社會資本參與?？赏ㄟ^產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易、并購重組、不良資產(chǎn)收購處置、混合所有制改革、市場化債轉(zhuǎn)股等方式盤活存量資產(chǎn)，加強(qiáng)存量資產(chǎn)優(yōu)化整合。對整體收益水平較低的項(xiàng)目，指導(dǎo)開展資產(chǎn)重組，通過將準(zhǔn)公益性、經(jīng)營性項(xiàng)目打包等方式，提升資產(chǎn)吸引力。財政部關(guān)于下達(dá)2022年引導(dǎo)社會資本參與盤活國有存量資產(chǎn)示范專項(xiàng)中央基建投資預(yù)算的通知對已成功盤活的存量項(xiàng)目，可從盤活方式、存量資產(chǎn)與新建項(xiàng)目聯(lián)動推進(jìn)、回收資金使用、主要矛盾化解、收入來源拓寬等方面，總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)，不斷提高各方面盤活存量資產(chǎn)能力?！秶野l(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》發(fā)改投資〔2022〕1652號國家發(fā)展改革委2022年10月28日支持民間投資參與102項(xiàng)重大工程等項(xiàng)目建設(shè)根據(jù)“十四五”規(guī)劃102項(xiàng)重大工程、國家重大戰(zhàn)略等明確的重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)，選擇具備一定收益水平、條件相對成熟的項(xiàng)目，多種方式吸引民間資本參與。鼓勵民間投資以城市基礎(chǔ)設(shè)施等為重點(diǎn)，通過綜合開發(fā)模式參與重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，提高數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化水平。鼓勵民營企業(yè)加大太陽能發(fā)電、風(fēng)電、生物質(zhì)發(fā)電、儲能等節(jié)能降碳領(lǐng)域投資力度。鼓勵民間投資的重點(diǎn)工程項(xiàng)目積極采取以工代賑方式擴(kuò)大就業(yè)容量。用好政府出資產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，加大對民間投資項(xiàng)目的支持力度。推動政府和社會資本合作(PPP)模式規(guī)范發(fā)展、陽光運(yùn)行，引導(dǎo)民間投資積極參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在政府投資招投標(biāo)領(lǐng)域全面推行保函(保險)替代現(xiàn)金繳納投標(biāo)、履約、工程質(zhì)量等保證金，鼓勵招標(biāo)人對民營企業(yè)投標(biāo)人免除投標(biāo)擔(dān)保。持民間投資參與科技創(chuàng)新項(xiàng)目建設(shè)鼓勵民間資本積極參與國家產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、國家技術(shù)創(chuàng)新中心、國家能源研發(fā)創(chuàng)新平臺、國家工程研究中心、國家企業(yè)技術(shù)中心等創(chuàng)新平臺在穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈相關(guān)項(xiàng)目招投標(biāo)中，對大中小企業(yè)聯(lián)合體給予傾斜，鼓勵民營企業(yè)參與。支持平臺經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，鼓勵平臺企業(yè)加快人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。設(shè)，支持民營企業(yè)承擔(dān)國家重大科技戰(zhàn)略任務(wù)。9.支持有條件的地區(qū)建立混合所有制的產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院，服務(wù)區(qū)域關(guān)鍵共性技術(shù)開發(fā)。營造有利于科技型中小微企業(yè)成長的良好環(huán)境，鼓勵民間資本參與5G應(yīng)用、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)軟件等新型基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)領(lǐng)域投資建設(shè)和運(yùn)營，發(fā)展以數(shù)據(jù)資源為關(guān)鍵要素的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，積極培育新業(yè)態(tài)、新模式。完善支持綠色發(fā)展的投資體系，充分借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國內(nèi)資本市場、綠色金融等方面的具體實(shí)踐研究開展投資項(xiàng)目ESG評價，引導(dǎo)民間投資更加注重環(huán)境影響優(yōu)化、社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)、治理機(jī)制完善。支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時，對各類所有制企業(yè)一視同仁，加快推出民間投資具體項(xiàng)目，形成示范效應(yīng)，增強(qiáng)民營企業(yè)參與信心。鼓勵民間投資以多種方式盤活存量資產(chǎn)引導(dǎo)民間投資積極參與盤活國有存量資產(chǎn)鼓勵民間資本通過政府和社會資本合作(PPP)等方式參與盤活國有存量資產(chǎn)。通過開展混合所有制改革、引入戰(zhàn)略投資人和專業(yè)運(yùn)營管理方等，吸引民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營。發(fā)揮政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)作用，按市場化原則對符合條件的交通運(yùn)輸、餐飲、住宿、旅游行業(yè)民間投資項(xiàng)目提供融資擔(dān)保支持，擴(kuò)大民營企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)規(guī)模。鼓勵國有企業(yè)通過投資入股、聯(lián)合投資、并購重組等方式，與民營企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融合、戰(zhàn)略合作、資源整合，投資新的重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目。支持民間資本發(fā)展創(chuàng)業(yè)投資，加大對創(chuàng)新型中小企業(yè)的支持力度。支持符合條件的高新技術(shù)和“專精特新”企業(yè)開展外債便利化額度試點(diǎn)。《關(guān)于盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的指導(dǎo)意見》財資〔2022〕124號財政部2022年10月25日本《意見》具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，尤其在促進(jìn)地方國有企業(yè)合法合規(guī)的獲得行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)方面更是起到了關(guān)鍵性的作用我國行政事業(yè)單位的國有資產(chǎn)基本上為公益性資產(chǎn)，在土地供應(yīng)時采用劃撥用地形式?！兑庖姟分懈爬吮P活的方式為通過自用、共享、調(diào)劑、出租、處置等多種方式加快推進(jìn)行政事業(yè)單位各類國有資產(chǎn)盤活利用，建立健全資產(chǎn)盤活工作機(jī)制，通過自用、共享、調(diào)劑、出租、處置等多種方式提升資產(chǎn)盤活利用效率，為保障行政事業(yè)單位履職和事業(yè)發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供更加堅實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。將行政事業(yè)單位低效運(yùn)轉(zhuǎn)、閑置的房屋、土地、車輛、辦公設(shè)備家具、大型儀器、軟件等資產(chǎn)納入盤活范圍，充分發(fā)揮資產(chǎn)效能。貨幣形式的行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)按照預(yù)算管理規(guī)定予以管理和盤活?！兑庖姟访鞔_鼓勵了盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)，尤其包括了對外出售，顯然是可以出售給任何市場主體的，這就為地方國有企業(yè)獲得此類資產(chǎn)掃清了政策的障礙?！兑庖姟访鞔_鼓勵了盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)，但也絕不能采用直接注入國有企業(yè)的形式，否則又將是一種形成隱性債務(wù)的違規(guī)模式如何實(shí)現(xiàn)盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)歸地方國企所有將行政事業(yè)國有資產(chǎn)出售，是本次《意見》中明確認(rèn)可的方式，公益性資產(chǎn)以及對應(yīng)的劃撥用地對外轉(zhuǎn)讓，是我國法律所允許的方式。2.國有企業(yè)獲得資產(chǎn)后應(yīng)履行資產(chǎn)變性手續(xù)在國有企業(yè)購買獲得資產(chǎn)后，應(yīng)盡快辦理資產(chǎn)的變性手續(xù)，具體來說，應(yīng)向土地管理部門和不動產(chǎn)登記部門辦理土地用途和房地產(chǎn)用途的變更手續(xù)，并按照變更后的用途補(bǔ)交土地出讓金。當(dāng)然，在此過程中，也可能面臨著城市控規(guī)的必要調(diào)整。1.國有企業(yè)通過購買方式獲得行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)

地方國有企業(yè)應(yīng)與地方政府有關(guān)部門充分溝通、協(xié)商，按照國家和地方的有關(guān)規(guī)定認(rèn)真履行評估、交易、審批、轉(zhuǎn)讓等程序，以做到資產(chǎn)獲得和性質(zhì)變更的合法合規(guī)性。其中對于在公開競爭場所的交易環(huán)節(jié)，國有企業(yè)應(yīng)確保在合法合規(guī)的情形下購買資產(chǎn)。1.優(yōu)化在用資產(chǎn)管理行政事業(yè)單位要最大限度發(fā)揮在用資產(chǎn)使用價值2.推進(jìn)資產(chǎn)共享共用按規(guī)定將國家重大科研基礎(chǔ)設(shè)施和大型科研儀器納入科研設(shè)施與儀器國家網(wǎng)絡(luò)管理平臺，通過平臺向社會開放共享。根據(jù)行業(yè)資產(chǎn)管理情況，篩選具備條件的資產(chǎn)開展共享共用，包括但不限于儀器設(shè)備、文體設(shè)施、軟件資產(chǎn)、數(shù)據(jù)資源等。教育、衛(wèi)生、科技、文化、體育等主管部門要牽頭建立本行業(yè)資產(chǎn)共享共用機(jī)制。行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)盤活方式加強(qiáng)資產(chǎn)調(diào)劑實(shí)施公物倉管理開展資產(chǎn)出租或者處置建立資產(chǎn)集中運(yùn)營平臺或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)整合行政事業(yè)單位低效、閑置資產(chǎn)，實(shí)行專業(yè)化、市場化運(yùn)營和管理第二章REITs與盤活國有資產(chǎn)第一節(jié)專項(xiàng)債券+基礎(chǔ)設(shè)施REITs新模式證券化將是破解當(dāng)前地方債困境的突破口，也是當(dāng)前的必然選擇。要控制地方非證券化方式的融資。財政部數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末政府債務(wù)余額約60萬億，其中國債約25萬億，地方政府債務(wù)余額約35萬億。一是如果納入隱性債務(wù)，地方債的規(guī)模將更龐大；二是融資平臺短貸長投，期限錯配問題嚴(yán)重；三是地方政府融資的高杠桿以土地未來預(yù)期收入作為支撐，但當(dāng)前賣地收入有所下滑；四是一些地方政府的償債高峰逼近，資金鏈有可能面臨流動性風(fēng)險。最受關(guān)注的是地方債風(fēng)險《國務(wù)院關(guān)于2021年度國有資產(chǎn)管理情況的綜合報告》，2021年末地方非金融國有企業(yè)資產(chǎn)總額206萬億，負(fù)債總額130萬億（城投債務(wù)包括在內(nèi)），整體資產(chǎn)負(fù)債率是62.8%，資產(chǎn)負(fù)債水平較為健康。如果加上行政事業(yè)性國有資產(chǎn)，地方非金融國有資產(chǎn)總額超過250萬億?！叭绻覀円欢ㄒ鉀Q債務(wù)問題，那么用資產(chǎn)覆蓋債務(wù)便是一條有效途徑。在一個相對健康的資產(chǎn)負(fù)債表下，我們能夠順利解決好中國的債務(wù)問題。當(dāng)然，這就需要我們在資產(chǎn)管理方面做一些工作，進(jìn)行一些騰挪?！币皇琴Y產(chǎn)直接出售。二是PPP。三證券化可能是破解地方債困境的重要手段，具備可行性和必要性。地方政府盤活存量資產(chǎn)主要有以下途徑：資產(chǎn)證券化是一種表外融資方式，利用資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，不會增加發(fā)行人的負(fù)債，是一種不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表上的融資方式。地方政府及城投公司通過資產(chǎn)證券化的方式，將資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)剝離改組，構(gòu)造成為市場化的投資工具，可以降低發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債率及其融資成本。ABS本質(zhì)上屬于要還本付息的債權(quán)類產(chǎn)品，也即城投公司發(fā)行ABS雖然盤活了存量資產(chǎn)、融到了資金，但城投公司和地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)并未降低。資產(chǎn)證券化（ABS）在公募REITs模式下，地方政府讓渡基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目受益權(quán)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得底層資產(chǎn)的受益權(quán)；通過權(quán)益性投資方式，支持資產(chǎn)證券化獲得分紅派息，同時底層資產(chǎn)通過更專業(yè)團(tuán)隊運(yùn)營實(shí)現(xiàn)良好收益；地方政府在讓渡受益權(quán)的同時獲得新的資金注入，有效降低地方政府持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的杠桿率。公募REITs2020年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs正式起步。截至2023年2月末，已上市REITs共25只，募集資金超過800億元，項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型。改革措施包括：依法依規(guī)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，進(jìn)一步完善國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定；有效提高項(xiàng)目收益水平，完善公共服務(wù)和公共產(chǎn)品價格動態(tài)調(diào)整機(jī)制；完善各環(huán)節(jié)征稅細(xì)節(jié)，對項(xiàng)目全流程進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，避免重復(fù)征收，減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。探索“專項(xiàng)債券+基礎(chǔ)設(shè)施REITs”新模式，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs與地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，增強(qiáng)將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行市場化運(yùn)營管理的動力，降低政府債務(wù)風(fēng)險早些年，地方政府主要通過貸款、非標(biāo)等方式舉債，透明度不高。2015年新預(yù)算法施行后，地方政府債務(wù)的顯性化、透明化取得長足進(jìn)展，但融資平臺等主體通過非證券方式舉債的現(xiàn)象依然存在。這導(dǎo)致國債和地方政府顯性債務(wù)與GDP之比占比偏低，但廣義地方政府債務(wù)與GDP之比偏高，增加了地方政府的財政風(fēng)險。就需要擴(kuò)大國債和地方政府一般債的發(fā)行規(guī)模（兩者組成了赤字）。而考慮到地方政府的財政債務(wù)壓力，擴(kuò)大的主要部分應(yīng)該是國債，以增加對地方的轉(zhuǎn)移支付或加強(qiáng)對基建的投入。第二節(jié)

REITs助力城投平臺資產(chǎn)管理城投公司作為地方政府的投融資平臺，其業(yè)務(wù)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域：如公路、鐵路、機(jī)場、港口等交通設(shè)施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等公用事業(yè)設(shè)施投資等領(lǐng)域，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了大量的資產(chǎn)，這與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合。國發(fā)“5號文”、財綜“19號文”、“15號文”等監(jiān)管新規(guī)陸續(xù)推出，地方政府化解隱性債務(wù)壓力下，城投公司面臨的監(jiān)管環(huán)境持續(xù)收緊，剝離其政府融資職能，亟需市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展。公募REITs作為權(quán)益型投融資工具，脫離發(fā)行主體信用評級，只依賴底層資產(chǎn)本身的質(zhì)量，兩者相結(jié)合，城投公司能真正做到“投、融、管、退”。盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性循環(huán)和持續(xù)發(fā)展；去杠桿、化解企業(yè)和地方政府債務(wù)；助力城投公司轉(zhuǎn)型，實(shí)行市場化發(fā)展，城投公司從投融資功能為主轉(zhuǎn)型為真正意義上的地方基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)化運(yùn)營主體。公募REITs給城投公司影響三點(diǎn)公募REITs受到較多政策支持，根據(jù)236號文，REITs募集資金主要用于項(xiàng)目建設(shè),10%可用于補(bǔ)流,相比資金用途受到嚴(yán)格限制的發(fā)債等渠道，可為城投帶來更加靈活的資金。（1）拓寬融資來源。目前城投各融資渠道均面臨較嚴(yán)格的監(jiān)管，盡管存在邊際松綁，力度也較為有限。（2）降低負(fù)債壓力。REITs為權(quán)益融資，有助于盤活資產(chǎn)、降低主體債務(wù)壓力。城投參與REITs兩點(diǎn)好處整體運(yùn)作條件、邏輯與模式：（1）根本出發(fā)點(diǎn)是尋找真正滿足要求的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。（2）篩選滿足參與公募REITs的城投主體：參照試點(diǎn)范圍行業(yè)和發(fā)行要求，篩選出較大可能滿足參與公募REITs的5類城投主體：交通投資城投、公用事業(yè)城投、園區(qū)開發(fā)城投、保障性住房城投、文化旅游城投?！伴_發(fā)+運(yùn)營+REITs上市+循環(huán)投資”的全鏈條模式，打造城投“資產(chǎn)上市平臺”交通投資城投、公用事業(yè)城投：收入的性質(zhì)均為經(jīng)營性收費(fèi)，大量存在于PPP（含BOT、TOT特許經(jīng)營權(quán)）項(xiàng)目，具有很強(qiáng)排他性，政府定價機(jī)制，重點(diǎn)關(guān)注收費(fèi)公路、特殊港口、污水處理、垃圾清運(yùn)等資產(chǎn)。保障性住房、園區(qū)開發(fā)城投：兩者具有一定的相似性，估值和定價是影響這兩類資產(chǎn)發(fā)行的關(guān)鍵因素；園區(qū)開發(fā)資產(chǎn)優(yōu)于保障性租賃住房資產(chǎn)，保障性租賃住房資產(chǎn)收益率難易滿足4%成為限制其開展的難點(diǎn)。文化旅游城投：資質(zhì)比前面四類資產(chǎn)都弱，面臨業(yè)態(tài)綜合化，門票、餐飲、住宿等何種資產(chǎn)入池，土地性質(zhì)，確權(quán)等方面較復(fù)雜，現(xiàn)金流不穩(wěn)定。主要障礙：公募REITs底層資產(chǎn)要求嚴(yán)格，短期內(nèi)城投公司優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不足；城投公司參與公募REITs的積極性不高，發(fā)行意愿不夠；城投公司運(yùn)營管理水平較弱，經(jīng)驗(yàn)缺乏。城投公司主動轉(zhuǎn)型，適應(yīng)市場，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：重點(diǎn)推進(jìn)Pre-REITs，適當(dāng)借鑒“PE+REITs”，做好資產(chǎn)擴(kuò)募；加強(qiáng)REITs產(chǎn)品的投資者教育，樹立長期發(fā)展的理念，給予原始權(quán)益人適當(dāng)優(yōu)惠政策和專項(xiàng)支持（1）就基礎(chǔ)資產(chǎn)類型而言，需持有百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，或保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模方面，要求不動產(chǎn)評估凈值不低于10億（保租房項(xiàng)目為8億），可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。從已發(fā)行的保租房REITs來看，基礎(chǔ)資產(chǎn)以10-20萬方體量居多，不同區(qū)位和租金水平下項(xiàng)目體量有所差異。城投參與消費(fèi)REITs的條件包括五個方面（3）收益率方面，項(xiàng)目近3年保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，未來3年凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%；同時要求項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，不依賴第三方補(bǔ)貼等；（4）合規(guī)性方面，要求項(xiàng)目權(quán)屬清晰且具有可轉(zhuǎn)讓性。（5）對發(fā)起人的要求來看，要求城投近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。消費(fèi)REITs對城投持有基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模、項(xiàng)目收益、項(xiàng)目運(yùn)營成熟度均有要求：按照2021年末投資性房地產(chǎn)余額在30億以上(首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模10億、可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模2倍)、2021年租金收入在1.14億以上（按30億*3.8%粗略計算）、連續(xù)三年均有租金收入三個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選，共篩選出有潛力參與消費(fèi)REITs的城投130家。城投參與公募REITs運(yùn)作模式全周期流程為：地方政府注資或者相關(guān)委辦局與城投公司簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，城投公司獲取資產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)或者特許經(jīng)營權(quán)，形成項(xiàng)目庫；城投通過銀行貸款、發(fā)行債券、信托等非標(biāo)融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)（至少是2018年以前項(xiàng)目，保證3年運(yùn)營期）項(xiàng)目建成后運(yùn)營產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目打包重組并申報REITs上市。REITs的回收資金繼續(xù)投入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，形成完整的閉環(huán)和資產(chǎn)鏈條，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)發(fā)展，如此循環(huán)，打造城投公司為運(yùn)營平臺和資產(chǎn)上市平臺世界上一成不變的東西，只有“任何事物都是在不斷變化的”這條真理。

——斯里蘭卡REITs即不動產(chǎn)投資信托基金，指的是通過發(fā)行收益憑證向投資者募集資金形成基金財產(chǎn)，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)以投資、管理運(yùn)營收益相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)產(chǎn)生的收益為主要收益來源并將絕大部分收益及時分配給投資者的一種投資基金。自2020年4月以來，我國正在試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的不動產(chǎn)投資信托基金（基礎(chǔ)設(shè)施REITs），投資范圍包括收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施。2023年3月7日，證監(jiān)會發(fā)布新規(guī)，擴(kuò)大投資范圍、擴(kuò)大參與主體，優(yōu)化審核注冊機(jī)制，推動REITs的進(jìn)一步發(fā)展。3月7日，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》從市場體系建設(shè)、審核注冊機(jī)制、規(guī)范與監(jiān)管、地區(qū)和部門配套機(jī)制四個方面，對推動REITs的常態(tài)化發(fā)行作出了新的要求。1、將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入到投資的資產(chǎn)類型范圍之內(nèi)。在已有的倉儲物流、收費(fèi)公路、水電氣熱、污水垃圾處理等主要涉及交通、市鎮(zhèn)、污染治理這類強(qiáng)公益性的項(xiàng)目之外，首次納入百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。2、分類調(diào)整了產(chǎn)權(quán)類、特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目的收益率以及保障性租賃住房項(xiàng)目首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模要求。3.推動擴(kuò)募發(fā)行常態(tài)化。4、擴(kuò)大市場主體參與主體，將保險資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)納入試點(diǎn)。5、在配套政策方面，強(qiáng)