項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估報(bào)告名稱：深圳市龍崗區(qū)XX街道辦XX村舊改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)估報(bào)告編號(hào)：評(píng)估機(jī)構(gòu)：深圳市XX土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估日期：

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一 項(xiàng)目總論 11 項(xiàng)目背景 12 可行性研究結(jié)論 3二 項(xiàng)目概況 61 項(xiàng)目位置 62 宗地現(xiàn)狀 73 XX村舊改歷史回顧 94 項(xiàng)目初步補(bǔ)償方案 9三 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 101 深圳宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)綜述 102 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 103 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010） 184 宏觀市場(chǎng)總結(jié) 225 龍崗區(qū)基本狀況分析 236 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 25四 項(xiàng)目定位分析 341 項(xiàng)目SWOT分析 342 產(chǎn)品定位 353 客戶定位 354 價(jià)格定位 35五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 361 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 36六 投資估算與資金籌措 371 項(xiàng)目總投資估算 372 資金籌措 393 投資使用計(jì)劃 40七 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 411 物業(yè)銷售收入估算 412 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 413 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 414 銷售利潤(rùn) 41八 財(cái)務(wù)與敏感性分析 431 贏利能力分析 432 項(xiàng)目不確定性分析 43九 社會(huì)效益和影響分析 45十 可行性研究結(jié)論與建議 461 擬建方案的結(jié)論性意見 462 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 473 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 48十一 附表 50附表1：項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖附表2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表3：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表5：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表6：損益及利潤(rùn)分配表附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8：敏感性分析表 項(xiàng)目可行性研究P.PAGE51項(xiàng)目總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱深圳市龍崗區(qū)XX街道辦XX村舊城改造項(xiàng)目開發(fā)公司根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司初步確定參與龍崗區(qū)XX街道辦XX村舊城改造項(xiàng)目。表1-1：開發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱住所法定代表人注冊(cè)資本企業(yè)類型經(jīng)營(yíng)范圍注冊(cè)號(hào)營(yíng)業(yè)期限成立日期注：資料來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：深圳市XX土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：資質(zhì)證書：資質(zhì)等級(jí)：法人代表：聯(lián)系電話：研究工作依據(jù)《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告編制的通知》（深圳市發(fā)展計(jì)劃局：深計(jì)[2003]590號(hào)）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（發(fā)改投資[2006]325號(hào)）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)）《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》（深圳市人民政府令第161號(hào)）《深圳市人民政府關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見》深府〔2006〕257號(hào)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》企業(yè)提供的相關(guān)資料項(xiàng)目初步建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司提供的《XX街道辦XX村舊改預(yù)案公示》等其它資料，本項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)為：名稱規(guī)劃指標(biāo)1、總用地面積（m2）24,525.32、總建筑面積（m2）131,0803、計(jì)容積率面積（m2）98,101.2商業(yè)（m2）8,000住宅（m2）90,101.2其中：返遷房（m2）22,525.304、容積率4.05、地下建筑面積（m2）30,0006、停車位（個(gè)）640（其中584個(gè)為地下車位）7、總戶數(shù)（戶）900可行性研究結(jié)論市場(chǎng)預(yù)測(cè)XX由于地處關(guān)外，交通不便，因此房地市場(chǎng)發(fā)展緩慢。2006年有翠峰麗景、九號(hào)院館一期以及威鳳山莊3個(gè)項(xiàng)目入市銷售，2005、2004連續(xù)兩年沒(méi)有新項(xiàng)目，2004年之前的項(xiàng)目數(shù)量亦非常少，1993-2003年XX僅有8個(gè)項(xiàng)目面市，大部分項(xiàng)目規(guī)模較小，缺乏園林規(guī)劃，戶型簡(jiǎn)單無(wú)特色創(chuàng)新，物業(yè)管理專業(yè)性弱；長(zhǎng)期以來(lái)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)多年以來(lái)一直處于自給自足狀態(tài)，高品質(zhì)的大型樓盤較少，匱乏有創(chuàng)新的戶型，急需出現(xiàn)一些在規(guī)模、環(huán)境、物業(yè)管理等各方面表現(xiàn)不錯(cuò)的高素質(zhì)樓盤，以滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨?；近年?lái)隨著工業(yè)、物流業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物流園日益增強(qiáng)的聚集效應(yīng)使園區(qū)生意人及管理人員數(shù)量持續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)水平不斷提高大大增強(qiáng)了當(dāng)?shù)厝速?gòu)買能力，可預(yù)測(cè)XX房產(chǎn)市場(chǎng)需求日益膨脹；此外，考慮到關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)日趨減少，新增土地主要集中在關(guān)外，深圳人關(guān)外置業(yè)意識(shí)不斷加強(qiáng)，未來(lái)樓盤素質(zhì)的提升以及XX交通設(shè)施的日益完善的大環(huán)境，可判定XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有很大提升空間。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度根據(jù)委托方的介紹，項(xiàng)目從2007年1月開始進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)，補(bǔ)償安置，進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃編制等工作；預(yù)計(jì)2007年9月開始動(dòng)工，2009年3月竣工驗(yàn)收，總工期為18個(gè)月；銷售期從2008年6月至2009年6月，總銷售期為12個(gè)月。投資估算和資金籌措投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為36,341.21萬(wàn)元（含地價(jià)）詳見下表：表1-4：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本6,481.20505.9417.8%2前期工程費(fèi)896.7170.002.5%3建安工程23,843.031,861.2665.6%4管理費(fèi)936.6373.122.6%5不可預(yù)見費(fèi)742.1957.942.0%6其他費(fèi)用384.3030.001.1%7財(cái)務(wù)費(fèi)用985.5076.932.7%8銷售費(fèi)用1,405.97109.753.9%9公用設(shè)施專用基金665.6851.971.8%10合計(jì)36,341.212,836.91100.00%注：1、單價(jià)為按總建筑面積計(jì)算的單價(jià)；2、測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括企業(yè)自有資金、銀行貸款及銷售回款。項(xiàng)目總投資為36,341.21萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自有資金13,000萬(wàn)元，企業(yè)向銀行貸款10,000萬(wàn)元（貸款期擬從2007年9月1日至2009年2月28表1-5：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金13,000.0035.8%2對(duì)外融資10,000.0027.5%3銷售回款13,341.2136.7%4總投資36,341.21100.0%項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目定位為深圳市中部物流組團(tuán)的生活配套服務(wù)工程，將為華南城國(guó)際原料工業(yè)城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商業(yè)配套，解決約3,000人的居住生活需求，有助于華南城物流園區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展。舊城改造的實(shí)施設(shè)能夠較好的解決“XX村事件”中所遺留的問(wèn)題，幫助拆遷村民解決生活和發(fā)展問(wèn)題，減少社會(huì)矛盾和不安定因素，構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目的成功打造將吸引高素質(zhì)人群進(jìn)駐區(qū)域，從而為區(qū)域注入新鮮血液，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展、成熟。增加財(cái)政稅收。創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建設(shè)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于企業(yè)自有資金、銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益處于行業(yè)正常水平表1-6：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1占地面積24,525.3㎡2總建筑面積（含地下）128,101.20㎡3項(xiàng)目總投資36,341.21萬(wàn)元4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入46,865.65萬(wàn)元5利潤(rùn)總額8,063.99萬(wàn)元6稅后利潤(rùn)6,854.39萬(wàn)元7成本利潤(rùn)率（稅前）22.19%8成本凈利潤(rùn)率（稅后）18.86%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）3,219.21萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）24.5%11動(dòng)態(tài)投資回收期2.49年注：1、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期從2007年第一季度起計(jì)算；2、上表為容積率r=4.0，住宅的銷售率為95%，返遷房銷售率100％，商業(yè)銷售率為50%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，未考慮項(xiàng)目未售部分物業(yè)銷售或出租的產(chǎn)生的利潤(rùn)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置項(xiàng)目地塊位于XX街道辦XX自然村，南面為富安西路，與華南國(guó)際工業(yè)原料城相鄰；西側(cè)為規(guī)劃的XX路，與華潤(rùn)萬(wàn)佳配送中心相接；東面為新山路，與中央儲(chǔ)備糧深圳直屬庫(kù)相鄰；北面為規(guī)劃的中環(huán)大道，現(xiàn)狀為村民住宅。項(xiàng)目規(guī)劃范圍東以新山路為界，南以富安西路為界，西以XX路為界，北以中環(huán)大道為界，遵循整體規(guī)劃、分片改造的原則，因而以四條道路圍合而成的街坊作為規(guī)劃研究范圍，總用地面積為12.84公頃。改造范圍為原XX自然村舊村位置，總用地面積2.45公頃，現(xiàn)狀為平土區(qū)。（最終改造范圍和用地面積以政府批準(zhǔn)和測(cè)量結(jié)果為準(zhǔn)）圖2.1項(xiàng)目位置圖華南城華南城圖2.2項(xiàng)目四至圖東側(cè)：寶盛倉(cāng)庫(kù)南側(cè)：土丘、華潤(rùn)物流西側(cè)：福昌精密廠北側(cè)：村民住宅宗地現(xiàn)狀本項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)主要為集體用地和鄉(xiāng)村居住自留用地，目前已基本完成拆遷和土地平整。周邊建成區(qū)現(xiàn)狀以多層的私宅、廠房為主，建筑質(zhì)量以及環(huán)境衛(wèi)生較差。本項(xiàng)目改造范圍內(nèi)用地權(quán)屬主要為XX村委的鄉(xiāng)村居住自留用地，根據(jù)宗地資料顯示原有舊祖屋36棟，總建筑面積2,904.4平方米；此外，還有一小部分用地權(quán)屬為新南村委的未批的集體用地。根據(jù)宗地資料，項(xiàng)目總用地面積24,525.3平方米，其中圖2.3項(xiàng)目周邊環(huán)境中央儲(chǔ)備糧深圳直屬倉(cāng)福安大道華南國(guó)際工業(yè)原料城爛尾樓華潤(rùn)物流村民住宅圖2.4宗地現(xiàn)狀圖XX村舊改歷史回顧XX新南XX村（自然村）現(xiàn)有村民35戶共91人，該村的存在有數(shù)百年歷史，由于地處偏僻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房屋破舊。92年起村民開始進(jìn)行新村建設(shè)工作，93年當(dāng)時(shí)的龍崗區(qū)政府批準(zhǔn)了XX村村民宅基地約3.9萬(wàn)平米，還為XX村做了規(guī)劃；此間大多數(shù)村民向政府申請(qǐng)了住宅用地，并辦理了相關(guān)報(bào)建手續(xù)，有的還繳納了有關(guān)稅費(fèi)，符合當(dāng)時(shí)的合法手續(xù)。由于建設(shè)資金短缺及后來(lái)支持物流基地征用建設(shè)用地，新村建設(shè)時(shí)斷時(shí)續(xù)；2002年因華南物流城的建設(shè)帶動(dòng)，XX村重新啟動(dòng)了舊村改造，與2003年底完成了舊村舊屋的全部拆遷；2004年村民為追求短期利益，開始大規(guī)模私宅建設(shè)；2004年底做為當(dāng)時(shí)“靜”“暢”“寧”工程的典型，全部房屋被拆除；共有107戶，有90余棟已開工建設(shè)，10棟未建設(shè)，其中屬于本村村民住房困難及物流基地征地補(bǔ)償村民的有7戶；屬于祖屋拆建的36戶；屬于本村村民報(bào)建的有24戶；屬于外地人違建的36戶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，強(qiáng)拆建筑的各項(xiàng)投入1709.9萬(wàn)。拆遷的房屋中，有的具備報(bào)建手續(xù)，有的屬歷史問(wèn)題，強(qiáng)拆對(duì)村民的生活和發(fā)展產(chǎn)生了很大的影響，不滿情緒日益高漲，此后村民曾多次上訪，區(qū)和街道領(lǐng)導(dǎo)也十分重視，做了大量的安撫工作，在政策范圍內(nèi)曾考慮多種解決方案，最后龍崗區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組在2006年第3次工作會(huì)議上，將XX村問(wèn)題列入舊改項(xiàng)目加以解決，并同意進(jìn)行前期工作；2006年5月，XX街道舊改辦XX村居民統(tǒng)建上樓，特批XX居民小組約3萬(wàn)平方米的非農(nóng)用地指標(biāo)，然后按正常審批程序，由其引進(jìn)開發(fā)商建設(shè)；目前該地塊已平整完畢，村民與開發(fā)商的補(bǔ)償協(xié)議也初步確定，村民的情緒基本穩(wěn)定。項(xiàng)目初步補(bǔ)償方案根據(jù)委托方介紹及提供的相關(guān)資料，目前初步確定的補(bǔ)償方案如下：補(bǔ)償XX祖屋拆舊建新共107戶（107棟），建筑的各項(xiàng)費(fèi)用為1,709.9萬(wàn)元。項(xiàng)目費(fèi)用如下：XX村經(jīng)濟(jì)合作小組前期開發(fā)費(fèi)231.4萬(wàn)元；解決村民住房困難及物流基地征地補(bǔ)償村民用地7戶建房費(fèi)用169.4萬(wàn)元；本村村民拆舊建新的36戶建設(shè)費(fèi)用460.6萬(wàn)元；本村村民報(bào)建的27戶建設(shè)費(fèi)用482.8萬(wàn)元；外地人37戶的建設(shè)費(fèi)用365.6萬(wàn)元；華僑占地面積1,以成本價(jià)補(bǔ)償村民返遷房面積約22,000平方米項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究深圳宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)綜述深圳市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)深圳市2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1,272.26億元，比2005年同期增長(zhǎng)7.72%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,671.29億元，比2005年同期增長(zhǎng)16.25%；外貿(mào)進(jìn)出口總額2,374.11億美元，比2005年同期增長(zhǎng)29.86%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入500.88億元，按可比口徑比2005年同期增長(zhǎng)21.46%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比2005年同期累計(jì)平均上升2.2%，漲幅有所減緩?？傮w看，深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展趨勢(shì)良好，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供較好的支撐背景。2006年深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢(shì)渠道價(jià)格推廣房地產(chǎn)開發(fā)投資額上升8.73%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額渠道價(jià)格推廣房地產(chǎn)開發(fā)投資額上升8.73%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額上升7.72%CPI上升2.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局深圳市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)列表（2006年）指標(biāo)數(shù)值增長(zhǎng)率（與05年同比）國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）5684.39億元14.82%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額（FAI）1,272.26億元7.72%房地產(chǎn)開發(fā)投資額460.68億元8.73%房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額36.2%進(jìn)出口貿(mào)易總額（億美元）2,374.1129.86%居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)（CPI）102.2人均可支配收入（元）22,5675%數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析2006年回顧總結(jié)2006年，宏觀調(diào)控依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。深圳，作為調(diào)控重點(diǎn)的一線城市備受關(guān)注。當(dāng)市場(chǎng)在政策影響下走入了成交低迷期，觀望氣氛濃厚之時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城市監(jiān)測(cè)報(bào)告卻顯示深圳的房?jī)r(jià)上漲仍在繼續(xù)，并且漲幅位居全國(guó)前列。然而在數(shù)字表象背后，深圳樓市一些內(nèi)在的變化或許更值得我們?nèi)リP(guān)注：政策調(diào)控下房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，成交供給量雙雙減少，關(guān)外市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，二手與新房交易比重突破1：1，戶型控制寫入深圳未來(lái)城市規(guī)劃，工業(yè)用地出讓首次執(zhí)行招拍掛……縱觀2006年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以用“31.1%”，“供銷減少”，“1：1”，“關(guān)外”，“90/70”，“規(guī)范化”六關(guān)鍵詞一：31.1%商品住宅均價(jià)至11月同去年相比上漲31.1%2006年宏觀調(diào)控的主要目的是為了抑制不斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。但是從同比增長(zhǎng)上來(lái)看，根據(jù)國(guó)土局最新的全年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳商品住宅均價(jià)為9230.35元/平方米，和去年全年相比已經(jīng)上漲31.15%。漲幅達(dá)到5年來(lái)的最高，在國(guó)家發(fā)改委公布的70城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告中，深圳多次位居房?jī)r(jià)漲幅前列。圖SEQ圖表\*ARABIC1歷年商品住宅均價(jià)及增長(zhǎng)率——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局從月度環(huán)比上看，深圳市商品住宅均價(jià)存在著一定的跌幅，宏觀調(diào)控在抑制年內(nèi)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度上起到了一定的效果。但是對(duì)于年度同比的高速增長(zhǎng)卻現(xiàn)得十分乏力。圖SEQ圖表\*ARABIC22005年與2006年月商品住宅均價(jià)——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局年內(nèi)新增住宅中包含有較多的高端住宅物業(yè)，萬(wàn)科城、半島城邦、曦城、星河丹堤，觀瀾湖高爾夫別墅等一系列高端住宅項(xiàng)目分布在全市各個(gè)各區(qū)域，它們的大量推盤在一定程度上拉高了新增住宅物業(yè)的供應(yīng)均價(jià)。除去本地市場(chǎng)因素，各種全國(guó)性、地方性，指向不同層面的政策在年內(nèi)不斷出臺(tái)，試圖從多方面穩(wěn)定供應(yīng)結(jié)構(gòu)，打壓房?jī)r(jià)，但在這種情況下，深圳房?jī)r(jià)依然在年內(nèi)不斷的上漲。圖SEQ圖表\*ARABIC32006年主要宏觀政策與商品住宅均價(jià)走勢(shì)——數(shù)據(jù)來(lái)源：XX數(shù)據(jù)平臺(tái)關(guān)鍵詞二：供銷減少成交面積數(shù)年來(lái)首次下滑截至2006年全市商品房住宅共成交74982套，同比去年下降25%，銷售面積705.82萬(wàn)平方米，同比去年下降21.71%。同時(shí)2006年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為694.57萬(wàn)平方米，較去年同期相比下降了2.41%。供給的再次減少給深圳樓市供應(yīng)不足雪上加霜，宏觀調(diào)控也給市場(chǎng)帶來(lái)了數(shù)月的觀望期，造成的階段性成交低迷進(jìn)一步影響了商品房銷售量，因此在深圳商品房成交量連續(xù)幾年攀升后，今年首次出現(xiàn)了成交量的負(fù)增長(zhǎng)。圖SEQ圖表\*ARABIC4歷年商品房住宅成交與供給面積——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局4月開始的新國(guó)八條等調(diào)控措施對(duì)深圳樓市的成交量產(chǎn)生了明顯的影響。進(jìn)入6月后，成交量出現(xiàn)明顯下跌，而后央行加息、提高房貸利率、二手房強(qiáng)征個(gè)稅等一系列政策相繼出臺(tái)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的明顯加大使部分投資者開始退出，市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象得到一定緩解，自住型消費(fèi)者也在樓市走勢(shì)前景不明的情況下止步，樓市進(jìn)入一個(gè)成交低迷期，7、8月份里觀望成了市場(chǎng)的主調(diào)。進(jìn)入9月后，市場(chǎng)大環(huán)境開始相對(duì)穩(wěn)定，羅湖和鹽田兩區(qū)首先開始出現(xiàn)成交回暖的跡象，伴隨著姍姍來(lái)遲的“金九銀十”圖52006年商品房每日成交面積圖——數(shù)據(jù)來(lái)源：XX數(shù)據(jù)平臺(tái)關(guān)鍵詞三：1：1二手房與新房交易比突破1：12006年二手房與新房的成交比例一舉突破1：1的關(guān)口，在9月份的國(guó)土局報(bào)告中達(dá)到了1.11：1。截至11月，深圳二手住宅交易面積為689.24萬(wàn)平方米，與去年全年的二手住宅成交相比已經(jīng)增長(zhǎng)了15.71％。關(guān)內(nèi)的新增房源供應(yīng)減少和價(jià)格不斷上漲是二手房交易增長(zhǎng)迅速的主要原因，而關(guān)外不斷涌現(xiàn)的高質(zhì)量新盤對(duì)投資者的吸引也增加了三級(jí)市場(chǎng)熱度。隨著深圳住宅結(jié)構(gòu)變化的深入，三級(jí)市場(chǎng)的交易量將會(huì)進(jìn)一步的增大。圖SEQ圖表\*ARABIC5歷年二手房與新房成交比例(住宅)——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局受全額營(yíng)業(yè)稅和二手房個(gè)稅征收的影響，7至9月深圳三級(jí)市場(chǎng)跌入了成交冰點(diǎn)，稅款誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、短線投資還能有多少回報(bào)，市場(chǎng)預(yù)期的不明朗這一系列問(wèn)題擺在了人們面前，使當(dāng)時(shí)某些二手房交易地鋪甚至在1個(gè)月內(nèi)無(wú)法成交一單。在經(jīng)歷了一段時(shí)期的振蕩后，市場(chǎng)清理出了一批短期投機(jī)者，同時(shí)自住型消費(fèi)者也渡過(guò)心理調(diào)整期，伴隨著新的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)辦法的產(chǎn)生，被壓抑的購(gòu)買欲望得以釋放，三級(jí)市場(chǎng)成交逐漸復(fù)蘇，其11月的成交十分活躍，掛牌與成交價(jià)格也有明顯的提升。圖SEQ圖表\*ARABIC62006年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)——數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)中可以看到，整體市場(chǎng)價(jià)格只在第二季度受政策影響輕微下調(diào)，隨后繼續(xù)上漲，在新房的價(jià)格走勢(shì)不斷刺激著三級(jí)市場(chǎng)的心理預(yù)期的同時(shí)，對(duì)投資深圳樓市的高回報(bào)誘惑使得更多的人參與其中，多因素的集合導(dǎo)致了深圳三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)也在持續(xù)上漲。關(guān)鍵詞四：關(guān)外市場(chǎng)擴(kuò)張加速，房?jī)r(jià)逼近關(guān)內(nèi)2005年商品房建設(shè)用地供應(yīng)僅0.80平方公里，今年商品房建設(shè)用地供應(yīng)回升到了1.04平方公里，占全年土地供應(yīng)計(jì)劃的9％，全部集中在寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)仍無(wú)新增商品房用地。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和持有關(guān)內(nèi)土地的開發(fā)商屯地的雙重影響下，要想即保持特區(qū)內(nèi)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)，又解決特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)的問(wèn)題并非是政府單純放開關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)便可以改善的。在此情況下，將土地供應(yīng)的注意力引向關(guān)外，并增加其土地供應(yīng)量不啻是一種既緩解開發(fā)商對(duì)土地的實(shí)際需求，又引導(dǎo)其心理需求轉(zhuǎn)向的有效方法。圖SEQ圖表\*ARABIC7土地供應(yīng)與商品房用地面積比例——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局與2005年關(guān)外全年的商品住宅成交量占到了全市的50%相比，今年的關(guān)外成交量已不再只占半壁江山。2006年關(guān)外商品住宅共銷售43,238套，占全市銷售量的57.7%，銷售面積436.11萬(wàn)平方米，占全市61.8%。持續(xù)增長(zhǎng)的成交份額標(biāo)志著從今年開始，關(guān)外成為了真正意義上的樓市主戰(zhàn)場(chǎng)。圖SEQ圖表\*ARABIC8歷年關(guān)內(nèi)關(guān)外商品住宅成交面積比例——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局在年內(nèi)領(lǐng)取預(yù)售證的193個(gè)項(xiàng)目中，51個(gè)在寶安，70個(gè)在龍崗，占全市62.69%的份額，充足的新房供應(yīng)與關(guān)內(nèi)不斷減少的房源形成鮮明對(duì)比，雖然在交通和配套上仍然存在不足，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以很大程度上彌補(bǔ)這些缺憾，知名開發(fā)商提供的優(yōu)質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)也是吸引消費(fèi)者的重要原因，這些都為其進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額提供了良好的基礎(chǔ)。在房?jī)r(jià)上，2006年寶安商品房均價(jià)為8,318.74元/平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了54.52%；龍崗為6456.87元/平方米，同比增長(zhǎng)了22.07%。而在11月寶安的成交均價(jià)更一度達(dá)到了9327元/平方米的高位，直逼關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)，雖然其中不乏樓市成交復(fù)蘇后帶來(lái)的投機(jī)炒作成份，但如此高位的漲幅也使人們對(duì)明年關(guān)外市場(chǎng)的走勢(shì)更加期待。圖SEQ圖表\*ARABIC9寶安、龍崗歷年商品住宅均價(jià)——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)鍵詞五：90/70戶型控制影響未來(lái)新建住房結(jié)構(gòu)比例《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2006—2010》寫入了建設(shè)部的調(diào)整住房結(jié)構(gòu)意見，非常嚴(yán)格的貫徹了“國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知”中的90/70規(guī)定。在規(guī)劃的住房供應(yīng)原則中指出：確保2006年6月1日至2007年6月1日，全市年度新審批、新開工住房總面積中，單套住房建筑面積90平方米以內(nèi)的商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上；對(duì)于8月18日后新審批的協(xié)議用地和合作建房，該比例提高至90%；全市新建各類政策性住房單套建筑面積全部在90平方米以內(nèi)，公共租賃住房控制在60平方米以內(nèi)；對(duì)2006年全年商品住房用地，除第一批出讓的6個(gè)地塊單套面積在90平方米以內(nèi)的住房建筑面積不少于70%，其余12個(gè)后續(xù)出讓的地塊項(xiàng)目比例均提高到95%。這一系列規(guī)定直接決定了未來(lái)深圳新增住房結(jié)構(gòu)的發(fā)展方向，小戶型住宅將會(huì)成為各開發(fā)商市場(chǎng)交鋒中的重點(diǎn)已是必然。在2006年的普通商品房住房的規(guī)劃中，所有的對(duì)90平方米以內(nèi)商品住房比重的控制均在70%以上，其中一些地塊甚至達(dá)到了100%。于9月15號(hào)份招標(biāo)出讓的關(guān)外6個(gè)地塊也嚴(yán)格執(zhí)行了戶型控制，這一切都表明了深圳政府對(duì)貫徹執(zhí)行此項(xiàng)政策的決心。六塊關(guān)外居住用地地塊編號(hào)地塊位置競(jìng)得方戶型控制地塊面積（m2）樓面地價(jià)(元/m2)A511—0023寶安區(qū)深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司≥70%67079.853219.45A412—0045寶安區(qū)中海寶松物業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司≥70%43581.881947.38A104—0111寶安區(qū)中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司≥70%27806.614555.26G02113—0019龍崗區(qū)深圳市振業(yè)集團(tuán)股份有限公司100%101566.262518.00G11204—0395龍崗區(qū)深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司≥70%26218.112127.31G01064—0259龍崗區(qū)深圳中海地產(chǎn)有限公司≥70%118799.423247.50——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局90/70的控制政策目的是解決現(xiàn)時(shí)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，房屋總價(jià)過(guò)高的問(wèn)題，因此在90/70實(shí)施的同時(shí)也必須配合控制住土地出讓總價(jià)，以期達(dá)到限制建成后商品房總價(jià)的目的。但僅僅是針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策是無(wú)法有效控制房?jī)r(jià)漲勢(shì)的，至少在深圳這個(gè)住房自住需求旺盛，投資熱度高的城市里，需要有更加科學(xué)合理并且符合市場(chǎng)化規(guī)律的政策出臺(tái)來(lái)遏制不斷上漲的房?jī)r(jià)。關(guān)鍵詞六：規(guī)范化深圳工業(yè)用地新規(guī)出臺(tái)，政府對(duì)土地的管控趨嚴(yán)深圳的工業(yè)用地于今年開始執(zhí)行招拍掛制度，此舉是為了提高土地的出讓效率，同時(shí)給予更多中小型企業(yè)拿地的機(jī)會(huì)。之前由于擔(dān)心對(duì)招商引資帶來(lái)影響，土地招拍掛制度的推行一直阻力重重，但是由于協(xié)議出讓工業(yè)用地時(shí)低廉的地價(jià)會(huì)引起投資過(guò)熱及其他問(wèn)題，因此出臺(tái)政策來(lái)控制和規(guī)范工業(yè)用地的出讓是一種必然，隨著新規(guī)的執(zhí)行才能有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地出讓環(huán)節(jié)的公開、透明。在1987年的“全國(guó)土地第一拍”后，此次對(duì)工業(yè)用地的新規(guī)被媒體們譽(yù)為土地使用制度改革“第三次革命”。這一看似面向工業(yè)用地的政策，實(shí)際上卻是反映著深圳的土地出讓方式正在不可逆轉(zhuǎn)的走向規(guī)范化，越是在土地日益稀缺、爭(zhēng)奪越發(fā)激烈的環(huán)境下，就越是需要規(guī)范化對(duì)交易進(jìn)行約束。2006年內(nèi)出讓的三塊工業(yè)用地地塊編號(hào)出讓方式地塊位置地塊面積G02320-0008掛牌龍崗區(qū)27628.65G13111-0096掛牌龍崗大工業(yè)區(qū)29211.41A907-0129掛牌寶安區(qū)16837.28——數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土資源和房屋管理局總結(jié)與展望2006年的新增住宅供應(yīng)量進(jìn)一步減少，其中高端住宅物業(yè)的大量推盤提高了全市新增商品住宅的戶均面積約10平方米，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了一定比例失衡，同時(shí)較高的供應(yīng)均價(jià)也對(duì)成交均價(jià)的巨大漲幅有推波助瀾的作用。在此時(shí)出臺(tái)的90-70政策及深圳市的供應(yīng)原則對(duì)類似今年供應(yīng)結(jié)構(gòu)上的失衡提出了解決方案，明確限制了今后的商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方向。但某些政策明確的指向性往往會(huì)帶來(lái)效果的局限性。正如大量出臺(tái)的宏觀調(diào)控只降低了年內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，但是并沒(méi)有遏制住房?jī)r(jià)的同比上漲。關(guān)外市場(chǎng)和二手房交易在今年都出現(xiàn)了突破性的增長(zhǎng)，二者都有成交量和價(jià)格的上升，同時(shí)我們也看到，關(guān)內(nèi)土地資源枯竭、新盤趨少，全市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲都是二者發(fā)展迅速所不可忽視的刺激因素。這些刺激因素在轉(zhuǎn)移市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)的同時(shí)，也在引領(lǐng)著未來(lái)深圳樓市的發(fā)展方向。展望2007年的深圳樓市，關(guān)外將繼續(xù)是熱門，但是現(xiàn)在的關(guān)外樓市仍沒(méi)有徹底擺脫交通不便和配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀，消費(fèi)者和投資者更多的是在購(gòu)買開發(fā)商們所許諾的美好前景。只有在交通和配套完全改善，并且不再成為人們考慮關(guān)外置業(yè)時(shí)的制約因素，關(guān)外才能在真正意義上成為一個(gè)成熟和相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，而非現(xiàn)時(shí)存在的一些虛高和透支。政府所倡導(dǎo)的規(guī)范化也將是明年的主題，在深圳政府報(bào)告中不惜篇幅多次提及規(guī)范化和協(xié)同調(diào)控。從土地的出讓方式、開發(fā)時(shí)限到房屋的供給、交易和流通，都會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的政策給予制約。政策引起的市場(chǎng)規(guī)范化走向應(yīng)該是關(guān)注的重中之重。深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）本規(guī)劃以《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃》和《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006～2010）》為依據(jù)，按照國(guó)家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，結(jié)合本市實(shí)際，進(jìn)行編制。規(guī)劃重要內(nèi)容住房現(xiàn)狀和需求現(xiàn)狀：至2005年底，全市住房總建筑面積為24,537.18萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀構(gòu)成如下表：項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積(萬(wàn)m2)與總建筑面積之比基本建設(shè)及更新改造方式建造住房(含政府政策性住房)2,460.0110%商品住房6,262.7725.5%其他方式住房(含原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及原村民個(gè)人住宅建設(shè)和其他自建住房)1,5814.464.5%合計(jì)24,537.18100%需求：依據(jù)深圳市“十一五”計(jì)劃中2010年全市常住人口達(dá)到900萬(wàn)，人均住房使用面積不低于25平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，我市住房總需求為5,700經(jīng)濟(jì)適用住房200萬(wàn)平方米公共租賃住房570萬(wàn)平方米商品住房4,930萬(wàn)平方米規(guī)劃目標(biāo)和方針規(guī)劃期內(nèi)住房建設(shè)總量目標(biāo)69萬(wàn)套，總建筑面積5,700萬(wàn)平方米。住房建設(shè)區(qū)域指引：類型規(guī)模特區(qū)內(nèi)特區(qū)外總計(jì)政策性住房套數(shù)(套)4.1萬(wàn)9.9萬(wàn)17萬(wàn)面積（m2）245萬(wàn)525萬(wàn)770萬(wàn)商品房套數(shù)(套)10.7萬(wàn)44.3萬(wàn)55萬(wàn)面積（m2）958萬(wàn)3,972萬(wàn)4,930萬(wàn)特區(qū)外商品房建設(shè)中寶安區(qū)建設(shè)25.1萬(wàn)套，建筑面積2,248萬(wàn)平方米，龍崗區(qū)建設(shè)19.2萬(wàn)套，建筑面積1,724萬(wàn)平方米。住房建設(shè)結(jié)構(gòu)指引：商品住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在90平方米以內(nèi)的住房總建筑面積必須達(dá)到新建住房總建筑面積70%以上。政策性住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e控制在90平方米以內(nèi)。其中：經(jīng)濟(jì)適用房控制在90平方米以內(nèi)，公共租賃住房控制在60平方米以內(nèi)新供應(yīng)用地建設(shè)住房面積2,130萬(wàn)平方米盤活存量土地建設(shè)住房面積1,000萬(wàn)平方米舊城改造重建住房面積1,800萬(wàn)平方米住房建設(shè)年度指引：新增住房重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域=1\*GB3①龍崗中心城、寶安中心區(qū)、龍華、橫崗、光明、沙井和坪山為新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)。=2\*GB3②特區(qū)內(nèi)外結(jié)合部：重點(diǎn)建設(shè)適應(yīng)中低收入者的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。=3\*GB3③周邊以及交通和生活便利地區(qū)：政策性住房（含經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃住房）。住房用地供應(yīng)計(jì)劃規(guī)劃期全市新增住房用地供應(yīng)總量為12平方公里，其中，商品住房用地為10平方公里，政策性住房用地為2平方公里。住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)指引商品住房用地10平方公里新供應(yīng)用地7平方公里盤活存量土地3平方公里政策性住房2平方公里經(jīng)濟(jì)適用房用地0.7平方公里公共租賃房用地1.3平方公里新供應(yīng)商品住房用地分配：住房用地供應(yīng)分區(qū)指引單位：平方公里商品住房用地政策性住房用地新供應(yīng)用地盤活存量用地經(jīng)濟(jì)適用房用地公共租賃房用地特區(qū)內(nèi)0.70.70.40.3寶安3.31.50.31龍崗30.8住房用地供應(yīng)年度指引單位：平方公里年度商品住房用地政策性住房用地20062.370.520072.30.620081.950.520091.70.320101.680.1合計(jì)102政策與策略實(shí)施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。90平米以下住房占開發(fā)總量的70%以上；適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度：特區(qū)內(nèi)容積率不低于3.3，特區(qū)外容積率不低于3。停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套型住房土地供應(yīng)。加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷售制度改革。加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)：建立并完善在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上竟地價(jià)、竟房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式。落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。逐步提高商品房預(yù)售門檻，逐步推行竣工驗(yàn)收后銷售的模式。加強(qiáng)政策性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大政策性住房的保障范圍。加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。積極穩(wěn)妥的開展城中村（舊村）改造。規(guī)劃期內(nèi)城中村（舊村）拆除重建規(guī)模特區(qū)內(nèi)達(dá)到總量20%、特區(qū)外達(dá)到總量5%的規(guī)劃目標(biāo)。發(fā)揮稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)。加強(qiáng)住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設(shè)。近期住房規(guī)劃出臺(tái)的意義本規(guī)劃的出臺(tái)，是深圳市政府對(duì)“國(guó)六條”第（一）（五）及“國(guó)十五條”積極的響應(yīng)，非常正面地迎合了中央政策的要求。對(duì)發(fā)展商的成本控制與產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計(jì)提出了更高的要求，將加速房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌，優(yōu)勝劣汰。有購(gòu)房需求的小業(yè)主會(huì)持續(xù)觀望；中小投資客暫時(shí)停手減少市場(chǎng)消化量。中小戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域不成熟，銷售難度加大。規(guī)劃引導(dǎo)城市結(jié)構(gòu)變化，城市人口向邊緣遷移，衛(wèi)星城逐漸發(fā)展。宏觀市場(chǎng)總結(jié)2005年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在新政頻出的環(huán)境下，上半年市場(chǎng)受到一定影響，下半年保持持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭，總體運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)漸趨合理，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求基本保持平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持著理性、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2006年成交面積數(shù)年來(lái)首次下滑，但商品住宅均價(jià)至11月同2005年相比上漲8.5%，關(guān)外房?jī)r(jià)直逼關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)。為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展，在國(guó)家系列房地產(chǎn)調(diào)控政策指導(dǎo)下，市政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，措施出臺(tái)后，市場(chǎng)交易量進(jìn)一步下降，觀望氣息較為濃厚，供求關(guān)系正在逐步調(diào)整。目前國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的影響主要體現(xiàn)在，中小戶型的投資型置業(yè)需求萎縮，中低端產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，市場(chǎng)同類化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)逐步增加。深圳市總體宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有利。深圳未來(lái)城市發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)向關(guān)外擴(kuò)散，龍崗、寶安將成為新興衛(wèi)星城鎮(zhèn)的熱點(diǎn)區(qū)域。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范化操作，行業(yè)門檻提高，加速了新一輪的洗牌。龍崗區(qū)基本狀況分析龍崗龍崗區(qū)概況龍崗龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。全區(qū)總面積844.07平方公里，占深圳市的41.8%，總?cè)丝?33萬(wàn)人，其中常住人口27.2萬(wàn)人，轄XX、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個(gè)街道辦。龍崗中心組團(tuán)：龍崗中心組團(tuán)規(guī)劃用地范圍195.5平方公里，其中龍崗街道辦109.0平方公里，龍城（含橫崗機(jī)荷高速以北地區(qū)）33.4平方公里，坪地街道辦53.1平方公里。規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀建成區(qū)面積63.0平方公里。龍崗區(qū)中心組團(tuán)的商務(wù)行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、工業(yè)中心地帶三大行業(yè)為該片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的基本動(dòng)力，在目前的情況下，三大中心區(qū)對(duì)中心組團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著巨大的刺激作用，同時(shí)也不可否認(rèn)，這種刺激存在著各種利好被嚴(yán)重透支的狀況，孕育著該區(qū)域地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。1）商務(wù)行政中心區(qū)該中心區(qū)以龍崗區(qū)政府及政府各行政事業(yè)機(jī)關(guān)為中心，其周邊環(huán)繞龍崗電子世界、龍城廣場(chǎng)、碧湖五星級(jí)酒店、世貿(mào)中心、寶鉅城，加上拍賣成功的建面近15萬(wàn)平方米的酒店、商業(yè)、辦公性質(zhì)用地的G01006-0017地塊以及正在進(jìn)行地基處理的九州?新都市項(xiàng)目，整個(gè)商務(wù)行政中心區(qū)將逐步成型，進(jìn)而真正成為整個(gè)龍崗區(qū)的首府地帶，增加其對(duì)周邊區(qū)域市場(chǎng)的輻射性和凝聚力。2）商業(yè)中心區(qū)該中心區(qū)以深惠路為軸線，目前主要集中在榕樹頭至雙龍立交區(qū)間段，匯集了天虹商場(chǎng)、國(guó)美電器、奧特萊斯折扣城、吉之島、大眾電子城、東方國(guó)際茶都、大富源購(gòu)物廣場(chǎng)（已拆遷完畢，待建）、鵬達(dá)MALL（待建）等項(xiàng)目，有近40萬(wàn)的商業(yè)體量，目前該區(qū)域商業(yè)由于前期的城市發(fā)展利好消息被無(wú)限放大而誕生大量的商業(yè)供應(yīng)與目前的實(shí)際消費(fèi)需求不足及經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)局限而產(chǎn)生了極不對(duì)等的供需關(guān)系，致使該商業(yè)中心區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，但是從城市長(zhǎng)期發(fā)展的角度來(lái)看，它對(duì)于改善城市經(jīng)營(yíng)環(huán)境、促進(jìn)城市健康發(fā)展極其有利。3）工業(yè)中心地帶該中心地帶位于龍崗區(qū)中心城以南，坪山鎮(zhèn)以西，由寶龍工業(yè)城和碧嶺工業(yè)區(qū)及周邊地區(qū)組成，主要發(fā)展超大規(guī)模集成電路及配套產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、機(jī)電一體化、汽車電子、汽車制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前已有48個(gè)項(xiàng)目入駐寶龍碧嶺片區(qū)，其中南方中集、兄弟工業(yè)、天馬微電子、興日升、五洲龍汽車、深愛半導(dǎo)體、比亞迪等14家投產(chǎn)，思達(dá)儀表、歐帝光學(xué)等10家在建；還有24家在辦手續(xù)。對(duì)于碧嶺片區(qū)新開發(fā)的土地，龍崗區(qū)打算將其建成光電子產(chǎn)業(yè)集聚基地，使其成為龍崗高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶新的亮點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)特征：區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)勢(shì)行業(yè)逐漸明顯，主要表現(xiàn)為區(qū)域特色行業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯，行業(yè)產(chǎn)值大、比重高、增速快。如XX的現(xiàn)代物流業(yè)、布吉的電子信息產(chǎn)業(yè)、橫崗的眼鏡行業(yè)、龍崗的鐘表服裝制鞋業(yè)、坪地的高橋品牌系列工業(yè)村、坪山的新材料行業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、坑梓的家具行業(yè)、葵涌的生物制藥產(chǎn)業(yè)、大鵬的新能源行業(yè)、南澳的旅游業(yè)等目前均已形成一定規(guī)模，同時(shí)有一定的集聚效應(yīng)。2005年布吉的通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，產(chǎn)值增長(zhǎng)55.8%，占街道規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到65.3%；龍崗街道的鐘表文化用品行業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)131.7%，占的比重為33.1%；XX的塑料制品行業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)20.3%，占14.2%。坪山的家具制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)55.3%，占10.5%；坪地的金屬制品行業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)32.2%，占16.0%。龍崗區(qū)交通規(guī)劃根據(jù)《龍崗區(qū)綜合交通（整治）規(guī)劃》，龍崗區(qū)以即將動(dòng)工建設(shè)的軌道3號(hào)線為骨干，在未來(lái)建成6條縱橫交錯(cuò)的軌道交通線，線路總長(zhǎng)145公里，設(shè)64個(gè)站點(diǎn)，并形成4條復(fù)合通道。六條軌道交通線簡(jiǎn)介龍一線：利用既有規(guī)劃軌道3號(hào)線，全線高架沿深惠路鋪設(shè)。龍崗區(qū)內(nèi)線路全長(zhǎng)24公里，龍崗區(qū)內(nèi)設(shè)站13座。龍一線作為龍崗區(qū)主要骨干軌道線路，起到聯(lián)接中部物流組團(tuán)和龍崗中心城組團(tuán)的作用。龍二線：聯(lián)系東部工業(yè)組團(tuán)、龍崗中心城組團(tuán)和中部物流組團(tuán)。線路起點(diǎn)在龍崗大工業(yè)區(qū)火車站，沿深汕公路—龍平東路—龍平西路—鳳崗—平蛇線高架形式鋪設(shè)，龍崗中心城段采用地下形式鋪設(shè)。線路全長(zhǎng)34公里，設(shè)站18座，線路西端與全市軌道4號(hào)線觀瀾停車場(chǎng)銜接。龍三線：利用全市軌道11號(hào)線的線位，線路全長(zhǎng)25公里，設(shè)站7座。該條線路將從特區(qū)發(fā)出的放射線路串連起來(lái)，對(duì)于線路成網(wǎng)，發(fā)揮規(guī)模效益具有重要意義。龍四線：利用全市軌道交通10號(hào)線的線位，線路全長(zhǎng)16公里，設(shè)站6座。龍五線：采用軌道4號(hào)線相同的模式，從布吉火車站和軌道3號(hào)線銜接，采用地下形式到布吉路—吉華路，其后采用高架沿吉華路—貝爾路鋪設(shè)，線路西接龍華火車站形成綜合交通樞紐。線路設(shè)站7座，全長(zhǎng)12公里。龍六線：服務(wù)于大工業(yè)區(qū)，線路全長(zhǎng)27公里，設(shè)站8座。線路從龍一線銀海市場(chǎng)站采用高架方式經(jīng)過(guò)新橫坪公路—中山大道—深汕路—丹梓大道復(fù)合通道4條龍崗規(guī)劃了4條復(fù)合通道，具體如下：復(fù)合通道1：沿深惠路方向，近期溝通特區(qū)—布吉—橫崗—龍崗，遠(yuǎn)期向惠州延伸。復(fù)合通道2：沿龍平路及深汕公路方向，先溝通大工業(yè)區(qū)—龍崗中心城—XX—寶安，遠(yuǎn)期向惠陽(yáng)方向延伸，支持龍崗中心組團(tuán)與工業(yè)組團(tuán)的發(fā)展。復(fù)合通道3：沿吉華路、貝爾路方向，溝通特區(qū)—布吉—坂雪崗—龍華。復(fù)合通道4：沿規(guī)劃的新橫坪公路、中山大道、丹梓大道方向，溝通坑梓—坪山—橫崗，促進(jìn)工業(yè)組團(tuán)與物流組團(tuán)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，深惠路與地鐵三號(hào)線率先“復(fù)合”，深惠公路改建工程將和地鐵三號(hào)線捆綁設(shè)計(jì)施工。地鐵三號(hào)線擬設(shè)計(jì)在未來(lái)的深惠公路高架上方，未來(lái)的深惠公路將按照城市生活主干線標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。深惠公路深圳段改建工程南起布吉聯(lián)檢站，北至惠州市與深圳市交界處。改造后的深惠公路擬設(shè)計(jì)成雙向8快車道、2慢車道，整個(gè)道路設(shè)計(jì)有機(jī)動(dòng)車快速車道、人行道、輔道、兩側(cè)分隔帶和中央分隔帶；同時(shí)，深惠公路全線將設(shè)計(jì)建造布龍立交、丹竹頭立交、李朗大道立交、荷坳立交、排鹽立交、橫坪立交、雙龍立交等7座互通式立交，16座大、中橋梁以及6條軌道線架起便捷的龍崗路。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)研究片區(qū)概述XX街道辦位于龍崗區(qū)西北部，東與橫崗街道相連，西與寶安區(qū)觀瀾街道接壤，南與布吉街道毗鄰，北接?xùn)|莞市，是深圳市至東莞市、龍崗區(qū)至寶安區(qū)的交匯點(diǎn)。街道面積41.8平方公里，總?cè)丝诩s35萬(wàn)，其中戶籍人口15666人，下轄10個(gè)社區(qū)居委會(huì)。寶寶安區(qū)東莞鳳崗鎮(zhèn)龍崗中心城橫崗布吉平湖觀瀾片區(qū)總供應(yīng)量XX住宅市場(chǎng)在沉寂了兩年之后，終于在2006年煥發(fā)出生機(jī)，共推售出三個(gè)項(xiàng)目：翠峰麗景（2006.6.18）、九號(hào)院館一期（2006.9.10）以及威鳳山莊（2006.9.24），皆集中于鳳凰山附近，沿鳳凰大道依次排開。與以往項(xiàng)目相比，新近推售的三個(gè)項(xiàng)目在規(guī)模、建筑風(fēng)格、戶型等各方面都有檔次上的提升，在市場(chǎng)上都得到了一定程度的認(rèn)可，特別是九號(hào)院館。三盤依托鳳凰山景觀資源合力將鳳凰山片區(qū)打造成為XX高端住宅聚集區(qū)，并推動(dòng)XX樓市成功起步。下圖為在售項(xiàng)目位置分布圖：（注：深藍(lán)色底紋為在售項(xiàng)目，綠色底紋為未動(dòng)工項(xiàng)目，淡藍(lán)色底紋為已入住項(xiàng)目，其中XX新村為在建的村民集資房）雙擁路商業(yè)街雙擁路商業(yè)街鳳凰山公園守珍街商業(yè)街平湖中學(xué)南城百貨特力大廈平湖花園深華業(yè)滿庭芳東部雅苑平湖新村威風(fēng)山莊翠峰麗景九號(hào)院館和黃項(xiàng)目片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)量目前在售項(xiàng)目推售規(guī)模如下表所示：項(xiàng)目翠峰麗景九號(hào)院館一期威鳳山莊規(guī)?？偨?5700平米，其中住宅32200，商業(yè)3500平米建面19899.93㎡，其中住宅12899.93㎡、商業(yè)7000㎡總建面66421.38平方米，商業(yè)面積997.51平方米總戶數(shù)331戶180戶＋29間商鋪393戶住宅＋11戶商鋪片區(qū)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量九號(hào)院館二期已于06年底推出，三期計(jì)劃07年4月份左右推出。和記黃埔項(xiàng)目（商住用地，占地20萬(wàn)平米，總建面30萬(wàn)平米，同屬于鳳凰山片區(qū)，該項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，目前設(shè)有咨詢處，預(yù)計(jì)一期于2007年10月份左右入市。項(xiàng)目九號(hào)院館二/三期和記黃埔項(xiàng)目……御峰園規(guī)模建面4.6萬(wàn)㎡左右，其中二期主推復(fù)式戶型（88套復(fù)式＋4套三房），三期為138套三房總建面304228.3平方米，其中住宅≤275728.33平方米，商業(yè)面積≤16000新增土地供應(yīng)根據(jù)二○○六年七月深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局和深圳市規(guī)劃局發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）》，2006年新增的六塊經(jīng)濟(jì)適用房用地中，有一塊在XX片區(qū)：地塊名稱地塊位置用地面積規(guī)劃情況選址情況套型控制備注XX山廈地塊XX山廈3.10二類居住用地深規(guī)選龍2006-2-101號(hào)100%規(guī)劃為工業(yè)區(qū)配套生活用地，周邊市政設(shè)施完善。片區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)新推售項(xiàng)目的總套數(shù)為（331＋180+393）＝904套，其中各戶型供應(yīng)量分別為：戶型面積區(qū)間（m2）套數(shù)套數(shù)比2房66-9033136.6%3房95-14049554.8%4房139-162404.4%5房（復(fù)式）168-220121.3%TH248-378262.9%匯總904100%（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土局網(wǎng)上資料）由上表可知，3房占總供應(yīng)量比例為55%，為市場(chǎng)主力供給戶型，其中以大三房（110-140平米）為主，2房占比36%左右，為次主力戶型，其中以大兩房為主（83-90平米）。復(fù)式戶型市場(chǎng)推出量最少，僅占比1%左右。近期市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)近期XX市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)如下表所示，因御峰園預(yù)估07年10月左右才能入市，所以近期的市場(chǎng)供給都由九號(hào)院館來(lái)提供：季度項(xiàng)目2房（m2）3房（m2）4房（m2）5房（m2）總面積（m2）71-90120-140204-214140-180280-30106第四季度九號(hào)院館072（復(fù)式）4016（復(fù)式）1，6200總量072（復(fù)式）4016（復(fù)式）1，620007第一季度九號(hào)院館000000總量00000007第二季度九號(hào)院館00013802，2833.68總量00013802，2833.68近期總供應(yīng)量72（復(fù)式）413816（復(fù)式）3，9033.68近期產(chǎn)品供應(yīng)以大戶型為主，其中06年第四季度以3房復(fù)式為主，07年第二季度以4房為主，全部歸由九號(hào)院館供給，未來(lái)市場(chǎng)上僅有翠峰麗景及威鳳山莊極少量的剩余（大戶型）產(chǎn)品與之競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)07年10月左右入市的項(xiàng)目御峰園首期提供的主力產(chǎn)品為三房、四房大戶型。在售樓盤主力產(chǎn)品解析兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（九號(hào)院館面積：84平米）暢銷點(diǎn)：戶型方正，超大入戶花園享受；半送入戶花園，所有凸窗全送，超大附加值；暢銷點(diǎn)：戶型方正，超大入戶花園享受；半送入戶花園，所有凸窗全送，超大附加值；大面積陽(yáng)臺(tái)全送；兩房可輕松改三房（紅色方框區(qū)域可改一房），超高空間使用率三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（九號(hào)院館面積：114平米）暢銷點(diǎn)：南北通透，通風(fēng)采光極佳；暢銷點(diǎn)：南北通透，通風(fēng)采光極佳；入戶花園設(shè)計(jì)；創(chuàng)新超大空中院館設(shè)計(jì)，且全送；臥室全凸窗設(shè)計(jì)，收獲更多附加值。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（九號(hào)院館面積：125平米）暢銷點(diǎn)：南北通透，通風(fēng)采光極佳；超大入戶花園，可變成餐廳、書房或休閑娛樂(lè)室，非常實(shí)用（紅色方框區(qū)域）；暢銷點(diǎn)：南北通透，通風(fēng)采光極佳；超大入戶花園，可變成餐廳、書房或休閑娛樂(lè)室，非常實(shí)用（紅色方框區(qū)域）；錯(cuò)層空中院館贈(zèng)送。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（威鳳山莊面積：105平米）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：（105平米）入戶花園，南北通透，遠(yuǎn)山景、近園林；贈(zèng)送5.8米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：（105平米）入戶花園，南北通透，遠(yuǎn)山景、近園林；贈(zèng)送5.8米挑高露臺(tái)及落地凸窗。片區(qū)客戶分析居住區(qū)域：XX本地為主統(tǒng)計(jì)結(jié)果：78.4%的客戶居住在XX；其次是深圳市內(nèi)客戶，占8.4%；另外還有少數(shù)來(lái)自龍崗其他區(qū)域、寶安其他區(qū)域、鳳崗雁田、觀瀾的客戶，所占比例較小?？蛻魜?lái)源以XX本地為主，對(duì)于XX周邊區(qū)域如觀瀾、鳳崗等輻射較小。目前住房類型：主要為租住房、自有成棟物業(yè)、單位宿舍、自有商品房統(tǒng)計(jì)結(jié)果：居住在租住房的客戶最多，占36.4%；其次是自有成棟物業(yè)，占25.1%；居住在單位宿舍和自有商品房的客戶分別占20.8%和17.6%。租住房的客戶所占比例最多，這部分客戶大多為外來(lái)普通生意人，家庭人口較多，購(gòu)房需求特別迫切；住單位宿舍的客戶大多為企業(yè)的中高管理者以及部分公務(wù)員及事業(yè)單位員工，購(gòu)房需求也比較迫切；居住在自由成棟物業(yè)的客戶多為XX原住民，購(gòu)房需求彈性較大，購(gòu)房目的主要出于改善居住條件。置業(yè)目的：純自住為主統(tǒng)計(jì)結(jié)果：69.5%的客戶置業(yè)目的為純自??；投資兼自住的客戶也占了22.3%；為家人購(gòu)買、純投資、其他置業(yè)目的的客戶所占比例加少，合計(jì)只占8%?？蛻魜?lái)源以本地客戶為主，大多出于自住需求，或者投資兼自住。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家和三代同堂為主統(tǒng)計(jì)結(jié)果：三口之家的客戶最多，所占比例高達(dá)為43%；其次是三代同堂，占27%；選擇“其他”家庭結(jié)構(gòu)的客戶，大多為為多子女家庭；兩口之家、單身居住、四世同堂的客戶較少，所占比例分別為8%、7%、2%。三口之家和三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)所占比例最高，因此需求也以兩房三房為主；家庭結(jié)構(gòu)為“其他”的客戶，大多是兩代超過(guò)2個(gè)子女的家庭結(jié)構(gòu)，需求一般為三房。購(gòu)房關(guān)注因素：戶型結(jié)構(gòu)、景觀、朝向、通風(fēng)采光為主導(dǎo)因素統(tǒng)計(jì)結(jié)果：客戶在挑選戶型時(shí)，考慮的主要因素是戶型結(jié)構(gòu)、景觀、朝向、通風(fēng)采光；其次為噪音和風(fēng)水；關(guān)注附送面積、私密性的客戶較少。項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目與華南國(guó)際原料工業(yè)城僅一路之隔，得天獨(dú)厚的地理位置使項(xiàng)目的發(fā)展具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，隨著物流園的發(fā)展，片區(qū)對(duì)住宅產(chǎn)品的需求將逐漸走旺；臨近苗坑、甘坑兩大水庫(kù)，具有較好的自然景觀資源；項(xiàng)目地塊目前已基本完成拆遷和土地平整，相對(duì)與一般的舊改項(xiàng)目，前期工作容易開展；地塊與福安大道之間隔有一小土丘，居交通之便，無(wú)噪音之?dāng)_；項(xiàng)目地塊方正，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的打造。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目地塊被工廠和民房所包圍，居住環(huán)境較差；目前周邊商業(yè)氛圍清淡，人氣不旺，配套落后；作為舊改項(xiàng)目，開發(fā)可能存在變數(shù)。機(jī)會(huì)（O）占地面積約1.5平方公里，總建筑面積220萬(wàn)平米，集交易、展示、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、貨運(yùn)和金融結(jié)算等功能于一體的華南城的開業(yè)，給片區(qū)的發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力。目前XX片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正在起步，產(chǎn)業(yè)的支撐，將使這里住房需求逐漸增加，市場(chǎng)前景看好；和記黃埔等大型知名發(fā)展商的進(jìn)駐，為XX片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇。威脅（T）區(qū)域作為深圳房地產(chǎn)非熱點(diǎn)區(qū)域，居住環(huán)境不佳，產(chǎn)品多為內(nèi)部消化；國(guó)家宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款；分析結(jié)論：項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)XX街道辦，甘坑水庫(kù)東北側(cè)，毗鄰華南國(guó)際原料工業(yè)城，地理位置優(yōu)越。隨著華南城的開業(yè)、清平高速公路的建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來(lái)了較大的發(fā)展契機(jī)。片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期落后，二次置業(yè)的潛力較大。鑒于的目前XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，我們建議開發(fā)商應(yīng)加大產(chǎn)品研發(fā)的力度，保證產(chǎn)品的品質(zhì)，尋找具有良好品牌的營(yíng)銷代理公司及知名物業(yè)管理公司，提升項(xiàng)目和公司的品牌知名度，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。產(chǎn)品定位基于前述XX房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀和客戶特點(diǎn)分析，本項(xiàng)目住宅戶型以3房和2房為主，使戶型多樣化，滿足不同需求的客戶?？紤]到項(xiàng)目投資型客戶將占一定比例，未來(lái)入伙后出租的比例較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做考慮，將自住與出租功能的物業(yè)在空間上做一定處理，以提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模不大，定位為沿街小型商業(yè)?？蛻舳ㄎ缓诵暮诵目蛻糁匾蛻粲坞x客戶物流園的經(jīng)營(yíng)者、高級(jí)管理人員以及公務(wù)員；平湖及周邊具有一步到位想法的首次置業(yè)者及二次置業(yè)者；具有投資意向的客戶；關(guān)內(nèi)置業(yè)者；價(jià)格定位從XX房地產(chǎn)從1999年來(lái)的均價(jià)走勢(shì)圖，結(jié)合前面我們對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷，2008年中期，項(xiàng)目均價(jià)將在5,600元/平米左右，隨著物流園的發(fā)展，置業(yè)需求的逐漸增強(qiáng)，其房地產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。因此測(cè)算中以5,800元/平米做為整體銷售均價(jià)。由于項(xiàng)目商業(yè)面積有8,000余平方米，鑒于目前規(guī)劃尚未到位，周邊人氣不旺，預(yù)計(jì)商業(yè)的合理銷售均價(jià)為10,000元/平方米，銷售率50％；還遷房暫定售價(jià)2,500元/平方米。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目開工時(shí)間為2007年9月，2008年3季度開始銷售，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為2009年3月底。建設(shè)周期為1年6個(gè)月。具體的施工進(jìn)度計(jì)劃見附表1投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為36,341.21萬(wàn)元（含地價(jià)），項(xiàng)目總投資詳見下表：表6-1：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本6,481.20505.9417.8%2前期工程費(fèi)896.7170.002.5%3建安工程23,843.031,861.2665.6%4管理費(fèi)936.6373.122.6%5不可預(yù)見費(fèi)742.1957.942.0%6其他費(fèi)用384.3030.001.1%7財(cái)務(wù)費(fèi)用985.5076.932.7%8銷售費(fèi)用1,405.97109.753.9%9公用設(shè)施專用基金665.6851.971.8%10合計(jì)36,341.212,836.91100.00%注：1、單價(jià)為按總建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià)；2、測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。總投資估算說(shuō)明土地成本根據(jù)《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》第三章第十二條“寶安、龍崗兩區(qū)范圍內(nèi)城中村改造項(xiàng)目建筑容積率在1.5及以下部分，免收地價(jià)；建筑容積率在1.5至3.0之間的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20％收取地價(jià)；建筑容積率超過(guò)3.0的部分，按照現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。”以及《深圳市人民政府關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見》（深府〔2006〕257號(hào)）第三條“寶安、龍崗兩區(qū)城中村（舊村）的改造范圍和地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)：（一）依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域，實(shí)施改造時(shí)，適用《暫行規(guī)定》的優(yōu)惠政策。（二）市政府《關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行辦法的通知》（深府〔1993〕283號(hào)）出臺(tái)前已經(jīng)形成的舊屋村，除以收回、收購(gòu)等方式取得土地實(shí)行集中統(tǒng)一管理外，可以參照《暫行規(guī)定》組織改造，改造地價(jià)按照以下規(guī)定收?。含F(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積免收地價(jià)，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取。舊屋村的改造必須堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則，落實(shí)上層次規(guī)劃所要求的公益性設(shè)施，合理控制開發(fā)強(qiáng)度和居住人口規(guī)模，完善城市功能和配套服務(wù)設(shè)施。（三）原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和原村民在依法劃定非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍外形成的居住區(qū)域，可以參照《暫行規(guī)定》組織改造，改造地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取。（四）與上述三種用地混雜分布，區(qū)政府同意納入改造范圍的其它零星用地實(shí)施改造時(shí)，3000平方米以下部分適用《暫行規(guī)定》的優(yōu)惠政策，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。零星用地總面積不得超過(guò)改造項(xiàng)目總用地面積的10%。改造項(xiàng)目用地兼有以上（一）、（二）、（三）、（四）情形的，根據(jù)本意見規(guī)定的地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)和用地比例情況，按照加權(quán)平均方式核算地價(jià)?！备鶕?jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局2006年5月的公告，項(xiàng)目地塊住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為794元/平米，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1108元/平米，辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)為848元/平米；根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃容積率為r=4.0，15035.04平米為村民自留地按（深府〔2006〕257號(hào)）文件第三條第一款計(jì)算地價(jià)，9490.26平米為集體用地按（深府〔2006〕257號(hào)）文件第三條第三款計(jì)算地價(jià)，總地價(jià)款為：用地性質(zhì)分?jǐn)偯娣e

（平米）基準(zhǔn)地價(jià)容積率費(fèi)率地價(jià)

（萬(wàn)元）村民自留地住宅13808.967941.5以下00.001.5－320%328.933以上100%1096.43商業(yè)1226.0811081.5以下00.001.5－320%40.763以上100%203.78集體用地住宅8716.347944100%2768.31商業(yè)773.9211084100%343.00合計(jì)24525.304781.20根據(jù)委托方與村名初步補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償金額＝1,709.9（萬(wàn)元）兩者合計(jì)＝4781.20＋1709.9＝6491.10（萬(wàn)元）該項(xiàng)目樓面地價(jià)大約為660.66元/平方米。除此以外根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議，委托方將以成本價(jià)向村民提供約2萬(wàn)平米的按成本價(jià)銷售的返遷房。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目前期費(fèi)用為896.71萬(wàn)元。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、地下室、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。項(xiàng)目建安工程費(fèi)均為23,843.03萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，同時(shí)根據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)費(fèi)用數(shù)據(jù)，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)均為936.63萬(wàn)元。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述2項(xiàng)之和的3%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為742.19萬(wàn)元。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目其他費(fèi)用為384.30元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。根據(jù)委托方介紹，本項(xiàng)目資金來(lái)源主要為企業(yè)自有資金、銀行貸款和銷售收入回款，目前企業(yè)擬向銀行貸款10,000萬(wàn)元，貸款期限為2007年9月1日至2009年銷售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和龍崗區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的3%。項(xiàng)目銷售費(fèi)用為1,405.97萬(wàn)元。資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括企業(yè)自有資金、銀行貸款及銷售回款。項(xiàng)目總投資為36,341.21萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入資金包括自有資金13,000萬(wàn)元，企業(yè)向銀行貸款10,000萬(wàn)元（貸款期擬從2007年9月1日至2009表6-2：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào)項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例1自有資金13,000.0035.8%2對(duì)外融資10,000.0027.5%3銷售回款13,341.2136.7%4總投資36,341.21100.0%投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見附表4：《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》。經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，計(jì)算期從2007年1月開始，預(yù)計(jì)2009年3月底竣工驗(yàn)收，銷售期從2008年6月至2009年6月，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)測(cè)算期為2.75年。銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為46,949.59萬(wàn)元。表7-1：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（m2）銷售單價(jià)（元/m2）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）住宅(㎡)67,575.905,80095%37,234.32返遷房(㎡)22,525.302,500100%5,631.33商業(yè)(㎡)8,000.0010,00050%4,000.00合計(jì)98,101.20--46,865.65注：項(xiàng)目剩余可銷售面積可于測(cè)算期外銷售或出租。銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的5.0%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），教育費(fèi)附加（為港資企業(yè)，免征），印花稅（銷售額的0.05%），項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為3,670.05萬(wàn)元。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入具體見附表3：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)的預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見附表3：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。資金來(lái)源與運(yùn)用分析根據(jù)深圳市XX房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析，項(xiàng)目全部資金來(lái)源于企業(yè)自籌資金及銷售回款。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見附表5：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表：表7-2：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）(1)銷售收入46,865.65(2)開發(fā)成本33,949.74(3)銷售費(fèi)用1,405.97(4)銷售稅金及附加2,460.45(5)土地增值稅0.00(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用985.50(7)利潤(rùn)總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8,063.99(8)所得稅所得額×15%1,209.60(9)凈利潤(rùn)(7)-(8)6,854.39(10)成本利潤(rùn)率利潤(rùn)總額/總投資22.19%(11)稅后成本利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/總投資18.86%注：1、上表為住宅的銷售率為95%，返遷房銷售率為100％，商業(yè)銷售率為50%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，未考慮項(xiàng)目未售部分銷售或出租的產(chǎn)生的利潤(rùn)。項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見附表6：《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表》財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資為36,341.21萬(wàn)元，開發(fā)周期為2.75年，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.49年，利潤(rùn)總額為8,063.99萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為6,854.39萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為18.86%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中屬于一般水平，項(xiàng)目的贏利能力屬于行業(yè)正常水平。項(xiàng)目不確定性分析項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅的銷售率達(dá)76%，商業(yè)的銷售率達(dá)40%時(shí)項(xiàng)目可保本。另一方面，假定項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目住宅保本銷售價(jià)格為4,640元/平方米，商業(yè)保本銷售價(jià)格為8,000元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)不大。項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本、容積率變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見附表8：《項(xiàng)目敏感性分析表》。表8-1：項(xiàng)目敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)6,854稅后成本利潤(rùn)率18.86%內(nèi)部收益率24.49%當(dāng)售價(jià)收入下降10%稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)3,639稅前成本利潤(rùn)率10.05%內(nèi)部收益率14.71%當(dāng)開發(fā)成本上升10%稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)4,547稅后成本利潤(rùn)率11.64%內(nèi)部收益率16.54%當(dāng)容積率r＝3.5稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)3,814稅后成本利潤(rùn)率11.38%內(nèi)部收益率15.96%經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的銷售收入、開發(fā)成本和容積率三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生一定影響，其中容積率、銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響較大。項(xiàng)目銷售收入、開發(fā)成本和容積率在不利影響下，項(xiàng)目仍有一定贏利空間，說(shuō)明項(xiàng)目具一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，爭(zhēng)取政府對(duì)項(xiàng)目4.0容積率的支持，是項(xiàng)目盈利的有效保證。社會(huì)效益和影響分析舊城改造的實(shí)施設(shè)能夠較好的解決“XX村事件”中所遺留的問(wèn)題，幫助村民解決生活和發(fā)展問(wèn)題，減少社會(huì)矛盾和不安定因素，構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，充分發(fā)掘區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目定位為深圳市中部物流組團(tuán)的生活配套服務(wù)工程，將為華南城國(guó)際原料工業(yè)城提供900套配套住宅，以及8,000平米的商業(yè)配套，解決約3,000人的居住生活需求，促進(jìn)華南城物流園區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展。增加財(cái)政稅收。本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅等相關(guān)稅利3,670.05萬(wàn)元。創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)?？尚行匝芯拷Y(jié)論與建議擬建方案的結(jié)論性意見宏觀環(huán)境分析總結(jié)從地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，深圳市的宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，是項(xiàng)目發(fā)展強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐；房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系