第82頁，共82頁金地物業(yè)管理顧問工作指引共創(chuàng)物業(yè)管理輝煌——《金地物業(yè)管理顧問工作指引》前言物業(yè)管理作為新興的“朝陽行業(yè)”，在中國已走過了20年的發(fā)展歷程。20年來，無數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)，無數(shù)的物業(yè)管理人，為中國物業(yè)管理的發(fā)展和成熟，進(jìn)行著默默的耕耘和奉獻(xiàn)。這套《金地物業(yè)管理顧問工作指引》是金地物業(yè)管理多年顧問工作的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，是數(shù)十個(gè)顧問管理項(xiàng)目運(yùn)作模式的提煉和升華，是無數(shù)金地物業(yè)管理人心血和智慧的結(jié)晶。她不僅為金地物業(yè)管理今后的顧問項(xiàng)目明確了標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)規(guī)程，同時(shí)也必將為中國物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范成熟及水平的提升，做出探索性的巨大貢獻(xiàn)。這套《金地物業(yè)管理顧問工作指引》，基本涵蓋了金地物業(yè)管理顧問工作的所有流程和環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備，到物業(yè)接管驗(yàn)收后的入伙裝修，再到業(yè)主入住后的日常管理，直至顧問合同期滿后的跟蹤服務(wù)，以及創(chuàng)優(yōu)工作的開展等等，每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)流程、每項(xiàng)工作都有具體的要求，有詳盡的描述，有要點(diǎn)的提示，有相關(guān)的背景資料供查閱，有具體的實(shí)際案例供參考……金地物業(yè)管理的目標(biāo)，是以這套《金地物業(yè)管理顧問工作指引》為開端，在全國所有的顧問管理項(xiàng)目中，建立標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)范操作模塊，在各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，形成規(guī)范一致的作業(yè)規(guī)程和服務(wù)水平。力爭像“麥當(dāng)勞”一樣，做到以標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作模式，標(biāo)準(zhǔn)化的操作環(huán)節(jié)，標(biāo)準(zhǔn)化的語言行為，標(biāo)準(zhǔn)化的考核評(píng)估，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)?！疤┥讲晦o細(xì)壤，故能成其大；河海不擇細(xì)流，故能就其深?！苯鸬匚飿I(yè)管理的模式是開放的模式，金地物業(yè)管理的文化是開放的文化，衷心希望使用者通過實(shí)踐，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷超越前人，不斷充實(shí)完善這套《金地物業(yè)管理顧問工作指引》，為金地物業(yè)管理的明天，也為中國物業(yè)管理的明天，創(chuàng)造出更大的輝煌！

第一部分前期工作指引第一章項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備一、顧問項(xiàng)目執(zhí)行前的準(zhǔn)備工作相關(guān)資料1：顧問項(xiàng)目執(zhí)行準(zhǔn)備工作規(guī)定1．目的合理安排和規(guī)范在開展顧問工作前的有關(guān)事項(xiàng)。2．適用范圍企業(yè)發(fā)展部相關(guān)人員辦理執(zhí)行顧問的準(zhǔn)備工作。3．相關(guān)文件3．1《采購及分包控制程序》3．2《人力資源管理程序》4．職責(zé)4．1部門經(jīng)理負(fù)責(zé)安排有關(guān)人員準(zhǔn)備開展顧問工作。4．2區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)開展顧問的準(zhǔn)備工作。4．3顧問經(jīng)理負(fù)責(zé)開展顧問的準(zhǔn)備工作。5．內(nèi)容5．1顧問工作準(zhǔn)備執(zhí)行的條件。5．1．1物業(yè)管理顧問合同已簽訂。5．1．2對(duì)方履行合同，按期支付應(yīng)付的相關(guān)費(fèi)用。5．1．3距合同要求的現(xiàn)場顧問時(shí)間不少于一個(gè)月。5．2顧問人員的配備5．2．1新入司職員應(yīng)有不少于三個(gè)月的司齡，并已接受相關(guān)培訓(xùn)，符合任職要求。5．2．2視需要申請(qǐng)從其它部門調(diào)配。5．2．3現(xiàn)職顧問經(jīng)理/項(xiàng)目經(jīng)理。5．3顧問人員應(yīng)了解熟悉顧問項(xiàng)目的相關(guān)情況。5．3．1有關(guān)開發(fā)商、物業(yè)公司的基本情況。5．3．2當(dāng)?shù)匚锕苁袌觥⒎康禺a(chǎn)市場情況。5．3．3合同期限、各階段時(shí)限、付款金額及特別的約定事項(xiàng)。5．3．4項(xiàng)目的以往工作及現(xiàn)狀。5．3．5現(xiàn)有資源情況。5．4顧問人員應(yīng)做好顧問項(xiàng)目的工作交接。5．4．1直接接受拓展人員及相關(guān)人員的工作交代，如必要應(yīng)做簡要記錄。5．4．2查閱該顧問項(xiàng)目的有關(guān)資料，如《業(yè)務(wù)信息處理單》、管理方案、合同、往來函件、《顧問工作報(bào)告》等。5．5根據(jù)顧問要求確定應(yīng)配置的硬件工具、物品（如金地物管顧問標(biāo)識(shí)牌）等，按《采購及分包控制程序》辦理早購和領(lǐng)用。5．6出差應(yīng)提前至少1天辦理，填寫《出差審批單》、《借款審批單》報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。5．7特殊情況下，部門經(jīng)理可指定專人代為辦理物品早購、領(lǐng)用、用車申請(qǐng)及出差辦理等手續(xù)。5．8由辦公室發(fā)出《關(guān)于派駐項(xiàng)目顧問人員的函》，由公司加蓋公章生效，顧問人員去顧問項(xiàng)目報(bào)到時(shí)交甲方，企業(yè)發(fā)展部留復(fù)印件存檔。6．記錄6．1《關(guān)于派駐項(xiàng)目顧問人員的函》由企業(yè)發(fā)展部保存一年。7．附件無開發(fā)商會(huì)面、溝通、實(shí)地考查應(yīng)少發(fā)表意見多了解情況，見拓展項(xiàng)目考察規(guī)程相關(guān)資料2：拓展項(xiàng)目考察規(guī)程1．目的了解和掌握拓展項(xiàng)目的基本情況，以確定對(duì)其拓展的可能性。2．適用范圍企業(yè)發(fā)展部對(duì)各區(qū)域項(xiàng)目的考察活動(dòng)。3．職責(zé)3．1企業(yè)發(fā)展部部門經(jīng)理對(duì)需考察項(xiàng)目統(tǒng)籌安排或向上級(jí)匯報(bào)。3．2區(qū)域經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的考察。3．3項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)分管地區(qū)各項(xiàng)目的考察。4．內(nèi)容4．1考察前的必要準(zhǔn)備4．1．1無論進(jìn)行信息跟進(jìn)、考察、洽談、出席重要會(huì)議或場合，特別是初次與對(duì)方開展公共關(guān)系的情況，相關(guān)人員應(yīng)遵循以下要求。4．1．2儀容儀表的要求a．著公司規(guī)范服飾、標(biāo)識(shí)，特別是二人以上共同參與時(shí)應(yīng)保持一致。b．精神飽滿、待人大方。c．語言得體、態(tài)度誠懇，使用敬語。d．身體語言規(guī)范。e．男性不留胡須、長發(fā)或染發(fā)，發(fā)型可噴適量摩絲。f．女性可以化淡妝，不應(yīng)佩帶明顯、貴重的飾物。g．不食用有刺激性氣味的食物。h．遇天氣炎熱、出汗多的季節(jié)，可噴適量香水。4．1．3使用符合公司CI且具有明顯CI標(biāo)識(shí)的如下物品：a．衣著：帽、領(lǐng)帶（結(jié)）、襯衣、外衣、褲子、皮鞋、皮帶、手套、西裝胸飾。b．辦公用具：手提電腦、手機(jī)、手套、高檔用筆、掌上電腦、名片、名片夾（盒）、信箋、信封、公文包、行李箱包、各類文件夾（袋）。c．交通：深圳本地及附近可提前申請(qǐng)公司車輛，或搭乘公共交通工具；非深圳本地且附近亦無公共交通工具，可以打的。4．2考察對(duì)象，以下拓展項(xiàng)目視公司現(xiàn)有人力資源配置及分區(qū)責(zé)任等情況，由部門經(jīng)理安排專人進(jìn)行考察。4．2．1已立項(xiàng)，但尚未開工。4．2．2在建項(xiàng)目。4．2．3已建成新項(xiàng)目。4．2．4已建成舊項(xiàng)目。4．2．5其它需要考察的項(xiàng)目。4．3確定考察時(shí)間4．3．1考察前應(yīng)事先約定對(duì)方，要求對(duì)方派專人介紹情況。如條件不具備，可自行前往考察。4．3．2對(duì)已立項(xiàng)，但未建的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)已掌握的信息，安排專人分段段多次進(jìn)行考察。4．3．3對(duì)在建或已建成項(xiàng)目，部門經(jīng)理應(yīng)安排專人進(jìn)行不少于一次的考察。4．4考察人員安排4．4．1一般由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考察，異地項(xiàng)目的考察可由駐外人員承擔(dān)，重大異地項(xiàng)目由公司安排進(jìn)行。4．4．2涉及多專業(yè)的考察，要求公司指派相關(guān)專業(yè)人員組成考察組。4．5考察內(nèi)容4．5．1項(xiàng)目的規(guī)劃。4．5．2項(xiàng)目的地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境。4．5．3項(xiàng)目的資金情況及進(jìn)度。4．5．4項(xiàng)目的銷售情況。4．5．5項(xiàng)目的配套設(shè)施。4．5．6所在地區(qū)的物業(yè)管理市場狀況。4．5．7其它相關(guān)內(nèi)容。4．6考察結(jié)果的處理4．6．1向上級(jí)匯報(bào)考察結(jié)果，為該項(xiàng)目的下一步拓展提供依據(jù)。4．6．2必要時(shí)，形成《考察報(bào)告》交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5．記錄5．1《考察報(bào)告》由企業(yè)發(fā)展部保存一年。6附件無究規(guī)劃設(shè)計(jì)資料，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議3.1人車的通行應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理3.2停車場的規(guī)劃應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用案例1：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于人車通行、車場規(guī)劃的建議時(shí)間：2002年7月16日人車通行：在小區(qū)規(guī)劃人車通行方案時(shí)，主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)主要方面的問題：1、人車盡量分流：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭型轎車在我國越來越普及，因而住宅小區(qū)中的車流量會(huì)越來越大，如不實(shí)行人車分流，車輛進(jìn)出與居民進(jìn)出會(huì)相互干擾，對(duì)行車、行人都造成一定程度的不便和影響，人車分流是現(xiàn)在及將來小區(qū)內(nèi)交通的基本準(zhǔn)則；2、在人車分流的前提下，要盡量考慮人、車通行的方便，如居民出入口與電梯口的距離、人行道的寬度、相關(guān)階梯的級(jí)數(shù)等；車道的寬度、車道的拐彎處角度、轉(zhuǎn)角鏡的安裝是否合理、車輛進(jìn)入地下車庫的坡度、是否有防滑設(shè)施、司機(jī)刷卡的方便性等；在人車分流中，車輛通道一般應(yīng)為單行道，如地下車庫出入口分開，地面車場的出入口也應(yīng)分開或車位可以使車輛從容倒車；3、人車通行方案還應(yīng)考慮某些特殊需要，如人行道中臺(tái)階應(yīng)有部分平斜面，以利于殘疾人士手扶車的通過或嬰兒車的通過，如臺(tái)階太陡，則應(yīng)設(shè)置專門的殘疾人通道；車道中要考慮大車的通行，如業(yè)主搬家用的貨車、重物的下貨地點(diǎn)是否方便等；4、規(guī)劃人車通行方案時(shí)還要考慮到安全與管理的因素，如車輛進(jìn)入地下車庫的坡面應(yīng)采取防滑措施，相關(guān)標(biāo)識(shí)應(yīng)明確清晰，特別是限高警示標(biāo)識(shí)一定要明白顯眼，以免發(fā)生意外情況。停車場的規(guī)劃：在停車場的規(guī)劃中，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、首先應(yīng)考慮小區(qū)車位數(shù)與小區(qū)居民戶數(shù)的比例。隨著家庭轎車的越來越普及，車位數(shù)量多少成為小區(qū)配套設(shè)施是否完善的關(guān)鍵，如目前在深圳，由于當(dāng)初規(guī)劃缺乏前瞻性，導(dǎo)致九六年以前開發(fā)的小區(qū)百分之九十以上車位數(shù)缺乏，停車難成為小區(qū)業(yè)主十分頭疼的問題，而要解決這個(gè)問題，則需花費(fèi)巨額資金，如建立體停車場等。目前在深圳，小區(qū)規(guī)劃基本按1：1的比例配置車位，而在內(nèi)地城市，盡管目前在普通小區(qū)的業(yè)主購車數(shù)量不是很多，但考慮到將來的需要，至少需按3：2的比例配置車位，即至少每1.5戶配置1個(gè)車位，才能滿足小區(qū)未來的居住需要；2、停車場的規(guī)劃應(yīng)考慮車輛出入的方便，如通道的寬度是否合適，拐彎處的角度是否能滿足大部分型號(hào)家庭車輛的通行，如業(yè)主購買吉普車能否通行，每個(gè)車位的寬度、長度是否能方便業(yè)主停放，倒車是否方便，地下停車場應(yīng)考慮屋頂與停車場地面的高度等；3、停車場的規(guī)劃還應(yīng)考慮安全與管理的需要，如停車場的規(guī)劃要方便保安人員對(duì)車輛的指揮、方便保安人員對(duì)業(yè)主發(fā)放停車卡、停車場特別是地下停車場的消防設(shè)施配置等；4、在停車場的設(shè)施設(shè)備選用上，一是要盡量選擇質(zhì)量優(yōu)的產(chǎn)品，二是盡量配置智能化程度高的設(shè)備，如智能刷卡設(shè)備、車輛自動(dòng)識(shí)別設(shè)備、拐彎處的轉(zhuǎn)角鏡設(shè)備等，智能化程度高，既能方便業(yè)主，又能增加停車的安全性，更能在管理上節(jié)省人力財(cái)力。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：易柄順3.3圍欄與崗?fù)?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式3.4安防設(shè)施的配置應(yīng)考慮：門禁、對(duì)講、巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、室內(nèi)報(bào)警3.5監(jiān)控中心的設(shè)置應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求案例2：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于圍欄與崗?fù)さ慕ㄗh時(shí)間：2002年7月16日在圍欄的規(guī)劃建設(shè)上，既要考慮安全性，又要考慮美觀性。安全性主要有以下幾個(gè)方面：一是高度，圍欄要達(dá)到一定高度，才能起到隔離的作用，進(jìn)而達(dá)到安全的效果；二是材質(zhì)，用混凝土、鐵欄桿、木柵欄，安全作用不一樣；三是彎曲度，圍欄應(yīng)盡量減少彎曲度，主要是為了在安置紅外對(duì)射設(shè)備時(shí)可減少鏡頭數(shù)量，有利于監(jiān)控；美觀性主要有以下幾個(gè)方面：一是材質(zhì)，用混凝土、鐵欄桿、木柵欄等各種不同材質(zhì)，其外觀效果就完全不一樣，關(guān)鍵是在安全的前提下要與小區(qū)整體相協(xié)調(diào)；二是色調(diào)，圍欄的色調(diào)一定要與小區(qū)相協(xié)調(diào)；三是構(gòu)造，如在圍欄上增加一些圖案或其它裝飾，可能感覺就完全不一樣。在崗?fù)ぴO(shè)計(jì)建設(shè)中，要考慮以下幾個(gè)方面：一是崗?fù)さ奈恢?，要既要方便業(yè)主車輛出入方便，又要利于對(duì)小區(qū)安全的監(jiān)控；二是數(shù)量，從成本上考慮，滿足管理的前提下要盡量減少崗?fù)さ臄?shù)量；三是崗?fù)さ臉邮脚c規(guī)格，崗?fù)さ臉邮?、?guī)格、色調(diào)等一定要與小區(qū)的整體相協(xié)調(diào)；四是要考慮一些細(xì)節(jié)方面，如通風(fēng)性、采暖性（指北方城市）、空調(diào)安裝位置、寫字臺(tái)擺放位置等。安防設(shè)施的配置小區(qū)安防設(shè)施的設(shè)置應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：目前安防系統(tǒng)主要有門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、邊界防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)等，一般以上項(xiàng)目小區(qū)均應(yīng)配置，但根據(jù)實(shí)際情況可以有所取舍或增加。門禁系統(tǒng)的設(shè)置，除了安全因素外，還應(yīng)考慮業(yè)主使用的方便，如采取推拉式還是旁移式，采有密碼式還是刷卡式，推拉式門的松緊力度，旁移式門的旁移速度，密碼鍵盤的設(shè)置、刷卡機(jī)設(shè)置的位置及靈敏程度等，均關(guān)系到業(yè)主使用的方便；對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)考慮方便性，對(duì)講所掛的高度、房號(hào)輸入的便捷等，應(yīng)考慮功能和質(zhì)量，如對(duì)講音質(zhì)的好壞、是否可視等，增加可視功能是目前對(duì)講系統(tǒng)的普遍做法；巡更系統(tǒng)的設(shè)置，主要應(yīng)考慮安裝的數(shù)量、位置、對(duì)巡視人員巡視情況的正確記錄等，巡更點(diǎn)數(shù)量多了，耽誤巡視人員的時(shí)間，巡更點(diǎn)數(shù)量少了，不能達(dá)到有效監(jiān)控的目的；而巡更點(diǎn)位置的設(shè)置也應(yīng)比較講究，一般應(yīng)設(shè)在有安全隱患的地方，保證巡視人員對(duì)有安全隱患的地方的巡視頻次；巡更系統(tǒng)應(yīng)對(duì)巡視人員的巡視情況有詳細(xì)記錄，如時(shí)間、事件、巡視人員、事件處理等；邊界防越系統(tǒng)主要是紅外對(duì)射系統(tǒng)，一般布置在小區(qū)圍墻上，布置時(shí)應(yīng)考慮高度、角度、對(duì)射點(diǎn)的對(duì)數(shù)、周圍樹木等對(duì)對(duì)射誤報(bào)警的影響等，現(xiàn)在某些高檔小區(qū)除了在外圍安裝紅外對(duì)射系統(tǒng)外，還安裝可視監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)行對(duì)邊界防越的雙重保護(hù)；閉路監(jiān)控系統(tǒng)是小區(qū)安防系統(tǒng)中的重要項(xiàng)目，良好的閉路監(jiān)控系統(tǒng)可以節(jié)省保安人力，節(jié)約管理成本。閉路系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：如畫面的清晰程度、畫面分割情況、是否設(shè)置可轉(zhuǎn)動(dòng)的監(jiān)控云臺(tái)等，而監(jiān)控鏡頭一般應(yīng)設(shè)置在有安全隱患的地方及人車流較大的地方，如小區(qū)出入口、單位財(cái)務(wù)室、游泳池、小區(qū)主干道等。監(jiān)控中心的設(shè)置監(jiān)控中心的設(shè)置主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：一是位置，監(jiān)控中心應(yīng)離管理處辦公室較近，便于監(jiān)控中心值班人員隨時(shí)與管理處辦公室人員保持聯(lián)系，同時(shí)監(jiān)控中心應(yīng)能順利接收到對(duì)講機(jī)信息，要能安裝空調(diào)以保持室內(nèi)溫度處于理想狀態(tài)，因而不能將監(jiān)控中心設(shè)置在地下二層以下，最好不要設(shè)置在地下室；二是面積，監(jiān)控中心面積不能太小，主要是要便于監(jiān)控人員對(duì)多屏幕的全方位監(jiān)視；三是功能,將消防控制、消防廣播、安全監(jiān)控、小區(qū)報(bào)警、巡更監(jiān)控匯聚于此。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：易柄順3.6商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制案例3：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃的建議時(shí)間：2002年7月16日商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)中，主要應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：一是位置，商鋪一定要建設(shè)在人流量比較大、居民購物比較方便、比較顯眼的地方，如電梯口外兩側(cè)、臨街位置等，小區(qū)內(nèi)的商鋪一般只能設(shè)在一樓，設(shè)在二樓的話，由于規(guī)模小，很難吸引客戶，但如美容美發(fā)、特色飲食等，只要有特點(diǎn)，設(shè)在二樓也可以吸引客戶，但是商鋪不能造成對(duì)業(yè)主生活的干擾，；二是功能，商鋪的設(shè)置要從綜合功能上進(jìn)行考慮，在功能上力求多樣化，如功能單一，商鋪經(jīng)營就很困難，也達(dá)不到方便業(yè)主的目的，小區(qū)商鋪在功能上要盡量考慮業(yè)主的日常生活需求，如干洗店、小賣部、美容美發(fā)廳、糕點(diǎn)屋、小食店等，規(guī)模大的小區(qū)可考慮設(shè)置銀行、郵電所、超市、書店甚至股票交易廳等；三是商鋪的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)考慮小區(qū)的整體統(tǒng)一，考慮商鋪與小區(qū)整體環(huán)境的協(xié)調(diào)，如廣告牌的位置、色調(diào)、商鋪外部裝修裝飾等。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：易柄順3.7文娛活動(dòng)場所的規(guī)劃應(yīng)考慮：使用面積、安全要求、對(duì)環(huán)境和住戶的影響案例4：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于文娛活動(dòng)場所規(guī)劃的建議時(shí)間：2002年7月16日小區(qū)內(nèi)的文娛活動(dòng)場所，主要包括會(huì)所的相關(guān)設(shè)施及戶外活動(dòng)場所，會(huì)所設(shè)施中屬于娛樂活動(dòng)場所，一般有書畫室、閱覽室、卡拉OK室、乒乓球室、棋牌室、舞蹈室、健身房、游泳池等，戶外活動(dòng)場所一般有網(wǎng)球場、籃球場、兒童游樂場等。在規(guī)劃娛樂場所時(shí)，主要應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：一是使用面積，各種娛樂場所對(duì)面積都有要求，如網(wǎng)球場、籃球場等更是有最低標(biāo)準(zhǔn)面積要求，健身房、舞蹈房等對(duì)面積也有較高的要求；二是安全性，所有文娛活動(dòng)場所在規(guī)劃建設(shè)過程，都應(yīng)將安全放在重點(diǎn)考慮，如室內(nèi)場所的消防措施是否完善，游泳池是否有救生沒備設(shè)施，兒童游樂中心的設(shè)備的安全性能等；三是對(duì)環(huán)境與居民的影響，如游泳池盡可能安排在公共視線外，卡拉OK室的隔音效果一定要好，網(wǎng)球場、籃球場盡可能與樓宇相距一定距離并有防護(hù)設(shè)施，以免在運(yùn)動(dòng)過程中球不小心咂著居民玻璃，閱覽室一定要安靜等。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：易柄順3.8管理用房應(yīng)考慮：位置、面積、裝修案例5：致：福城投資有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于嘉洲豪園二期管理用房的建議時(shí)間：2001年6月28日呈報(bào)：福城投資有限公司蔡董、福城物業(yè)公司蔡董、吳總嘉洲豪園二期（加州地帶）定于2001年9月28日入伙，離現(xiàn)在還有整整三個(gè)月的時(shí)間。因此，貴司必須要在此之前把管理用房建好并裝修好，為以后的物業(yè)管理提供一個(gè)優(yōu)良的辦公環(huán)境。根據(jù)嘉洲豪園二期的建筑平面布置和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，對(duì)于管理用房，物業(yè)顧問提出如下建議：一、位置：嘉洲豪園二期的容積率為6.87，因此，地面空間相對(duì)較少。為了盡量給業(yè)主以后騰出足夠的地面活動(dòng)空間，又兼顧問方便以后的物業(yè)管理工作。物業(yè)顧問建議將管理用房建在四棟下面現(xiàn)在的施工現(xiàn)場管理用房（因?yàn)橛嘘P(guān)法規(guī)規(guī)定管理用房必須是正式辦公用房）。二、面積：嘉洲豪園二期總建筑面積為4萬2千平方米，商用面積為6200平方米，共393套。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)：房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓加非住宅房屋每100平方米建筑面積折為一套）×人均規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×人均人口數(shù)（3.75）=管理用房面積；物業(yè)管理用房項(xiàng)目中包含了辦公用房、生活用房、庫房等物業(yè)管理單位所需的各類用房，但不包括機(jī)電及保安人員值班用房。管理用房面積=[393+（6200÷100）]×0.06×3.75=102.375（米2）也就是——嘉洲豪園的管理用房面積大約為102.375米2三、布局：為了更好地提高以后的工作效率，增強(qiáng)辦公室本身的功能。建議最里面的一個(gè)獨(dú)間為財(cái)務(wù)室，緊隔其東面隔成一個(gè)獨(dú)間為主任室。最外面的一個(gè)大間為管理員的大辦公室，大門與大辦公室之間可隔出一個(gè)小前臺(tái)，以提高物業(yè)管理形象。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：周明簽發(fā)人：年月日3.9生活用房應(yīng)考慮：位置、面積、裝修、對(duì)住戶的影響案例6：致：福城投資有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于嘉洲豪園二期管理用房的建議時(shí)間：2001年7月10日呈報(bào)：福城投資有限公司蔡董、福城物業(yè)公司蔡董、吳總物業(yè)顧問在6月28日已呈交給貴司一份《關(guān)于嘉洲豪園二期之管理用房的建議》。按照深圳市的有關(guān)法律、法規(guī)，管理用房中已經(jīng)包括了生活用房，但嘉洲豪園二期共有42名工作人員。顯然管理用房中的生活用房面積是不能滿足現(xiàn)在管理處生活用房需要的。為了提高管理處工作人員的生活質(zhì)量，而又不影響小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活和管理秩序，物業(yè)顧問建議用以下方法來解決生活用房不足的問題：一、在1棟、2棟之間的大臺(tái)階下面有大概50平方米，2.8米層高的空間，管理處可考慮裝修一新，并安裝通風(fēng)設(shè)備和給排水設(shè)備，以作生活用房。二、在4棟下面的地下車庫入口的架空層，裝修成生活用房，因?yàn)樗帉痈哌_(dá)到6.8米，面積大概有60平方米，這里既不影響小區(qū)的外觀，也不影響以后的管理秩序，也能取得業(yè)主的支持。通過以上方法，可以基本解決管理處生活用房的問題，以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：周明簽發(fā)人：年月日3.10會(huì)所應(yīng)考慮：位置、裝修、項(xiàng)目設(shè)置、運(yùn)營成本分析、區(qū)域劃分、經(jīng)營與管理模式案例6：致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于金港豪庭會(huì)所管理方案的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總根據(jù)金港豪庭項(xiàng)目高檔次住宅的定位，通過分析目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力及消費(fèi)特征，并結(jié)合該項(xiàng)目地處交通便利、人商兩旺地段之具體情況，金地物業(yè)就金港豪庭會(huì)所相關(guān)事項(xiàng)提出如下初步構(gòu)想供發(fā)展商參考。一、會(huì)所項(xiàng)目的設(shè)置作為一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目的會(huì)所，建議設(shè)立如下服務(wù)項(xiàng)目：美容美發(fā)、桌球、男女桑拿、室內(nèi)/室外泳池、健身房、體操房、網(wǎng)吧、閱覽室、游戲機(jī)室、視聽室、中西餐廳、多功能廳、棋牌室等。二、會(huì)所項(xiàng)目的經(jīng)營出于專業(yè)化分工的考慮，將上述項(xiàng)目分為兩大類：第一類為勞動(dòng)密集型項(xiàng)目（如美容美發(fā)、中西餐廳），原則上建議采用對(duì)外招商的辦法，一方面能保證這些項(xiàng)目的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，另一方面能回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第二類為自助型或基本自助型項(xiàng)目，可由物業(yè)管理公司經(jīng)營。三、物業(yè)管理公司的服務(wù)范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)內(nèi)通行的做法，物業(yè)管理公司對(duì)（1）供會(huì)所使用的小區(qū)公共設(shè)施（消防控制系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、管網(wǎng)、發(fā)電機(jī)等）提供維修、保養(yǎng)服務(wù)。（2）對(duì)會(huì)所滴水線以外的周邊環(huán)境提供保潔及綠化保養(yǎng)服務(wù)。（3）對(duì)整個(gè)會(huì)所產(chǎn)生的垃圾提供外運(yùn)服務(wù)。提供上述物管服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.30元/每平方米建筑面積.每月。四、補(bǔ)充說明由于會(huì)所管理服務(wù)這一部分內(nèi)容所涉項(xiàng)目繁雜，相對(duì)來講需要比較專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)因?yàn)榻鸶酆劳ヅc我司所管理的金海灣花園無論從項(xiàng)目檔次，還是客戶群特征都有非常一致之處，故一待確定合作關(guān)系，我金地物業(yè)管理公司金海灣花園會(huì)所管理部將全面介入金港豪庭會(huì)所的各項(xiàng)工作，利用金海灣花園會(huì)所的人才、管理模式及近2年的運(yùn)行中積累的經(jīng)驗(yàn)，使金港豪庭會(huì)所的管理服務(wù)水準(zhǔn)有充分的保證。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：簽發(fā)人：年月日3.11．垃圾收集點(diǎn)，與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃應(yīng)考慮：（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，分類收集的要求，對(duì)環(huán)境的影響；（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放；封閉管理的要求，以及對(duì)環(huán)境住戶的影響案例7：致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于“垃圾收集點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站、綠化、景觀規(guī)劃”的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總為使小區(qū)公共環(huán)境的建設(shè)更滿足居民的要求，建議在對(duì)垃圾收集、綠化點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站及景觀進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮以下因素：一、垃圾收集點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站垃圾桶安放置可分為室內(nèi)、室外兩類，在購買或設(shè)計(jì)制作時(shí)應(yīng)考慮美觀、實(shí)用、與小區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)一致。并應(yīng)考慮垃圾分類處理，標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一。垃圾桶放置位置：帶電梯的樓宇在每層樓應(yīng)考慮擺放垃圾桶的位置，最好能夠密封。不帶電梯的樓宇附近設(shè)置垃圾桶。室外的常放置于休息場所、主要路口等人流集中出入的區(qū)域。室外垃圾桶距住宅應(yīng)在5米以上。中轉(zhuǎn)站的位置設(shè)定應(yīng)考慮：a：距離建筑物8米以上；b：設(shè)置在建筑物的下風(fēng)口（主要應(yīng)從夏季風(fēng)向考慮）；c：設(shè)置在偏僻、隱蔽之處，要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；d：根據(jù)實(shí)際情況可將中轉(zhuǎn)站的垃圾收納口設(shè)在小區(qū)內(nèi)，垃圾清運(yùn)口設(shè)在小區(qū)外，從而不進(jìn)入小區(qū)即可進(jìn)行垃圾搜集、清運(yùn)。垃圾中轉(zhuǎn)站的容積，應(yīng)以小區(qū)住戶數(shù)量和垃圾清運(yùn)頻次確定。（一般30-40戶設(shè)置一個(gè)專用大垃圾桶）；為便于垃圾的清運(yùn)和清潔，要求垃圾中轉(zhuǎn)站周圍有排污設(shè)施，并設(shè)置一定的坡度以滿足沖洗、污水排放的要求。二、綠化合理搭配草皮、喬木、灌木，布置和諧美觀的環(huán)境，一般要求住宅小區(qū)綠化南方四季有花，北方三季有花、四季常綠。植物品種的選用堅(jiān)持以鄉(xiāng)土樹種為主、引種品種為輔，引種品種應(yīng)適宜當(dāng)?shù)厍闆r。南方主要以常綠植物為主，北方落葉和常綠植物合理配置，選用觀賞價(jià)值較高的植物種類。盡量避免選用有針、有刺、有毒、有花粉類植物，或種植于偏僻不易接觸位置。住宅小區(qū)一般以草皮、灌木和小喬為主，一般不種植高大的喬木；對(duì)于地下架空的小區(qū)，宜選用抗風(fēng)性強(qiáng)，對(duì)土壤要求不高的小喬木和小灌木，或以草皮等地被類植物為主。架空層下以種植陰生植物為主。三、小區(qū)景觀住宅小區(qū)景觀風(fēng)格多樣，一般在景觀規(guī)劃上要求功能完善、安全、美觀；與整體環(huán)境溶為一體，能充分體現(xiàn)小區(qū)特點(diǎn)。住宅小區(qū)一般要求設(shè)置一定面積的兒童活動(dòng)區(qū)和老年人活動(dòng)區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置噴泉、水池一般深度不超過50CM，高于50CM的要求池邊具有一定的圍欄或用綠化帶隔離，并有相應(yīng)的警示標(biāo)識(shí)，防止對(duì)兒童造成危險(xiǎn)。較大型水池駁岸一般處理成緩坡，地面要防滑。以上建議望貴公司給予充分考慮深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：閆智廣簽發(fā)人：年月日3.12綠化應(yīng)考慮：（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種：a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長期與開花期的適宜性；c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒、有花粉的植物；（2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低案例8：致：中北房地產(chǎn)開發(fā)公司劉總由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司一品嘉園顧問組主題：關(guān)于一品嘉園一期園林綠化建設(shè)有關(guān)問題的建議時(shí)間：2001年12月21日一品嘉園地處秦淮河畔夫子廟，因其特殊的地理位置，使其建筑與景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格必須和樓盤所處的地理環(huán)境、人文環(huán)境等相融洽。針對(duì)一品嘉園景觀設(shè)計(jì)中的園林綠化方案，結(jié)合南京所處區(qū)域的氣候及將來物業(yè)管理所涉及的問題，現(xiàn)將一期園林綠化方案中的有關(guān)事項(xiàng)提出建議和看法，供開發(fā)商和園林景觀設(shè)計(jì)單位參考（目的是希望把一口嘉園的景觀打造成一流的樓盤景觀，爭取達(dá)到“逛夫子廟，看一品嘉園樓盤”的境地）。1、01棟、02棟、08棟等處，把合歡樹做為行道樹感覺不理想。合歡樹樹冠較大，長勢迅速，粉色絨花自夏季至十月底連續(xù)開花，花開花謝落下的殘花和秋季落葉造成的環(huán)境污染較大；另外，凋謝的花、落葉及果莢飛落草坪無法清掃干凈，在后期的管理中，增加保潔的工作難度，影響保潔質(zhì)量；到了冬季，大量成行的合歡樹梢掛著部分未脫落的果莢給一種失落、失意的感覺，缺乏生命的氣息，且色調(diào)與建筑物也不相配。建議：對(duì)上述幾棟樓宇的行道樹改用生長相對(duì)緩慢、樹干色澤灰暗、形態(tài)高大的樹種。如：銀杏、珙桐、辛荑等，在一品嘉園園林綠化中盡量少用合歡，不宜大量使用。2、09棟南面綠化帶絲蘭的應(yīng)用。絲蘭一般在工礦污染區(qū)、園林中的巖石、臺(tái)坡等處應(yīng)用的較多，小區(qū)綠化建設(shè)中一般不提倡使用。主要是因?yàn)槠淙~端較尖，容易造成人的意外刺傷，特別是兒童。絲蘭在小區(qū)、學(xué)校綠化中造成意外刺傷事例，在南京就有類似教訓(xùn)，所以，現(xiàn)在南京新建小區(qū)綠化中都不采用絲蘭。3、含笑樹。含笑在南京能否安全越冬？主要看樹齡大小及產(chǎn)地。對(duì)于樹齡小、又是福建、浙江等處產(chǎn)的含笑，應(yīng)盡量少用。一般多采用地產(chǎn)或常州、蘇北地區(qū)產(chǎn)的含笑對(duì)為好，以防南京因冬季特冷、日溫差較大而造成樹木的凍害，甚至死亡。4、百年古樟。該樹所處園區(qū)的中心地帶，是園區(qū)最大的一棵樟樹，可視為“鎮(zhèn)園之樹”。建議：選用樹形較奇異、樹直徑在40cm以上或外觀較好，有四至五個(gè)骨干枝，主干有2.2至2.5m以上的樟樹。否則，百年古樟成了有名無實(shí)的普通樟樹，失去應(yīng)有的文化蘊(yùn)意。樹的枝、葉在栽植時(shí)應(yīng)保留部分切勿全部打光。栽植后，要采取特殊的保護(hù)措施，以提高成活率。5、10棟的苗木色塊和色帶。10棟的苗木色塊（色帶）共計(jì)有七種苗木組成。分別是金葉女貞、紅葉小檗、紅花繼木、龜甲冬青、毛鵑、紫鵑、紅月季。七種色彩的集中出現(xiàn)，給人一種繁雜的感覺。建議：該處用五種苗木做為色塊或色帶就足矣，這樣苗木色彩的跳躍性比原先要小些，不論是平視還俯視，效果均很理想。6、11棟和12棟北綠化帶。此處的綠化帶將于近期開工建設(shè)，工程的好壞有著重要的意義。11棟、12棟均為商鋪，在園林綠化建設(shè)時(shí)一要考慮到美化環(huán)境，二要經(jīng)濟(jì)實(shí)用。建設(shè)進(jìn)，在花壇邊可提供固定的座椅，以方便游人及購物者休息。大環(huán)境有了改善，才能贏得良好的口碑，才會(huì)帶動(dòng)樓盤的銷售，該地段樹種可采用爪子黃楊和麥冬或蔥蘭鑲邊栽植。7、地下停車場入口西側(cè)綠化帶的建設(shè)。在景觀施工圖中無此處的方案。建議：在此處栽植綠色植物，依地勢、位置選用小灌木做綠籬，邊緣用地被植物點(diǎn)綴，如黃楊、女貞、紅花酢漿草等，也可留做栽種草花用。8、草坪的栽植工作。據(jù)了解，一品嘉園草坪將全部采用直播法栽種草坪，品名是高羊茅。在一期綠化工程中，高羊茅的用量不是很大，移栽草坪和直播草坪，累此建議：選用移栽法植高羊茅草坪。在品種選用上，根據(jù)南京夏季較炎熱的氣候特征，應(yīng)選用耐熱性好、葉色深綠、冬天色澤佳的品種。在造價(jià)上，移栽草枰比直播草坪每平方米高3~5元左右。9、草坪中草坪修剪機(jī)插座的預(yù)留。草坪栽植后修剪管理尤為重要，選用草坪修剪機(jī)，要根據(jù)草坪管理的長遠(yuǎn)觀念和實(shí)際情況相結(jié)合。建議：在草坪中不需預(yù)留草坪修剪機(jī)插座。草坪管理需用的機(jī)械目前有1.2萬元就能購買到適合整個(gè)小區(qū)使用且性能一流的草坪機(jī)械。如果在草坪預(yù)留插座，造價(jià)是否比購買草坪機(jī)械使用維修費(fèi)用高？會(huì)不會(huì)造成隱患？應(yīng)該衡量一下。10、綠化施工回填土的監(jiān)督。土壤對(duì)植物生長起到十分重要的作用。建筑施工結(jié)束后，遺留下的建筑物垃圾，對(duì)綠色植物生長影響較大，根據(jù)園林綠化的要求，必須清除建筑垃圾，適量的回填土，以保證綠地建成后有一個(gè)良好的生長環(huán)境。因此，加強(qiáng)對(duì)垃圾清運(yùn)、回填土監(jiān)督工作非常有必要。11、加強(qiáng)園林綠化竣工后的監(jiān)督工作。該工作涉及綠化施工單位在按圖施工結(jié)束后，一年內(nèi)對(duì)所栽植的植物按綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維護(hù)。滿一年后將成活的樹木、草坪交付給投資商或物業(yè)管理部門，加強(qiáng)對(duì)完工后植物的養(yǎng)護(hù)督管是為了盡量減少苗木、草坪因維護(hù)不到位，而造成不必要的補(bǔ)缺工作，降低綠地的二次破壞程度，減少施工單位和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)損失。12、2002年“五一”期間園區(qū)園林綠化工作安排。一期園林綠化工程在“五一”期間是達(dá)不到節(jié)日氛圍的，必須要借助草花的擺設(shè)和栽種，以增加節(jié)日的氣氛，具體的安排建議如下：在大門口兩側(cè)及中心庭院處，擺設(shè)一串紅和綠葉紅花、紅葉粉花的四季海棠或用黃色孔雀草與一串紅配色擺設(shè)。對(duì)其余各棟前后都要用適量草花栽種、擺設(shè)，花色要艷麗，以暖色調(diào)為主，如矮牽牛、石竹等草花，用量估計(jì)約6000盆左右。13、一、二期工程銜接部位的處理方法。在一、二期工程的交匯處，必須采取簡單、美觀、造價(jià)低的處理方法。為了和一期綠化有一個(gè)過渡性連接，建議用草坪和草花混栽處理，草坪用高羊茅，草花可用一串紅、紫鴨跖草、橙色孔雀草。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：3.13小區(qū)景觀應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否便于維護(hù)以及維護(hù)成本，對(duì)住戶的影響案例9；致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于“垃圾收集點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站、綠化、景觀規(guī)劃”的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總為使小區(qū)公共環(huán)境的建設(shè)更滿足居民的要求，建議在對(duì)垃圾收集、綠化點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站及景觀進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮以下因素：一、垃圾收集點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站垃圾桶安放置可分為室內(nèi)、室外兩類，在購買或設(shè)計(jì)制作時(shí)應(yīng)考慮美觀、實(shí)用、與小區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)一致。并應(yīng)考慮垃圾分類處理，標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一。垃圾桶放置位置：帶電梯的樓宇在每層樓應(yīng)考慮擺放垃圾桶的位置，最好能夠密封。不帶電梯的樓宇附近設(shè)置垃圾桶。室外的常放置于休息場所、主要路口等人流集中出入的區(qū)域。室外垃圾桶距住宅應(yīng)在5米以上。中轉(zhuǎn)站的位置設(shè)定應(yīng)考慮：a：距離建筑物8米以上；b：設(shè)置在建筑物的下風(fēng)口（主要應(yīng)從夏季風(fēng)向考慮）；c：設(shè)置在偏僻、隱蔽之處，要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；d：根據(jù)實(shí)際情況可將中轉(zhuǎn)站的垃圾收納口設(shè)在小區(qū)內(nèi)，垃圾清運(yùn)口設(shè)在小區(qū)外，從而不進(jìn)入小區(qū)即可進(jìn)行垃圾搜集、清運(yùn)。垃圾中轉(zhuǎn)站的容積，應(yīng)以小區(qū)住戶數(shù)量和垃圾清運(yùn)頻次確定。（一般30-40戶設(shè)置一個(gè)專用大垃圾桶）；為便于垃圾的清運(yùn)和清潔，要求垃圾中轉(zhuǎn)站周圍有排污設(shè)施，并設(shè)置一定的坡度以滿足沖洗、污水排放的要求。二、綠化合理搭配草皮、喬木、灌木，布置和諧美觀的環(huán)境，一般要求住宅小區(qū)綠化南方四季有花，北方三季有花、四季常綠。植物品種的選用堅(jiān)持以鄉(xiāng)土樹種為主、引種品種為輔，引種品種應(yīng)適宜當(dāng)?shù)厍闆r。南方主要以常綠植物為主，北方落葉和常綠植物合理配置，選用觀賞價(jià)值較高的植物種類。盡量避免選用有針、有刺、有毒、有花粉類植物，或種植于偏僻不易接觸位置。住宅小區(qū)一般以草皮、灌木和小喬為主，一般不種植高大的喬木；對(duì)于地下架空的小區(qū)，宜選用抗風(fēng)性強(qiáng)，對(duì)土壤要求不高的小喬木和小灌木，或以草皮等地被類植物為主。架空層下以種植陰生植物為主。三、小區(qū)景觀住宅小區(qū)景觀風(fēng)格多樣，一般在景觀規(guī)劃上要求功能完善、安全、美觀；與整體環(huán)境溶為一體，能充分體現(xiàn)小區(qū)特點(diǎn)。住宅小區(qū)一般要求設(shè)置一定面積的兒童活動(dòng)區(qū)和老年人活動(dòng)區(qū)。住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置噴泉、水池一般深度不超過50CM，高于50CM的要求池邊具有一定的圍欄或用綠化帶隔離，并有相應(yīng)的警示標(biāo)識(shí)，防止對(duì)兒童造成危險(xiǎn)。較大型水池駁岸一般處理成緩坡，地面要防滑。以上建議望貴公司給予充分考慮深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：閆智廣簽發(fā)人：年月日3.14建筑的外立面應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否便于維護(hù)及維護(hù)成本3.15公共部分的裝修應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯井案?0：致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于建筑物外立面、公共部分裝修的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總建筑物外立面建筑物外立面總的來說應(yīng)根據(jù)建筑物的類型(超高層、高層、小高層、多層、別墅)、用途、周邊環(huán)境等特點(diǎn)及開發(fā)商的特定目的(如：為了吸引顧客促進(jìn)銷售，為了省時(shí)省錢等)，來考慮外立面采用的色彩、用材等，色彩一般要求和諧，材料選擇壽命長的，便于施工維護(hù)保養(yǎng)。案例1：金海灣，面臨深圳灣，開發(fā)商確定以海為主題，確定外立面主要材料是藍(lán)綠(海水色)的雙面中空玻璃，這樣既彰顯物業(yè)的高檔次，與大海和諧，又克服了日照強(qiáng)烈，臨路噪音大的缺陷。案例2：益田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在96年推出歐式建筑風(fēng)格和大戶型復(fù)式豪宅的益田花園，火爆深圳，其古典的深紅外墻(貼磚)，氣派的白色羅馬柱，寬大孤型的白色觀賞陽臺(tái)，高昴的白色樓冠，深深地吸引了廣大顧客和房地產(chǎn)開發(fā)商，掀起了歐陸風(fēng)，誕生出歐陸一條街。四五年過去，回首省思，當(dāng)時(shí)從營銷的角度推出歐陸風(fēng)格概念是成功的，但現(xiàn)在從建筑的實(shí)用性、外墻面的維護(hù)角度來說，是考慮不周到的。案例3：武漢航天花園從外立面色彩的選擇來說是失策的，因?yàn)榛疑耐鈮茈y吸引人們的眼光，新建的小區(qū)看上去就象舊的一樣，不利于銷售。而武漢金色港灣的部分別墅外墻為了趕工期，采用塑膠扣板，效果卻很好。公共部分裝修對(duì)于建筑公共部分的裝修應(yīng)從建筑物的檔次、安全性、耐用性以及便于維護(hù)出發(fā)，選擇裝修材料。一、多層對(duì)于低檔次的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，公共的樓梯、地面一般是水泥沙漿抹平地面，樓梯墻面批灰刷乳膠漆。對(duì)于中檔次的商品房，公共樓梯地面應(yīng)貼耐磨防滑地磚,地腳貼地腳線,墻面批灰刷乳膠漆。對(duì)于高檔的商品房，公共樓梯地面應(yīng)貼高檔耐磨防滑地磚,地腳貼地腳線,墻面批灰刷涂料。二、高層高層的公共走廊、電梯廳、大堂等的裝修也應(yīng)根據(jù)檔次的不同和安全性、耐用等要求選擇石材或瓷磚。特別是安全性，地面要考慮防滑，走廊墻上(離地1.2米至1.4米的位置)要為老弱病殘群體著想加設(shè)扶手，電梯門前的地面應(yīng)有適當(dāng)?shù)钠露?，防止水流進(jìn)電梯井。另外，走廊和大堂等，應(yīng)要求通風(fēng)。金海灣和鴻景灣在樓層走廊的通風(fēng)設(shè)計(jì)都做得不錯(cuò)，可以借鑒。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：王澤宙簽發(fā)人：年月日3.16清潔、綠化的用水用電應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置3.17公共用電應(yīng)考慮：滿足使用功能，方便控制，節(jié)約能源案例11：致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于清潔、綠化用水用電和關(guān)于公共用電的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總清潔、綠化用水用電這里的清潔、綠化用水用電指公共區(qū)域的清潔、綠化用水用電，一般是室外的公共區(qū)域用水、用電和高層建筑的走廊、大堂等的用電用水。布點(diǎn)及用水量用電量的設(shè)計(jì)以用途為參考依據(jù)。(1)用水可與綠化共用取水點(diǎn)(非自動(dòng)化的綠化點(diǎn)噴灌系統(tǒng))，布點(diǎn)以20米至25米一個(gè)點(diǎn)為佳(方便員工工作用水)，出水管口以6分為宜(方便使用，同時(shí)能滿足高壓水槍的供水量)。高層的大堂、走廊等清潔或綠化的用水，一般由公共衛(wèi)生間的水源來解決，不必另設(shè)取水點(diǎn)。自動(dòng)噴灌系統(tǒng)的噴頭布點(diǎn)，一般半徑為7至10米，具體要根據(jù)綠化面積大小和自動(dòng)噴灌系統(tǒng)的型號(hào)來定。(2)用電清潔綠化的用電主要是清潔機(jī)械使用時(shí)用電和綠地塑造霓虹燈景時(shí)用電，故它的布點(diǎn)及用電量分兩種情況：清潔用電以30米至40米設(shè)一個(gè)插座為佳，用電量設(shè)計(jì)考慮3千瓦；綠化用電以10米設(shè)一個(gè)插座為宜，用電設(shè)計(jì)考慮1千瓦。所有室外的用電插座一定要防水、防觸電的，安裝位置應(yīng)比地面高。高層建筑的大堂、走廊等地方的清潔用電布點(diǎn)，每層最少應(yīng)有一個(gè)插座，同樣應(yīng)采用防水防觸電插座，布點(diǎn)最好選擇衛(wèi)生間或強(qiáng)電井，用電量考慮3千瓦宜。公共用電這里的公共用電主要指公共地方照明用電(如路燈、樓梯燈等)和公共人造景觀(如噴泉等)的用電。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)以安全、滿足使用功能、方便控制、節(jié)約能源為原則。在方便控制、節(jié)約能源方面，利用自動(dòng)化科技手段來實(shí)現(xiàn)：路燈控制――采用光亮度感應(yīng)自動(dòng)控制技術(shù)（開關(guān)）；樓梯燈控制――采用聲光（含紅外線）感應(yīng)自動(dòng)控制技術(shù)（開關(guān)）；人造景觀控制――采用編程定時(shí)自動(dòng)控制技術(shù)（開關(guān)）；在選擇用電器方面盡量采用節(jié)能、耐用、高效的，如路燈，用氖氣燈，辦公室照明用節(jié)能燈泡，停車場用白熾燈管。有一點(diǎn)要注意，聲光（含紅外線）感應(yīng)自動(dòng)控制開關(guān)和可調(diào)光亮度的控制開關(guān)，不能用來控制氖氣燈、白熾燈管、小節(jié)能燈等，因?yàn)轭l繁的電源開關(guān)或電壓的不穩(wěn)定都會(huì)損壞這類照明電器。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：王澤宙簽發(fā)人：年月日從物業(yè)使用人的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的建議4.1室內(nèi)的規(guī)劃布局應(yīng)考慮：門窗的位置、開啟方向，布局的合理性，空調(diào)孔、排氣孔的位置4.2水、電、氣的容量，抄表方式應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對(duì)住戶的影響4.3各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對(duì)講機(jī)、有線電視等的接入點(diǎn)位置應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用4.4家居的安全性應(yīng)考慮：如何采用硬件措施，彌補(bǔ)技術(shù)的不足（如：加裝防盜網(wǎng)）4.5家居私密性應(yīng)考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶間窗戶的位置和距離，攝像頭安裝的位置與角度4.6住戶對(duì)公共設(shè)施及公共環(huán)境的要求應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全案例12：致：中北房地產(chǎn)開發(fā)公司劉總由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司一品嘉園顧問組主題：“湖左岸”項(xiàng)目設(shè)計(jì)與工程方面涉及物業(yè)管理及業(yè)主后期使用的諸多應(yīng)注意問題時(shí)間：2002年7月16日作為服務(wù)性行業(yè)的物業(yè)管理需要強(qiáng)調(diào)其人性化，而人性化的物業(yè)管理是建立在人性化的設(shè)計(jì)和建筑上的。因?yàn)?，如果把房子（物業(yè)）作為一個(gè)產(chǎn)品的話，那么，規(guī)劃設(shè)計(jì)就可視為其產(chǎn)品的研發(fā)環(huán)節(jié)，工程建筑就是其生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而物業(yè)管理就是其產(chǎn)品的售后服務(wù)環(huán)節(jié)；好的（高質(zhì)量，人性化的）產(chǎn)品售后服務(wù)是建立在好的（高質(zhì)量，人性化的）產(chǎn)品基礎(chǔ)上的。如何做到“湖左岸”物業(yè)高質(zhì)量、人性化則需我們各環(huán)節(jié)工作人員共同努力。鑒于此，我們根據(jù)“湖左岸”一期客戶反饋意見（設(shè)計(jì)與工程方面），部分設(shè)計(jì)圖紙和項(xiàng)目模型等資料結(jié)合物業(yè)管理工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，就“湖左岸”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與工程（暫不涉及標(biāo)識(shí)，園林景觀、會(huì)所等其它內(nèi)容）先提出部分意見和建議，（因分工角度不同，未考慮成本控制與施工工藝等因素），以供參考。一．物業(yè)本體及外立面：1．平臺(tái)花園及花園的欄桿應(yīng)盡可能考慮不用易銹材料（即使表面油漆），以免造成后期外墻銹蝕，影響物業(yè)外立面，增加管理成本，同時(shí)也可能造成業(yè)主裝修時(shí)因以上原因自行更換造成小區(qū)的不統(tǒng)一；另外，應(yīng)注意考慮欄桿結(jié)構(gòu)盡量不用橫向結(jié)構(gòu)，以免兒童攀爬，造成危險(xiǎn)。2．因部分房屋衛(wèi)生間偏小，洗衣機(jī)沒有適當(dāng)?shù)陌卜盼恢玫仍?，且在“湖左岸”一期客戶反饋意見中有提到：北陽臺(tái)是否預(yù)留洗衣機(jī)位、拖把池位及如何解決污水排放等相關(guān)問題，我們認(rèn)為，如果在北陽臺(tái)上預(yù)留洗衣機(jī)位不僅要考慮以上提到的問題，同時(shí)還應(yīng)考慮到防滲漏的問題，因?yàn)槠胀ㄗ≌话阒挥袕N房和衛(wèi)生間進(jìn)行了專門的防水處理，如果將北陽臺(tái)功能延伸，必須考慮對(duì)陽臺(tái)進(jìn)行防水處理。另外，不論南北陽臺(tái)（尤其是南陽臺(tái)）考慮雨雪天氣或下水管堵塞可能會(huì)造成陽臺(tái)積水溢入室內(nèi)造成裝修損壞，故請(qǐng)注意落地門與戶外陽臺(tái)高差的處理。3．從模型上看一期所有樣式房頂層復(fù)式陽臺(tái)上方均無挑出飄板（雨篷），這是否會(huì)影響房屋的使用功能（如晾衣、遮陽等），如統(tǒng)一封閉北陽臺(tái)為工作陽臺(tái)，如何處理；另從“電施EF-10”了解到4#6#8#10#11#12#房D單元12F4．空調(diào)機(jī)位一直是物業(yè)裝修過程中的一個(gè)焦點(diǎn)問題，它的解決應(yīng)考慮如下幾個(gè)方面因素：1）要保證有足夠的機(jī)位數(shù)，象“湖左岸”這樣高中檔樓盤必須保證一室一機(jī)（廚房、衛(wèi)生間除外）；2）每個(gè)機(jī)位尺寸必須足夠大，考慮到裝修過程中業(yè)主個(gè)性化差異，一般空調(diào)機(jī)位尺寸保證在：長×高×厚=1100mm×600mm×500mm（三匹機(jī)內(nèi)均適合）較適當(dāng)。3）空調(diào)外機(jī)冷凝水應(yīng)集中收集（在各空調(diào)位安裝冷凝水管，且保證該水管下端入排水溝；同時(shí)，陽臺(tái)的落水管下端也應(yīng)入排水溝，而不能直接排入綠化地或路面）5．根據(jù)設(shè)計(jì)資料，湖左岸各戶型廚房均設(shè)有集中油煙通道，這在其它住宅設(shè)計(jì)中也較常見，但是，許多住宅的排油煙通道因疏通及檢修不方便，易出現(xiàn)油漬堵塞，使后來被迫改道外排。我們建議，油煙通道下口帶檢修口，且檢修口應(yīng)能防止油漬污染和易于清潔。二．停車場及道路1．建議小區(qū)應(yīng)考慮有露天公共停車位，以便于小區(qū)業(yè)主訪客停車；同時(shí)，在露天公共停車位附近設(shè)置一專用位置，能便于裝修材料及其它大件物品的裝卸和統(tǒng)一管理；否則，將加大裝修管理和安全管理難度，同時(shí)也會(huì)加大小區(qū)公共道路及設(shè)施受損的可能性。2．在每棟房屋的半地下車庫出入口均設(shè)有平面玻璃頂，但從模型上看，部分玻璃面和綠化帶之間落差較大（現(xiàn)還沒有看到景觀圖，暫無法最后確定其高差），是否有考慮其兒童的安全問題，建議在有玻璃面的周邊裁種一些灌木或采取其它安全措施；另該玻璃面大多緊鄰房屋本體的南北側(cè)，且玻璃面積較大，這些是否會(huì)給汽車出入的安全和玻璃面的清潔帶來隱患和不便。3．各棟半地下停車場的出入口盡可能使出口和入口分別設(shè)置；如無法做到入口和出口單獨(dú)分開，應(yīng)使出入口道路寬度足夠，以防止會(huì)車時(shí)出現(xiàn)不安全，出入口均應(yīng)設(shè)有防滑線、導(dǎo)水槽，防止行車時(shí)地面打滑及雨水灌入車庫。在車庫內(nèi)應(yīng)設(shè)有監(jiān)控控頭，以利于安全管理。4．小區(qū)內(nèi)各類窨井應(yīng)盡可能設(shè)計(jì)在草坪、景觀鋪地上，避免設(shè)于道路尤其是機(jī)動(dòng)車道路上，這有助于道路的統(tǒng)一和美觀；如確有困難，需要設(shè)于道路上，則應(yīng)當(dāng)盡可能使用重型井蓋，使具有較強(qiáng)的承重能力，并加密封圈，以減少車輛壓過時(shí)產(chǎn)生的噪聲。三．水、電、氣及設(shè)備設(shè)施方面1．發(fā)電機(jī)房、高低壓配電及變頻供水機(jī)房等帶噪聲及少量電磁輻射的設(shè)備設(shè)施應(yīng)盡可能考慮遠(yuǎn)離住宅樓，可考慮放在能耗較大且相對(duì)集中的位置，如小區(qū)第二會(huì)所地下室。2．水、電、氣三表不論是否實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)傳，均應(yīng)考慮盡可能安裝在公共的室內(nèi)部分。3．公共區(qū)域的公用照明包括地下停車場及背景音樂在設(shè)計(jì)施工上不僅要考慮三相平衡，還應(yīng)考慮均衡控制，如草坪燈控制不能只是分區(qū)考慮，還應(yīng)將各路控制區(qū)域盡可能均布，以便于后期管理和節(jié)能；另象大堂吊燈等特殊區(qū)域的易損電器高度應(yīng)適中，要易于檢修。4．應(yīng)考慮有部分公共區(qū)域，主要指綠化帶和小區(qū)道路隱蔽處設(shè)置一部分公用水管，因“湖左岸”項(xiàng)目占地面積較大，綠化及道路面積相應(yīng)也較大，應(yīng)便于小區(qū)綠化澆灌和道路沖洗用水。5．從圖紙了解到各棟電梯井和管道井位置較近，另考慮到住戶及其它原因，結(jié)合以往各物業(yè)小區(qū)發(fā)生的電梯事故案例，建議在電梯井施工時(shí)考慮將各層電梯井口和各層地面做一小高差地面，以防水溢入電梯燒壞控制板。四．家居的安全性：安全管理是物業(yè)管理重要基礎(chǔ)工作之一，而住戶家居安全屬于物業(yè)管理公共安全工作范圍之外，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從人性化角度予以充分考慮：1、樓宇安全性：?室內(nèi)給排水管、燃?xì)夤┙o管道走向應(yīng)與樓梯間（公共走道）、窗戶、陽臺(tái)有足夠的安全隔離，以杜絕攀爬為標(biāo)準(zhǔn)，相互間距保持2.5M以上；?室外空調(diào)主機(jī)位利于安裝和維護(hù)間距，與樓梯間有效隔離，最好設(shè)置于陽臺(tái)外端，高度為最上端與陽臺(tái)水平；?平推窗、主陽臺(tái)和工作陽臺(tái)設(shè)計(jì)安裝拉閘門和防盜網(wǎng)，其色澤、規(guī)格應(yīng)與物業(yè)整體配套，在入伙前予以書面確定。2、智能化系統(tǒng)：?單元進(jìn)出口應(yīng)設(shè)置對(duì)講、監(jiān)控探頭與住戶和監(jiān)控中心連接，可在對(duì)講裝置設(shè)置密碼功能或非接觸式智能卡開啟方式，單元門應(yīng)安裝閉門器并經(jīng)常檢測其設(shè)計(jì)功能符合程度；?入戶門應(yīng)設(shè)計(jì)為防火防盜門，室內(nèi)（一般在主臥室）設(shè)置緊急按鈕報(bào)警功能；?室內(nèi)紅外報(bào)警應(yīng)兼顧各可能進(jìn)出室內(nèi)通道，如主陽臺(tái)、工作陽臺(tái)、入戶門，報(bào)警設(shè)置應(yīng)易于操作，其探測角度易于調(diào)整，保證涵蓋室外內(nèi)標(biāo)高1.5M高度以下，探測寬度應(yīng)大于通道寬度至少10%，對(duì)于不同戶型，探險(xiǎn)頭位置應(yīng)通過充分試驗(yàn)確定；?燃?xì)夤艿雷呦蚣皥?bào)警裝置應(yīng)設(shè)計(jì)安裝于合理位置，不得封閉；?相鄰主陽臺(tái)和工作陽臺(tái)之間應(yīng)有效隔離；?周界紅外監(jiān)控節(jié)點(diǎn)應(yīng)考慮并列重合，不能有安全死角，光速以四束為宜，分布高度80CM，建議不使用單束紅外線。五．家居的私密性：1、主陽臺(tái)落地玻璃應(yīng)保證無有效探視（采用有色玻璃，以室外夜間不能透視為標(biāo)準(zhǔn)）；2、生活陽臺(tái)建議采用無框玻璃封閉；3、通過天井可對(duì)視的衛(wèi)生間的窗戶開啟相對(duì)高度應(yīng)在離地面1.5-1.8M范圍內(nèi)，或增加玻璃窗絕對(duì)高度，安裝非可視玻璃（如毛玻璃、磨砂玻璃等）；4、一梯多戶（四戶以上）應(yīng)保持入戶門開啟而不影響相鄰住戶出入，加裝防盜門應(yīng)采用折疊式；5、電梯內(nèi)攝像頭安裝應(yīng)保持隱蔽性，與電梯型號(hào)合理配置，以不露出電梯轎廂裝飾頂為宜。五．其他方面1．應(yīng)在不影響小區(qū)住戶的情況下，設(shè)計(jì)時(shí)就考慮好物業(yè)保安、保潔等物管人員的生活用房，可考慮設(shè)于地下室及較偏位置，但在地下室應(yīng)考慮好通風(fēng)、用水、排污等問題。2．目前供水設(shè)計(jì)上為一路進(jìn)水，鑒于小區(qū)面積較大及住戶較多，是否考慮采用二路進(jìn)水，雙水池，消防和生活水池共用；這樣將可實(shí)現(xiàn)不停水的情況下清洗水池。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：高峰五、從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議應(yīng)考慮：1、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；2、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3、節(jié)約資源：a：樓宇內(nèi)公共部分照明采用聲控或紅外線開關(guān)；b：電梯可限時(shí)開放；c：水的循環(huán)利用案例13：致：天集房地產(chǎn)開發(fā)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：從環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總從環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下建議：1．用有限的占地面積，盡可能地增加綠化體積：Ａ．多植樹，樹比草皮好。Ｂ．立體綠化（如墻壁攀藤，樹下種草等）。Ｃ．室內(nèi)綠化、室頂綠化。深圳華僑城的綠化值得借鑒。2．噪音的控制：臨近街道樓宇的窗、陽臺(tái)門可采用雙層中空玻璃窗門，象火車上的玻璃窗一樣，另外可采用立體綠化降低噪音。金海灣的戶內(nèi)玻璃窗、陽臺(tái)門就是采用中空玻璃隔音技術(shù)。3．減少光輻射。光的污染越來越被人們重視，發(fā)達(dá)國家當(dāng)今的建筑物外墻色彩越來越多地使用藍(lán)色或綠色，盡量減少光的反射，因?yàn)楣鈺?huì)影響人體的磁場，強(qiáng)烈的光對(duì)人的健康不利。4．垃圾中轉(zhuǎn)站（垃圾屋）應(yīng)選擇遠(yuǎn)離樓房，處于下風(fēng)方位或背風(fēng)的角落，放置垃圾桶的地方盡量隱蔽。垃圾考慮分類放置，垃圾桶應(yīng)密閉。金海灣的樓層垃圾屋設(shè)計(jì)很好，在樓層走廊上根本看不至垃圾桶；萬科和中海管理的一些高檔小區(qū)，室外的垃圾桶（箱）偽裝得很好看，如在垃圾桶（箱）上種花，周圍擺上花盆或其它裝飾。5．節(jié)約資源：Ａ．在缺水的地區(qū)要考慮水的循環(huán)利用（中水系統(tǒng)利用各用戶洗手、沖涼的水回收消毒后輸回各用戶沖馬桶；收集雨水來灌溉綠地等）。Ｂ．公共照明采用自動(dòng)化控制及節(jié)能燈具。Ｃ．電梯運(yùn)行使用編程定時(shí)控制。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：王澤宙簽發(fā)人：年月日六、對(duì)樓宇及小區(qū)智能化提出建議應(yīng)考慮：1、方便入住后的業(yè)主使用；2、方便以后的管理和維修；3、盡量減少以后的運(yùn)作成本；4、應(yīng)與當(dāng)時(shí)樓宇的定位相適應(yīng)；5、系統(tǒng)的集成化、網(wǎng)絡(luò)化6.1停車場應(yīng)考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞；b：地下車場用IC卡才能上電梯，防止不法分子從地下進(jìn)入樓宇；c：用遙控裝置來控制道閘6.2門禁應(yīng)考慮：a：業(yè)主安全方便，用卡或密碼才能進(jìn)入樓宇；b：方便管理，便于有效監(jiān)控；c：使業(yè)主家里、大門和管理處互動(dòng)6.3安全應(yīng)考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必須合理，有必要可建議安裝紅外閉路監(jiān)控系統(tǒng)；c：住戶家庭報(bào)警系統(tǒng)的探頭、門磁、報(bào)警器的安裝位置的合理性；d：保安巡更系統(tǒng)的簽到點(diǎn)布置、安裝位置的合理性案例14：致：金域商貿(mào)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于金域名苑弱電項(xiàng)目的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：集團(tuán)沈董、邵總、金域商貿(mào)公司周董、徐總、袁總近日，我們認(rèn)真研究了貴司轉(zhuǎn)來的弱電項(xiàng)目系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)從有利于未來物業(yè)管理、系統(tǒng)完善配套和保證整體質(zhì)量的角度，提出如下意見和建議：一、停車場系統(tǒng)因?yàn)榻鹩蛎返臉I(yè)主定位是成功人士（單元面積大、檔次較高），因此私家車擁有率會(huì)很高，入伙一段時(shí)間后，停車場車輛出入估計(jì)會(huì)相當(dāng)頻繁。建議增加電腦自動(dòng)計(jì)費(fèi)和（停車）時(shí)間監(jiān)控功能，從而減少出入口值班保安（停車場管理員）高峰期的忙亂，避免業(yè)主（車主）車輛在出入口滯留時(shí)間過長會(huì)出現(xiàn)抱怨和不滿。同時(shí)，對(duì)外來訪客、臨時(shí)停車需交費(fèi)的人員，可以避免值班人員私下“收錢不給票”（停車場發(fā)票）而難于監(jiān)督的問題（因增加了“時(shí)間監(jiān)控”功能，臨時(shí)停放車超過一定時(shí)間即要收費(fèi)，電腦里可輕易查到此類信息。因而可隨時(shí)監(jiān)控值班人員的行為）。二、IC卡門禁系統(tǒng)對(duì)駕車到停車場的外來訪客，由于從停車場入口進(jìn)入前，即由值班人員和訪客通過可視對(duì)講系統(tǒng)與樓上的業(yè)主（住戶）聯(lián)系而確認(rèn)身份，得到了允許，因此，訪客在停好了車后由首層或—1層進(jìn)入電梯廳乘電梯上樓時(shí)，就沒有必要再次與業(yè)主（住戶）用可視對(duì)講進(jìn)行聯(lián)系而進(jìn)行“二次確認(rèn)”（以免重復(fù)、麻煩招致業(yè)主、住戶和訪客都不滿意），而是可直接乘電梯上樓。另一方面，建議在大廈裙樓樓頂花園連接首層停車場的出入口安裝IC卡門禁系統(tǒng)，以控制人員由樓頂花園進(jìn)入停車場后再通過各棟塔樓的電梯上到各樓層，從而達(dá)到全封閉式管理的目的。IC門禁系統(tǒng)原理：1、對(duì)需控制的出入口，安裝受電鎖裝置和感應(yīng)器（如：電子密碼鍵盤、讀卡器、指紋閱讀器等）控制的電控門；2、授權(quán)人員持有效證卡，或密碼和自己的指紋，就可以開啟電控門；3、所有出入資料，都被后臺(tái)計(jì)算機(jī)記錄在案；通過后臺(tái)計(jì)算機(jī)可以隨時(shí)修改授權(quán)人員的進(jìn)出權(quán)限；4、該系統(tǒng)還可以加入考勤系統(tǒng)功能；系統(tǒng)要求1、高度集成化：實(shí)現(xiàn)與其他系統(tǒng)的完全聯(lián)動(dòng)，包括：消防報(bào)警系統(tǒng)、CCTV系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、資訊通訊系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)及樓宇控制系統(tǒng)等。2、高保安性：要求整個(gè)系統(tǒng)性能穩(wěn)定、安全可靠，防偽性強(qiáng)。3、冗余率大：具備大容量的可擴(kuò)充性。系統(tǒng)功能1、權(quán)限管理：對(duì)人員出入權(quán)限設(shè)置、更改、取消、恢復(fù)。2、存儲(chǔ)功能：存儲(chǔ)人員出入的日期、時(shí)間、卡號(hào)、是否非法等相關(guān)信息。3、集中管理功能：后臺(tái)管理工作站可建立用戶資料庫，定期或?qū)崟r(shí)采集每個(gè)出入口的進(jìn)出資料，同時(shí)可按各用戶進(jìn)行匯總、查詢、分類、打印等。4、異常報(bào)警：非法闖入、門鎖被破壞等情況出現(xiàn)時(shí)系統(tǒng)會(huì)發(fā)出實(shí)時(shí)報(bào)警信息傳輸?shù)焦芾碇行摹?、聯(lián)動(dòng)功能：可實(shí)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)，當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時(shí)，由中心統(tǒng)一開啟出入通道，可啟動(dòng)CCTV實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)運(yùn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。IC門禁系統(tǒng)的微機(jī)管理功能系統(tǒng)管理：這部分軟件的功能是對(duì)系統(tǒng)所有的設(shè)備和數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，有以下幾項(xiàng)內(nèi)容：——設(shè)備注冊(cè)比如在增加控制器或卡片時(shí)，需要重新登記，以使其有效；在減少控制器或是卡片遺失、人員變動(dòng)時(shí)使其失效?！?jí)別設(shè)定在已注冊(cè)的卡片，哪些可以通過哪些門，哪些不可以通過。某些控制器可以讓哪些卡片通過，不允許哪些通過。對(duì)于計(jì)算機(jī)的操作要設(shè)定密碼，以控制哪些人可以操作?！獣r(shí)間管理可以設(shè)定某些控制器在什么時(shí)間可以或不可以允許持卡人通過；哪些卡片在什么時(shí)間可以或不可以通過哪些門等?！獢?shù)據(jù)庫的管理對(duì)系統(tǒng)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)存、備份、存檔和讀取等處理。事件記錄：系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，對(duì)各種出入事件、異常事件及其處理方式進(jìn)行記錄，保存在數(shù)據(jù)庫中，以備日后查詢。報(bào)表生成：能夠根據(jù)要求定時(shí)或隨時(shí)地生成各種報(bào)表。比如，可以查找某個(gè)人在某個(gè)時(shí)間內(nèi)的出入情況，某個(gè)門在某段時(shí)間內(nèi)都有誰進(jìn)出過等，生成報(bào)表，并可以用打印機(jī)打印出來。進(jìn)而組合出“考勤管理”、“巡更管理”、“會(huì)議室管理”等。網(wǎng)間通信：系統(tǒng)不是作為一個(gè)單一的系統(tǒng)存在，它要向其它系統(tǒng)傳送信息。比如在有非法闖入時(shí)，要向電視監(jiān)視系統(tǒng)發(fā)出信息，使攝影機(jī)能監(jiān)視該處情況，并進(jìn)行錄像。所以要有系統(tǒng)之間通信的支持。IC門禁系統(tǒng)的組成被控制的門、控制器、門磁鎖、讀卡器及卡片、手動(dòng)按鈕、鑰匙、指示燈、與上位機(jī)通訊的線纜、上位PC機(jī)、專用軟件。IC門禁系統(tǒng)的功能刷卡開門：若卡號(hào)不對(duì)或?qū)俸诿麊螌㈤]門并報(bào)警手動(dòng)按鈕開門：門內(nèi)人員出門用鑰匙開門：門禁系統(tǒng)管理員使用上位機(jī)指令開關(guān)門：在特殊情況下由上位機(jī)指令門的開關(guān)門的狀態(tài)及被控信息記錄到上位機(jī)中：可方便的進(jìn)行查詢上位機(jī)負(fù)責(zé)卡片的管理：發(fā)放卡片及登錄黑名單三、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)所配置的部分設(shè)備檔次偏低，建議選用進(jìn)口產(chǎn)品。特別是攝影機(jī)及鏡頭、畫面處理器等關(guān)鍵設(shè)備。根據(jù)我們接觸到的情況，國產(chǎn)貨存在畫面清晰度不夠、性能穩(wěn)定性偏低等問題。因此，建議選用“松下”、“索尼”、“西門子”和美國AD等品牌的產(chǎn)品，這樣，系統(tǒng)的長時(shí)間正常運(yùn)作才有較為可靠的保證。（一）、產(chǎn)品的選型原則：1、切實(shí)可行，具有較好的性價(jià)比；2、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)備的配置和投資合理，能夠滿足本系統(tǒng)建成后數(shù)年內(nèi)的發(fā)展要求；3、易于發(fā)展，符合開放系統(tǒng)互連的特性，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要擴(kuò)充和升級(jí)；4、高效可靠，在網(wǎng)絡(luò)拓樸結(jié)構(gòu)上和線路上不應(yīng)存在“瓶頸”，并保證有足夠的冗余，在局部線路出現(xiàn)故障時(shí)，不影響全局業(yè)務(wù)的運(yùn)作；5、技術(shù)先進(jìn)，選擇世界上先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和產(chǎn)品；6、設(shè)計(jì)周全，充分考慮到未來的外界聯(lián)網(wǎng)的要求。（二）、產(chǎn)品具備的功能和特點(diǎn)：1、第四代數(shù)碼錄影監(jiān)察系統(tǒng)，集遠(yuǎn)程及現(xiàn)場監(jiān)控、影像移動(dòng)警報(bào)、實(shí)時(shí)錄像及快速畫面搜索于一身。2、用戶可以通過電話線、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程視察小區(qū)保安，進(jìn)行遠(yuǎn)程俯視，收放鏡頭以及開燈、關(guān)門等操作。3、擁有多種錄影模式，如連續(xù)錄影、事故錄影、監(jiān)察錄影及預(yù)較時(shí)間錄影等。4、具有三工多路器，當(dāng)用戶查看錄影監(jiān)察系統(tǒng)回放時(shí)，也可以同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行錄影及現(xiàn)場監(jiān)控等功能。5、安裝快易簡便，用戶可以使用原有的CCD攝像機(jī)（NTSC或PAL制式）及已安裝的網(wǎng)絡(luò)。四、建議增加大廈內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)金域名苑入伙后將實(shí)行全封閉管理，但大廈內(nèi)保安員24小時(shí)分區(qū)巡邏、巡視仍不可缺少，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑情況和可疑人員而做出相應(yīng)的處理。為保證和監(jiān)督保安員嚴(yán)格履行職責(zé)，按時(shí)巡邏到位，建議在大廈內(nèi)部增加電子巡更系統(tǒng)。該系統(tǒng)較為成熟的是“流線式巡更系統(tǒng)”，具體做法是：在整個(gè)金域名苑大廈內(nèi)確定40個(gè)左右的“巡更控制點(diǎn)”（每棟4個(gè)，首層和—1層停車場適當(dāng)確定10~12個(gè)），相應(yīng)安裝40個(gè)左右的“地址鈕”（感應(yīng)管）；巡更保安配置2~3根“信息棒”（巡更棒），2~3張身份卡，他們必須按要求的線路、時(shí)間進(jìn)行巡更，每次經(jīng)過上述“巡更點(diǎn)”時(shí)，用“信息棒”點(diǎn)擊“地址鈕”以證實(shí)按時(shí)巡更到位，事后，管理控制中心將“信息棒”的信息輸入電腦，即可檢查和證實(shí)保安員巡更是否正?！芾砣藛T和保安隊(duì)長，可以視情況通過電腦軟件經(jīng)常調(diào)整巡邏保安員的巡視路線、巡視時(shí)間及人員安排等，以便更有效地防范壞人和防止突發(fā)事件的發(fā)生。該系統(tǒng)的費(fèi)用不高，可向有關(guān)專業(yè)公司了解和咨詢。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：簽發(fā)人：年月日七、對(duì)設(shè)備機(jī)房提出建議應(yīng)考慮：需要一個(gè)干凈、整潔、通風(fēng)良好的環(huán)境。因此，機(jī)房上部應(yīng)設(shè)置足夠功率的排氣扇，設(shè)備房門的下部應(yīng)設(shè)置百葉窗，地面鋪設(shè)防滑地磚案例14：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于設(shè)備機(jī)房的建議時(shí)間：2002年7月16日就機(jī)房而言，有大同小異，現(xiàn)以電梯機(jī)房的要求為例，電梯機(jī)房一般設(shè)置在井道的正上方，由于電梯井道有自然拔風(fēng)的特性，因此有棉塵、粉塵、飛花等物值容易被吸入機(jī)房，容易產(chǎn)生電火花，所以要有防塵措施，地面鋪設(shè)防滑地磚。機(jī)房內(nèi)的環(huán)境溫度應(yīng)保持在5~40℃之間，不高于40電梯的機(jī)房應(yīng)當(dāng)是去用的、不能同其它種類的機(jī)房共同使用或作為工作生活的場所，機(jī)房應(yīng)和水箱、煙道隔離，不允許有非電梯水管、煤氣管、電纜等其它設(shè)備。安全參考資料索引：在小區(qū)的安全管理、各住中的家庭應(yīng)考慮安裝紅外線報(bào)警系統(tǒng)，該報(bào)警系統(tǒng)可分多個(gè)防區(qū)布防，業(yè)主外出布防后，此信號(hào)應(yīng)連接到中控制，另建議安裝求救按鈕，此按鈕也應(yīng)直接與中控制連接，保安值班人員在接到住戶的報(bào)警信號(hào)，應(yīng)立即安排人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行處理，較先進(jìn)的樓宇，建議安裝呼叫管理中心系統(tǒng)。大堂是進(jìn)入大樓的重要門戶，24小時(shí)應(yīng)該有保安人員值班可利用可視對(duì)講系統(tǒng)與業(yè)主保持聯(lián)系，且大堂應(yīng)有監(jiān)控系統(tǒng)。外圍的圍墻的紅外線裝置不能有死角，應(yīng)形成一個(gè)閉路監(jiān)控合理地布置保安巡邏簽到點(diǎn)。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：八、對(duì)機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議8.1中央空調(diào)應(yīng)考慮：a：冷卻塔的安裝位置不能因噪音、高溫影響住戶；b：冷卻塔的風(fēng)扇可獨(dú)立控制；c：冷凝水管必須有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠露劝咐?5：致：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于中央空調(diào)部分的建議時(shí)間：2002年7月16日冷卻塔是制冷系統(tǒng)中將熱量轉(zhuǎn)移到大氣的設(shè)備，選用時(shí)應(yīng)根據(jù)其熱工性能和周圍環(huán)境對(duì)噪聲、漂水等方面的要求綜合分析比較，常用的冷卻塔有玻璃鋼和鋼筋混凝土兩種。玻璃鋼冷卻塔具有冷效高、占地面積小、輕巧、節(jié)能等優(yōu)點(diǎn)，目前應(yīng)用最為廣泛。冷卻塔按進(jìn)出水溫差比分為普通型（△t=5℃）中溫型（△t=8℃）和高溫型（△t=中央空調(diào)水處理中以安裝軟化水設(shè)備最好，但價(jià)格高，占地面積大。電子水處理裝置是近來應(yīng)用較好的一種水處理裝置。WT型高頻電子水垢處理器就是其中的一種效果較好的水處理裝置。以上建議請(qǐng)貴公司參閱簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組簽收人：簽發(fā)人：8.2電梯應(yīng)考慮：a：采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；b：多部電梯可考慮群控；c：承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；d：轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭；e轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)案例16：致：福城投資有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于嘉洲豪園二期電梯安裝及使用的建議時(shí)間：2002年7月2日呈報(bào)：福城投資有限公司蔡董、福城物業(yè)公司蔡董、吳總嘉洲豪園二期位于福田中心區(qū)，地理位置非常優(yōu)越，由此可預(yù)測，屆時(shí)的銷售率和入住率是會(huì)很高的。而嘉洲豪園二期在結(jié)構(gòu)布局上分一、二、三、四棟，都是二十層高，其中一、二、四棟在設(shè)計(jì)布局時(shí)為二梯六戶，三棟為二梯四戶。物業(yè)顧問根據(jù)以往的物管經(jīng)驗(yàn)及嘉洲豪園二期的實(shí)際情況，對(duì)電梯的安裝及使用提出如下建議：一、電梯的電機(jī)應(yīng)采取目前比較成熟的變頻技術(shù)電機(jī)。這樣可以使電梯運(yùn)行非常平穩(wěn)，增強(qiáng)乘坐舒適度，而且能起到一定的節(jié)能作用，為以后的物業(yè)管理節(jié)約成本打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。二、可考慮采用群控技術(shù)。這樣，當(dāng)兩部電梯都空載時(shí)，只會(huì)有一部電梯接受指令到達(dá)指定樓層。既減少了耗能，又減少了磨損，好處是不言而喻的。三、轎廂的大小應(yīng)按住戶數(shù)量的多少。一、二、四棟有114戶需用電梯，三棟有76戶需用電梯，而每棟只有2部電梯可用，因此，物業(yè)顧問建議采用滿載15人的轎廂。這樣，在上下班高峰時(shí)，可避免住戶等梯時(shí)間太長現(xiàn)象出現(xiàn)。四、由于電梯在運(yùn)行時(shí)是個(gè)相對(duì)封閉的環(huán)境，而電梯轎廂也比較昂貴，為了業(yè)戶的安全和轎廂設(shè)備不被遭破壞，建議每個(gè)轎廂里安裝緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：周明簽發(fā)人：年月日8.3消防設(shè)施應(yīng)考慮：a：消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢?；b：噴淋不能有死角；c：煙感、溫感的高度不能超過其型號(hào)所規(guī)定的高度；d：消防栓門應(yīng)采用玻璃門；e：大型風(fēng)機(jī)底盤加防震緩沖器，與風(fēng)管的連接采用軟連接案例17：致：金域商貿(mào)公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于金域名苑消防系統(tǒng)的建議時(shí)間：2002年1月7日呈報(bào)：集團(tuán)沈董、邵總、金域商貿(mào)公司周董、徐總、袁總應(yīng)貴公司請(qǐng)求推薦優(yōu)秀的供應(yīng)商的要求，和金域名苑項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我司根據(jù)多年的了解和經(jīng)驗(yàn)，推薦金域名苑消防系統(tǒng)采用英國精靈火災(zāi)探測報(bào)警系統(tǒng)。其主要特點(diǎn)如下：1、采用當(dāng)今世界上最先進(jìn)的代表發(fā)展方向的具有前瞻性的多元復(fù)合探測及多準(zhǔn)則分析技術(shù)，使系統(tǒng)對(duì)各種火災(zāi)的響應(yīng)靈敏度基本一致，同時(shí)有效地抑制了由水蒸氣、灰塵、過程性煙霧造成的誤報(bào)警；2、采用分布智能技術(shù)，探測器能自動(dòng)跟蹤環(huán)境變化，有效抑制電磁干憂；3、采用具有快速響應(yīng)特性的數(shù)字兩總線，保證系統(tǒng)在3秒內(nèi)響應(yīng)火警信號(hào)；4、采用省電運(yùn)行方式，有效地延長備電支持時(shí)間；5、對(duì)火災(zāi)的判別采用了先進(jìn)的模糊智能復(fù)合火災(zāi)量算法，最大限度地抑制了非火信號(hào)造成的影響，在提高探測靈敏度特別是陰燃火探測靈敏度的同時(shí)降低了系統(tǒng)誤報(bào)率；6、采用自動(dòng)診斷、自動(dòng)測試技術(shù)，使系統(tǒng)成員完好程度和系統(tǒng)的可靠性得到保證，消除了比誤報(bào)警更危險(xiǎn)的漏報(bào)警；7、采用即插即用（plugandplay）技術(shù)，允許在不登記的情況下接納新編址單元在系統(tǒng)中運(yùn)行；8、對(duì)探測靈敏度采用分時(shí)段設(shè)置，使探測靈敏度與實(shí)際使用要求更加匹配；9、聯(lián)動(dòng)邏輯可現(xiàn)場編程，方便調(diào)試開通；10．控制器可采用中文菜單大屏幕顯示器，人機(jī)對(duì)話方便，全屏可顯示300個(gè)漢字，也可顯示煙霧、溫度和一氧化碳的變化曲線；11、聯(lián)網(wǎng)功能強(qiáng)，多達(dá)127臺(tái)控制器可組成節(jié)點(diǎn)到節(jié)點(diǎn)的高速監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)；12、運(yùn)用公用PSTN網(wǎng)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)視和維護(hù)；13、總線手動(dòng)控制操作盤和多線手動(dòng)控制操作盤可擴(kuò)展，適應(yīng)不同規(guī)模的工程；14、具有網(wǎng)絡(luò)接口，易于與智能大廈系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)；15、選光纖接口，最遠(yuǎn)距離達(dá)50km。為慎重起見和按照市場競爭的原則，建議貴司根據(jù)要求，多聯(lián)系幾家。讓他們提交方案和設(shè)計(jì)書，以進(jìn)行充分的比較而優(yōu)勝劣汰。同時(shí)，最好要求供應(yīng)商提供有關(guān)系統(tǒng)已實(shí)際安裝到位、投入使用的大廈（物業(yè)）作為樣板，派人去實(shí)地了解，考察其使用效果和客戶的反映，這很大程度上有助于最終選廠家和方案。另外，從專業(yè)性和減少環(huán)節(jié)出發(fā)，可考慮不同的系統(tǒng)（項(xiàng)目）給最為專業(yè)的公司做，以確保質(zhì)量和合理的價(jià)格水平。以上建議請(qǐng)貴公司參閱深圳市金地物業(yè)管理有限公司顧問經(jīng)理：簽發(fā)人：年月日8.4給排水應(yīng)考慮：A給水：a：隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b：恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c：大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d：水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適B排水：a：屋面必須有足夠的坡度；b：屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；c：地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；d:污水管與雨水管必須分開；e：高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施案例18：致：福城投資有限公司由：深圳市金地物業(yè)管理有限公司主題：關(guān)于嘉洲豪園二期給排水的建議時(shí)間：2001年7月8日呈報(bào)：福城投資有限公司蔡董、福城物業(yè)公司蔡董、吳總嘉洲豪園二期地面以上62米高，地面以下4。6米深，供水高度66米左右。樓頂屋面在設(shè)計(jì)時(shí)為上人屋面，且4棟樓的樓頂屋面都相互獨(dú)立，又相互聯(lián)接。因此，物業(yè)顧問對(duì)此住宅群的給排水提出如下建議：一、給水應(yīng)考慮如下問題：1、由于樓高從地面以上有62米高，因此在安裝給水管時(shí)，必須計(jì)算出不同高度，水對(duì)給水管的壓強(qiáng)，如果超出給水管的耐壓度，應(yīng)采取減壓措施。2、恒壓供水的電機(jī)可采用變頻電機(jī)，以達(dá)到節(jié)能的目的，為以后小區(qū)的物業(yè)管理降低運(yùn)行成本打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。3、大型水泵采用臥式安裝，這樣可以大大的方便以后的維修。4、水池的檢修人孔與液位控制閥及爬梯之間的位置要適宜，這樣可以方便以后的維修人員的工作、提高工作效率。二、排水方面應(yīng)考慮如下問題：1、由于深圳是多雨地區(qū)，因此，屋面必須做好足夠的坡度，以利于雨水及進(jìn)排走。