房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)2017年9月房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成一房地產(chǎn)價格的影響因素二房地產(chǎn)價格的評價指標(biāo)三房地產(chǎn)價格評估的主要方法四2思考題與閱讀內(nèi)容五一、房地產(chǎn)價格的概念及構(gòu)成房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格的構(gòu)成(二)(一)3（一）房地產(chǎn)價格的概念房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是一種產(chǎn)權(quán)價格，它的大小是由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的收益能力決定的，并受供求關(guān)系影響（有時，從某種程度上來說，房地產(chǎn)供求關(guān)系也決定著房地產(chǎn)的交易價格）。房地產(chǎn)價格與租金純收入關(guān)系為：P0=R1/(1+r)+R2/(1+r)2+…+Ri/(1+r)i+…+Rn/(1+r)n

其中，P0代表房地產(chǎn)價格；Ri代表第i年租金純收入(i=1,2,3,…,n)；r代表房地產(chǎn)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；n代表房地產(chǎn)使用年限。

如果每年支付的租金相等，即Ri=R，且n足夠長，則：P0=R/r

如果租金每年變動一次，且租金遞增率為g，n足夠大，則：P0=R/(r-g)

如果固定年限（如m年）變動一次租金，則:P0=R/r[(1+r)m-(1+g)m]注：決定房地產(chǎn)價格的是租金純收入，而不是房租總收入。4（二王）房濁地產(chǎn)戶價格酒的構(gòu)瞧成4房地肉產(chǎn)開勤發(fā)稅私費(fèi)房屋絮建筑朗成本流通泄費(fèi)用123房董地欄產(chǎn)連開立發(fā)仍利嫁潤51昆.房掘屋否建潑筑撲成羽本房焦屋救建蔑筑傾成肅本基地償價格其他臂附加投費(fèi)勘脆察簡設(shè)燦計贈費(fèi)房山屋父建捆筑刪安裝謎工糊程忽費(fèi)配被套母設(shè)況施辯費(fèi)管理魔費(fèi)貸雖款螺利南息土地誰使用粉稅62女.流通圓費(fèi)用生產(chǎn)癥性流舅通費(fèi)暫用房錫地根產(chǎn)勞使堡用別價蘭值袋在您由繪生才產(chǎn)恐領(lǐng)聚域持轉(zhuǎn)版向?qū)Я髦ㄗI(lǐng)毅域該的奪過速程蛋中叢所敢引練起鋪的斯流繡通神費(fèi)哭用如空綢房看找管費(fèi)堅、包秘修期神內(nèi)的折維修錄費(fèi)等純粹疼流通疊費(fèi)用在促房彎地懷產(chǎn)寫買影賣斃活攔動掌中臘發(fā)毅生淺的寶流亦通令費(fèi)越用如屈廣積告傻費(fèi)策、寨展嚇銷耐費(fèi)筋、決代濕售邊代奶銷闊費(fèi)波等房地租產(chǎn)流占通費(fèi)麻用，周按其匙經(jīng)濟(jì)名性質(zhì)鼠的不跟同可攜分為削兩種桿：7流通信費(fèi)用崗是指害商品劇在流翁通惑領(lǐng)攤域中所銷耗費(fèi)傅的一濕切物萌化勞俘動和州活勞焦動的論貨幣旅表現(xiàn)婦。3.房賴地遙產(chǎn)美開果發(fā)響稅唉費(fèi)8注：陸其中宏，增蠅值稅來、土塑地增天值稅凱、企博業(yè)所烘得稅涂是房健企的3大誰稅攀種托。增值文稅自20辱16年5月1日起屈由營搞業(yè)稅蓄改成領(lǐng)，稅骨率由5竟%增加之到1闊1舉%。4.房逗地眾產(chǎn)蒼開版發(fā)褲利看潤9滬深親兩市61家隆上筍市棵房師企章六牲成冊中屈報菜預(yù)禾增挽三糟成陷虧潮損截至8月7日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，滬深兩市共計61家上市房企披露2017年中報業(yè)績預(yù)告，預(yù)計凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長的企業(yè)有36家，占比約為六成；18家虧損，其中8家首虧，虧損企業(yè)占比約達(dá)三成。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結(jié)算貨值充足，業(yè)績相對穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的房企來看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務(wù)依然是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。房地謊產(chǎn)開勿發(fā)利晝潤是隨指按炕房地巧產(chǎn)開貫發(fā)行腔業(yè)平碑均睡利攔潤抽率計偏算丸，滿為柳開累發(fā)杠房殖地適產(chǎn)姿而碧投威入浩的始全仆部端資淺本弓（攀包劑括味土冰地鼠取冰得芹成撓本擠和抵狹己義陸的嶄房愉地監(jiān)產(chǎn)打開鍵發(fā)宇經(jīng)售營情成虹本搞）兩所哭應(yīng)籃獲輪得箭的槐正扇常潔利堂潤咳。二除、瞞房落地評產(chǎn)躬價玩格呆的叔影宋響園因巾素經(jīng)濟(jì)您因素(一)物語理肅因帝素(二)環(huán)境弱因素(三)政頸策展因訊素(四)社布會旱因續(xù)素(五)心理絹因素(六)1羨0（一僅）經(jīng)奇濟(jì)因同素影高響賊房研地圈產(chǎn)礦價究格絡(luò)的經(jīng)濟(jì)混因素，梨主嶼要程是星指涌經(jīng)指濟(jì)田發(fā)隊(duì)展械狀躲況須，事儲妨蓄懶、消件費(fèi)娘和予投虹資姑水雅平質(zhì)，溪財專政獨(dú)收婚支返和跡金嘴融借狀芹況耕，茶物吃價飽水?dāng)⑵狡酚葯z其翅是板建控筑祖材料價現(xiàn)格水澡平等味。經(jīng)濟(jì)復(fù)增長填對房港地產(chǎn)侍價格剝的影蔥響大體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，儲蓄、投資和消費(fèi)水平越高，財政金融狀況越好，對房地產(chǎn)的需求量就會越大，房地產(chǎn)的價格就會越高；否則就相反。同樣，物價水平的提高，也會引起房地產(chǎn)價格的上升。11（二久）物砌理因旨素影騾響幅房識地徐產(chǎn)篩價愉格恢的物理手因素，主浴要是呈關(guān)于赴房地激產(chǎn)自著身的自意然或物斤理的嘆性備質(zhì)封等燭因巡壽素玩，爹如朵房愈地萍產(chǎn)班所虹處閉的扭位巨置腰，豆房烈屋柴的沫結(jié)育構(gòu)墾、塑類刃型恰等眾。1盯220盜17年7月或上畫海蒙房月價儲地能圖20呈17年7月上模海房栗價成禽交T卵O嘴P根5（三漠）環(huán)時境因術(shù)素影狼響隆房異地駁產(chǎn)約價須格翁的環(huán)召境世因勁素主搬要堡是笑指徹房泡地膊產(chǎn)周擠圍崇環(huán)津境的狀挽況晉，靈如杠噪迷聲基、情大割氣略污挽染叉狀太況前、株綠樂化辣狀濤況互、和環(huán)唐境版整控潔只度婆等氏。地塊縣周圍誓公園呢環(huán)繞費(fèi)，環(huán)父境較堤好。青浦主趙巷——萬芒科債有愁山低密拴度海盯派風(fēng)膊格的左國際全別墅熟社區(qū)1授3（四酸）政那策因銜素政烘策胸因癥素主帥要稅是野關(guān)機(jī)于盾影耐響稿房格地律產(chǎn)案價飄格今的制持度、政躺策、法妄規(guī)、行政凍措施等，梅如土趨地制榴度、蜓住房貢制度膝、城覆市規(guī)獸劃、論城市趟發(fā)展秀戰(zhàn)略滅、土地閱利用廈規(guī)劃筋等。14（五擾）社億會因刑素社會江因素主占要規(guī)是炕政制治業(yè)安喚定苗狀輪況宏、條社賺會鄙治熟安疑水爺平倆、患房雅地娃產(chǎn)唯運(yùn)紡行狀草況爐、始城容市漠化遺水羽平錫以炮及餃人暗口項(xiàng)狀顧況劣等習(xí)。城鎮(zhèn)寸化會笛給房嫌地產(chǎn)轎業(yè)帶弄來巨插大需座求。15公義共軋配脆套啟設(shè)曉施役完諒善蹈會拌影制響暈住逼房其需聰求煌。（埋六扔）濤心忘理葵因絕素人良們拘的心理壟狀態(tài)對淡房吊地闊產(chǎn)口價劇格本也供有益重往大判影究響緞，遼如秀購貨買范或欲出折售的心嚇態(tài)、曾欣賞甘趣味額、時椒尚風(fēng)淡氣及蹦對享鋪受、領(lǐng)舒適洗程度喬的追怪求等欄。當(dāng)譽(yù)房秘地顧產(chǎn)粗需仍求視者類看觸中淹了誼某惹宗糠房贊地知產(chǎn)灣時曲，如杰果儀該績房河地腿產(chǎn)旺擁屋有護(hù)者煩惜泰售驕，平則濁房炸地福產(chǎn)需撲求炸者炮只沙有弱出環(huán)高貨價柄才草可耳能最改淚變憲其蜻惜幼售態(tài)度賤，因瞞此，墾如果墾達(dá)成找交易含，其送成交價格艱通常侮會高權(quán)于正菠常市糖場價患格。房產(chǎn)地寇產(chǎn)談?chuàng)碥娪型姓呷ε夹跞豁槹l(fā)跳生必資依金柔調(diào)搶度困漁難柿，律急蓬需籍現(xiàn)亭金鋒周派轉(zhuǎn)致，偵無需奈慎只聲有出售航房地左產(chǎn)變推現(xiàn)，蘭這時侍的成麥交價格多乖會低淡于正賺常市未場價捏格。16三帖、篩房伸地拉產(chǎn)隆價長格跌的惡評款價手指遷標(biāo)房地哪產(chǎn)指漆數(shù)(一)房蒙價亦收剝?nèi)敕空\比(二)空勸置星與淹吸薯納兇指倦標(biāo)(三)租售猶比值(四)住案房抵消腳費(fèi)平支虧出息比飾率(五)1項(xiàng)7（秒一往）卷房緣瑞地今產(chǎn)呢指先數(shù)房禽地糾產(chǎn)滲價星格參指由數(shù)（R奪e傍a匪l勵E潔s胃t銜a魚t提e糖P司r前i挨c鹿e詞I籌n斜d薦e非x）是鋒動態(tài)忌描述蔑一定侍區(qū)域氏內(nèi)各腦類房攝地產(chǎn)打（包懶括商戰(zhàn)業(yè)用文房、閣住宅有和辦重公樓忍等）貸價格壤變動序及總棚體價容格平戶均變汽動趨竊勢與蔽變動巴程度密的相物對數(shù)雕。理論妻依據(jù)是”特疑征征價游格碼理覆論“扛，爹其仰內(nèi)乞涵良為言消要費(fèi)每者藝在銜追泡求限效蝕用穗最蕉大表化料過告程魚中莖，順每梢增添加縮慧一墨個軍單怖位壁某蟲種登屬燃性言的封消廈費(fèi)溝愿撕意判支輪付趁的胸邊顯際執(zhí)費(fèi)筐用俱。1820召17年6月慌新賽房艘指霸數(shù)街（翻部榆分知城里市男）來畢源音：（一尾）房饒地產(chǎn)縮慧指數(shù)房法地批產(chǎn)寧綜欲合葵景萄氣平指樸數(shù)房地欄產(chǎn)綜軌合景弊氣指志數(shù)是根焰據(jù)一寨定的棚原則讓選取渣包括秒房地躲產(chǎn)價便格在絮內(nèi)的鋼多種綁反映坡房地挨產(chǎn)景真氣或獄房地冤產(chǎn)業(yè)牢發(fā)展暗狀況伍的經(jīng)疤濟(jì)指個標(biāo)。一般沉是以噴經(jīng)濟(jì)憐周期夠理論鉤、經(jīng)盞濟(jì)景雁氣預(yù)輪警理勁論等閉為基礎(chǔ)進(jìn)行驢編制賭的，尿主要食用于篩宏觀煩經(jīng)濟(jì)閘形式智與宏待觀行尋業(yè)發(fā)墓展的澡分析款。1助9全升國嗚房殲地織產(chǎn)劈燕開柿發(fā)受業(yè)罵綜虧合濱景亭氣輩指慰數(shù)該指春數(shù)是者國家摧統(tǒng)計棒局在1皇9條9繩7年研誤制并績建立柴的一批套針繳對房檔地產(chǎn)逼業(yè)發(fā)展浙變化上趨勢和變巧化醫(yī)程徒度次的輝綜且合念量熔化反裕映適的陸指紋數(shù)抓體豬系晃。（二寫）房攏價收足入比房挨價軟收森入懇比（H備o階u顫s慰i授n蹈g燥P盡r體i到c卷e筐t鄰o繁I天n錦c圾o墳m蓄e僅R啟a鈔t養(yǎng)i救o）是柄國際繼被廣塞泛使陵用的君一種怪衡量呼房地么產(chǎn)市透場發(fā)協(xié)展宏態(tài)罵勢及價迅格妖水棍平的繳指矮標(biāo)涂，非指涌房用地博產(chǎn)斯價貪格傲與館城骨市掀居扛民酸家竄庭澇年昏收綿入某之湯比墊。房價霞收入蠻比的覺計算帶方式莖：以成單套住繞宅價料格的蝕中值依，除通以家幕庭年終收入衣的中非值。一些獵學(xué)者賣認(rèn)為率，合交理的鮮房價店收入香比的刺取值現(xiàn)范圍行為4-涂6，高近于這悄一范革圍，川則認(rèn)憲為其久房價疼偏高必。20辨01察-2床01哭5年全等國3魯5各致大待中拋城籠市思商喚品遲住駱宅去房帖價須收擦入我比麗情勞況2嗎0數(shù)據(jù)發(fā)來源處：易偏居研繼究院（未三韻）網(wǎng)空芒置耍與添吸急納貨指淘標(biāo)空置是芒指報告果期末已筐竣阻工懲的百商愈品玻房益建棵筑迫面冠積嶄中素，榨尚酬未燥銷滋售遞或告出叫租風(fēng)的搜部閉分紡，節(jié)包惰括雙以民前年度闊竣工和本期巴可供遞出售（雜或撥出瓜租榴）膽的裳商沉品秀房撞面丟積柏?？罩脩?zhàn)率（Va歷ca杠nc摔y葛Ra僚te）串為乞當(dāng)艦前腸商炸品碧房源空街置怠量夾與慶近乓三神年膝竣對工者的規(guī)商含品鴨房部面芒積噴之肺比摟。資緩料洪來天源右：20縮慧15年中清國住專房空剩置率旨調(diào)查月報告國外文的空食置及境空置尾率空蠅置舞房小屋誰是贈指羨可里以奏用隸于汗出軍售軋（早或敬出摩租亡）集但嬸尚襪未夸出叫售械（湊或黑出敲租升）虧的徒房豈屋梳；惡空衣置匙率土是亡指神相欲應(yīng)洲類業(yè)型能的懇房賴屋經(jīng)的反空墻置鄙量您與坊其分總碰存凡量墨的燈比愈例沈。國糕外衛(wèi)的怠空姓置藏及可空緒置咳率神直蟲接波反疾映娃了嗚當(dāng)翻前賀市族場其的供求圍關(guān)系，青而托中鑼國停反生映附的目是漿房壩地旬產(chǎn)辜增各量塊市穿場咐的銷售與情況。21（三孤）空嶺置與飛吸納磚指標(biāo)吸納率反映當(dāng)期新建商品房中被市場占用或吸納的程度。吸納率的變化可以反映市場的需求趨勢，進(jìn)而確定市場的合理供給量。國外用吸納率來反映增量房地產(chǎn)市場的銷售狀況。吸納溫周期赤是指蠶按報甘告期蚊內(nèi)的普吸納慕速度鳳（單滲位時屢間內(nèi)獻(xiàn)的吸樸納量聾）計科算，臥同期貢可供堅出售登量可杠以全鎖部被壇市場薯吸納黑所需瘋要花輔費(fèi)的資時間灑，在紛數(shù)值線上等嗎于吸真納率曠的倒侮數(shù)。22吸摔納旅率吸藥納枯周識期（四拾）租創(chuàng)售比但值租售行比值（R際e館n儲t稠t奴o賴S軟a賠l叼e唉R蚊a帆t覺i越o）飛是肢指躲在債特泄定序時至期連內(nèi)碗，灶某給一樓國幻玉度覽或械地喇區(qū)繭，鹿平由均校一秀套塔住尺房鞠的租錄金與售跡價之間架的比淘例關(guān)授系，汽該指創(chuàng)標(biāo)可甩以反景映房躲地產(chǎn)柿租賃望與買逗賣市蛋場上螺租金地和售艷價之冰間的槳關(guān)系卵。租售猾比值公但式筐表悄示至：國際普慣例撓上合宏理的訪租售集比值遮的經(jīng)漸驗(yàn)數(shù)民據(jù)是意，若潮按每驕月房農(nóng)租計糠算，笨租售展比值扭應(yīng)為1:咱20城0-蜂1:境30牙0；貼若營按歲年處房串租屬計罪算騎，踏租扒售照比葛值福為1:貪17做-1齊:2航5。2誦3（五寒）住科房消勸費(fèi)支脫出比釋率住紛房剪消硬費(fèi)錯支雜出滅比秒率（H充o診u蠢s瞇i麻n類g伙C捧o逆n順s校u浩m火p租t微i流o茄n言R薯a川t渴e）是欠指居的民家汽庭的住喘房掀支橫出占生活造消費(fèi)望支出的比船率。國際上對用于住房方面消費(fèi)支出的不同表述僅指房租支出；指居住支出，除房租外，還包括水、電、燃料及其他家具和設(shè)備服務(wù)等支出；指購買房款或房租、裝飾裝修款、能源使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。2420呢15年城碌鎮(zhèn)居涌民人眉均消摟費(fèi)結(jié)翅構(gòu)圖數(shù)據(jù)松來源環(huán)：國數(shù)家統(tǒng)招計局四、隔房地壞產(chǎn)價遠(yuǎn)格評退估的傲主要思方法土地拒估價枯方法房產(chǎn)杯估價虎方法(二)(一)房地門產(chǎn)估恩價方蕉法(三)2柄5（一乘）土?xí)毓罃y價方煮法5成蝕本稍法市際場戴比燭較漿法收辛益噸還居原徒法123其硬他納方純法路線丙價估控價法4261而.市場心比較艙法市場比較法是一種將待估土地與市場上已成交的同類地塊實(shí)例進(jìn)行比較，以獲得待估地塊價格的一種方法。具繪體日做設(shè)法應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：盡殺量爛選咬擇客用軟途桐相座同嫩的地塊鞋作為類比較帳樣本聚；盡量姓選擇今交易衰情況彎無反常盲性的孔實(shí)例腫；時羽間夕上殲的逆接回近坡性輕；盡量祝選擇倉地段章等級賣相近的疑交易來實(shí)例撤。272橫.收稍益翅還偶原忌法收益聰還原軌法是椅指圾將京待尼估哄土冬地姐的單純淹收益睡資本系化，層算襖出收益價格，描并禽以狹此涌作輛為倚該塌土懸地逃的綿實(shí)憑質(zhì)揉價教值餃的濾估戀價鹽方守法宰。估價公式為:V=(A-C)/R其中，V代表地價；A代表正常情況下土地年收益；C代表正常情況下年費(fèi)用；R代表還原利率。收益還原法的步驟：第一步，求取總收益第二步，計算總費(fèi)用第三步，由總收益減去總費(fèi)用得到純收益第四步，決定還原利率第五步，運(yùn)用具體的計算公式求得估價額收益誰還原啦法廣版泛應(yīng)寫用于妹以收貨益為偶主要使粉用由目仆的咐的堅土乳地槽的唉估凝價寶，執(zhí)如站租妙賃弓或師企業(yè)月用槳地想的儀估農(nóng)價度，襪而宣對忍于扣不訴以掙收資益曾為啄主要目翻的的范土地車估價鴉則不琴宜使塵用，晴如對于家機(jī)習(xí)關(guān)下、宵學(xué)推校摘、課公猛園遍等塑公逃益濃性比用站地蟲的估豆價育就嘉不草太半適頂宜拍。283.成本夾法成本法估價的步驟：（1）估價視為空地時的基地成本；（2）估價土地上種類建筑改良物的成本；（3）將上述建筑改良物的重置成本減去按實(shí)際使用年限計算的折舊額，計算出建筑物的實(shí)際現(xiàn)值；（4）估計土地改良費(fèi)用，包括平整土地工程費(fèi)、筑路費(fèi)、造景費(fèi)用等；（5）將基地成本地價和土地改良費(fèi)用)加上建筑重置成本（建筑成本加正常利潤），便可計算出估價標(biāo)的物的總價。2壘9成本法是利用估價標(biāo)的物的重置成本計算土地價格的方法。重置成本是指在目前條件下，重新復(fù)制出一塊與標(biāo)的物效用相同的土地所應(yīng)投入的合理成本，因此成本法又稱標(biāo)的物的復(fù)制。4.路線桌價估售價法路線價估價法的步驟：（1）劃分地價調(diào)查區(qū)段；（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度；（3）收集交易案例；（4）計算宗地價格；（5）劃分地價區(qū)段（地價相近地段相連）；（6）計算區(qū)段地價；（7）編制深度指數(shù)表及其他修正系數(shù)表；（8）計算宗地地價。路線價估價法是由多種具體方法所構(gòu)成的，主要有：（1）配合深度表法。地價=路線價×深度指數(shù)×土地面積+(或-)修正值（2）公式計算法（“哈柏法則”)?；驹硎且蛔谕恋氐膬r格與其臨街濃度的平方要成正比。深度指數(shù)=所給深度/標(biāo)準(zhǔn)深度×100%地價=路線價×標(biāo)準(zhǔn)深度地塊面積×深度因素/勘估地塊面積路敘線多價披估奇價礦法冶一窗般雕適贊用種于撤大遲面口積譯土吊地歉的律價巨格邀評疑估肆。3袖0路幕線馬價廁是脫指打面血臨練特散定報的端街投道奸而胳可更及肯性失相凈等固的邪市頓街象地畝，翅設(shè)懷定誼標(biāo)肯準(zhǔn)侵深薦度用，必求識得街在父該刻深潑度舒上漸數(shù)糾宗端土照地判的冤平滴均磚單甚價屋，醬此圓單蜓價夫即紀(jì)為路線券價。伯然堪后林據(jù)乘此抄路缺線旱價襲，遣再耀配奪合深度彈系數(shù)慶表，用潮數(shù)學(xué)佩方法氧計算批出臨毯近街梢道的椒其他棕街地貞的價尤格。聾這種站評估具方法岔就稱撇為路麻線價蹲估價屈法。5墾.其碧他便方量法剩余密法是柿用拌某領(lǐng)一緞房櫻地輸產(chǎn)且售筆價心減鹽去縮慧房考屋諷建清筑幅造切價突與煉正阿常涉利鵲潤庸，蝴將死剩余部礎(chǔ)分直杰接作肝為該彩塊土始地的遮總地程價的姨一種深估價胖方法磚。剩余法地價計算為：地價注＝房表地產(chǎn)討價格菜－建薯筑費(fèi)用扮－魚專王業(yè)約費(fèi)進(jìn)用鉗－怠利覆息助－脫開帶發(fā)商利毛潤香港經(jīng)驗(yàn)專業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測量師的收費(fèi)，共約為建筑費(fèi)用的6%利息，無論是否需要借貸建筑費(fèi)用，都應(yīng)列入成本，每年約為建筑費(fèi)用的8%開發(fā)商利潤約為全部預(yù)付資本的15～20％費(fèi)霉用匆補(bǔ)名償合法是止我稍國事特白有究的尤一下種家計崇算兼地性價主的者方續(xù)法亂，諸它辛是苦在薄我絮國椒土杜地市攔場殃不喝是若十焰分吐健棋全野的穗條殼件漁下蹤蝶，搭對奪暫六不泳便皺于笑估作價停的摔征封用冶土螺地貝，淡以征地策費(fèi)用種來吹代蒜替賣地刻價斧，糧實(shí)耕行弓有魔限牲的語有寄償撒使服用族。一般寨做如睛下補(bǔ)忙償：耕地膠或其鞏他類壟型土岔地的塔補(bǔ)償終費(fèi)令土地登開發(fā)彩基金土抬地壁上蓄的車附加著病物常補(bǔ)乒償訊費(fèi)膛青撕苗跳補(bǔ)尸償隙費(fèi)農(nóng)業(yè)尤人口迎的安宵置補(bǔ)喘助費(fèi)按等3匪1（軋二央）伏房斃產(chǎn)旱估令價憑方勺法4重置慘價成緞新折雀扣法成本肆法剩余盤法123比桿較肚法321.成帶本片法成本冠法是拴以杯房瓦屋赤建宇造拐時嘗的原值為營基遭礎(chǔ)拾，瀉按直肺線池折蜻舊稱法（油或里稱使四用駱年儉限篩法順）槐計攀算道房孫產(chǎn)澇的沃現(xiàn)墳時擦價最格克的疼一宇種停方德法蹄。成本葬法計杯算方說法為:房索產(chǎn)仰價便格=原值-[原害值×(劈燕1-殘值霸率)助/耐賽用春年支限]×已蘿使遍用挽年撇限局限舊性：沒澆有忠考籌慮畏價確格極指奶數(shù)施因送素牢，曬因色而牢往頂往牌使頓得交評柏估巨價盾格存脫覆離惑實(shí)喪際縫情遺況罷。為此故，這孔種方旦法目葬前主澆要用嗎于如閱下情誕況：援企事蠻業(yè)單償位核洲定固仰定資缺產(chǎn)和鉆計算蓬折舊計；征項(xiàng)收房茅產(chǎn)稅爛；內(nèi)爽部房液產(chǎn)的么有償鞏轉(zhuǎn)讓總等。332球.剩遍余盡法剩逝余報法業(yè)估拾價然程鏈序造：（1）喘調(diào)向查柄待泥開叉發(fā)肉房喝地黨產(chǎn)亭相斯關(guān)哲項(xiàng)治目；（2）選扁擇最忠佳的困開發(fā)匠利用智方式櫻；（3）胸估找計計開浴發(fā)拴經(jīng)林營生期弄；（4）預(yù)遣測開招發(fā)完增成后昌的房喚地產(chǎn)是價值味；（5）色估盯計絹開栗發(fā)柜成禽本纖及不各泰項(xiàng)繩費(fèi)污用周；（6）染得括出桌評畜估景結(jié)坑果牌。剩余擠法計捏算方堤法為:待想開階發(fā)太房遞產(chǎn)怎價寇格=開倒發(fā)沉完乎成造后得的每房惜地堪產(chǎn)育價情值-開發(fā)肌成本-管睡理貞費(fèi)攏用-投資物利息-銷售駱費(fèi)用-銷售佳稅費(fèi)-開發(fā)稻利潤34剩蓋余欲法咬是映在緊估耍算止開濁發(fā)噴完搏成中后囑房壞地熄產(chǎn)正常爆市場喇價格的基覽礎(chǔ)上徑，扣除未來羞的正焰常開厭發(fā)成余本、僚稅費(fèi)色和利纖潤等減，以筒剩余仆之?dāng)?shù)適來確貢定估師價對剛象的堪客觀枕合理驅(qū)價格逆的一罩種方鞠法。3.重更置譜價雹成亦新首折水扣供法重抹置心價咐成飽新慈折瘦扣貞法適型用搞于拾對舊房坦產(chǎn)的旁估啞價疫，價它報是嚼按撿照重麻置敲價和房震屋的新挖舊霸程殘度來進(jìn)討行估姜價的排。對照鴨法計丑算方懸法為:房擔(dān)產(chǎn)公價規(guī)格=重蚊置純價×社[喊(鍛1矩-殘值法率)厲×成新熔程度+殘值走率]×(在1+環(huán)境捧因素趣增減責(zé)率)×建礙筑買面秘積3殖5重置糖價成認(rèn)新折族扣法貪：適影用漁于研同棗時印需牢要寸對馳大螺量拜建月筑概物靜進(jìn)魚行將估吊價紀(jì)的偶場遞合各，異尤紀(jì)其類是嫌進(jìn)忌行糊建辨筑效物偶現(xiàn)澆值薪調(diào)裙查催統(tǒng)插計搬，果但卡比希較簽粗斑略庸，衣無玻法獨(dú)根槽據(jù)子建絞筑局物高的績具膚體傭使礎(chǔ)用材、翼保慣養(yǎng)抖情娃況什進(jìn)芝行紋調(diào)凱整賤。4激.比樓較賭法比您較巧法是涂將異房關(guān)產(chǎn)買賣炎實(shí)例與所中估房鐵產(chǎn)相勾比較竹，從吉而確渴定所沸估房汗產(chǎn)嘉的刊價襪格府的坐方獅法匹。妻一度般修適頂用祥于驗(yàn)房皇產(chǎn)占市輪場交低易注過說程中的撓估椒價建。比較叉法計交算方躺法為:房產(chǎn)柳價格=買閱賣飾實(shí)道例抖交較易腸單本價×(畫1+房河屋尼差萄異兵調(diào)松整膊增鎮(zhèn)減禾率)×評墨估桑時交物疑價揀指奪數(shù)/交濫易憲時心物漿價庫指況數(shù)×建筑衫面積比喘較欺法座應(yīng)照注捷意搞：必須那掌握瘡大量共的資淹料，迎以保慣證房管產(chǎn)買令賣實(shí)賞例的雁可比神性。對房游產(chǎn)的析建筑睛結(jié)構(gòu)氧、建但筑年貿(mào)代、存設(shè)備瀉、裝它修、某地段篩層次刷、朝季向等舌因素片存在撥差異彎的，估可利單用房慰屋差送異調(diào)違整增幕減率岸進(jìn)行擠調(diào)整初。（三沃）房累地產(chǎn)譜估價煎方法房穗地茫產(chǎn)嘆價組格磁評怨估花與申單班純舊的粉地秋產(chǎn)繪價德格迎評箱估疼的區(qū)剪別在冰于增蛇加了熱房深屋寄或宗建沃筑晃物潛這社一祥部衛(wèi)分財產(chǎn)聾價格。從餅實(shí)退物第形路態(tài)箭及晨固冬定閘性鳥特最點(diǎn)底來惱看，房屋蔬完全年可作閑為一歉個商株品體耍按一般存的商翅品經(jīng)濟(jì)輛規(guī)律結(jié)扮合不動店產(chǎn)特功點(diǎn)來進(jìn)法行評冒估。房買地濕產(chǎn)街價戰(zhàn)格互評饞估丙方易法洋主懂要毅有怒：成新本門法收益杰還原怖法市摸場悶比拘較滲法37五雹、丟思宰考何題果與臘閱蛛讀伸內(nèi)羊容38(三)（一呢