營(yíng)口鲅魚(yú)圈可行性研究報(bào)告營(yíng)口鲅魚(yú)圈可行性研究報(bào)告2010年3月城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀城市工業(yè)大力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定提升城市產(chǎn)業(yè)成為引擎動(dòng)力營(yíng)口市位于遼東半島西北部，大遼河入海口左岸。西臨渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大洼、海城為鄰；東與岫巖、莊河接壤；南與瓦房店、新金相連。營(yíng)口城區(qū)距沈陽(yáng)市166公里，距大連市204公里，距鞍山市84公里，距盤(pán)錦市7><70公里。地理坐標(biāo)處于東經(jīng)121°56′至123°02′之間，北緯39°55′至40°56′之間。市域南北最長(zhǎng)處111.8公里，東西最寬處50.<7公里。市域總面積5365平方公里，占遼寧省總面積的4.88%；下轄“四區(qū)二市”：站前區(qū)和西市區(qū)面積66.3平方公里，鲅魚(yú)圈區(qū)66.4平方公里，老邊區(qū)505.4平方公里，大石橋市1610平方公里，蓋州市311<7平方公里：長(zhǎng)大鐵路、沈大高速公路、哈大公路(202國(guó)道)、莊林公路(305國(guó)道)縱貫?zāi)媳?；大營(yíng)鐵路、營(yíng)大公路、蓋岫公路連接?xùn)|西，交通十分方便。營(yíng)口港(包括鲅魚(yú)圈港區(qū)和老港區(qū))為全國(guó)19個(gè)主樞紐港之一。市域內(nèi)有兩條跨市輸油管道通向營(yíng)口港(鲅魚(yú)圈區(qū))，有一條跨省輸油管道經(jīng)過(guò)境內(nèi)。城市區(qū)位城市定位百里濱海生態(tài)城、百里沿海產(chǎn)業(yè)帶、百里臨海景觀帶，沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)。北海新區(qū)、營(yíng)東新城、仙人島旅游度假區(qū)、河海新西市進(jìn)行規(guī)劃，建設(shè)百里城市。港口功能不斷提升。仙人島港區(qū)30萬(wàn)噸級(jí)原油碼頭投產(chǎn)使用。鲅魚(yú)圈港區(qū)A港池5＃、6#泊位建設(shè)全部竣工，保稅物流中心正式封關(guān)運(yùn)行。營(yíng)口港與神華、中海、吉煤等六大集團(tuán)的戰(zhàn)略合作全面展開(kāi)，服務(wù)功能進(jìn)一步延伸。成功接卸東北口岸第一艘8530標(biāo)箱、30萬(wàn)噸級(jí)原油、30萬(wàn)噸級(jí)礦石船舶。港口吞吐量完成1.<76億噸，增長(zhǎng)16.<7%；集裝箱運(yùn)量253.<7萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng)24.6%。沿海經(jīng)濟(jì)帶累計(jì)開(kāi)發(fā)土地128.6平方公里，完成投資6<73.6億元，簽約項(xiàng)目418項(xiàng)。開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭作用日趨顯現(xiàn)，新開(kāi)工億元以上項(xiàng)目58項(xiàng)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保持30%以上的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。沿海產(chǎn)業(yè)基地、仙人島能源化工區(qū)、高新區(qū)、中小企業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，項(xiàng)目承載能力顯著提升。城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，工業(yè)主導(dǎo)人口增長(zhǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)人均住房面積處于中等水平房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步、可持續(xù)性的發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展?fàn)I口市2009年GDP822億元，列遼寧省第4位，所占比重為4.6<7%。營(yíng)口市09年人均GDP達(dá)46026元，比上年增加52.5%，消費(fèi)能力逐步提升。營(yíng)口市GDP發(fā)展較快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持快速增長(zhǎng)，到09年底人均可支配收入達(dá)到15940元。隨著營(yíng)口市對(duì)沿海經(jīng)濟(jì)帶的開(kāi)發(fā)，營(yíng)口市的人均可支配收入的在08年迅速增長(zhǎng)，為09樓市發(fā)展提供了良好環(huán)境，支付能力進(jìn)一步增強(qiáng)GDP與人均可支配收入發(fā)展期啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型根據(jù)國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段：05年06年09年?duì)I口經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步向工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)靠攏，09年三大產(chǎn)業(yè)比重分布為6.2：58.2：35.6，工業(yè)業(yè)比重不斷增加工業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，09年工業(yè)增加值522.1億元，增長(zhǎng)25.6%近年來(lái)農(nóng)、工業(yè)產(chǎn)值比重逐步縮小，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷增大，作為其重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)取得較快發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、工業(yè)主導(dǎo)0<7年08年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積在08年以前穩(wěn)步提升，增幅在2%左右，09政府加大拆遷改造力度，使人均居住面積大幅提升，達(dá)<7.3%，平均增長(zhǎng)面積近2平米104.<72006年2008年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均居住面積(㎡)＃市區(qū)人口總?cè)丝?萬(wàn)人)2009年200<7年2005年人口指標(biāo)：人均住房面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)大于人口增長(zhǎng)不同收入國(guó)家人均住房建筑面積比較（平方米）高收入國(guó)家中高收入國(guó)家中等收入國(guó)家中低收入國(guó)家低收入國(guó)家8中國(guó)22.<7<7日本31法國(guó)3<7德國(guó)38英國(guó)38美國(guó)60根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，人均建筑面積在30平米之后,住宅發(fā)展相對(duì)減速年份總?cè)丝诔擎?zhèn)人口城市化率2005年45％2010年23<711649％2020年3002006<7％不同發(fā)展階段城市化特征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化快速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%—50%50%—<75%<75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市絕對(duì)的經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對(duì)數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市進(jìn)入快速發(fā)展期城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)劃[一]城市閱讀“大三角”城市形態(tài)城市多點(diǎn)多點(diǎn)齊發(fā)、快速發(fā)展遼寧省西南部地區(qū)港口城市①東北重要港口城市。②以工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游為主、③多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市城市發(fā)展目標(biāo)按城鎮(zhèn)在區(qū)域中的地位和作用，規(guī)劃把遼寧省域內(nèi)城鎮(zhèn)分為三級(jí)。一級(jí)中心城市：沈陽(yáng)中心城區(qū)，人口規(guī)模<720萬(wàn)二級(jí)中心城市：大連市區(qū)，人口規(guī)模610萬(wàn)三級(jí)中心城市：營(yíng)口市區(qū)，人口規(guī)模235萬(wàn)遼陽(yáng)市區(qū)，人口規(guī)模180萬(wàn)???本溪市區(qū)，人口規(guī)模160萬(wàn)???撫順市區(qū)，人口規(guī)模250萬(wàn)鐵嶺市區(qū)，人口規(guī)模305萬(wàn)鞍山市區(qū)，人口規(guī)模350萬(wàn)盤(pán)錦市區(qū)，人口規(guī)模130萬(wàn)錦州市區(qū)，人口規(guī)模310萬(wàn)葫蘆島市區(qū)，人口規(guī)模2<75萬(wàn)丹東市區(qū)，人口規(guī)模243萬(wàn)阜新市區(qū)，人口規(guī)模192萬(wàn)朝陽(yáng)市區(qū)，人口規(guī)模340萬(wàn)三級(jí)中心城市二級(jí)中心城市一級(jí)中心城市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃沈陽(yáng)營(yíng)口鞍山遼陽(yáng)盤(pán)錦錦州葫蘆島鐵嶺撫順丹東大連本溪朝陽(yáng)阜新“大三角”老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋城區(qū)、蓋州城區(qū)、構(gòu)成“大三角”的城市形態(tài)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略南進(jìn)：老城區(qū)的;南進(jìn);作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的;南進(jìn);將作為能源化工區(qū)；東拓：發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。一帶五區(qū)：發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)?！按笕恰背鞘行螒B(tài)城市總體布局老城區(qū)功能結(jié)構(gòu)城東：老城區(qū)的站前區(qū)是營(yíng)口老城區(qū)的政治，經(jīng)濟(jì)，文化，商業(yè)中心；城西：老城區(qū)的西市區(qū)是營(yíng)口另一主要城區(qū)，但人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于站前區(qū)，商業(yè)，文化比例也比較小。東南：老邊區(qū)以冶金、化工、食品、紡織、服裝、機(jī)械加工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，冶金和化工行業(yè)在營(yíng)口地區(qū)處領(lǐng)先地位。西市區(qū)站前區(qū)老邊區(qū)城市發(fā)展結(jié)構(gòu)南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營(yíng)口鹽場(chǎng)營(yíng)蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)；東拓：從營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營(yíng)大鐵路、營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。東拓一帶五區(qū)南進(jìn)營(yíng)口市位于遼寧西南部地區(qū)，是東北距離東北最近的腹地港口，有著重要的交通樞紐地位。市區(qū)人口約109萬(wàn)人，隨著營(yíng)口市城市規(guī)模的擴(kuò)大，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度將會(huì)有所提升，住房的要求將集中在外來(lái)人口。城市進(jìn)入快速發(fā)展期，工業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)中有升的發(fā)展階段，營(yíng)口市近年的大力度拆遷，加速城市發(fā)展，也給房地產(chǎn)帶來(lái)了商機(jī)?！澳线M(jìn)”、“東拓”、“一帶五區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略將使?fàn)I口成為具有多核結(jié)夠的組合型特大城市。宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[二]房地產(chǎn)市場(chǎng)分析營(yíng)口市09年土地供應(yīng)重點(diǎn)是鲅魚(yú)圈區(qū)鲅魚(yú)圈板塊短期內(nèi)政府大力開(kāi)發(fā)，新區(qū)自身將迅速成熟土地市場(chǎng)小結(jié)推地頻率大大加快。09年?duì)I口市本級(jí)和鲅魚(yú)圈土地成交量明顯增多，土地市場(chǎng)活躍；土地成交以鲅魚(yú)圈區(qū)為主。09年至10年一季度以來(lái)土地出讓多以鲅魚(yú)圈區(qū)為主，表明未來(lái)營(yíng)口將重點(diǎn)打造鲅魚(yú)圈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。容積率基本在2.5。從成交土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，容積率基本在2.5左右，小高層將是鲅魚(yú)圈區(qū)域發(fā)展的主流產(chǎn)品。營(yíng)口市鲅魚(yú)圈土地市場(chǎng)板塊分布圖重點(diǎn)成交地塊區(qū)域鲅魚(yú)圈主要生活區(qū)區(qū)域鲅魚(yú)圈09年主要成交地塊都在板塊的南部，距離現(xiàn)有生活區(qū)域約4公里。09年?duì)I口市土地成交價(jià)格單位：元地成交價(jià)格營(yíng)口市本級(jí)市（站前區(qū)、西市區(qū)）土地價(jià)格較高，供應(yīng)量較小。大量土地來(lái)源于鲅魚(yú)圈開(kāi)發(fā)區(qū)。土地成交明細(xì)（營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)）營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠2009年12月9日50≥1工業(yè)156<7.6<7創(chuàng)業(yè)大街東、長(zhǎng)江路南15營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)澳基泡沫制品2009年12月9日115.6<73150≥1工業(yè)蝴蝶泉路南、金海街西14營(yíng)口金林冶金設(shè)備制造2009年12月9日50≥0.<7工業(yè)1834.<72蝴蝶泉路南、金海街西13營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年12月9日9<704.3<7640/<70≤≥商住遼東灣大街東、海華路南12營(yíng)口天興市政建設(shè)2009年12月9日40/<70≥商住山海大道北、平安東街東11中國(guó)石油天然氣股份遼寧營(yíng)口銷(xiāo)售分公司2009年12月9日40≤≥商業(yè)新鞍鋼路南、濱海大道東10營(yíng)口恒大倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化設(shè)備制造2010年1月8日50≥0.<7工業(yè)蝴蝶泉路南、金海街西9營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)2010年1月8日131<7.82<7640/<70≤≥商住桃花潭路南、巡警大隊(duì)東8營(yíng)口翔峰置業(yè)2010年1月8日3<754.060<740/<70≤≥商住22082.<71遼東灣大街西、月亮湖公園南<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2010年1月8日40/<70≤≥商住平安大街西、蝴蝶泉路北6營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2010年2月1<7日869440/<70≥商住63000海華路北、平安大街東5營(yíng)口匯明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2010年2月1<7日<70≥居住平安大街東、文德大道北4營(yíng)口環(huán)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2010年2月1<7日1049.06<7840/<70≥商住長(zhǎng)江路南、平安大街西3營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)紅興鋁塑加工廠2010年2月1<7日50≥0.<7商住蝴蝶泉路南、紅旗金屯村2遼寧奕豐實(shí)業(yè)集團(tuán)2010年2月1<7日40/<70≤≥商住錢(qián)塘江路北、遼東灣大街西1受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40≤2.0??≥商業(yè)遼東灣大街西、山海大道北30營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40≤2.0??≥商業(yè)12265遼東灣大街西、山海大道北29營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40≤2.0??≥商業(yè)遼東灣大街西、山海大道北28營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40/<70≤2.5??≥商住遼南大街西、金湖路南2<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40/<70≤2.5??≥商住泰山大街東、金湖路南26營(yíng)口匯隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年10月2日8093.51<7640/<70<3.0???≥商住長(zhǎng)江路北、泰山大街東25營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年10月2日1288.103<740/<70<4.0???≥商住長(zhǎng)江路南、錢(qián)塘江路西24營(yíng)口市鲅魚(yú)圈區(qū)海星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年10月2日1<799.6<740/<70<3.0???≥商住昆侖大街東、錢(qián)塘江路西23營(yíng)口市鲅魚(yú)圈寶瀅純凈水廠2009年10月2850≥工業(yè)路安C路北、A路西22營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)興實(shí)業(yè)2009年10月28255040/<70≤3.0?≥商住30000平安大街東、海豐路南21營(yíng)口宏升實(shí)業(yè)2009年10月284086.66<7640/<70≤2.5?≥商住桃花潭路北、昆侖山大街東20營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)2009年12月9日50≥0.<7工業(yè)蝴蝶泉路南、遼南大街西19營(yíng)口鲅魚(yú)圈耐火材料2009年12月9日50≥0.<7工業(yè)玉河路南、青龍山大街西18遼寧尚益金屬資源有限責(zé)任公司2009年12月9日50≥0.<7工業(yè)望兒山大街東、鲅孔線南1<7營(yíng)口尚沃電子2009年12月9日1650≥1工業(yè)路安工業(yè)園D路北、A路東16受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)錢(qián)江置業(yè)發(fā)展2009年8月28日935040/<70≤2.5??≥商住110000遼南大街西、長(zhǎng)江路北45營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住長(zhǎng)江路南、錢(qián)塘江路西44營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住23314.9<7海華路南、平安大街西43營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安大街東42營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月28日40/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安大街西41營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月28日2602.56<7540/<70＜4.0??≥商住山海大道北、平安西街西40營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月28日<7<756.<716<740/<70≤2.5?≥商住遼東灣大街東、海韻路南39營(yíng)口春港實(shí)業(yè)2009年10月2日455.88<7450≥工業(yè)創(chuàng)業(yè)大街東、紅海河北38營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日50≥工業(yè)青龍山大街東、新鞍鋼路北3<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日50≥工業(yè)<745<72臨港工業(yè)區(qū)36營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日518.<731250≥工業(yè)25428臨港工業(yè)區(qū)35營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日340.569<70≤2.0??≥居住望兒山大街東、長(zhǎng)江路北34營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40≤2.0??≥市場(chǎng)望兒山大街東、長(zhǎng)江路北33營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日3066.8<7240≤2.5??≥商業(yè)30668.<72海韻路南、平安西街東32營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年10月2日40≤2.0??≥商業(yè)64555月亮湖湖心島31受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月5日<70≤2.5??≥居住海韻路南、平安西街東60營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月5日<70≤2.5???≥居住海安路南、平安西街西59營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月5日<70≤2.5???≥居住海安路南、平安西街東58營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月5日<70?≤2.5???≥居住85305.3<7海華路南、平安西街西5<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2009年8月5日<70?≤2.5???≥居住海華路南、平安西街東56營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月5日40/<70?＜4.0???≥商業(yè)住宅日月大道南、平安大街東55營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月5日2<736.3<73640/<70?＜4.0???≥商住日月大道北、青龍山大街西54營(yíng)口世貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月5日40/<70?＜4.0???≥商住日月大道南、平安東街東53營(yíng)口天賜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月5日240040/<70?≤1.8???商住30000綠色工業(yè)園B區(qū)52遼寧富吉實(shí)業(yè)集團(tuán)2009年8月5日563.<734540/<70?＜2.5???≥商住長(zhǎng)江路北、泰山大街西51代威2009年8月5日40/<70?＜2.5???≥商住39936海華路南、平安大街東50營(yíng)口翔宏置業(yè)2009年8月5日40/<70?＜6.<7???≥商住海寧路南、青龍山大街西49營(yíng)口泓泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年8月28日40＜4.2??≥商業(yè)淮河路北、昆侖大街東48張慧2009年8月28日40＜1.1??≥商業(yè)錢(qián)塘江路南、遼東灣大街西4<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)錢(qián)江置業(yè)發(fā)展2009年8月28日40/<70≤2.5?≥商住遼南大街西、長(zhǎng)江路北46受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)北大荒物流股份2009年5月26日50≥倉(cāng)儲(chǔ)長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路南<75北大荒物流股份2009年5月26日1546.99<7<750≥倉(cāng)儲(chǔ)長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路北<74北大荒物流股份2009年5月26日50≥倉(cāng)儲(chǔ)長(zhǎng)大鐵路東、長(zhǎng)江路北<73營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)塑馨塑料制品2009年5月26日<70.<71<7650≥工業(yè)路安工業(yè)園B路西、A路南<72營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)蘆屯鎮(zhèn)順興塑料廠2009年5月26日50≥工業(yè)路安工業(yè)園C路東、E路南<71營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)皓宇科技開(kāi)發(fā)2009年5月26日50≥工業(yè)路安工業(yè)園B路東、A路南<70營(yíng)口市利華汽車(chē)維修中心2009年5月26日50≥工業(yè)泰山大街東、金湖路南69營(yíng)口港豐大酒店2009年5月<7日40≤2.5≥商業(yè)32484昆侖大街西、淮河路北68營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)正源貿(mào)易2009年5月<7日50≥工業(yè)日月大道南、遼南大街西6<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫達(dá)石油產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)2009年5月<7日50≥工業(yè)日月大道南、遼南大街西66營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天圣校服廠2009年5月<7日50≥工業(yè)19995日月大道南、遼南大街西65營(yíng)口鈺豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年<7月3日62<72.<72<7340/<70＜3.0??≥商住長(zhǎng)江路北、泰山大街西64營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大恒祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年<7月3日353.<740/<70≤2.5??≥商住平安大街東、海寧路北63營(yíng)口恒岐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年<7月3日<740/<70＜4.0??≥商住日月大道南、平安西街西62營(yíng)口新創(chuàng)涂料科技2009年<7月3日50≥工業(yè)遼南大街東、小蘭旗村61受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)2009年4月3日50≥工業(yè)新鞍鋼路北、平安大街西90營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)2009年4月3日50≥工業(yè)新鞍鋼路北、平安大街西89遼寧佳拓重型裝備集團(tuán)2009年4月3日50≥工業(yè)新鞍鋼路北、平安大街西88營(yíng)口超群清大活水制品廠2009年4月3日50≥工業(yè)東勝小學(xué)東、饅首山西8<7營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)宇經(jīng)貿(mào)2009年4月3日50≥工業(yè)遼南大街西、海月路北86營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工程塑料制品廠2009年4月3日50≥工業(yè)遼南大街西、馬圈子村85營(yíng)口譽(yù)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月22日580<7.8<72<740/<70＜2.5≥商住長(zhǎng)江路北、泰山大街東84營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)誠(chéng)信房地產(chǎn)2009年4月22日625.8<7<7540/<70≤2.5≥商住平安大街西、紅海河南83營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中勃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月22日1<78540/<70≤3.0≥商住21000海豐路南、平安東街西82營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)思奇制衣2009年4月22日50≥工業(yè)遼南大街東、路安工業(yè)園區(qū)內(nèi)81營(yíng)口港務(wù)集團(tuán)2009年4月22日50≥工業(yè)335255.1<76港行政區(qū)西、墩臺(tái)山東80營(yíng)口翔峰置業(yè)2009年5月26日40/<70＜2.5??≥商住閩江路北、平安大街西<79營(yíng)口翔峰置業(yè)2009年5月26日40/<70＜2.5??≥商住閩江路北、平安大街西<78遼寧天鴻實(shí)業(yè)集團(tuán)2009年5月26日364.<740/<70＜10???≥商住5210閩江路北、廣場(chǎng)西街西<7<7營(yíng)口金燦實(shí)業(yè)2009年5月26日54040＜1.5??≥旅游12000濱海大道東、沙河大街南<76受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月3日313.<798440/<70≤3.0≥商住遼東灣大街東、海韻路北101遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住62624.<7<7文德大道北、平安大街西100遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月3日1100.13<7640/<70≤3.0≥商住13<751.<72文德大道北、平安西街西99遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住文德大道南、平安西街西98遼寧金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2009年4月3日40/<70≤3.0≥商住31<711.0<7文德大道南、平安西街東9<7營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)2009年4月3日945<7.1<7<7640≤0.3≥旅游118214.<72遼東灣大街西、月亮湖公園南96營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)2009年4月3日40≤0.3≥旅游22023.<74遼東灣大街西、月亮湖公園南95營(yíng)口金泰海景實(shí)業(yè)2009年4月3日40≤0.3≥旅游遼東灣大街西、月亮湖公園南94營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)寶隆石油產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)2009年4月3日405.114<740≤0.35≥商業(yè)蝴蝶泉路北、青龍山大街東93營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)2009年4月3日935.243<750＜2.5≥公共設(shè)施石油路北、沙河大街西92營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)2009年4月3日50＜2.5≥公共設(shè)施石油路北、沙河大街西91受讓人成交時(shí)間出讓金總額（萬(wàn)元）出讓年限容積率用途面積㎡位置序號(hào)土地成交明細(xì)（營(yíng)口市本級(jí)）公司36001800嘉晨集團(tuán)有限51<721市府路東，智泉街南2009K-311<7<7.<713612001100營(yíng)口隆翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)9><>410路南，南海路西2009K-221101200營(yíng)口慶營(yíng)石油化工設(shè)備10453風(fēng)光小區(qū)北2009K-1262<7.<7<7214001400付曉添遼河大街南通惠路西2009M-413001300營(yíng)口德潤(rùn)置業(yè)169915新興大街北，得勝路東，南海路西2009M-220501320營(yíng)口永江金譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)42568西華街南得勝路東2009M-1800————68331——2009N-68202.<794<760——————2009N-5820——————2009N-3680——————2009N-2680————<75032.<7——2009N-1鏡湖西路西1000<71新興大街南，2009K-5鏡湖西路西14501450常平3048<7新興大街北，2009K-413001300營(yíng)口長(zhǎng)征置業(yè)發(fā)展92234遼河大街南，南海路東2009M-3450450富璽（營(yíng)口）實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)西臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街2009N-11450450富璽（營(yíng)口）實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)東臨規(guī)劃路、南臨青花大街、北臨智泉街2009N-10合同金額土地出讓成交價(jià)格起始價(jià)格競(jìng)買(mǎi)人地塊面積地塊位置地塊編號(hào)910五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展澄湖西路西，新港大街西段北，新海大街南2009L-181<72<7.<7926890五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展興工路西，新海大街北2009L-16820五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展榮華路東，新海大街北2009L-15820五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展榮華路東，興工路西，新湖大街西段南2009L-143003.5<733910五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展興工路東，新海大街北2009L-133590.19<7<7890五礦營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園發(fā)展興工路東，五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園企業(yè)服務(wù)中心西2009L-12820營(yíng)口華源置業(yè)育秀路西，澄湖東路東，新湖大街東段南2009L-119133.62<74820營(yíng)口華源置業(yè)111385.<7澄湖東路東，輕工區(qū)北街南，新湖大街東段北，育秀路西2009L-10820上海嘉南紅塔實(shí)業(yè)澄湖東路東，新建大街東段南，輕工區(qū)北街北2009L-9500營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份正義路東，新力大街南，新聯(lián)北大街北2009L-8820營(yíng)口港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)興工路東，澄湖西路西，新建大街西段北2009L-<7820營(yíng)口港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)澄湖西路西，興工路東，新聯(lián)南大街西段南2009L-65850.<7<746660中大實(shí)業(yè)遼寧安定北路東，民和路西2009L-5660營(yíng)口恒豐置業(yè)民和路西,新力大街南，安定北路東2009L-4660營(yíng)口萬(wàn)錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)82922民生路西，民和路東，新力大街南2009L-3650營(yíng)口藍(lán)庭商務(wù)酒店6500民和路西，安定北路東2009L-2550營(yíng)口龍江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新河大街北，民生路東2009L-1288288營(yíng)口恒新生物技術(shù)開(kāi)發(fā)宇明星鋼塑西，智新街南2009K-<7149010003389大慶路西B3393.<73<71360800營(yíng)口華洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)21241大慶路西A2009K-6合同金額土地出讓成交價(jià)格起始價(jià)格競(jìng)買(mǎi)人地塊面積地塊位置地塊編號(hào)16301100劉逢軍14892渤海大街南，市壓敏制品廠東2009F-316301100劉逢軍15639渤海大街南，立新小學(xué)西2009F-216301100劉逢軍12063渤海大街南，市壓敏制品廠西2009F-126201800大連國(guó)合匯邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)48351渤海大街南，光華路東2009G-111401140五礦（營(yíng)口）產(chǎn)業(yè)園發(fā)展五礦市政廣場(chǎng)北，澄湖西路西2009H-1510510高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南C2009I-<7510510高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南B2009I-6<7248.26<79510510高迪（營(yíng)口）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)博文路東、營(yíng)蓋公路西、新建大街南A2009I-5500500營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公新聯(lián)北大街北、奧體西路東、博文路西2009I-4500500營(yíng)口市鑫匯鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份新力大街南、奧體西路東、博文路西2009I-3510510營(yíng)口國(guó)際商城有限責(zé)任公司102098新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路東、奧體西路西2009I-2510510營(yíng)口國(guó)際商城有限責(zé)任公司119218民生路東、新聯(lián)大街北、新聯(lián)北大街南、正義路西2009I-110501050中國(guó)石油化工股份廣東石油分公司民興河二街北，新東海大街南，濱海路西2009J-410893.<7516810501050中國(guó)石油化工股份廣東石油分公司民興河二街北，新東海大街南，濱海路西2009J-3112<74.885<7210501050中國(guó)石油化工股份廣東石油分公司民興河二街北，新東海大街南，濱海路西2009J-210501050中國(guó)石油化工股份廣東石油分公司民興河二街北，新東海大街南，濱海路西2009J-1合同金額土地出讓成交價(jià)格起始價(jià)格競(jìng)買(mǎi)人地塊面積地塊位置地塊編號(hào)25002500TescoYingkou（HK）CO.Limi16345市府路東，渤海大街南，郵電大廈西，健康路北省能源研究所及周邊42004200陳曉寧1<7402新興大街南，國(guó)土局南樓西側(cè)國(guó)貿(mào)南地塊22002200營(yíng)口大安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)22333學(xué)府路東，小雨園小區(qū)西小雨園西側(cè)地塊12301200王昆1<7615德意綠洲西，智泉街北藍(lán)廈塑鋼廠及周邊15001450陶傳凱12502平安路路以東，渤海大街以南24001800遼寧中天企業(yè)集團(tuán)19636市政府以西，渤海大街以北2009C-1650650營(yíng)口沿海開(kāi)發(fā)建設(shè)博文路西、新力大街南、奧體西路東、新和大街南2009D-34949.19<7550550營(yíng)口大光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)濱海大道西、新聯(lián)大街北2009D-1900900營(yíng)口沿海開(kāi)發(fā)建設(shè)新河大街南、安定北路西、安定高中北631.2<7288288營(yíng)口正合鋁業(yè)宏升藥業(yè)東，科龍路西16001600營(yíng)口杰隆房地產(chǎn)置業(yè)28681智泉街北，鏡湖西路以西2009F-4合同金額土地出讓成交價(jià)格起始價(jià)格競(jìng)買(mǎi)人地塊面積地塊位置地塊編號(hào)土地成交明細(xì)（營(yíng)口市老邊區(qū)）800——40106營(yíng)口市公路工程總公司地塊（太和北街東、東升路北、太平路西）；1號(hào)地80080098830育新路南、太和北街西2—A65065041396迎賓路東、繁榮路北2008—2800800161<738太和北街西、公園路北2009—<7800800105142育新路南、太和北街西2009—6————69496繁榮路南、火車(chē)站東老邊城區(qū)2008—1號(hào)宗地————公園路以北、遠(yuǎn)河路西歡太2009—8號(hào)宗地————10493<7金駒汽車(chē)西、鍛紡路南歡太2009—5號(hào)宗地203<71.4<732萬(wàn)————4632<7運(yùn)河路以東、公園路以北、莊林路西歡太2009—3號(hào)宗地合同金額土地出讓成交價(jià)格起始價(jià)格地塊面積地塊位置地塊編號(hào)土地市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[二]房地產(chǎn)市場(chǎng)分析老城區(qū)內(nèi)板塊間價(jià)格差異不大新區(qū)將迅速崛起價(jià)格無(wú)明顯差異，老區(qū)板塊人氣決定購(gòu)買(mǎi)力新區(qū)產(chǎn)品帶動(dòng)消費(fèi)153.<7229.92006年200<7年210,6＃住宅銷(xiāo)售面積132商品房銷(xiāo)售面積214.1竣工面積650商品房新開(kāi)工面積2008年2005年(單位：萬(wàn)㎡)投資與開(kāi)發(fā)營(yíng)口市2005-200<7年房地產(chǎn)投資逐年下降，200<7年達(dá)到冰點(diǎn)。營(yíng)口市2008年房地產(chǎn)投資迅猛提升，增幅達(dá)1.2倍。營(yíng)口市2005-200<7年商品房開(kāi)工量逐年下降，2008年房地產(chǎn)投資迅猛反彈。(數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)營(yíng)口市房地產(chǎn)投資與增長(zhǎng)2008年?duì)I口市各區(qū)商品房均價(jià)對(duì)比與同比2008年?duì)I口市鲅魚(yú)圈商品房?jī)r(jià)格上漲迅猛，漲幅近1500元。充分體現(xiàn)了鲅魚(yú)圈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的潛力營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布圖西市區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2600均價(jià)3000最高價(jià)4400站前區(qū)板塊商品住宅起價(jià)2800均價(jià)3000最高價(jià)4500鲅魚(yú)圈地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布圖圈內(nèi)：商品住宅起價(jià)2500均價(jià)3000最高價(jià)4000南部：商品住宅起價(jià)3000均價(jià)3200最高4000美景物業(yè)物業(yè)費(fèi)：（1.0元/㎡）物業(yè)管理交通配套：緊領(lǐng)客運(yùn)站，3、9、11、23路等多條公交生活配套：中心街餐飲街、大商新瑪特、興隆購(gòu)物廣場(chǎng)、大福源超市、??????東升市場(chǎng)、建升市場(chǎng)、光華市場(chǎng)醫(yī)療配套：建豐醫(yī)院、站前醫(yī)院、市醫(yī)院教育配套：營(yíng)口大學(xué)、第一高中、三高中、十六中學(xué)、十七中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、建設(shè)小學(xué)、健康小學(xué)、韶山小學(xué)、創(chuàng)新小學(xué)、德采雙語(yǔ)幼兒園、振興雙語(yǔ)幼兒園、建設(shè)幼兒園金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行社區(qū)配套：業(yè)主會(huì)所、健身休閑中心、超大游泳池、全自動(dòng)智能系統(tǒng)配套設(shè)施3萬(wàn)平英倫主題花園，按英倫四島的分布劃分成四大主題景觀區(qū)域景觀特點(diǎn)50-250米多種產(chǎn)品，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富戶型優(yōu)勢(shì)1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、園區(qū)風(fēng)格獨(dú)特，英倫主題景觀項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)3000銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間50-250面積區(qū)間一期449戶，總戶數(shù)1300戶總戶數(shù)2容積率20萬(wàn)總建筑面積占地面積營(yíng)口市美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商渤海大街與光華路核心交匯處樓盤(pán)地址美景.英倫郡項(xiàng)目名稱(chēng)個(gè)案分析——美景.英倫郡交通配套：3、4、9、12、19、26、28等多路公交生活配套：永紅市場(chǎng)、興隆超市、新瑪特超市、財(cái)富廣場(chǎng)醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院教育配套：健康小學(xué)、青年小學(xué)、第十七中學(xué)社區(qū)配套：小區(qū)業(yè)主休閑會(huì)所、超市、休閑廣場(chǎng)、健身場(chǎng)配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)主要以山水生態(tài)園為元素，讓業(yè)主深刻感受到貼近自然、享受自然的美好風(fēng)景。每個(gè)戶型都贈(zèng)送美國(guó)布朗新風(fēng)系統(tǒng)，讓業(yè)主不開(kāi)窗就可實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)的空氣循環(huán)，不僅增加了住房的使用功能，相對(duì)也提高了產(chǎn)品的性價(jià)比。景觀特點(diǎn)戶型優(yōu)勢(shì)1.緊鄰商業(yè)街。2.生活配套成熟。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交付時(shí)間3<700元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)2008開(kāi)盤(pán)時(shí)間95-240㎡面積區(qū)間多層、小高層、高層產(chǎn)品類(lèi)別800戶總戶數(shù)容積率總建筑面積11萬(wàn)平方米占地面積遼寧中天企業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)商站前區(qū)渤海大街東22號(hào)樓盤(pán)地址君臨天下項(xiàng)目名稱(chēng)個(gè)案分析——君臨天下?tīng)I(yíng)口長(zhǎng)征物業(yè)管理：多層0.8元㎡/月，小高層、高層1元㎡/月物業(yè)管理交通配套：3路、9路、12路、14路、1<7路汽車(chē)近鄰，出行方便，快捷通暢。生活配套：與市政府、大商新瑪特、通惠門(mén)市場(chǎng)、郵局等遍布四周醫(yī)療配套：中心醫(yī)院教育配套：周邊韶山小學(xué)、營(yíng)口市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、師專(zhuān)金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行配套設(shè)施小區(qū)綠化園林式、中央休閑廣場(chǎng)、花崗巖路面、綠色草坪、遮陽(yáng)涼亭花架、藝術(shù)雕刻、健身器材應(yīng)有盡有，讓您擁有綠樹(shù)成蔭、鮮花盛開(kāi)、幽雅平靜的生活空間。景觀特點(diǎn)產(chǎn)品多樣，單層、復(fù)式產(chǎn)品豐富戶型優(yōu)勢(shì)1、生活配套齊全2、位置優(yōu)越3、建筑配置精美4、環(huán)境優(yōu)雅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)3356元/m2銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間面積區(qū)間——總戶數(shù)容積率總建筑面積占地面積營(yíng)口長(zhǎng)征置業(yè)發(fā)展開(kāi)發(fā)商渤海大街北樓盤(pán)地址金港綠洲項(xiàng)目名稱(chēng)個(gè)案分析——金港綠洲交通配套：<7、9、12、14等多路公交生活配套：鏡湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鏡湖公園、森林公園醫(yī)療配套：市中心醫(yī)院、市婦兒醫(yī)院教育配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、啟文小學(xué)、雁南中小學(xué)、第九中學(xué)、市二高中社區(qū)配套：小區(qū)超市、眼鏡專(zhuān)賣(mài)、干洗店、英語(yǔ)培訓(xùn)等配套設(shè)施園區(qū)綠化35%景觀特點(diǎn)1，花園式洋房，2，產(chǎn)品豐富戶型優(yōu)勢(shì)1.周邊有鏡湖公園和森林公園。2.生活配套成熟。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)交付時(shí)間約3200元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)2008開(kāi)盤(pán)時(shí)間43-240面積區(qū)間多層產(chǎn)品類(lèi)別1000戶總戶數(shù)1.<7容積率總建筑面積822<7平方米占地面積營(yíng)口和心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商西市區(qū)安泰里樓盤(pán)地址和心花園項(xiàng)目名稱(chēng)個(gè)案分析——和心花園區(qū)域已經(jīng)成熟，為聚集人氣，政府招商引資文化體育局與站前區(qū)同齡，受政府重視不夠，導(dǎo)致板塊人氣不足西市區(qū)板塊新區(qū)迅速發(fā)展，引進(jìn)工業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步提升區(qū)政府，鞍鋼子弟小學(xué)，中學(xué)圈內(nèi)有成熟的生活配套，南端距離圈內(nèi)較遠(yuǎn)，較為荒涼鲅魚(yú)圈區(qū)板塊區(qū)域已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，不斷南移，東擴(kuò)市政府，市政協(xié)，市人大最宜居區(qū)域、商業(yè)市政配套成熟站前區(qū)板塊發(fā)展階段市政引擎區(qū)域特征板塊板塊對(duì)比分析客源狀況站前和西市板塊是城市中心板塊，板塊內(nèi)生活配套齊全，產(chǎn)品的性價(jià)比高，客源主要是營(yíng)口市區(qū)剛性需求的年輕人和二次置業(yè)改善性客戶，事業(yè)單位和公司白領(lǐng)，私企業(yè)主等，以自住為主。鲅魚(yú)圈是營(yíng)口的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，外來(lái)人口逐步增多，南部新建樓盤(pán)的客戶有20%是外地人，以企業(yè)老板和外地投資型客戶為主。2008年?duì)I口各市、縣區(qū)二手房均價(jià)對(duì)比與同比營(yíng)口市的“東擴(kuò)，南移”帶動(dòng)了老邊新區(qū)和鲅魚(yú)圈區(qū)的價(jià)格快速上漲。2004年?duì)I口市拆遷地塊3<7塊，拆遷居民4154戶，其中企事業(yè)單位49個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)460個(gè)，拆遷房屋總面積為20.6萬(wàn)平。2005年?duì)I口全年動(dòng)遷29個(gè)片區(qū)，動(dòng)遷居民1<7683戶，拆遷面積835<742萬(wàn)平，占地面積1550<7112006年?duì)I口市政府確定棚戶區(qū)改造計(jì)劃面積30萬(wàn)平方米，目前已完成30.4萬(wàn)平，其中完成省政府下達(dá)棚戶區(qū)改造計(jì)劃6.01萬(wàn)平（省計(jì)劃<71.1萬(wàn)平，2005年完成65萬(wàn)平）。[棚戶區(qū)改造]數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口2005-200<7年鑒新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[三]鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展分析五大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)鲅魚(yú)圈快速發(fā)展地塊塊處于啟動(dòng)最佳時(shí)機(jī)鲅魚(yú)圈區(qū)優(yōu)勢(shì)鲅魚(yú)圈具有五大優(yōu)勢(shì)：一、是港口優(yōu)勢(shì)。營(yíng)口港是我國(guó)北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，現(xiàn)有生產(chǎn)泊位29個(gè)。其中萬(wàn)噸級(jí)以上的泊位1<7個(gè)，已與40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的140多個(gè)港口實(shí)現(xiàn)通航。2004年吞吐量達(dá)到59<7<7萬(wàn)噸，集裝箱58.6萬(wàn)標(biāo)箱，進(jìn)入全國(guó)十大港口行列，非金屬礦產(chǎn)品運(yùn)量居全國(guó)各港之首。2008年，營(yíng)口港吞吐量將達(dá)到1億噸。目前,港口實(shí)現(xiàn)A股上市并籌資6億元，15萬(wàn)噸級(jí)外輪成功靠泊。二、是交通優(yōu)勢(shì)。東側(cè)有哈大鐵路、哈大公路、沈大高速公路三條交通動(dòng)脈并行縱貫?zāi)媳?，中部有疏港鐵路、疏港公路、入?yún)^(qū)公路相應(yīng)橫穿東西，南北距大連、沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)各200公里左右，陸路連接?xùn)|北三省以至歐亞大陸，交通運(yùn)輸十分便利。三、是電力優(yōu)勢(shì)。建在區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)發(fā)電能力180萬(wàn)千瓦的華能營(yíng)口電廠，一期工程兩臺(tái)30萬(wàn)千瓦燃煤機(jī)組已并網(wǎng)發(fā)電，二期工程兩臺(tái)60萬(wàn)千瓦機(jī)組已于2004年開(kāi)工建設(shè)。華能營(yíng)口電廠最終發(fā)電能力將達(dá)到180萬(wàn)千瓦，可為開(kāi)發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強(qiáng)大的動(dòng)力供應(yīng)和高質(zhì)量的供電保障。四、是資源優(yōu)勢(shì)。地處遼東半島，背靠遼寧中部八大城市群和廣闊的東北腹地，礦產(chǎn)、木材、糧食、水果、水產(chǎn)品資源豐富，勞動(dòng)力資源充足，資源深加工潛力巨大。五、是旅游優(yōu)勢(shì)。全區(qū)海岸線長(zhǎng)25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標(biāo)本園、望兒山、烽火臺(tái)、仙人島、金沙灘海濱浴場(chǎng)等景觀，構(gòu)成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。鲅魚(yú)圈區(qū)域概況?鲅魚(yú)圈又稱(chēng)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚(yú)圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚(yú)圈區(qū)。目前，營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬(wàn)人。?營(yíng)口港口1864年，營(yíng)口港建成。是東北地區(qū)最早的對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶，營(yíng)口港鲅魚(yú)圈港區(qū)不淤不凍，港闊浪小的北方天然良港。營(yíng)口一市兩港區(qū)——營(yíng)口港區(qū)、鲅魚(yú)圈港區(qū)，被國(guó)家確定為沿海主要樞紐港。鲅魚(yú)圈地塊熊岳紅旗蘆屯鲅魚(yú)圈區(qū)域板塊結(jié)構(gòu)海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊?鲅魚(yú)圈又稱(chēng)營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)，是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2004年1月8日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)調(diào)整鲅魚(yú)圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚(yú)圈區(qū)。營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)（鲅魚(yú)圈區(qū)）行政區(qū)劃面積為268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個(gè)辦事處，33個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，50個(gè)自然村，現(xiàn)有人口35萬(wàn)人。海星是鲅魚(yú)圈的主要生活區(qū)域，內(nèi)部生活配套齊全，區(qū)域發(fā)展成熟。海東在政府“新區(qū)南移、城市東擴(kuò)”的城市規(guī)劃中是鲅魚(yú)圈房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域。紅海是地產(chǎn)發(fā)展的重中之重。號(hào)稱(chēng)是“鲅魚(yú)圈的小渾南”。項(xiàng)目地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)：鲅魚(yú)圈（營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)）形成了以非公有制經(jīng)濟(jì)為主體、以出口創(chuàng)匯為標(biāo)志、以臨港產(chǎn)業(yè)為特色的外向型臨港經(jīng)濟(jì)格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鲅魚(yú)圈（營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)）形成了五個(gè)臨港特色產(chǎn)業(yè)群體。1、以英國(guó)的維蘇威、印度的奧利安、澳大利亞的阿斯創(chuàng)、奧地利的奧鎂等公司為代表的鎂制品、耐火材料、鋯系列等的礦產(chǎn)品加工業(yè)；2、以香港的郭氏集團(tuán)、天津利康公司、營(yíng)口魯冰花集團(tuán)公司為代表的糧油、飲料等的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略“開(kāi)放立區(qū)、依港興區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、旅游區(qū)”鲅魚(yú)圈規(guī)劃將港口區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，形成沿沈大高速公路的南北向帶狀城市用地。劃定熊岳古城歷史文化保護(hù)街區(qū)。黃河路北以工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地為主，包括鞍鋼新廠、望海分區(qū)工業(yè)用地、范屯一北李屯物流基地、蘆屯分區(qū)工業(yè)用地；黃河路以南至熊岳河以北，以商貿(mào)居住用地為主，包括現(xiàn)有中心區(qū)、月亮大街商貿(mào)區(qū)、紅海河南中心區(qū)、熊岳分區(qū)、蘆屯分區(qū)、紅旗分區(qū)；熊岳河以南，安排仙人島深水港區(qū)和能源化工區(qū)。完善港前商務(wù)中心和昆侖山大街綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，新建月亮大街商業(yè)區(qū)和華山大街南段商務(wù)區(qū)。在紅海河南中心區(qū)新建醫(yī)療中心，構(gòu)建多級(jí)便民醫(yī)療衛(wèi)生保障體系。以月亮湖公園為核心，結(jié)合沙灘排球訓(xùn)練基地，構(gòu)筑海濱游覽娛樂(lè)中心；以望兒山公園為核心，包括饅首山和溫泉療養(yǎng)區(qū)，構(gòu)筑望兒山風(fēng)景度假區(qū)；仙人島以南的白沙灣為海濱浴場(chǎng)和旅游度假區(qū)。鲅魚(yú)圈區(qū)規(guī)劃新區(qū)概況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析[三]鲅魚(yú)圈區(qū)發(fā)展分析市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格穩(wěn)步上漲外地客戶逐年增加具備一定的客源導(dǎo)入能力公寓3000-4000、聯(lián)排8000類(lèi)型、價(jià)格MOMA峰匯、唯美星海、鴻基國(guó)際、翔峰國(guó)際、水岸商品代表樓盤(pán)城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)，靠近海濱旅游區(qū)，樓盤(pán)較集中板塊特征紅海板塊板塊范圍鲅魚(yú)圈區(qū)重點(diǎn)板塊分析MOMA峰匯唯美星海翔峰國(guó)際花園水岸尚品鴻基國(guó)際海岸<73-13290-18035%35%3期50%<70%3800400044-14092-164高層小高層200000水岸尚品無(wú)80%80%4400440056-12056-120高層小高層50000翔峰國(guó)際2、3期50%50%90%100%430043005000600060-180801-150130-140185-300高層小高層洋房別墅500000鴻基國(guó)際鴻基海岸無(wú)50%50%4000400093-13<7100-130高層多層<70000唯美星海2、3期60006500高層小高層350000MOMA峰匯后續(xù)供應(yīng)銷(xiāo)售率價(jià)格戶型面積類(lèi)型總建在售個(gè)案區(qū)域在售樓盤(pán)表鲅魚(yú)圈客戶屬性分析-購(gòu)房主要因素成交客戶屬性分析：成交客戶中外來(lái)人口比重逐步增大。第一，由于近幾年鲅魚(yú)圈區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，吸引大量外來(lái)人口到此投資，該人群普遍經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，是新建高端樓盤(pán)的主要購(gòu)買(mǎi)人群。第二，鲅魚(yú)圈景色優(yōu)美、氣候宜人。這也是部分外來(lái)人口在此地購(gòu)房的原因。第三，部分外來(lái)人員看好該區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，在此投資房產(chǎn)。本地成交客戶購(gòu)房主要有兩大因素：第一，改善生活條件。第二，婚房等剛性需求用房?？蛻魧傩苑治?購(gòu)房主要因素營(yíng)口客戶對(duì)價(jià)格、地段、配套都很看重，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌不夠重視?？蛻魜?lái)源分析營(yíng)口市內(nèi)客源鲅魚(yú)圈內(nèi)客源鲅魚(yú)圈南部客源營(yíng)口市內(nèi)客源主要是老城區(qū)改善型客戶，其次是城市擴(kuò)城后，新城區(qū)客戶的涌入。鲅魚(yú)圈圈內(nèi)客源主要是本地客戶，蓋州，大石橋周邊區(qū)域也有一定的客源。隨著鲅魚(yú)圈的發(fā)展也吸納了一定的外地客戶，但比例不大。鲅魚(yú)圈南部外地客戶和本地客戶成為南部新區(qū)的主要客源，號(hào)稱(chēng)“鲅魚(yú)圈小渾南”的南部地區(qū)，更多吸引了外地投資者及本地高收入人群。地塊分析地塊競(jìng)品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位地處營(yíng)口鲅魚(yú)圈區(qū)，鲅魚(yú)圈區(qū)地理位置優(yōu)越，名勝古跡眾多，熊岳古城，望兒山，仙人島聞名遐邇。地處“熊岳河”邊，南臨熊岳河，西至。遼東灣大街，北至規(guī)劃路，東至平安大街。地塊熊岳河地塊鲅魚(yú)圈區(qū)熊岳河遼東灣大街平安大街規(guī)劃路項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊位置配套生活紅運(yùn)酒店鲅魚(yú)圈生活區(qū)408258生活圈356206熊岳鎮(zhèn)10252紅運(yùn)酒店時(shí)間（分鐘）公交距離（公里）時(shí)間（分鐘）行車(chē)距離（公里）外部配套項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-周邊配套望兒山仙人島景觀資源望兒山：遼南名山，載入《中國(guó)名勝辭典》，以美麗的母愛(ài)傳說(shuō)得名，是以母愛(ài)為主題而命名的天下獨(dú)有之山，遼寧省省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，營(yíng)口市一級(jí)旅游景區(qū)。仙人島：有三大特色：一是余暉灑金，仙人島每到退潮時(shí)節(jié)，千米沙灘露出海面，太陽(yáng)的余暉照耀其上，如灑下萬(wàn)點(diǎn)金珠，蔚為壯觀；二是兔島怒潮，仙人島又名兔島，懸崖壁立，垂直入海，臨島下望，驚濤拍岸，動(dòng)人心魄；三是“風(fēng)車(chē)”林立，近年來(lái)，在仙人島上，聳立起幾十個(gè)風(fēng)力發(fā)電機(jī)組，葉片迎風(fēng)飛轉(zhuǎn)，為仙人島添一美景?，F(xiàn)旅游區(qū)內(nèi)建有各種風(fēng)格的度假設(shè)施，可供人們開(kāi)展休閑度假旅游活動(dòng)。北：規(guī)劃路南：熊岳河?xùn)|：平安大街地塊內(nèi)部西：遼東灣大街項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-地塊四至地塊內(nèi)部為塑料大棚和林木，地勢(shì)平坦。有少量民房散落在大棚周邊。本土居民主要依靠種植業(yè)。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-內(nèi)部環(huán)境地塊圈內(nèi)是鲅魚(yú)圈成熟的生活區(qū)域，各種生活配套齊全，本地塊距圈內(nèi)生活區(qū)城25分鐘車(chē)程。椅豐商務(wù)酒店同濟(jì)醫(yī)院圈內(nèi)商業(yè)地塊圈內(nèi)商業(yè)圈內(nèi)生活區(qū)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套地塊周邊無(wú)成熟配套，但交通十分發(fā)達(dá)，道路寬敞，距離熊岳古城20分鐘左右車(chē)程。熊岳城熊岳古城樓古城商鋪古城街路熊岳鎮(zhèn)熊岳高級(jí)中學(xué)地塊熊岳鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部生活配套望兒山傳說(shuō)相傳很久以前，熊岳城郊是一片海灘，海邊有一戶貧苦人家，只有母子二人，相依為命。這年，朝廷舉行大考，兒子乘海船赴京趕考去了，母親晝耕夜織，等待兒子歸來(lái)，但是一直沒(méi)有兒子的音訊，母親著急了，就天天到海邊眺望，一次又一次對(duì)著大海呼喚：“孩子呀，回來(lái)吧！娘想你，想你呀……”十年，二十年，三十年……年邁的母親倒下了，化成了一尊石像，原來(lái)，他的兒子早在赴京趕考的途中，不幸翻船落海身亡了。上天被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，在母親佇立盼兒的地方，兀地矗立起一座高山，大地被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，讓母親灑下的淚珠，化做了一股股地下溫泉，滋潤(rùn)出無(wú)數(shù)紅艷艷的蘋(píng)果，鄉(xiāng)親們被偉大的母愛(ài)感動(dòng)了，把那拔地而起的高獨(dú)秀峰叫做“望兒山”。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊望兒山地塊周邊旅游資源豐富，仙人島風(fēng)景優(yōu)美，全國(guó)文明。仙人島是一個(gè)伸向海中的半島，三面環(huán)水，從遠(yuǎn)處望去，它像一只伏臥在海邊的兔兒，因形得名，又稱(chēng)兔兒島。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析-外部景觀資源地塊仙人島風(fēng)景區(qū)余暉灑金兔島怒潮“風(fēng)車(chē)”林立項(xiàng)目地塊區(qū)域發(fā)展海星板塊海東板塊紅海板塊熊岳板塊地塊紅旗板塊蘆屯板塊東擴(kuò)南移鲅魚(yú)圈構(gòu)建服務(wù)東北的渤海明珠?“新區(qū)南移、工業(yè)北拓、城市東擴(kuò)”高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃提升鲅魚(yú)圈區(qū)整體服務(wù)功能，到2012年初步形成中等城市基本框架，營(yíng)口服務(wù)業(yè)發(fā)展新的增長(zhǎng)極；東北對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)區(qū)、新型工業(yè)化項(xiàng)目的集聚區(qū)、港口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿(mào)旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。2005年-200<7年期間，營(yíng)口市的商品房一直處于供銷(xiāo)平衡。06-0<7年?duì)I口市的商品房住宅銷(xiāo)售的火爆，導(dǎo)致08年新開(kāi)工面積猛增，金融危機(jī)并沒(méi)有影響到營(yíng)口市的商品住宅銷(xiāo)售，但竣工面積和開(kāi)工面積不成比例，由此看出金融危機(jī)對(duì)開(kāi)發(fā)商影響頗大。(數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)口市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)08年12月)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展-歷年供銷(xiāo)地塊分析地塊競(jìng)品分析地塊SWOT分析[四]地塊初步定位競(jìng)品區(qū)域分布鴻基國(guó)際翔峰國(guó)際MOMA峰匯水岸尚品唯美星海地塊5公里區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況2008.0<780%9031/112萬(wàn)m25萬(wàn)m2翔峰國(guó)際200920102008高層50%小高層<70%18003/220萬(wàn)m2<7萬(wàn)m2水岸尚品50%5401/1<7萬(wàn)m21.<7萬(wàn)m2唯美星海高層、小高50%洋房90%別墅100%——3/150萬(wàn)m223萬(wàn)m2鴻基國(guó)際、海岸35%——3/135萬(wàn)m211萬(wàn)m2MOMA峰匯入住時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售率總戶數(shù)總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)容積率建筑面積占地面積項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況440044400<7————————翔峰國(guó)際380044000<7————————水岸尚品40005————40002————唯美星海4300——4300——————5000——鴻基國(guó)際、海岸6000865009————————MOMA峰匯均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)均價(jià)棟數(shù)高層小高多層洋房項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域競(jìng)品-競(jìng)品整體情況8056-1208056-120————————翔峰國(guó)際98-10844-1409292-164————————水岸尚品10093-13<7————100100-130————唯美星海10060-18010080-150——————130-140鴻基國(guó)際、海岸132<73-13212090-180————————MOMA峰匯主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間主力面積面積區(qū)間高層小高多層洋房項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-基本概況35%2009.12.2<738%一期360戶3/13511匯明物業(yè)世創(chuàng)營(yíng)口匯明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鲅魚(yú)圈區(qū)南部平安大街東二道河南MOMA峰匯總戶數(shù)開(kāi)發(fā)單位代理公司/策劃公司物業(yè)公司總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)銷(xiāo)售率交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)㎡）占地面積（萬(wàn)㎡）地理位置項(xiàng)目名稱(chēng)MOAO峰匯區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)三期一期由8棟高層、9棟小高層組成，已銷(xiāo)售30%，二、三期尚未開(kāi)盤(pán)高層面積在<73-132之間，小高層面積在90-180之間客群特征客戶以外來(lái)投資者為主其余有政府工作人員與銀行職員此項(xiàng)目房?jī)r(jià)相對(duì)較高，樓宇科技含量較高（天棚采暖和制冷熱輻射系統(tǒng)、全新風(fēng)濕度置換調(diào)控系統(tǒng)、外遮陽(yáng)系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、小分子團(tuán)活水系統(tǒng)）銷(xiāo)售現(xiàn)狀一期效果圖一期區(qū)域競(jìng)品-MOMA峰匯-產(chǎn)品情況30%30%60006500————平均價(jià)格銷(xiāo)售情況60-90占39%，100-150占45%，150占16%戶型配比132120————主力面積<73-13290-180————面積區(qū)間89————棟數(shù)高層小高多層洋房產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型圖三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-基本概況高層、小高層50%洋房90%別墅100%——————3/15023自有物業(yè)世創(chuàng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)（大連）營(yíng)口鴻基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鲅魚(yú)圈區(qū)南部紅海路與平安大街交匯處鴻基國(guó)際、海岸總戶數(shù)開(kāi)發(fā)單位代理公司/策劃公司物業(yè)公司總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)銷(xiāo)售率交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)㎡）占地面積（萬(wàn)㎡）地理位置項(xiàng)目名稱(chēng)本案區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)三期一期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)很好。二、三期尚未開(kāi)盤(pán)高層面積在60-180之間，小高層面積在80-150之間客群特征客戶中外來(lái)人員與本市市民基本相等由于產(chǎn)品類(lèi)型豐富客，戶年齡跨度較大在25-60歲之間銷(xiāo)售現(xiàn)狀鴻基國(guó)際效果圖鴻基海岸效果圖區(qū)域競(jìng)品-鴻基國(guó)際、海岸-產(chǎn)品情況90-120占54%，130-150占29%，150以上占1<7%50%100%50%4300430060005000平均價(jià)格90%銷(xiāo)售情況戶型配比100——————主力面積60-18080-150185-300130-140面積區(qū)間————————棟數(shù)高層小高別墅洋房產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型圖二室二廳一衛(wèi)98-109平米三室三廳二衛(wèi)1<74平米下層上層下層上層五室三廳三衛(wèi)233平米區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-基本概況50%40%5401/1<71.<7沈陽(yáng)銀基物業(yè)香港和頌遼寧泰吉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鲅魚(yú)圈區(qū)南部國(guó)稅局北平安大街東唯美星?？倯魯?shù)開(kāi)發(fā)單位代理公司/策劃公司物業(yè)公司總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)銷(xiāo)售率交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)㎡）占地面積（萬(wàn)㎡）地理位置項(xiàng)目名稱(chēng)唯美星海區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)一期09年5月開(kāi)盤(pán)至今已售出50%（全盤(pán)房屋共540套）高層面積在93-13<7之間，多層面積在100-130之間客群特征客戶主要是外地人，購(gòu)房投資房地產(chǎn)客戶年齡在30-50歲之間銷(xiāo)售現(xiàn)狀一期區(qū)域競(jìng)品-唯美星海-產(chǎn)品情況50%50%——4000——3800——平均價(jià)格——銷(xiāo)售情況90-120占<78%，120-130占22%戶型配比100——100——主力面積93-13<7——100-130——面積區(qū)間5——2——棟數(shù)高層小高多層洋房產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型圖三室二廳二衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)區(qū)域競(jìng)品-水岸尚品-基本概況高層50%小高層<70%2009、2010200835%18003/220<7自有物業(yè)——誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鲅魚(yú)圈區(qū)南部平安大街西水岸尚品總戶數(shù)開(kāi)發(fā)單位代理公司/策劃公司物業(yè)公司總期數(shù)/現(xiàn)期數(shù)銷(xiāo)售率交房時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間容積率綠化率建筑面積（萬(wàn)㎡）占地面積（萬(wàn)㎡）地理位置項(xiàng)目名稱(chēng)水岸尚品區(qū)域競(jìng)品-水岸尚品-銷(xiāo)售狀況及客群特征項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)一期高層面積在44-140之間，多層面積在92-164之間客群特征客戶中外來(lái)人員與本市市民基本相等，外來(lái)人員購(gòu)房人多為來(lái)本地投資的企業(yè)老板；本市購(gòu)房人多為政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位在職人員，本地人買(mǎi)房多用于居住和婚房客戶年齡跨度較大在20-60歲之間銷(xiāo)售現(xiàn)狀區(qū)域競(jìng)品-水岸尚品-產(chǎn)品