廣州市荔灣區(qū)HR-3地塊價(jià)值分析報(bào)告營銷管理部2015年11月一、項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于廣州主城區(qū)——荔灣區(qū)。區(qū)祖域下概捕況位栗處賭寶茂華腥路莫與汗長汁壽惑西松路典交杠匯館東潤南末。本壞案區(qū)挑域抓交求通位勸處勿城纖市要主釣干惠道確旁熔，航臨漠近苦地挖鐵擠口盟，宿交索通取便章利鴿，撈昭卡示社性轟強(qiáng)匆。本膨案項(xiàng)麻目往四墾至周晶邊據(jù)以溫百京貨把商擠場株，皂零瘋售著業(yè)妖為劑主騎，福臨幟近卵上奪下題九雹步也行況街豬，度東場邊傷為難文族昌得閣委、迷西擇至市百宗佳撲超抽市旦、碎北甜邊腦為武荔則灣臺區(qū)牙中卷醫(yī)只院因，嫩周瘋邊腫配盆套找齊艷全連，囑商座業(yè)去繁雜榮崖，束生說活晚便蓄利觸，蹦區(qū)幟域巡壽位糕置桶為哥項(xiàng)弟目泄核錄心攔價(jià)怠值酬所仿在盛。本案地肆塊編特露性1、美項(xiàng)騎目描地劈燕為港破鵝舊婆私附人病房胳且違周脈邊菊多怨為碧兩-三逼層鬧私臥房跨、后一奧拖胞二揉、典一嘩拖孩三鏟臨規(guī)街意商肝鋪烘；2、血臨塔路照面險(xiǎn)寬駁闊質(zhì)，蠢進(jìn)激深僑足德夠陸；扒體傾量幫偏器大鎮(zhèn)、砍東恒向籃有尺曲價(jià)尺爭位余；3、勁周仔邊蟻商淘業(yè)累繁膊榮圓、刃人碗流糧量懷和常車太流緩絡(luò)繪繹翅不油絕曬。地省塊建概吧況地其塊孟簡呼介罰：H傳R順-脹3地護(hù)塊鴿是胖廣導(dǎo)州蹲地陶鐵煌一瘋號毒線詞長且壽冤西窄路啞站園上艘蓋怒，臣位膜于伍廣竹州搞市雷荔幣灣怖區(qū)階寶位華穩(wěn)路犬以銜東伙，筒長測壽狹西近路框以京南售地君段料。必地賴塊嶄占毫地且面裝積1籍8黨6筒1蘿6平墳方偷米盾，奸建幸筑拐紅作線系面乓積1歲6解3滔1匠3平孟方粗米壯，蔽是照當(dāng)包前窗廣備州棚市尚內(nèi)李少煙有筍的破具珍備厲開嗚發(fā)揭條秋件石的并大昆型妙地承鐵池上外蓋補(bǔ)物貌業(yè)。項(xiàng)境目矛價(jià)餡值難點(diǎn)塔分午析1、稀幕缺開資獄源宣和振區(qū)敵位勵優(yōu)窗勢，位哄處朗廣依州黨核抽心非中念部旱、項(xiàng)切目加地倚處瞎廣府州危市甩老威城忘區(qū)喉傳增統(tǒng)少商攤業(yè)此旺毗析鄰上完下敬九泥步由行繼街流和藏十存三址行累商壓圈規(guī)、停地量鐵逗一重號冊線盼長偽壽靠西好路蚊站漿上元蓋家，經(jīng)地腐理閣位戚置井優(yōu)唱越誘，交蓮?fù)ㄖW(wǎng)華發(fā)與達(dá)木，是耕目承前甘廣睡州眾市準(zhǔn)中榆心蓋城餅區(qū)志難誕得蹈的淚優(yōu)丘質(zhì)幼地誤塊；2、誕區(qū)喂域鈴知朵名妥市師場乘云建集屋，狂沉還淀噸約穩(wěn)三秘十蘋年改商鴿業(yè)柱底宣蘊(yùn)屯，本斧項(xiàng)偷目企周狀邊把配勞套聯(lián)成蓄熟攏、漸交峰通鋤便偉利貢、傾商效住績皆選宜鍵，此目么前冊周腔邊降房介產(chǎn)志售抄價(jià)匆已它達(dá)芒每姨平瞎方組米3萬身元點(diǎn)以割上；3、漸項(xiàng)涌目心昭怎示蹤蝶性撇好煉，地被塊側(cè)面誼寬肯長流達(dá)3險(xiǎn)0伯0米含，賄臨掘街陪商霸業(yè)幸價(jià)奔值份突駐顯港。優(yōu)守勢項(xiàng)匹目雜價(jià)由值票點(diǎn)超分跪析1、洪項(xiàng)圍目拼周引邊償臟甩、芬亂腎、混雜譜，惜不鏈利頸于塞開貢發(fā)涌和幟施嘗工娘；2、旨寶緊華爺路縮慧是膝一爭條輝單扁行馬道;3、雀周示邊筆商災(zāi)業(yè)單也磨飽嫂和棕，是競圖爭笨大績；4、優(yōu)拆究遷棚是躁個戴大穩(wěn)問革題滑：享拆逗遷計(jì)費(fèi)起和披安腦置池費(fèi)絨金牽額件龐羊大問，偷開粒發(fā)坡的成金本高矮。劣冊勢二趴、低市乖場凡層縫面土毯地航市物場宰概綁況1、慮從2財(cái)0嚷1棋4年1負(fù)0月今開浙始騎荔屯灣扒區(qū)土撒地焰市必場已城無為土纏地說出孩讓緊和厚成墊交商；2、2縮慧0疼1綠5年嫩土奧地倦供效應(yīng)版量么持直續(xù)敵走鳥低掉，因蛙與螞政滾府勁推顯地跨計(jì)碼劃望有只關(guān)跳，手存延在啄捂胡地芳惜仰售糕的夠可鑼能竿，鄭市俗場往遣后呈堡現(xiàn)朱明獸顯征的譯供駕不約應(yīng)飛求，韻特好別綢目宗標(biāo)皂地改塊漲周蒸邊飲更葉為悠明霞顯。3、草近亮兩記年敵目辨標(biāo)柄地邊塊攜周頑邊晨沒罷有網(wǎng)一皂塊冰地她塊闊招裝、爸拍狡、林掛嫌，鴿因源此低項(xiàng)汽目輩無攔競橋爭泛對胃手姥，情具夕有揉一損定氏開蟻發(fā)禽價(jià)漂值萌。商隙住織市臟場1、城尺市格化斜發(fā)房誠展御、商互服柄核呈心循帶的灶推條進(jìn)雙，晃以需及徒軌夢道器交自通類的暗建俯設(shè)揚(yáng)和粗產(chǎn)獅業(yè)居的福轉(zhuǎn)允型救，市膜區(qū)高條端環(huán)盤和的腰熱宣銷泳，沖都餃給廣棍州房并地鋤產(chǎn)禾市市場料帶佛來飯強(qiáng)餡大脹推增動必力；2、悼商康品糞住佳宅稍價(jià)灘格屋和秀商語業(yè)赴用搶房吊價(jià)密格偶持漆續(xù)朋走筑高偉；3、汗隨釘著準(zhǔn)該查區(qū)賀供布應(yīng)滾的優(yōu)減匠少震，銷嬌售眾價(jià)偶格筆在急近扶半磁年枯來非一測直移圍鵝繞3蚊5卵0李0梁0元/秒㎡。區(qū)深域伶在哪售示樓炭盤區(qū)雹域畢住來宅在樓備盤原較控少創(chuàng)，詢半漢徑3泊.媽5公椅里具范狹圍再內(nèi)乎僅5個負(fù)在階售族項(xiàng)琴目珠光、御景壹號在售本吵案區(qū)龜域瞎在供售住哥宅笑簡漸述項(xiàng)目名稱占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率主力戶型當(dāng)期均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)期開盤當(dāng)期貨量(套)銷售率廣物、龍津世家4362357708.2兩房兩廳三房兩廳37000精裝2015年6月14059%珠光、御景壹號2615077000002。69四房兩廳55000豪裝2015年8月19023%項(xiàng)噸目革規(guī)姑模比拖較區(qū)陵域2個蟲住眼宅續(xù)樓囑盤敬（波不封含勾項(xiàng)賤目律）炒僅印御賞景挨壹音號情占敬地2敘6萬㎡，伙其坡它額項(xiàng)仰目稀規(guī)豆模像均坡偏眠小區(qū)宗域扒在尋售兵住今宅量樓圣盤養(yǎng)占到地技面縮慧積欄一容大攤一投小菊：御膨景裙壹剃號賤占顧地逗面咽積葛在2擾6萬飯㎡誼以椒上龍勻津念世粱家唉占但地揀只慮有0枯.幅4杯3萬飼㎡項(xiàng)京目哄占寧地殺面掏積哪在叛區(qū)杠域僵處燙中泡等蠢偏腦上星水籠平桂，育就曾住翠宅送而楊言夸，痰具關(guān)有控規(guī)含模才效鳳應(yīng)軋。區(qū)磚域倆個掉盤均奸價(jià)希比閉較區(qū)調(diào)域齒內(nèi)悲在磨售惰住廊宅陸均侮價(jià)螞高續(xù)于伐荔尚灣嶼區(qū)友均僑價(jià)汽，匯住妹宅摘價(jià)盤格壩因還為妨地玻段拍特眾殊司性墊有忽較棚大誓保載值永空纖間本鞠區(qū)蠻域按在染售遙樓嬌盤灣均云價(jià)4陳5氣0害0及0元/㎡德，爹比家荔兔灣安區(qū)朋均妙價(jià)觸（2移0苦1痰4年5月-治2版0闊1宣5年7月該）呼高6民2夜%隨銹著拼住叨宅貞市擇場菌逐確步陡回屯暖武，抬本屠區(qū)甚域法住拍宅杜價(jià)潑格問將描繼奧續(xù)局穩(wěn)戴步帳上米揚(yáng)預(yù)屯計(jì)礎(chǔ)新禽增住并宅陶體名量根車據(jù)刪區(qū)方域淘內(nèi)陡招攪拍育掛榮情乓況婦分旨析過預(yù)劍計(jì)玩預(yù)追計(jì)勺未端來援三恭年鋤內(nèi)瞎周器邊訪沒毒有粱同始類贊型期商愛住逃項(xiàng)薯目認(rèn)供惕應(yīng)返（歐不自含徐本讓案拿）商術(shù)業(yè)兇市槳場解眼決蓬思抵路從疾宏紫觀地、飼中逮觀圓、殊微沉觀賞三背個預(yù)層每面欣對栽項(xiàng)部目婚可想行刺性原尋姻求黨支錦撐冒因事素宏坐觀絨層禍面中草觀哈層翻面微不觀國層叼面宏備觀唉背閘景葡對埋項(xiàng)稼目件支多持宏渴觀秀經(jīng)竟?jié)瞻l(fā)絮展區(qū)碑域闖整蟲體逃規(guī)糾劃房乓地追產(chǎn)穴市王場盜對啦項(xiàng)居目籃支斥持整鋸體報(bào)市箱場斯發(fā)釋展映趨鉆勢土異地纖市景場炭供用應(yīng)暈情善況各硬物塑業(yè)愈市腿場振對護(hù)項(xiàng)己目片支趴持住茫宅蜻市貿(mào)場商你業(yè)睛市豆場廣低州幫市蟲商米圈劃旁分廣趁州楚商煙業(yè)代市相場垮可案劃帥分鄙三從大掀商早圈框，暢除朽上她下盜九驕以展及疊北鴉京腿路仆商斥圈夢為迫傳勤統(tǒng)頓商潛業(yè)澤外娘，櫻天平河修城砌商抄圈鵲為毒依搬托共集榮中舅商匠業(yè)感發(fā)墨展北京路商圈：廣百百貨、光明廣場、名盛廣場、北京路步行街四大商業(yè)體使區(qū)域顯露出商圈格局，以輻射廣州市場為目標(biāo)使其有成為佛山核心商圈天河城商圈：作為廣州的CBD，于1995年起步，隨著公建配套的完善、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，歷經(jīng)20年終于形成以集中商業(yè)發(fā)展的商圈上下九商圈：以上下九路步行街為核心，向周邊輻射，商業(yè)模式以傳統(tǒng)街鋪為主，大型集中商業(yè)有恒寶廣場等商膚業(yè)敬經(jīng)懇營修現(xiàn)芳狀舊奸荔親灣亡區(qū)泄零勿售剖商求業(yè)肢面方積6組3萬哄㎡粘，暖是花否耽過支量版，貨能息否鼓承攀載請？在若長任約2公艇里墻的榆上絲式下姥九撥路腹以冶及合沿職線痰已示經(jīng)墊布越局具了端極塌多悄臨殖街液商補(bǔ)鋪梅，味商少業(yè)故面塔積擁已悠經(jīng)河達(dá)熟到1廊0單0萬夕平男方常米炕；訴其乘中往，驅(qū)零福售綱商是業(yè)鉛面嗚積懶至飾少支超火過6斗3萬骨平詢方牲米原，萌是榨目妙前傍廣燦州甚商滅業(yè)墻第扯三評密雜集輸?shù)寞B區(qū)灣域盤。區(qū)坑域緣瑞商怨業(yè)蜜分園布區(qū)觀域餡商舌業(yè)點(diǎn)以隙零色售聯(lián)為回主搏，匯經(jīng)柳營尺方應(yīng)向響為葵百匆貨筆、儀玉題器筐、乞?yàn)槎４罄K方楚向零欠售沿百鞏貨零泛售督百別貨玉迎器劑批占發(fā)區(qū)梁域屠商圾業(yè)直體飽量區(qū)交域畏暫濤無輛商夸業(yè)悉項(xiàng)解目單在餡建區(qū)捆域寇商喜業(yè)租繁金賄水儉平主命要臉租艙金肅范旦圍撤在6廳0持0疾—仔1洪5跳0鉗0元/標(biāo)㎡，雄恒展寶市廣題場賄、攻寶偷華緩路騙街叉鋪插、繭上鐮下攪九圾街換鋪鵝租漠金地為送區(qū)絮域安最乎高上下九步行街街鋪3005006008001000200東急天地寶華路街鋪恒寶廣場十浦名都東都國際美食街租金（元/平米·月）150012002000區(qū)宿域行商象鋪面帥積輔區(qū)默間主自要附面墾積爺范戲圍收在1票0愧—種4怕0歇㎡，餅上孔下仁九落街勾鋪班面槐積壩區(qū)織間劫最董大20406080商鋪面積（㎡）100恒結(jié)寶貨廣爆場十棵浦火名濕都東引都遮國循際客美倘食距街東棟急攝天陪地寶筍華農(nóng)路年街錫鋪上觀下硬九津步特行誰街剃街棕鋪1狠01確5帝02毒0桌0微扎觀粘小露結(jié)解決思路

宏觀層面中觀層面微觀層面住宅市場商業(yè)市場價(jià)格仍有上升空間未來市場供不應(yīng)求預(yù)計(jì)未來5年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)平穩(wěn)競爭有限前景樂觀全市供應(yīng)嚴(yán)重不均，舊荔灣區(qū)域明顯不足區(qū)域存在供需矛盾住濃宅粗市余場帳樂曲觀君，桐商沾業(yè)夜市影場府供約需竄不歇足架，報(bào)早告政目析錄2綿.淺0項(xiàng)宰目壺可守行吼性融支嘉持車因影素姓分胳析3酬.題0物性業(yè)脫發(fā)須展誦可岔行鑒性厭研礦判1碎.具0研桃究始背什景串及雹核捎心建問旦題超提口煉物祖業(yè)依發(fā)紹展評植判捆思攤路1.地塊適應(yīng)性根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件判定土地增值價(jià)值根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、地塊限制條件，

得出物業(yè)合理布局方向2.市場競爭環(huán)境通過各物業(yè)市場的競爭現(xiàn)狀、需求分析及后續(xù)競爭預(yù)測，初步判斷各類物業(yè)發(fā)展前景3.物業(yè)互動影響考慮各物業(yè)之間的有機(jī)聯(lián)系，選擇最優(yōu)組合方案4.資產(chǎn)處理靈活性考慮各物業(yè)的變現(xiàn)能力，選擇有利于企業(yè)現(xiàn)金合理回籠的方案評鄰判介標(biāo)卻準(zhǔn)評判標(biāo)準(zhǔn)量化指標(biāo)權(quán)重地塊適應(yīng)性區(qū)位、交通、配套、區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目用地

條件、住宅氛圍、商業(yè)氛圍、商務(wù)氛圍40%市場競爭環(huán)境市場現(xiàn)狀、未來競爭、政策風(fēng)險(xiǎn)30%物業(yè)互動影響物業(yè)優(yōu)化、溢價(jià)能力20%資產(chǎn)處理靈活性變現(xiàn)靈活性10%合計(jì)

100%評依分熊標(biāo)持準(zhǔn)評分標(biāo)準(zhǔn)5分4分3分2分1分地塊適應(yīng)性非常適合完全無影響比較適合影響較小一般有一定影響不太適合有較大影響不適合發(fā)展影響很大評分標(biāo)準(zhǔn)10分8分6分4分2分市場競爭環(huán)境基本無壓力競爭壓力較小有一定壓力競爭壓力較大陷入激烈競爭物業(yè)互動影響正面影響很強(qiáng)負(fù)面影響輕微正面影響較強(qiáng)負(fù)面影響較少正負(fù)影響均衡正面影響較小負(fù)面影響較大正面影響輕微負(fù)面影響明顯資產(chǎn)處理靈活性快速消化變現(xiàn)靈活消化較快變現(xiàn)較靈活消化速度一般變現(xiàn)靈活一般消化速度較慢變現(xiàn)靈活較差消化速度很慢變現(xiàn)靈活很差適燦應(yīng)豎性坑分槳析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪區(qū)位5535交通5555配套5555區(qū)域規(guī)劃4335項(xiàng)目用地條件4445住宅氛圍5555商業(yè)氛圍5445商務(wù)氛圍2222合計(jì)35332637從灶區(qū)滾位反、渴交貴通村、預(yù)配蔽套鋒、果區(qū)剃域士規(guī)禾劃種、欲項(xiàng)鋼目匠用送地絕條府件憲、嶺物排業(yè)肯氛債圍城等8方葉面吃，既對蠅地訓(xùn)塊磨可布發(fā)物展指的幣物敏業(yè)攔類攝型舒進(jìn)吃行薦適摸應(yīng)快性炸的嚇初厚步攔判露斷掙。市嚇場掩競密爭環(huán)羊境占分綠析綜物合脈考翠慮皂市鋤場第現(xiàn)簽狀蠅、晉未彩來雁競眨爭傳等趴因餐素藥，梯對羨市誓場桃競聾爭川環(huán)繞境獻(xiàn)進(jìn)摧行脫評嗽價(jià)市申場掌現(xiàn)肥狀住杜宅之：役供亦應(yīng)憂情既況臘、萬成株交廈情戰(zhàn)況效、均價(jià)謝格防水鍛平零投售蛾商貴業(yè)洋、騾專侮業(yè)統(tǒng)市秤場偉、肌商驢鋪號：闊供精應(yīng)塊情咳況加、懼空仗置堵率葛、兩價(jià)金格姨水遭平未避來俗競裳爭在贈售授項(xiàng)妹目給待灰售團(tuán)部辦分待決售祖項(xiàng)營目后欺續(xù)哭土騰地差供登應(yīng)沃（吼招恥拍杰掛怪地嘆塊偽及追三冬舊濃改攤造方地閥塊盆）契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪市場現(xiàn)狀108710未來競爭1010710政策風(fēng)險(xiǎn)66810合計(jì)26242230物嚼業(yè)樂互乳動影障響栽分漸析契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪物業(yè)優(yōu)化88710溢價(jià)能力8468合計(jì)16121318契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪說明可以為住戶、整個大廣州客戶提供消費(fèi)人群為住宅、寫字樓、酒店、游客提供

配套，幫助住宅溢價(jià)；影響住宅私密性資綁產(chǎn)字處成理靈鉤活沿性契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場商鋪資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)108810契合度住宅專業(yè)市場商鋪零售商業(yè)說明變現(xiàn)靈活，資金快速回籠若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售物膛業(yè)帥發(fā)尿展陰初冤判契合度住宅零售商業(yè)專業(yè)市場街鋪地塊適應(yīng)性35332637市場競爭環(huán)境26242230物業(yè)互動影響16121318資產(chǎn)處理靈活性108810合計(jì)87776995物業(yè)發(fā)展初判(星級越高越適合發(fā)展)★★★★★★★★★★★★★★★★★適抹宜京發(fā)望展絕物娛業(yè)可場考詢慮特發(fā)痰展袖物房誠業(yè)首椅選悉住蛛宅遷、芳零彎售艦商積業(yè)沫、增街洞鋪羽；乏次務(wù)選浩專陰業(yè)繁市昆場物間業(yè)身發(fā)背展曠初祝判適宜開發(fā)物業(yè)可考慮開發(fā)物業(yè)住宅商鋪零售商業(yè)專業(yè)市場根贏據(jù)蔽以慈上慎分祝析在，影地錯塊氧可辯發(fā)穿展相物柱業(yè)管判隔斷摧如釣下博：在縫作苦出莖物在業(yè)擁發(fā)脹展導(dǎo)的起最柜終暫研悠判德前,我約們伸必巧須碧清卷晰多兩叨個估問株題:1、醬項(xiàng)個目嚇商枯住趣面朝積稅比越為6六0但%：4尚0和%，擔(dān)此麥商役業(yè)叮體鏡量堵是珠否賠合醋理瞎？2、像如拘項(xiàng)宰目細(xì)無梯法聲承源載醒此賠商效業(yè)暫體鍵量哨，織應(yīng)創(chuàng)如駱何共調(diào)澡整胸和衣優(yōu)躺化刺？測藍(lán)算紡項(xiàng)智目蛛可溝承脫載既商騙業(yè)點(diǎn)體珍量腿的娛額皆度調(diào)更整隔和眨優(yōu)姜化戒本昆案爹適他宜苗、信可宿考傻慮泄開眉發(fā)摩物仍業(yè)什的愁比候例物錦業(yè)稍發(fā)拔展蛾判螺定裙樓塔樓商場商業(yè)臨街鋪?zhàn)≌Y(jié)公論餐：從瞧居犯住包的償角晝度祖看榮，君地愿塊陣內(nèi)源部長綜裳合漏環(huán)凍境綠較活優(yōu)磨于糾，冊我錫們檔將勢住虹宅體定禽為傲剛變需樂性拜產(chǎn)濁品止以踐及扎改卸善富型開產(chǎn)絨品廚；在造地孕塊叫外世部放布外置刊配怎套舍型唐商菠業(yè)對，氣對殼其昂他舅發(fā)它展算物旦業(yè)企起奪優(yōu)濁化雹作趣用杠；因軟項(xiàng)駛目灘直連通色地蒸鐵救口徒，朵可套考埋慮疤機(jī)族械惡停她車仁位彩建秀設(shè)哄，并以遺增亮加仔地趟下宰室柄商悶業(yè)脊面鐘積土；陡如突可村行炸，籍則挪車花位肌集匯中津在扔三鏈四購五壁層效裙可樓亡劃蔽分任。容灣積惰率父設(shè)球定求思燒路市拳場扁類箱似提項(xiàng)衡目出容幸積踢率初愚步候財(cái)敵務(wù)永測漁算孟容方積催率框去定蔬測旬算槳范亦圍狡：5極.接9卵4參考項(xiàng)目占地面積容積率廣物、龍津世家0.43萬平方米8.2物漲業(yè)丟檔舊次地不塊盡現(xiàn)程狀目歸前H碑R襖-自3地色塊拘臨絮街漁已頁拆擁遷東部股分碧約5撥0含0禽0平旺方冶米棄已直用蠟于遣地誕鐵霜出防口踐和觀臨佛時勾商授鋪軍，鴨根雁據(jù)剛最予新仰拆得遷蔑公襖司聞摸螞查駁報(bào)詞告拳顯尤示鼓：貼尚郊有忍約3船.絡(luò)2芽6腸7志3萬興平適方撕米適建丹筑條面址積餐待釘拆吉除穿，做其諸中擁公乏房忽面橋積6譯8獄9速5平例方捆米目，公其衫余買為撒私拼有碧產(chǎn)嗓權(quán)碧，濕多醬為2沈-聰3層親的鞭低昌密胃度股住預(yù)宅菠，頃住郊戶饞約爭３罩０使０嫂余設(shè)戶斗。甩根江據(jù)已入驚戶講調(diào)除查徐，點(diǎn)有秤意躬愿辭回靠遷供戶稻約呈占兵總晴戶懷數(shù)允的稼７箭０大％膽，國約顛３被０籍％顫愿肝意股棄暮產(chǎn)閃。剪本買地聾塊姐拆菊遷趴將芬以遵地乖鐵舅公槐司綢的輩名毫義贈進(jìn)毒行根，榜項(xiàng)生目兄公殖司杜提仔供仔拆繼遷寬資董金閣。方稀案端基休礎(chǔ)睛數(shù)承據(jù)跡設(shè)割定投脆資繭測吼算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)長壽路HR-3地塊(寶華路以東、長壽西路以南）單位1用地面積16313.00㎡2容積率5.94按照最后一次報(bào)批保守估算3建筑密度35%4綠化率30%5總建筑面積121,899㎡6計(jì)容建筑面積96,899㎡6.1其中住宅面積(70%)67,829㎡6.2商業(yè)面積(12%)11,941㎡6.3車場面積(18%)17,129㎡7地下室面積（補(bǔ)地價(jià)做商業(yè)計(jì)算）25,000㎡8機(jī)動停車位775個8.1其中三、四、五層停車位571個8.2地面停車位204個備注1、轉(zhuǎn)換層面積=地下車位數(shù)量X30㎡/個計(jì)算，地下車位數(shù)量按計(jì)容面積0.8個/100㎡計(jì)算2、如以樓上三、四、五層作為車位數(shù)量嚴(yán)重不足，路面停車位必須增加機(jī)械車位以滿足規(guī)劃需求3、地下室面積對項(xiàng)目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無法測算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案按常規(guī)設(shè)定容積中值（5.94）時的地下室面積為固定值，不因容積率的變化而變化。方告案頓投戰(zhàn)資鈔測釘算投飾資剛測唇算開發(fā)成本構(gòu)成序號項(xiàng)目造價(jià)(元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注1拆遷成本

759,040,000

23,001按照3.3萬平方米拆遷面積住宅加商業(yè)70%回遷，30%棄產(chǎn)拉平均計(jì)算，包含地鐵前期代墊拆遷費(fèi)用1.1棄產(chǎn)成本

450,000,000

45,455住宅按照35000元/㎡、商鋪按照200000元/㎡計(jì)算1.2回遷臨時安置成本

131,040,000

5,672住宅按照80元/㎡/月、商鋪按照500元/㎡/月計(jì)算1.3地鐵代墊拆遷成本

178,000,000

2土地成本

800,000,000

6,563按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.1地上面積

300,000,000

3,096按計(jì)容建筑面積計(jì)算(未含契稅)2.2地下面積

500,000,000

20,000按商業(yè)計(jì)容建筑面積計(jì)算（未含契稅）3前期工程費(fèi)

20,113,335

165按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)

9,751,920

80按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.2三通一平工程費(fèi)

8,532,930

70按總建筑面積(含地下室)計(jì)算3.3其他前期費(fèi)

1,828,485

15按總建筑面積(含地下室)計(jì)算4基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)

18,284,850

150按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5建筑+安裝工程

659,495,000

5,410按總建筑面積(含地下室)計(jì)算5.1住宅

339,145,000

5,000

5.2商業(yè)

145,350,000

5,000

5.3地下室

175,000,000

7,000

6開發(fā)期稅費(fèi)

12,189,900

100按總建筑面積(含地下室)計(jì)算

建造成本

1,510,083,085

12,388按總建筑面積(含地下室)計(jì)算方陶案磨投逼資剃測標(biāo)算投剩資粘測悟算7企業(yè)管理費(fèi)

30,201,6622%開發(fā)成本×2%8不可預(yù)見費(fèi)

46,208,5423%2~7項(xiàng)之和×3%（未含土地增值費(fèi)用）9銷售費(fèi)用

140,988,0003%按可銷售總金額計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用

103,648,8776%2~9項(xiàng)之和×6%11銷售利潤稅

885,816,00018%按照銷售總額計(jì)算

項(xiàng)目總投資

2,590,170,166

21,248按總建筑面積(含地下室)計(jì)算備注：1、建安成本：參考萬科、信業(yè)、敏捷等公司在珠三角項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)方油案盈銷磚售舍測軟算投客資筑測盟算各物業(yè)售價(jià)設(shè)定銷售物業(yè)銷售面積/個銷售單價(jià)銷售金額（萬元）住宅4682938000177950商鋪3452884375291330其中首層鋪371415000055710二層鋪58144500026163負(fù)一層鋪1250090000112500負(fù)二層鋪125005250065625車位57140000022840合計(jì)81357

492120備注1\區(qū)域內(nèi)街鋪加首層鋪均價(jià)約150000元/㎡，二層鋪價(jià)約為首層鋪30%，負(fù)一層鋪價(jià)約為首層鋪60%，負(fù)二層鋪價(jià)約為首層鋪35%；2\區(qū)域內(nèi)10年內(nèi)二手電梯樓均價(jià)約3萬-3.5萬元/㎡，估本項(xiàng)目估算售價(jià)為保守售價(jià)3\三、四、五層車位按100%（住宅+商業(yè)面積比）可售計(jì)算，40萬元/個折價(jià)計(jì)算收入方友案退收值益槍比水測前算投甲資民測園算投資測算指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率5.9

計(jì)容積率建筑面積96899㎡開發(fā)總投資259017萬元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）21248元/㎡其中：土地成本80000萬元前期開發(fā)費(fèi)2011萬元基礎(chǔ)\配套設(shè)施費(fèi)1828萬元建筑+安裝工程65950萬元開發(fā)期稅費(fèi)1219萬元企業(yè)管理費(fèi)3020萬元不可預(yù)見費(fèi)4621萬元銷售費(fèi)用14099萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用10365萬元銷售總收入492120萬元其中：住宅177950萬元商鋪291330萬元車位22840萬元稅前利潤233103萬元銷售利潤稅88581萬元稅后凈利潤144522萬元投資回報(bào)率55.80%動破態(tài)唯分榨析投畏資酒測弱算7.0容積率動態(tài)指標(biāo)匯總項(xiàng)目數(shù)值單位或備注凈用地面積16313㎡容積率7.0

計(jì)容積率建筑面積114191㎡開發(fā)總投資275013萬元綜合單方造價(jià)（包含拆遷連地下室補(bǔ)地價(jià)）19758元/㎡其中：土地成本85000萬元前期