無錫-深圳行考察報告

一級目錄二級目錄三級目錄一、考察目的

二、考察的組織情況1、人員組織2、考察路線三、考察項目1、蠡湖一號2、綠城·玉蘭花園3、裕沁湖畔庭4、萬達文化旅游城5、田園東方6、前海時代7、綠景虹灣8、深業(yè)上城四、考察心得1、細微之處見功力2、開發(fā)商的態(tài)度2、項目規(guī)劃因地制宜3、重視景觀綠化4、關于樣板房的設計目錄一、考察的目的考察無錫、深圳的房地產開發(fā)中的精品項目，對其的施工、管理、銷售及園林景觀施工進行考察學習，取其精華，合理得運用在我公司的項目管理中，提升我公司的產品質量和管理水平，從而，為客戶創(chuàng)造更舒適的居住環(huán)境，為公司創(chuàng)造更大的價值。

1、人員組織：王艷、奚玉琴、宋剛、田永博、徐小康、任龍泉；

2、考察路線：二、考察的組織情況序號考察地點考察項目備注1無錫蠡湖一號、綠城·玉蘭花園、日本積水·裕沁湖畔庭、萬達廣場文化旅游城、田園東方

2深圳前海時代、綠景虹灣、深業(yè)上城、深圳萬象城

三、考察項目2014年12月27日至2015年1月3日喀什公司組織人員赴無錫、深圳兩地進行了為期8天的考察學習，通過對無錫、深圳兩地精品項目的施工、管理及園林景觀工程的學習，不同地域、不同建筑風格的樓盤，通過自身特有的展示形式及營銷模式，都給我們留下了不同的切身感悟。喀什公司一行于2014年12月27日抵達上海虹橋機場，無錫房地產協(xié)進行了熱情的接待。三、考察項目

1.1、項目簡介：無錫陽光置業(yè)有限公司投資的蠡湖一號位于蠡湖新城東南部，東瀕蠡湖大道，南臨金城西路，占地45萬平方米，地勢平坦方正，正南與蠡湖公園隔路相對，樂賞上佳湖景，西側近臨新城CBD，擁享繁華便捷，實為獨得天地精華的上風上水寶地。蠡溪河由北至南穿越地塊，直入東蠡湖，使社區(qū)整體格局風流水動、風生水起。一期翠苑五棟湖景公寓建筑施工已達20層，花園洋房、聯(lián)排別墅均近封頂，中心別墅島區(qū)亦已呈現(xiàn)出秀美的綠化景觀。1、蠡湖一號三、考察項目

1.2、項目照片：1、蠡湖一號三、考察項目

1.2、項目照片：1、蠡湖一號三、考察項目

2.1、項目簡介：無錫綠城房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的綠城·玉蘭花園地處太湖新城的核心區(qū)，周邊配套有金融第一街、國際會展中心、市行政中心、尚賢河濕地等。與項目咫尺為鄰的金匱公園建成后將成為無錫南部地區(qū)最大的免費主題公園，可滿足業(yè)主的休閑娛樂需求。玉蘭花園屬于高層產品,是綠城新一代高層的代表作,包括建筑立面使用的天然花崗石干掛、歐式的園林景觀……,都體現(xiàn)了對于改善型居住的消費人群對于新的居住品質的一種追求,這也是綠城集團對于新一代高層產品的一種創(chuàng)新和傾情奉獻。2、綠城·玉蘭花園三、考察項目

2.2、項目照片：2、綠城·玉蘭花園三、考察項目

2.2、項目照片：2、綠城·玉蘭花園三、考察項目

2.2、項目照片：2、綠城·玉蘭花園三、考察項目3.1、項目簡介：裕沁湖畔庭位于江蘇省無錫市的太湖邊上，開發(fā)包括聯(lián)排式住宅，低層住宅樓商品房，多層住宅樓商品房，商業(yè)配套在內的綜合體項目。南面可以看到風光明媚的太湖，不但自然環(huán)境圍繞，附近還有名剎靜慧寺以及升學名校，是居住環(huán)境絕佳的地段。項目以西的河邊準備種植聯(lián)排的櫻花，建造春夏秋冬四季都能感受到富足美好的“世界標準”住宅并且在未來也值得讓人贊賞自豪是我們的目標。3、裕沁湖畔庭三、考察項目

3.2、項目照片：

3、裕沁湖畔庭三、考察項目

3.2、項目照片：

3、裕沁湖畔庭三、考察項目4.1、項目簡介：萬達文化旅游城位于無錫市濱湖區(qū)，項目占地140公頃，總建筑面積120萬平方米，總投資超過300億元，其中文化旅游投資210億元人民幣，預計年接待游客2000萬人次左右。項目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內容。文化項目包括大型舞臺秀、電影樂園和電影城。大型舞臺秀是以無錫當地文化為背景創(chuàng)作的高科技舞臺演藝節(jié)目，由全球頂級舞臺藝術大師弗蘭克·德貢策劃導演，演出節(jié)目達到世界頂尖水平。電影樂園包括3D動感劇場、3D互動劇場等世界最新電影科技娛樂項目：3D動感劇場主題為“三打白骨精”，游客乘坐6自由度動感座駕，在3D立體世界中獲得身臨其境的刺激享受；3D互動劇場設計主題為“封神演義”，游客在虛擬的3D立體世界中與鬼怪互相打斗，決一勝負。4、萬達文化旅游城三、考察項目

4.2、項目照片：

4、萬達文化旅游城三、考察項目

4.2、項目照片：

4、萬達文化旅游城三、考察項目

4.2、項目照片：

4、萬達文化旅游城三、考察項目

5.1、項目簡介：東方園林產業(yè)集團有限公司投資開發(fā)的無錫陽山田園東方項目位于“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”無錫市惠山區(qū)陽山鎮(zhèn)，由東方園林產業(yè)集團投資50億元建設，是國內首個田園綜合體項目。項目規(guī)劃總面積約為6246畝，于2013年4月初啟動建設，計劃于五年內全面完成。田園東方以“美麗鄉(xiāng)村”的大環(huán)境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發(fā)展融為一體，貫穿生態(tài)與環(huán)保的理念。項目包含現(xiàn)代農業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農業(yè)產業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。5、田園東方三、考察項目

5.2、項目照片：

5、田園東方三、考察項目

5.2、項目照片：

5、田園東方三、考察項目

6.1、項目簡介：深圳市地鐵集團有限公司與中信集團有限公司合作開發(fā)的前海時代位于前海深港合作服務區(qū)核心區(qū)桂灣片區(qū)東南角，項目總占地面積33.6萬平米，總建筑面積約110萬平米，總容積率僅2.4。將建成集住宅/辦公/商業(yè)/酒店為一體的前海中央生態(tài)綜合體旗艦。前海時代東至平南鐵路深圳西站，南鄰規(guī)劃濱海大道，西臨規(guī)劃夢海大道，北至桃園路規(guī)劃延伸段，占據整個第五單元。項目一期包括8、9、10三個地塊。其中，8號地定位為企業(yè)匯館，以別墅辦公形態(tài)引領商務形象和形式的創(chuàng)新；9號地定位CEO公館，旨在打造前海核心區(qū)的世界級居住圈層；10號地定位為國際都薈住宅，將營造高端居住中心。6、前海時代三、考察項目

6.2、項目照片：

6、前海時代三、考察項目

7.1、項目簡介：綠景虹灣是綠景集團2014年在深圳的又一力作，包括住宅、公寓以及高端購物中心。項目北靠塘朗山，南臨北環(huán)大道，無縫對接地鐵九號線梅林站。綠景虹灣總建面約37萬平米，最高的建筑高度可達150米。東南側可眺望蓮花山公園與筆架山公園，西南側則可欣賞香蜜湖的風光。綠景虹灣外立面設計采用流線型元素的未來風格，兼顧考慮項目的建筑美學與實用功能，塑造了簡約時尚動感的建筑形象，也營造了高品質的人居環(huán)境。建成后將成為該片區(qū)的標志性建筑。項目自帶6萬平米佐阾虹灣購物中心，將建設為集購物、餐飲、娛樂、生活服務于一體的大型星際主題購物中心，填補了福田中心北中高端商業(yè)的空白，為片區(qū)居民生活方式帶來質的提升。綠景虹灣包括7棟超高層、2棟公寓和四層商業(yè)，總戶數1932戶，戶型為89－190平米的三房至五房。7、綠景虹灣三、考察項目

7.2、項目照片：

7、綠景虹灣三、考察項目

8.1、項目簡介：深業(yè)上城作為“深圳經濟特區(qū)成立30周年20大城市更新項目”之一，占地面積約12.12萬㎡，平均容積率6.5，總建筑面積約120萬㎡，位于深圳市福田中心區(qū)東北角，蓮花山公園與筆架山公園之間，東臨皇崗路，西臨彩田路，南臨筍崗路，北眺塘朗山景，項目直接與地鐵10號線連接，交通便利。項目定位為亞洲頂級城市綜合體，業(yè)態(tài)包括由品牌街、商場及小鎮(zhèn)組成的多元購物體驗空間、產業(yè)研發(fā)大廈、高端商務公寓、LOFT、全球頂級奢華酒店文華東方及精品酒店。世界著名設計公司SOM負責項目南區(qū)總體規(guī)劃及產業(yè)研發(fā)大廈（含酒店）的設計，ARQ負責南區(qū)商業(yè)部分的設計，URBANUS負責LOFT的設計，GRAVITY負責北區(qū)公寓的設計。8、深業(yè)上城三、考察項目8、深業(yè)上城

本項目已連續(xù)五年被深圳市發(fā)展和改革委員會授予“重大項目證書”。項目以引領“尚上生活”為宗旨，希望在城市中心地帶能夠打造一個和自然環(huán)境融為一體的城市綜合體。深業(yè)上城充分體現(xiàn)低碳、綠色、環(huán)保、以人為本的理念，從“山谷漫游”概念出發(fā)，規(guī)劃了東西兩段總長約600米的空中生態(tài)廊橋，將蓮花山、筆架山兩大山體公園聯(lián)系在一起，實現(xiàn)公園縫合與城市縫合，在豐富和完善城市綠化系統(tǒng)的同時，力求建筑、人與自然三者的和諧統(tǒng)一。四、考察心得

四、考察心得四、考察心得

經過對以上精品項目考察及路過項目的觀察，無論是無錫，還是深圳，對房地產的要求都比較高，開發(fā)商、建筑商對自身項目的要求也很高，企業(yè)的管理水平、施工質量、樣板房的設計與施工、園林景觀的施工及精細化的處理上都是喀什地區(qū)遠遠達不到的，每個項目都對我們觸動很深，每個項目都給我們不同的體驗，但沉下心來，反復推敲，它們在關鍵點上總是相同的，總結有以下幾點：四、考察心得一、細節(jié)精益求精（1）兩種不同路面及路沿石分隔方法。兩種不同尺寸路沿石在交接處采用石材方敦進行視覺上的緩沖處理，非常美觀，又不顯的突兀。值得我們學習。無錫綠城·玉蘭花園四、考察心得一、細節(jié)精益求精（2）此為無錫綠城·玉蘭花園冷陽臺處排水立管。此處排水立管位于敞開式陽臺。主樓外立面采用真石漆，為保證美觀，開發(fā)商將配水立管也用真石漆處理。排水立管穿樓板處橡膠止水帶，施工非常規(guī)范。無錫綠城·玉蘭花園四、考察心得一、細節(jié)精益求精（3）小區(qū)內將圓木通過防腐、防潮處理后，安裝在小區(qū)人行道一側，提供行人休息，還能起到美觀的作用。無錫蠡湖一號四、考察心得一、細節(jié)精益求精（4）在混泥土透水磚鋪裝路面安裝的隱形井蓋，用鐵藝制作鐵藝井蓋底框，上部用混泥土透水磚裝飾，恒昌三期可以使用。無錫湖一號四、考察心得一、細節(jié)精益求精（5）綠城玉蘭花園的小區(qū)導視牌。采用花崗巖基座，上部3cn花崗巖壓頂，牌體采用金屬，噴涂面漆，如圖其中P凸出體身，具有立體感，簡約大方。建議公司將小區(qū)導視牌標準化，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一采購。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（6）綠城玉蘭花園的停車位采用瀝青混凝土地面，白色熱熔地標線分隔。轉彎處采取大約1米直徑圓弧，汽車出入非常方便，設計人性化?？κ补驹谕＼囄坏脑O計上，入口處普遍設計成90度直角，不便于業(yè)主使用。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（7）綠城玉蘭花園電梯前室公共區(qū)域部分，設備井采用石材隱形門設計。貼上便是標牌，即美觀又保證實用。每層表明樓層號，對于業(yè)主來說非常貼心。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（7）綠城玉蘭花園的信報箱位于一層大堂。采用智能化刷卡控制，控制卡與門禁卡，停車卡集成在一張卡片。信報箱上設計藍色指示燈，若藍色指示燈亮，帶便內部有信件，若不亮，代表沒有信件，非常人性化。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（8）綠城玉蘭花園地下車庫的消防箱設置非常注重細節(jié)，為保證業(yè)主停車方便，合理利用空間，在兩個車位之間。這一定不是設計院能考慮到的，一定是在施工過程中現(xiàn)場工程師設置。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（9）綠城玉蘭花園公共區(qū)域內的信息欄，規(guī)劃合理，內容全面，樓道間沒有亂涂亂畫現(xiàn)象。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（10）綠城玉蘭花園單元門，考察期間剛過完圣誕節(jié)，且天氣較冷。開發(fā)商考慮到業(yè)主出入手拉不銹鋼拉手較凍，用金絲絨將不銹鋼拉手包裹，方便業(yè)主使用。在單元門玻璃上貼上圣誕節(jié)標示具有非常溫馨的氣氛。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（11）綠城玉蘭花園外立面懸掛的禁止高空拋物的標牌。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（12）精裝修工程，工藝標準非常高，海棠角對縫，沒有任何瑕疵。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（13）地下車庫指示牌，采用金屬噴漆，內嵌燈帶形式，美觀大方。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（14）地下車庫地面采用地坪漆，設置有人行道，感官效果讓人驚奇。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（15）日本積水項目，復式結構住宅。在樓梯間休息平臺轉角處墻面設置豎向扶手，考慮非常周全。四、考察心得一、細節(jié)精益求精（14）萬達文化旅游園，采用的玻璃幕采光井。四、考察心得1、開發(fā)商的態(tài)度

有什么樣的態(tài)度就會有什么樣的人生，成敗的關鍵不在于擁有什么樣的出身，擁有多高的智慧，而在于我們做事的態(tài)度——《態(tài)度決定一切》

開發(fā)商的態(tài)度，決定了他對產品的重視度，從而影響現(xiàn)場管理人員對產品的重視，提高對產品的要求，提高產品的精細化水平，做出優(yōu)質的產品，如綠城的項目，每一處都是標準，每一處都是學習的范本，景觀細節(jié)的處理，公共空間管道井的處理，道路交界處等等無一不體現(xiàn)開發(fā)商的態(tài)度，從上至下對產品的重視度，才有了綠城今天的品質、業(yè)主的認可及業(yè)界的口碑。四、考察心得2、項目規(guī)劃因地制宜規(guī)劃設計是前期重中之重，眾所周知，房地產項目的前期規(guī)劃設計是至關重要的一環(huán)，它直接決定了項目的產品類型，營銷推廣策略的方向。項目前期規(guī)劃設計是否符合市場要求，是否具有創(chuàng)新性亮點，是否有效地整合和利用了項目現(xiàn)有的資源等等，可以說是項目的第一生命線，也是項目成敗的關鍵。通過這次考察的項目，我們不難看出，好的前期規(guī)劃對后續(xù)產品的營銷推廣都有極大的推動作用，除了品牌優(yōu)勢外，很關鍵的一點就是因地制宜為產品創(chuàng)造了很多附加值，湖景和別墅的規(guī)劃布局都讓產品增值不少。如蠡湖一號，臨近蠡湖中央公園及東、西蠡湖，充分利用水系創(chuàng)造宜居的環(huán)境；田園東方利用遺留的民居打造真實的鄉(xiāng)村風情，真正給人走進村落的感覺；四、考察心得萬達文化旅游城、綠景虹灣、深業(yè)上城及萬象城都在自身規(guī)劃設計中業(yè)主的衣食住行均考慮，業(yè)主不用走出項目，便可享受高端的服務及娛樂。正是對前期規(guī)劃設計的重視，考察的項目均銷售較好，前海時代開盤當天就售罄。也提示我們，在后期的項目開發(fā)中，必須重視規(guī)劃設計，為后期良好的銷售及業(yè)主的滿意度奠定良好的基礎。四、考察心得3、重視景觀綠化

園林景觀在房地產開發(fā)中的作用和地位有以下幾方面：從客戶的角度講，它是第一關注點；從策劃的角度來講，它是最好的炒作點；對于開發(fā)商來講，它是利益的增長的；站在社會發(fā)展的角度來講，園林景觀與房地產開發(fā)相結合，從而使園林景觀從公共產品轉化為商品，推動城市園林景觀迅速發(fā)展。無論是客戶的角度及社會發(fā)展的角度，還是開發(fā)商的角度，都是房地產開發(fā)所需要的，都是開發(fā)商重視的，從行業(yè)倡導的“景觀先行”上就可以看出開發(fā)商對園林景觀的重視。

蠡湖一號以融于蠡湖景區(qū)的“大景觀”為規(guī)劃理念，以“自然森林”意境的“中心綠島”、“蠡湖”意象的水體主景觀區(qū)、“運河”寓意的“環(huán)狀水景觀道”構成主體景觀架構，門庭、林蔭道、運動廣嘗休閑木棧道、組團花園等層級景觀的精心布局，來體現(xiàn)它的“湖居思想”，來贏得客戶的認可，促進銷售的增長；四、考察心得綠城·玉蘭花園打造中央圍合歐陸風情園林。中軸對稱園區(qū)布局，逾80種名貴樹種移植，真石材鋪裝、精致園林小品及露天大泳池的用心營造，精工匠制塑自然之美。五層景觀，在凝固的建筑中打造一種立體式的自然園林景觀，每天沐浴在清風、驕陽、綠樹與花香之中。樹種的選擇上精心設計，春夏秋冬都呈現(xiàn)不同的色彩。無論是蠡湖一號的“湖居思想”，綠城的“五層景觀“，田園東方的田園風光，鄉(xiāng)村風情，裕沁湖畔庭的櫻花樹，還是綠景虹灣的架空層景觀，深業(yè)上城連接蓮花山和筆架山的浮橋，均體現(xiàn)了對項目園林景觀的重視，利用自然資源，創(chuàng)造人為景觀，都為業(yè)主建造一個宜居的環(huán)境，帶動其銷售的迅速增長，實現(xiàn)公司與客戶的雙贏。四、考察心得4、關于樣板房的設計樣板即為標準，即為客戶展示工藝的水平，也為客戶展示各項標準，引導客戶，同樣也可展示毛培及精裝的交房標準。參觀過程發(fā)現(xiàn)，部分項目的各個戶型