XXX商業(yè)物業(yè)公司運(yùn)營方案公司成立的目的提升項目的后期運(yùn)營和管理促進(jìn)和保障公司持續(xù)運(yùn)營和穩(wěn)步開發(fā)規(guī)范部門工作程度經(jīng)營定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。定位說明而對于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)未售，并分散在不同區(qū)域，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過分散招商的形式，因此，商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營權(quán)的高度集中經(jīng)營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開展后期招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實(shí)現(xiàn)項目一期成功銷售。經(jīng)營范圍主營：商業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)、商業(yè)顧問咨詢、商業(yè)項目策劃、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理。兼營：各類廣告設(shè)計、制作、發(fā)布主要職能四大職能項目招商營運(yùn)管理項目職能1、入駐商家現(xiàn)階段經(jīng)營對策輔助；2、區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3、旺市商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4、項目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、下階段營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行。招商職能1、一期一階段開業(yè)后的補(bǔ)位招商（包括項目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等）；2、商家的儲備工作；3、不同業(yè)態(tài)商家的合理布局及引導(dǎo)；4、招商政策的進(jìn)一步調(diào)整與細(xì)化；5、合同的簽訂；6、租金的收取。營運(yùn)職能1、加強(qiáng)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)特性分析，引入“領(lǐng)頭商家”帶動群體銷售；2、協(xié)助入駐商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；3、項目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)和策略；管理職能

運(yùn)營管理

1、經(jīng)營市場管理2、物業(yè)服務(wù)管理1、經(jīng)營市場管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進(jìn)行等級評定；③建立商業(yè)經(jīng)營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；2、物業(yè)服務(wù)管理主要內(nèi)容：①物業(yè)合同的簽訂；②宣傳促銷管理；③經(jīng)營秩序和公共安全管理；④顧客投訴等售后服務(wù)管理；⑤裝修管理；⑥設(shè)備設(shè)施管理和維護(hù)；⑦環(huán)境管理；組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計說明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)公司另案說明）商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃和商戶管理）公司運(yùn)營部分（行政財務(wù)等）。其中由策劃部和運(yùn)營部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個管理公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。商業(yè)營運(yùn)結(jié)構(gòu)X物業(yè)服務(wù)架構(gòu)X物業(yè)市場管理部物業(yè)合同管理商戶檔案管理裝修管理市場服務(wù)物業(yè)服務(wù)部保安部保潔部設(shè)備維護(hù)部綠化部招商流程

市場調(diào)整，客戶信息分析建立客戶檔案準(zhǔn)備招商資料產(chǎn)權(quán)、租金、平面X、招商政策目標(biāo)客戶拜訪客戶提供產(chǎn)品資料確定終端客戶填寫招商信息卡雙方簽訂合同建立客戶檔案客戶提供裝修方案物業(yè)辦理簽訂物業(yè)服務(wù)合同市場管理移交物業(yè)部商戶收鋪流程

正華租賃合同原件資格、身份審核商鋪檔案建立出具《商鋪進(jìn)場通知書》租戶收鋪，物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議承租方需攜帶：租賃合同復(fù)印件、商戶進(jìn)場通知書、商鋪所在位置附X、承租人身份證復(fù)印件。如承租方由代理人辦理手續(xù)的，需攜帶承租人簽字的委托書及被委托人的身份證復(fù)印件。所有證件齊全，簽訂《商鋪物業(yè)服務(wù)協(xié)議書》，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)場收鋪，水電底數(shù)確認(rèn)裝修手續(xù)的辦理承租方提交經(jīng)正華公司招商部負(fù)責(zé)人簽字的裝修方案，物業(yè)工程部在三個工作日內(nèi)審核完畢。裝修負(fù)責(zé)人需提供身份證復(fù)印件。X紙審核完畢，沒有疑問，簽訂《裝修管理協(xié)議》，收取裝修費(fèi)用及水電保證金。人員配置和崗位描述序號部門職務(wù)人數(shù)崗位職責(zé)1運(yùn)營部招商主管2名負(fù)責(zé)商家進(jìn)場管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場營銷活動的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理，租金收取和運(yùn)營；2策劃部市場策劃2名負(fù)責(zé)年度營銷目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營管理專業(yè)培訓(xùn)、及時更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險應(yīng)對政策并且在市場初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項目區(qū)域市場發(fā)展的趨勢以及潛力；競爭對手分析和研究;項目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動的組織實(shí)施，客戶服務(wù)中心的管理、會員維護(hù)、項目廣告位管理等等;合同1名負(fù)責(zé)起草合同樣本，制訂招商相關(guān)政策，租金，免租，交租時限等3辦公室后勤支持1名辦公物品、活動物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；人事管理1名人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；4財務(wù)部會計1名經(jīng)營活動中費(fèi)用開支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營成本的控制；出納1名各項費(fèi)用的收?。粓箐N、差旅等財務(wù)數(shù)據(jù)的審核；經(jīng)營模式盈利模式管理模式風(fēng)險和應(yīng)對措施盈利模式闡述主要盈利渠道分析：

1、管理費(fèi)

2、廣告位發(fā)布費(fèi)（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）

3、場地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場地部分）

4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)）

5、活動贊助費(fèi)用盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)

(DM、內(nèi)刊和會員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）

8、自營項目收入（自營商鋪的收入）

9、代理設(shè)計制作廠商刊物及DM刊設(shè)計收費(fèi)（商戶自行制作的宣傳物品等）管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。重點(diǎn)工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進(jìn)場裝修流程（裝修審X、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點(diǎn)、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風(fēng)險預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關(guān)活動流程（公關(guān)活動策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）重要管理制度《商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《商戶服務(wù)手冊》—涵蓋從商戶進(jìn)場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)《租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《經(jīng)營管理條例》—對商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范化管理《商戶經(jīng)營承諾書》—要求商戶針對經(jīng)營管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)《消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行《消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行風(fēng)險和應(yīng)對措施散戶退場商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調(diào)整經(jīng)營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營，完善服務(wù)，資源整合；充分估計代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評估，專人對接服務(wù)；應(yīng)對措施財務(wù)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險工作內(nèi)容X示說明前期介入階段正常管理階段跟進(jìn)控制階段①②③商管工作三個階段前期介入階段商業(yè)經(jīng)營管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項事宜主要工作內(nèi)容正常管理階段項目區(qū)域市場的升級管理項目區(qū)域市場的分析、評估項目區(qū)域市場的商家管理、調(diào)整項目區(qū)域市場的日常管理主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營理念推廣，商業(yè)運(yùn)營管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。招商政策1、爭取政府對商戶的稅費(fèi)減免優(yōu)惠、返稅政策支持；2、墊付裝修費(fèi)（如，提供裝修費(fèi)2000元/平米的5年低息貸款。）3、共享客戶資源（公司打造會員組織，招募會員形成固定客戶群體）；4、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺（針對全體商戶，提供X絡(luò)平臺，拓寬營銷渠道）5、送外墻外立面廣告位使用權(quán)（外立面廣告位置贈送給商戶，具體贈送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定）6、廣告宣傳同步免費(fèi)送（對外的整合媒體計劃：電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等）7、試營業(yè)期間減免管理費(fèi)（建議在試營業(yè)階段實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險，以幫助商戶渡過開街前期的難關(guān)）。實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險經(jīng)營招商工作輔助1、商戶座談活動走訪某某重點(diǎn)餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進(jìn)行總體運(yùn)營管理，提供服務(wù)；2、商業(yè)調(diào)查活動商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計商業(yè)調(diào)查問卷，了解某某市場對某某新天地提供的服務(wù)和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調(diào)查活動。3、會員招募活動商管公司啟動會員組織籌備，將某某市場的主要消費(fèi)者提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來經(jīng)營中成為重要的資源。4、商務(wù)X站籌建商管公司著手?jǐn)M定項目X站籌建方案，預(yù)備打造項目電子商務(wù)平臺。拓展公司銷售和招商渠道。