第7章建筑企業(yè)投標(biāo)與合同管理7.1建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式7.2建筑企業(yè)投標(biāo)7.3建筑企業(yè)合同管理與索賠

7.1建筑企業(yè)招標(biāo)與合同管理

7.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征

7.1.2建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展

7.1.3建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)7.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征1．建筑市場(chǎng)的概念

狹義的建筑市場(chǎng)：以建筑產(chǎn)品為交換內(nèi)容的場(chǎng)所；

廣義的建筑市場(chǎng)：建筑產(chǎn)品供求關(guān)系的總和。

2．建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)(1)沒(méi)有商業(yè)中介人，建筑產(chǎn)品的需求者和生產(chǎn)者直接進(jìn)行交易活動(dòng)。

(2)在建筑市場(chǎng)中，交換關(guān)系的確立在產(chǎn)品生產(chǎn)之前。(3)與一般商品的交換相比，建筑產(chǎn)品的交換過(guò)程很長(zhǎng)。(4)建筑市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域性特點(diǎn)。(5)建筑市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。(6)建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大。7.1.2建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：指建筑企業(yè)向建設(shè)單位或服務(wù)對(duì)象提供建筑產(chǎn)品或服務(wù)的方式，也是建筑企業(yè)獲得工程任務(wù)并組織其建設(shè)所采取的經(jīng)營(yíng)管理方式。在國(guó)外，其建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)歷了如下五個(gè)階段：1．第一階段（14世紀(jì)前）

按業(yè)主自營(yíng)方式進(jìn)行建筑營(yíng)造活動(dòng)的，特點(diǎn)是業(yè)主直接聘請(qǐng)并監(jiān)管工匠進(jìn)行建造活動(dòng)。2．第二階段（14-15世紀(jì)）在14世紀(jì)初，隨著社會(huì)分工的發(fā)展，出現(xiàn)了營(yíng)造師。3．第三階段（15-17世紀(jì)）在15世紀(jì)初，又出現(xiàn)了建筑設(shè)計(jì)師。4．第四階段（17-18世紀(jì)）隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步發(fā)展，出現(xiàn)了承包商。

5．第五階段（19-至今）進(jìn)入19世紀(jì)，又出現(xiàn)了總承包企業(yè)。

7.1.3建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)如表7-1所示。表7-1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的分類(lèi)

承包企業(yè)不論采取哪種經(jīng)營(yíng)方式，都要通過(guò)招投標(biāo)方式來(lái)獲得工程承攬任務(wù)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

7.2建筑企業(yè)投標(biāo)

7.2.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式

7.2.2工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序

7.2.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧7.2.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1．招標(biāo)投標(biāo)的概念

工程建設(shè)招標(biāo)：招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開(kāi)招引或邀請(qǐng)投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開(kāi)標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

工程建設(shè)投標(biāo)：工程建設(shè)招標(biāo)的對(duì)稱(chēng)概念，指具有合法資格和能力的投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)條件，經(jīng)過(guò)初步研究與估算，在指定期限內(nèi)填寫(xiě)標(biāo)書(shū)，提出報(bào)價(jià)，并等候開(kāi)標(biāo)、決定能否中標(biāo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2．招標(biāo)方式

表7-2建筑工程招標(biāo)方式7.顏2.碎2工程搖項(xiàng)目吹施工均招投網(wǎng)標(biāo)程旱序招標(biāo)人自行辦理招標(biāo)事宜的，按規(guī)定向建設(shè)行政主管部門(mén)備案；委托代理招標(biāo)事宜的應(yīng)簽訂委托代理合同建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案1．投標(biāo)資格與備案2．確定招標(biāo)方式按照法律法規(guī)和規(guī)章確定公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)3．發(fā)布（送）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)在國(guó)家或地方指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)或其他媒介，并同時(shí)在中國(guó)工程建設(shè)和建筑業(yè)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告；實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)向3個(gè)以上符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)獲取招標(biāo)項(xiàng)目信息4．編制、發(fā)放資格預(yù)審文件和遞交資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)采用資格預(yù)審的，編制資格預(yù)審文件，向參加投標(biāo)的申請(qǐng)人發(fā)放資格預(yù)審文件獲取資格預(yù)審文件接收資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)投標(biāo)人按資格預(yù)審文件要求填寫(xiě)資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)（如是聯(lián)合投標(biāo)應(yīng)分別填報(bào)每個(gè)成員的情況），并遞交5．資格預(yù)審，確定合格的投標(biāo)申請(qǐng)人審查、分析投標(biāo)申請(qǐng)人報(bào)送的資格預(yù)審申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容確定合格投標(biāo)申請(qǐng)人向合格投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)放資格預(yù)審合格通知書(shū)合格投標(biāo)申請(qǐng)人獲得資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?shū)，并提交書(shū)面回執(zhí)圖7－1（1）施工招標(biāo)投標(biāo)程序6．編制、發(fā)出招標(biāo)文件編制招標(biāo)文件將招標(biāo)文件發(fā)售給合格的投標(biāo)申請(qǐng)人（含被邀請(qǐng)的投標(biāo)申請(qǐng)人），同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案獲取招標(biāo)文件回執(zhí)建設(shè)行政主管部門(mén)接受招標(biāo)文件的備案開(kāi)始準(zhǔn)備投標(biāo)文件搜集有關(guān)資料和相關(guān)信息7．踏勘現(xiàn)場(chǎng)組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘招標(biāo)文件和踏勘現(xiàn)場(chǎng)中的問(wèn)題可通過(guò)以下方法提出8．答疑接受問(wèn)題，準(zhǔn)備解答（1）以書(shū)面形式以書(shū)面形式向所有投標(biāo)人發(fā)放答疑紀(jì)要并同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案（2）答疑會(huì)（必要時(shí)）接受問(wèn)題，準(zhǔn)備解答召開(kāi)答疑會(huì)解答問(wèn)題，會(huì)后將答疑會(huì)議紀(jì)要發(fā)放給投標(biāo)人并同時(shí)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案（1）以書(shū)面形式提出問(wèn)題獲取問(wèn)題解答回執(zhí)（2）答疑會(huì)前在規(guī)定的時(shí)間前以書(shū)面形式提交質(zhì)疑問(wèn)題獲取答疑紀(jì)要回執(zhí)建設(shè)行政主管部門(mén)接受答疑紀(jì)要建設(shè)行政主管部門(mén)接受答疑紀(jì)要圖7－1（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序序建設(shè)行政主管部門(mén)接受招標(biāo)文件澄清、修改備案9．編制、送達(dá)與簽收投標(biāo)文件10．開(kāi)標(biāo)11．組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)12．評(píng)標(biāo)招標(biāo)文件的澄清、修改獲取澄清、修改文件回執(zhí)編制投標(biāo)文件辦理投標(biāo)擔(dān)保招標(biāo)人接收投標(biāo)文件記錄接收日期、時(shí)間送達(dá)投標(biāo)文件和投標(biāo)擔(dān)保回執(zhí)退回逾期送達(dá)的投標(biāo)文件逾期投標(biāo)文件退回回執(zhí)開(kāi)標(biāo)前妥善保存投標(biāo)文件招標(biāo)人組織并主持開(kāi)標(biāo)、唱標(biāo)投標(biāo)人代表參加開(kāi)標(biāo)招標(biāo)人依法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組檢評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)符合性鑒定技術(shù)標(biāo)評(píng)審商務(wù)標(biāo)評(píng)審資格審查（后審）圖7－1（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序13.招標(biāo)投標(biāo)情況書(shū)面報(bào)告及備案14.發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)15.簽署合同評(píng)標(biāo)委員會(huì)就投標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行澄清或答辯對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的澄清內(nèi)容進(jìn)行書(shū)面澄清答復(fù)或答辯完成評(píng)標(biāo)推薦中標(biāo)候選人或確定中標(biāo)人，編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告招標(biāo)人編寫(xiě)招標(biāo)投標(biāo)書(shū)面情況報(bào)告，確定中標(biāo)人15日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門(mén)備案建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)并同時(shí)向未中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)結(jié)果中標(biāo)人接受中標(biāo)通知書(shū)、未中標(biāo)人接受中標(biāo)結(jié)果招標(biāo)人與中標(biāo)人簽署合同協(xié)議辦理、提交支付擔(dān)保辦理、提交履約擔(dān)保退回中標(biāo)人及未中標(biāo)人投標(biāo)保證金接受投標(biāo)保證金回執(zhí)辦理合同備案建設(shè)行政主管部門(mén)接受備案圖7－1（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序7.照2.揭2工程內(nèi)項(xiàng)目社施工奇招投知標(biāo)程墾序2．招污標(biāo)階賣(mài)段的命主要下工作各內(nèi)容從發(fā)叼布招條標(biāo)廣死告(投標(biāo)條邀請(qǐng)趙函)開(kāi)始,到投捎標(biāo)截槍止日趁期為漁止的叢期間支稱(chēng)為木招標(biāo)繞投標(biāo)犬階段言。（1）招蜘標(biāo)公旦告（棍投標(biāo)戴邀請(qǐng)德書(shū)）洲發(fā)布;（2）資頓格預(yù)儉審;（3）發(fā)矮售招享標(biāo)文高件;（4）現(xiàn)截場(chǎng)考請(qǐng)察;（5）投躺標(biāo)預(yù)伙備會(huì)尾（招倡標(biāo)答晴疑）;（6）投僑標(biāo)文偵件的羞遞交。在招拴標(biāo)文河件要慕求提稠交投蔥標(biāo)文笛件的凡截止豪時(shí)間寨后送女達(dá)的云投標(biāo)嘉文件竄，招紫標(biāo)人湯應(yīng)當(dāng)閃拒收近。3．決阿標(biāo)成倡交階稼段的姨主要繁工作勉內(nèi)容（1）開(kāi)答標(biāo);（2）評(píng)通標(biāo);（3）定變標(biāo);浴(4費(fèi))發(fā)出往中標(biāo)怨通知任書(shū)并將簽訂脈合同傷。招標(biāo)壓人和袋中標(biāo)炮人應(yīng)團(tuán)當(dāng)自鴿中標(biāo)堅(jiān)通知鄭書(shū)發(fā)解出之顫日起30日內(nèi)煙，按注照招漸標(biāo)文想件和央中標(biāo)淡人的爬投標(biāo)趙文件眨訂立管書(shū)面礙合同鉤。招陡標(biāo)人備和中竊標(biāo)人斤不得屠另行脹訂立程背離如合同禮實(shí)質(zhì)州性?xún)?nèi)月容的致其他敲協(xié)議派。表7-梅3建筑啟工程乎招標(biāo)現(xiàn)報(bào)價(jià)畏策略7.花2.耳3工程歲投標(biāo)測(cè)報(bào)價(jià)燒的策愚略與倚技巧招標(biāo)殼時(shí)，和根據(jù)貓招標(biāo)旅項(xiàng)目津的不攜同特合點(diǎn)采虎用不痕同的時(shí)報(bào)價(jià)矩策略狀。如旨表7-不3所示心。7.汁3建筑獲企業(yè)吸合同里管理動(dòng)與索睡賠7.醋3.圖1建筑值企業(yè)嬌合同蜘管理7.銹3.緞2工程狼索賠傍的概逮念、殿分類(lèi)痛及程銀序7.然3.短3承包照商施茫工索桶賠管真理現(xiàn)幕狀與帖索賠代管理竟對(duì)策7.拳3.各4工程錘索賠亮報(bào)告義的編哪寫(xiě)7.扔3.閉1建筑晶企業(yè)迅合同薄管理建筑愛(ài)企業(yè)釘合同地管理基主要聚是依妖據(jù)工譜程施繼工合瓶同所警組織五的各以項(xiàng)管容理工請(qǐng)作，醫(yī)包括棒合同泡訂立嫌前的洲管理遙、合怠同訂深立時(shí)供的管蝴理、孫合同意履行鄰過(guò)程砍中的看管理瘦、合聽(tīng)同發(fā)主生糾刻紛時(shí)次的管設(shè)理，重點(diǎn)是在愿工程貍合同匆的訂莫立、維變更線(xiàn)、履跟行過(guò)材程中耗的合紐奉同管渴理。工程恨索賠條的概匠念、冬分類(lèi)泄及程膚序1．索男賠的董概念索賠樂(lè)：指在休建設(shè)拉工程漂合同阿的實(shí)牧施過(guò)雖程中施，合播同當(dāng)誰(shuí)事人漂的一劃方因糞對(duì)方榮未履攜行或但不能鋼正確渠地履跳行合服同所敗規(guī)定己的義督務(wù)而賭受到買(mǎi)損失姻，向弦對(duì)方令提出潤(rùn)的賠赴償要勤求。2．索燒賠要嘆求（1）工砌期即客合同蔬期的按延長(zhǎng)南；（2）費(fèi)婆用補(bǔ)辮償。3．索直賠的進(jìn)分類(lèi)從不犬同的迅角度繞，按形不同決的方去法和脅不同秤的標(biāo)眉準(zhǔn)，俘索賠遲有分鋼類(lèi)如芒表7-倉(cāng)4所示懶。表7-惠4工程昏索賠分的分閃類(lèi)7.棍3.去2工程載索賠瓦的概蔥念、關(guān)分類(lèi)樸及程軋序4．索毀賠的需特點(diǎn)（1）索系賠沒(méi)純有統(tǒng)區(qū)一標(biāo)鉆準(zhǔn),但有治若干指影響宅因素御。①合同傍背景佳，即爺合同杠的具梯體規(guī)巴定；②業(yè)主辟的管架理水蔥平；③承包測(cè)商的爽工程鄙管理凡水平捐；④承包光商的悅索賠棍業(yè)務(wù)燦能力論。（2）不殃“索呀”則滲不“誘賠”迫。（3）成插功的街索賠些基于突國(guó)家搭法規(guī)捉、合鞏同。（4）索卡賠是集以利蠢益為爸原則灶。（5）索拘賠程巨序有互專(zhuān)門(mén)旗的規(guī)穩(wěn)定。5．工劃程索枯賠的掃程序（1）索養(yǎng)賠意皮向通燙知。庸（2）遞吩交索久賠報(bào)萬(wàn)告。（3）工鏈程師乎審核崖索賠葛報(bào)告葵。津（4）談墓判。（5）發(fā)飛包人帽審核竄索賠搬處理項(xiàng)。婆（6）承跪包人次是否班接受織最終炭索賠震處理方。6．建歪筑工塘程施楊工索憲賠成獅立的捉條件（1）索能賠成趨立的橡條件7.費(fèi)3.廊2工程趨索賠傘的概淋念、療分類(lèi)怎及程幟序①與合畏同相勵(lì)對(duì)照學(xué)，事悠件已腫造成作了承僑包人翠施工江成本辯額外釣支出論或總開(kāi)工期障延誤惹；②造成唉成本愉額外撲支出走或工錦期延磨誤的滴原因守，按吵合同約約定戶(hù)不屬?zèng)]于承符包人室應(yīng)承占擔(dān)的淡責(zé)任箭，包站括行越為責(zé)椒任或改風(fēng)險(xiǎn)陣責(zé)任糠；③承包絲式人按萄規(guī)定廢的程吹序和含時(shí)間湖遞交咸了索日賠意猶向和卵索賠多報(bào)告蜂。（2）判擺定索亂賠成脖立的奪相關(guān)搖事宜表7-痰5工程壤索賠詳?shù)淖⒛_意事外項(xiàng)7.雪3.之3承包腐商施哄工索牲賠管句理現(xiàn)走狀與鴉索賠掉管理扭對(duì)策1．施射工索晃賠管數(shù)理現(xiàn)激狀(1同)對(duì)一姿特定榨的索予賠事矩件沒(méi)第有預(yù)割定的嗚同一糧標(biāo)準(zhǔn)抗的解虎決方戲法；(2垂)索賠捉的成廉功與依否往撕往不巨在于也事件番本身匹的事路情，狠承包彎商只財(cái)有按唐程序算提出料索，幅業(yè)主粘才會(huì)盡賠，臂承包絹商必泛須有涼主動(dòng)程性和援積極撞性；(3萄)索賠銷(xiāo)是以禁利益辮為原斑則，伍而不減是以塑立場(chǎng)申為原動(dòng)則，加不以拾辯明初是非鵝為目財(cái)?shù)摹?．合伐同簽奸訂階鉤段和廈實(shí)施雅階段混的索柴賠管夫理表7-丸6不同理階段梳的索揭賠管眾理工奸作7.乳3.蜂4工程芒索賠厘報(bào)告暴的編幕寫(xiě)1．對(duì)過(guò)索賠投報(bào)告懶的要競(jìng)求（1）索屈賠事花件應(yīng)牢是真賽實(shí)的握。（2）責(zé)展任分趙析應(yīng)這清楚慕、準(zhǔn)蛛確。（3）索市賠要容求合孝情合遵理，冰有根短有據(jù)姑。（4）索誼賠報(bào)當(dāng)告要頓簡(jiǎn)潔粗，條敏理要昨清楚呼，定殘性要鄉(xiāng)豐準(zhǔn)確淘，結(jié)椒論要竄科學(xué)啦。（5）用過(guò)詞既召要簡(jiǎn)混單明姿了，親又要定婉轉(zhuǎn)易。2．索妹賠報(bào)麗告的娃內(nèi)容（1）索劃賠方扣的全限權(quán)代弱表向誕對(duì)方潔提出懷索賠赤要求鄙的說(shuō)伍明信研。說(shuō)姑明索替賠事相件，清主要貨索賠洞理由憂(yōu)，索艘賠要找求（小費(fèi)用已和工仰期）你等。（2）索腐賠報(bào)弊告正速文。掩一般眾主要蹈包括隊(duì)：題餓目、屆索賠輛事件層陳述辛、理良由、額影響刃、結(jié)型論。（3）附扁件。蜂即該吉報(bào)告斜所列壺舉的狡