論英美法上基于買賣的不動產(chǎn)物權(quán)變動

我國《基本法》第15條規(guī)定了區(qū)分原則，即權(quán)利變化的原因與權(quán)利變化結(jié)果的區(qū)分。依據(jù)區(qū)分原則,合同自成立時生效,不動產(chǎn)物權(quán)變動自登記時成就,未登記不影響合同之效力。區(qū)分原則來自于德國法的分離原則(Trennungsprinzip),經(jīng)由德國法學(xué)家的“科學(xué)思維”所發(fā)現(xiàn)的區(qū)分原則似乎僅僅是一項學(xué)術(shù)創(chuàng)造而已,然而有趣的是,在這一問題上,英美法中雖然沒有大陸法系那樣經(jīng)由“科學(xué)思維”所建構(gòu)的法學(xué)概念體系,不存在負擔(dān)行為和處分行為的區(qū)分,但對于不動產(chǎn)買賣與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律結(jié)構(gòu)及邏輯而言,英美法卻存在與大陸法十分相似的區(qū)分結(jié)構(gòu)。英美法區(qū)分了買賣合同與所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須訂立一份不同于買賣合同的轉(zhuǎn)讓書(deed),轉(zhuǎn)讓書經(jīng)交付后發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。該轉(zhuǎn)讓書是一個獨立的法律行為,其專門用于移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)。英美法關(guān)于不動產(chǎn)買賣和轉(zhuǎn)讓的交易實踐在比較法上具有重要意義,其不僅可以為大陸法的理論比較提供參照,更是提供了一種十分有價值的獨特的法律實踐模式。如果說大陸法物權(quán)變動的區(qū)分模式主要是一種理論抽象的話,那么英美法的區(qū)分結(jié)構(gòu)則完全是來自于不動產(chǎn)交易歷史的法律實踐。英美法的這個區(qū)分結(jié)構(gòu)也許從另一個角度為我國民法物權(quán)變動諸多疑難問題的解釋提供有益的視角。一、衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論中的善意要求不動產(chǎn)的買賣比起其他標的物而言,或許要花費一段更長的時間,很少能夠即時完成。從談判、要約、承諾到合同的訂立生效,再到買賣合同的完成,這其中會產(chǎn)生諸多法律問題。一般而言,一樁不動產(chǎn)交易的做成至少需要經(jīng)過兩個最基本的階段:在買賣合同階段,買賣雙方通常會尋找不動產(chǎn)經(jīng)紀人(realestatebrokers)作為其代理人來訂立買賣合同,當(dāng)然,并不一定非要經(jīng)紀人的參與才能轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)。買賣合同雙方的當(dāng)事人,所使用的法律術(shù)語為:出賣人(vendor)與購買人(purchaser)。有拘束力的合同必須包含:雙方當(dāng)事人有效的意思表示、當(dāng)事人的身份、財產(chǎn)說明以及價格。在適用部分履行理論時,現(xiàn)代法院基本上依據(jù)三個要素來判斷,從而認定合同已經(jīng)訂立并可執(zhí)行。這三個要素:一是價款,是否已經(jīng)支付所有或大部分價款;其二,是否已經(jīng)占有財產(chǎn);其三,是否對土地進行了實質(zhì)性的改善。不動產(chǎn)買賣合同生效后,所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移呢?依據(jù)普通法,買賣合同的訂立并不意味著所有權(quán)即行轉(zhuǎn)移,要移轉(zhuǎn)所有權(quán)尚需要訂立轉(zhuǎn)讓書并交付。但是,由于衡平法的作用,隨著買賣合同的生效,買方就成了衡平法上的所有權(quán)人,取得衡平法上的所有權(quán)(equitabletitle),而賣方仍然是法律所有權(quán)人,享有法律所有權(quán)(legaltitle,也稱普通法上的所有權(quán))。這就是衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論,衡平法的原則是:衡平視應(yīng)當(dāng)所為為實際所為(equityregardsasdonethatwhichoughttobedone)。衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論的依據(jù)在于,不動產(chǎn)買賣的特殊性,不動產(chǎn)買賣不同于一般動產(chǎn)的買賣,一般動產(chǎn)的買賣中,提出對方違約的一方當(dāng)事人是不能強求另一方當(dāng)事人實際履行合同的,一般只能主張金錢形式的損害賠償。既然買方享有要求實際履行的權(quán)利,合同是應(yīng)當(dāng)被履行的,那么,所有權(quán)就應(yīng)歸屬于“交割后擁有所有權(quán)”的那一方。衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移的理論正是基于這一點。衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移理論造就了英美法獨特的雙重所有權(quán)理論,其性質(zhì)類似于信托的法律構(gòu)造,即賣方雖然仍然持有土地的法律所有權(quán),但他擁有該所有權(quán)只不過是為了保證買方支付全部的土地價金。衡平所有權(quán)移轉(zhuǎn)理論雖承認買方在簽訂合同時就成為衡平法上的所有權(quán)人,但該理論有兩點限制:其一,衡平所有權(quán)與占有無關(guān),即使有拘束力的合同已經(jīng)執(zhí)行,賣方仍然有權(quán)占有,只有在賣方允許買方占有或法律所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移時,買方才可以占有土地。其二,在行使購買選擇權(quán)之前,或行使首次拒絕權(quán),則不會引起衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移,衡平所有權(quán)轉(zhuǎn)移只發(fā)生在行使選擇權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)之后。二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的所有權(quán)轉(zhuǎn)移在買賣合同生效后,交易進入第二個階段,即“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓(transferoftitle)”。在這一階段中,買賣雙方當(dāng)事人的稱呼在法律上也發(fā)生了變化,不再是買賣合同中的出賣人和購買人,而是出讓人(grantor)和受讓人(grantee),轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的一方稱之為出讓人,對方為受讓人。在英國早期的普通法中,土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移必須遵守嚴格的儀式。土地所有權(quán)人要站在自己的土地上,用雙手捧起地上的土、樹枝等象征著土地本身的物,親手交給受讓人,并用恰當(dāng)?shù)恼Z言表示:“在此,我將我的土地所有權(quán)交給你及你的繼承人”,接著,受讓人接過轉(zhuǎn)讓人交給的土、樹枝等物之后,留在土地上,表示對土地已經(jīng)實施了現(xiàn)實的實際占有,同時表示已經(jīng)受讓了土地所有權(quán)。依據(jù)英美法的區(qū)分模式,不動產(chǎn)買賣合同是買賣雙方當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物,買賣合同的生效并不意味著不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。買賣合同只是一份賣方承諾轉(zhuǎn)讓而買方答應(yīng)為此支付對價的合意,要移轉(zhuǎn)所有權(quán)還需要簽訂轉(zhuǎn)讓文件,典型的轉(zhuǎn)讓文件就是轉(zhuǎn)讓書(deed)。對于轉(zhuǎn)讓書,法律有一些特殊的要求。轉(zhuǎn)讓書必須是一份書面文件,其中需要陳述出讓人“轉(zhuǎn)讓(grants、convey)或放棄(quitclaims)所有權(quán)給受讓人”這樣的特定用語。轉(zhuǎn)讓書的內(nèi)容包含當(dāng)事人、財產(chǎn)的描述(propertydescription)、地產(chǎn)權(quán)的描述(descriptionoftheestate)轉(zhuǎn)讓書是關(guān)于轉(zhuǎn)讓、放棄所有權(quán)的意思表示,其只有在交付給受讓人之后才生效,在交付之前,轉(zhuǎn)讓書沒有任何法律拘束力,而交付的生效則意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。依英美財產(chǎn)法,交付是一項物理行為和意思表示的結(jié)合體,如果是一項單純的物理行為,不發(fā)生交付的效力。如出讓人僅僅是為便于受讓人查閱文件而將轉(zhuǎn)讓書交給他,這一交付在法律上沒有意義。交付的一個根本特征是,物理行為只有在作為出讓人的意思表示時才有意義。英美法關(guān)于交付的這些規(guī)則,部分內(nèi)容與德國法十分類似。如轉(zhuǎn)讓書本身無拘束力、交付的不可附條件性等。依據(jù)德國民法理論,物權(quán)行為本身亦無拘束力,物權(quán)行為須經(jīng)交付或登記才發(fā)生效力。轉(zhuǎn)讓書也一樣,須經(jīng)交付生效。轉(zhuǎn)讓書不得附條件,這一點也與德國法相似?！兜聡穹ǖ洹返?25條第2款規(guī)定:“附條件或期限成立不動產(chǎn)合意的,其合意無效?！比⑼恋氐慕灰姿袡?quán)英美法的區(qū)分模式中,針對買賣合同的救濟與針對轉(zhuǎn)讓書的救濟體系不同。在合同法律關(guān)系中,不動產(chǎn)買賣合同因賣方承諾轉(zhuǎn)讓及買方答應(yīng)支付相應(yīng)對價而成立,對于土地買賣的賣方而言,有一個默示條件,即土地必須是可交易的(marketable),賣方對土地必須享有可交易的所有權(quán)。因為土地的購買人一般在簽訂合同之前不會去調(diào)查所有權(quán),這樣會投入時間和金錢。因而,在絕大多數(shù)案例中,除非當(dāng)事人有相反的約定,土地買賣合同都暗含這一可交易所有權(quán)的要件。對于何種事實可以成立可交易的所有權(quán),法院還存在爭議,但大多數(shù)法院都認可所有權(quán)可交易性的一般標準,即“沒有法律上或事實上合理懷疑的所有權(quán),在事實和法律都得到很好地提醒后,愿意履行合同的理性購買人在行使了商人在交易中通常的謹慎后,愿意接受并應(yīng)該接受的所有權(quán)”(一)不可交易所有權(quán)的終止如果賣方所提供的所有權(quán)被認為是不可交易的,賣方尚有兩個補救方法:其一,假如所有權(quán)瑕疵是無足輕重且僅僅是技術(shù)意義上的,則賣方可要求實際履行(specialperformance),但如果瑕疵減低了土地價值,則應(yīng)在相應(yīng)范圍內(nèi)減少土地價格。其二,在合同交割之前,賣方?jīng)]有義務(wù)提供可交易的所有權(quán),因而,買方在合同交易之前發(fā)現(xiàn)了土地所有權(quán)的不可交易性,如發(fā)現(xiàn)第三人的地役權(quán)或抵押,他并不能立即終止合同,相反,他應(yīng)盡可能早地將這一事實通知賣方,以便賣方能在交割期之前純凈所有權(quán)(cleantitle),賣方在交割期之前有補救的權(quán)利。如果雙方約定時間是合同的根本要素,那么,賣方必須在合同交割前取得純凈所有權(quán);如果時間不是合同的根本要素,則賣方可在交割期之外延長一個合理的時間來補救所有權(quán)的瑕疵。與之相應(yīng),買方也有三種救濟方法:一是,終止合同的權(quán)利。正如上述,如果在合同交割期時或者在通知后的一個合理的時間內(nèi)賣方未能純凈所有權(quán),買方就可以終止合同,并要求返還已支付的價款。二是,損害賠償?shù)臋?quán)利。因不可交易所有權(quán)而終止合同的買方可要求返還已支付的對價及與買賣相關(guān)的實際支出。在美國的大多數(shù)司法轄區(qū),損害賠償?shù)姆绞绞峭恋氐氖袌鰞r格與合同價格的差值,或稱“討價還價的利益(benefitofbargain)”。(二)針對買賣雙方不履行的救濟當(dāng)土地所有權(quán)是不可交易的,賣方的履行屬于瑕疵履行,所有權(quán)的可交易性要求是任意性規(guī)范,可以由買賣雙方通過特別的約定而予以排除或放棄。而針對買賣雙方不履行時,救濟方式也包括終止合同、損害賠償和實際履行的救濟措施。但英美法創(chuàng)設(shè)了第四種極有特色的救濟方法:留置權(quán)救濟(vendor’/vendee’lien)。依據(jù)留置權(quán)救濟理論,在不動產(chǎn)買賣合同簽訂后,雙方當(dāng)事人便在有效的合同期間內(nèi)取得了對該特定不動產(chǎn)的留置權(quán),以擔(dān)保自己的利益不因?qū)Ψ降倪`約而受影響。四、和三是讓與轉(zhuǎn)讓書轉(zhuǎn)讓書的簽訂是不動產(chǎn)買賣得以完成的重要步驟,交付轉(zhuǎn)讓書是不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的根本要件。英美法上,人們一般使用的轉(zhuǎn)讓書有三種類型:一是,無擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書(quitclaimdeed);二是,一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書(generalwarrantydeed);三是,讓與轉(zhuǎn)讓書(grantdeed),也稱為談判和出售型轉(zhuǎn)讓書、有限制的擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書,或特別擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書。三種轉(zhuǎn)讓書所使用的術(shù)語不同,所擔(dān)保的不動產(chǎn)權(quán)利也不同。無擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的詞語是“放棄或讓渡(quitclaimsorreleases)”財產(chǎn)給受讓人,但是,使用這些詞語并不表明出讓人有財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,而是僅僅說明出讓人將他所享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人,如果受讓人沒有所有權(quán),其并不負有責(zé)任。因而,無擔(dān)保的轉(zhuǎn)讓書通常用于免除抵押及家庭內(nèi)的轉(zhuǎn)讓。特別擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的特定用語是出讓人“轉(zhuǎn)讓或談判和出售(grants、conveys、bargainsandsells)”財產(chǎn)給受讓人,這些用語在法律上被定義為出讓人享有財產(chǎn)并無負擔(dān)或未曾轉(zhuǎn)讓給其他人。(一)轉(zhuǎn)讓權(quán)約款和無負擔(dān)約款一般擔(dān)保轉(zhuǎn)讓書所使用的詞語是出讓人“轉(zhuǎn)讓并擔(dān)保(conveysandwarrants)”財產(chǎn)給受讓人。在這一類型的轉(zhuǎn)讓書中,普通法上通常有六種形式的所有權(quán)約款(covenantsfortitle)。這六種形式分別是:1.占有權(quán)約款(covenantofseisin)。該約款是指,出讓人對轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)在質(zhì)上和量上都有不能取消的地產(chǎn)權(quán),擔(dān)保出讓人對標的物有占有權(quán),但違法的占有并不違反該約款。2.轉(zhuǎn)讓權(quán)約款。該約款是指出讓人對財產(chǎn)有權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓,當(dāng)土地上存在時效未完成的時效占有時,出讓人只要享有所有權(quán)就不違反該約款,但卻違反了占有權(quán)約款,因而占有權(quán)約款與轉(zhuǎn)讓權(quán)約款是可以相互補充的。3.針對無負擔(dān)約款(covenantagainstencumbrances)。負擔(dān)是指不影響完全所有權(quán)但會削減土地價值的障礙物。4.安寧享受約款。在該約定中,受讓人免受出讓人、出讓人的代理人或其他任何重要權(quán)利的持有人的驅(qū)逐。5.擔(dān)保約款。出讓人擔(dān)保并保護受讓人免受第三人對財產(chǎn)的任何沖突的權(quán)利主張。安寧享受約款和擔(dān)保約款在今天來說實際上是同一的。6.進一步擔(dān)保(furtherassurance)。該約款的使用并不廣泛,它是指出讓人在將來將其取得的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給受讓人,使受讓人獲得完全所有權(quán)。(二)違反約款時的損害上述六種所有權(quán)約款又可分為現(xiàn)時約款(presentcovenant)和將來約款。占有權(quán)約款、轉(zhuǎn)讓權(quán)約款和無負擔(dān)約款屬于現(xiàn)時約款,而安寧享受約款、擔(dān)保約款和進一步擔(dān)保約款則屬于將來約款?，F(xiàn)時約款與將來約款的違反時間不同,現(xiàn)時約款的違反是在轉(zhuǎn)讓的做成之時,而將來約款的違反則是在發(fā)生驅(qū)逐之時。按照大多數(shù)法院的觀點,出讓人在違反所有權(quán)約款時,受約人(covenantee)可要求返還已支付的購買價款加上利息,但不能要求返還土地價值的增值部分。損害一般不包括受讓人改善財產(chǎn)的費用,但他可對此主張不當(dāng)?shù)美?。對于占有?quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)約款被違反時的損害賠償方法是:受讓人可要求返還支付的價金或要求返還轉(zhuǎn)讓書所不能轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)的價金。對于無負擔(dān)約款的違反而言,則因金錢負擔(dān)和非金錢負擔(dān)而有區(qū)別。如果是金錢負擔(dān),如土地上有稅收扣押權(quán)或抵押,損害賠償?shù)臄?shù)額以除去這些負擔(dān)的費用為準,但不得超過土地的價值;如果是非金錢負擔(dān),如地役權(quán)或限制性約款,則損害賠償?shù)臉藴适怯韶摀?dān)引起的土地市場價值的減少額。如果受讓人購買了該負擔(dān),他可以向出讓人要求償還購買負擔(dān)的價款,但該價款不得超過出讓人出售財產(chǎn)時所取得的價金。針對擔(dān)保約款、安寧享受約款和進一步擔(dān)保約款等將來約款的違反而言,原告可以要求被驅(qū)逐出土地時的土地價值作為賠償標準,部分被逐出的,則以喪失的部分所有權(quán)的價值為準。五、區(qū)分的模式和作用:買賣合同與物權(quán)行為的效力英美法將不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分為買賣合同與轉(zhuǎn)讓書兩個階段,這是英美法交易實踐的結(jié)果,盡管在理論上,用一個步驟來實現(xiàn)不動產(chǎn)的買賣是可能的。賣方交付轉(zhuǎn)讓書,買方同時支付價金,如果交易都用這種方式完成,那么買賣土地的合同就沒有必要了。相反,一訂立買賣合同,雙方就支付價款以及移轉(zhuǎn)所有權(quán),那么轉(zhuǎn)讓書也就沒有必要了。但是,在實際生活中,買賣合同的訂立與所有權(quán)的轉(zhuǎn)移之間存在一個間距(gap),這個間距的時間通常需要幾個月,買方可以在這個時間段進行購買土地所需要的融資,并調(diào)查所有權(quán)。因而,土地買賣合同的目的正是在于使得在這個期間的買賣雙方在法律上有拘束力。從借鑒意義來看,英美法和德國法的區(qū)分模式的不同點的重點不在于是交付生效還是登記生效,而在于它們?nèi)绾螌Υ吞幚碣I賣合同以及隨后的履行行為之間的法律關(guān)系的問題。對于這兩個法律行為,英美法采用歸并理論來銜接它們,依據(jù)歸并理論,買賣合同很大程度上被轉(zhuǎn)讓書所吞并了,買賣合同中的實際履行、損害賠償、瑕疵擔(dān)保等問題均歸入轉(zhuǎn)讓書中進行救濟。而依據(jù)德國法的區(qū)分模式,買賣合同與物權(quán)行為各自獨立,物權(quán)行為只解決所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)問題,雙方當(dāng)事人之間關(guān)于履行及瑕疵擔(dān)保問題仍然交由買賣合同來解決,而且德國法采用無因原則,買賣合同的效力不影響物權(quán)行為的效力,盡管若買賣合同無效而物權(quán)行為有效,則一方可以基于不當(dāng)?shù)美鲝埛颠€請求權(quán)?；氐轿覀冎袊?我們應(yīng)如何看待和處理買賣合同以及隨后的履行行為之間的法律關(guān)系呢?若借鑒德國模式,我們可以把履行行為看作是物權(quán)行為來構(gòu)造,可以將物權(quán)行為加交付或登記作為物權(quán)變動的雙重要件,物權(quán)行為只解決所有權(quán)變動是否成就的問題,其他均由買賣合同來處理。但是,嚴格的區(qū)分模式在解釋登記對抗模式時會產(chǎn)生困境,在我國物權(quán)法中,并非全部類型的物權(quán)變動都采用登記生效模式,在土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)、一般動產(chǎn)抵押等物權(quán)變動類型中,依意思表示即可以發(fā)生物權(quán)變動的效力,而無需進行交付或登記。這些能夠發(fā)生物權(quán)變動的法律行為到底是按照只能發(fā)生物權(quán)變動效果的物權(quán)行為來解釋還是說也可以按照能夠發(fā)生債的效果的債權(quán)行為來解釋呢?抑或是債權(quán)行為與物權(quán)行為的混合體呢?德國法對于這個問題顯然欠缺說明力,無法作出圓滿的解釋,原因在于德國法在考慮區(qū)分原則時完全是一種“全有全無”的思維模式,即要么是債權(quán)行為,